0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Выбор методов оценки недвижимости зависит

​ От чего зависит выбор метода оценки недвижимости

Оценка недвижимости – самый простой и доступный способ узнать реальную стоимость собственности официально. Методы оценки недвижимости, применяемые специалистами компании «Харс», позволяют максимально точно определить цену объекта на данный момент, узнать перспективность его использования в коммерческих целях.

Методики оценки

При оценке объекта применяют три эффективных подхода:

  • Затратный – он подразумевает применение методов, суть которых состоит в вычислении размера затрат, которые должен понести собственник для замены либо восстановления объекта недвижимости. Применяется при наличии износа;
  • Сравнительный – применяются методы, позволяющие проводить сравнение оценок с аналогичными объектами;
  • Доходный – специалисты используют этот способ для недвижимости, предназначенной для получения дохода. Суть состоит в использовании методов, способных выявить размер ожидаемой прибыли.

​ ​

Затратный

Применяется данный подход при отсутствии информации о подобных сделках. Он состоит в сравнении затрат – грамотный инвестор никогда не заплатит больше за недвижимость, чем стоимость участка и возведение аналогичного строения на этой территории.

Затратный подход трудно реализовать для исторических зданий, строений с эстетическими и уникальными архитектурными характеристиками.

Сравнительный

Сравнение цен на объекты, встречающиеся в недавних сделках, позволяет определить рыночную стоимость жилых и нежилых помещений, земли на данный момент. Этот подход используется при купле-продаже, разделе имущества. К нему обращаются собственники приватизированных предприятий при вторичной эмиссии акций. Цены на оценку квартиры невысокие, услуга доступна для людей с доходами разного уровня.

Доходный

Эта подход использует два метода:

  • капитализации прибыли
  • дисконтирования денежных потоков

Они прогнозируют размер доходов и расходов на эксплуатацию недвижимости за определенный период. Затем чистый доход делится на ставку дисконтирования. Метод капитализации применяется к таким объектам, которые приносят доход, его суммы и размер расхода стабильные и предсказуемые. Дисконтирование денежных потоков применяется при положительных показателях денежных потоков, если доходы и расходы нестабильные.

Когда оценка недвижимости необходима

Экспертная оценка (рыночная оценка) необходима:

  • если нужно оформить наследство у нотариуса
  • при отчуждении недвижимого имущества
  • для банковского кредита, при оформлении ипотеки

У специалистов ООО АКГ «Харс» можно заказать услугу оценки недвижимости по невысокой цене. Юридическую силу документов, подготовленных нашей компанией, признают банковские учреждения, нотариусы и государственные органы. Реальная стоимость позволит собственникам недвижимости не потерять выгоды при ее продаже, принять правильные решения относительно коммерческого использования.

Выбор методов оценки недвижимости зависит

Недавно помогал одному человеку пройти тестирование по программе «Оценка бизнеса». К сожалению, готовых ответов в Интернете я не нашел, поэтому пришлось «допетривать» самому, благо программа позволяла пройти тестирование несколько раз, показывая каждый раз, в каких вопросах были ошибки. Результат труда представляю на Ваше обозрение (вопросы и варианты правильных ответов на них).

Выбор методов оценки недвижимости зависит:

характера достоверной информации,

от профессионализма оценщика;

вида (назначения) оцениваемого объекта недвижимости;

от требований руководства оценочной фирмы;

Дата оценки и дата осмотра объекта недвижимости совпадают:

при определенных обстоятельствах,

Затратный подход целесообразно применять для оценки:

все ответы верны.

объектов, по которым редко осуществляются Сделки;

старых объектов, для которых имеются данные для расчета износа;

объектов специального назначения;

Зафиксированная в отчете об оценке рыночная стоимость недвижимости является:

фактической рыночной стоимостью объекта.

обоснованным мнением оценщика;

суммой, по которой будет осуществлена сделка;

Зафиксированная в отчете об оценке итоговая величина стоимости недвижимости должна быть выражена:

диапазоном стоимостей и только в рублях,

одним числом и только в иностранной валюте;

диапазоном стоимостей и только в иностранной валюте;

одним числом и только в рублях;

одним числом и в рублях, и в иностранной валюте;

Если аналог лучше оцениваемого объекта, поправка в цену объекта-аналога вносится со знаком:

Итоговая величина стоимости недвижимости, зафиксированная в отчете об оценке, должна быть выражена:

возможно и то, и другое,

только в иностранной валюте;

только в рублях;

Какое из нижеперечисленных определений является синонимом понятия «стоимость в обмене»:

стоимость для конкретного пользователя;

Какой из нижеперечисленных подходов к оценке недвижимости предусматривает корректировку на величину предпринимательского дохода:

Какой из нижеперечисленных подходов к оценке недвижимости использует корректировку на коэффициент удобства пользования:

Какой подход к оценке недвижимости основан на экономическом принципе ожидания:

Какой подход предпочтительнее использовать при оценке уникальных и специализированных объектов недвижимости:

Концепция стоимости базируется:

на соотношении спроса и предложения;

на механизме функционирования рынка ценных бумаг,

на взаимоотношениях арендодателя и арендатора;

на существующих политических факторах;

Коэффициент емкости рынка — это:

отношение количества единиц объекта, сданных в аренду за период, к общему количеству конкурирующих единиц, сданных в аренду на рынке за период;

отношение количества единиц объекта, сданных в аренду за период, к общему количеству единиц на рынке, планируемых для сдачи в аренду.

Читать еще:  Выписка из техпаспорта на квартиру

Коэффициент предпринимательского дохода определяется:

на основе строительных норм и правил;

в процессе переговоров инвестора и подрядной строительной организации;

экспертно в диапазоне 20—50%;

К стоимостным факторам окружения объекта недвижимости не относится:

экономический статус района;

К факторам рыночного риска, Связанного С владением объектом недвижимости, относится;

все перечисленные выше факторы.

назначение объекта недвижимости (жилая, коммерческая, производственная);

Наиболее верным определением по отношению к понятию «рыночная стоимость» является:

наиболее вероятная цена предполагаемой сделки;

цена, устраивающая продавца;

цена, устраивающая покупателя;

цена, устраивающая третью сторону;

фактическая цена сделки с аналогом.

Назовите приоритетный фактор формирования стоимости недвижимости:

физические характеристики имущества;

полезность имущества в глазах платежеспособных покупателей;

затраты на его создание;

текущий способ использования.

Отчет об оценке не должен включать;

ограничивающие условия оценки.

величину стоимости, установленную продавцом;

дату определения стоимости;

описание физических характеристик объекта оценки;

Оценка недвижимости, входящей в состав имущественного комплекса предприятия, методами доходного подхода базируется:

на валовом доходе от производственной деятельности.

на чистом доходе от производственной деятельности до выплаты налога на прибыль;

на ставках арендной платы за помещение;

Оценка недвижимости — это расчет рыночной стоимости:

остаточной стоимости зданий;

земельного участка и выполненных на нем улучшений;

Оценка недвижимости проводится не основе информации:

принятой статистическим управлением.

принятой налоговой инспекцией;

полученной от заказчика;

подтвержденной аудиторской проверкой;

Оценка недвижимости затратным подходом базируется на принципе:

Правильной характеристикой понятия «стоимость в пользовании» является:

Стоимость для конкретного пользователя;

наиболее вероятная цена;

Правильной последовательностью этапов оценки недвижимости является:

определение задания на оценку, сбор информации, анализ наиболее эффективного варианта использования, оценка методами доходного, затратного и сравнительного подходов, выведение итоговой стоимости;

определение задания на оценку, сбор информации, оценка методами доходного, затратногс и сравнительного подходов, анализ наиболее эффективного варианта использования, выведение итоговой стоимости.

Применения относительных денежных поправок не требуют следующие элементы сравнения:

поправки, рассчитанные методами корреляционно-регрессионного анализа;

наличие или отсутствие косметического ремонта;

Принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости исключает вариант:

О устраивающий конкретного инвестора;

обеспеченный источниками финансирования;

При определении стоимости школы наибольший весовой коэффициент необходимо присвоить результату, го луче иному затратным методом:

При оценке полной восстановительной стоимости зданий рассчитывается;

только стоимость воспроизводства;

только стоимость замещения;

можно использовать оба вида стоимости в зависимости от обстоятельств.

Согласно принципу остаточной продуктивности, остаток дохода от хозяйственной деятельности выплачивается владельцу:

здания, машин, оборудования.

Уникальным называется объект недвижимости:

расположенный в зоне исторической застройки,

представляющий определенную архитектурную школу;

расположенный в определенной местности;

единственный в своем роде;

построенный по индивидуальному заказу инвестора;

Утверждение о том, что инвестиционная стоимость устанавливает верхний предел стоимости недвижимого имущества:

Утверждение о том, что при наличии нескольких средних или соразмерных объектов, товаров или услуг наибольшим спросом пользуются те, у которых минимальная цена, базируется на принципе:

наиболее эффективного использования.

Утверждение о том, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов, товаров или услуг имеющий наименьшую цену пользуется наибольшим спросом, базируется на принципе:

Утверждение о том, что создание дополнительных улучшений увеличивает стоимость объекта недвижимости, базируется на принципе:

Утверждение о том, что стоимость создается ожиданием будущих преимуществ, базируется на принципе:

спроса и предложения;

наиболее эффективного использования.

Утверждение, что существуют три вида износа — физический, хронологический и функциональный:

Цена продажи недвижимости, как правило, не будет отличаться от его рыночной стоимости, если:

продавец заинтересован в скорейшей продаже имущества;

покупатель и продавец преследуют собственные интересы.

покупатель и продавец информированы об основных характеристиках объекта;

продавец не заинтересован в скорейшей продаже имущества;

Надеюсь, кому-то это оказалось полезным.

Всем возмущающимся по поводу выкладывания правильных ответов предлагаю подискутировать в комментариях на тему Нашей нынешней ужасной, позорной Российской системы образования в школах и институтах, где вместо результата в виде грамотных учеников и специалистов во главу угла ставятся откаты министрам за протаскивание новых сырых, неграмотных образовательных программ с сомнительным результатом (а чем старые были хуже-то. ).

То есть ответ на Ваш негласный вопрос: «Совесть не мучает?», — будет «Раньше бы мучала. Сейчас — НЕТ!»

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится при разных сделках, например, при продаже, покупке, оформлении ипотечного займа. Сегодня расскажем, как ее проводят, какие виды стоимости можно посчитать, зачем нужна процедура в каждом конкретном случае.

Оценка недвижимости — что это такое

Оценкой стоимости недвижимости называют процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: например, производственного цеха, квартиры, дачи, гаража, частного дома или другого. Проведение оценки недвижимости строго регламентировано. Оценкой недвижимости занимаются оценщики, деятельность которых регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Читать еще:  Выписка по суду из квартиры

Рассчитать ориентировочную рыночную стоимость можно самостоятельно, но результаты такой оценки не примут во внимание государственные органы. Суд, Росреестр, банки принимают во внимание только официальный документ — отчет об оценке, выданный аккредитованным специалистом.

Виды стоимости

Согласно ФСО №2 , при осуществлении оценочной деятельности используются четыре вида стоимости объекта оценки: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.

Рыночная стоимость объекта недвижимости — это цена, за которую его можно продать в условиях свободного рынка. Именно ее используют, например, покупатели и продавцы при обсуждении стоимости недвижимости, либо юридические лица в качестве доказательства наличия определенных активов. Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Она же появляется в результатах оценки.

Рыночная стоимость — та, за которую можно продать объект недвижимости.

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости — это цена, по которой его можно продать быстро. Так, при расчете стоимости оценщики используют срок экспозиции 3–4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости берут срок экспозиции 1–2 месяца. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Обычно она составляет 75–80% от рыночной цены.

Ликвидационная стоимость — та, за которую можно быстро продать недвижимость. Согласно ФСО №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость объекта оценки — это цена для конкретного человека или группы лиц при определенных инвестиционных целях. Чаще всего ее используют для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли приносить доход недвижимость при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, потому что учитывает возможную прибыль с объекта в дальнейшем. Если она меньше, значит, выбран плохой план, и проще просто продать недвижимость по рыночной цене.

Инвестиционная стоимость — та, за которую можно купить объект для извлечения прибыли.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это сумма, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Ее определяют методами массовой оценки, а если это невозможно — индивидуально для каждого объекта недвижимости. Оценщик определяет кадастровую стоимость, в том числе, для налогообложения.

Реже используют другие типы стоимости при проведении оценки, например, восстановительную. Восстановительная стоимость объекта недвижимости — это сумма, которую нужно потратить на строительство такого же объекта в текущих условиях. При ее расчете учитывают зарплату рабочих, стоимость строительных материалов, оплату проектных материалов и другие прямые, косвенные затраты.

Основные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них

В данной статье подробно рассмотрены различные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них, а также ситуации в которых они используются.

Все методы оценки объектов недвижимости сгруппированы в рамках трех подходов (затратного, доходного и сравнительного).

Всего известно несколько десятков методов оценки недвижимости. Однако не все из них используются одинаково часто. Выбор метода всегда зависит от конкретной ситуации: вида оцениваемого объекта недвижимости, цели оценки, от имеющейся в распоряжении оценщика информации и ряда других факторов.

В процессе определения стоимости объекта недвижимости, оценщик может использовать любой из методов оценки или сразу несколько их них.

Причем в каждом конкретном случае он самостоятельно определяет, какой метод (или методы) выбрать. Но при этом в отчете об оценке он должен обосновать почему выбрал тот или иной подход к оценке объекта недвижимости и те или иные методы в рамках этого подхода.

Методы сравнительного подхода в оценке недвижимости

Самым распространенным и применяемым чаще всего, можно назвать сравнительный подход в оценке недвижимости. Именно он применяется, кстати, в оценке квартир для ипотеки.

С помощью него производится рыночная оценка недвижимости в процессе сравнения с аналогичными или похожими объектами выставленными на продажу или недавно проданными на местном рынке.

В рамках сравнительного подхода используется 3 основных метода:

метод прямого сравнительного анализа продаж;

метод валового рентного мультипликатора;

метод капитализации.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Этот метод оценки заключается в анализе фактических сделок купли-продажи сопоставимых объектов (объектов-аналогов).

В рамках метода сравнения продаж, оценщик производит анализ сделок с аналогичными объектами, учитывая сходства и различия межу ними и оцениваемым объектом. При этом к объектам-аналогам применяются различные поправки и корректировки.

Метод дает достаточно большую точность на развитом рынке (при наличии большого количества сделок с аналогичными объектами).

Оценка в рамках этого метода производится следующим образом:

  • Выявляются недавние сделки по продаже сопоставимых объектов;
  • информация о сделках проверяется и подтверждается (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
  • вносятся корректировки (поправки) к ценам аналогов с учетом различий между ними и оцениваемым объектом;
  • производится согласование данных, полученных по каждому из аналогов (итоговая стоимость определяется как средневзвешенная скорректированных цен объектов-аналогов).
Читать еще:  Дарственная на квартиру цена услуги стоимость

Метод валового рентного мультипликатора

Данный метод используется в основном для оценки объектов недвижимости, приносящих доход от аренды. Он является наиболее простым и удобным способом оценки приносящей доход недвижимости в нашей стране (при условии, что рынок подобных объектов “живой” и на нем регулярно происходят сделки).

Расчет в рамках данного метода производится в следующей последовательности:

  • определяется арендная ставка для оцениваемого объекта (годовая);
  • рассчитывается валовый рентный мультипликатор, оптимальный для данного рынка (отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу);
  • годовая арендная ставка оцениваемого объекта умножается на валовый рентный мультипликатор. В итоге получаем искомую стоимость оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости методом капитализации

Этот метод, как и предыдущий, используется для определения стоимости недвижимости, приносящей доход.

Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка и так далее.

Общая формула цены объекта (С) показывает взаимосвязь чистых операционных доходов (ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):

С = ЧОД / Ккап

ЧОД может использоваться как годовой, так и среднегодовой.

Последовательность расчетов в рамках метода капитализации:

  • Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект недвижимости;
  • определение значения коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег;
  • определение цены объекта учитывая чистый операционный доход и коэффициент капитализации.

Методы в рамках затратного подхода в оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости основан на определении затрат, необходимых для восстановления, замещения или создания аналогичного объекта недвижимости. Данный подход чаще всего применяется при оценке нежилых зданий, производственных площадей, редких и неликвидных объектов, а также для того, чтобы обосновать строительство новых зданий и сооружений.

Независимо от применяемых методов в рамках затратного подхода, алгоритм оценки почти всегда в целом одинаковый:

  • расчет стоимости участка на котором располагается объект (с учетом наиболее эффективного использования);
  • расчет стоимости замещения или восстановления самого объекта недвижимости (здания, сооружения и т.д.);
  • расчет износа;
  • расчет стоимости объекта с учетом износа;

В рамках затратного подхода используются следующие методы:

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает поиск аналогичного объекта (объектов), выяснение компонентов его стоимости. Затем к найденному объекту применяются корректировки с целью приведения его в полное соответствие с оцениваемым объектам по всем характеристикам.

Метод разбивки по компонентам

Данный метод предполагает разбивку объекта по компонентам (например: фундамент, стены, перекрытия, крыша, отделка … и т.д.). Стоимость каждого компонента определяется по отдельности, затем все компоненты складываются и получается итоговая стоимость.

Существует несколько вариантов этого метода: метод субподряда; разбивки по профилю работ; метод выделения затрат.

Метод количественного обследования

Данный метод представляет собой составление полной детальной сметы на создание объекта. Причем при составлении сметы учитываются также накладные и прочие расходы.

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В рамках доходного подхода к оценке используется чаще всего два метода: метод дисконтирования денежного потока и метод капитализации доходов (прямая капитализация).

Метод дисконтирования денежного потока

Данный метод предполагает прогнозирование величины чистого операционного дохода от объекта недвижимости за определенный период и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода.

Оценка в рамках этого метода производится в следующей последовательности:

  • определить прогнозный период получения доходов;
  • сделать прогноз денежного потока по каждому году прогнозного периода;
  • произвести дисконтирование денежных потоков;
  • выбрать ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости;
  • рассчитать выручку от продажи объекта недвижимости в конце периода владения и привести её к текущей стоимости через ставку дисконтирования;
  • сложить текущие стоимости потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

Метод капитализации дохода

Данный метод целесообразно использовать для объектов, генерирующих стабильный доход на протяжении длительного периода времени.

Метод предполагает расчет текущей стоимости будущих доходов от объекта. При этом доход от использования объекта недвижимости и выручка от перепродажи капитализируется в текущую стоимость.

Стоимость в рамках этого метода рассчитывается по формуле: С = Д / к

Где: Д – чистый доход; к – коэффициент капитализации.

Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по данному методу, нужно:

  • определить чистый доход от использования объекта;
  • определить чистый доход от продажи объекта;
  • рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Итак, в данной статье мы в краткой форме рассмотрели наиболее частые методы оценки объектов недвижимости, использующиеся в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов.

Еще больше информации по данной теме, а также по другим вопросам оценки недвижимости можно найти на нашем сайте в разделе СТАТЬИ ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×