2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кредитный договор на покупку квартиры

Официальный сайт Сбербанка России

  • Кредиты

  • Москва
  • Частным клиентам
  • Кредиты
  • Ипотечные кредиты
  • Рекомендуемые формы договоров купли-продажи недвижимости

ПАО Сбербанк при оформлении сделок купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств Банка рекомендует использовать следующие формы договоров купли-продажи недвижимости:

Наиболее часто встречающиеся договоры

Все рекомендуемые формы

© 1997—2020 ПАО Сбербанк.

Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481.

Договор ипотеки квартиры

Тип документа: Договор кредита

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Договор ипотеки квартиры заключается между залогодержателем и залогодателем, первый из которых, беря оговоренную в договоре сумму, передает в качестве залога недвижимое имущество как гарантию возвращения ипотеки.

После указания всех необходимых сведений о заключающих договор сторонах отдельный раздел договора посвящается механизму получения кредита и его возврата. В договоре указывается сумма, которую получает залогодатель, процентные ставки по кредиту, сроки и порядок его погашения. В частности, указывается, что кредит погашается на протяжении определенного времени равными частями и проценты начисляются на остаток суммы. В договоре приводится формула расчета, по которой происходит начисление процентов.

Права и обязанности

Далее в тексте договора перечисляются права и обязанности залогодержателя и залогодателя, а также порядок обращения на взыскание заложенного имущества. Указываются причины, по которым залогодержатель может взыскать имущество, среди них:

  • просрочка по уплате процентов более, чем на 30 календарных дней;
  • просрочка по внесению платежей, допущенная более трех раз на протяжении года;
  • неудовлетворение требования залогодержателя по досрочному погашению платежей в течение 30 дней;
  • в случаях, предусмотренных законодательством.

Инструкция: как провести ипотечную сделку с недвижимостью, которая в залоге у Сбербанка

Подготовили подробную инструкцию для проведения сделки купли-продажи недвижимости, которая находится в залоге у Сбербанка — то есть, если квартира была приобретена в ипотеку Сбербанка, а теперь заемщик хочет её продать и нашёл покупателя, который также берет ипотеку в Сбербанке.

1. Заявка на ипотеку

Покупатель подает заявку на ипотеку с предоставлением информации об объекте недвижимости.

2. Предварительный договор купли-продажи

Если есть необходимость быстрого погашения бумажной закладной, то после одобрения ипотеки покупателю и продавцу следует оформить и подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

При наличии оформленной бумажной закладной по кредиту продавец предоставляет в банк ПДКП и оформляет заявление на получение закладной.

3. Подписание договора купли-продажи продавцом и покупателем

Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи должны быть следующие обязательные условия:

  • На момент подписания договора купли-продажи объект недвижимости находится в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств продавца по кредитному договору, заключенному банком
  • Оплата за счет кредитных средств осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца, открытый в банке
  • Продавец обязуется направить средства или часть средств, полученных от реализации объекта недвижимости, на погашение задолженности по кредитному договору, ранее заключенному с банком, для полного погашения задолженности и прекращения залога недвижимости
  • Расчеты по договору купли-продажи объекта недвижимости осуществляются не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю
  • Пункт 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (объект недвижимости до полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца)
Читать еще:  Декларация после продажи квартиры

При ипотеке в силу закона

  • Часть стоимости объекта недвижимости оплачивается покупателем за счет кредитных средств банка (с указанием наименования банка, даты и места заключения кредитного договора, при наличии – его номера, а также положения о том, что условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором)
  • Объект недвижимости находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости
  • Залогодержателем по данному залогу является банк

4. Подписание кредитных документов

Покупатель подписывает ипотечный договор и другие документы.

Первоначальный взнос можно заложить в ячейку и указать в условиях, что эти деньги продавец получит после перехода прав собственности на объект к покупателю.

Банк готовит письмо с согласием на отчуждение объекта и последующую ипотеку.

5. Передача документов на регистрацию в Росреестр

Договор купли-продажи, кредитный договор, письмо от банка и другие документы покупатель и продавец передают в Росреестр для регистрации перехода права собственности и ипотеки покупателя — последующий залог объекта недвижимости.

6. Получение кредита покупателем

После регистрации покупатель предоставляет в банк выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности покупателя на объект и двойное обременение — по кредитам продавца и покупателя.

Банк выдает кредит на счет покупателя.

7. Расчеты по сделке

Покупатель оформляет в банке заявление о перечислении кредитных средств (и своих, если первоначальный взнос не был заложен в ячейку) на счет продавца.

Продавец оформляет в банке заявление о полном досрочном погашении кредита за счет средств, полученных от покупателя.

