Договор управления многоквартирным домом с тсж

Договор управления МКД ТСЖ: условия, образец

Договор управления МКД ТСЖ оформляется всеми жильцами, которые планируют вести дела многоквартирного дома. Контракт заключается с организациями, поставляющими жилищно-коммунальные услуги.

Как осуществляется управление МКД

Владельцы жилых помещений имеют право выбрать способ управления домом. Организация, реализующая данные функции, представлена в форме управляющей компании или товарищества собственников жилья.

На УК возлагаются обязанности:

• использование общего имущества в коммерческих целях;
• оказание коммунальных услуг;
• исполнение работ, связанных с содержанием общего имущества жильцов.

Владельцы помещений ежемесячно несут обязанность по перечислению определенной суммы в общий фонд. Собранные средства могут быть затрачены только на перечисленные выше цели.

Удастся выбрать только одну форму управления МКД. Предусматривается, что в одно время руководить домом не могут ТСЖ и УК. При этом законодательство не содержит ограничений на заключение соглашений со сторонними организациями.

Стороны таких отношений должны составить договор, где отражается период действия документа, правомочия и обязательства участников, стоимость на оказанные услуги. Кроме того, должна быть закреплена ответственность сторон.

Основные условия соглашения

Заключение договора происходит после проведения общего собрания собственников жилых помещений. За данное предложение должны проголосовать не менее половины граждан, присутствующих на собрании. Решение не может быть принято без созыва собрания.

Предусматривается несколько разновидностей договоров, которые могут быть сформированы владельцами помещений. Не принимается во внимание юридический статус организации, то есть соглашения оформляются с управляющими компаниями или ТСЖ.

Сторонами договора становятся владельцы жилых и нежилых помещений, расположенных в доме. Когда в МКД проживает лицо, не являющееся членом товарищества, у него есть возможность составить контракт с другой УК.

В практической деятельности руководство ТСЖ принимает решение о заключении договора с управляющей компанией. В этом случае члены товарищества выступают контролирующим лицом, УК поставляет ресурсы, а жильцы являются заказчиками таких услуг.

Данная форма соглашения несет в себе выгоду для владельцев помещений в доме, так как производится разграничение обязательств и правомочий. Если происходят спорные ситуации, отвечать может владелец жилья или УК.

Оформление договора обслуживания

Отношения ТСЖ и УО также могут быть урегулированы при использовании соглашения обслуживания. Тогда заказчиком услуг выступают собственники квартир, а поставляет ресурсы УК. При этом управляющей компании отведена роль подрядчика. Ответственность по такому документу для УК сокращена.

Несмотря на то, что кажется выгоднее оформить соглашение управления, чем обслуживания, нужно учесть, что в первом случае управляющая компания часто допускает злоупотребления обязанностями. Расторжение договора в одностороннем порядке не обойдется без финансовых потерь.

Договор управления

Если оформляется данное соглашение, предусматривается, что ТСЖ в полной мере передает управленческие функции УК. Когда документы оформлены, управляющая компания несет обязанность по проведению ремонтных работ, управлению домом.

С юридической точки зрения управленцем является ТСЖ, но по факту эти функции исполняет УК. Формально собственники помещений не являются участниками договора. Если происходят спорные ситуации, они вправе требовать оформления соглашения.

Особенности данного вида контракта:

1. управлением помещениями занимается сторонняя компания, при этом ТСЖ бездействует;
2. сбор денег производит УК, а не члены товарищества;
3. тарифы определяются управляющей компанией;
4. ТСЖ наделено правом проверять качество поставляемых ресурсов.

Контракт может иметь ограниченный и неограниченный характер. Ответственность возлагается на представителей УК. Если жильцы недовольны качеством оказываемых услуг, они могут жаловаться на сотрудников управляющей организации.

Структура соглашения

Договор управления МКД ТСЖ имеет определенную структуру. Подписать его должны все члены товарищества и представители правления данного органа, а также члены сторонней организации. Структура вышеназванных актов практически одинакова.

Отличается только перечень полномочий, которые ТСЖ делегирует сторонней организации.

В стандартном соглашении прописываются такие пункты:

• основные моменты договора: сведения о сторонах отношений, дата формирования, наименование города, где он составлен, номер;
• перечень терминов;
• общие положения включают в себя номер протокола, на основании которого собственники помещений приняли решение о составлении акта;
• предмет отношений: делается краткое указание на услуги, предоставляемые организацией;
• список и порядок оказания услуг. Следует отразить полный перечень услуг, которые на себя берет сторонняя организация.

Кроме того, когда соглашение подразумевает оказание услуг разной направленности, нужно отразить их при использовании нескольких разделов. Нужно прописать правомочия и обязательства участников отношений и действующие тарифы.

Потребуется указать, каким образом реализуется расчет суммы, которую оплачивают собственники квартир. Обязательным условием выступает пункт о том, какие действия могут предпринять стороны при неисполнении условий соглашения.

Что еще отражается в договоре

Нужно отметить сведения о проводимых мероприятиях, целью которых выступает контроль деятельности управляющей компании. В соглашении отражаются особые случаи. Подразумевается, что перечисляются положения, которые ранее не были описаны в документе.

Составителям нужно прописать обстоятельства форс-мажорного типа. К ним относятся ситуации, при которых ответственность за нарушение положений соглашения не возлагается на УК, так как произошли чрезвычайные обстоятельства.

Следует описать срок, в течение которого соглашение будет признаваться действительным. В конце документа стороны ставят подписи.

Образец договора

Образец соглашения помогает оформить акт без ошибок.

Примерный макет выглядит следующим образом:

ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МКД

г. Москва 03.03.2020

Товарищество собственников жилья Жилой дом Северная, 1», называемое в дальнейшем ТСЖ, избранное общим собранием владельцев жилья, в лице Петрова Ивана Ивановича действующего на основании уставной документации, с одной стороны и гражданин Сидоров Илья Васильевич являющийся собственником помещения общей площадью 65 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Северная, 1-34 на основании свидетельства о регистрации правомочия собственности от 23.01.2009 именуемый в дальнейшем «Собственник», заключили соглашение о нижеследующем.

Для каждого владельца помещения одинаковы.

Цель соглашения – обеспечение благоприятных условий проживания
граждан.

ТСЖ берет на себя обязательства относительно:

• Исполнения услуг и выполнения работ по содержанию и производству текущего ремонта имущества, принадлежащего всем жильцам.
• Решение вопросов, связанных с исполнением целей соглашения.
• Вопросы о производстве капитального ремонта.

Гражданин несет обязанность оплачивать услуги ТСЖ в порядке, указанном в соглашении.

3.ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

• Управлять МКД и осуществлять его эксплуатацию в общих
  интересах
• Обеспечить соответствие законам относительно оказания услуг ЖКХ
• Обеспечить качество поставляемых услуг
• Собственник обязан:
• Оплачивать счеты, выставленные товариществом до 27 числа каждого месяца
• Предоставлять данные счетчиков
• Передавать сведения о наличии льгот
• Сообщать данные для связи
• Собственник имеет право:
• Реализовывать контроль за исполнением ТСЖ его обязательств по этому соглашению
• Участвовать в осмотрах общего имущества для обсуждения ремонта
• Подавать жалобы в письменной форме

Стоимость услуг связывается с платой за управление
МКД, содержанием и производством текущего ремонта общего имущества, за ЖКУ. Цены определяются в зависимости от тарифов и размера помещения

Если участники не выполняют условия данного акта или исполняют с нарушениями, применяется ответственность, прописанная в законах

Если гражданин вносит оплату по соглашению с нарушением срока, ему начисляется пени

6.Изменение и расторжения соглашения

Внесение изменений и прекращение действия акта реализуется в порядке, оговоренном законами

Одностороннее расторжение договора производится, если гражданин продает квартиру

Если нарушение соглашения произошло вследствие образования чрезвычайной ситуации, стороны ответственности не несут

Соглашение заключено на 5 (пять) лет с момента его подписания.

Каждой стороне предоставляется 1 экземпляр

Подписи сторон _____________________

Таким образом, собственники жилых помещений вправе оформить соглашение на управление многоквартирным домом. В зависимости от формы договора меняется перечень обязанностей у управляющей организации.

В каких случаях необходим договор управления домом между УК и ТСЖ и как правильно составить документ?

Организация работ по ремонту и обслуживанию общедомового имущества требует опыта работы в жилищной сфере, которым обладает большинство частных УК. Заключение с частной компанией договора на управление домом происходит на условиях, определяемых собранием владельцев квартир, а также с учетом норм законодательства.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Для чего нужен договор между ТСЖ и УК

Правление жилищного товарищества выполняет функции по управлению домом путем организации труда постоянных сотрудников, выполняющих ремонтные работы, а также заключая соглашения с поставщиками ресурсов. Данная деятельность требует наличия солидного управленческого опыта, которым могут не обладать члены правления, выбранные из числа собственников квартир.

Договор на управление домом между ТСЖ и УК предполагает, что к руководству сторонней компании переходят все полномочия правления ТСЖ по заключению договоров с подрядчиками, сбору средств с жильцов и организации поставок коммунальных ресурсов. Правление товарищества при этом сохраняет функции контроля над деятельностью УК как одна из сторон договора.

Заключение договора между правлением и УК позволяет:

• обеспечить качественное выполнение работ по ремонту и обслуживанию общих помещений;
• предоставлять коммунальные ресурсы ответственным собственникам вне зависимости от количества должников в доме;
• контролировать деятельность руководства УК;
• определять размер вознаграждения руководства УК на собрании собственников.

Руководство УК нередко злоупотребляет трудностью изменения способа управления домом, а при заключении договора между УК и ТСЖ члены правления вправе расторгнуть договор с УК в любой момент без созыва собрания собственников, что повышает ответственность руководства компании.

Законодательное регулирование

Правила заключения договора с УК на управление домом регулируются следующими нормативными актами:

Постановление № 416 определяет порядок осуществления управления многоквартирным домом. Согласно части «д» п. 4 Постановления, юридическое лицо, созданное для управления многоквартирным домом (ТСЖ) вправе заключить договор на передачу функций управления сторонней организации на условиях, наиболее выгодных для собственников и нанимателей помещений.

Договор с УК заключается по общим правилам гражданско-правовых сделок, описанным в ст. 420-453 ГК РФ.

Правила составления договора

Перечень основных условий договора на управление многоквартирным домом приведен в п. 3 ст. 162 ЖК РФ. Договор между УК и ТСЖ должен содержать следующие разделы:

• представление сторон;
• предмет соглашения;
• состав общедомового имущества, передаваемого в управление;
• права и обязанности сторон;
• цена и порядок расчета;
• ответственность сторон;
• правила расторжения договора;
• порядок осуществления контроля над деятельностью УК;
• срок действия договора.

В представлении сторон приводятся наименования юридических лиц, адрес их расположения и реквизиты, а также ФИО руководителей, подписывающих договор и ответственных за его выполнение. Предметом соглашения является оказание услуг по управлению многоквартирным домом за плату.

При описании состава общедомового имущества нужно указать адреса домов и помещений, управление которыми поручено УК, а также кадастровые номера придомовых участков.

К обязанностям УК относится:

• организация работ по обслуживанию и ремонту общедомового имущества;
• предоставление жильцам коммунальных услуг;
• организация сбора средств с собственников помещений;
• составление отчетов перед правлением ТСЖ.

Правление товарищества обязуется предоставить руководству УК все необходимые сведения и ресурсы ТСЖ, необходимые для управления домом, при этом сохраняя право получения сведений о финансовых операциях нового руководства.

Если по окончании срока договора ни одна из сторон не пожелала его расторгнуть, он считается продленным на прежний срок автоматически (п. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Договор между УК и ТСЖ позволяет передать управление домом опытной компании, сохраняя при этом возможность оперативного контроля со стороны выборных представителей собственников – членов правления ТСЖ. Для экономии средств жильцов в договоре следует подробно прописывать размеры прибыли УК и правила контроля расходов.

Взаимодействие УК и ТСЖ

Как осуществляется взаимодействие управляющей компании и товарищества собственников жилья или недвижимости? Этот вопрос постоянно поднимается и обсуждается УК и ТСЖ. Постараемся во всём разобраться.

По жилищному законодательству одной из сторон договора управления выступает управляющая компания. Второй стороной договора управления могут являться не только собственники помещений в МКД, но и ТСЖ, ТСН или ЖСК. Иными словами, у созданного в доме товарищества есть свобода выбора: управлять МКД самостоятельно, заключить договор обслуживания с подрядной организацией или заключить договор управления с УК, передав ей бразды правления.

Способ управления домом — товарищество

Собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Управлять МКД может УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК либо это может быть непосредственное управление (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

По сути управление МКД состоит из:

• предоставления коммунальных услуг;
• выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
• использования общего имущества — предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников (ч.3-3.1 ст.44 ЖК РФ).

Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления. Но здесь есть один нюанс. В той же самой ч.2 ст.162 ЖК РФ имеется формулировка, которая позволяет выбрав де-юре один способ управления, реализовать де-факто одновременно два способа управления МКД.

Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. При этом, другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления товарищества собственников жилья.

Таким образом, собственники, избрав на общем собрании способ управления своим домом ТСЖ, могут через этот орган правления заключить договор с УК. При этом, никакого нарушения законодательства не будет.

Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Рассмотрим оба этих случая подробнее.

Договор управления между ТСЖ и УК

В данном случае ТСЖ полностью передаёт функции управления УК вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД, предоставлению коммунальных услуг.

В результате взаимоотношения возникают между собственниками и УК. Хотя формально собственники помещений в МКД не являются стороной договора. Но требования к качеству услуг собственники предъявляют к УК, так как договором управления закрепляются их права и обязанности.

При таком взаимодействии ТСЖ:

• не собирает денежные средства с собственников на управление МКД;
• не распоряжается собранными с собственников денежными средствами;
• органы управления товарищества фактически бездействуют, поскольку все функции управления МКД вверены УК;
• правление и председатель товарищества выполняют лишь функции контроля за действиями УК и имеют право расторгнуть договор управления;
• оплата работы правления и председателя товарищества может осуществляться на основании решения общего собрания членов ТСЖ. Но поскольку они не являются сотрудниками УК, то данное условие нужно прописывать в договоре управления;
• срок действия данного договора в жилищном законодательстве не определен, поэтому может заключаться на любой срок;
• заключать и расторгать такой договор имеет право правление товарищества, решение собрания собственников или членов ТСЖ для этого не нужно (п.4 ст.148 ЖК РФ);
• договор подписывает председатель товарищества от имени товарищества, действие договора распространяется на всех собственников помещений в доме;
• товарищество не несёт ответственности и не отвечает за качество услуг и работ и состояние дома;
• все требования к качеству коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, а также требования к раскрытию информации по Стандарту (ПП РФ №731), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение требований жилищного законодательства предъявляются к УК.
• с передачей функций управления домом к УК у товарищества отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодную смету доходов и расходов, отчитываться о её исполнении и использовании средств.

Договор обслуживания между ТСЖ и УК

При данном способе взаимодействия товарищество не передаёт функции управления домом управляющей компании. ТСЖ может передать УК только некоторые функции или обязанности по собственному усмотрению. Это могут быть, например, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Таким образом, УК выступает в качестве подрядной организации;

При таком взаимодействии ТСЖ:

• осуществляет управление МКД, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, а также предоставляет коммунальные услуги;
• требования к качеству выполняемых работ и оказываемых услуг собственники предъявляют к товариществу;
• УК не управляет домом и не собирает денежные средства на управление, поэтому не расходует их;
• УК получает вознаграждение по договору оказания услуг (гл.39 ГК РФ). Стоимость и условия договора обслуживания определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию;
• договор заключается товариществом на основании решения органа правления ТСЖ в строгом соответствии со сметой доходов и расходов на год.

Таким образом, все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, раскрытию информации по Стандарту (731 Постановление), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.

При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.

Взносы на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ по смете доходов и расходов товарищества на год. Размер взносов устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в МКД независимо от членства в товариществе.

Надеемся, что приведённые выше различия помогли вам понять разницу во взаимодействии управляющей компании и товарищества по договору управления и договору обслуживания.

В первом случае УК является исполнителем работ и услуг по договору управления, собственники — их заказчиком, а ТСЖ лишь сторонним наблюдателем и контролёром. Во втором случае отвечать за всё будет товарищество, а управляющая компания по договору обслуживания будет выступать лишь в качестве подрядной организации и получать вознаграждение по агентскому договору.

Какой способ выбрать — ваше право. Но помните, что при заключении договора управления с УК товарищество теряет право управлять домом и становится “номинальным королём”. При заключении же договора обслуживания у ТСЖ остаётся полное право на управление домом и расходование собранных с собственников помещений денежных средств.

Чтобы орган правления ТСЖ не злоупотреблял своими полномочиями и без согласия остальных собственников помещений в МКД не заключал договор управления с УК, необходимо в уставе товарищества прописать, что правом на заключение договоров управления обладает общее собрание членов ТСЖ. Только в таком случае будет полностью реализована цель создания товарищества – самостоятельное управление МКД собственниками помещений в доме.

26.01.2016 | Взаимодействие ТСЖ с УО

Жилищное законодательство предусматривает, что одной из сторон договора управления выступает управляющая организация, а вот второй стороной могут являться как собственники, так и ТСЖ или ЖСК. То есть в случае создания в доме ТСЖ, у этого ТСЖ есть некая «свобода манёвра» — оно может как управлять домом самостоятельно, так и заключить с какой-либо организацией договор обслуживания, либо заключить договор управления с управляющей организацией, передав функции управления ей. То есть даже в случае отказа собственников от управления домом управляющей организацией и избрания ими способа управления товариществом собственников жилья, нет никакой гарантии, что созданное ТСЖ не заключит договор управления с УО, и домом не будет управлять управляющая организация, несмотря на существование ТСЖ. Рассмотрим подробнее вопрос взаимодействия ТСЖ с УО.

В соответствии с ч.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) собственники не только вправе, но и обязаны выбрать один из предложенных способов управления многоквартирным домом (МКД): управляющая организация, ТСЖ (или ЖСК, иной потребительский кооператив), непосредственное управление (если в доме не больше 30 квартир). Каждый из указанных способов управления должен обеспечить: благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами (ч.1 ст.161 ЖК РФ). Таким образом, цель управления домом вне зависимости от способа управления сводится к предоставлению услуг и использованию общего имущества.

Управление включает в себя:

1. Предоставление коммунальных услуг;
2. Предоставление услуг и выполнение работ по обслуживанию и ремонту общего имущества дома;
3. Использование общего имущества (по сути, управление им в части предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников, в соответствии с ч.3 – 3.1 ст.44 ЖК РФ).

Осуществление всех этих функций предполагает сбор денежных средств с собственников помещений и их расходование на указанные цели.

В настоящее время ч.2 ст.161 ЖК РФ прямо запрещает одновременно выбирать в одном многоквартирном доме два способа управления, однако, частью 2 статьи 162 ЖК РФ установлена «лазейка», пользуясь которой можно, формально выбрав один способ управления, по факту реализовать одновременно два способа управления домом.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».

То есть договор управления может заключаться не только между УО и собственником, но и между УО и органами управления ТСЖ. Следовательно, в случае если в доме создано ТСЖ и это ТСЖ заключило договор управления с УО, в доме фактически реализуются два способа управления – управление ТСЖ и управление УО.

Указанная норма неоднократно обсуждалась, но, несмотря на частые многочисленные изменения жилищного законодательства, конкретно эта норма в части возможности выступления в качестве второй стороны договора управления либо собственников, либо ТСЖ, либо ЖК, не менялась никогда с момента принятия Жилищного кодекса.

Можно предположить, что данная норма – именно лазейка, которой пользуются для быстрой смены одного способа управления на другой без проведения собрания собственников и «выбора» способа управления.

Необходимо отметить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УО, не надо путать с договором обслуживания МКД, заключаемым между теми же ТСЖ и УО. Рассмотрим два этих случая:

1. Договор управления между ТСЖ и УО:

• ТСЖ полностью передает функции управления УО, т.к. передает обязанность (функции) по текущему обслуживанию и ремонту общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг, управление общим имуществом. Таким образом, отношения возникают между собственниками и УО, хотя формально собственник не сторона по договору, но этим договором определяется положение собственника, его права и обязанности. Требования к качеству услуг собственник предъявляет в УО;
• ТСЖ не собирает денежные средства с собственников на указанные цели управления;
• ТСЖ не расходует собранные с собственников денежные средства, расходование осуществляет УО;
• Органы управления ТСЖ, по сути, бездействуют, т.к. необходимость в их действиях отпадает, ведь все функции управления домом переданы, и УО самостоятельно принимает решения о порядке управления домом и расходования денежных средств; Правление и председатель ТСЖ формально существуют, и, по сути, только выполняют функции контроля за действиями УО, имеют право расторгнуть договор управления. Оплата работы правления и председателя возможна на основании решения общего собрания членов ТСЖ, но не ясно кто будет это вознаграждение платить, ведь председатель ТСЖ и члены правления ТСЖ не являются работниками УО. Условие выделения средств из статьи содержания на выплату вознаграждения председателю ТСЖ и правлению нужно отдельно обговаривать в договоре управления, в том числе предусмотреть механизм и налогообложение;
• Срок действия такого договора законодательством не определен (в ч. 5 ст. 161 ЖК РФ такой случай не урегулирован), т.е. может заключаться на любой срок.
• В соответствии с п. 4 ст. 148 ЖК РФ правом заключить и расторгнуть такой договор обладает правление ТСЖ, т.е. ограниченный небольшой круг собственников решит судьбу всего дома и передаст управление домом в УО (решение собрания собственников или членов ТСЖ не требуется). Договор подписывает председатель ТСЖ от имени ТСЖ, а действие договора распространяется на всех собственников и в полной мере затрагивает права и обязанности таких собственников.
• Все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, минимальный перечень услуг по содержанию дома, требования к управлению домом, требования к раскрытию информации об управлении домом, штрафные санкции за несоблюдение любых требований жилищного законодательства в части надлежащего содержания и управления домом, предъявляются к УО, ТСЖ не отвечает за качество услуг и работ, за состояние дома, не несет за них ответственность.
• В связи с тем, что все функции управления домом перешли в УО, то у ТСЖ отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодно смету доходов и расходов дома, а также отчет об использовании средств, об исполнении сметы, ведь ТСЖ не управляет, денежные средства не собирает, а, следовательно, не может отчитаться об их расходовании.
• Размер платы за текущее обслуживание (включая расходы на управление домом, ремонт общего имущества и т.п.) устанавливается договором управления, этот размер одинаковый для всех собственников, независимо от членства в ТСЖ. Возникает вопрос – может ли этот размер платы быть больше, чем размер, утвержденный общим собранием членов ТСЖ до заключения такого договора правлением ТСЖ? Указанная ситуация законом не урегулирована, но с другой стороны, решение общего собрания членов ТСЖ имеет большую юридическую силу, чем решение правления, определяющего условия такого договора с УО.

2. Договор оказания услуг по содержанию и текущему ремонту МКД между УО и ТСЖ.

• ТСЖ не передает функции управления домом, передает в УО лишь некоторые на свое усмотрение обязанности по содержанию и/или ремонту МКД, т.е. УО нанимается в качестве подрядной организации;
• Коммунальные услуги, управление домом, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества осуществляет ТСЖ. Отношения собственников строятся с ТСЖ, требования к качеству услуг собственник предъявляет к ТСЖ.
• УО не управляет домом, а значит, не собирает денежные средства на управление, не расходует их по своему усмотрению, УО получает вознаграждение по договору оказания услуг (в порядке гл. 39 ГК РФ). Стоимость договора (услуг УО) и условия такого договора (заключение, расторжение, изменения, ответственность, гарантийные обязательства) определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию.
• Договор заключается ТСЖ на основании решения правления и только в соответствии со сметой доходов и расходов на год, т.е. по сути, УО нанимается для выполнения каких-либо статей по смете (услуги электрика, аварийное обслуживание, уборка общего имущества и придомовой территории, оказание бухгалтерских услуг и т.п.);
• Для оказания каких-либо услуг по содержанию МКД и ремонту общего имущества УК не нужно иметь лицензию, т.к. УО не управляет домом.
• Все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, минимальный перечень услуг по содержанию дома, требования к управлению домом, требования к раскрытию информации об управлении домом, штрафные санкции за несоблюдение любых требований жилищного законодательства в части надлежащего содержания и управления домом, предъявляются к ТСЖ. При наличии вины УО в возникновении ответственности ТСЖ перед органами контроля, ТСЖ взыскивает убытки с УО как с подрядчика по договору.
• Взносы на содержание и текущее обслуживание дома, текущий ремонт утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ в соответствии со сметой доходов и расходов ТСЖ на год. Указанные взносы являются одинаковыми для всех собственников независимо от членства в ТСЖ. Для расходования этих взносов в соответствии со сметой ТСЖ нанимает УО.

Таким образом, мы видим, что наиболее эффективным взаимодействием УО и ТСЖ является заключение договора оказания услуг (гл. 39 ГК РФ) и/или выполнения работ (гл. 37 ГК РФ), при котором ТСЖ не теряет право управления многоквартирным домом, не превращается в фикцию, а выступает заказчиком услуг у УО, становится ее партнером. Чтобы ваше правление не злоупотребляло своим положением, не заключило пускай и на законных основания договор управления с УО, необходимо в уставе ТСЖ право заключать договоры управления отнести к полномочиям общего собрания членов ТСЖ, лишив правление такого права, иначе цель создания ТСЖ – управление собственниками своим домом самостоятельно – полностью теряет свой смысл.