1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Выкуп доли в квартире по какой стоимости

ВС рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире

Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу людинебольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живётно по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный суд. ВС объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.

Квартиру делили в суде

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры». Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в «трёшке» площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.

Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.

Когда можно заставить собственника продать долю

Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и никак не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.

Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова поддержала апелляцию (дело № 5-КГ17-51). В определении суд напомнил п. 4 ст. 252 ГК: там разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли, а что такое «незначительность», по словам Александра Латыева, партнера «Интеллект-С», никто не определял, просто «все понимают, что 1/3 – это существенная доля, а 1/100 – несущественная», – должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли. А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался ВС на п. 36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ».

Как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у «лишнего» собственника?

1) Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.

2) Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.

3) Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.

4) Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки. Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности.

Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены и стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ будет удовлетворен.

Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры»

Изучив обстоятельства спора, ВС оставил решение Мосгорсуда без изменения.

Учитывая, что в совокупности «незначительная доля» двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры». В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д. «Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 – ведь решение по спору затрагивает и их права», – замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.

В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности. «На мой взгляд, спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке. Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда – время, деньги и нервы», – говорит Елена Полеонова.

«Если ваш спор уже дошел до суда, то нужно со всей ответственностью подойти к защите своей позиции.
Для этого нужно получить и своевременно предоставить суду доказательства, подтверждающие ваши доводы и опровергающие доводы оппонента, заявить о назначении экспертиз, вызове и допросе свидетелей, истребовании доказательств (если закон не представляет вам права самостоятельно получить их).
Все это нужно потрудиться сделать при рассмотрении дела в первой инстанции. Чтобы достичь успеха, сторона в судебном процессе должна быть активна и защищаться грамотно».

Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»

Читать еще:  Где взять миллион рублей безвозмездно на жилье

* Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Выкуп доли в квартире по какой стоимости

05 июня 2018 года

Девелоперы охотно реализуют запрос на квартиры евроформата, и в некоторых новых жилых комплексах бизнес-класса квартирография полностью основана на этом типе планировки. Доля квартир евроформата в некоторых их них составляет 100%. Эксперты указывают на то, что в бизнес-классе процент евроформата существенно выше, чем в других сегментах. В массовом сегменте в большинстве проектов процент евроформата находится в дипазоне от 6 (микрорайон «Домашний») до 42 (Семейный квартал «МИР Митино

01 июня 2018 года

В Москве платёжеспособность выше и покупатели могут позволить себе увеличение бюджета для приобретения жилья с более высокими качественными характеристиками, а вот в Подмосковье основной критерий выбора — ценовая доступность.

18 мая 2018 года

В Петербурге доля нераспроданных квартир в новых жилых комплексах растёт, и в настоящее время превысила 30%. Эксперты считают, что их число будет только расти.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА о запрете принудительного выкупа незначительной доли в квартире
Ранее выкуп незначительных долей в квартирах был возможен, чем пользовались многие лица, которые обогащались на этом. Но теперь судебная практика изменилась .

Доля в квартире с проблемой. Что делать, когда Вы устали от кастрюльный войн?
Как поступить, если нет возможности пользоваться квартирой, где Вам по наследству досталась доля .

Доля в квартире. Как оценивается доля в квартире?

Вопрос цены доли квартиры можно рассмотреть в трёх аспектах:
1) Рыночная цена;
2) Цена, определяемая специалистами-оценщиками;
3) Цена, определяемая судом по делам о принудительном выкупе долей как малозначительных.

РЫНОЧНАЯ ЦЕНА
В России более 95% квартир находится в долевой собственности. Но это не значит, что все эти сотни тысяч или даже миллионы квартир становятся от этого проблемными.
На самом деле семьи, которые живут в таких квартирах, как правило, не имеют внутренних конфликтов. Если собственники таких квартир решают продать квартиру, переехать на новое место жительство, разменять квартиру, то они легко договариваются между собой. Нормальный человек не будет претендовать на чужую долю в квартире. Только в гораздо более редких случаях, кто-то начинает требовать себе больше денег от продажи квартиры, чем стоит его доля квартиры. Из-за этого доли в такой квартире и становятся проблемными.

Если у Вас есть проблемная доля в квартире, которую решили продать, то звоните нам по телефонам: 8 (967) 194-99-25 .

Так вот в России подавляющее большинство продаваемых квартир, находятся в долевой собственности. Никаких проблем с ними не возникает. Хотя по договорам купли-продажи таких квартир продаётся квартира целиком, но при этом в тексте договоров указывается собственник каждой доли квартиры, указывают, сколько каждый собственник получает за свою долю квартиры.

Очень редко бывает такое, что продавцы квартиры договариваются так, что кто-то получает меньше денег, чем приходится на его часть квартиры.

Таким образом, доля в квартире при продаже квартиры целиком имеет рыночную цену как соответствующая часть рыночной цены целой квартиры.
Например, в трёхкомнатной квартире, находящейся в ЦАО г. Москвы, пять собственников: бабушка, отец, жена, сын и дочь. У каждого из них имеется своя 1/5 доля в квартире. Между членами этой семьи сохраняются родственные отношения, они жили дружно, относятся друг к другу хорошо. Но они решили разъехаться, продать большую квартиру в Центре Москвы и купить на окраине Москвы. Благо, что их квартира стоит, к примеру, двадцать миллионов рублей. На такие деньги вполне реально купить несколько квартир в районах Столицы, но подальше от Центра.

Как было сказано выше, хорошие или хотя бы нормальные родственники не претендуют на имущество друг и у друга. Поэтому если квартира продаётся за 20 миллионов рублей, то эта сумма будет поделена на пять частей между пятью сособственниками, т.е. по четыре миллиона каждому. Согласитесь, что это справедливо и соответствует смыслу закона?
И так делает большинство людей в мире.
Отсюда возникает самая распространённая рыночная цена квартирной доли, что доля в квартире чаще всего продаётся вместе со всей квартирой, и её рыночная цена составляет соответствующую часть от цены всей квартиры.

Но есть малая часть долей, где собственники не могут договориться. Например, один собственник выгнал из квартиры другого собственника, отказывается разъезжаться. Вот только тогда доля в квартире становится проблемной. Только такая доля может стоить дешевле.
Однако!
Такая доля квартиры может стоить дешевле только для третьих лиц, но не для другого сособственника, который сам же и создал проблему, не желая договариваться по-честному.
Например, трёхкомнатная квартира, в которой есть только два собственника: супруги, находящиеся в разводе. У каждого имеется ½ доля в квартире, но бывший муж выжил из квартиры бывшую жену. Она доступа в квартиру не имеет, второй собственник отказывается как-либо с ней разъезжаться. Квартира, например, стоит десять миллионов рублей.

Если бывшая жена захочет продать свою ½ долю квартиры третьим лицам, поскольку не смогла договориться с бывшим мужем, то для сторонних покупателей такая недвижимость имеет существенный недостаток по сравнению с отдельной квартирой: в квартире находится чужой для них человек. Даже если с ним не будет конфликта, то всё равно в одной квартире жить с чужим человеком плохо. Поэтому квадратный метр такого жилья стоит гораздо меньше, т.е. проблемная доля в квартире можете потерять в цене, примерно, 60%-70% стоимости.

Иногда риэлторы могут принять во внимание, что в квартире есть несколько изолированных комнат, что позволит новым собственникам определить порядок пользования. Но это не значит, что такая доля квартиры будет стоить как обычная доля. А в однокомнатной квартире проблемная доля точно стоит не более 30% по сравнению с ценой, если бы она продавалась вместе со всей квартирой.

Таким образом, рыночная цена не проблемной доли квартиры составляет соответствующую часть от рыночной цены целой квартиры. Цена проблемной доли для третьих лиц составляет цену, которая на 60%-70% дешевле по сравнению с тем, как если бы такая квартирная доля не была проблемной.

И ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ, что доля в квартире становится проблемной только из-за несговорчивого, захапистого и скандального другого собственника, который имеется в квартире. Только поэтому для третьих лиц будет значительная скидка. Но для сособственника, который создал эту проблему, никаких скидок принципиально делать нельзя. Это вопрос справедливости!

Хотя статья 250 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что если один участник долевой собственности продаёт свою долю квартиры, то у другого сособственника есть право преимущественного выкупа по той цене, за которую эта квартирная доля продаётся. Но это правило несправедливое, поскольку даёт возможность обогащаться за чужой счёт.
В приведённом выше примере, где бывший муж выгнал из квартиры бывшую жену, тоже может получиться так, что бывший муж охотно выкупит долю жены со значительной скидкой, пользуясь преимущественным правом выкупа. Но как было сказано, что доля в квартире становится проблемной только из-за несговорчивого, захапистого и скандального другого собственника, который имеется в квартире. Но этот бывший муж сам для себя проблемой не является. Можно даже сказать, что для него при выкупе этой доли чужого для него человека в квартире не будет.

Так почему для него должна быть скидка, если именно для него доля квартиры проблемной не будет? И при этом он сам же создал эту проблему для бывшей жены, не согласившись на размен квартиры. Поэтому продавать долю дешевле другому собственнику совершенно неправильно и не справедливо. А его право преимущественного выкупа можно обойти законными способами, что и нужно делать.

ЦЕНА, ОПРЕДЕЛЯЕМАЯ СПЕЦИАЛИСТАМИ-ОЦЕНЩИКАМИ
Заказывать оценку доли в квартире приходится чаще всего по делам о выкупе незначительных долей. Такую возможность предоставляет статья 252 Гражданского кодекса РФ. Если у одного из участников долевой собственности, у которого имеется другое жильё, имеется незначительная доля в квартире, то у него её можно принудительно выкупить в судебном порядке. Такой иск называется признание доли квартиры незначительной и выплате за неё компенсации.

Незначительной может быть признана доля, которая меньше самой маленькой изолированной комнате и меньше половины квартиры. Ранее было в судах правило, что незначительная доля квартиры должна быть меньше четверти квартиры. Но потом правило изменилось, и в однокомнатных квартирах стали признавать малозначительными доли, которые меньше половины.

Читать еще:  Договор социального найма жилого помещения заключается

Оценку в России могут производить только оценщики, имеющие соответствующие допуски и разрешения, являющиеся участниками так называемых СРО (саморегулирующихся организаций оценщиков). Так вот для рассмотрения дел о признании долей малозначительными нужно проведение оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости.

Многие люди наивно полагают, что специалист-оценщик правильно определяет истинную рыночную цену любой недвижимости, что они всегда руководствуются едиными методами и правилами. Однако это далеко не так.

Между российскими оценщиками ужа на протяжении многих лет нет единства во мнениях, как именно нужно оценивать доли. Между ними в начале 2000-х годов горели нешуточные споры.

Так большинство оценщиков (например, «Канонъ» и «Стройэкспертиза») считают, что любую долю в квартире нужно оценивать с дисконтом, как минимум, в 50% стоимости по сравнению, если бы квартирная доля продавалась вместе со всей квартирой. Аргументируют тем, что они смотрят предложения от продавцов проблемных долей, которые продают их гораздо дешевле.

Однако меньшая часть оценщиков (пример, «Юнора») аргументированно возражают. Они говорят, что рынок проблемных долей это лишь малая часть всех продаваемых долей. Что в основном на рынке продаются квартиры целиком, в которых тоже имеются свои доли. Там никаких дисконтов не присутствует.

Второй аргумент более логичен. Но большая часть оценщиков считает доли с дисконтом. Почему?
Да потому, что если выкупаемые незначительные доли не будут оцениваться с дисконтом, то никто выкупать их не будет.

Вот пример:
Собственник 2/3 доли однокомнатной квартиры хочет выкупить 1/3 у другого собственника как незначительную. Вся квартира стоит, например, 4.500.000 рублей. У второго собственника есть другое жильё.

Понятно, что первому собственнику выгоднее заплатить как можно меньше. Иначе какой смысл выкупать? Вот и спешат оценщики удовлетворить такой спрос на заниженную оценку. Ведь такому собственнику выгодно оплатить оценщика, оплатить адвоката, т.к. потом он получит часть квартиры по низкой цене. Например, 1/3 доля в квартире в такой квартире будет оценена специалистом-оценщиком примерно в 750.000 рублей. При этом если бы квартира продавалась целиком, то собственник за 1/3 получил бы в два раза больше!

ЦЕНА, ОПРЕДЕЛЯЕМАЯ СУДОМ ПО ДЕЛАМ О ПРИНУДИТЕЛЬНОМ ВЫКУПЕ ДОЛЕЙ КАК МАЛОЗНАЧИТЕЛЬНЫХ
И вот тут возникает вопрос, если оценщики оценивают доли по-разному, то какой отчёт примет суд?

А суд при наличии двух взаимоисключающих отчётах назначит третью экспертизу по своему выбору. При этому судьи сами хорошо знают, как именно оценивает доли квартир та или иная конкретная организация оценщиков. Судьи же сидят на таких делах! А это означает хороший выбор для конкретного судьи:

Надо оценить подороже, чтобы в интересах ответчика, то назначат оценщика из «Юноры». Надо подыграть в пользу истца, назначат, например «Канонъ». Хорошее поле для коррупции, если Вы поняли логику. Хорошо будет всем: оценщику, адвокату, судье, истцу, желающему выкупить подешевле. Всё оплатит несчастный ответчик, у которого долю выкупят с дисконтом против его воли.

Но если доля в квартире у Вас не малозначительная, то эта проблема, к счастью, не Ваша. Вам тогда остаётся только решить вопрос, можете ли Вы договориться с другим собственником, либо нет. Если не можете, то хотите продать долю квартиры? Если решили продать, то звоните нам: 8 (967) 194-99-25 .

Оценка доли в квартире

Одним из важных этапов при продаже доли в квартире является ценообразование. Данная процедура значительно сложнее, чем продажа жилья полностью. Сложность при подготовке к сделке зачастую состоит в конфликтных отношениях между сособственниками. Рассмотрим, как проводится оценка доли в квартире.

Продажа доли без оценки

Определить стоимость квартиры в целом несложно. Существует несколько способов.

№ п/пСпособ
1Обращение в специализированную организацию
2Анализ аналогичных предложений на рынке

Причем, величина может быть установлена собственником по его инициативе. Единственным ограничением является необходимость продажи объекта не менее 0,7 от кадастровой стоимости. В противном случае необходимо оплатить повышенный налог.

С долей ситуация обстоит сложнее. Как показывает практика, большинство собственников при выставлении часть жилья на продажу для третьих лиц определяют стоимость от общей цены квартиры. Например, гражданин продает 1/3 долю в квартире, стоимостью 3 000 000 р. Он устанавливает цену в размере 1 000 000 р.

Такая часть называется идеальной. Получить ее при продаже квартиры не полностью, а по долям, практически невозможно.

Риелторы рекомендуют установить цену на 20 – 30% ниже идеальной доли. Но даже в таком случае скорая продажа не гарантирована.

В 2020 году рынок недвижимости перенасыщен предложениями о продаже долей в квартире. Он пользуется популярностью, а основной причиной избытка предложений является необоснованно завышенная цена.

Как правило, завышенное ценообразование формируется агентствами недвижимости. При посещении организации, специалист сразу ориентирует продавца на максимальную стоимость.

Однако получение такой цены не гарантировано. Объект стоит без продажи 6 – 12 месяцев. После чего агентство предлагает значительно уменьшить стоимость. Собственник, желая сбыть часть жилья, соглашается.

Чтобы не тратить время на бесполезное ожидание, можно оценить долю самостоятельно. Рассмотрим, как это сделать.

Как определить стоимость доли в квартире при продаже

Оптимальным решением является обращение в специализированное агентство. Стоимость услуг таких компаний обычно невысока. Не более 3 000 – 5 000 р.

При выборе организации целесообразно отдать предпочтение крупному агентству, которое имеет лицензию на данный вид деятельности. Обязательным условием является заключение контракта с организацией. Подготовка документации займет 3 – 5 дней.

Важно! Обращение за оценкой потребует наличие всех документов на квартиру. Поэтому необходимо обратиться в специализированную компанию до обращения в агентство недвижимости.

Без определенного порядка пользования

Под порядком пользования понимается наличие соглашения с содольщиком или решения суда о использовании квартиры. Мера может быть применена в отношении жилья, которое поделено на доли. Если часть соответствует одной из комнат, то гражданин получает право пользования конкретной комнатой на постоянной основе, а также местами общего пользования.

Зачастую такой документ у граждан отсутствует, так как определить порядок использования в однокомнатной квартире невозможно. Поэтому гражданин будет владеть долей юридически, но не сможет вселиться в помещение.

С определенным порядком пользования

При наличии документа об определении порядка пользования объектом, продать часть проще. Поэтому стоимость доли будет выше.

Наличие документа подразумевает возможность свободного доступа в квартиру. Это повышает приоритет жилья на рынке недвижимости.

Положительные факторы

Чем больше положительных факторов имеет доля, тем выше итоговая стоимость жилья.

Перечень факторовУвеличение ценыКомментарии
Отсутствие других жильцов в квартире+50% к ценеСитуация случается редко. Но многие граждане желают пользоваться всей квартирой, купив часть. Даже если ситуация временная (сособственник несовершеннолетний, осужденный, лицо, имеющее другое жилье), покупка будет выгодной.
Вторая доля сдается в аренду+10%Совладельцы определили порядок пользования и каждый из них распоряжается объектом по своему усмотрению. Часть будет аналогией коммунальной квартиры.
Квартира имеет только 2 владельцев+20%Чем больше сособственников, тем ниже собственность. Причем, не имеет значение, какие у них части. Даже купив 2/3 доли, по факт гражданин сможет пользоваться только 1/3. Поэтому если объект имеет 2 совладельцев, которые имеют равные доли.
Большая площадь+30%На практике, 80 кв.м. можно разменять на 2 однокомнатные квартиры. Поэтому, покупатель в дальнейшем может получить размен.
Наличие изолированных комнат по числу владельцев+40%Например, двухкомнатная квартира с изолированными комнатами при наличии 2 совладельцев.
Хорошие отношения между сособственниками+20%Если второй владелец не ограничивает возможность использования жилья, это существенный плюс к цене. Приобрести квартиру с конфликтными соседями предпочитают «профессиональные соседи».

Отрицательный факторы

Каждый отрицательный фактор отнимает процент от стоимости части. В ряде случаев, продажа объекта является и вовсе нерентабельной. В таких ситуациях, граждане продают доли «черным риелторам» за минимальную стоимость, чтобы получить хоть какие-то деньги.

Список факторов:

  1. Большой размер части (-20%). Собственник желает получить идеальную долю. Однако на практике, это не возможно. Поэтому большая часть часто переоценена.
  2. Невозможность посмотреть объект перед продажей (-50%). Это означает, что владелец не имеет доступа в квартиру. Вариант подходит для прописки.
  3. Много жильцов (-50%). Вне зависимости от размера доли, сложно проживать в квартире, где живет чужая семья. Кроме того, это дополнительная нагрузка на сантехнику. Кроме сособственника доли в жилье имеет право проживать члены его семьи.
  4. Дорогая квартира (-100%). Если оценивается элитное жилье, то шансов продать часть практически невозможно. Проще купить целое жилье, чем долю в слишком дорогой квартире.
  5. Совладелец, состоящий на очереди на субсидию (-30%). Отсутствие личных денежных средств у совладельцев является причиной, по которой невозможно получить размен. Если потребуется доплата, они откажутся. А получение помощи от государства может растянуться на десятки лет.
  6. Наличие несовершеннолетних сособственников (-30%). Продажа доли ребенка возможна только с согласия отдела опеки. Получить его достаточно сложно. Поэтому получить размен будет сложно. Чем больше детей, тем больше сложностей с квартирой.

Порядок оценки

Предварительно необходимо выяснить, сколько стоит идеальная доля. После чего, необходимо провести анализ положительных и отрицательных факторов. Цена рассчитывается от идеальной части.

Пример. 3 комнатная квартира оценивается в 9 000 000 р. Дольщиков 3, один из них несовершеннолетний. Отношения между совладельцами хорошие, но порядок пользования не определен. Идеальная доля составит 9 000 000/3=3 000 000. Один из несовершеннолетних собственников уменьшает стоимость на 30% Возможность пользоваться долей увеличивает цену для выкупа на 20%. Таким образом, цена составит 2 700 000 р.

Но для того, чтобы доля продалась скорее, целесообразно уменьшить цену еще на 10 – 15%. Исходя из данной стоимости можно выставлять объект на продажу.

Чтобы узнать сколько стоит доля в квартире, необходимо провести беспристрастный анализ. На основании выводов можно делать расчеты. Дополнительно необходимо привлечь специалистов. Однако перед продажей объекта целесообразно получить консультацию юриста. Чтобы специалист дал точную консультацию, нужно описать ситуацию в форме обратной связи.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Как выкупить долю жилой площади?

Учитывая, что большая часть объектов жилой недвижимости в России находится в долевой собственности, выкуп доли в квартире – это весьма популярная сделка. Стоит отметить, что продажа части жилого помещения кардинально отличается от аналогичной сделки с целым объектом недвижимости.

Если вы проживаете в одной квартире с родственниками, или совершенно посторонними людьми, рано или поздно возникает конфли кт ст орон. Если невозможно урегулировать ситуацию мирным путём, один из собственнико в в праве продать свою часть недвижимости и на вырученные средства приобрести другое жильё. Расскажем, как происходят такие сделки на практике.

Общие положения

Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.

Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.

Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.

Нельзя выкупать, равно, как и продавать доли в коммунальных квартирах, находящихся в ведении муниципалитета. Здесь жильцы не считаются полноправными собственниками, поэтому не имеют права распоряжаться недвижимостью. Для осуществления сделки нужно приватизировать свою часть жилплощади.

Не рекомендуется выкупать долю посредством договора дарения. Такие схемы обычно практикуются у родственников. Для тех кто не знает, нужно уточнить, что договор дарения помогает близким родственникам избежать уплаты налога. В такой ситуации, один из совладельцев, якобы безвозмездно передаёт свою часть недвижимости в дар другому. Финансовый вопрос решается между сторонами в индивидуальном порядке.

Такая сделка не является законной. Если доказать корыстный интере с с торон, сделка будет аннулирована через суд. В результате недвижимость вернётся законному владельцу, а покупатель останется без денег и жилья. Судебная практика уже имела такие прецеденты.

Теперь рассмотрим, как происходит выкуп доли на конкретных примерах.

Сделка между родственниками

Выкуп доли у родственника происходит по следующему принципу. Здесь также действует преимущественное право, соответственно собственник, продающий свою долю, обязан сделать предложение о выкупе совладельцу недвижимости. Если родственник не желает выкупать часть недвижимости, он должен дать нотариально заверенный отказ.

Обратите внимание, что по закону продавец обязан известить других собственников о сделке заранее. Чтобы не возникло спорных ситуаций, лучше отправить письмо с уведомлением о вручении. На размышление о выкупе доли отводится 30 дней, по истечении указанного срока, продавец вправе искать других покупателей.

Дальнейшая сделка происходит по стандартному алгоритму купли-продажи недвижимости. Продавец получает деньги, покупатель приобретает право собственности. Обратите внимание, что без письменного отказа других собственников, Росреестр может отказать регистрировать сделку.

Чтобы выкупить долю у родственника потребуется такой пакет документов:

  1. Бумаги, подтверждающие законные права на часть жилплощади. Сюда входят документы, на основании которых человек имеет право распоряжаться недвижимым имуществом: договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследника, купля-продажа.
  2. Справки, подтверждающие отсутствие обременений. Это выписка из ЕИРЦ (отсутствие задолженностей по коммунальным платежам), и ЕГРП – подтверждает, что часть жилплощади не обременена ипотекой или арестом .
  3. Техническая документация жилого помещения. Эти бумаги содержат технические характеристики доли квартиры, и подтверждают отсутствие незаконной перепланировки. Выдаётся БТИ.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Нотариальное согласие собственников на продажу части квартиры другому лицу.

Принудительный выкуп

В судебной практике встречаются случаи принудительного выкупа долей. Это происходит, если собственник хочет продать свою часть совладельцам, которые отказываются заключать сделку.

Кроме того, принудительный выкуп часто встречается у родственников, когда квартира переходит в долевую собственность большому количеству совладельцев. В этом случае выделенная часть недвижимости признаётся через суд незначительной, и её владелец вправе отказаться от неё в пользу других родственников, получи в в замен денежную компенсацию .

Принудительный выкуп возможен при соблюдении трёх условий:

  • признание доли незначительной;
  • отсутствие интереса у собственника;
  • невозможность выделить долю в натуре.

Для осуществления процедуры составляется исковое заявление в суд. Бумага должна содержать следующие пункты:

  1. Паспортные данные истца и ответчика. В роли истца выступает продавец доли недвижимости, ответчик – лицо, которое должно выкупить часть квартиры.
  2. Суть искового требования. В нашем случае – признание части квартиры незначительной. Для этого нужны веские основания, подтверждённые документально. Например, невозможность совместного проживания (подкрепляется свидетельскими показаниями соседей) или невозможность получить свою долю в натуре – если в деле фигурирует однокомнатная квартира, на которую претендуют два и более совладельца.
  3. Информация о досудебном решении проблемы.
  4. Число подпись.

Каждое исковое заявление рассматривается в судебном порядке, если суд найдёт основания достойными, решение будет вынесено в пользу истца. Соответственно ответчик обретает права на спорную долю квартиры, компенсируя истцу фактическую стоимость квадратных метров.

Выкуп через суд

Такая схема практикуется в ситуациях диаметрально противоположных предыдущей. Здесь один из собственников хочет выкупить долю другого, а последний отказывается от заключения сделки. В такой ситуации действует судебная практика принудительного выкупа. В частности, совладельцам нужно признать долю отказника незначительной и не представляющей интереса для последнего. Для принятия решения в пользу истцов, суд учитывает следующие факторы:

  • собственник незначительной доли не состоит в кровном родстве с остальными совладельцами;
  • владелец не имеет интереса в объекте недвижимости. Например, хозяин части жилплощади не появляется там в течение долгого времени. В этом случае, владельцу отправляется письмо с просьбой продать долю другим совладельцам, после чего составляется исковое требование в суд;
  • собственник не оплачивает платежи за предоставляемые коммунальные услуги.

Срочный выкуп

Это обычная практика агентств недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги за имеющуюся долю недвижимости, риелторы предлагают срочный выкуп.

Такая схема выгодна в первую очередь агентству. Купив часть квартиры, риелторы получают преимущественное право на приобретение других долей. Не стоит говорить, что стоимость доли намного ниже целой квартиры. Таким образом, со временем агентство может выкупить всю жилплощадь по бросовой цене.

Преимуществом срочного выкупа долей, является полное сопровождение сделки сотрудниками агентства, что позволяет избежать бумажной волокиты.

Как видите, выкуп доли в квартире — это технически сложная процедура, которая требует строго следовать букве закона.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector