2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Задачи управляющей компании жкх

Что такое УК: права и обязанности управляющей компании

Для эффективного ведения дел многоквартирного дома законодательство РФ дает жильцам право выбрать любой административный способ управления. Это может быть товарищество собственников жилья или сторонняя компания. У каждой организации свои принципы работы, с которыми необходимо ознакомиться, чтобы определиться с оптимальным вариантом для Вашего конкретного случая. Речь пойдет о втором способе, где регулирование всех домовых процессов осуществляет орган, не находящийся на территории домовладения. Что же это такое ук – управляющая компания в сфере ЖКХ и чем она занимается?

Что должна делать управляющая компания

Это актуальный вопрос собственников жилья, которые хотят понимать за что они платят деньги. Чаще всего он возникает в случае ненадлежащего уровня качества проживания. В идеале, каждый владелец жилья должен знать, что входит в сферу деятельности УК и какой она должна быть.

Независимо от типа управления в Вашем доме, спектр предоставляемых услуг практически одинаков для всех, соответственно и спрос с руководства также идентичен. После того как владельцы определились с выбором руководящей организации и закрепили это документально на общем собрании, начинаются управленческие работы наемной компании, которые регулируются законодательными нормами и актами.

Согласно нововведениям, с середины лета 2016 года, все данные о проведенных мероприятиях должны заноситься в систему ГИС ЖКХ. В случае когда информация намеренно умалчивается, можно без опасений обращаться в контролирующие структуры. Также каждый год проводится общедомовое собрание, где коллективно утверждается отчет об итогах и характере выполненных работ. Если данная процедура не соблюдается, Вы также смело можете жаловаться в органы надзора.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

Основная задача такого учреждения – это обеспечение жильцов надлежащими условиями проживания, соблюдение законов ЖКХ, в рамках которых: осуществление работ по достойному уходу за общедомовой собственностью, решение всех видов проблем по ее использованию и предоставление бесперебойных поставок коммунальных ресурсов. Деятельность хозяйствующей компании МКД должна проводиться в границах поступления средств на ремонтно-восстановительные мероприятия.

Ответственность УК перед собственниками по содержанию жилья

Список обязательных услуг по обслуживанию здания и окружающей территории выглядит так:

Поддерживать чистоту подъездов.

Организовывать уборку участка земли где возвышается многоэтажка, включая обрезку и спил аварийных деревьев.

Прочистку центральных стояков канализационной системы.

Поддерживать фасад здания в удовлетворительном состоянии.

Следить за функционированием освещения.

Организовывать исправную работу лифтов.

Проводить промывку и пуск отопительной системы.

Очищать кровлю от снега и сосулек.

Осуществлять процедуры по дезинфекции подвальных помещений.

Сотрудничать с аварийно-диспетчерскими конторами.

Управляющая компания работает над задачами согласно установленному тарифу.

Обязанности УК по ремонту жилья

Хозяйствующая организация организовывает и следит за осуществлением ремонтных процессов:

починка кровельного покрытия в случае его повреждения и протекания;

восстановление общедомового имущества: замену стояков водоснабжения и водоотведения, системы отопления, внутренних электросетей;

замена или мелкий ремонт дверных и оконных переходных площадок подъезда или тех. этажа;

освещение, покраска и побелка подъездных помещений.

Обязанности УК по предоставлению коммунальных услуг

Комфортное проживание в квартире невозможно без наличия, слаженно работающих, хозяйственно-бытовых систем. УК обязана:

Обеспечить жильцов дома исправно работающими системами. Когда управление МКД переходит под юрисдикцию такой компании – она заключает контракт с обслуживающими конторами. Если какая-то услуга по документам исправно предоставляется, а по факту ее нет, то виновата и ответственна УК. В случае, когда ограничение услуг происходит по вине фирмы-поставщика ресурсов, то УО обязана должным образом реагировать на это и всячески отстаивать интересы своих жильцов, прикладывая максимум усилий для скорейшего исправления ситуации.

Собирать квартплату с владельцев квартир и в случае отказа платить, проводить претензионно-исковые мероприятия.

Подписать договорные документы на утилизацию мусора и обеспечить его своевременную отгрузку.

Брать финансы сверх установленных тарифов УК не уполномочена, но в случае нехватки средств она может созвать внеочередное собрание, где предоставив все отчеты, обосновать недостаток средств и запросить необходимую сумму у собственников. В одностороннем порядке повышать бюджет компания не имеет права.

Обязанности управляющей организации ЖКХ по закону

Деятельность учреждения по управлению домом регулируется нормами права. Все отношения между владельцами квадратных метров и УК прописаны в законодательной базе Жилищного кодекса РФ, а именно в статьях 161 и 162. Главные тезисы обязывают выполнять следующее:

Соблюдать правила пожарной безопасности и должный уровень санитарно-эпидемиологического состояния дома.

Обеспечивать должный уровень безопасности жилья.

Предоставить собственникам квартир доступ к площадям общего назначения.

Сохранять систему коммуникации в хорошем состоянии, поддерживать исправную работу счетчиков (общедомовых).

Осуществлять непрерывную поставку коммунальных услуг.

Соблюдать интересы и права жильцов многоквартирного здания.

Поддерживать качество обслуживания согласно государственным нормам, указанным в ЖК.

Придомовая территория и деятельность УК — где границы

Под придомовой территорией понимают земельный участок, документально принадлежащий объекту недвижимости. Его размер индивидуален в каждом случае и прописан в строительных актах, согласно нормам Земельного Кодекса. Такая площадь в равных долях принадлежит жильцам дома, и они обязаны вносить за нее оплату. А согласно требованиям к управляющей компании многоквартирным домом ЖКХ, участок должен содержаться в подобающем состоянии. Точные границы можно узнать из акта на землю. Данную бумагу руководящая организация обязана предоставить по первому требованию.

Права управляющей компании

Помимо обширного списка задач, у фирмы по управлению МКД есть еще и определенные права. К ним можно отнести:

Непосредственное участие во взыскательных процедурах с должников квартир.

Читать еще:  Жкх что это

Принятие решений по использованию резервных средств для погашения долгов перед ресурсоснабжающими организациями или для оплаты ремонтных работ общедомового имущества.

Передача информации госорганам о незаконной внутриквартирной перепланировке или нецелевому использованию общего имущества.

Контроль точности передаваемых данных с приборов учета.

Остановка поставок ресурсов, согласно законодательству, в случае их неуплаты.

Доходы УК

Как и любая организация, за свои трудовую деятельность контора желает увидеть денежный гонорар. Административный аппарат, бухгалтерия и прочие расходы требуют финансирования. Доходы учреждения идут из поступлений на содержание многоэтажного объекта недвижимости. Если существует такой пункт в платежке, как ремонт, то он идет на реализацию аварийных работ. Когда же речь идет о капремонте и остальных обязательных мероприятиях по функционированию дома, то требуются дополнительные ресурсы.

В таком случае УК инициирует внеочередные сборы, где разъясняет причину увеличения суммы. Если дело касается тех пунктов, которые не входят в тариф (капитальный ремонт), при отказе владельцев – ответственность с организации снимается.

Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги

Самый непростой пункт в деятельности хозяйствующей организации – это неплательщики. Они тормозят нормальную работу по обслуживанию всех направлений многоквартирного дома. Согласно действующему законодательству, взыскание задолженностей за коммунальные услуги возможно исключительно по решению суда. Хотя на данный момент существуют и несудебные рычаги влияния на должников, главный из которых, частичное или полное ограничение поставок коммунальных ресурсов до погашения всех задолженностей.

В наших реалиях владельцев квартир очень часто интересует, какие полномочия есть у УК по отношению к ним, в случае неоплаты счетов.

Имеет ли право управляющая компания без предупреждения отключить электроэнергию

На этот вопрос существует положительный и отрицательный ответ – все зависит от конкретной ситуации. К примеру, если Вам приходят квитанции на оплату электроэнергии от конкретной энергетической фирмы, то это автоматически говорит, что поставщиком данной услуги является не УК, и соответственно она не имеет права как-то ограничивать подачу энергоресурсов.

В случае же, когда проводится оплата общей квитанцией на расчетный счет управляющей компании и возникает значительная задолженность, то она, согласно правительственного постановления под номером 354, имеет полное право ограничить поставку электроэнергии.

Может ли управляющая компания начислять пени

Согласно законодательству, если Вы отказываетесь оплачивать счета, опираясь на п. 14 ст. 155 ЖК РФ, по окончании месяца задолженности организация имеет право списывать пеню. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования центробанком РФ, а уже по истечении 90 дней сумма увеличивается до 1/130 части от долга.

Ответственность управляющей компании

Управленческий орган должен осуществлять огромный перечень работ по обслуживанию объекта недвижимости. За бездействие или несвоевременную реакцию на возникшие трудности, компания несет ответственность перед жильцами и, в серьезном случае, перед законом: административного или уголовного характера. Основными службами, контролирующими деятельность УК, являются прокуратура и Государственная жилищная инспекция. Ограниченными полномочиями также владеют пожарные службы, полиция, Роспотребнадзор и органы местного самоуправления.

