2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор мены квартиры подводные камни

«Подводные камни» квартирного обмена

Обмен жилыми помещениями имел большое распространение еще в годы Советского Союза. Правда, тогда, в отсутствие рыночной экономики, ситуация была абсолютно иной. Сегодня же перечень причин, по которым люди стремятся к обмену жилплощадью, стал существенно шире.

Обмен ввиду недостаточности денежных средств на покупку другого жилья. Пожалуй, основная причина большинства обменных операций с недвижимостью. Действительно, порой проще поменяться квартирами, чем копить годами деньги на покупку жилья. Отсюда вытекает следующая цель обмена.

Обмен с целью получения денег. Речь идет о так называемом неравноценном обмене. Например, при обмене трехкомнатной квартиры на однокомнатную можно рассчитывать на доплату и возмещение разницы в рыночной стоимости квартир. Такие обмены совершаются в форме договора мены. Здесь стороны выступают одновременно в роли и продавца, и покупателя.

Распространен и считается логичным обмен с целью улучшения жилищных условий. Как полагают многие исследователи рынка недвижимости, сейчас гораздо легче обменять однокомнатную квартиру на трехкомнатную, чем делать это наоборот. При таком обмене доплата будет все же меньше, чем стоимость покупаемой полноценной трехкомнатной квартиры. Такие сделки наиболее распространены среди близких родственников.

Желающим заключить сделку по обмену жилыми помещениями стоить учитывать, что мена запрещена в случае, если дом, в котором находится квартира, признан аварийным и подлежит сносу. Запрещена мена и тогда, когда квартира, являющаяся объектом мены, состоит в залоге и обременена правами других лиц. Важно уточнять наличие или отсутствие согласия лиц, проживающих в жилом помещении вместе с его собственником, на обмен.

Не будет иметь юридической силы мена, при которой хотя бы одно жилое помещение находится под арестом, либо право собственности на жилище оспаривается в суде.

Закон не допускает и такой обмен, при котором условия жизни хотя бы одного участника договора в результате такого обмена становятся хуже.

Обмен, как покупка и продажа квартир, связан с определенными рисками. Перед тем, как приступить к поиску желающих произвести обмен, определите рыночную стоимость как своего, так и приобретаемого жилья. Постарайтесь при выборе жилья для обмена максимально снизить свои затраты. Считается менее затратным для обмена в финансовом плане и с точки зрения бюрократических проволочек жилье в новостройках.

Обмен квартиры – одна из самых сложных процедур на рынке недвижимости, так как, фактически, сделка состоит из двух этапов – продажи и одновременно покупки жилья. Человек должен не только подготовить свою квартиру к продаже (собрать документы, придать помещению товарный вид), но и параллельно рассматривать вариант приобретения жилья, начиная с состояния помещения и заканчивая проверкой документов.

Конечно, можно получить организацию обмена от риэлторской фирмы, однако дополнительный контроль над действиями посредников не повредит, поэтому важно иметь представление о порядке проведения сделки.

Существуют различные виды обмена жилья. Наибольшее распространение в настоящее время имеет обмен приватизированных квартир. Основная особенность сделки – аналогичные действия сторон, то есть человек одновременно выступает в роли продавца и покупателя.

К основному пакету документов относятся: правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из домовой книги, справка из ЖЭУ, справка из налоговых органов, документы БТИ, заявление в регистрирующий орган (форму заявления нужно уточнить заранее).

Также необходимо получить нотариальное согласие на обмен квартиры от всех, зарегистрированных в ней, лиц, собственников, лиц, имеющих права на квартиру (разведенный супруг), согласие органов опеки и попечительства (если зарегистрирован недееспособный или несовершеннолетний человек).

Когда все документы подготовлены, стороны обращаются в органы УФРС для регистрации договора мены. Договор можно подготовить самостоятельно, либо обратиться за помощью в нотариальную или юридическую контору. При составлении договора существенное значение имеет цена. Как правило, обмениваемые квартиры признаются равнозначными, и в договоре собственники указывают одинаковую стоимость.

Даже, если обмен происходит с доплатой, одинаковая стоимость квартир прописывается для удобства, и освобождает от налогов сторону, получившую доплату. Однако регистрирующий орган, анализируя представленные документы, может признать договор недействительным, на основании различий в цене на квартиры.

После регистрации договора сделка считается совершенной. Однако необходимо заранее решить различные формальности: определить день переезда, договориться о сроках снятия прописанных жильцов с регистрационного учета, о сроках изменения данных о владельце квартиры в лицевых счетах.

Договор мены — что это такое? Какие документы нужны для обмена квартиры: между родственниками, на жилое помещение, дом или земельный участок, на квартиру с доплатой? Образцы договоров

Такую процедуру как непосредственная мена квартиры (жилого помещения) незаслуженно игнорируют многие современные юристы, риелторы и другие специалисты на рынке недвижимости.

Они руководствуются преимущественной простотой составления договоров купли-продажи, не понимая того, что создают нецелесообразные связи так называемых альтернативных продаж, в воронку которых закручиваются, в том числе, объекты, которые можно было бы обменять.

Понимая преимущества договора мены, сделку можно использовать в более широком диапазоне.

Это потребует большей компетенции от специалистов, работающих с договорами. Однако может стать причиной привлечения новых клиентов, которые не смогли решиться на продажу объекта недвижимости.

Итак, договор мены квартиры — что это такое? И какие последствия могут возникнуть при мене квартиры?

Особенности договора мены

Многие начинающие специалисты, работая на рынке недвижимости, плохо понимают различие между процедурой обмена квартир и составлением договора мены.

Читать еще:  Акт о заливе квартиры

В дальнейшем, приобретая опыт и понимая различие, они просто идут по пути наименьшего сопротивления и действуют в соответствии со сложившимся стереотипом, а не с условиями рынка, которые предлагают многообразие вариантов имущественных сделок.

Обмен квартир осуществляется исключительно в пределах муниципальной собственности, предназначен для не приватизированных квартир и имеет ограниченный спектр применения. Подробнее об обмене приватизированных и не приватизированных квартир, здесь.

В отличие от него договор мены жилого помещения имеет достаточные возможности непосредственного перевода собственности от одного владельца к другому.

Особенность этого договора в том, что стороны, его заключающие, одновременно отчуждают и приобретают право собственности. Поэтому дифференцировать стороны несколько сложнее, что требует профессионального вмешательства со стороны опытного юриста.

Отличие договора мена от других типов договор подробно описаны в этом материале.

Основной момент, на который необходимо ориентироваться в подобном случае – все положения договора должны быть тщательно продуманы и выверены.

После подписания и регистрации договора, он должен быть исполнен с точностью. Если одна из сторон попытается отказаться от выполнения условий договора – другая может принудить её к исполнению в судебном порядке.

Необходимые документы

Какие документы нужны для обмена квартиры на квартиру? Требуемые документы следующие:

  1. Правоустанавливающий документ. Он может представлять собой ордер, договор обмена, договор купли-продажи и подобные им.
  2. Право удостоверяющий документ – свидетельство о праве собственности.
  3. Предоставление технических характеристик. Они опираются на кадастровые планы и паспорта, справки из БТИ.
  4. Гражданские паспорта сторон.
  5. Заявление о том, что сторона не состоит в браке либо нотариально удостоверенное разрешение со стороны супруга (супруги).
  6. Справки об отсутствии обременений.
  7. Если стороны осуществляют родственный обмен – документы, подтверждающие родство.
  8. Для представителей – удостоверенная нотариусом доверенность.

Как составить?

Договор – это документ, в соответствии с которым осуществляются, в том числе, крупные имущественные сделки. Поэтому его составление – предельно ответственная процедура.

В этом случае стороны и возможные представители могут дополнительно проработать все неточности и непредусмотренные с первого взгляда моменты.

Документ в готовом виде должен быть составлен в соответствии с нормативами, без ошибок и помарок, и содержать следующие данные:

  1. Определение сторон сделки как «сторона 1» и «сторона 2».
  2. Объяснение характера сделки: мена.
  3. Подробное описание объекта мены, с указанием адреса и технических характеристик квартиры, представленное первой стороной.
  4. Подробное описание квартиры, участвующей в имущественной сделке от второй стороны.
  5. Указание стоимости объектов (квартир).
  6. Констатация факта мены.
  7. Условия, сопутствующие проведению сделки. Здесь надлежит предусмотреть все возможные нюансы, вплоть до сроков выписки членов семей собственников, варианта передачи доплаты разницы стоимости жилья (при её наличии) и других важных моментов.
  8. Ответственности сторон, то есть обязательства передачи квартир.
  9. Условия возможной аннуляции сделки. Их необходимо прописать тщательнее всего на случай расторжения договора, во избежание дорогостоящих и длительных судебных тяжб.
  10. Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Обязательно нужно указать, что квартиры не являются предметом залоговой стоимости и не несут иных обременений.

Осуществление доплаты

Так как в договоре указывается стоимость квартир, устанавливается доплата в виде разницы между указанной стоимостью. Её сумма и факт наличия вносятся в пункт условий осуществления сделки.

Здесь потребуется представить сведения:

  • в какой форме (валюте) она будет передана;
  • в соответствии, с какими сроками;
  • каким образом.

Наличие юриста при осуществлении мены с доплатой особенно уместно, так как он не только поможет составить договор обмена квартиры с доплатой, но и может оказать представительскую помощь при передаче денег.

В некоторых случаях удобно воспользоваться банковской ячейкой, куда одна сторона вкладывает оговорённую сумму, а другая изымает её после подписания договора.

Констатация получения денег очень важна, ведь в случае расторжения договора, деньги придётся возвращать, а для этого необходим подтверждённый документально факт их передачи.

Ни в коем случае не рекомендуется занижать размер передаваемой доплаты, например под предлогом снижения выплаты налогов или скрывать её факт.

Поговорим о нюансах

Некоторые договоры содержат дополнительные элементы, что продиктовано особенностями имущественной сделки. Например, одна квартира может обмениваться:

  • на две;
  • на земельный участок (ЗУ);
  • на частный дом.

При обмене одного объекта на две квартиры, договор составляется так же как стандартный, но поясняется, что одна из сторон договора предоставляет два объекта.

Далее надлежит указывать конкретные сведения о квартирах и их технические характеристики.

В условиях мены определяется наличие доплаты, при её отсутствии, стоимость одной квартиры не должна существенно отличаться от двух, представленных к обмену с другой стороны.

Если квартира обменивается на земельный участок, этот момент указывается уже в наименовании договора.

Далее указываются технические характеристики квартиры как объекта, представленного к сделке одной стороной и технические характеристики ЗУ, отражённые в представленных документах:

  • межевое дело;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающий документ;
  • право удостоверяющий документ.

Остальные пункты прописываются по аналогии с обычным договором. Но необходимо иметь в виду, что ЗУ должен быть оформленным в собственность.

Если квартира обменивается на частный дом, основное внимание необходимо обратить на право собственности на землю. Если земля в постоянном пользовании, переоформить в результате обмена её нельзя.

Читать еще:  Выписать по суду из квартиры без согласия

В таком случае в договоре указывается представленный стороной для обмена частный дом, расположенный на участке, находящемся (указать право пользования). Таким образом, ЗУ исключается из условий обмена.

Если дом расположен на участке, находящемся в собственности, договор составляется на два объекта недвижимости (дом и ЗУ), представленных одной из сторон в обмен на квартиру.

Технические характеристики дома должны совпадать с техническими характеристиками квартиры, а сведения о ЗУ основываться на межевом деле.

Если вас интересует составление договора мены долей недвижимости, читайте эту статью.

Обмен между родственниками

Тем не менее, если обмен неравноценного жилья производится без доплаты – УФНС, скорее всего, не будет ставить препятствия к подобной сделке.

Освобождение от налога или льготное налогообложение не предусмотрено. С этой целью можно воспользоваться дарственной.

В том случае, если одна из квартир не приватизирована, родственный обмен может стать достойным выходом, при условии разрешения на обмен со стороны администрации.

При родственном обмене необходимо быть очень внимательным, так как первое впечатление от сделки со временем развеется, и родственники могут стать не менее агрессивными оппонентами, чем прочие лица.

Малейшее нарушение, допущенное при составлении договора, может стать источником больших неприятностей.

Налоги

Договор мены приравнивается к договору купли-продажи с вытекающими правовыми последствиями. Этот момент в первую очередь касается выплаты налога.

Налог предусмотрен на квартиры, которые находились в собственности лица менее 3 лет и стоимость на них установлена более 1 млн. рублей.

С таких объектов в случае мены или продажи исчисляется налог в размере 13% от общей стоимости, из которой вычитается 1 млн. рублей.

В некоторых случаях участники имущественной сделки обращаются в ФНС с заявлением о вычете налогов по взаиморасчёту, если им положена выплата имущественного налогового вычета.

Здесь играет роль тот факт, что мена является одновременным процессом купли и продажи, который осуществляется одним лицом.

Договор мены предусматривает проведение всех процедур, которые необходимо соблюдать при подготовке этого вида документов. Кроме этого здесь учитываются важные моменты, свойственные специфике этого вида имущественных сделок.

Особенности договора мены квартиры в 2018 году

Дата публикации материала: 02.06.2020

Последнее обновление: 02.06.2020

Рассказываем, как самостоятельно составить договор мены квартиры.

Суть договора мены квартиры в 2018 году

Что такое договор мены и чем он отличается от договора купли-продажи? Ответ на этот вопрос можно найти в ст. 567 ГК РФ, которая гласит, что договор мены — это соглашение, в силу которого каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

В отличие от купли-продажи договор мены имеет двойственный характер: каждая из сторон договора одновременно признается и продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Основные особенности договора мены квартиры в 2018 году

К основным особенностям договора мены квартиры можно отнести следующее:

  • К такому договору применяются соответствующие правила о купле-продаже недвижимости (если это не противоречит существу мены);
  • Если в договоре мены не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными;
  • Расходы, связанные с заключением договора мены, по общему правилу, несет собственник предложенного объекта недвижимости;
  • Право собственности на обмениваемую недвижимость считается наступившим после выполнения каждой из сторон договора процедуры государственной регистрации перехода прав собственности;
  • Если сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к договору применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ)

Договор мены квартиры в 2018 году: плюсы и минусы

Как и любая другая сделка, договор мены недвижимости имеет и плюсы, и минусы:

Преимущества договора мены

  • Договор заключается в простой письменной форме, нотариальное заверение сделки не требуется;
  • Если объекты недвижимости по договору мены признаются равноценными, это позволяет избежать лишних процедур, связанных с расчетами;
  • Признание договора мены недействительным приводит к возвращению положений, существовавшего до момента заключения договора.

Недостатки договора мены

  • Если объекты недвижимости являются неравноценными, одной из сторон придется уплатить разницу в цене;
  • Выгодоприобетателю по договору мены необходимо уплатить налог в размере 13% от суммы доплаты.

Стороны договора мены квартиры в 2018 году

В соответствии с действующим гражданским законодательством сторонами договора мены недвижимости могут выступать:

  • Физические лица (граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства);
  • Юридические лица и индивидуальные предприниматели (российские и иностранные);
  • Субъекты РФ и муниципальные образования;
  • Государство.

Необходимо отметить, что вопрос об участии государства в договоре мены вызывает горячие споры в научной литературе — одни авторы не признают государство как возможную сторону в мене, другие склоняются к обратной точке зрения.

Форма договора мены квартиры в 2018 году

Как уже было сказано выше, договор мены квартиры составляется в простой письменной форме с обязательным указанием следующих пунктов:

  • Дата и место заключения договора;
  • Данные сторон договора (ФИО, место жительства, паспортные данные);
  • Описание квартир (адрес жилого дома, подъезд, этаж, номер квартиры, общая и жилая площадь, количество уровней квартиры и т.д.);
  • Данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости;
  • Стоимость обмениваемых квартир;
  • Размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры;
  • Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору мены;
  • Порядок разрешения споров;
  • Подписи сторон договора.

Образец договора мены квартиры в 2018 году

Не знаете, как правильно составить договор мены недвижимости? Вы можете скачать наш шаблон и использовать его в качестве основы для собственного документа!

Читать еще:  Если потеряны документы на квартиру как восстановить

Скачать бланк договора мены равноценных квартир

Скачать бланк договора мены неравноценных квартир

Договор мены квартиры в 2018 году: типичные ошибки

К наиболее характерным ошибкам при составлении и заключении договора мены недвижимости можно отнести следующие:

  • Нечеткое указание предмета договора (объект недвижимости не указан или его невозможно идентифицировать);
  • Отсутствие сведений о полномочиях, на основании которых действует представитель одной из сторон;
  • Цена договора мены выражена в иностранной валюте;
  • Не указан срок действия договора мены;
  • Не определен порядок расчетов между сторонами;
  • Не урегулирован вопрос об убытках и неустойке за нарушение обязательств;
  • Не изложен порядок изменения и расторжения договора мены;
  • Не указаны банковские реквизиты и другие данные сторон договора.

Регистрация договора мены квартиры в 2018 году

По общему правилу договор мены квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Для регистрации сделки сторонам договора необходимо обратиться в любое отделение Росреестра и предоставить следующий пакет документов:

  • Заявление стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество (заявление можно заполнить на месте);
  • Договор мены квартиры;
  • Свидетельства о праве собственности на обмениваемые квартиры;
  • Кадастровые паспорта на обмениваемые квартиры;
  • Нотариально заверенные заявления супругов о согласии на проведение обмена (при необходимости);
  • Согласие органов опеки и попечительства (при необходимости).

Обмен квартир: риски и подводные камни

Мена квартир таит риски и подводные камни, о которых не догадываются, старающиеся обменять жилье и таким образом купить понравившуюся квартиру или дом и вопросы возникают не только в документах, обо всем кратко читайте ниже.

Мена жилья фактически представляет собой куплю-продажу, при которой стороны расплачиваются друг с другом недвижимостью. Подобного рода сделки предусмотрены Гражданским кодексом РФ, и подпадают под его регулирование.

Риски при обмене квартиры

В свою очередь для подобных операций предусмотрено несколько особенностей:

  1. Для объектов стоимостью более одного миллиона рублей, и сроков владения меньше трех (пяти) лет предусмотрена уплата налога в размере 13% от стоимости реализованного актива.
  2. Заключаемое соглашение в обязательном порядке требует регистрации в Росреестре на стандартных условиях.
  3. При проведении обмена каждая из сторон, состоящая в законном браке, должна получить разрешение второй половины (супруги, супруга).
  4. При наличии детей запрещено проведение сделок, при которых жилищные условия ребенка становятся хуже.
  5. Проведение операций мены жилплощади возможно исключительно в границах одного региона. Связано это с тем, что регистрируются эти действия по месту нахождения недвижимого имущества, то есть становится невозможной, когда квартиры расположены в различных субъектах федерации.
  6. Обмен оказывается невозможен в случаях участия в операции жилища, обладающего различной принадлежностью, например, одна из квартир находится в муниципальной собственности, а другая в частной.
  7. Проблемы с реализацией подобного механизма возникнут и при реализации доли в жилплощади. Когда другие собственники обладают приоритетным правом выкупа, но не имеют возможности предложить равнозначный обмен, так как обладают долями по этому же адресу.
  8. Недействительным составленный договор может быть признан, когда при его составлении сторонами были допущены неточности или отсутствуют необходимые разрешительные документы, например, письменное согласие второго супруга.

Покупка квартиры по договору мены: риски

Рассматривая проведение операций с обменом недвижимости необходимо принимать в расчет следующие виды рисков:

  1. При расторжении заключенных ранее соглашений участники мены обязаны вернуть приобретенные активы прежнему владельцу, при этом никаких компенсаций, например, за сделанный в новом жилище ремонт законодательством не предусматривается.
  2. Необходимость оплаты НДФЛ, когда обмениваемые между собой помещения обладали различной стоимостью, а сроки владения рассматриваемой жилплощадью был менее трех лет.
  3. Вариантов обмена на рынке немного, поэтому, когда речь заходит не о сделках между родственниками, подбор подходящего варианта может растянуться на длительное время.
  4. Для мены характерна более высокая доля расторжений договоров. В процессе оценки недвижимости заключение дается субъективное, поэтому в судебных органах без проблем встают на сторону истца.
  5. При подозрениях Налоговой службы в неравнозначности обмениваемого жилья, возможно наложение блокировки на операцию, после чего предстоит объяснять причин подобного неравноправия при проведении операции.

Договор мены квартиры: подводные камни

Обмен жильем предполагает определенные тонкости, невидимые неопытным взглядом:

  • В письменном соглашении должна отражаться максимально полная информация об обмениваемых объектах, не только их технические характеристики, но и данные о документах, подтверждающих права собственности.
  • При наличии кадастрового номера квартиры приложение паспортов не требуется. Отсутствие указанного номера потребует получения паспортов в проектно-инвентаризационных бюро.
  • При отсутствии указания в договоре стоимости каждого из жилых помещений, она признается равнозначной. При отражении цены жилья необходимо приложение документов проведенной оценки. Наличие доплаты обязательно отражается.

Практика показывает, что при внимательном изучении всех условий и соблюдении правил безопасной сделки, проблем в дальнейшем с приобретенными квадратными метрами не возникает.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector