0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Выкуп нежилого помещения

Выкупать арендуемые площади стало проще

В июле были внесены изменения в закон №159-ФЗ, по которому любой предприниматель имеет право выкупить помещение, арендуемое у государства.

Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.

Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

А теперь название даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался не идеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.

3 июля 2018 года вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в закон №159-ФЗ. Роман Речкин, старший партнер ИНТЕЛЛЕКТ-С, рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.

1. Выкуп арендуемых помещений по закону №159-ФЗ перестал быть временным.

«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года – до 1 июля 2010 года.

В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2013 года), потом еще на два (до 1 июля 2015 года) и снова на три (до 1 июля 2018 года).

И вот, наконец, в июле 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.

2. Федеральное имущество отныне тоже можно приватизировать.

До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.

Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

3. Срок аренды, дающий право на выкуп помещения, теперь отсчитывается с момента подачи предпринимателем заявления о выкупе.

Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона. Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года. Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.

За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух. Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды. Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.

И только в июле 2018 года ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.

4. У арендаторов-«отказников» появился второй шанс.

Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.

Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.

5. При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет.

Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.

Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет. Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет. В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.

Читать еще:  Государственная регистрация найма жилого помещения

6. Инициатором приватизации может быть как собственник арендуемого помещения, так и предприниматель-арендатор.

С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.

Общий порядок выглядит так:

  • «Наверху» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
  • Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
  • Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:

  • На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
  • Отсутствует задолженность по арендной плате.
  • Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
  • На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:

  • На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
  • Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса. Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.

К сожалению, вся эта бурная деятельность имеет мало общего с реальной помощью. Меры, которые принимаются на федеральном и региональном уровне, как правило, декларативны и большинству предпринимателей недоступны.

Тем ценнее, что закон №159-ФЗ действительно предусматривает льготные условия приобретения недвижимости. Воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения могут большинство предпринимателей. Фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ (7,25 % годовых по данным на лето 2018 года).

Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.

Источник: журнал «Деловой квартал»

Выкуп нежилого помещения

В настоящей статье хочу коснуться вопроса выкупа предпринимателями арендуемых нежилых помещений у государства.

03 июля 2018 года вступил в силу федеральный закон №185-ФЗ, вносящий изменения, в том числе, в 159 федеральный закон от 22.07.08 об отчуждении недвижимого имущества из государственной и муниципальной собственности. Ранее федеральный закон 159-ФЗ предусматривал, что предприниматели могут выкупить без проведения торгов, по рыночной стоимости арендуемую недвижимость, лишь если по состоянию на 01.07.15 недвижимость арендовалась не менее двух лет подряд, то есть договор должен был быть заключен не позднее 01.07.13. Таким образом, все договоры аренды заключенные в более позднюю дату не подпадали под его действие. Кроме того, не подлежала продаже государственная недвижимость.

С 03 июля 2018 предприниматели могут выкупить как государственную так и муниципальную недвижимость, если на день подачи заявления о выкупе, она непрерывно находится в пользовании в течение двух лет и более. То есть больше нет привязки к дате заключения договора аренды.

Также для выкупа имущества необходимо:

  • Чтобы не было задолженности по арендной плате и неустойке.
  • Имущество не было включено в перечень имущества, передаваемого субъектам малого или среднего предпринимательства (в этом случае владеть недвижимостью придется от трех лет и более). Такой перечень утвержден постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП. Он ежегодно до первого ноября дополняется новыми объектами. Узнать попал ли ваш объект в указанный перечень можно на сайте ДГИ.
  • На момент заключения договора купли-продажи недвижимости, сведения о предпринимателе не были исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Для реализации права на выкуп предприниматель должен обратиться с соответствующим заявлением в ДГИ (если имущество является московской муниципальной собственностью), который в течение 30 дней обязан подготовить проект договора купли-продажи или отказать в реализации преимущественного права выкупа. В Москве действует административный регламент, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП, в котором достаточно подробно прописана процедура выкупа помещений, кроме того в нем прописан исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа.

Отказ Департамента и определенная рыночная стоимость объекта недвижимости может быть оспорена в суде. Кроме того, достаточно часто в суд приходится обращаться с исками о понуждении ДГИ заключить договор купли-продажи, подается такой иск в случае, когда ДГИ никак не реагирует на поданное заявление свыше 30 дней.

Читать еще:  Договор мены недвижимого имущества

Споров по снижению выкупной стоимости в настоящий момент очень много и арбитры в большинстве случаев занимают стороны предпринимателей. Тем не менее, необходимо отметить, что выкупная стоимость определяется на основании отчета оценщика. Стороны спора вправе предложить на выбор суда свою кандидатуру оценщика, или же суд может назначить оценщика по своему усмотрению. Определение о проведении оценки в части выбора того или иного оценщика обжалованию не подлежит, поэтому оценку будет проводить эксперт назначенный судом.

Если предприниматель отказался от своего преимущественного права выкупа, или в течение 30 дней не подписал подготовленный ДГИ договор, или договор купли-продажи был расторгнут в связи с существенным нарушением его условий предпринимателем, то преимущественное право считается утраченным.

Оплатить приобретаемую недвижимость можно сразу или в рассрочку, при этом срок рассрочки не может быть менее 5 лет. На сумму рассрочки начисляются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования. Даже если заключено соглашение о рассрочке, предприниматель в любое время по своему усмотрению вправе выплатить всю сумму сразу. Кроме того, в счет оплаты по договору купли-продажи засчитывается стоимость неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем с согласия арендодателя.

Так как 185-ФЗ разрешил выкупать и государственное имущество, можно предположить, что в скором времени появится и постановление правительства РФ, регламентирующее порядок выкупа государственного имущества.

В целом изменения законодательства носят положительный характер, и я надеюсь, что в скором времени многие желающие перейдут из категории арендаторов в категорию собственников недвижимого имущества.

Выкуп помещения у города

Малый и средний бизнес, арендующий помещения у Департамента городского государственного имущества города Москвы, обладает правом преимущественного выкупа недвижимости. Это право установлено Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Помимо федерального законодательства, правила приватизации и выкуп помещений у города Москвы определяются Законом города Москвы «О приватизации государственного имущества города Москвы» от 17.12.2008 № 66 и административным регламентом от 15.05.2012 № 199-ПП.

Преимущества выкупа нежилых помещений у департамента имущества

Основная привлекательность приобретения помещения у города заключается в низкой стоимости 1 кв. м недвижимости (в среднем выкуп производится по цене от 80 – 200 тыс. рублей за 1 кв. м, что значительно ниже рыночной цены помещений, достигающей 450 тыс. рублей). Еще одно значительное преимущество – покупатель может получить рассрочку по оплате на срок до 5 лет, всего за 2.4% годовых, что гораздо выгоднее банковского кредита (п. 3 ст. 12 Закона от 17.12.2008 № 66).

Другими словами, компания продолжает вести деятельность в помещении, которое уже известно клиентам, контрагентам, отремонтировано и приспособлено для нужд организации. Важно отметить, что компания становится полноправным владельцем и собственником коммерческой недвижимости с момента государственной регистрации договора купли-продажи в Управлении Росреестра по Москве. Единственное условие – во исполнение условий договора ежемесячно платить выкупные суммы, размер которых иногда сопоставим с арендной платой.

Кто может выкупить помещение города

На основании ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ покупателями государственного и муниципального имущества могут быть субъекты малого и среднего предпринимательства, потребительские кооперативы, крестьянско-фермерские хозяйства, индивидуальные предприниматели. Договор выкупа любого нежилого помещения с фирмой, обладающей правом аренды, от имени города заключается Департаментом городского имущества.

ВАЖНО! Круг лиц, имеющих право выкупа арендуемого имущества, весьма ограничен, поэтому для исключения риска признания впоследствии сделки ничтожной, необходимо доказать, что покупатель является субъектом малого или среднего предпринимательства (п. 4 ст. 5 ФЗ № 159-ФЗ).

Условия выкупа нежилых помещений

Выкуп помещения у ДГИ возможен при соблюдении условий, установленных законодателем и в отношении покупателя, и в отношении недвижимости. Помещение не должно быть включено в перечень госимущества, предназначенного для передачи в пользование или владение предпринимателям. Кроме того, покупатель должен непрерывно, в течение не менее 2-х лет арендовать выкупаемое помещение у ДГИ. Договор аренды должен пройти госрегистрацию, обязательства арендатора по уплате арендной платы, пени или иных неустоек по обязательству исполнены в полном объеме.

Основные трудности при заключении договора выкупа с ДГИ Москвы

Несмотря на подробно прописанные регламенты, выкуп нежилого помещения у Департамента имущества в Москве зачастую не так прост как может показаться на первый взгляд. Учитывая противодействие и бюрократизацию, добиться заключения договора без привлечения квалифицированных юристов, специализирующихся в этой отрасли права не всегда возможно. Перечислим некоторые нарушения, с которыми часто сталкиваются юридические лица и предприниматели, желающие провести выкуп арендуемого помещения.

  1. Проблемы с кадастровыми данными выкупаемого имущества. К ним можно отнести несогласованность перепланировки и переустройства, несовпадение данных в БТИ, Росреестре и Кадастровой палате, отсутствие постановки объекта недвижимости на кадастровый учет.
  2. Установление заведомо повышенной цены имущества при заключении договора выкупа арендуемого помещения с ДГИ города Москвы.
  3. Намеренное затягивание сроков заключения договора, незаконные «приостановки».

Это далеко не полный список нарушений, с которыми приходится сталкиваться предпринимателям и организациям, желающим добиться выкупа арендованного нежилого помещения у Москвы по правилам ФЗ № 159-ФЗ.

НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ! В некоторых случаях юристам компании «Мосты» в судебном порядке удавалось снизить выкупную цену права аренды нежилого помещения с фирмой до 50 % от цены предлагаемой Департаментом городского имущества. Это стало возможным благодаря слаженной работе наших сотрудников, отличным практическим знаниям материального и процессуального права и многолетнему опыту.

Читать еще:  Дарственная квартира после смерти кому достанется

Из опыта специалистов юридической компании «Мосты», обращение в суд – зачастую единственный способ защитить свои права и добиться соблюдения законодательства. Кроме этого, при заключении договора дополнительные сложности создает незнание предпринимателями административных регламентов, НПА, законов, установленных Правительством Москвы, Департаментом городского имущества, Департаментом конкурентной политики города Москвы, Комитетом по архитектуре и градостроительству, Департаментом Культурного наследия города Москвы и другими государственными органами.

Юридическая помощь, оказываемая компанией «Мосты» для организаций и предпринимателей

Квалифицированные юристы компании «Мосты» готовы оказать консультативную помощь, а также представлять ваши интересы на всех этапах заключения договора купли-продажи. К вашим услугам лучшие практикующие юристы компании, которые специализируются на отрасли права, связанной с сопровождением сделок с недвижимым имуществом, регистрацией прав на землю, аудитом строительных проектов.

Мы неоднократно участвовали в судебных процессах и получали положительные решения для своих клиентов, готовых отстаивать свои права. Перечень услуг, которые предлагаются специалистами юридической фирмы «Мосты» в этой отрасли права:

  1. правовой анализ всех имеющихся документов на недвижимость и определение перспектив разрешения дела, при необходимости сбор недостающих документов или регистрация договора аренды/купли-продажи в Росреестре;
  2. оспаривание рыночной стоимости городских помещений, выкупаемых в рамках ФЗ № 159-ФЗ;
  3. понуждение Департамента городского имущества к заключению договора при нарушении сроков и намеренном затягивании процесса.

Сотрудничая с юридической компанией «Мосты», вы можете быть уверены в том, что ваши права и законные интересы будут соблюдены с максимальной выгодой для вашего бизнеса. Мы предлагаем высокий правовой уровень специалистов и гарантируем конфиденциальность полученной информации.

Подробнее о выкупе нежилого помещения у ДГИ можно узнать в офисе нашей компании или по круглосуточному телефону +7 (903) 013-44-99. Дело, порученное профессионалам, – мастера боится!

Заполните форму и получите бесплатную 20-минутную консультацию юриста по вашему вопросу.

Мы гарантируем конфиденциальность и неприкосновенность данных.

Нюансы выкупа помещений у города Москвы

Коротко о том, какие есть преимущества, если вы реализуете выкуп помещения у города Москвы

Для многих представителей малого и среднего бизнеса, осуществляющих предпринимательскую деятельность в Столице, выкуп арендуемого помещения у города Москвы в настоящий момент является актуальным вопросом.

Выкуп нежилых помещений малым и средним бизнесом предполагает переход объекта коммерческой недвижимости (офисного, складского, производственного и прочих помещений) из собственности города Москвы в собственность предпринимателя, который арендует эту недвижимость. Таким образом, вы, будучи предпринимателем и приобретя нежилое помещение у города Москвы, становитесь полноправным его собственником и вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе можете его продать, заложить, подарить и так далее.

При этом покупка недвижимости происходит в виде так называемой льготной приватизации, предусмотренной на законодательном уровне, в частности Федеральным законом № 159-ФЗ от 28 июля 2008 года. Так, льготный выкуп помещений малым бизнесом дает предпринимателю возможность покупки недвижимости по рыночной стоимости, без уплаты НДС, в рассрочку на пять лет и без участия в аукционах.

С чего начать и куда обращаться, если вы решили совершить выкуп помещения у города Москвы?

Для начала субъект малого или среднего бизнеса должен подать запрос о льготной приватизации арендуемых им помещений в Департамент городского имущества города Москвы. В течение месяца ДГИ назначит и проведет оценку, необходимую для определения стоимости арендуемого имущества в целях дальнейшей его продажи. Далее арендатор получит проект договора купли-продажи недвижимости с ценой покупаемого объекта. И, наконец, в случае согласия бизнесмена с предложенной стоимостью выкупа нежилых помещений, осуществляется подписание и регистрация договора купли-продажи в Росреестре, после чего недвижимость переходит в собственность предпринимателя, то есть ее бывшего арендатора.

При несогласии предпринимателя с выкупной ценой арендуемых помещений, он вправе согласовать проект договора купли-продажи нежилых помещений с протоколом разногласий в части цены выкупаемого объекта недвижимости. В протоколе разногласий к договору купли-продажи он должен указать свою стоимость выкупаемого объекта на основании отчета об оценки недвижимого имущества. В случае не урегулирования вопроса о стоимости выкупаемой недвижимости в досудебном порядке, его придется урегулировать в Арбитражном суде города Москвы.

Условия для подачи запроса на осуществление права на выкуп помещения у города Москвы

Существует ряд требований к потенциальным участникам льготной приватизации арендуемых у ДГИ нежилых помещений, которые закреплены в 159-ФЗ и должны быть соблюдены, к примеру:

  • Выкуп помещений, арендуемых субъектами малого бизнеса возможен прямыми арендаторами, то есть субъектами малого и среднего бизнеса, которыми был заключен с ДГИ договор об аренде имущества города Москвы;
  • Выкуп нежилого помещения из аренды у города Москвы производится при отсутствии задолженности по арендной плате, если есть долг по аренде, будет отказ в реализации права на льготный выкуп помещений малым бизнесом;
  • Выкуп нежилого помещения у города Москвы возможен, если недвижимость находилась в аренде на протяжении не менее двух и более лет на дату подачи запроса на льготный выкуп и продолжает арендоваться.

Реализовать выкуп арендуемого помещения у города Москвы можно при содействии нашей компании, по этой ссылке вы найдете информацию о порядке оказания услуг и их стоимости.

Уточнить любые подробности, связанные с порядком оказания услуг и их стоимостью, вы также можете позвонив по телефону: +7 (495) 410-47-74 или заполнив форму, расположенную на странице контакты.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×