Кредитные средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца с одновременным проведением операции погашения кредита продавца.

8. Снятие обременения по кредиту продавца

Продавец при наличии оформленной бумажной закладной по кредиту оформляет в банке заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке.

Не позднее следующего рабочего дня за днем полного погашения кредита продавца банк передает бумажную закладную в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке на основании заявления владельца закладной.

Закладная аннулируется. Обременение продавца (первоначальный залог) с объекта снимается.

Особенности сделок с залоговыми объектами

✅Продать таким образом можно квартиру, комнату, апартаменты, дом с земельным участком («вторичка»)

✅Ипотечный кредит продавца и будущий кредит покупателя должны быть оформлены в Сбербанке

✅Для оформления сделки нужно обратиться в центр ипотечного кредитования в том отделении Сбербанка, где был выдан ипотечный кредит продавцу

✅Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов в таких сделках не применяется

✅В договоре купли-продажи должны быть прописаны обязательные условия (см. пункт 3)

✅Если остаток задолженности по кредиту продавца больше стоимости квартиры (продает дешевле, или из-за разницы в курсе, когда кредит долларовый), у продавца на счете должны быть деньги в размере разницы между остатком кредитной задолженности и стоимостью квартиры, чтобы в итоге можно было полностью закрыть его кредит

✅Если клиент хочет купить залоговый объект за собственные средства, то банк в этом процессе не участвует, все регистрационные действия возможны после погашения кредита и снятия обременения

Требования и тонкости составления договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Сделка по купле-продаже недвижимости удостоверяется договором КП. Этот документ регламентирует правоотношения между продавцом и покупателем. В нем регистрируются все существенные нюансы договоренности. При передаче прав собственности с привлечением ипотечных средств следует особенно внимательно изучать условия договора, обращая внимания на любые нюансы.

Читать еще:  Доп соглашение к договору купли продажи квартиры

Требования к ипотечному договору покупки и продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости составляется в соответствии с законодательными нормами, действующими на территории РФ. Документ должен разъяснять:

  1. Кто отдает право владением объектом, а кто его получает.
  2. Каков порядок передачи собственности.
  3. Сроки прохождения процедуры.
  4. Стоимость жилплощади и способ передачи оговоренной суммы.
  5. Дата подписания соглашения.

Договор КП считается недействительным, если один из важных пунктов не указан в нем. Бланк вступает в силу с момента его подписания сторонами договоренности.

Кто должен составлять при использовании заемных средств?

Договор КП может быть составлен любой из сторон самостоятельно или совместно. Единственное требование, которое выдвигается законом – пункты должны быть согласованы всеми участниками сделки. При купле-продаже квартиры с использованием ипотеки банк следит за содержанием составленного соглашения.

Финансовая организация может:

  • выдать перечень обязательных требований, которые следует учесть при составлении бумаги;
  • дать готовый бланк типового договора.

Продавец и покупатель имеют право воспользоваться предложенным бланком или прибегнуть к услугам стороннего специалиста – юриста, риелтора.

Главные разделы документа

Договор купли-продажи – это документ, который не имеет унифицированных бланков. Каждый составленный ДКП имеет свои отличительные нюансы, которые напрямую зависят от договоренностей продавца и покупателя. Типовые ДКП занимают не больше 1-2 страниц формата А4. Наличие дополнительных пунктов может расширить документ в 2, а то и 3 раза. Независимо от количества пунктов, ДКП должен обязательно включать в себя указанные ниже разделы.

Информация о сторонах

Стандартно при передаче прав собственности участвует две стороны – продавец и покупатель. При покупке жилья в ипотеку к ним добавляется банк, так как именно он предоставляет деньги заемщику и накладывает обременение на имущество.

Первый блок ДКП содержит такие сведения:

  1. Место составления документа, а именно город, где проводится сделка.
  2. Дата подписания бумаги.
  3. ФИО и паспортные данные продавца и покупателя.
  4. Наименование кредитной организации, выдавшей ссуду и банковские реквизиты учреждения.

Предмет

Здесь важно не допускать двояких толкований. Все сведения излагаются четко, лаконично и емко. При прочтении ДКП не должны возникать разночтения и дополнительные вопросы. Предмет договора описывается по следующей схеме:

  1. Адрес нахождения жилплощади.
  2. Тип помещения – квартира, дом, доля, коммуналка и т.д.
  3. Этажность.
  4. Общая и жилая площадь.
  5. Количество комнат.
  6. Другие технические характеристики.

При покупке доли указывается, какая именно часть жилплощади передается в собственность, и прикладывается технический план.

Порядок расчетов

В разделе «Порядок расчетов» раскрываются следующие нюансы:

  • Цена ДКП – общая стоимость приобретаемого жилья.
  • Во сколько этапов будет выполнена оплата. При оформлении ипотеки предусмотрено два транша. Первый взнос в виде аванса перечисляется при заключении ДКП. Второй – после регистрации договора в Росреестре.
  • Размеры аванса и конечной оплаты.
  • Способ передачи средств. Ипотечное кредитование исключает возможность передачи наличных средств. Деньги передаются, минуя покупателя, из банка напрямую на счет продавца. Первоначальный взнос покупатель также помещает в банк. Задаток и основная сумма могут быть переданы со счета на счет, через банковскую ячейку или путем оформления аккредитива.

Без каких пунктов не может быть заключен?

При составлении ДКП с привлечением заемных средств требуется в обязательном порядке указать такие пункты:

  1. Обязанность продавца с момента подписания ДКП до момента регистрации имущества в Росреестре не проводить никакие дополнительные сделки по указанной недвижимости. Покупателю запрещается каким-либо образом отчуждать объект или обременять его. При нарушении договоренности банк аннулирует ДКП.
  2. Наложение обязательного обременения после регистрации помещения в Росреестре. Жилплощадь находится в залоге у банка до того момента, пока заемщик полностью не погасит взятые на себя финансовые обязательства (можно ли совершить куплю-продажу залоговой квартиры?).
Читать еще:  Какие документы нужны для купли продажи недвижимости

Малейшее отклонение от установленных требований приводит к отказу в регистрации ДКП. Отмена сделки может быть произведена на любом этапе.

Какие пункты нельзя включать?

Некоторые пункты не могут быть включены в такой документ, а их наличие приведет к аннулированию договора. Запрещено указывать в ДКП пункты:

  • Об обязанности продавца передавать право владения покупатель на жилплощадь в момент регистрации документа в Росреестре. Передача прав собственности производится в течение 10 дней после перечисления всей стоимости жилья на счет продавца.
  • О невозможности расторгнуть договоренность в одностороннем порядке. Это тоже нарушает права участников и не является законным требованием. Возможность расторгать ДКП должна иметься у обеих сторон, при этом договор должен содержать уточнения по штрафным санкциям при нарушении оговоренных пунктов.

При нарушении данных ограничений Росреестр откажет в регистрации, что может привести не только к прекращению сделки, но и к потере уже уплаченного аванса.

Срок действия и расходы

Стандартный ДКП не имеет ограниченного срока действия. Теоретически его можно зарегистрировать и спустя несколько лет, если договоренности все еще будут в силе. Конечно, при участии банка-кредитора, бессрочность имеет определенные ограничения. ДКП считается завершенным, как только стороны выполнят свою часть сделки.

При нотариальном заверении договора купли-продажи срок действия документа начинает свой отсчет с момента регистрации нотариусом. На выполнение действий отводится один календарный год. При самостоятельном составлении ДКП стоимость работ равна нулю. Но чаще всего участники купли-продажи квартиры по ипотеке прибегают к услугам профессиональных юристов, которые берут за это от 4 до 20 тысяч рублей.

Регистрация в Росреестре обойдется не в пример дешевле – всего 1000 рублей для физлиц.

Что нужно учесть обеим сторонам?

При составлении договора каждая из сторон желает оговорить важные нюансы и моменты.

  • Продавцу следует особенно тщательно следить за порядком регистрации ДКП и прописанными на бумаге сроками выплат всей суммы. Отсутствие конкретных сроков может затянуть передачу денег на долгое время.
  • Покупателю рекомендуется обращать внимание на то, каким образом жилплощадь была получена продавцом в собственность. От этого зависит масса нюансов, которые стоит проверить до непосредственной регистрации сделки.

Договор купли-продажи — сложный юридический документ. В нем необходимо учитывать большое количество тонкостей, которые впоследствии помогут избежать подводных камней. Например:

  1. Вменяемость продавца и покупателя.
  2. Отсутствие претензий к содержанию документа.
  3. Стоимость объекта установлена по бумагам БТИ.
  4. Покупатель осведомлен о состоянии недвижимости и не имеет претензии по данному вопросу.

В связи с большим количеством важных нюансов ДКП рекомендуется составлять только с привлечением квалифицированных специалистов.

Договор купли-продажи — главный документ при оформлении сделки (какие еще нужны документы для купли-продажи?). Малейшая неточность может сделать соглашение недействительным и привести к финансовым потерям одной из сторон. Избежать неприятных моментов помогает внимательный подход к составлению ДКП.

Полезное видео

В данном видео говорится о том, как подготовить договор купли-продажи квартиры по ипотеке:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×