Если управляющая компания не спешит выполнять свои обязанности

В случае когда большинство собственников квартир не удовлетворены объемом и качеством предоставляемых услуг от УК, они могут в ультимативном порядке потребовать исправление недочетов. В случае игнорирования или невыполнения требований они также могут обратиться за помощью к контролирующим органам, и при обнаружении нарушений законодательства, к УК будут применены административные или уголовные взыскания, с возможностью частичного или полного отстранения от выполнения обязанностей.

В компетенцию каждого органа, осуществляющего проверку, входит наложение значительного штрафа как на юр. лицо, так и непосредственно на работника, занимающего определенную должность. Основная задача – это доказать, что нарушение действительно имело место.

Для полноценного исполнения своих функций, управляющая компания в обязательно проходит процедуру лицензирования. Лишение лицензии – мощный инструмент влияния на ее деятельность. Но сделать это реально только в судебном порядке. При этом Государственная жилищная инспекция не спешит отбирать право на предоставление услуг, ввиду отсутствия уверенности, что на время судебных разбирательств не придет новая компания, выполняющая свои обязанности еще более на низком уровне. В исключительных случаях выбирается такой способ влияния. А так, жильцы, не удовлетворенные трудом обслуживающей организации, на коллективном собрании могут отказаться от ее услуг, не прибегая за помощью к контролирующим органам. От активной позиции каждого владельца зависит благополучная жизнь всего дома.

Что не входит в сферу ответственности

Чтобы не вынуждать УО выполнять то, что не включено в ее компетенцию, нужно четко понимать какие функции не входят в сферу обязательных и срочных:

проведение ремонтно-строительных работ, если в них нет острой необходимости;

монтаж средств видеонаблюдения;

украшение и освещение придомового участка.

Заключение

Когда известно, что входит в обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, становится понятна вся серьезность выбора подобной организации. Можно сказать, что это – один из самых важных инструментов обеспечивающий комфортное и беззаботное проживание в доме. Поэтому контролировать ее деятельность – обязанность каждого собственника.

Управляющая компания ЖКХ — что это такое?

Согласно п.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений многоквартирного дома (МКД) необходимо выбрать одну из форм управления имуществом:

Непосредственное управление возможно в доме с количеством квартир не более 30. В таком случае за состояние и техническое обслуживание отвечают сами жильцы.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо иной жилищный потребительский кооператив. Способ подразумевает заключение договоров между жильцами и ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями напрямую.

Читать еще:  Заявление на списание задолженности по коммунальным платежам

Управляющая компания. В данном случае жильцы передают функции управления МКД специализированной коммерческой организации. Управляющую компанию выбирают на общем собрании собственников. В противном случае муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору УК для управления домом.

На самом деле, управляющая компания – это привычная жилищно-коммунальная служба или ЖЭУ, сменившая форму собственности и название. В настоящее время жильцы дома нанимают управляющую компанию по договору. Она отвечает перед собственниками за весь перечень жилищно-коммунальных услуг. Этот список может быть минимальным (который определен законодательством) либо более широким (по условиям договора).

содержание общего имущества дома в надлежащем состоянии;

создание комфортных и безопасных условий проживания;

качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) в объеме, соответствующем нормам потребления;

формирование стоимости ЖКУ для жильцов и поиск путей ее снижения.

Основные направления деятельности и функции управляющей компании (УК)

В зависимости от условий соглашения с жильцами определяют следующие направления деятельности УК и соответствующие им функции:

1. Общее руководство. Направление относится к руководящим должностям (директор УК, главный бухгалтер, главный инженер)

координация и контроль за работой подразделений;

информирование собственников помещений по вопросам деятельности УК.

2. Планирование и технический контроль.

контроль за техническим состоянием жилищного фонда;

планирование работ по его содержанию и ремонту;

контроль за качеством оказываемых коммунальных услуг;

прогнозирование и предотвращение возможных аварий.

3. Финансово-экономическая деятельность предполагает обеспечение текущей деятельности организации в соответствии с финансовой политикой и стратегией развития УК

организация сбора платежей;

своевременное перечисление средств поставщикам услуг и подрядчикам;

ведение лицевых счетов.

4. Договорно-правовая деятельность.

правовое сопровождение деятельности организации при заключении договоров, работе по сбору платежей с собственников помещений, защите прав жильцов при предоставлении ЖКУ.

5. Инженерно-техническая деятельность, когда УК самостоятельно выполняет функции по техническому обслуживанию.

поддержание в соответствующем состоянии общего имущества;

обеспечение бесперебойной работы оборудования;

оказание услуг жильцам дома по техническому обслуживанию или изменению коммуникаций внутри квартир.

Функции из разных направлений могут осуществляться одним работником. Например, если директор проводит анализ технического состояния жилищного фонда и планирует работы по текущему ремонту, он выполняет функции главного инженера. Это возможно, если работник обладает достаточной квалификацией, а площадь обслуживаемого жилищного фонда небольшая.

Для оптимизации своей деятельности управляющая компания может использовать различные инструменты автоматизации. Например, расчет квартплаты и ведение лицевых счетов лучше доверить биллинговой системе 1С ЖКХ (подробнее). Собирать показания счетчиков и принимать оплаты за коммунальные услуги удобно с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ. Подробнее о преимуществах сайта вы можете прочитать здесь.

Права управляющей организации ЖКХ

Управляющая компания вправе:

сообщать о незаконной перепланировке дома в жилищную инспекцию района;

заключать договора с ресурсоснабжающими организациями;

распоряжаться резервным фондом согласно смете предполагаемых ремонтных и иных работ;

взыскивать долги с жильцов и в случае неуплаты ограничивать предоставление коммунальных услуг;

обладать иными правами на основании договора или других нормативных документов;

подробнее о правах и обязанностях УК вы можете прочитать здесь.

Реализуя свои права, управляющей организации следует учитывать интересы собственников дома и находить компромиссные решения.

При выборе управляющей компании ЖКХ, помните, что хорошая организация станет настоящим помощником для жильцов, которая примет на себя все заботы по управлению домом и его имуществом. Использование современного программного обеспечения повысит прозрачность деятельности управляющей компании перед жильцами и поможет оптимизировать работу, освобождая время для других важных задач. Подробнее о программах для ЖКХ.

В случае, если компания выполняет свои обязательства ненадлежащим образом, то, согласно законодательству, ее всегда можно привлечь к ответственности.

Цели и задачи Управляющей компании

Целью деятельности управляющей организации является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных и иных услуг собственнику, а также членам семьи собственника, нанимателям и членам его семьи, поднанимателям, арендаторам, субарендаторам и иным лицам, пользующимися на законных основаниях, в соответствии с требованиями действующих технических регламентов, стандартов, правил и норм, государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, гигиенических нормативов, иных правовых актов.

Основные задачи:

Управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного договором срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные и иные услуги собственнику(ам) (нанимателя, арендаторам) в соответствии с договором, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, а именно:

— осуществлять управление общим имуществом в многоквартирном доме в соответствии с условиями договора и действующим законодательством с наибольшей выгодой в интересах собственников помещений в нем в соответствии с целями, указанными в п.2.1. договора;

— оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями действующего законодательства;

— предоставлять коммунальные услуги собственнику (нанимателю, арендатору) помещений в многоквартирном доме в соответствии с обязательными требованиями, установленными Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации, установленного качества, и в необходимом объеме, безопасные для жизни, здоровья потребителей и не причиняющие вреда их имуществу: холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление;

— предоставлять и/или обеспечивать предоставление иных услуг, предусмотренных решением общего собрания собственников помещений в доме:

— от своего имении и за свой счет заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры в соответствии с федеральными нормативными правовыми актами на снабжение коммунальными ресурсами и прием сточных вод, обеспечивающие предоставление коммунальных услуг собственнику(ам) (нанимателя, арендаторам), в объемах и с качеством предусмотренными договором.

Главные функции управляющей компании в сфере ЖКХ – какие основные задачи должна выполнять организация?

Управляющая компания выступает в качестве посредника между собственниками многоквартирных домов и лицами, а также организациями, осуществляющими поддержание технического состояния жилищной собственности.

Отношения между участниками таких отношений регулируются Жилищным кодексом и сопровождаются заключением соответствующих договоров на оказание услуг.

Основные задачи и функции управляющей компании в сфере ЖКХ

Обязанности управляющей компании делятся на две основные категории: эксплуатационно-ремонтные работы и организационные услуги в сфере ЖКХ.

На первом этапе сотрудничества жильцов многоквартирных домов и УК составляются подробные планы системы сбора платежей, эксплуатации, реконструкции и капитального ремонта жилищных условий и прилегающей общей собственности.

Поддержание технического и санитарного состояния многоквартирного дома

Одной из главных задач управляющей компании является осуществление функции по поддержке санитарного и технического содержания дома, а также прилегающей к нему территории.

Данная функция подразумевает проведение следующих видов работ:

  1. Обустройство прилегающей к дому территории (озеленение, создание детских площадок и пр.).
  2. Ремонт здания (крыши, фасады, чердаки, входные двери, лестницы).
  3. Ремонт вентиляции, водосточных труб, системы освещения.
  4. Обеспечение чистоты (регулярная уборка подъездов, прилегающей к дому территории и вывоз мусора).

Организационная

К организационной функции УК в сфере ЖКХ относят:

  • организацию общих собраний с жильцами многоквартирных домов;
  • осуществление взаимодействия с коммунальными предприятиями, обеспечивающими необходимый уровень жилищных условий, а также бесперебойную работу всех систем.

Эксплуатационно-ремонтные обязанности

Важной функцией, исполняемой управляющей компанией, является проведение эксплуатационно-ремонтных работ. К ним можно отнести следующие действия УК:

Проведение комплексного осмотра многоквартирного дома — оценивается состояние всех частей дома от крыши до подвала.

Создание безопасных условий проживания жильцов — если в процессе осмотра здания были выявлены отклонения в работе коммунальных систем или иные отклонения, способные нанести ущерб имуществу или вред здоровью жильцов, то данные проблемы становятся одной из тем на общих собраниях, а их устранение должно осуществляться в кратчайшие сроки.

Проведение текущего ремонта — является одной из самых важных задач управляющей организации. Работы могут осуществляться поэтапно или в экстренном порядке в зависимости от масштаба выявленных проблем.

Обеспечение бесперебойной работы всех коммунальных систем — в случае возникновения аварий, ремонтные работы проводятся в кратчайшие сроки, а регулируется качество их выполнения управляющей компанией.

Контроль регулярной санитарно-гигиенической уборки подъездов и прилегающей к домам территории, а также своевременный вывоз мусора. Если в доме функционируют объекты предпринимательской деятельности, то вывоз отходов, образующихся в результате их функционирования, также подразумевается компетенцией управляющей компании.

Подготовка дома к зимнему сезону — обеспечение исправности отопительных систем, а также проведение ремонтных работ при их необходимости.

Контроль обеспечения ввода в эксплуатацию счетчиков на коммунальные услуги, а также контроль их дальнейшей исправности. Данная функция управляющей компании ЭКХ подразумевает не только ввод счетчиков в эксплуатацию, но и разработку плана экономии электроэнергии для снижения стоимости оплаты коммунальных услуг.

Круглосуточный контроль снабжения жильцов холодной и горячей водой, а также исправности системы электроснабжения и водоотведения — о дате и сроках проведения работ с указанными системами жильцы должны информироваться не ранее, чем за 24 часа до их начала.

Обеспечение безопасности дома в соответствии с нормами пожарной безопасности. В функционал управляющей компании входит также задача проведения бесед с жильцами и нормах пожарной безопасности и правилах ее соблюдения.

Предоставление отчетов о проделанных работах в сфере ЖКХ и планируемых мероприятиях на общих собраниях с жильцами. Жители дома должны получать полноценную информацию о текущем состоянии их жилищных условий и общего имущества, о сроках планируемых ремонтных работ, а также о возникновении аварийных ситуаций и способах их устранения.

Жители могут не только сообщать о возникновении проблем в эксплуатации коммунальных систем, но и интересоваться любыми вопросами, связанными с безопасностью, сроками и этапами проведения работ, а также иными темами, касающимися состояния дома и прилегающей к нему территории.

Некоторые управляющие компании представлены полноценным штатом специалистов, способных в любое время осуществить все виды работ по ремонту и обслуживанию дома. Если решить возникшие проблемы нет возможности, то УК должна заключать договора со сторонними компаниями.

Например, уборкой подъездов после оформления договорных отношений будет заниматься определенная клининговая компания, обслуживанием коммуникаций – специализированные организации, а охраной двора – частные охранные предприятия.

О заключении договоров с третьими лицами жильцы дома обязательно должны быть проинформированы. В случае возникновения вопросов или неисправностей, обращаться можно не только в управляющую компанию, но и напрямую к компаниям, обслуживающим дом на основании имеющихся договоров.

Законодательная база

Нормы законодательства, регулирующие функции управляющей компании в сфере ЖКХ:

В случае ненадлежащего исполнения УК своих функций возможно расторжение договора с управляющей компанией по инициативе жильцов.

Если помимо неисполнения или некачественного исполнения функций, был нанесен ущерб имуществу или вред здоровью жителей дома, то УК может быть привлечена к любому виду ответственности, подразумевающейся действующим законодательством.

При возникновении споров жильцы имеют право обратиться в судебные органы для решения данных вопросов и отстаивания своих интересов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
НаправленияФункции