1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Документация управляющей компании жкх

Создание управляющей компании ЖКХ с нуля

Большинство многоквартирных домов обслуживают управляющие компании. Жители МКД ежемесячно перечисляют средства на поставку коммунальных услуг и содержание объекта. В силу изменений в законодательстве, особую актуальность получил вопрос, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Понятие УК

Управляющая организация – коммерческая структура, обеспечивающая обслуживание дома. В ее полномочия также входит поставка жителям ресурсов (воды, газа, электроэнергии), поддержание оптимального санитарного и технического состояния объекта.

УК может управлять деятельностью сразу нескольких МКД. Функции организации конкретизируются в договоре, который заключается с жителями дома.

Управляющие компании в сфере ЖКХ – юридические лица, которые распоряжаются денежными средствами на благо дома, внутридомовых и наружных коммуникаций, оборудования. Организация берет на себя ответственность за содержание МКД.

Требования к созданию УК

Эффективную работу фирмы обеспечивает надежный персонал. Офисные сотрудники и работники по обслуживанию оборудования должны иметь профильное образование, а их навыки – подтверждаться квалификационным аттестатом.

Желательно, чтобы в УК было несколько операторов, которые смогут круглосуточно отвечать на звонки.

Персонал должен работать в подходящих условиях, а для контактов с клиентами понадобится офис.

Еще одно из требований: юридический адрес. Когда клиенты оргаинзации знают, куда обратиться с вопросом, повышается доверие к ней.

Чтобы фирма, работающая в сфере ЖКХ, могла стать управляющей компанией многоквартирного дома, нужны финансовые вложения. Стартовый капитал должен быть в диапазоне от $2000 до 70000. Основные расходы:

  • выплата зарплат;
  • покупка техники и инструментов;
  • аренда площади под офис и так далее.

Вместе с тем работает простое правило: чем больше объектов обслуживает компания, тем выше прибыль.

Отдельное место занимает учетная политика. Есть два варианта ее разработки: предприятие формирует план действий самостоятельно или привлекает к процессу специализированную фирму ЖКХ. Выбирая первый способ, нужно быть готовым к крупным затратам на новый отдел. Но и во втором варианте без расходов не обойтись, ведь услуги других компаний стоят денег.

Ещё один из важных моментов: отсутствие судимости у должностных лиц УК. Для этого нужно предоставить подтверждение, что лицо (руководитель) не привлекалось к судебным разбирательствам в качестве обвиняемого.

Законы, регламентирующие открытие УК

Те, кто интересуется, как открыть управляющую фирму, должны понимать, что нормативно-правовые акты устанавливают достаточно жесткие требования к созданию УК. К примеру, в 2014 году введено обязательное лицензирование деятельности.

Статус управляющей компании определяют положения ГК РФ. Кроме того, эти организации должны придерживаться Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства № 354 от 6.05.2011).

Если учредители будут соблюдать требования, изложенные в вышеперечисленных документах, открытие управляющей компании в сфере ЖКХ пройдет без особых препятствий.

Необходимая документация

Для создания новой управляющей компании понадобятся следующие документы:

  1. Заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года).
  2. Устав.
  3. Протокол собрания о создании УК.
  4. Учредительный договор.
  5. Приказ о назначении директора.
  6. Гарантийное письмо от собственника помещения с согласием на размещение исполнительной организации или договор аренды.
  7. Квитанция об уплате госпошлины.

Документы лучше подготовить заранее и предоставить единым пакетом, иначе на создание компании уйдет больше времени.

Порядок создания

Чтобы лучше понять, как создать новую УК, представим поэтапную последовательность действий. Для этого нужно:

  1. С помощью специльного агентства или самостоятельно разработать детальную схему деятельности УК.
  2. Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или «ООО». Ещё один из вариантов: внести в действующую фирму новое направление работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив регистрационные бумаги.
  3. Сдать экзамен на знание ЖК РФ и иных основных законов в данной сфере. Пошаговая процедура по открытию УК обязательно включает в себя эту стадию.
  4. Оформить разрешение на открытие управляющей компании ЖКХ.
  5. Зарегистрировать юридическое лицо.
  6. Пройти лицензирование и аттестацию.
  7. Заключить договоры с ресурсоснабжающими оранизациями.
  8. Найти место под офис, назначить отделы, приобрести оборудование и технику.
  9. Разработать источник информации о компании. Не помешает создание официального сайта.
  10. Подписать соглашение с собственниками квартир в МКД, оформить техническую документацию.

После этого УК может приступать к управлению общедомовым имуществом и обслуживанию МКД.

Регистрация УК

Для регистрации управляющей компании нужно оформить юридическое лицо (АО, ООО и так далее). В зависимости от типа юрлица подается соответствующее заявление и документы, содержащие основные данные об организации: название для управляющей компании, ее расположение, ФИО директора и так далее.

После этого нужно поставить УК на учет в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и орган статистики. Необходимо указать актуальный юридический адрес, на который будет доставляться корреспонденция.

Большинство учредителей в качестве формы УК выбирают ООО. Благодаря этому регистрация управляющей организации проходит без выпуска акций, что существенно сокращает сроки проведения регистрационных процедур.

Еще один аргумент в пользу ООО: большая свобода в выборе типа управления и корпоративных мероприятий.

Если речь идет о том, как назвать организацию, практика показывает, что учредители в наименовании пытаются отобразить специфику деятельности компании, к примеру: ООО «Чистота», “Комфорт” и тому подобное.

В среднем создание УК занимает 3-4 недели. Это время уходит на:

  • подготовку и согласование пакета документов;
  • регистрацию в ЕГРЮЛ;
  • изготовление печати;
  • открытие расчетного счета.

Если компания создается как акционерное общество, инструкция по ее учреждению несколько отличается, ведь предусмотрена регистрация выпуска акций.

Процедура лицензирования

С 2014 года лицензия – обязательный документ, без которого запрещена деятельность УК. Получение этого документа проходит в три этапа:

  1. Подготовка документов в Госжилнадзор: справки о регистрации, об отсутствии судимости, выписки из реестров, квитанция об уплате госпошлины и так далее. Чтобы получить лицензию, нужно подготовить копии квалификационных аттестатов и список МКД, которые будут находиться под управлением.
  2. Сдача экзамена. Хотя это требование обязательно лишь для руководителя, желательно, чтобы тесты сдал весь руководящий состав, тем более, что это бесплатно. УК не может функционировать без квалифицированного руководителя, а случае необходимости несложно будет найти директору достойную замену.
  3. Подача заявления в Госжилнадзор и лицензирование.

В среднем процесс длится 35-45 дней. Особое внимание жилинспекция уделяет проверке пакета документов. Все данные должны соответствовать реальному положению дел в компании.

После этого лицензионная комиссия принимает решение.

Принятие МКД в управление

Основанием, по которому УК принимает МКД в управление, является публичный договор. Это соглашение устанавливает права и обязанности компании по выполнению работ или оказанию услуг клиентам, а также определяет привилегии и ответственность жильцов.

Управляющая организация должна проводить работы и предоставлять услуги собственникам жилого дома согласно установленным обязательствам.

Заключение договоров с жильцами

Договор – главный документ, устанавливающий отношения между коммунальными работниками и владельцами жилплощади. Если на общем собрании собственники квартир выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них индивидуально.

Если управляющей организаций является товарищество собственников жилья, то соглашение заключает ТСЖ от лица всех хозяев квартир.

В договоре детально указываются обязанности УК, перечень и объем услуг, их стоимость и частота проведения работ. Обязательные пункты, которые отображаются в документе:

  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
  • состав общей собственности;
  • порядок внесения и размер платы за коммунальные услуги, содержание жилья;
  • надзор за выполнением УК своих обязанностей.

Права и обязанности УК

Для начала перечислим обязанности, возложенные на управляющую организацию:

  • оказание максимально возможного количества услуг по содержанию МКД. Детали содержатся в соглашении между жителями и УК;
  • проведение капитального и текущего ремонта;
  • прием и расчет коммунальных платежей;
  • распределение средств на благоустройство дома;
  • создание условий для безопасной эксплуатации МКД.
Читать еще:  Внеочередное собрание членов тсж

Этот перечень может быть расширен.

Управляющая компания имеет право:

  • информировать уполномоченные органы о незаконной перепланировке, других неразрешенных способах использования жилья, нежилых площадей;
  • взыскивать задолженности с жильцов;
  • распоряжаться резервными средствами для проведения работ;
  • требовать от жильцов или исполнителей полного возмещения убытков, возникших по их вине;
  • реализовывать другие права на основании положений договора или нормативных актов.

В своей деятельности УК должна соблюдать интересы жильцов, находить компромисс в спорных ситуациях. Если фирма не выполняет функции, указанные в договоре, к ней применяются штрафные санкции.

Заключение

Создание управляющей компании с нуля – процесс трудоемкий. Но если заранее подготовиться к процедуре, продумать алгоритм действий, учесть нюансы, сделать это будет гораздо проще. Открытие УК предусматривает регистрацию организации, сдачу руководителем специального экзамена, получение лицензии на деятельность и заключение договора с жильцами МКД.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Техническая документация МКД : что в неё входит?

У многих управляющих организаций возникает вопрос: что входит в состав технической документации МКД, обязательной для хранения? Некоторые УО жалуются, что в этом вопросе нет полной ясности, потому что в законодательстве представлен размытый перечень. В действительности же это не так. В законе вполне ясно говорится о составе, порядке хранения и обновлении ТД.

Перечень документов

Перечень документов, которые входят в состав технической документации МКД, определён в постановлении Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26). Это те документы, в которых содержится информация о составе и состоянии общего имущества:

  • технический паспорт дома;
  • документы на приборы учёта;
  • документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
  • акты осмотра, проверки состояния;
  • акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
  • инструкция по эксплуатации МКД;
  • кадастровый план земельного участка;
  • выписка из Росреестра;
  • градостроительный план земельного участка;
  • документы о действии сервитута или иного обременения;
  • проектная документация;
  • списки собственников, нанимателей и арендаторов;
  • договоры об использовании общего имущества МКД;
  • решения и протоколы общих собраний собственников;
  • иные документы.

Перечисленные документы передаются от застройщика, предыдущей УО или собственников (в том случае, если дом находился в непосредственном управлении). Таких документов, как инструкции по эксплуатации МКД и проектная документация, у УО может и не быть, если они были по каким-то причинам утрачены. В первую очередь это относится к старым домам, построенным в прошлом веке или раньше.

Другие документы, которые есть далеко не всегда, – договоры об использовании общего имущества МКД и документы о действии сервитута или иного обременения. Очевидно, что они есть только в тех МКД, собственники которых сдают в аренду ОИ или согласились на установление сервитута.

Поясним, что сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Он может устанавливаться, к примеру, для прокладки коммуникаций, или это может быть разрешение провести через свой участок какие-то инженерные сети или дорогу, которыми будут пользоваться собственники других домов.

Напротив, градостроительный план земельного участка – документ, который нужен для новых домов. С того момента, как в вашем городе был принят градостроительный план, его наличие в техдокументации для МКД, построенного после его принятия, становится обязательным.

Часть названных документов хранится в неизменном виде, а часть обновляется: это информация о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих ОИ в МКД на основании договоров, в том числе и ведение списков. Это устанавливается Стандартами управления МКД, которые введены постановлением Правительства РФ N 416. Соответственно, регулярно должны актуализироваться списки собственников, нанимателей и арендаторов, потому что меняется их состав.

Обновлению подлежит технический паспорт многоквартирного дома, это делается раз в 5 лет после инвентаризации. Если, например, изменилась площадь квартиры после перепланировки, то изменения вносятся сначала в техпаспорт квартиры, а потом и в техпаспорт всего дома.

Также обновляется выписка из Росреестра, в которой содержатся сведения о том, кому принадлежат жилые и нежилые помещения.

Иные документы

Самый загадочный пункт в перечне технической документации – «иные документы». Дело в том, что перечень благодаря этому пункту становится по сути открытым, в него могут входить любые документы, которые имеют какое-то отношение к управлению МКД. Достаточно того, чтобы решение о вхождении какого-то из документов в состав техдокументации было принято на ОСС простым большинством голосов.

Таким «дополнительным» документом может быть, например, договор с подрядчиком и даже какой-то внутренний документ УО – табеля зарплат или штатное расписание. Отметим, что если такое решение на ОСС будет принято и согласовано с УО, то документ войдёт в состав технической документации. А это значит, что тогда у собственников появится право знакомиться с ним.

У УО есть возможность предвосхитить такое развитие событий ещё на этапе заключения договора управления: достаточно просто внести в него закрытый перечень документов, согласовав его с собственниками. Тогда у собственников не будет возможности расширять этот список.

Приём-передача техдокументации

Обратим ваше внимание на то, что нужно крайне ответственно подходить к вопросу о полноте технической документации и её своевременном обновлении. Потому что в случае передачи МКД другой УО, ТСЖ или собственникам в управление, вся техдокументация должна быть передана в полном объёме в 30-дневный срок. Если же какие-то документы отсутствуют либо утрачены, они должны быть восстановлены. (Порядок приёма-передачи технической документации установлен в постановлении Правительства РФ N 416.)

При приёме-передаче ТД новая УО проверяет не только наличие всех документов, но и их актуальность на момент передачи. Если здесь возникают какие-то проблемы, то новая УО указывает в протоколе приёма-передачи, что требует восстановления или обновления. После этого прежняя УО обязана в течение 3 месяцев восстановить или обновить документы, а затем передать их по отдельному акту приёма-передачи вновь выбранной УО.

И на какие бы причины отсутствия техдокументации старая УО ни ссылалась, она обязана её передать, что явно следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Согласно ему, отсутствие или утрата ТД не прекращает обязанность по её передаче.

Если и после 3 месяцев документы не переданы новой УО, можно смело обращаться в суд, в ГЖИ, в прокуратуру. И это вполне адекватная мера, поскольку иначе невозможно будет осуществлять полноценное управление домом. Это также позволит подстраховаться на случай передачи МКД другой УО – избежать затрат на восстановление технической документации (ведь затраты при этом ложатся именно на УО) и возможных штрафов.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ № 209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Как открыть управляющую компанию по ЖКХ с нуля

Управляющие компании содержат и ремонтируют общее имущество жителей многоквартирного дома, обеспечивают коммунальное ресурсоснабжение, решают спорные вопросы и т. д. УК сменили ЖЭК, чья деятельность ранее заключалась в ремонтных и организационных работах в многоэтажке. УК же имеют ряд новых функций, важных для граждан, проживающих в городской среде. Кто может заниматься такой деятельностью, и как открыть управляющую компанию с нуля?

Понятие управляющих фирм и их виды

Управляющими компаниями являются юрлица, учрежденные на коммерческой основе в форме ОАО, ООО или в других. Главная цель УК – управление и обслуживание многоэтажных жилых помещений.

Управлять такой компанией может единственный учредитель или несколько владельцев.

Читать еще:  Возражение на судебный приказ жкх

Деятельность УК регламентируется Жилищным кодексом. Обслуживающая организация представляется в нескольких видах:

  1. УК. Задача таких обслуживающих организаций заключается в управлении многоквартирным домом. УК такого типа не обязана производить ремонтные работы и услуги ЖКХ для граждан. Обслуживающая организация представлена посредником между владельцами квартир в многоэтажках и ресурсоснабжающими поставщиками для этих домов. Если за жилой многоэтажкой закреплена такого рода организация, техническое обслуживание собственности осуществляется посредством привлечения сторонних фирм.
  2. Гибридная УК. Такая компания обслуживает квартиры по всем направлениям: ремонт общего имущества граждан, проживающих на управляемой территории, управление недвижимостью, управление ресурсными услугами.
  3. Эксплуатационная УК.

При деятельности такой управляющей фирмы жильцы заключают с ней контракт на управление жилой собственностью, но она не занимается предоставлением коммуналки.

Заключается договор с обслуживающими организациями посредством решения самих жителей многоквартирного дома или при помощи ТСЖ. Товарищество собственников жилья решает этот вопрос, обращаясь в местную администрацию.

Если решение договорных отношениях с УК принимается самими жителями, но на протяжении длительного времени так и не принято, то местные властные структуры вправе самостоятельно выбрать организацию, которая будет обслуживать эту многоэтажку.

Важно! Деятельность УК распространяется только лишь на многоквартирные дома. Коттеджные поселки не входят в сферу обслуживания ТСЖ и управляющих организаций, в связи с тем, что в коттеджных домах две-три квартиры.

Права и обязанности

УК имеет ряд правомочий и обязательств, представленных в таблице:

Права УКОбязанности УК
получение денег за выполнение обязанностей— проведение ремонтных работ;
— осуществление управленческой деятельности

Проведение ремонта в многоэтажках заключается в бесперебойном предоставлении для квартир энергии, газа, воды и иных услуг ЖКХ, осмотр недвижимости, подготовка жилья к холодному периоду, заключение договоров о проведении капремонта для дома (замена крыши, труб, ремонт подъезда, реконструкция здания).

Управленческая деятельность заключается в формировании коммунальной документации для жильцов, а также в рассмотрении жалоб от совладельцев многоэтажки и решениям по возникающим вопросам.

УК вправе требовать выплаты денег за ведение своей работы на территории многоэтажки. Размер выплат за оказание той или иной услуги принимается посредством соглашения, принятого на всеобщем собрании жителей дома.

Что требуется для создания УК

Открыть УК с нуля не так просто. Процесс открытия такой фирмы является трудоемким. Необходимо собрать бумаги на открытие обслуживающей фирмы. После сбора документации требуется получить соответствующую лицензию. А уже после оформления лицензионного соглашения происходит процесс регистрации.

Чтобы заниматься обслуживанием в сфере жилищно-коммунальных услуг, нужно заключить договоры с теми фирмами, которые поставляют ресурсы для жильцов. Лицу, открывающему УК, следует понимать, что такие фирмы являются монопольными. Ему придется согласиться на все цены, установленные на деятельность.

Порядок открытия

Создание бизнеса в виде УК представляет собой сложную процедуру. Чтобы открыть УК, соблюдают следующую пошаговую инструкцию.

Первым делом регистрируют организацию как юридическое лицо или как ООО, ОАО и т. д. После процесса регистрации владелец УК получает лицензию, которая позволит обслуживающей фирме осуществлять свою деятельность.

Следующим этапом является открытие компании. УК должна располагаться в многоквартирном доме, в котором будет осуществляться работа по благоустройству. Если в многоэтажке нет административных помещений, то УК нужно устроить в месте, которое является близлежащим по местоположению.

Чтобы рабочее место было наиболее эффективно организовано, требуется установка телефонной линии, чтобы граждане могли свободно связываться с сотрудниками управляющей фирмы. Владелец должен подготовить всю необходимую оргтехнику, инвентарь для работников, которые занимаются облагораживанием земельного участка.

Большинству сотрудников необходимо иметь в наличии аттестацию по некоторым вопросам. Без аттестованных работников проведение деятельности по обслуживанию многоэтажек не представляется возможным. Для дворников или диспетчеров специальных знаний не требуется, но для тех сотрудников, которые занимаются документацией, коммунальными услугами или ремонтной деятельностью необходимо осознавать всю суть своей работы.

Владельцу УК следует тщательно и грамотно организовать деятельность своей фирмы. Работа диспетчеров должна производиться круглые сутки.

Создателю управляющей фирмы рекомендуется не брать на попечение сразу несколько домов. Лучше всего начать обслуживающую работу с одним домом. Это связано с тем, что так как фирма пока что неизвестная и не имеет опыта, мало кто захочет вести с ней общие дела. Вряд ли у начинающей УК хватит времени, ресурсов и опыта на обслуживание сразу нескольких жилых участков.

Начать рекомендуется с одной многоэтажки, но работа по облагораживанию должна быть добросовестной, чтобы получить от жильцов положительный отзыв и поднять рейтинг своей начинающей компании.

Открытие управляющей компании является довольно сложным и дорогостоящим процессом. Это обусловлено тем, что деятельность по обслуживанию домов требует высококвалифицированных специалистов как в управленческой сфере, так и в сфере ремонтной деятельности.

Необходимая документация

Создание управляющей компании невозможно без сбора пакета документации.

В первую очередь необходимо составить заявление о регистрации учреждения. Форма этого заявления установлена законодательно Правительством Российской Федерации.

Для открытия УК надо составить протокол собрания учредителей, на котором принимается решение о том, что управляющая организация все же будет открыта.

Как и у любой организации, у создающейся управляющей компании должен быть свой устав. Требуется уставная документация, чтобы организовать обслуживающую фирму.

Если же УК создается несколькими людьми, то необходимо иметь в наличии соглашение учредителей.

Иногда управляющие компании организуются на базе фирмы, которая уже существует. В таком случае составляют отдельный пакет документации:

  • заявление, которое вносит коррективы и изменения в существующую документацию фирмы;
  • новая редакция устава управляющей компании;
  • протокол учредительного собрания, на котором внесены коррективы в документацию организации.

Своевременный сбор необходимой документации поможет УК избежать множества проблем, возникающих в будущем.

Регистрация

Деятельность управляющей компании может быть начата только после регистрации ее в муниципальных властных структурах. Чтобы зарегистрировать УК, необязательно иметь стартовый капитал, но требуется внесение уставного капитала фирмы в виде имущества владельца или владельцев компании. Стоимость имущества, которое вносится как капитал управляющей организации, не должна составлять менее двадцати тысяч рублей.

Документация, которая собирается для новой УК, подписывается учредителем или несколькими учредителями, если компанию создают несколько человек.

В случае если обслуживающая организация создается одним человеком, то она будет зарегистрирована как юридическое лицо (ООО).

Для регистрации УК на руках имеются бумаги о помещении, которое будет сдано в аренду управляющей фирме. В документации должна содержаться информация о том, что помещение сдано предыдущим арендатором исполнительному властному органу, которому принадлежит место в многоэтажке.

У управляющей компании имеется банковский счет, на которой должны быть переведены пятьдесят процентов капитала организации. К концу календарного года уставной капитал должен быть пополнен на все сто процентов.

Важно определить юридический адрес УК, на который будут приходить письма с предложениями и жалобами жильцов многоквартирного дома.

Только после сбора документации и осуществления процедур по регистрации управляющей организации возможна полноценная деятельность УК.

Сколько стоит открыть управляющую компанию

Процесс регистрации организации не требует внесения денежных средств, но для открытия фирмы нужен первоначальный взнос в капитал фирмы. Государство установило цену за открытие УК примерно от 110 до 350 тысяч рублей. Эти деньги уходят на заработные платы для сотрудников УК, аренду помещения под офис обслуживающей компании, а также на приобретение инвентаря для работников и на закупку оборудования для фирмы.

Срок, в течение которого окупится первоначальный взнос в организацию, зависит от того, сколько многоквартирных домов обслуживает управляющая компания.

Таким образом, процесс открытия управляющей компании является довольно-таки сложным и дорогостоящим. Чтобы открыть обслуживающую организацию, требуются значительные затраты на аттестованных сотрудников, под офисное помещение, а также в оборудование, которое нужно для обеспечения эффективной деятельности.

Развитие компании начинают с постепенного обслуживания одного дома, после чего можно расширять деятельность. Если учредитель будет добросовестно выполнять свою работу, то доходы управляющей компании непременно перекроют все расходы, затраченные на оборудование и заработную плату работников. Ведь добросовестная работа по управлению многоэтажками и хорошие отзывы жильцов способствуют росту спроса на услуги новой управляющей организации. Таким образом, важнейшим условием успешного функционирования компании является ее эффективная деятельность, которая будет вызывать желание у жильцов многоэтажки заключить договор с такой фирмой.

Принципы создания управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура и рентабельность предприятия

Итак, вы решили начать собственный бизнес, да не где-нибудь, а в сфере ЖКХ. Открыть управляющую компанию? А почему бы и нет — перспектива заманчивая.

Особенно, если учесть, что в этой сфере не придется отбиваться от конкурентов и яростно бороться за клиентуру. Но все так просто кажется только на первый взгляд — ведь в 2015 году требования для оформления и деятельности управляющих компаний были серьезно ужесточены.

Виды УК и законы, регламентирующие их деятельность

Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. УК существует несколько типов:

  • собственно управляющие (только управляют);
  • эксплуатационные (обеспечивают на должном уровне техническое и санитарное состояние, коммунальные услуги);
  • гибридные (сами управляют и обслуживают, третьи лица им не нужны).

Вне зависимости от типа компании, УК должны сами или через иные организации обеспечивать бесперебойную эксплуатационную и ремонтную деятельность (снабжение МКД энергоресурсами, подготовку к отопительному сезону и пр.), а также организационную деятельность (работать со счетами и документами, отвечать собственниками на жалобы, заявления и т.д.).

Деятельность УК жилищно-коммунальной сферы закреплена в соответствующей отрасли законодательства РФ. К основным законодательным актам относятся следующие:

Создание управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура

Чтобы организовать управляющую компанию с нуля потребуется придерживаться следующей инструкции:

  • зарегистрировать юридическое лицо;
  • пройти лицензирование и аттестацию;
  • набрать технический персонал и оборудовать помещение;
  • взять дом в управление;
  • приступить к оформлению и заключению договоров и осуществлению деятельности.

Какая документация понадобится, чтобы создать УК?

Здесь все будет зависеть от того, будете ли вы создавать новую организацию или «перекроите» уже существующую. Допустим, вы остановились на первом варианте. Потребуется запастись следующими бумагами:

  • заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
  • Устав;
  • протокол собрания о создании управляющей компании;
  • учредительный договор;
  • приказ о назначении директора;
  • гарантийное письмо от собственника помещения ( он согласен с тем, что вы планируете разместить там исполнительную организацию); либо договор аренды, если вы снимаете помещение;
  • квитанция госпошлины.

Если же вы не создаете новую УК, а вносите изменения в уже существующую, то будут нужны:

  • Устав в обновленной редакции;
  • заявление о регистрации изменений — форма №Р13001 от 2002 года;
  • протокол собрания, где решался вопрос о внесении изменений.

Соответственно вносятся нужные изменения в учредительные документы управляющей компании.

Как оформить и зарегистрировать?

Для этого потребуется оформить юрлицо — АО, ООО и т.д.. В зависимости от типа юрлица в налоговую службу подается соответствующее заявление и документы.

Затем необходимо встать на учет в Пенсионный фонд, в фонд социального страхования и в орган статистики.

Нужно также наличие собственного юридического адреса, куда будет доставляться вся корреспонденция.

В начальном капитале нет потребности. Возможно внести только уставной — его вы можете внести в виде имущества на сумму не больше двадцати тысяч рублей.

Также потребуется выбрать банк, с которым нужно будет сотрудничать. В банке открываются накопительный и расчетный счета. Хотя бы половину уставного капитала на накопительный придется внести — оставшуюся нужно будет «докинуть» в течение двенадцати месяцев после регистрации.

Лицензирование

Современное законодательство сделало этот процесс обязательным для ЖКХ. Получение лицензии происходит по решению Госжилнадзора. При нарушении законодательства лицензии УК могут лишить.

Набор персонала и оборудование помещения

Для функционирования УК потребуются специалисты и оборудованный офис. В штат работников должны входить:

  • Главный инженер и другой руководящий состав. Он должен быть мастером своего дела, прекрасно разбирающимся во всем, что касается эксплуатации зданий.
  • Прочий персонал. Его костяк также должны составлять аттестованные специалисты (это не относится к техперсоналу — дворникам, например).

Должна быть налажена круглосуточная посменная работа операторов. Это необходимо, чтобы оперативно среагировать, если раздастся звонок от жильца, сигнализирующий о поломке одной из коммуникационных систем. Поэтому, помимо офисных помещений с оргтехникой, нужно устроить диспетчерскую, провести телефонную линию. Нужен будет также инвентарь, расходные материалы.

Что ещё нужно для открытия организации?

Потребуется разработка учетной политики, составление перечня работ и услуг. А в дальнейшем, заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями (о задолженности УК перед РСО, читайте тут).

Кроме прочего, вам потребуется отсутствие судимости. Как это ни покажется странным. Причем, тяжесть, как таковая, по сути даже не имеет значения. Компаниям, сотрудники которых были судимы за экономическое преступление, или всего лишь имели временный запрет на экономическую деятельность (КоАП), не разрешат управлять жилыми домами.

Как организовать принятие МКД?

Вопрос о выборе (как и о смене) управляющей компании утверждается на общем собрании жителей дома. Решается вопрос, каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме (очные или заочные).

Последнее означает, что собственникам предложат заполнить особые бюллетени. Также утверждается техническая документация.

Заключение договоров

В соответствии с Жилищным кодексом (ст. 162 ЖК) УК обязаны заключить договор с каждым хозяином квадратных метров. На основании его возникают взаимные обязательства, также и что касается оплаты за услуги (ст. 155). Заключение такого договора обязательно и уклониться от него нельзя — ст.445 Гражданского кодекса РФ.

К договору об управлении многоквартирным домом обязательно должно быть приложение, в котором указаны: общее имущество дома, перечень обязательных работ и услуг с учетом инженерных коммуникаций данного здания, размер платы за содержание и ремонт (для ее расчета УК опирается на Приказ Госстроя РФ № 303 от 28 декабря 2000 года) и за коммунальные услуги, согласно статье 157 ЖК.

Рентабельно ли?

Это происходит, поскольку тарифы невысоки из-за также невысоких зарплат большинства хозяев жилых помещений. И устанавливаются эти тарифы государством. Повысить свою прибыль ЖКХ могут путем увеличения только тех тарифов, которые закон никак не ограничивает. Также компания может обогатиться за счет:

  • предоставления в аренду нежилых помещений дома (например, мансард);
  • партнерской площадки;
  • привлечения жильцов в качестве клиентов на ремонт. Происходит это путем значительного понижения соответствующих тарифов. Выгодно всем — жильцы и не обращаются за этой услугой никуда, кроме как в управляющую компанию, а та получает стабильную прибыль.

На видео представлена информация, на чем зарабатывает УК:

Бизнес на ниве ЖКХ — дело не из легких и, честно скажем, не из самых прибыльных, хотя и почти без конкурентов. И, как и в любом бизнесе, здесь один в поле не воин. Вам потребуется найти нужных людей и еще раз все обдумать — по силам ли будет такой бизнес, только потом уже говорить о регистрации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×