Документ основания на квартиру что это

Какие бывают документы-основания возникновения права собственности?

Документами-основаниями возникновения права собственности на квартиру могут быть:

• Договор передачи жилья в собственность

• Договор с Застройщиком
• Договор уступки прав требования
• Договор купли-продажи
• Договор мены
• Справка о выплаченном пае
• Свидетельство о праве на наследство
• Договор дарения
• Соглашение о разделе имущества
• Решение суда
• Договор купли-продажи и ипотеки
• Договор пожизненного содержания с иждивением

Так как квартиру можно получить в собственность несколькими путями, то и оснований может быть несколько. Каждый такой Документ-основание показывает Покупателю, в какой области права была получена недвижимость.

Важно знать, что право собственности всегда имеет под собой какое-либо основание (источник) возникновения этого права у человека. На этот источник и указывает Документ-основание права собственности, т.е. на основе какого события государством было зарегистрировано это право.

Документ-основание называют правоустанавливающим документом потому как, именно он устанавливает право конкретного человека на конкретный объект недвижимости.

Свидетельство о праве собственности (иначе Титул), равно как и Выписка из ЕГРП на квартиру, являются правоподтверждающимидокументами, которые представляют собой выписку данных из базы Росреестра.

По отношению к Свидетельству о праве (выписке из ЕГРП), документ-основание первичен и Титул выдается на его основе.

Основание регистрации права собственности на квартиру позволяет установить историю возникновения прав и переходов прав на нее, точнее – является отправной точкой для изучения правовой истории квартиры. На самом Титуле всегда указано отдельной строкой – на каком основании он был получен.

Немаловажным фактом является то, что с июля 2016 года государство не выдает Свидетельства о праве собственности, однако Документ-основание должен быть обязательно, иначе человек не является собственником квартиры.

В случае утери владельцем этого документа, его второй экземпляр хранится в архиве Росреестра, и всегда может быть восстановлен по заявлению владельца.

На заметку будущим владельцам жилья: все о праве собственности на квартиру

Приобретая жилье, каждый человек с нетерпением ждет момента, когда он станет ее полноправным собственником и сможет пользоваться квартирой без каких-либо ограничений.

Но не стоит забывать, что с правом приходит и ответственность за свое имущество.

В данной статье подробно рассказано о нюансах оформления квартиры в собственность, даны полезные рекомендации специалистов.

Что это такое?

Возникновение права собственности, означает, что лицо может (ст. 209 ГК РФ):

• владеть своим имуществом;
• пользоваться им;
• распоряжаться по своему усмотрению (продавать, менять, дарить, сдавать в аренду и т.д.)

В соответствии со ст. 131 ГК РФ права на недвижимость подлежат государственной регистрации в Росреестре и наступают только тогда, когда она завершена. Порядок данной процедуры регулируется отдельным законодательным актом – ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Способы возникновения

Покупка в новостройке или на вторичном рынке

Тип договора-основания будет зависеть от того, где приобретается квартира. Для вторичного рынка заключается договор купли-продажи между продавцом, который обязуется передать жилье и права на него покупателю, который, в свою очередь, обязуется передать деньги в сумме, установленной договором, и принять жилье, подписав акт приема-передачи.

Приобретение квартиры на первичном рынке характеризуется заключением договора долевого строительства с компанией-застройщиком. Эта процедура более долгая, чем покупка жилья, но в ней есть плюс: дольщик с самого начала выбирает наиболее удобный для себя вариант, согласно плану, а если строительство еще не началось, то в некоторых случаях может и поучаствовать в создании плана будущего жилья.

Приватизация

Лицо, проживающее в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма вправе оформить ее в свою собственность. Совершеннолетний вправе участвовать в программе приватизации только один раз, тогда как несовершеннолетние дети могут это сделать два раза: вместе с родителями до достижения 18 лет, и после совершеннолетия.

Правом на приватизацию обладают все зарегистрированные в квартире лица. Отсутствие лица (командировка, военная служба, отбывание наказания и т.д.) предполагает возможность участвовать в приватизации позже.

Лица, добровольно отказавшиеся от приватизации, оставляют за собой право бессрочного проживания и пользования.

Наследство

Не имеет значения, было составлено завещание или лицо получило квартиру по законному наследству, спустя полгода после его открытия он вправе оформить жилье в собственность. Основанием послужит свидетельство о вступлении в наследство от нотариуса.

Получение в дар. Дарение – это безвозмездное получение жилья в собственность. Можно прописать в договоре определенные условия:

• подарить только долю квартиры;
• оставить за собой право бессрочного проживания в ней и т.д.

Сделка между близкими родственниками (родителями и детьми, бабушками и дедушками и т.д.) налогом не облагается.

Виды собственности делятся на три большие группы:

1. Государственная (федеральная или региональная).
2. Муниципальная (городская, сельского поселения или муниципального образования).
3. Частная (физических или юридических лиц).

Частная, в свою очередь, делится на:

• индивидуальную (когда собственник один);
• общую совместную (доли не указываются);
• общую долевую (нет четкого разделения долей, они равны меду собственниками);
• долевую (доли неравны и разделены по договору или по закону);
• коллективную (несколько физических лиц объединяются в жилищный кооператив и т.д.).

С какого момента возникает?

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности на вещи, подлежащие госрегистрации (а квартира относится к таковой), возникает с момента окончания регистрационной процедуры при положительном решении о признании прав. Какая дата будет указана в Реестре недвижимости и выписке ЕГРН, такая и будет считаться моментом возникновения прав.

Алгоритм регистрации

Регистрация осуществляется в Росреестре. Подать заявку можно:

• лично (если отдел указанной Службы есть по месту жительства);
• через МФЦ;
• онлайн (сайт Росреестра или портал Госуслуги).

При передаче документов через интернет необходимо наличие электронной цифровой подписи у всех лиц, указанных в заявлении (продавец и покупатель или даритель и одаряемый).

Сам алгоритм регистрации зависит от того, где было приобретено жилье.

Вторичный рынок

1. Подать заявление и пакет документов.
2. Получить от регистрирующего органа или МФЦ расписку, которая содержит номер, позволяющий отслуживать статус рассмотрения заявки.
3. Получить от Росреестра уведомление о регистрации, договор-основание с печатью и выписку ЕГРН в которой будет указан новый собственник.

Новостройка

1. Получить оповещение от застройщика о том, что квартира введена в эксплуатацию. К оповещению должны быть приложены документы:

• проектная декларация;
• технический паспорт на квартиру;
• акт о вводе жилого дома в эксплуатацию;
• акт приема-передачи квартиры и т.д.

Документы от застройщика подвергаются экспертизе, которая длится от 1 месяца.

Документы

С июля 2016 года в регистрационном законодательстве произошло множество изменений, и коснулись они в первую очередь бумажной волокиты и замены нескольких документов на один – выписку ЕГРН.

Свидетельство

Свидетельство о праве собственности до 2015 года выдавалось на номерном бланке, позднее было заменено на обычный документ А4, а 15 июля 2016 года – полностью отменено.

Оно является важным документам в сделках по отчуждению квартир, приобретенных до указанной даты (продавец или даритель прикладывает его к пакету документов, предназначенных для ДКП или договора дарения). В настоящее время ее занимает выписка ЕГРН.

Выписка ЕГРП

Выписка ЕГРП реформой 2016 года была заменена на единую справку ЕГРН. По сути, она содержала такие же сведения (о собственнике, об объекте недвижимости, обременениях и т.д.).

Выписка из Реестра недвижимости в настоящее время является основным правоподтверждающим документом.

Что будет, если не зарегистрировать?

Длительный отказ от регистрации может повлечь следующие риски:

1. Банкротство застройщика. Если лицо не зарегистрировало квартиру, приобретенную в новостройке по ДДУ, а застройщик обанкротился, то лицо останется без жилья и, соответственно, деньги ему тоже не вернут.
2. Продавец на вторичном рынке решит вернуть квартиру себе. Расторгнуть договор купли-продажи проще, если жилье еще числится за предыдущим собственником. Кроме того, отсутствие прав на квартиру влечет невозможность ее отчуждения, передачи в аренду и т.д.

Сколько собственников может быть?

Закон не ограничивает количество собственников до какого-либо конкретного числа — их может быть 2, все члены семьи или один человек.

Можно ли оформить на ребенка?

Ребенок, конечно же, может являться полноправным собственником. Порядок регистрации зависит от его возраста:

• до 14 лет от его имени все регистрационные вопросы решают родители;
• с 14 до 18 лет несовершеннолетний ставит свою подпись самостоятельно, но требуется письменное разрешение от родителей.

Порядок регистрации квартиры зависит от того, где она была приобретена: на первичном или вторичном рынке. Не рекомендуется тянуть с данной процедурой, ведь отсутствие права собственности влечет не только определенные риски, но и невозможность полноправного пользования и распоряжения жильем по своему усмотрению.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Правоустанавливающие документы на квартиру

Владение квартирой предполагает наличие правоустанавливающих документов(ПД), которые необходимы для совершения сделок с недвижимостью – от дарения до передачи по наследству. Правоустанавливающие документы различаются в зависимости от обстоятельств получения прав собственности на квартиру.

Что это такое?

Владение квартирой подтверждается двумя типами документов:

• Правоудостоверяющими — свидетельство, подтверждающее право собственности, а после упрощения выдачи таких свидетельств, правоудостоверяющим документом является выписка из ЕГРН.

• Правоустанавливающими — называется документ, указывающий на источник возникновения прав собственности на квартиру. Его еще называют документом основания. В нем отображаются следующие сведения:
  • ФИО, адрес, серия и номер паспорта правообладателя;
  • адрес квартиры;
  • общая и жилая площадь;
  • количество комнат, этаж;
  • кадастровый (или инвентарный) номер квартиры из ЕГРН;
  • юридическое действие, в результате которого возникло право (дарение, покупка, приватизация недвижимости и т.д.)
  • дата возникновения прав на квартиру.

Данный документ дает право:

• оформить первичные права на квартиру;
• подтвердить легальность получения прав при сделках с недвижимостью;
• восстановить утраченные права на жилплощадь.

При сделках с недвижимостью документом основания становится договор перехода прав, а при приватизации или выкупа у государства таким документом становится постановление органов муниципальной власти.

Какие документы считаются правоустанавливающими?

• договоры о сделках;
• решения органов власти и судов;
• наследственные документы (свидетельство о праве на наследство, выданное в нотариальной конторе.)

При сделках с недвижимостью таким документам являются следующие виды договоров:

• покупки;
• дарения;
• мены;
• ренты;
• долевого участия или инвестирования.

Договор ренты с пожизненным иждивением становится правоустанавливающим документом после смерти иждивенца-собственника, на его основании оформляется право на квартиру.

Договор долевого участия позволяет оформить права на квартиру после завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, а соглашения об инвестировании в большинстве случаев заключаются между застройщиками и юридическими лицами, они позволяют таким лицам оформить права на долю недвижимости после завершения постройки.

Может ли выписка ЕГРН считаться ПД?

Выписка из ЕГРН может являться не только правоудостоверяющим, но и правоустанавливающим документом на жилплощадь, если сведения о сделке были внесены в единую электронную базу данных.

Для сделок, совершенных до 1998 года, когда регистрация в Росреесте стала обязательной, выписка из ЕГРН не содержит сведения об источнике приобретения права собственности и не является правоустанавливающим документом.

Если сведения об источнике права в ЕГРН отсутствуют, но имеется бумажный вариант документа основания, то его следует зарегистрировать в Росреестре, чтобы в дальнейшем использовать выписку из ЕГРН как правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ.

Документы на неприватизированную квартиру

Если квартира не приватизирована, она используется на одном из перечисленных видов прав:

1. социальный наем — правоустанавливающим документом является договор социального найма;
2. право безвозмездного использования — решение органа власти о предоставлении жилплощади в пользование;
3. право аренды — договор аренды (у частного лица или предприятия).

При заключении договора социального найма с муниципальными властями, жильцу выдается ордер – это свидетельство о праве пользования жилплощадью на основании договора найма.

У жильцов неприватизированных квартир, начавших проживание до конца 1998 года, чаще всего отсутствует договор социального найма, а есть только ордер на проживание, в данном случае он и является правоустанавливающим.

В ордере должна содержаться следующая информация:

• ФИО нанимателя жилого помещения;
• список лиц, проживающих совместно с ним;
• адрес квартиры или комнаты;
• площадь;
• кадастровый номер.

В отличие от других правоустанавливающих документов, договор аренды или социального найма свидетельствует не о праве собственности, а только о праве проживания в квартире.

Если неприватизированная жилплощадь была приобретена с начала 1992 года, то для нее существует 2 правоустанавливающих документа:

• договор покупки;
• договор социального найма или ордер.

В данном случае покупатель приобретал не право собственности, а право проживания в квартире, или право найма данной жилплощади у муниципальных властей.

Как восстановить в случаи утраты

Самый легкий способ восстановление это обращение к органу выдавший его, это может осуществляться следующими способами:

• путем обращения в отделение Росреестра;
• запросом у нотариуса;
• запросом у контрагента сделки по приобретению недвижимости;
• в судебном порядке.

Если утрачены документы, сведения о которых внесены в ЕГРН, то для восстановления необходимо обратиться в любое отделение Росреестра или МФЦ со следующими бумагами:

• копией паспорта;
• заявлением о восстановлении;
• квитанцией об оплате госпошлины (350 рублей);
• кадастровым паспортом на квартиру (при наличии).

Процесс восстановления займет 5 рабочих дней.

Если сведений об утерянных документах в базе данных Росреестра нет, а сделка регистрировалась в нотариальной конторе, то правообладатель обращается с запросом к нотариусу. Нотариальный тариф за восстановление составляет 150-200 рублей.

Сложности возникают при восстановлении правоустанавливающих документов о сделках, заключенных в период с 1996 до начала 1999 года, так как в данный период сделки еще не регистрировались в Росреестре и было отменено обязательное нотариальное заверение договоров покупки квартир. При данных обстоятельствах следует обратиться к контрагенту, с которым была заключена сделка по приобретению квартиры, и запросить у него копию договора купли-продажи, после чего зарегистрировать его в Росреестре во избежание дальнейшей потери.

Для регистрации потребуется копия договора и личное присутствие контрагента с паспортом, чтобы сотрудники Росреестра сверили подпись в договоре и убедились в действительности проведенной сделки.

Если разыскать контрагента не представляется возможным, то для восстановления правоустанавливающих документов правообладатель обращается в суд.

Справка о содержании ПД

Ее получают только после восстановления документации в ЕГРН. Справка содержит основные сведения из договоров и других правоустанавливающих документов:

• ФИО и полные данные всех правообладателей жилплощади;
• дата приобретения права;
• адрес объекта права (квартиры);
• кадастровый номер и площадь квартиры;
• вид права владения;
• наименование органа Росреестра, выдавшего справку;
• регистрационный номер.

Такая справка позволяет не носить с собой договоры покупки или дарения в оригинале.

Правоустанавливающие документы – источник информации об основаниях для возникновения прав на квартиру, необходимы для оформления сделок по отчуждению жилья. Чтобы избежать утери и прохождения процедуры восстановления, сведения о правоустанавливающих документах вносятся в базу Росреестра.

Перечень правоустанавливающих документов на жилое помещение

Правоустанавливающий документ на квартиру являются прямым доказательством прав на жилье. Они обязательно нужны для совершения сделок, таких как продажа недвижимости, его обмен или передача в дар. Также без документов на право нельзя зарегистрироваться в своей квартире.

Основание права на квартиру

Субъект становится собственником квартиры после того, как пройдет соответствующую юридическую процедуру. Основанием для ее проведения могут быть разные источники права. Чтобы его подтвердить нужен соответствующий документ. В его качестве может выступать:

• свидетельство о собственности;
• выписка из ЕГНР.

Оба варианта подтверждают, что субъект имеет определенные права на распоряжение объектом. С 2016 года выдача свидетельства о собственности отменена, соответственно у тех, кто приобрел жилье в это время, такого документа не будет, только выписка из ЕГРН (данные, которые содержатся в реестре прав).

Чтобы получить правоустанавливающие документы на квартиру человек должен иметь подтверждение того, что он купил ее или получил на законных основаниях. Если его нет, то права на нее не могут быть установлены. Если соответствующие документы были, но потерялись или испортились, то их без проблем можно восстановить.

Свидетельство о собственности

Свидетельство о собственности есть у всех, кто приобрел недвижимость в период с 1998 по 2016 год. Оно констатирует факт, что право на владение прошло процедуру государственной регистрации. В разный период времени документ имел разный формат, соответственно он может выглядеть по-разному. Однако вне зависимости от этого в нем должны содержаться такие данные:

• технические данные и характеристики объекта;
• информация о собственнике;
• подтверждение права на владение;
• возможные нюансы, если они есть.

Начиная с 2016 года все граждане получают выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Оно и является доказательством права на собственность. В выписке содержатся данные об объекте и человеке, которому оно принадлежит.

Этот документ можно получить, написав заявление в Реестре или МФЦ. Кроме того? заявление можно оставить онлайн на сайте Реестра или Государственных услуг. В этом случае документ можно получить в печатном виде или электронном. Если цель его получения — совершение сделки, то лучше выбрать печатный вариант, так как нам не будут стоять подписи и печати.

Договор дарения

Договор дарения подтверждает, что объект недвижимости был передан от одного лица другому в дар и оплата за него не предполагается.

Если квартиру получил один из супругов, то она не считается совместно нажитым имуществом, а соответственно, если пара примет решение о разводе, она не будет делиться на двоих.

Договор, который был заключен между двумя близкими родственниками не требует уплаты налогов, в других случаях он составляет 13%. Определенного формата нет, но лучше оформлять его у нотариуса, чтобы избежать недоразумений. Нужно делать его в трех экземплярах. Стоит учитывать, что аннулировать или изменить дарственную практически невозможно.

Расторгнута она может быть только в таких случаях:

• есть доказательство, что документ был составлен под насильственным влиянием;
• если одариваемый умер раньше дарителя.

В остальных случаях нельзя ничего изменить с момента подписания соглашения.

Договор мены

Договор мены оформляется, если между двумя сторонами заключается сделка на обмен объектами недвижимости. В нем должен быть ряд пунктов, которые в обязательном порядке нужно внести:

• если есть разница в цене объектов, то в договоре следует указать сумму, которую одна из сторон должна доплатить другой;
• информация о двух участниках соглашения, включая паспортные данные и прописку;
• детальная информация об объекте недвижимости и условия его передачи.

Договор ренты

Договор ренты оформляется в тех случаях, когда предполагается, что человек берет под свое попечение собственника квартиры. За это последний передает ему права на собственность. Под попечением может подразумеваться как финансовая помощь (например, покупка лекарственных препаратов, продуктов питания, оплата лечения), так и другая (например, уход за больным или пожилым человеком). Такой договор обязательно должен оформляться у нотариуса.

Документы-основания

Ими служат бумаги, которые являются основанием для регистрации права на собственность. Без них невозможно проводить сделки, связанные с недвижимостью. В их числе:

• договора: купли-продажи, дарения, мены, ренты, передачи, обмене, собственности на долю;
• завещание;
• решение суда;
• справка их жилищно-строительного кооператива о выплате за объект.

Иные документы

Иногда случается так, что основных документов нет, но есть другие, которые встречаются не так часто. Они также могут служить поводом для оформления права на собственность объекта недвижимости. Это может быть:

• свидетельство о покупке жилья на открытых аукционах;
• закладная, в случае если субъект не выплатил кредит;
• соглашение об определении долей;
• соглашение о разделе имущества вследствие развода.

Эти документы встречаются намного реже, но также считаются основанием.

Документы на квартиру, полученную по решению суда

Документы на жилплощадь по решению суда работают только когда они вступили в силе на законном основании. Чаще всего разбирательства происходят между кредитором и неплательщиком. В этом случае суд выдает договор об удовлетворении требований организации, которая выдала займ. Он может использоваться для оформления собственности. Также по решению суда выдаются такие документы:

• деление одной пощади на несколько отдельных;
• свидетельство о наследстве;
• отчуждение;
• владение определенной частью одного из супругов;
• возврат национализированной недвижимости;
• мировое соглашение;
• передача бесхозного имущества во владение коммунальной собственности.

Договор купли-продажи

Самый распространенный вариант документа — договор купли-продажи. Его суть — передача недвижимости покупателю, который платит за нее определенную сумму. Заключается в трех экземплярах (для участников соглашения и Росреестра), на каждом из которых должны стоять подписи всех сторон.

Этот документ подразумевает составление акта приема-передачи. Правила такие же — заключается в трех экземплярах.

Документ составляется по установленному государством формату. В нем обязательно должна содержаться информация о том, где и когда он составлялся, данные обеих сторон соглашения, описание объекта (адрес, площадь, стоимость, наличие обременений), указание способа оплаты, срок действия документа, подписи всех сторон.

Налог не нужно оплачивать, если квартира была получена в наследство после января 2016 и при этом в собственности она была от пяти лет.

Порядок получения документов

Все документы, которые являются основаниями права на собственность, должны оформляться исключительно в момент получения жилья в собственность от другого лица, либо по решению суда. Для их оформления нужно личное присутствие и паспорт. Если не получается приехать, то нужно выбрать представителя и оформить на него доверенность.

У нотариуса

Для восстановления свидетельства о вступлении в наследство или документа о продаже недвижимости с несколькими собственниками следует обратиться к нотариусу, который выдавал первоначальный документ. Составляется количество экземпляров равное количеству сторон и один для нотариуса. Для получения заверенной копии понадобится написать соответствующее заявление и предоставить паспорт.

В Росреестре

Из него можно восстановить документы на собственность (составленные в письменной форме без участия нотариуса), которая была получена до 2000 года. Если собственником является один человек, то для получения нужных бумаг будет достаточно личного присутствия и документов, подтверждающих личность.

Три экземпляра документов обязательно должны пройти регистрацию в Росреестре. После завершения процедуры возвращаются все экземпляры, кроме одного. Обращаться можно в любой ближайший Росреестр. Достаточно только составить соответствующее заявление, бланк которого выдается на месте.

В Департаменте жилищной политики

В этой организации фиксируют передачу жилища в порядке субсидии или приватизации. Здесь же на хранении находится один экземпляр документа-основания. Чтобы получить его, необходимо прийти в Департамент жилищной политики с паспортом и оформить заявление по установленному формату.

Также в эту организацию приходится обращаться, если жилплощадь перешла в собственность ранее 1997 года. В этом случае в Росреестре могут отсутствовать необходимые документы. Бланк заявления и образец заполнения предоставят на месте. Для оформления документа понадобится две недели.

Если в этих двух организациях не было найдено правоустанавливающих документов, то можно попробовать обратиться в жилищно-строительный кооператив или к застройщику (зависит от того, где происходил момент передачи квартиры в собственность).

А что с наемным жильем?

Правоустанавливающие документы на квартиру нужны не только при передаче жилой недвижимости в собственность. Они также нужны, когда оно предоставляется в аренду от государства или муниципалитета по договору социального найма (он и будет документом, предоставляющим права). В нем есть определенное ограничение — тот, кто получил квартиру в аренду может только пользоваться ей, но не распоряжаться.

Те, субъекты, которые получили жилье в аренду до того, как был принят Жилищный Кодекс, на руках имеют ордер на квартиру. Стоит учитывать, что он не является правоустанавливающим документом. Ордер только дает возможность проживать на указанной площади.

При передаче жилища в собственность могут оформляться разные правоустанавливающие документы на квартиру, которые должны храниться у собственника. Именно они являются подтверждением права на владение недвижимостью. Утерянные документы при потере или порче можно восстановить. Для этого потребуется обратиться в организацию, где они оформлялись. Делать это стоит сразу после того, как проблема была обнаружена.

У каждого собственника может быть до трех правоустанавливающих документов. Все они имеют разный вид:

• Свидетельство о регистрации права на квартиру. Этот документ является главным, но может отсутствовать у тех, кто приобрел жилище до 2000 года.
• Договор/соглашение. Является основанием для получения свидетельства в регистрирующей организации. В его качестве может выступать договор купли-продажи, передача в собственность/приватизация, выкуп определенной доли, дарение, мента, решение вынесенное судом и т. д.
• Акт приема-передачи. В основном оформляется для договора купли-продажи.

Эти документы гарантируют права на квартиру и подтверждают собственность.