Договор социального найма жилого помещения характеристика

Договор найма жилого помещения: понятие, характеристика и элементы

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса).

Характеристика договора найма жилого помещения: он является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

Предметом договора найма жилого помещения является изолированное (имеющее отдельный вход), благоустроенное (применительно к условиям данного населенного пункта), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение (п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса, ст. 40, 52 ЖК). Это может быть жилой дом, квартира либо их части.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем могут выступать граждане и юридические лица, а нанимателем – только физическое лицо.

Форма договора найма жилого помещения может быть только письменная.

Срок договора найма жилого помещения может быть как определенный, так и неопределенный.

Виды договора найма жилого помещения:

• договор социального найма жилого помещения;
• договор коммерческого найма жилого помещения. Названные выше виды договора найма жилого помещения различаются между собой:
• основаниями их заключения;
• формой собственности наймодателя на сдаваемое в наем жилое помещение;
• размером жилого помещения, являющегося предметом договора;
• сроком действия договора;
• способом определения оплаты за пользование жилым помещением;
• условиями договора;
• правомочиями сторон договора;
• источниками их правового регулирования.

Оба вида договора регулируются гл. 35 Гражданского кодекса, однако к договору социального найма относятся только семь из восемнадцати статей. Это ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681, п. 1–3 ст. 685 Гражданского кодекса. Кроме них указанный вид договора регулируется Жилищным кодексом, Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. и рядом других нормативных актов.

• Договор социального найма жилого помещения
• Правомочия сторон договора социального найма жилого помещения
• Договор коммерческого найма жилого помещения

Понятие и характеристика договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения является, на ряду с договором коммерческого найма жилого помещения, разновидностью договора найма жилого помещения.

Ввиду специфики объекта социального найма жилого помещения, данное правоотношение регулируется нормами не только гражданского , но и жилищного законодательства Российской Федерации. И если в Гражданском кодексе конкретно социальному найму жилого помещения посвящена лишь одна статья (ст. 672 ГК РФ), со ссылкой в ней, что к договору социального найма жилого помещения «применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 — 3 статьи 685 настоящего Кодекса», то в Жилищном кодексе социальному найму жилого помещения посвящен целый раздел.

Легальное определение договору социального найма жилого помещения дается в статье 60 Жилищного кодекса Российской Федерации: «По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом»[1]

Таким образом, исходя из положения легального определения, получаем, что по договору социального найма жилого помещения, жильё предоставляется из государственного и муниципального жилищных фондов.

Их понятия даны в статье 19 Жилищного кодекса Российской Федерации:

· государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

· муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Удельный вес государственного жилищного фонда страны является незначительным. В соответствии с п.2 Постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991г. №3020-I «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краёв, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» весь жилищный фонд, который ранее находился ранее в управлении местных Советов народных депутатов, был передан в собственность органов местного самоуправления. Вследствие, в государственной собственности остались только жилые помещения, числящиеся на тот момент на балансе различных федеральных предприятий и организаций. Исключение составляют лишь Москва и Санкт-Петербург, в которых большая часть жилищного фонда находится не в собственности муниципальных образований, а в государственной собственности данных субъектов федерации.[2]

Согласно п.1 ст.50 Федерального закона от 6 октября 2003 года №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в собственности муниципальных образований находится жилищный фонд социального использования для обеспечения для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в соответствующих поселениях и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилой площадью на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда. [3]

Основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения, а также права и обязанности, проживающих в нем лиц, регулируются Жилищным кодексом РФ и другими нормативными актами. Нормы Гражданского кодекса применяются к договору социального найма ограниченно. Во-первых, в указанных в самом Гражданском кодексе случаях. Имеются в виду форма договора, сохранение договора найма при смене собственника жилого помещения, обязанности нанимателя жилого помещения, положения о временных жильцах, ремонте жилого помещения, договоре поднайма. Во-вторых, нормы главы 35 Гражданского кодекса регулируют отношения по договору социального найма также и в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Договор социального найма жилого помещения – договор консенсуальный, т.е права и обязанности сторон договора возникают с момента его заключения, двусторонний (двусторонность предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения), как правило, возмездный, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание, ремонт этого помещения и за коммунальные услуги (п. 2 ст. 156 ЖК РФ). В качестве исключения такой договор может быть безвозмездным: наниматель освобожден от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем), если он признан малоимущим гражданином, но при этом он обязан вносить плату за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги (п. 9 ст. 156 ЖК РФ). Исключение составляют лишь те жилые помещения, которые входят в муниципальный жилищный фонд социального использования.

Жилищное право России

Понятие и особенности договора социального найма жилого помещения

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, является договор социального найма жилого помещения. По договору социального найма гражданам Российской Федерации предоставляется жилое помещение из государственного или муниципального жилищного фонда (ч. 1 ст. 49 ЖК РФ).

Согласной. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Особенности договора социального найма:

1. договор двусторонний, консенсуальный (права и обязанности сторон возникают с момента соглашения сторон по существенным пунктам), возмездный, за исключением случая, предусмотренного ч. 9 ст. 156 ЖК РФ, когда граждане, признанные малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем);
2. предметом договора согласно ст. 62 ЖК РФ является изолированное жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме;

Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения органа местного самоуправления или государственной власти о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Государственной регистрации договор не подлежит.

В договоре социального найма определяются права и обязанности сторон. Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства РФ от 02.05.2005 № 315.

Важная социальная норма содержится в ст. 64 ЖК РФ. На основании указанной статьи переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Договор социального найма жилья

Договор социального найма жилого помещения – соглашение, в силу которого одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо специально управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным РФ (ст. 60 ЖК РФ).

Договор социального найма всегда заключается в отношении жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Нанимателем по договору социального найма всегда является гражданин (физическое лицо). Юридическое лицо не может быть нанимателем по данному договору.

Срок договора социального найма

Пункт 2 ст. 60 ЖК РФ устанавливает бессрочный характер отношений, возникающих по договору социального найма жилого помещения.

Если после заключения договора социального найма у нанимателя изменились условия или отпали основания, дающие право на получение жилья по такому договору, то это обстоятельство не влечет за собой расторжение договора социального найма. Он сохраняется, и гражданин вправе и далее проживать в жилом помещении, предоставленном на его основании.

Форма договора социального найма

Согласно п. 1 ст. 63 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. При этом основанием для заключения данного договора является решение органа местного самоуправления о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма.

Типовой договор социального найма жилого помещения, условия и форма которого используются на территории России, утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315.

Предмет договора социального найма

Предметом договора социального найма жилья является жилое помещение – жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (ст. 62 ЖК РФ).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилья не могут быть неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления этим помещением не влечет расторжения или изменения договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК РФ).

Права и обязанности сторон договора социального найма

Права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения

Статья 65 ЖК РФ определяет перечень прав и обязанностей лица, являющегося наймодателем по договору социального найма жилого помещения.

В п. 1 ст. 65 ЖК РФ закреплено лишь основное право наймодателя в отношениях с нанимателем. Наймодатель вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель обладает и другими правами, которые предусмотрены в других статьях ЖК РФ или непосредственно в договоре социального найма.

В п. 2 ст. 65 ЖК РФ закреплены четыре основные обязанности наймодателя. К ним относятся следующие обязанности:

1. Передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2. Принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3. Осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4. Обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель несет и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и непосредственно договором социального найма.

Права и обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения

Статья 67 ЖК РФ устанавливает перечень прав и обязанностей лица, выступающего нанимателем жилого помещения по договору социального найма.

Согласно п. 1 ст. 67 ЖК РФ наниматель имеет следующие права:

• вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
• сдавать жилое помещение в поднаем;
• разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
• осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
• требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель имеет и другие права, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.

К обязанностям нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии со ст. 67 ЖК РФ относятся:

• использование жилого помещения по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
• обеспечение сохранности жилого помещения;
• поддержание надлежащего состояния жилого помещения;
• проведение текущего ремонта жилого помещения;
• своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
• информирование наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения несет и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.

Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Статья 69 ЖК РФ устанавливает права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма ЖК РФ относит проживающих совместно с ним его супруга, а также детей и родителей данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

В п. 1 ст. 70 ЖК РФ нанимателю предоставлено право на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи.

Наниматель реализует это право с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи. Он вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя – других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.

Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя.

Ответственность сторон договора социального найма

Согласно п. 1 ст. 66 ЖК РФ наймодатель, который не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязанности, предусмотренные ЖК РФ и договором социального найма, несет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

Пункт 2 ст. 66 ЖК РФ регулирует ответственность наймодателя при неисполнении или ненадлежащем исполнении им конкретных обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг.

В качестве санкции за указанные нарушения наниматель вправе по своему выбору требовать:

• уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением либо общим имуществом в МКД;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в МКД;
• возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением наймодателем своих обязанностей.

Согласно ст. 68 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий или ненадлежащим образом исполняющий свои обязанности, предусмотренные ЖК РФ и договором социального найма, несет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

Конкретные санкции, применяемые к нанимателю за неисполнение им своих обязанностей, предусмотрены Жилищным кодексом РФ и другими законами.

Изменение и расторжение договора социального найма

Порядок и основания изменения договора социального найма жилья установлены в ст. 82 ЖК РФ.

В п. 1 ст. 82 ЖК РФ предусмотрена возможность объединения нескольких договоров социального найма в один договор. Так, лица, проживающие в одном жилом помещении на основании нескольких договоров социального найма, объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения одного договора социального найма на все жилое помещение с кем-либо из них.

В п. 2 ст. 82 ЖК РФ установлен принцип замены нанимателей в договоре социального найма. Так, каждый дееспособный член семьи нанимателя с согласия наймодателя и остальных членов семьи вправе требовать признания его нанимателем по заключенному договору социального найма, на основании которого заключен договор социального найма. Аналогичная ситуация складывается в случае смерти нанимателя. Нанимателем может быть признан любой дееспособный член семьи умершего нанимателя.

Статья 83 ЖК РФ устанавливает порядок и основания расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения.

В п. 1 ст. 83 ЖК РФ сторонам этого договора предоставлено право расторгнуть его в любое время по соглашению сторон. Причины расторжения В ЖК РФ не оговорены, следовательно, при наличии соглашения сторон они не имеют значения.

В п. 2 ст. 83 ЖК РФ нанимателю предоставлено право одностороннего расторжения договора социального найма в любое время. Это означает, что наниматель с письменного согласия всех членов его семьи вправе без объяснения причин и согласия наймодателя расторгнуть договор социального найма и выселиться из занимаемого жилого помещения.

Пункт 3 ст. 83 ЖК РФ содержит норму о расторжении договора социального найма на случай выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда указанных лиц.

Наймодатель вправе потребовать расторжения договора социального найма в строго определенных ЖК РФ обстоятельствах. К ним относятся:

• невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение срока более 6 месяцев;
• разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
• использование жилого помещения не по назначению.

При наличии указанных обстоятельств наймодатель обязан обратиться в суд с соответствующим заявлением. Договор социального найма в данном случае расторгается исключительно по решению суда.

Основания прекращения договора социального найма жилого помещения

В п. 5 ст. 83 ЖК РФ законодатель предусмотрел 2 основания прекращения договора социального найма по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон. К таким обстоятельствам относятся:

1. Утрата (разрушение) жилого помещения.
2. Смерть одиноко проживающего нанимателя.