0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Доверенность на сделки с недвижимостью

Доверенность на сделки с недвижимостью

Ситуация не очень частая, но иногда встречающаяся: собственник квартиры уехал за границу. На ПМЖ, обучение, длительное лечение — причин может быть множество. А находящуюся здесь квартиру надо продавать. В том, как это сделать, разбирался «Соб.ру».

По словам риэлторов, массовыми такие сделки были в прошлом. «Их пик пришелся на конец 90-х — начало 2000-х годов, тогда масса людей уезжала за рубеж, а потом многие решали остаться там, — говорит Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». — Многие из них принимали решение избавиться от московской недвижимости, особенно если квартира в России была не единственной». «Сегодня сделки подобного рода проводятся крайне редко, в общем объеме их не более 3%», — уточняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Законом предусмотрена возможность продажи имущества без личного участия в процессе собственника. Для этого существуют доверенности. Подробным образом данный предмет освещен в Гражданском кодексе (Глава 10 так и называется: «Представительство. Доверенность»), здесь же скажем, что документы эти должны быть составлены по четким правилам и заверены нотариусом.

«В доверенности обязательно должна быть указана дата ее составления, и она должна быть нотариально удостоверена, — говорит Денис Попов, управляющий партнер компании Contact Real Estate. — За границей это может сделать местный нотариус или специальное должностное лицо, имеющее такое право по законам этой страны. В этом случае доверенность должна быть апостилирована, если это требуется по закону, и переведена на русский язык. Таким образом, вместе с доверенностью на иностранном языке необходимо иметь ее нотариально удостоверенный перевод на русский язык. Другой вариант — сделать доверенность в российском консульстве сразу на русском языке. Но зачастую в консульство попасть сложнее, чем найти местного нотариуса. Поэтому чаще всего нам встречались именно нотариальные переводы доверенностей».

Вместе с тем, вполне возможны и документы, оформленные в консульствах. «У нас в практике была сделка: дочь пенсионерки — владелицы квартиры прилетала из США, чтобы продать недвижимость, принадлежащую матери, на основании доверенности, выданной в консульстве, — рассказывает Ольга Тихонова. — Сама пенсионерка в силу возраста прибыть из-за океана не смогла, но на сделку это не повлияло. Все абсолютно проверяемо, чисто и законно».

И пару слов об апостиле, упоминавшемся двумя абзацами выше. Это — международная стандартизированная форма заполнения сведений о законности документа, разработанная согласно Гаагской конвенции 1961 года. Штамп «APOSTILLE» — прямоугольной формы, он ставится на подлинники и копии документов. Как уточняет Ирина Доброхотова, этот штамп не требуется, если международным договором предусмотрена отмена или упрощение этих процедур. Например, он не ставится на доверенности, оформленные в Белоруссии.

…но лучше лично

При том, что доверенность — это абсолютно законный инструмент, многие покупатели их не любят. Причины весьма веские — у данных документов много различных дополнительных условий. Например, доверенность автоматически теряет силу в момент смерти доверителя. Так что не исключено, что человек, действительно давший ее 10 дней назад, умер вчера — и любая сделка с квартирой оказывается незаконной. А еще доверенность в любой момент может быть отозвана — для этого доверителю достаточно просто обратиться к нотариусу, заверившему ее, физически уничтожать документ необходимости нет. И это не говоря уж о том, что сама доверенность может быть поддельной; что человек, пришедший к нотариусу оформлять ее, был не тем лицом, за которого выдавал себя. В общем, проверка подлинности доверенности — это всегда тяжелая и кропотливая работа. «Иногда устраивают видеоконференцию с самим продавцом, — говорит Денис Попов. — В нашей практике был и срочный полет в Санкт-Петербург на встречу с доверителем, и звонок в российское консульство Республики Сейшельских Островов — и все это для проверки того, не отозвана ли доверенность, по которой действовали от имени продавца».

Можно посмотреть на проблему и с другого ракурса. С точки зрения покупателя, доверенность (даже сто раз проверенная риэлтором) все равно остается чем-то потенциально опасным. Так что приобретать такую квартиру станут либо в случае, если она очень понравилась (и других аналогичных предложений на рынке нет), либо если сделка необычайно выгодная. Т.е. цена ниже. Но последнее условие, привлекательное для покупателя, по понятным причинам не может нравиться продавцу. Поэтому специалисты все-таки советуют владельцу квартиры приезжать на сделку лично. «Недвижимость стоит миллионы рублей, — резонно замечает Ольга Тихонова. — Собственнику лучше приехать, ведь затраты на билеты мизерные по сравнению со этими суммами».

Все как следует подготовить…

Рынок недвижимости — это, к сожалению, место, где продавцы и покупатели безжалостно «кидают» друг друга. И если для тех, кто постоянно живет в Москве, это просто неприятно, то для человека, проживающего за границей, еще и разорительно. Приехать, потратив несколько десятков тысяч рублей, только для того, чтобы узнать, что покупатель передумал — это, знаете ли, не радует…

В таких условиях вырастает роль агента. «Одним из вариантов решения является заключение предварительного договора, — говорит Ирина Доброхотова. — От имени собственника представитель по доверенности, в которой обязательно должно быть прописано соответствующее полномочие, заключает предварительный договор с внесением обеспечительного платежа. В договоре необходимо предусмотреть возможность использовать эту сумму в качестве компенсации расходов собственника за его приезд в случае, если договор купли-продажи не будет заключен».

«Риэлтор заинтересован в том, чтобы сделка состоялась, это наша работа, — отмечает Ольга Тихонова. — Наша задача состоит в том, чтобы максимально все подготовить к сделке, найти покупателя, приготовить документы, а продавцу останется только прибыть в банк на закладку денег в ячейку».

Читать еще:  Договор мены равноценных квартир

И о налогах

Всем на рынке хорошо знакомы налоговые правила:

— граждане, владевшие проданной недвижимостью более 3-5 лет (в зависимости от оснований права собственности), освобождаются от подоходного налога полностью;

— те, кто владел недвижимостью менее названного срока, получают высвобождение в 1 млн. руб., а все, что сверху, облагается налогом по ставке в 13%.

К сожалению для иностранных собственников квартир, налоговые нерезиденты (те, кто проводят в России менее 183 дней в году) существуют в куда менее благоприятном режиме: все их доходы от реализации имущества облагаются налогом по ставке в 30%, и при этом никаких вычетов не предусмотрено. Об этом обстоятельстве неплохо бы помнить, затевая продажу своей московской квартиры…

Особенности оформления доверенности на продажу квартиры

Оформление любой сделки подразумевает личное участие владельца недвижимости. Если собственник по объективным причинам не может лично присутствовать при продаже квартиры, он передает свои полномочия доверенному лицу.

Определение


Гражданское законодательство называет доверенностью специальный документ, оформленный в целях передачи какого-либо права от одного человека к другому (статья 185 ГК РФ).

Различают три варианта доверенности:

  1. Генеральная (предоставляет собой полный спектр полномочий по распоряжению имуществом).
  2. Специальная (предполагает многократное выполнение однотипных действий).
  3. Разовая (выдается для совершения определенной процедуры).

Чаще всего при продаже квартиры используется генеральный вариант документа.

Стороны

В оформлении доверенности участвуют собственник (доверитель) и представитель (доверенное лицо). Владелец недвижимости вправе выбрать любого человека для представления своих интересов. Кандидаты в представители должны быть совершеннолетними и дееспособными. С момента передачи полномочий доверенное лицо несет ответственность за свои действия.

Форма документа

Законодательство закрепляет, что доверенность выдается только в письменном виде (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Устная договоренность не может служить подтверждением делегирования полномочий. Во многих случаях достаточно предъявления простого письменного варианта (например, для получения корреспонденции или на управление транспортным средством). При совершении и регистрации любых сделок с недвижимостью обязательна нотариальная форма документа (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Срок доверенности

Гражданский кодекс не ограничивает время действия доверительного акта. Собственник может оформить документ на любой срок. Если в тексте не отражен конкретный период, доверенность считается актуальной в течение года с момента выдачи (ст. 186 ГК РФ). Непременное условие – указание даты, иначе документ не имеет юридической силы.

Обязательные реквизиты

Продажа квартиры по доверенности возможна только в том случае, если передача полномочий оформлена правильно.

Документ должен содержать:

  • личные данные собственника и представителя;
  • перечень действий доверенного лица;
  • информация о квартире (адрес, размер долей);
  • дату выдачи.

Если продавец доверяет (или запрещает) представителю получить деньги от покупателя, это нужно указать при составлении бумаги у нотариуса.

Доверенность от имени несовершеннолетних или недееспособных граждан

Детей, которым не исполнилось 14 лет, закон считает малолетними (ст. 28 ГК РФ). Полномочия на проведение сделок с имуществом от имени ребенка выдают их законные представители (родители, опекуны, усыновители). Нотариальное удостоверение документа, выдаваемого подростками 14–18 лет, осуществляется по письменному согласию законных представителей.

За граждан, которые признаны судом недееспособными, все документы подписывают опекуны (ст. 32 ГК РФ).

Оформление доверенности на продажу квартиры

Пошаговый алгоритм действий по передаче прав на заключение сделки купли-продажи состоит из следующих этапов:

  • выбор представителя;
  • включение в доверительный акт необходимых условий;
  • удостоверение подписи собственника.

Перед получением готового документа потребуется оплатить госпошлину.

Оформление у нотариуса

Составить бумагу на представление интересов можно в любой нотариальной конторе. Сотрудники нотариата проверяют представленную документацию, проводят необходимые консультации. Если владелец жилья болен и не может лично посетить офис, нотариус выезжает на дом к больному. Однако стоимость услуг специалиста при этом возрастает.

Удостоверение, приравненное к нотариальному

Гражданский кодекс (п. 2 ст. 185.1) разрешает некоторым должностным лицам подписывать документ вместо нотариуса.

Право подписи предоставлено:

  • главным врачам медицинских стационаров;
  • начальникам исправительных колоний;
  • руководителям организаций по социальному обслуживанию граждан;
  • командирам воинских частей.

Должностные лица удостоверяют документы только в случаях отсутствия в населенном пункте нотариальной конторы.

Список документов для оформления

Обязательным требованием при составлении доверенности является предъявление паспорта владельца квартиры. Остальную информацию нотариус может вписать в текст полномочия по устному заявлению доверителя. Однако для того чтобы исключить ошибки, следует подготовить копии необходимых бумаг.

В комплект документов входят:

  • удостоверение личности представителя;
  • выписка из ЕГРН;
  • бумаги, подтверждающие право распоряжения квартирой (дарственная, завещание, договор ипотеки);
  • паспорта остальных собственников (если жилье в долевом владении);
  • свидетельство о рождении (для несовершеннолетних доверителей);
  • паспорт законного представителя (опекуна).

Список требуемых документов зависит от конкретной ситуации.

Перечень полномочий

Главное в содержании доверенности – перечисление действий, которые может совершать представитель.

Документ, выдаваемый для заключения ДКП, предусматривает следующие шаги доверенного лица:

  • истребование справок и выписок;
  • направление запросов в государственные органы;
  • подписание соглашения с покупателем;
  • подача заявления в Росреестр.

В некоторых случаях доверенность предполагает передачу наличных после регистрации сделки. Вариант с правом получения денег может быть использован, если собственник полностью доверяет представителю (например, близкому родственнику). При этом факт передачи средств оформляется надлежащим образом (например, распиской).

Передоверие

Законодательство разрешает представителю передать полномочия по заключению сделки третьему лицу (ст. 187 ГК РФ). Замена происходит путем оформления нового доверительного акта. При этом право передоверия должно быть предусмотрено в первоначальном документе. В противном случае договор продажи утрачивает действительность.

Читать еще:  Договор найма квартиры между физическими лицами образец

Стоимость нотариального оформления

Цена услуг нотариуса состоит из двух частей: обязательного сбора и оплаты технической работы.

Размер госпошлины (200 рублей) устанавливает статья 333.24 НК РФ. Стоимость технической работы зависит от сложности текста и расценок конкретной нотариальной конторы.

Образец доверенности

Законодательство не закрепляет строгий шаблон доверительного акта. Однако при составлении бумаги необходимо учитывать ряд требований.

Доверенность на продажу квартиры (образец) содержит четкий перечень действий представителя. Нельзя использовать общие формулировки. Обязательное условие – указание даты выдачи. Кроме того, при написании личных данных не допускаются сокращения и исправления.

Причины прекращения доверенности

Если период действия не указан, через год документ утрачивает законную силу (ст. 186 ГК РФ). Владелец квартиры вправе отзывать полномочия по своей инициативе.

Помимо этого, доверенность аннулируется по следующим основаниям:

  • завершение сделки;
  • смерть собственника;
  • прекращение полномочий по инициативе представителя.

Акт передоверия теряет силу одновременно с истечением срока основного документа.

Риски при продаже квартиры по доверенности

Сделки с недвижимостью связаны с передачей и получением крупных денежных сумм. Специалисты рекомендуют собственникам тщательно выбирать доверенное лицо. Если для подготовки сделки привлекается риэлтор, не следует наделять его правом получения наличных. Покупатель в свою очередь должен проверить полномочия представителя.

Как проверить подлинность доверенности

Документ, делегирующий право продавать квартиру, распечатывается на специальном бланке. Кроме сведений о собственнике и объекте недвижимости, в доверенности указываются контактная информация о нотариусе. Если покупатель сомневается в действительности представленных бумаг, он может посетить нотариальную контору и запросить необходимые данные.

Как проверить полномочия представителя

На официальном портале Федеральной налоговой службы публикуется информация о выдаче и отзыве доверительных актов. Пользователь может дистанционно проверить полномочия на сайте reestr-dover.ru. Для этого в форме поиска необходимо ввести реестровый номер, дату заверения и ФИО нотариуса.

Судебная практика

Продажа квартиры через посредника нередко становится поводом для обращения в суд.

Распространенными причинами судебных споров выступают:

  • истечение срока давности или отзыв доверенности;
  • недееспособность владельца;
  • выдача доверенности под влиянием обмана;
  • смерть собственника.

К. обратился в Гагаринский районный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительной сделки. Истец длительное время работал вахтовым методом. Его брат, находясь в алкогольном опьянении, подписал доверенность на продажу квартиры. В судебном заседании было доказано, что документ получен обманным путем. Судья признал выданную доверенность недействительной и обязал ответчика передать квартиру истцу.

Юридическая практика показывает, что решение спора зависит от доказательств, представленных истцом. Однако каждое дело индивидуально, поэтому предсказать вердикт суда невозможно.

Услуги нотариуса: сколько будет стоить доверенность на продажу квартиры? Виды документа и срок его действия

Принято считать, что нотариальные услуги, особенно, если они связаны с недвижимостью, стоят недёшево. Этот миф может принуждать собственников жилья экономить на нотариальном удостоверении документов.

Однако прежде, чем этому последовать, нужно узнать, какие актуальные цены установлены на подготовку нотариальной документации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Что это за документ?

Доверенность на куплю-продажу квартиры – это официальный документ, составленный на основании статей 182, 185 ГК РФ, сторонами:

  • доверителем или собственником квартиры;
  • поверенным или уполномоченным представителем продавца.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Этот вид документации имеет разновидности, в зависимости:

  • от объёма полномочий, которые продавец передаёт своему поверенному для проведения сделки;
  • от того, юридическое или физическое лицо является доверителем.

Поэтому по форме доверительные документы делятся:

  1. на генеральные;
  2. простые: специальные и разовые.

Генеральная доверенность предоставляет максимальные полномочия, когда поверенный собственника может заниматься куплей-продажей квартиры по своему усмотрению, принимая самостоятельно важные решения по поводу проведения сделки. Генеральные доверенности безопасны, если они выдаются компанией застройщиком доверительному управляющему на систематическую реализацию квартир в новостройках, а также – при передаче полномочий:

  • близкому родственнику;
  • юридическому лицу (риэлтору), с которым заключён договор услуг.

В остальных ситуациях, когда поверенный не родственник, или компания вызывает сомнения, лучше всего выбирать простые доверенности.

Специальная доверенность оформляется сторонами на конкретную сделку, в которой известны сведения о сторонах договора купли-продажи (ДКП), а также установлена цена объекта, за которую он будет продан. Она может оформляться на несколько конкретных действий. Например:

  • сбор документов;
  • подписание ДКП;
  • передача документов на регистрацию.

В простой доверенности эти действия должны быть чётко прописаны, так как регламент их исполнения обязателен и не допускает действий по собственному усмотрению, как в генеральной доверенности. Этот вид доверенностей также может оформляться как физическими, так и юридическими лицами.

Если исполнителю передаются разовые поручения при участии в сделке, ему могут оформить разовую доверенность. Такой документ предъявляется один раз в одной из инстанций, после исполнения поручения его забирают, подшивая к документам. Обычно он требуется в ситуации, когда единожды нужно подменить продавца, или – когда при планировании сделки и оформлении доверенности было упущено определённое действие.

Один собственник квартиры может выдать разным лицам простые доверенности, распределив между ними порядок действий при заключении сделки.

Из чего складывается цена услуги?

Стоимость подготовленной нотариусом доверенности складывается из двух составляющих:

  • тариф за нотариальные услуги (госпошлина);
  • оплата технических работ.

Технические работы проводятся нотариусом на платной основе. Тариф, допустимый для ценообразования регулируется Нотариальной палатой РФ, в зависимости от региона и места расположения нотариальной конторы. Соответственно, в разных населённых пунктах он может различаться.

Читать еще:  Выписка о прописанных в квартире где получить

Пошлина, которая взимается за удостоверение определённых видов документации, утверждается Налоговым кодексом РФ, она является фиксированной и произвольно изменяться нотариусом не может. В удостоверяющую запись на документе в обязательном порядке должны вноситься сведения о сумме, которую нотариус удержал с доверителя в качестве государственной пошлины. В частности, применяются следующие нормы закона:

По преимуществу в нотариальных конторах предоставляется скидка на услуги от 30 до 50%, если доверитель и поверенный близкие родственники. Эта льгота распространяется только на близких родственников:

  • родителей и детей, в том числе – усыновителей и усыновлённых;
  • дедушек, бабушек и внуков;
  • супругов.

Родство подтверждается свидетельством о браке или о рождении. При смене фамилии родственника предъявляют оба документа.

Сколько стоит нотариальная услуга?

Фиксированная стоимость нотариальных услуг, взимаемого в счёт налога, устанавливается в размере 200 рублей – для физических лиц, согласно п.1 статьи 333.24 НК РФ. Услуги правового и технического характера, в которые входит подготовка документа на бланке со специальными защитными знаками, оплачиваются в зависимости от статуса доверителя, а так же от региона, в котором действуют дополнительные коэффициенты, участвующие в ценообразовании.

Например, если доверенность составляется между собственником имущества и доверенным лицом, то её стоимость в Москве будет следующей:

  • физ.лицам – 1 300 рублей;
  • юр. лицам – 2 100 рублей.

В Санкт-Петербурге:

  • физ.лицам – 1 300 рублей;
  • юр. лицам – 1 950 рублей.

В Екатеринбурге:

  • физ.лицам – 1 800 рублей;
  • юр. лицам – 2 700 рублей.

В Новосибирске:

  • физ.лицам – 2 043 рублея;
  • юр. лицам – 3 059 рублей.

Если доверитель должностное лицо, ведущее управление деятельностью на основании генеральной доверенности, а не напрямую, передоверие может стоить порядка 500 рублей дороже.

Простая доверенность, составленная по всем правилам нормативного делопроизводства, может изготавливаться доверителем на простом листе формата А-4. Подготовленный документ, при подписании его в присутствии нотариуса, требует только удостоверения, с оплатой пошлины в размере 200 рублей, а в случае передоверия – 500 рублей. То же можно предпринять юридическому лицу. Компания вправе поступить следующим образом:

  • составить при участии своего юриста доверительный документ на фирменном бланке;
  • подписать его у генерального директора;
  • скрепить круглой печатью;
  • удостоверить нотариально, оплатив только пошлину.

Нотариальный тариф на составление документа, отменяющего доверенность, взимается в размере 500 рублей.

Срок действия

В документе ставится срок действия, в течение которого он может быть действителен. Однако, если поручение выполнено, или собственник сам продал квартиру, не прибегая к услугам доверенного представителя, документ утрачивает силу, независимо от срока действия. Кроме этого недействительность доверенности может быть связана с одной из нижеследующих причин:

  • смертью доверителя или поверенного;
  • отзывом доверенности лицом, её выдавшим;
  • отказом поверенного от исполнения поручения;
  • прекращением юридического лица, выдавшего или получившего доверенность;
  • банкротством и другими причинами, делающими исполнение поручения невозможным.

Недействительная доверенность не может использоваться поверенным, сведения о возникновении условий для прекращения действия доверенности, должны стать известны сторонам доверенности и нотариусу, выдавшему документ.

Вместо собственника квартиры в сделке может участвовать его доверенное лицо, или представитель. Для этого продавец должен оформить на имя поверенного нотариальную доверенность. За услугу составления и удостоверения доверенности взимается пошлина и оплата технических услуг.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Доверенность на продажу недвижимости

Отзывов:Просмотров:5277
Голосов:Обновлено:25.02.2013

Автор документа

число консультаций:82
отмеченных лучшими:5
ответов к документам:52
размещено документов:927
положительных отзывов:84
отрицательных отзывов:6
  • E-mail: dogovor-urist@yandex.ru

ДОВЕРЕННОСТЬ

НА ПРОДАЖУ НЕДВИЖИМОСТИ

________________________________ 20__ года.

Я, гр. __________________________________________________________, _________________________ года рождения,

(Ф.И.О.) (дата рождения)

место рождения ____________________________________________________, гражданство: Российская Федерация,

пол: _________________, паспорт __________________________________________________________________________

(номер, серия, кем и когда выдан, код подразделения)

проживающий по адресу: ________________________________________________________________________________

настоящей доверенностью уполномочиваю гр. ___________________________________________________________,

_________________________ года рождения, место рождения _______________________________________________,

гражданство: Российская Федерация, пол: _________________, паспорт ______________________________________

(номер, серия, кем и когда выдан, код подразделения)

проживающий по адресу: ________________________________________________________________________________

продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую мне КВАРТИРУ, находящуюся по адресу:_________________________________________________________________________________________________

для чего предоставляю право представлять и получать необходимые справки, удостоверения и документы во всех организациях и учреждениях, в том числе в отделе Роснедвижимости, кадастровой палате, органах обязательной государственной регистрации, ИФНС, администрации города ____________________________, ГУП МО «МОБТИ», нотариальной конторе, в случае необходимости получать дубликаты правоустанавливающих документов, с правом заполнять, подписывать и подавать в органы государственной регистрации декларации об объектах недвижимого имущества, зарегистрировать необходимые права и документы, подписать договор купли-продажи и передаточный акт, получить следуемые мне деньги, зарегистрировать переход права собственности и ранее возникшее право собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по ___________________________________________, внести изменения в ЕГРП по указанному объекту, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов, делать от моего имени заявления, расписываться за меня и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения.

Доверенность выдана сроком на три месяца, полномочия по настоящей доверенности не могут быть передоверены другим лицам.

Содержание статей 185 (доверенность), 186(срок доверенности), 187 (передоверие), 188 (прекращение доверенности), 189 (последствия прекращения доверенности) Гражданского кодекса Российской Федерации доверителю разъяснено.

Настоящая доверенность составлена в двух экземплярах, один из которых храниться в делах нотариуса_______________________________________________________________________________________________

(нотариальный округ нотариуса, ФИО и адрес)

другой выдается поручителю ____________________________________________________________________________.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector