1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор найма жилого помещения особенности

Договор найма жилого помещения: понятие, характеристика и элементы

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса).

Характеристика договора найма жилого помещения: он является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

Предметом договора найма жилого помещения является изолированное (имеющее отдельный вход), благоустроенное (применительно к условиям данного населенного пункта), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение (п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса, ст. 40, 52 ЖК). Это может быть жилой дом, квартира либо их части.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем могут выступать граждане и юридические лица, а нанимателем – только физическое лицо.

Форма договора найма жилого помещения может быть только письменная.

Срок договора найма жилого помещения может быть как определенный, так и неопределенный.

Виды договора найма жилого помещения:

  • договор социального найма жилого помещения;
  • договор коммерческого найма жилого помещения. Названные выше виды договора найма жилого помещения различаются между собой:
  • основаниями их заключения;
  • формой собственности наймодателя на сдаваемое в наем жилое помещение;
  • размером жилого помещения, являющегося предметом договора;
  • сроком действия договора;
  • способом определения оплаты за пользование жилым помещением;
  • условиями договора;
  • правомочиями сторон договора;
  • источниками их правового регулирования.

Оба вида договора регулируются гл. 35 Гражданского кодекса, однако к договору социального найма относятся только семь из восемнадцати статей. Это ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681, п. 1–3 ст. 685 Гражданского кодекса. Кроме них указанный вид договора регулируется Жилищным кодексом, Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. и рядом других нормативных актов.

  • Договор социального найма жилого помещения
  • Правомочия сторон договора социального найма жилого помещения
  • Договор коммерческого найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон)

Понятие договора найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является:

Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме.

Виды договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения делятся на виды:

— договор коммерческого найма жилого помещения;

Договор социального найма заключается в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, договор коммерческого найма, как правило, в отношении жилых помещений частного жилищного фонда.

Условия договора найма жилого помещения

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает только гражданин.

Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть:

2) признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать 5 лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на 5 лет. Различают краткосрочный (на срок до 1 года) и долгосрочный (от одного года до 5 лет) наем. По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены – ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не установлено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

Обязанности сторон по договору найма жилого помещения

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Читать еще:  Внесение изменений в технический паспорт жилого дома

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма квартиры. Вопросы регулирования.

Договор найма квартиры, как право собственности, не единственный вариант владения жилым помещением.

По данным Росстата, приватизировано примерно 87,1% жилищного фонда. Тринадцать процентов жилья граждане снимают или используют на иных основаниях. Часть помещений сдается за деньги.

Поэтому тема правового регулирования отношений по найму квартиры не теряет остроты. Знать законодательные требования полезно собственникам, решившим заработать на свободной недвижимости, и квартиросъемщикам.

Виды договоров найма

Отношения между собственником и квартиросъемщиком характеризуются рядом особенностей, которые выделяют их из арендных отношений и поэтому требуют отдельного правового регулирования.

Наем жилого помещения характеризуется следующей спецификой:

  • объект аренды – только жилое помещение;
  • стороны – собственники недвижимости, именуемые наймодателями, и граждане-наниматели;
  • цель найма – использование помещения как места жительства;
  • возмездность – наниматель вносит плату за жилье.

Передача жилого помещения во владение гражданину оформляется специальными видами гражданско-правовых договоров.

Юридическая наука делит их на две группы: коммерческого и социального найма.

ГК РФ и ЖК РФ предусматривают четыре разновидности.

Разнообразие обусловлено спецификой жилищных отношений, делением жилищного фонда в России по видам форм собственности и целям использования.

Правила о коммерческом найме применяют на рынке частного жилья. Сдачу в наем собственного жилого дома, квартиры или комнаты оформляют договором найма.

Отношения между наймодателем и нанимателем носят выраженный экономический характер. Действия собственника направлены на получение дохода, наниматель удовлетворяет потребность в жилье.

Социальная составляющая отсутствует. Наймодатель, как частный собственник, не обязан предоставлять помещение, вопросы ценообразования отданы на усмотрение сторон. Законодатель предоставляет максимальную свободу установления условий.

Социальный наем, напротив, нацелен в первую очередь на удовлетворение потребности граждан в жилье. Статья 40 Конституции РФ обязывает государство предоставлять жилье малоимущих и другим категориям граждан.

Перечень обширен.Перечислять все не будем.

Отметим принцип – граждане, перед которыми государство в силу закона приняло обязательство предоставить жилье, вселяются и пользуются им на условиях социального найма.

До 2014 года в сферу социального жилья включались только помещения, принадлежащие Российской Федерации, субъектам и муниципальным образованиям. С 2014 года законодатель ввел новый механизм – предоставление жилья в наемных домах, в том числе, находящихся в частной собственности.

В этой статье рассмотрим законодательные требования, предъявляемые к отношениям коммерческого найма.

Стороны договора найма

Пользоваться жильем на основании договора найма могут только граждане (См. п. 1 ст. 677, ГК РФ). Если помещение снимает организация, отношения оформляют договором аренды или иным договором.

При этом функциональное назначение жилья изменять нельзя. Юридическое лицо не вправе использовать арендованные площади иным образом (См. ст. 671, ГК РФ).

Наймодателями выступают граждане или юридические лица – собственники помещения. Органы государственной власти не уполномочены сдавать помещения, находящиеся в их ведении, на условиях коммерческого найма.

ГК РФ разрешает замену нанимателя.

Это может потребоваться в двух ситуациях.

Жильцы договорились между собой и избрали «ответственным квартиросъемщиком» другого человека. В этом случае для замены стороны потребуется согласие наймодателя.

Может возникнуть объективная необходимость перевести обязанности на нового человека: смерть нанимателя или его выбытие. Тогда жильцы обязаны выбрать новое лицо для представления их интересов перед наймодателем.

Если этого не сделать, все проживающие становятся сонанимателями.

Право нанимателя на вселение других граждан

Помимо нанимателя, в договоре указывают других совершеннолетних граждан, которые постоянно живут с ним. Вселить в помещение таких людей можно и позже, но только с согласия наймодателя (См. ст. 679, ГК РФ).

Чтобы избежать недопонимания нанимателю желательно сразу перечислить в договоре найма всех членов семьи, а если квартиру снимают в складчину – компаньонов.

В последнем случае целесообразнее включить партнеров в текст как сонанимателей. По общему правилу перед наймодателем отвечает наниматель, за свои действия и за поведение совместно проживающих с ним людей.

Чтобы не остаться в одиночестве перед требованиями собственника квартиры согласуйте условие о солидарной ответственности сонанимателей (См. п. 4 ст. 677, ГК РФ).

Количество вселяемых людей ограничено нормой площади.

Она устанавливается в каждом муниципальном образовании самостоятельно. В Москве на одного человека отводится 18 кв. метров.

Норма защищает других жильцов от «резиновых» квартир. Ограничение не действует в отношении несовершеннолетних.

Вселить ребенка можно независимо от соблюдения нормы площади и согласия наймодателя.

Читать еще:  Где прописывают и выписывают из квартиры

Принимать гостей можно, но жить в квартире они могут не дольше шести месяцев.

О вселении сообщают наймодателю, который вправе запретить проживание, если нарушаются нормы допустимой площади.

Требования к объекту найма

Сдавать можно только обособленное жилое помещение (См. п. 1 ст. 673, ГК РФ).

Предоставлять для проживания «углы» закон не разрешает, следуя принципу: один договор – одно помещение.

Форма договора найма

Договор найма заключают письменно. Устная договоренность не влечет за собой автоматического признания договора недействительным, но при возникновении спора заключение сделки придется доказывать свидетельскими показаниями.

Привлекать нотариуса необязательно.

С 2014 года действует правило о государственной регистрации, если помещение сдается на срок более одного года (См. ст. 674, ГК РФ).

С заявлением к регистратору прав обращаются обе стороны.

Распределение обязанностей при найме жилья

Обязанности распределены между сторонами следующим образом.

Квартирная плата

Стороны свободны в установлении платы за пользование помещением, тарифы не применяются.

Особое внимание следует уделить вопросу оплаты коммунальных услуг. Если наймодатель намерен оплачивать их сам, стоимость следует включить в плату за наем и указать об этом в договоре найма квартиры.

Отсутствие такого условия автоматически возлагает обязанность на нанимателя (См. ч. 3 ст. 678, ГК РФ).

В договоре необходимо предусмотреть условия об изменении платы, особенно если планируется долгосрочное сотрудничество.

Без этого изменить размер платежей в одностороннем порядке будет практически невозможно (См. п. 2 ст. 682, ГК РФ).

Сроки внесения платы определяются сторонами.

Если срок не установлен, то наниматель должен рассчитываться до десятого числа месяца, следующего за расчетным (См. п. 1 ст. 155 ЖК РФ).

Срок договора найма квартиры

Пользоваться съемной квартирой можно не дольше пяти лет (См. п. 1 ст. 683, ГК РФ).

Правило охраняет интересы наймодателя. По окончании срока договора личные обстоятельства собственника могут измениться, желание сдавать квартиру отпадет.

В этом случае он вправе отказать нанимателю в продлении договора.

Со сроком действия договора связаны особенности регулирования отношений. Об одном уже говорилось – краткосрочный договор найма квартиры не регистрируют.

Другими последствиями заключения сезонного договора являются:

  • невозможность вселения в помещения других лиц кроме нанимателя;
  • отсутствие приоритета в заключении договора на новый срок;
  • невозможность замены нанимателя;
  • запрет на сдачу помещения в поднаем.

Преимущественное право продления договора

Сокращая допустимый срок договора найма, законодатель вводит страховочный механизм. Предоставляет нанимателю право продолжить использовать помещение, если наймодатель не намерен прекратить сдавать жилье в наем.

Не позже трех месяцев до окончания срока найма, наймодателю предписывается сообщить о своих намерениях (См. ст. 684, ГК РФ):

  • заключить новый договор на прежних или иных условиях;
  • прекратить сдавать помещение.

В первом случае отношения сторон продолжатся на согласованных условиях.

Во втором, по окончании срока найма наниматель освобождает помещение, а наймодатель использует его по своему усмотрению. С одним ограничением – один год помещение нельзя сдавать другому лицу.

Молчание наймодателя расценивается как согласие продлить сотрудничество на прежних условиях и на тот же срок.

Расторжение договора найма

Права сторон по расторжению договора различаются.

В одностороннем несудебном порядке прекратить сотрудничество может только наниматель.

О намерении выехать наймодателя предупреждают за три месяца, предварительно получают согласие других жильцов.

Нежелание квартирантов съезжать не обязывает нанимателя сохранять обязательства. В этой ситуации направьте собственнику уведомление о переезде, предложите осмотреть и зафиксировать состояние помещения.

Дальнейшее — вопрос договоренностей между наймодателем и оставшимися жильцами.

По требованию наймодателя договор найма квартиры расторгает суд.

Самостоятельно выселить квартирантов он не уполномочен.

Основания для расторжения договора найма жилья, следующие:

  • наниматель не платит;
  • помещению нанесен ущерб;
  • использование помещения не по назначению;
  • нарушение интересов соседей.

Период просрочки, дающий право на обращение в суд, варьируется в зависимости от срока договора.

При краткосрочном — наниматель теряет право пользоваться жильем, если два раза пропустил срок оплаты.

При долгосрочном — просрочка должна превышать шесть месяцев (См. п. 2 ст. 687, ГК РФ).

Перед обращением в суд по двум последним основаниям наймодатель обязан потребовать соблюдения условий соглашения. И только при повторном нарушении вправе предъявить иск.

Отдельно законодатель предусматривает возможность прекращения договора вследствие неудовлетворительного состояния жилья, которое препятствует пользованию им по прямому назначению. Просить суд прекратить договор по этому основанию может любая сторона.

Более того, на основании прямого указания закона юридическая судьба жилья на права и обязанности нанимателя никак не влияет (См. ст. 674, ГК РФ). Условия договора сохраняются в полном неизменном объеме.

Поднаем

Снятое помещение можно сдать в поднаем за плату, если позволяет норма жилой площади (См. ст. 685, ГК РФ).

Для этого требуется получить согласие наймодателя. Поднаниматель, в отличие от сонанимателя не приобретает самостоятельных прав на помещение.

Поэтому срок договора с ним не может превышать срока найма, объем прав равен правомочиям нанимателя. А досрочное прекращение найма автоматически расторгает договор поднайма.

Поднаниматель не пользуется преимущественным правом заключения договора на новый срок.

Заключение

Договор найма квартиры характеризуется как консенсуальный.

Для его заключения достаточно письменного выражения воли сторон; возмездный и двусторонне обязывающий; срочный. Права сторон сбалансированы с учетом специфики жилищных отношений.

Читать еще:  Договор пожизненного пользования квартирой

Правомочия наймодателя на одностороннее изменение условий найма ограничены в пользу квартиросъемщика и обеспечиваются судебным контролем.

Договор найма жилых помещений и его особенности

  1. Конструктор документов >
  2. Статьи >
  3. Особенности договоров аренды и найма >
  4. Договор найма жилых помещений и его особенности

Договор найма жилого помещения считается главным документом, позволяющим собственнику передать свое недвижимое имущество в пользование на ограниченный период времени. Заключение договора найма жилого помещения подразумевает его передачу владельцем (наймодателем – особой, уполномоченной для совершения подобных сделок) другому лицу для проживания за определенную плату.

В законодательстве РФ есть несколько видов договора:

  • договор коммерческого найма, подразумевающий извлечение прибыли. При этом виде найма хозяин недвижимого имущества выступает в роли предпринимателя;
  • договор социального найма. При данных условиях предлагается жилая площадь, находящаяся в государственном резерве жилищного фонда социального использования;
  • договор специализированного найма – в использование передают специализированное место для проживания (общежитие и т. д.).

Порядок заключения договора найма жилого помещения регулируется посредством 35 главы ГК РФ. Участники сделки дополнительно могут использовать Жилищный кодекс РФ для урегулирования отношений, а также рассмотреть вспомогательные условия, не противоречащие законодательству.

Особенности договора найма жилого помещения

Нанимателями жилья могут быть лишь граждане, это говорит о том, что соглашение между собой должны заключать лишь физические лица и владельцы жилья. Юридические лица также могут стать арендаторами жилья при условии составления договора аренды. При этом юридические лица имеет право использовать помещение только по назначению.

Закон позволяет нанимателям передавать площадь в пользование другим лицам, но это должно происходить лишь с разрешения собственника. Эти сделки именуются поднаймом, и нужно составлять договор поднайма. Но ответственность за жилье перед собственником продолжает нести наниматель.

Договор найма жилого помещения заключается лишь в отношении обособленных помещений. Нежилые комнаты, помещения совместного пользования (чердаки, подвалы), а также вспомогательные комнаты (коридоры, санузлы, кухни) предоставлять в наем запрещено.

Оформлять договора найма следует в письменной форме. Отсутствие письменного экземпляра не говорит о том, что документ не действителен, но в случае появления спорных вопросов будет сложно доказать правоту.

Обязательные пункты, которые необходимо указать в договоре найма жилья:

  • адрес и площадь сдаваемого жилья – это называется предметом договора;
  • стоимость и порядок внесения платы за аренду;
  • обязанности и права каждой из сторон;
  • ответственность, которую обе стороны могут понести в случае преждевременного аннулирования договора;
  • срок и условия продления договора;
  • дата подписания документа и реквизиты каждой из сторон (ФИО, прописка и паспортные данные).

Дополнительно составляется акт передачи всего имущества, расположенного внутри помещения, где должны быть перечислены все предметы и вещи.

В договоре должна быть обязательно указана сумма оплаты за проживание. Не указав сумму или обозначив заниженную стоимость, у хозяина жилья может возникнуть множество проблем. Если арендатор задолжает плату и дело дойдет до судебных разбирательств, собственник не сможет вернуть всю сумму, которая ему причитается. За неоплаченные месяцы наимодатель получит лишь ту сумму, которая была указана изначально в договоре.

Если нужно изменить условия заключенного договора (поменять цену и т. д.), тогда следует составить вспомогательное соглашение. В нем стороны указывают, что какой-либо из пунктов был изменен. В конце документа необходимо указать все необходимые реквизиты обеих сторон, которые изначально были указаны в самом договоре.

Договор может быть коротким (до года) или сроком от года. Оформляя договор на срок до года (чаще всего указывают 11 месяцев), государственной регистрации не требуется. Благодаря этому обладатели квартир в своей деятельности используют краткосрочные договора, чтобы о заключении сделки не узнала налоговая. По истечении 11 месяцев договор можно продлить или перезаключить.

Обязанности и права сторон по договору найма жилья

Наимодатель обязуется передавать в эксплуатацию свободное и пригодное для жизни помещение. Он должен передать жилье с капитальным ремонтом, предоставлять необходимые коммунальные услуги за определенную плату, а также вовремя проводить ремонт имущества и различных устройств.

В свою очередь наниматель, заключая договор, обязуется эксплуатировать помещение исключительно по назначению. Также он должен гарантировать сохранность жилья, содержать его в надлежащем состоянии и вовремя предоставлять оплату.

В случае форс-мажорных ситуаций при порче помещения или находящегося внутри имущества по вине нанимателя, он обязан устранить неполадки за свой счет. Заключение договора аренды жилого помещения не дает временному жильцу права выполнять перепланировку квартиры, если наимодатель не дал на это свое разрешение. Также запрещается сдавать жилье в поднаем, если нет письменного разрешения, подписанного собственником недвижимого имущества.

Когда срок заключения договора найма жилого помещения завершается, временно проживающая особа должна выселиться из помещения и вернуть все имущество, находящееся внутри, в целости, учитывая естественный износ.

Очень важно акцентировать внимание на особенностях аннулирования договора. Статья 687 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что нанимателя есть право разорвать договор, за несколько месяцев предупредив собственника.

Аннулировать договор через суд может и наимодатель, если это предусматривает закон. В ст. 687 ГК РФ также говорится, что нанимателя и его сожителей вследствие расторжения соглашения могут выселить из помещения путем судовых разбирательств.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×