2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Высшим органом управления тсж является

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 145 ЖК РФ

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ пункт 1 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса изложен в новой редакции

1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ в пункт 2 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса внесены изменения

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ пункт 3 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса изложен в новой редакции

3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ пункт 5 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса изложен в новой редакции

5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ пункт 8 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса изложен в новой редакции

8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ часть 2 статьи 145 настоящего Кодекса дополнена пунктом 8.1

8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ часть 2 статьи 145 настоящего Кодекса дополнена пунктом 8.2

8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ часть 2 статьи 145 настоящего Кодекса дополнена пунктом 8.3

8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ в пункт 10 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса внесены изменения

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ в пункт 11 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса внесены изменения

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

Информация об изменениях:

13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.

4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

>
Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья
Содержание
Жилищный кодекс (ЖК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Высшим органом управления тсж является

Товарищество собственников жилья, как любая организация, имеет свои органы управления. К ним относятся:

  • — общее собрание членов ТСЖ;
  • — председатель правления;
  • — правление.

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном статьями 146, 45-48 Жилищного кодекса, уставом товарищества. Перечень вопросов, которые решаются на общем собрании, включает в себя:

  • — принятие решений о наиболее важных организационных вопросах ТСЖ (избрание правления, членов ревизионной комиссии, рассмотрение жалоб на их действия, утверждение устава, определение размера вознаграждения председателя и членов правления, принятие решения о реорганизации или ликвидации ТСЖ);
  • — принятие решений о финансовой деятельности ТСЖ (установление размеров обязательных платежей и взносов членов товарищества, утверждение сметы доходов и расходов и отчетов об их исполнении, привлечение заемных средств, определение направлений использования доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ).

Важно понимать, что возможность проведения общего собрания членов ТСЖ не отменяет необходимости проводить в многоквартирном доме общее собрание собственников помещений по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции такого собрания. Например, вопросы организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД не могут быть решены на общем собрании членов ТСЖ. Для принятия по ним решений необходимо созывать общее собрание собственников.

Правление товарищества собственников жилья — это исполнительный орган, он подчиняется общему собранию членов ТСЖ. Поэтому наиболее важные вопросы решаются на собрании, а те вопросы, которые в соответствии с Жилищным кодексом и уставом не относятся к компетенции общего собрания собственников и общего собрания членов ТСЖ, могут решаться правлением ТСЖ.

Читать еще:  Как закрыть тсж пошаговая инструкция

Избирать членов правления можно на любой срок в пределах двух лет. Как правило, выборы назначают либо раз в год, либо раз в два года.

Заседания правления созывает председатель (кстати, его можно выбирать на правлении, а можно — на общем собрании членов ТСЖ, какой вариант выбрать — дело самих членов товарищества собственников жилья, однако выбранный способ должен быть зафиксирован в уставе).

Для того чтобы решения правления считались законными, на его заседании должна присутствовать как минимум половина членов правления. Если больше половины собравшихся проголосовало за какое-либо предложение, оно считается принятым. После голосования необходимо оформить протокол, который должны подписать председатель и секретарь заседания.

Обязанности правления ТСЖ

  1. Соблюдать законодательство и требования устава ТСЖ.
  2. Контролировать своевременность оплаты взносов членами ТСЖ.
  3. Составлять годовые сметы расходов и доходов ТСЖ, отчеты о финансовой деятельности, предоставлять их общему собранию ТСЖ для утверждения.
  4. Заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в доме.
  5. Нанимать и увольнять работников для обслуживания дома.
  6. Вести реестр членов товарищества, бухгалтерию, делопроизводство.
  7. Созывать и проводить общее собрание членов ТСЖ.
  8. Выполнять иные обязанности, вытекающие из устава ТСЖ.

Председатель правления ТСЖ — лицо выборное. Как уже говорилось, его могут избирать члены правления, а могут все члены ТСЖ на общем собрании. Срок работы председателя обговаривается в уставе товарищества. Его задачи — координировать работу правления и ТСЖ в целом. Кроме того, он разрабатывает нормативные документы: правила внутреннего распорядка ТСЖ (утверждаются эти правила на общем собрании), положение об оплате труда наемных работников и т. д.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается на общем собрании членов ТСЖ. Максимальный срок работы комиссии — 2 года, затем должны последовать перевыборы. Главная ее задача — как минимум раз в год проводить ревизии финансовой деятельности ТСЖ и давать отчет членам товарищества о результатах. Кроме того, ревизионная комиссия составляет заключение на сметы различных работ, разработанные правлением.

Плюсы ТСЖ:

— денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома;

— возможность самостоятельно нанимать организации или работников для содержания, ремонта и обслуживания общего имущества. Для выполнения некоторых работ товарищество может привлекать на договорной основе граждан, проживающих в этом доме. Таким образом, частично может быть решена проблема занятости некоторых жильцов;

— возможность переизбрания правления в случае его неудовлетворительной работы;

— ТСЖ может открыть на себя специальный счет для проведения капитального ремонта;

— ТСЖ само определяет, что ремонтировать в доме, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, собственники сами выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на эти нужды.

Недостатки ТСЖ:

— главный недостаток — это «неидеальность» жильцов: далеко не все жители вовремя платят за коммунальные услуги, из-за этого нарушается финансовая устойчивость ТСЖ;

— ТСЖ может быть выгодно в условиях крупного многоквартирного дома; если квартир мало, содержание дома для собственников оказывается слишком дорогим удовольствием;

— на практике председателем ТСЖ может стать недобросовестный человек.

Органы управления и контроля товарищества собственников жилья (ТСЖ)

В законодательстве о товариществе собственников жилья указано, что высшим органом управления в ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ. По иерархии после него идёт правление ТСЖ, члены которого из своего состава избирают председателя правления.

Согласно статье 145 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся:

  • внесение изменений в устав товарищества;
  • принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
  • избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
  • установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
  • образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
  • принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
  • определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
  • утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
  • рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
  • принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
  • определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
  • другие вопросы, предусмотренные жилищным Кодексом или иными федеральными законами.

В соответствии со статьёй 148 Жилищного кодекса РФ, в обязанности правления ТСЖ входят:

  • соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
  • контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
  • составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
  • управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
  • наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
  • заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
  • ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
  • созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
  • выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Общее собрание членов ТСЖ вправе решать вопросы, отнесённые к компетенции правления ТСЖ.

Естественно, в товариществе собственников жилья должен существовать орган, который будет осуществлять контроль финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ. Таким органом является ревизионная комиссия (ревизор), которая избирается общим собранием членов ТСЖ не более чем на два года. Немаловажный пункт членами ревизионной комиссии не могут быть члены правления товарищества.

Читать еще:  Должности в тсж

Аналогично правлению члены ревизионной комиссии из своего состава избирают председателя ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия осуществляет следующие функции:

  • проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
  • представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
  • отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Зачастую получается так, что общее собрание ТСЖ практически не имеет никаких прав. Связано это в основном с тем, что в определённый период члены ТСЖ перестали контролировать органы управления товарищества, что повлекло за собой соответствующее безнаказанное поведение правления и председателя правления.

В связи с этим членам товарищества необходимо образовать инициативную группу, которая возьмёт на себя обязанность по получению необходимой информации о деятельности правления и председателя, а также получения юридической помощи от адвокатов и юристов.

Актуальность на 2013 год.

Помощь адвоката в подготовке искового заявления в суд

  • Подготовим проект искового заявления о разделе совместного имущества супругов;
  • Подготовим проект искового заявления о фактическом вступлении в права наследника;
  • Подготовим проект искового заявления о восстановлении на работе;
  • Бесплатно выдадим квитанцию на оплату государственной пошлины в суд;
  • Бесплатно подадим исковое заявление в суд.

Жилищное право России

Органы управления и контроля товарищества собственников жилья

Для определения волеизъявления собственников помещений, согласования их интересов, оперативного принятия управленческих решений в ТСЖ создаются органы управления и контроля (ст. 144-150 ЖК РФ). Указанные органы, исходя из полномочий и характера деятельности, можно подразделить на высшие, исполнительно-распорядительные и контрольные.

В соответствии с ч. 1 ст. 145 ЖК РФ высшим органом управления товарищества является общее собрание членов ТСЖ. Компетенция высшего органа управления (далее — общее собрание) определяется ЖК РФ и уставом товарищества (ч. 3 ст. 145 ЖК РФ).

Круг вопросов, входящих в компетенцию общего собрания, можно подразделить на статусно-уставные, организационно-экономические и организационные. К статусно-уставным относятся принятие решений по таким вопросам, как утверждение устава товарищества в новой редакции, внесение изменений в устав товарищества; принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества и ряд других вопросов.

К вопросам, входящим в организационно-экономический блок компетенции общего собрания, относятся утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов; установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; утверждение порядка образования резервного и иных специальных фондов товарищества, определение цели использования этих фондов, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов; утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества и ряд других вопросов.

К организационным вопросам товарищества, в частности, можно отнести избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора), председателя правления (если это предусмотрено уставом), досрочное прекращение их полномочий, рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора); выбор способа управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ) и др.

Необходимо учитывать, что членство в товариществе основано на принципе добровольного вступления, поэтому не все собственники помещений в многоквартирном доме могут быть членами ТСЖ, а есть вопросы, принять решение по которым правомочны собственники, а не только члены товарищества. Исходя из этого, когда необходимо решать вопросы, предусмотренные в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, требуется проводить общее собрание собственников помещений, а не собрание членов ТСЖ.

Общее собрание товарищества бывает годовым или внеочередным, когда созывается по инициативе собственника помещения, даже если он не является членом ТСЖ, так как в ч. 1 ст. 146 ЖК РФ указывается на инициативу лица, а не члена ТСЖ, а ч. 1.1. ст. 146 ЖК РФ предлагает руководствоваться ст. 45-48 ЖК РФ при определении порядка проведения общего собрания. В ч. 4 ст. 45 «Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме» ЖК РФ установлен порядок созыва общего собрания собственником помещения, в связи с этим вывод о том, кто может быть инициатором созыва собрания, соответствует установленному общему порядку. Инициатором проведения общего собрания членов ТСЖ может быть и его правление (п. 8 ст. 148 ЖК РФ).

Общее собрание членов ТСЖ проводится в порядке, установленном в ст. 45-48 ЖК РФ.

Общее собрание товарищества ведет председатель правления или его заместитель, а при их отсутствии один из членов правления товарищества (ч. 5 ст. 146 ЖК РФ). В такой ситуации вопрос, связанный с определением члена правления, который будет вести общее собрание ТСЖ, может решаться как правлением товарищества, так и общим собранием путем голосования. Таким образом, применительно к ТСЖ жилищное законодательство императивно определило субъектный состав, имеющий право вести общее собрание, все иные лица таким правом не обладают.

По общему правилу решения общего собрания ТСЖ принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ). Однако решения по вопросам статусно-уставного блока (о реорганизации и ликвидации товарищества, назначении ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов; о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества) принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа членов товарищества, поэтому для правомочности проведения общего собрания для решения вопросов статусно-уставного блока (п. 2, 6 и 7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ) должен быть и другой кворум присутствующих членов ТСЖ на этом собрании, так как присутствие более 50% членов ТСЖ не позволит при голосовании набрать не менее двух третей голосов от общего числа членов товарищества.

Читать еще:  Как зарегистрироваться в жкх

В уставе товарищества может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при организации и проведении общего собрания членов ТСЖ. В настоящее время создана государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства и определен адрес официального сайта этой системы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» — www.dom.gosuslugi.ru

Решение собственников по вопросам, поставленным на голосование при заочной форме голосования, должно оформляться в соответствии с примерной формой решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в повестку дня на общем собрании собственников, проводимом в форме заочного голосования.

Решение общего собрания оформляется протоколом (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). За основу оформления протокола берется примерная форма протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (очная форма). При проведении собрания в очной форме протокол подписывают председатель, секретарь собрания, члены счетной комиссии.

При заочной форме голосования протокол оформляется в соответствии с «Примерной формой протокола (оформления результатов) заочного голосования собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу». При заочном голосовании протокол подписывают председатель ТСЖ (его заместитель или член правления) и члены счетной комиссии.

Решение общего собрания собственников ТСЖ, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным не только для членов ТСЖ, которые не участвовали в голосовании, но и для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрания членов ТСЖ, обладая возможностью рассматривать любые вопросы, связанные с содержанием общего имущества многоквартирного дома, деятельностью ТСЖ, вместе с тем не вправе решать вопросы, относящиеся к субъективным правам собственников помещений.

Исполнительным органом ТСЖ является правление товарищества, которое осуществляет повседневную (текущую) работу ТСЖ, а также организует выполнение принятых общим собранием ТСЖ решений.

Правление ТСЖ избирается общим собранием товарищества из числа членов товарищества. Вместе с тем не все члены ТСЖ могут быть избраны в состав правления. В частности, не могут являться членами правления лица:

  • с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом;
  • занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило договор управления многоквартирным домом;
  • являющееся членом ревизионной комиссии (ревизор) товарищества;
  • работающий в ТСЖ по трудовому договору.

Перечисленные ограничения для избрания в состав правления позволят не допустить использования своего положения в целях, противоречащих интересам членов ТСЖ. Срок деятельности правления определяется уставом ТСЖ, но он не может превышать двух лет.

Правление принимает решения по вопросам, которые не относятся к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ, а также общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Правление ТСЖ подотчетно общему собранию членов товарищества. Заседание правления созывается его председателем. Периодичность заседаний определяется в уставе ТСЖ. Формой работы правления является заседание. Правления считается правомочным принимать решения, если на его заседании присутствует не менее пятидесяти процентов общего числа членов правления товарищества.

Решения правления принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании. Однако уставом товарищества может быть предусмотрено большее число голосов для принятия решения. Решения правления оформляются протоколом заседания и подписываются председателем правления товарищества и секретарем заседания правления.

Правление обладает остаточной компетенцией. С одной стороны, в ст. 147 ЖК РФ закреплено, что правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, но кроме тех, решение которых не отнесено к ведению общего собрания членов ТСЖ. Более детально права правления могут быть закреплены в уставе ТСЖ, в частности, в нем могут быть указаны сделки, которые вправе заключать председатель правления, только после их одобрения правлением.

Что касается обязанностей правления, то они сформулированы в ст. 148 ЖК РФ.

В ЖК РФ не содержится требований о внесении указанных обязанностей в устав ТСЖ, поэтому отсутствие хотя бы одной из перечисленных в ст. 148 ЖК РФ обязанностей в уставе ТСЖ не освобождает правление от ее выполнения.

К органам управления ТСЖ не относится председатель правления (ст. 144 ЖК РФ), в отличие от потребительских кооперативов (ст. 115 ЖК РФ), хотя он наделен полномочиями организационного и властного характера, в связи с этим вполне обоснованно в юридической литературе его относят к единоличному исполнительному органу 1 Крюкова Е.С. Товарищество собственников жилья // Цивилист. 2012. № 2. С. 55-60. управления товарищества. Достаточно сослаться на его право действовать без доверенности от имени товарищества (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ), чтобы констатировать, что он относится к органам ТСЖ (ст. 53 ГК РФ).

Председатель правления товарищества может избираться правлением ТСЖ из состава членов правления или на общем собрании ТСЖ из состава членов ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества. Срок действия его полномочий (срок его избрания) устанавливается уставом товарищества. Представляется, что если он избирается правлением, то тогда срок его полномочий не может превышать срок избрания правления, так как иной порядок будет нарушать право вновь избранного правления выбирать из своего состава председателя.

В отличие от правления его председатель является постоянно действующим органом и на него возложена обязанность обеспечивать выполнение решений правления. Полномочия председателя правления закреплены в ст. 149 ЖК РФ.

Контролирующим органом товарищества является ревизионная комиссия (ревизор), которая избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года.

Для создания условий независимости работы этой комиссии в ч. 1 ст. 150 ЖК РФ установлен запрет на включение в ее состав членов правления товарищества. Если в состав ревизионной комиссии входит более одного ревизора, то они избирают председателя этой комиссии.

Компетенция ревизионной комиссии (ревизора) закреплена в ч. 3 ст. 150 ЖК РФ.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector