0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор ренты квартиры

Как правильно составить договор ренты на квартиру

Чтобы грамотно составить договор ренты на квартиру между родственниками либо третьими лицами, рекомендуется предварительно ознакомиться с особенностями данной процедуры. В зависимости от вида документа при обращении к нотариусу и в регистрирующий орган может потребоваться разный пакет документов.

Особенности сделки

Когда составляется договор ренты, владелец отчуждаемого имущества передаёт свои права на владение другому человеку, который обязуется производить финансовую поддержку в виде ежемесячных или ежегодных выплат либо другим образом способствовать содержанию собственника (583 статья ГК РФ). Возникающие правоотношения регулируются 33 главой ГК РФ.

К обязательным пунктам, без которых документ будет считаться недействительным, относятся:

  • указание предмета отчуждения и его подробная характеристика (то есть конкретной квартиры);
  • определение обязательств должника.

Кто может заключать сделку?

В зависимости от разновидности договора к получателям ренты (иначе рентным кредиторам) относят граждан и некоммерческие организации (последние могут заключать только договор постоянной ренты).

Плательщиками ренты (иначе рентными должниками) могут быть и физические, и юридические лица. Хотя законодательство не имеет чёткого определения сторон сделки, в зависимости от разных видов документа выделяется круг лиц, выступающих в роли контрагентов.

Виды договора

Гражданское законодательство выделяет 3 вида документа, а именно:

  • договор пожизненной ренты;
  • договор постоянной ренты (выплачивается в бессрочный период);
  • договор пожизненного содержания с иждивением.

Постоянная рента

Такой вид договора подразумевает, что обязательство о финансовом содержании кредитора ложится на должника на неопределённый срок (т. е. бессрочно), а перечисление выплат должно осуществляться с постоянной периодичностью.

Подобный рентный доход гражданин может передать или получить по наследству, а также обрести через переуступку прав требования. Вся ответственность за нанесение повреждений и ущерба жилому помещению лежит на должнике, однако он вправе обратиться в судебную инстанцию за снижением размера выплаты кредитору или прекращения договора ренты.

Пожизненная рента

Документ оформляется при условии, что финансовая поддержка от плательщика будет поступать кредитору до момента гибели выгодополучателя или другого гражданина, указанного в тексте договора.

Законодательство не запрещает включать в список получателей ренты нескольких лиц. Отличием от постоянной ренты является тот факт, что какое-либо повреждение отчуждённой квартиры не становится причиной прекращения обязательств должника.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Данный вид сделки заключается в Российской Федерации наиболее часто по сравнению с другими, особенно между родственниками. По данному документу квартира, принадлежащая кредитору, отдаётся в собственность другого человека при условии, что вторая сторона обязуется пожизненно содержать на иждивении бывшего владельца жилья или указанное в тексте документа иное лицо.

Правила составления договора

Чтобы грамотно оформить договор ренты между родственниками либо третьими лицами, следует придерживаться указанного ниже порядка действий:

  • получить бумаги, которые необходимы для обращения в МФЦ или единый Росреестр;
  • составить документ самостоятельно либо с помощью специалиста;
  • подписать договор и заверить в нотариальной конторе;
  • переоформить право владения в регистрирующем органе.

Форма документа

Согласно 584 статье ГК РФ, любой договор ренты обязательно составляется в письменном виде и заверяется в нотариальной конторе, иначе сделка будет признана судом недействительной.

Сроки действия сделки

Если заключается договор пожизненной ренты, период действия сделки длится до момента гибели кредитора или другого гражданина, имя которого указано в документе в качестве получателя платежей. Если же подписан постоянный договор ренты, выплаты на содержание рентополучателя должны производиться бессрочно.

Содержание договора

Типовой образец документа представляет собой соглашение, заключаемое между родственниками или третьими лицами с указанием следующих данных:

  • размеров рентной суммы и периодичности её выплаты;
  • сведений из паспортов сторон (если участники сделки – физические лица) или информации из учредительных документов, адресов регистрации (для коммерческих и некоммерческих учреждений);
  • предмета договора (т. е. отчуждаемой квартиры) и его детального описания;
  • данных получателя выплат (это может быть кредитор или другие граждане, указанные в тексте документа);
  • обязанностей и ответственности сторон при просрочке платежей, а также прав участников;
  • прочих вопросов, которые необходимо обговорить во время заключения сделки;
  • подписей сторон.

Ознакомиться с документом возможно на примере образца, здесь вы можете скачать стандартный договор ренты.

Список требующейся документации

В зависимости от вида документа, сторонам сделки может понадобиться различный перечень требующихся бумаг, чтобы удостоверить договор ренты в нотариальной конторе. К основной документации относятся:

  • экспликация отчуждаемого жилого помещения и его поэтажная планировка (выдаётся в БТИ после заполнения соответствующего заявления и оплаты услуг государственной организации);
  • доверенность представителя и его паспорт (если сторона действуют от его имени);
  • справки из МФЦ (единый жилищный документ, копия финансового лицевого счёта, справка из домовой книги);
  • паспорта сторон;
  • кадастровый паспорт жилья и справка о его оценочной стоимости из единого Росреестра или МФЦ;
  • сам договор ренты в трёх экземплярах;
  • справка из медицинского учреждения об отсутствии серьёзных проблем со здоровьем (например, из психоневрологического и наркологического диспансеров);
  • правоустанавливающие бумаги (а именно свидетельство из Росреестра о праве владения отчуждаемым жилым помещением и документ, на основании которого возникли эти права изначально, к примеру, дарственная);
  • выписка об отсутствии каких-либо финансовых задолженностей и обременений из ЕГРП;
  • справка об уплате стоимости госпошлины за удостоверение бумаг.

После заверения бумаг у нотариуса участники сделки должны зарегистрировать факт передачи прав на жильё в МФЦ или отделении Росреестра, предоставив:

  • договор ренты в трёх экземплярах;
  • удостоверения личности всех сторон;
  • правоустанавливающие бумаги, утверждающие право владения квартирой;
  • талон об уплате соответствующей госпошлины;
  • доверенность и паспорт представителей (если необходимо).

Стоимость оформления ренты

Отчуждаемая квартира передаётся между родственниками или третьими лицами за выплату определённой денежной суммы (правоотношения в этом случае регулируются 30 главой ГК РФ, касающейся сделок о купле-продаже) или бесплатно (отношения сторон контролируются 32 главой ГК РФ, касающейся осуществления дарения).

Госпошлина за перерегистрацию прав на жильё составит для граждан 2 тысячи рублей, а для юридических лиц – 22 тысячи рублей (на основании 22 пункта первой части 333.33 статьи НК РФ).

Чтобы оформить договор ренты у нотариуса, требуется заплатить госпошлину в размере 0,5% от оценочной стоимости отчуждаемого жилого помещения (при этом сумма не должна быть выше 20 тысяч рублей и меньше 300 рублей), в соответствии с 5 пунктом первой части 333.24 статьи ГК РФ.

Договор ренты на квартиру: плюсы и минусы

Хотите знать, как происходит оформление ренты на квартиру? Чем отличается договор ренты с пожизненным содержанием от договора постоянной ренты? Какие риски необходимо предусмотреть обоим сторонам договора?

Ответы на эти и другие вопросы – в специальном материале от «М16-Консалтинг».

Что такое рента?

Для начала определимся с тем, что такое договор ренты. Это сделка между владельцем квартиры (как правило, пожилой человек) и второй стороной (ею может выступать кто угодно), предметом которой является квартира. Рентополучатель, то есть хозяин квартиры, обязуется передать свою недвижимость рентодателю в обмен на материальную помощь или материальную помощь + уход за ним.

Иными словами, хозяин квартиры переписывает свое жилье на нового человека с условием, что последний будет оказывать материальную и, возможно, физическую поддержку, то есть уход старику.

Рента предусматривает только финансовые выплаты получателю, пожизненное содержание — уход за ним

При этом пожилой человек, который решил на условиях ренты или пожизненного содержания передать свою квартиру, сохраняет за собой до конца жизни право на проживание в ней.

Как правило, подобные договоры заключаются стариками с дальними родственниками, соседями, бывшими коллегами. Словом, это какие-либо знакомые, а не просто люди «с улицы». Важно, чтобы между участниками сделки было доверие.

Читать еще:  Договор краткосрочного найма жилого помещения бланк скачать

Требования к участникам сделки

Получателем ренты может выступать только физическое лицо. При этом он обязан быть единственным собственником недвижимости, которая станет предметом сделки. Кстати, если квартира имеет обременения, ни о каком договоре ренты или пожизненного содержания речи идти не может.

В свою очередь второй стороной сделки, то есть рентодателем может выступать не только гражданин, но и организация.

Договор ренты или пожизненного содержания с иждивением

Отличие постоянной ренты от пожизненного содержания заключается в сроках действия соглашения: в первом случае срок ограничен временем полной выплаты стоимости квартиры, вне зависимости от того, сколько с начала момента договора проживет хозяин квартиры.

Случается, что полный размер постоянной ренты остается невыплаченным на момент кончины хозяина квартиры. В такой ситуации рентодатель продолжает выплачивать установленные платежи лицу, которое указано на такой случай в договоре.

Договор постоянной ренты предполагает исключительно финансовые отношения, то есть вторая сторона сделки должна перечислять согласованную сумму денег, но не больше.

Размеры регулярных платежей, их частота, способ перечисления (наличный/безналичный) – стороны сами устанавливают, что станет для них самым удобным решением. Законодательство ограничивает лишь в одном: размер платежа не может быть меньше прожиточного минимума.

В договоре ренты лучше прописать право на проживание получателя в квартире до момента полной выплаты

Как только полная стоимость ренты выплачена, рентодатель получает свою квартиру, а его взаимодействие с бывшим владельцем недвижимости прекращается. До момента полной выплаты рентополучатель может проживать в своей квартире, но при условии, что это прописано в заключенном договоре отдельным пунктом.

Совсем другое дело, если речь идет о пожизненной ренте. Во-первых, помимо материальной помощи (куда более скромных размеров) будущий владелец квартиры берет на себя обязанности по уходу за пожилым человеком. Обычно это походы в магазин, покупка продуктов, одежды, лекарственных препаратов, оплата коммунальных платежей, ремонт в квартире и т. д.

Действие договора в таком случае прекращается в момент смерти пожилого человека. Иногда после его кончины новый владелец квартиры обязан также за свой счет организовать похороны бывшего владельца.

Плюсы и минусы договора ренты

+ Договор расторгается только в судебном порядке. Это защищает рентодателя от рисков того, что владелец квартиры в какой-то момент передумает и оставит квартиру кому-либо другому, как случается с завещанием;

+ Договор должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в Росреесте. Очевидно, что это делает документ более защищенным. Кроме того, это отпугнет черных риэлторов от пожилого владельца квартиры;

+ Условия договора выгодны для обеих сторон. То есть в конечном счете в выигрыше остаются все: пожилые люди обеспечивают себе благополучную старость, а плательщики ренты в конечном счете получают квартиру.

Необходимо тщательно взвесить свои силы, прежде чем взять на себя обязательства по пожизненному содержанию

Вовлеченность рентодателя. Особенно в случаях пожизненной ренты. От рентодателя в этом случае требуется много сил и времени;

Невозможность получить компенсацию. Если рентодатель передумает и решит разорвать договор или если к него возникнут финансовые трудности, в результате которых он не сможет больше исполнять свои обязательства, уплаченные ранее средства вернуть не удастся.

Риски договора ренты

  • Мошенничество. Риск связаться с недобросовестным получателем и плательщиком ренты, к сожалению, есть всегда;
  • Неограниченность срока действия договора. Актуально для пожизненной ренты. К сожалению, может случиться и так, что вторая сторона договора умирает раньше получателя ренты. Тогда все усилия и деньги оказываются потрачены впустую;
  • Конфликт с наследниками. После смерти рентополучателя наследники могут активизироваться и попытаться оспорить договор. Даже если в конечном счете суд примет вашу сторону, все «прелести» судебных тяжб вам все равно обеспечены;
  • Капризный получатель. Не секрет, что пожилые люди могут быть несколько капризными и требовательными. Если получателю ренты покажется, что вы недостаточно качественно выполняете свои обязательства, даже если это не так, он может попытаться разорвать договор. Хорошая новость: сделать это не так уж и просто.

Что лучше выбрать?

Основываясь на своем опыте, юристы «М16-Консалтинг» рекомендуют делать выбор в пользу договора постоянной ренты. Хотя это может стоить вам дороже пожизненного содержания, в конечном счете вы защищены больше.

Последний риск показывает, что получатель ренты всегда может отправиться в суд и потребовать разорвать договор. Если рента постоянная, доказать добросовестное исполнение взятых обязательств будет легче: вы просто предоставите квитанции о перечислении средств.

Договор ренты предпочтительнее, так как его сложнее расторгнуть

Если же речь идет о пожизненном содержании, то тут все достаточно сложнее. Одних чеков о покупке продуктов будет недостаточно, поскольку нет доказательств, что вы носили их именно своему пожилому иждивенцу. А свидетельские показания в таких ситуациях суд принимает во внимание далеко не всегда.

А если учесть, что получить компенсацию в случае разрыва отношений с получателем ренты вам не удастся, шанс остаться у разбитого корыта слишком высок.

Оформление постоянной или пожизненной ренты на квартиру

Рассказываем, какие документы нужно собрать и как оформить ренту на квартиру.

Документы для договора ренты

  • Документация о праве собственности на недвижимость: выписка из ЕГРН, паспорт на квартиру, справка об оценочной стоимости жилья и т. д.;
  • Справка об отсутствии задолженности по налогу, которым облагается квартира;
  • Документы, подтверждающие личности участников рентных отношений;
  • Договор ренты или пожизненного содержания в 3 экземплярах.

Кстати, мы также рекомендуем приложить к договору справку из психоневрологического диспансера в отношении получателя аренды. Хотя этот документ нигде не значится, в случае, если наследники захотят оспорить договор ренты, она пригодится.

В зависимости от того, какой конкретно тип сделки вы выбираете, список необходимых документов может разниться. Лучше проконсультироваться со специалистом в области юриспруденции перед подачей документов.

Что прописать в договоре?

Единой формы для договора ренты нет, а это значит, что вы можете предусмотреть там все возможные нюансы. В то же время очень легко можно упустить важную деталь, поэтому будьте особенно внимательны!

Даже не пытайтесь самостоятельно справиться с этой задачей, только если вы – не профессиональный юрист. Иначе риск того, что вы упустите что-то важное, слишком высок.

В договоре необходимо предусмотреть все возможные риски и подводные камни

К примеру, обязательно должен быть прописан пункт наследования рентных обязательств в случае, если плательщик ренты скончается раньше получателя. Со стороны получателя должно быть прописано право на проживание в квартире на момент, пока рентные отношения не закончатся. Также мы рекомендуем прописать в договоре возможность или невозможность совершения каких-либо сделок с недвижимостью до того, как обязательства будут исполнены.

Если речь идет о пожизненном содержании, то в договоре четко необходимо прописать, что требуется от обеих сторон. Кроме того, должен быть предусмотрена инфляционная составляющая.

И это только малая часть того, что нужно предусмотреть обеим сторонам, чтобы максимально себя обезопасить! Без помощи юриста не справиться, впоследствии наружу обязательно выплывут подводные камни.

Как действовать дальше?

Со всеми собранными документами будущие плательщик и получатель ренты отправляются к нотариусу, выбор которого должен основываться на принципе территориальной принадлежности.

Нотариусу предстоит разъяснить получателю ренты всю суть процедуры и ее последствия, оценить его состояние и добровольность принятого решения, а также заверить заключенную сделку.

Нотариусу предстоит разъяснить получателю ренты всю суть сделки и убедиться в том, что все добровольно

Читать еще:  Близкие родственники при дарении квартиры

Далее оба участника сделки должны подать документы в Росреестр для регистрации уже заверенного нотариусом договора. Также меняется свидетельство о праве собственности на жилье: в нем прописывается новый хозяин.

Можно ли расторгнуть договор ренты?

Можно, но только либо по обоюдному согласию, либо через суд. Если расторжение ренты происходит по соглашению сторон, необходимо заключить соглашение и также заверить его у нотариуса.

Если одна из сторон не согласна с решением о расторжении, придется идти в суд. На время судебного разбирательства обязанность по уплате ренты с рентодателя снимается. Если истцу удается доказать, что второй участник договора недобросовестно исполняет взятые на себя обязательства, суд расторгает договор, а каждый участник сделки остается при своем.

Расторжение возможно либо по соглашению сторон, либо через суд

Третий вариант – признание договора ренты недействительным. Происходит в случае мошенничества, когда недобросовестные люди пользуются недееспособностью пожилых людей или обманным путем заставляют их подписать договор.

Оформление пожизненного содержания или ренты на квартиру с помощью юриста

Вы уже убедились, что составление документа требует от вас высокой концентрации внимания и предвидения любого спорного момента. Уверены, что справитесь самостоятельно? Если вы объективно оцениваете свои силы и опыт в устранении юридических лазеек в тексте договора, то примите решения обратиться за помощью специалистов.

Компания «М16-Консалтинг» не только поможет вам составить договор ренты, который обезопасит обе стороны, но и эффективно и грамотно заключить сделку.

Как устроена пожизненная рента жилья

Мы с супругой хотим купить квартиру. Недавно узнали о варианте пожизненной ренты.

Перечитав массу информации, я до сих пор не до конца понял некоторые нюансы, а именно:

  1. Ежемесячные выплаты (если именно такие указаны в договоре) продолжаются до самой смерти рентополучателя, даже если общая сумма выплат со временем превысит рыночную стоимость квартиры?
  2. Регулируются ли законом услуги, которые могут быть включены в этот договор? Уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание и другое.
  3. Возможны ли какие-то проблемы с законными наследниками рентополучателя? Могут ли они оспорить законность договора пожизненной ренты и забрать квартиру себе в наследство?

Очень жду вашего профессионального мнения. Спасибо!

Валерий, г. Санкт-Петербург

По договору ренты одна сторона передает другой имущество в собственность, а другая в обмен на полученное имущество либо регулярно платит определенную сумму, либо по-другому обеспечивает содержание получателя ренты. Например, ухаживает, ходит в магазин за покупками или платит за лечение.

Рента бывает трех видов.

Постоянная рента — деньги выплачиваются бессрочно, а обязательства из договора переходят по наследству, если плательщик умирает. Получателем ренты может быть как гражданин, так и некоммерческая организация.

Пожизненная рента — деньги выплачиваются в течение жизни получателя ренты, договор прекращается после смерти получателя. Соответственно, получать ренту могут только граждане, юридические лица не могут.

Пожизненное содержание с иждивением — плательщик либо обеспечивает потребности получателя ренты, либо и обеспечивает, и платит определенную сумму.

Вне зависимости от вида ренты договор должен быть нотариально удостоверен, а переход права собственности на недвижимость по договору — зарегистрирован в Росреестре.

Сколько длятся ежемесячные выплаты

Гражданский кодекс никак не связывает размер ежемесячных выплат по договору ренты с рыночной стоимостью квартиры.

Может случиться так, что ваши платежи за ренту превысят стоимость квартиры, особенно если получатель ренты здоров и бодр.

Единственное, от чего может зависеть размер выплат, — от величины прожиточного минимума в вашем субъекте РФ . Ежемесячная выплата не может быть меньше. Но это правило действует, только если сама квартира была передана бесплатно, без единовременной уплаты какой-либо суммы.

Многие получатели ренты, передавшие квартиру совсем не бесплатно, все равно через суд пытаются увеличить размер платежей. «Прожиточный минимум же увеличивается», — вот их аргумент. Однако суды крайне редко принимают их сторону.

Например, Тимирязевский районный суд города Москвы в решении по делу №2-794/12 подчеркнул, что правило о соотношении размеров рентного платежа и прожиточного минимума можно применить, только если квартира была отдана в собственность бесплатно.

Что еще должен делать плательщик

Вы спрашиваете, придется ли вам дополнительно ухаживать за получателем пожизненной ренты. Но это зависит от того, какой договор ренты вы заключите.

Если вы заключаете именно договор пожизненной ренты, вы должны будете только регулярно платить получателю.

Если же вы заключите договор пожизненного содержания с иждивением, то ваша основная обязанность — удовлетворять бытовые потребности получателя ренты. Ходить за продуктами, пылесосить, два раза в неделю водить гулять в парк, делать уколы и все что угодно еще. Все эти обязанности не только можно, но и нужно прописать в договоре, причем в форме закрытого перечня, без «и так далее» и размытых формулировок.

Это поможет обезопасить себя в том случае, если рентополучатель вдруг решит расторгнуть договор по той причине, что вы не выполняете все свои обязанности.

Договоры пожизненного содержания с иждивением — самый неспокойный вид договоров ренты. Получатели ренты — это чаще всего пенсионеры, иногда с ними бывает сложно договориться. Часто они пытаются расторгнуть такие договоры, потому что уверены, что их обманывают. Иногда, конечно, их действительно обманывают, но порой и сами пенсионеры препятствуют исполнению договора.

Так, Люберецкий городской суд рассматривал дело № 2-7770/2017, в котором пенсионерка, заключившая договор пожизненного содержания с иждивением, однажды просто поменяла замки в квартире, перестала отвечать на звонки и реагировать на попытки другой стороны исполнить договор. Оказалось, что она планировала расторгнуть договор. Внятных объяснений подобному поведению на суде не нашлось, соседи высказались в пользу плательщицы ренты — подтвердили, что она регулярно носила продукты и всячески помогала пенсионерке. Суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора, потому что плательщица ренты добросовестно исполняла или пыталась исполнить свои обязанности.

Как обезопасить себя

Храните все чеки из магазинов, договоры оказания медицинских услуг и другие документы, которые подтверждали бы ваши расходы на получателя ренты.

По возможности снимайте на камеру все ваши посещения получателя ренты с обязательным указанием даты, если ваши телефон или камера ее не фиксируют. Конечно, сначала спросите разрешения у получателя ренты.

Познакомьтесь с соседями получателя ренты — в подобных спорах суд уделяет большое внимание показаниям свидетелей.

Если получатель ренты сменил замки или иным способом не дает вам попасть в квартиру, вызывайте полицию, она все зафиксирует и составит акт.

Что делать с наследниками

По договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты сразу после заключения договора и регистрации перехода права в Росреестре. Поэтому такое имущество в принципе не включают в наследство — оно в собственности у другого лица.

Но наследники могут попробовать оспорить договор ренты. Обычно они настаивают на том, что получатель ренты не осознавал своих действий и не мог руководить ими в момент заключения договора. Однако наследникам придется доказать свои слова в суде, а это достаточно сложно.

Например, Мосгорсуд рассматривал дело №33-41498/2017, где наследники хотели признать договор ренты недействительным, потому что получатель ренты страдал психическим расстройством. Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу. Психическое расстройство действительно было, но эксперт признал, что оно не сопровождалось «расстройством сознания, препятствующим способности к свободному волеизъявлению, прогнозу последствий своих действий».

Но лучше обезопасить себя от подобных претензий наследников еще на этапе заключения договора. Запросите у получателя ренты до заключения договора заключение из психоневрологического диспансера, которое подтверждало бы отсутствие каких-либо психических расстройств и возможность осознавать и контролировать свои действия.

Читать еще:  Договор найма жилого помещения жилищного фонда

Споры с наследниками получателя ренты эти самые наследники выигрывают редко. Суды придерживаются позиции, что о необходимости расторгнуть договор должен был заявлять еще сам получатель ренты. Если он не заявлял, значит, договор исполнялся добросовестно, а оснований для его расторжения, собственно, и нет. Например, это подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в решении по делу №11-27508/2013.

Оформление договора ренты на квартиру между родственниками

Договор ренты на квартиру между родственниками, при условии добрых отношений друг к другу, – это один из вариантов урегулирования имущественных вопросов. Однако всё чаще в суде рассматриваются дела, связанные с заключением таких сделок. В этой статье мы рассмотрим особенности соглашения между родными, уплаты налогов, а так же риски.

Суть ренты

По договору одна сторона получает в собственность имущество, а взамен периодически выплачивает деньги, оказывает услуги, производит какую-либо работу и (или) передает вещи второй стороне.

Чаще речь идет о физической и материальной помощи: передаче конкретных сумм денег в установленные сроки, покупке лекарств, уборке в доме, оплате коммунальных платежей и т. д. В список могут входить любые услуги, даже требование организовать определенным образом похороны. Поэтому чаще всего дополнительный доход по сделке получают пожилые люди, пенсии которых не хватает для обеспечения своей жизни. Или родственники, которые хотят гарантировать себе в старости помощь и поддержку молодого поколения.

Что касается имущества, то расчеты по нему идут отдельно. Получатель ренты может передать его в дар (рассчитывая только на периодические выплаты и оказание помощи) или продать. В последнем случае плательщик единовременно передает какую-то сумму, оформляет имущество в собственность и потом все-равно производит денежные выплаты и (или) работы.

Если имущество будет продано, то оно перейдет к новому собственнику с обременением: он продолжит выплаты, которые должен делать плательщик. За получателем дохода остается право залога на данное имущество. В отдельном случае – с пожизненным проживанием.

Особенности договора между родственниками

Закон не запрещает родным заключать друг с другом сделки. За исключением случаев, когда один уплачивает другому алименты. Например, отец не может заключить с сыном договор, если суд обязал последнего выплачивать алименты в пользу отца.

Часто подобное соглашение заключают для того, чтобы «обойти» других наследников и получить имущество наследодателя. Если кто-то единолично заботится о родственнике, то он может обеспечить себя гарантиями на будущее в виде договора ренты. После смерти родственника на имущество, переданное по сделке, не будут претендовать наследники, которые уход не осуществляли.

Нередко недовольные после смерти получателя подают в суд, оспаривая соглашение и требуя вернуть имущество для раздела. В качестве доказательств приводят доводы: о недееспособности пожилого родственника, о том, что выплаты фактически не производились, а помощь оказывалась плохо.

Рента между супругами

Муж и жена родственниками не являются, закон разрешает им совершать друг с другом сделки. Кроме того, они воспользуются правом не платить налог на доходы. Но для того, чтобы их соглашение было законным, нужно будет «обойти» нормы Семейного Кодекса о том, что супруги обязаны заботиться друг о друге и материально поддерживать.

Как это можно сделать:

  • заключить брачный договор, который предусматривает раздельный режим имущества для супругов. В нем указать, что доход каждого из них является его личным и не попадает под режим совместной собственности;
  • уточнить в брачном договоре, что рентные платежи супруг будет производить из своих личных доходов.

Если сделка между супругами будет признана недействительной, то имущество вернется к прежнему хозяину, а вот произведенные платежи, скорее всего, нет.

Виды договора: какой выбрать?

33 Глава Гражданского Кодекса РФ регулирует три разновидности ренты:

  • постоянная;
  • пожизненная;
  • пожизненное содержание с иждивением.

Чтобы заключить соглашение на выгодных условиях, следует различать все три вида сделки.

  1. При постоянной ренте:
  • права получателя могут передаваться по наследству другим лицам;
  • выплаты производятся каждый месяц;
  • кроме денег могут быть предоставлены услуги, работы, вещи;
  • если что-нибудь случится с имуществом, которое было передано бесплатно, то риск несет получатель. Если он его выкупал – то может потребовать пересмотреть договор или прекратить его.
  1. Пожизненная рента:
  • имеет только денежную форму;
  • размер не менее 1 прожиточного минимума по региону;
  • выплачивается не реже одного раза в квартал (или в иные сроки по соглашению);
  • не наследуется, и поэтому прекращается со смертью ее получателя;
  • в случае если имущество было повреждено или уничтожено, то плательщик должен продолжать обеспечение получателя на прежних условиях.
  1. Пожизненное содержание с иждивением:
  • передается только недвижимое имущество;
  • размер не менее 2-х величин прожиточного минимума;
  • предусматривает не только денежные выплаты, но и уход за здоровьем, проживание и другие потребности рентополучателя;
  • по соглашению между сторонами можно установить только денежные выплаты;
  • плательщик не распоряжается судьбой полученного имущества без согласия второй стороны;
  • сделка прекращается после смерти получателя.

На практике чаще всего заключаются пожизненные договоры ренты.

Налоги: кто платит и сколько?

Тот, кто получает деньги по сделке, должен предоставить в течение года в налоговую декларацию на дополнительные доходы. И заплатить налог в размере 13%. Рентодатель налог не платит, поскольку он «выкупает» имущество. Напротив, он приобретает право на налоговый вычет в размере 13% от стоимости жилья.

Все другие родственники: двоюродные, троюродные, дяди, тёти, племянники, должны будут оплатить государственные требования.

Риски

Плательщик ренты должен иметь в виду, что получатель может расторгнуть договор, если его условия не соблюдаются. Если это произойдет, то его затраты возмещены не будут. Кроме того, с него могут спросить и взыскание ущерба, и упущенную выгоду.

Нередко после смерти получателя дохода его наследники начинают оспаривать сделку в суде. Решение может быть принято в их пользу, если они докажут, что:

  • получатель имел психические отклонения на момент заключения соглашения или его ввели в заблуждение;
  • плательщик не выполнял свои обязательства полностью или частично или не соблюдал сроки;
  • бумаги не были удостоверены нотариусом или изначально были составлены неправильно.

Чтобы снизить подобные риски, нужно заключать подобный договор у нотариуса. Кроме того желательно:

  • настоять на том, чтобы получатель ренты прошел психиатрическую экспертизу перед сделкой и был признан дееспособным;
  • проверить в Росреестре обременения на имущество, которое будет передано по сделке;
  • составить дополнительное соглашение, в котором будут перечислены все товары, которые должен закупать плательщик в определенные сроки;
  • брать расписки с рентополучателя о том, что все обязательства исполняются в полном объеме;
  • хранить все товарные чеки на покупки;
  • собрать доказательства того, что сроки были пропущены по уважительной причине (билеты, медицинские выписки и прочее);
  • застраховать свои риски.

Если сделка оформлена правильно, зарегистрирована в Росреестре, условия неукоснительно соблюдались, то оспорить её будет сложно. В случае если договор признан недействительным или расторгнут, можно будет получить денежную компенсацию по страховке в сумме, соизмеримой с понесенными тратами.

Несмотря на то, что по сделке может быть передано любое имущество, в большинстве случаев ее предметом становится жилая площадь. А сам договор выступает заменой купле-продаже и дарению.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector