0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Жилищный кодекс общее собрание собственников многоквартирного дома

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 44 ЖК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ в часть 1 статьи 44 настоящего Кодекса внесены изменения

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Информация об изменениях:

Статья 44 дополнена частью 1.1 с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

1.1. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

Информация об изменениях:

Пункт 1 изменен с 8 января 2019 г. — Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

Информация об изменениях:

Пункт 1.1 изменен с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 257-ФЗ

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

Информация об изменениях:

Пункт 1.1-1 изменен с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 257-ФЗ

1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ часть 2 статьи 44 настоящего Кодекса дополнена пунктом 1.2

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

Информация об изменениях:

Пункт 2 изменен с 1 сентября 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

Информация об изменениях:

Часть 2 дополнена пунктом 2.1 с 31 декабря 2017 г. — Федеральный закон от 20 декабря 2017 г. N 416-ФЗ

2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 27 сентября 2009 г. N 228-ФЗ пункт 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса изложен в новой редакции

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

Информация об изменениях:

Пункт 3.1 изменен с 8 января 2019 г. — Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;

Информация об изменениях:

Пункт 3.2 изменен с 25 мая 2020 г. — Федеральный закон от 25 мая 2020 г. N 156-ФЗ

3.2) принятие решений об использовании при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования системы или созданной на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации региональной информационной системы, используемой для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — региональная информационная система), при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме, а также иных информационных систем независимо от способа управления многоквартирным домом;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ часть 2 статьи 44 настоящего Кодекса дополнена пунктом 3.3

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ часть 2 статьи 44 настоящего Кодекса дополнена пунктом 3.4

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ часть 2 статьи 44 настоящего Кодекса дополнена пунктом 3.5

3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ часть 2 статьи 44 дополнена пунктом 4.1

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ часть 2 статьи 44 настоящего Кодекса дополнена пунктом 4.2

4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ часть 2 статьи 44 настоящего Кодекса дополнена пунктом 4.3

4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

Информация об изменениях:

Часть 2 дополнена пунктом 4.4 с 3 апреля 2018 г. — Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ

ГАРАНТ:

См. подробнее о случаях, если до 3 апреля 2018 г. было принято и реализовано решение о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги РСО, а за коммунальную услугу по обращению с ТКО — региональному оператору по обращению с ТКО

Читать еще:  Выплаты за поднаем жилья военнослужащим

4.4) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также — договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;

Информация об изменениях:

Часть 2 дополнена пунктом 4.5 с 9 июня 2019 г. — Федеральный закон от 29 мая 2019 г. N 116-ФЗ

4.5) принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

СТ 44 ЖК РФ.

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

1.1. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;

3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

4.4) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также — договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;

4.5) принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к Ст. 44 Жилищного кодекса РФ

1. По смыслу статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является единственным органом управления многоквартирным домом. Недопустима замена общего собрания собранием уполномоченных собственников, созданием совета и т.п. Однако представляется возможным создание совета наряду с общим собранием как постоянно действующего органа, особенно в случаях подготовки и проведения общих собраний собственников, реализации их (общих собраний) решений.

2. 1) Принятию решений о реконструкции многоквартирного дома (переустройства, перепланировки, расширения, надстройки), строительстве хозяйственных построек и других зданий и сооружений должны предшествовать заключения органов архитектуры и градостроительства, противопожарной, санитарно-технической, экологической безопасности, а также местных органов самоуправления по месту нахождения многоквартирного жилого дома (более подробно см. комментарий к ст. 26 ЖК).

При принятии решения о ремонте общего имущества таких согласований не требуется.

2) Решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должно соответствовать требованиям ГК РФ относительно права пользования земельным участком собственником недвижимости (ст. 271), Земельного кодекса Российской Федерации по составу земель поселений и территориальному зонированию (ст. 85).

Как отмечалось, на основании ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Читать еще:  Должны ли пенсионеры платить налог на недвижимость

3) Согласно ст. 44 ЖК, принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме допустимо как исключение из общих правил взаимосвязанности права собственности на жилые помещения и права общей долевой собственности на места общего пользования. Если только при этом не нарушаются права и законные интересы собственников на жилые помещения, а также их права на места общего пользования, другое общее имущество.

4) Выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется непосредственно самими жильцами-собственниками с учетом рекомендаций местных муниципальных органов (см. комментарий к ст. 161 Жидищного кодекса России).

5) К другим вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, относятся: порядки уведомления собственников и проведения общих собраний, последствия срыва проведения этих собраний; явки и наличие кворума; проведение заочного голосования, возможность и допустимость проведения собраний по подъездам и др.

Статья 44 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Новая редакция Ст. 44 ЖК РФ

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

1.1. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;

3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

4.4) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также — договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;

4.5) принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к Статье 44 ЖК РФ

1. Правила, установленные в ст. ст. 44 — 48 Кодекса, являются принципиально новыми, в ЖК 1983 г. и Основах они отсутствовали. При этом указанные статьи, посвященные органу управления многоквартирным домом, включены в главу 6 раздела II «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения», что представляется не вполне логичным. Соответствующие положения, с нашей точки зрения, следовало установить в разделе VIII Кодекса «Управление многоквартирными домами».

Частью 1 ст. 44 Кодекса введено понятие «орган управления многоквартирным домом». Таким органом признано общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Данное положение сформулировано в императивной норме и не предполагает исключений. Иными словами, указанный орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах, помещения в которых находятся в государственной, муниципальной, частной собственности.

2. Установлен перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания (ч. 2 ст. 44 Кодекса). Этот перечень не является исчерпывающим, так как собрание вправе решать и иные вопросы, указанные в других статьях Кодекса. Обратим внимание на то, что буквальное толкование нормы, установленной в п. 5 ч. 2 ст. 44, позволяет утверждать, что общее собрание собственников помещений лишено права принимать к своему рассмотрению вопросы, прямо не отнесенные Кодексом к его компетенции.

К иным вопросам, помимо указанных в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, отнесенным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, относятся, в частности:

Читать еще:  Бесплатные юридические консультации по вопросам недвижимости

определение конкретного помещения в многоквартирном доме, в котором размещаются сообщения о решениях, принятых общим собранием, и об итогах голосования по соответствующим вопросам (ч. 3 ст. 46);

определение места или адреса хранения протоколов общих собраний (ч. 4 ст. 46).

Нетрудно заметить, что указанные вопросы носят в основном технический, процедурный характер и по существу ничего не добавляют к компетенции общего собрания, прямо предусмотренной в п. п. 1 — 4 ч. 2 ст. 44 Кодекса.

С учетом этого данная юридическая конструкция выглядит не вполне убедительно. Например, совершенно очевидно, что в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме (см. ст. 164 ЖК) общему собранию указанных собственников на практике потребуется решать многие другие вопросы, помимо прямо отнесенных Кодексом к его компетенции, в частности, вопросы, подобные тем, которые решают единоличные и коллегиальные исполнительные органы юридических лиц. Поэтому, с нашей точки зрения, формулировка положений п. 5 ч. 2 ст. 44 Кодекса требует уточнения путем внесения в нее соответствующих изменений.

Другой комментарий к Ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Определенные вопросы, связанные с «жизнью» многоквартирных домов — ремонт, реконструкция, обслуживание и т.п., — решаются общим собранием собственников помещений (как жилых, так и нежилых). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления этим домом.

2. Статья 44 определяет перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания. Перечень не является закрытым; иные вопросы, относимые к компетенции общего собрания, могут быть определены, как предусматривает п. 5 ч. 2 ст. 44, Жилищным кодексом РФ.

К компетенции общего собрания относятся:

1) вопросы о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, о ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) вопросы о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные к его компетенции.

Статья 46 ЖК устанавливает, что решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании, а также определяет юридическую силу решения. Так, по вопросам, предусмотренным п. 1 — 3, решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, по вопросу, предусмотренному п. 4, — простым большинством голосов собственников, принимающих участие в данном собрании.

Что касается обозначенных в ст. 156 (ч. 7) и ст. 158 (ч. 2) вопросов о размере платы за содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме и размере оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (вопросы, дополняющие перечень, установленный данной статьей, — п. 5 ч. 2), то согласно ч. 1 ст. 46 ЖК они решаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании.

Юридическая консультация

Как сочетается компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и общего собрания членов товарищества собственников жилья? В какой степени устав ТСЖ может изменять и дополнять нормы ЖК РФ о компетенции общего собрания членов ТСЖ?

Буква закона

Собственники жилья могут выбрать один из трех способов управле­ния многоквартирным домом:

  1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  2. управление товари­ществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализирован­ным потребительским кооперативом;
  3. управление управ­ляющей организацией.

Часть 2 ст. 161 ЖК РФ

Жилищный кодекс РФ (ч. 1 ст. 44) установил, что органом управления многоквартирным домом (МКД) является общее со­брание собственников помещений в таком доме. Этот орган су­ществует всегда, независимо от того, каким способом управля­ется многоквартирный дом. При помощи общего собрания соб­ственники жилых и нежилых помещений реализуют свое право участвовать в управлении общим имуществом МКД, т. е. опре­делять, какие задачи ставят на ближайшее время и перспективу, как хотят использовать общее имущество, сколько денег будут вкла­дывать в поддержание и развитие своего дома. Поэтому участие в общем собрании для принятия совместных решений — это прямой ин­терес собственников помещений, поскольку именно они в наи­большей степени заинтересованы в сохранении и улучшении своего дома.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие следующих решений (ст. 36, 44, 135, 136, 137, 158, 161, 162 и 164 ЖК РФ):

  • о реконструкции многоквартирного дома (в т. ч. с его рас­ширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества;
  • пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т. ч. введение ограни­чений пользования им;
  • пользовании общим имуществом иными лицами, в т. ч. о заключении договоров на установку и эксплуатацию рек­ламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собствен­ников помещений в многоквартирном доме;
  • определении лиц, которые от имени собственников уполно­мочены на заключение договоров об использовании обще­го имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в т. ч. договоров на установку и эксплуатацию реклам­ных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
  • уменьшении размера общего имущества путем реконструк­ции многоквартирного дома;
  • выборе способа управления многоквартирным домом и из­менении способа управления;
  • выборе управляющей организации для управления много­квартирным домом или лиц, оказывающих услуги или вы­полняющих работы по содержанию и ремонту многоквар­тирных домов;
  • условиях договора управления многоквартирным домом;
  • перечне работ и услуг и установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, включая оплату расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома;
  • создании товарищества собственников жилья, утверждении его устава;
  • решении других вопросов, отнесенных Жилищным кодек­сом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Все вопросы, отнесенные законодательством к компетенции общего собрания, — это самые главные вопросы управления МКД как недвижимым имуществом. Именно собственники помещений, принимая на общем собрании то или иное решение, определяют, что будет (или не будет) делаться для МКД. Тем самым они берут на себя ответственность за последствия своих решений. Кто бы затем не осуществлял управление домом (сами собственники по­мещений, управляющая организация или ТСЖ), он должен дей­ствовать в соответствии с решениями собственников. Именно поэтому общее собрание собственников помещений является высшим органом управления МКД.

Ежегодно проводить годовое общее собрание — это обязан­ность собственников помещений МКД (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ). У соб­ственников помещений есть также право помимо годового про­водить общие собрания так часто, как это необходимо. Такие общие собрания являются внеочередными.

В случае если управление многоквартирным домом осущест­вляет товарищество собственников жилья, то согласно Жилищ­ному кодексу РФ часть полномочий общего собрания собствен­ников помещений по решению некоторых вопросов, связанных с управлением и содержанием общего имущества в многоквар­тирном доме, передается на рассмотрение товарищества. К ним относятся вопросы:

  1. об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
  2. выборе управляющей организации по управлению много­квартирным домом или лиц, оказывающих услуги или выполняющих работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов, и заключении договоров с ними;
  3. условиях договора управления многоквартирным домом, включая перечень работ и услуг по содержанию и ремонту обще­го имущества и размер платы за работы и услуги.

Первый вопрос отнесен к компетенции общего собрания членов ТСЖ, второй и третий — к полномочиям правления това­рищества, но согласно ч. 4 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, отнесенные к компетенции правления товарищества.

К компетенции общего собрания членов товарищества соб­ственников жилья Жилищный кодекс РФ отнес все вопросы, свя­занные с деятельностью самой организации — товарищества соб­ственников жилья, среди которых:

  • внесение изменений в устав товарищества;
  • принятие решений о реорганизации и ликвидации товари­щества;
  • избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
  • образование специальных фондов товарищества, в т. ч. ре­зервного фонда, фонда на восстановление и ремонт обще­го имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
  • принятие решения о получении заемных средств, в т. ч. бан­ковских кредитов и другие вопросы, предусмотренные Жи­лищным кодексом РФ или иными федеральными законами.

Жилищный кодекс РФ четко разграничил компетенции обще­го собрания собственников помещений и общего собрания чле­нов ТСЖ. Общее собрание собственников помещений — орган управления многоквартирным домом. Общее собрание членов ТСЖ — высший орган управления товарищества, но не орган управ­ления многоквартирным домом, даже если в товарищество входят все собственники помещений или их подавляющее большинство.

Товарищество не вправе решать вопросы, которые законо­датель не включил в его полномочия, например о проведении ремонта общего имущества, сдаче в аренду объектов общего имущества, уменьшении размеров общего имущества и другие. Включенные в устав товарищества положения, отнесенные за­конодательством к компетенции общего собрания собственников помещений, являются нелегитимными. Устав ТСЖ не должен про­тиворечить установленным законодательным нормам в сфере жилищно-коммунальных отношений.

Источник: журнал «Управление многоквартирным домом».

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector