1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор коммерческого найма жилого помещения жк

Основные законы Гражданского Кодекса РФ, регулирующие вопросы найма (аренды) жилых помещений

Глава 35. Наем жилого помещения

Статья 671. Договор найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1-3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Статья 680. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Статья 682. Плата за жилое помещение

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Статья 685. Поднаем жилого помещения

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Читать еще:  Дарение 1 2 доли квартиры второму собственнику

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Договор коммерческого найма жилого помещения жк

План:

1. Договор коммерческого найма: понятие, объект, стороны, форма и сроки.

2. Права и обязанности сторон. Временные жильцы. Договор поднайма. Плата за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору коммерческого найма.

3. Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма. Сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение.

Вопрос 1. Нормы, которые регулируют данный вид договора найма, содержаться в главе 35 ГК РФ.

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения закреплено в ст. 671 ГК РФ и звучит следующим образом: «По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».

По юридической характеристике договор коммерческого найма является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Как правило, наймодателями по этому договору выступают собственники частного жилищного фонда (юридические и физические лица). Что касается государственного и муниципального жилищного фонда, то на уровне субъектов РФ органы государственной и муниципальной власти также могут заключать договор коммерческого найма.

На стороне нанимателя выступает только физическое лицо. Особенностью является то, что в числе лиц, проживающих с нанимателем, могут быть лица, которые не связаны с ним родственными отношениями (они также могут быть сонанимателями).

В соответствии со ст.673 ГК РФ, объект договора найма жилого помещения должен обладать следующими признаками:

1) изолированность (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома);

2) пригодность для постоянного проживания, которая определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством;

Для данного вида договора найма признак благоустроенности жилого помещения применительно к данному населенному пункту не является обязательным, т.е. помещение может быть и не благоустроенным.

Если квартира находится в многоквартирном доме, то согласно ст.290 ГК РФ, в объект договора коммерческого найма включаются несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Форма и срок, на который заключается договор, также обладают своей спецификой.

Форма договора коммерческого найма простая письменная (ст.674 ГК РФ). При этом не требуется обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации. В случае, если договор коммерческого найма был заключен в устной форме – это не влечет недействительности сделки и в таком случае будут действовать правила ст.162 ГК РФ, согласно которой нельзя ссылаться на свидетельские показания, но можно приводить любые другие доказательства заключения сделки.

Таким образом, основанием для заселения жилого помещения по договору коммерческого найма является договор.

Срок договора коммерческого найма в ГК РФ двух видов:

1) обычный – не более 5 лет;

2) краткосрочный найм – до 1 года (при этом, согласно ч.2 ст.683 ГК РФ, на него не распространяются некоторые правила, присущие обычному договору коммерческого найма, например, нельзя заключать договор поднайма и вселять временных жильцов).

Вопрос 2. Все основные права и обязанности сторон можно выделить следующим образом:

1)передает свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

2)осуществляет надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сдаваемое внаем жилое помещение;

3)предоставлять и обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги;

4)обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома, и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

5)осуществлять капитальный ремонт, если иное не указано в договоре;

6)осуществлять только с согласия нанимателя переоборудование жилого дома, в котором находиться сдаваемое жилое помещение в случае, если оно существенно меняет условия пользования этим жилым помещением.

1)использовать жилое помещение только для проживания;

2)обеспечивать его сохранность;

3)поддерживать в надлежащем состоянии;

4)не может без согласия наймодателя производить переоборудование и реконструкцию жилого помещения;

5)своевременно вносить плату за пользование жилым помещением, а если иное не установлено в договоре, то вносить оплату за коммунальные платежи;

6)осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено в договоре;

7)указывать в договоре всех граждан, которые будут с ним проживать, т.к. они приобретают равные с ним права пользования

1)вправе разрешить нанимателю заключение договора поднайма;

2)выражать свое согласие при замене нанимателя;

3)получать уведомление о вселении временных жильцов и запретить их проживание при несоблюдении нормы жилой площади на одного человека;

4)своевременно получать оплату за пользование и коммунальные услуги и т.д. Размер оплаты за пользование жилым помещением устанавливается по соглашению сторон и не может меняться в одностороннем порядке, за исключением случаев, указанных в законе либо договоре. Сроки оплаты, как правило, указываются в договоре (помесячно, поквартально, один раз в год), а если не предусмотрены, то плата должна вноситься ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за прожитым (в соответствии с ЖК РФ).

1)вселять несовершеннолетних без согласия наймодателя и граждан, которые постоянно с ним проживают;

2)вселять временных жильцов(пользователей) с согласия всех совместно проживающих граждан и предварительного уведомления наймодателя, т.е. на срок не более 6 месяцев и безвозмездно. При этом временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением и обязаны освободить помещение после истечения согласованного срока, а если срок не установлен, то не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим;

Читать еще:  Дарение квартиры через мфц

3)заключать договор поднайма, при условии соблюдения требований о норме жилой площади на одного человека и безвозмездно. Поднаниматели также не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилого помещения, а при досрочном прекращении договора найма – автоматически прекращается договор поднайма;

4)право на преимущественное заключение договора коммерческого найма на новый срок. Суть этого права заключается в следующем: по истечении срока договора наниматель имеет право на преимущественное заключение договора коммерческого найма на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем не менее года. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст.684 ГК РФ).

При смене собственника жилого помещения не происходит расторжения либо изменения договора коммерческого найма. При этом новый собственник становиться наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма (ст.675 ГК РФ).

Вопрос 3. Основания и порядок расторжения договора следующие:

1) добровольно, т.е. с согласия других граждан постоянно проживающих с ним наниматель, с предварительным письменным предупреждением за 3 месяца наймодателя, может расторгнуть договор в любой момент.

2) в судебном порядке:

— по требованию наймодателя;

— по требованию любой из сторон;

— с предварительным предупреждением со стороны наймодателя.

По требованию наймодателя в следующих случаях:

1)невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае не внесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2)разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

В данном случае судом может быть назначен срок до 1 года для устранения вышеуказанных нарушений. Если в течение этого срока наниматель не устранит нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения – суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Расторжение по требованию любой из сторон происходит в случае:

— если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

— в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Кроме этого, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если нарушения продолжаются и не устраняются – наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора.

Таким образом, правоотношения сторон, связанные с коммерческим наймом, регулируются гражданским законодательством, а с социальным наймом — жилищным законодательством. Целью договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) всегда является удовлетворение потребности нанимателя (физического лица) в жилье.

Перед заключением договора коммерческого найма наниматель не становится на учет как нуждающийся в предоставлении жилья, при этом не соблюдается очередность в предоставлении жилых помещений и не выполняются иные обязательные для договора социального найма условия.

Вопросы для самоконтроля:

1. Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, стороны, объект договора, форма.

2. Права и обязанности сторон по договору.

3. Наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем. Их права и обязанности.

4. Плата за пользование жилыми помещениями и за коммунальные услуги.

5. Изменение договора коммерческого найма жилого помещения (порядок вселения в жилое помещение, замена субъектов договора найма, перепланировка и переустройство жилого помещения).

6. Поднаем жилого помещения. Временные жильцы.

7. Срок в договоре. Перезаключение договора на новый срок.

8. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения: основания, последствия.

Источники:

1. Гражданский кодекс (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ

2. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ

3. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

Такая страница не существует

Карта сайта

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите CTRL + ENTER

  • Войти через:

Мы подобрали для Вас интересные материалы

Имущество крестьянского фермерского хозяйства (КФХ): особенности владения, пользования, распоряжения

Как принять наследство, пропустив срок для его принятия?

Все, что нужно знать об электронной цифровой подписи

Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Для чего нужна судебная практика?

Банкротство физического лица. Процедура и последствия

В Госдуму внесен законопроект о продлении дачной амнистии до 1 марта 2022 года

Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации по отдельным вопросам применения жилищного законодательства

Как оформить наследство в собственность при фактическом принятии?

§ 4. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения

Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах.

В этом случае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.
Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей может предусматриваться соглашением сторон в конкретном договоре найма.
Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677, 679 ГК). В отличие от договора социального найма, ГК не называет вселяющихся с нанимателем (к нанимателю) лиц членами его семьи. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец) отношениях состоит наниматель с этим лицом, его вселение требует соблюдения двух условий: согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любого лица, постоянно проживающего в жилом помещении. Они вселяются независимо от согласия наймодателя, нанимателя и других лиц, постоянно проживающих с нанимателем.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, обладают равными правами пользования жилым помещением. Вместе с тем по общему правилу ответственность этих граждан по обязательствам, вытекающим из договора коммерческого найма, не является солидарной: ответственность за их действия, связанные с нарушением условий договора коммерческого найма, несет сам наниматель. Это не исключает возможности заключить соглашение с нанимателем, по которому граждане, постоянно с ним проживающие, обязуются нести солидарную ответственность перед наймодателем; последний должен быть уведомлен о состоявшемся соглашении.
Право нанимателя на вселение поднанимателей и временных жильцов (ст. 680, 685 ГК). Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия о норме общей площади на одного человека. Договор поднайма может заключаться на часть (изолированная комната) либо на все помещение. Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, однако не может превышать срока самого договора коммерческого найма.
В ГК нет требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в том числе устной. Поднаем жилого помещения является возмездным договором. Размер и сроки внесения платы за пользование предоставленным помещением определяются соглашением сторон.
Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением и должен освободить его по окончании срока действия договора поднайма. ГК не содержит каких-либо специальных норм об основаниях и последствиях расторжения договора поднайма жилого помещения, но они могут содержаться в конкретных договорах поднайма.
Правовое регулирование проживания временных жильцов в помещении, предоставленном по договору коммерческого найма, аналогично соответствующей регламентации, содержащейся в Жилищном кодексе. Прекращение договора коммерческого найма, в том числе досрочное, влечет безусловную обязанность временных жильцов покинуть жилое помещение.
Изменение договора коммерческого найма (ст. 686 ГК). В ГК предусматривается единственное основание изменения договора коммерческого найма: замена первоначального нанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно проживающим с нанимателем. Такая замена возможна по требованию нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и с согласия наймодателя. Нанимателем может стать любой гражданин из числа постоянно проживавших с нанимателем, если будет достигнуто соглашение между ними. В противном случае все постоянно проживающие становятся сонанимателями, а заключенный ранее договор продолжает действовать на тех же условиях.
Право нанимателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения (п. 2 ст. 678 ГК). Это право обусловлено получением согласия наймодателя; цель переустройства значения не имеет. Однако с учетом того, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права, для переустройства и реконструкции требуется и их согласие. Реконструкция жилого помещения означает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, объема и качества инженерно-технического обеспечения). Данное определение позволяет характеризовать работы по реконструкции как относящиеся в целом к ведению наймодателя, а не нанимателя; поэтому более правильно говорить о праве нанимателя не на реконструкцию, а на перепланировку жилого помещения.
Правовое регулирование переустройства и перепланировки, содержащееся в гл. 4 ЖК, может быть по аналогии распространено и на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма.
Помимо переустройства ГК допускает переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Понятие «переоборудования» в ГК не содержится, нет его и в Жилищном кодексе. Проведение переоборудования жилого дома требует согласия нанимателя, если в результате соответствующих работ существенно изменятся условия пользования жилым помещением. Под существенными изменениями следует понимать уменьшение площади предоставленного по договору помещения, количества комнат и т.д.
Право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК). Окончание срока договора коммерческого найма не является безусловным основанием для его расторжения. В целях защиты прав нанимателя как более слабой стороны договора ГК предусматривает его преимущественное право заключить договор на новый срок. Вместе с тем наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях.
На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается: 1) если наниматель не отказался от продления договора; 2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях. Для продления договора на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.
Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необоснованного отказа наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение п. 4 ст. 684 ГК, в соответствии с которым отказ от пролонгации договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение года сдавать это жилое помещение внаем. Невыполнение данной обязанности и сдача внаем жилого помещения другому лицу может повлечь за собой признание такого договора недействительным в судебном порядке по требованию первоначального нанимателя. Кроме того, наниматель вправе требовать возмещения убытков.
Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма в общем виде перечислены в ст. 678 ГК. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии. Обязанность использовать жилое помещение только для проживания не вполне согласуется с положениями ч. 2 ст. 17 ЖК, которая допускает использование жилого помещения и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.
Наниматель обязан своевременно вносить наймодателю плату за жилое помещение (плату за наем). Что касается платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги, то она вносится управляющей организации, если многоквартирный дом, в котором находится сданное в коммерческий наем жилое помещение, управляется такой организацией (ч. 4 ст. 155 ЖК). Договором может быть установлена обязанность нанимателя вносить соответствующие платежи наймодателю.
Права и обязанности нанимателя по договору краткосрочного найма жилого помещения. Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно реже. Как правило, по такому договору наниматель не вправе вселять новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением. Нанимателю запрещено вселять временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока такого договора он не вправе требовать заключения договора на новый срок. Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним.
Фактически наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также переустраивать его с согласия наймодателя. В обязанности нанимателя по такому договору входит обеспечение сохранности жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Ответственность нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма может носить административный либо гражданско-правовой характер. Особой формой ответственности является выселение виновных лиц в случаях, предусмотренных законом (ст. 687 ГК).
Расторжение договора найма жилого помещения (ст. 687, 688 ГК). Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.
Наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но ГК обязывает его предупредить наймодателя за 3 месяца.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований. Одно из таких оснований — невнесение нанимателем платы за жилое помещение. При этом для нанимателя долгосрочного договора коммерческого найма это последствие наступает в случае неполной либо несвоевременной платы за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок. С нанимателем по договору краткосрочного найма договор расторгается в случае невнесения платы более 2 раз по истечении срока платежа.
Другим основанием является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, однако его регламентация в отличие от договора социального найма имеет особенности. Расторжению договора в этом случае предшествует назначение судом срока (до года) для устранения повреждений. Если в течение назначенного судом срока допущенные нарушения не будут устранены, суд (по повторному обращению наймодателя) принимает решение расторгнуть договор найма. Гарантией защиты интересов нанимателя, который не смог восстановить помещение в первоначальном виде, служит право суда предоставить — по просьбе нанимателя — отсрочку исполнения указанного решения на срок не более года. Правила о предоставлении срока для восстановления разрушенного помещения, а также об отсрочке неприменимы к договорам краткосрочного найма.
В случае самовольного переустройства жилого помещения нанимателем договор коммерческого найма может быть расторгнут только при условии, если это привело к разрушению или порче жилого помещения.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма расторгается с нанимателем также в том случае, если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и интересы соседей.
При этом суд также может предоставить срок (до года) для устранения нарушений и отсрочку исполнения своего решения на этот же срок. Расторжение договора коммерческого найма по этому основанию допускается, в отличие от Жилищного кодекса, по иску только наймодателя, но не заинтересованных лиц (соседей и др.).
ГК предусматривает ряд случаев, когда требование о расторжении договора коммерческого найма в судебном порядке может быть заявлено и нанимателем, и наймодателем. К их числу относятся аварийность жилья, иная непригодность его для постоянного проживания. Последствием расторжения договора является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих с ним, без предоставления другой жилой площади.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector