0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор коммерческого найма жилого помещения жк рф

Основные законы Гражданского Кодекса РФ, регулирующие вопросы найма (аренды) жилых помещений

Глава 35. Наем жилого помещения

Статья 671. Договор найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1-3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Статья 680. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Читать еще:  Акт по залитию квартиры образец

Статья 682. Плата за жилое помещение

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Статья 685. Поднаем жилого помещения

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Читать еще:  Договор найма жилого помещения с правом выкупа

Такая страница не существует

Карта сайта

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите CTRL + ENTER

  • Войти через:

Мы подобрали для Вас интересные материалы

Как уменьшить платежи за коммунальные услуги?

Как выбрать земельный участок?

Что нужно знать о земельном налоге?

Можно ли купить квартиру у родственников с использованием средств материнского капитала?

В каких случаях кадастровый инженер может подать заявление в Росреестр?

Информация для кадастровых инженеров, индивидуальных предпринимателей, физических и юридических лиц, чья деятельность связана с владением и пользов.

Судебные споры риэлторов и клиентов: основные выводы из судебной практики

Названы самые грязные города России

Обзор наиболее значимых изменений в российском законодательстве в ноябре 2019

Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Комментарий к Ст. 60 ЖК РФ

1. Комментируемая статья посвящена понятию договора социального найма жилого помещения, сроку его действия, а также гарантиям его неизменности. Фактически через положения ЖК РФ о договоре социального найма жилого помещения реализуется положение ст. 40 (ч. 3) Конституции РФ о том, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

2. Договор социального найма жилого помещения заключается между двумя сторонами — гражданином-нанимателем и собственником предоставляемого жилого помещения, относящегося только к государственному или муниципальному жилищному фонду (подробнее о видах жилищных фондов см. комментарий к ст. 19 ЖК). Жилищный кодекс РФ не предполагает заключения договора социального найма жилого помещения в частном жилищном фонде как совокупности жилых помещений, находящихся в собственности граждан или юридических лиц. Исключение составляет случай, предусмотренный в ст. 64 ЖК (см. комментарий к ней).

От имени собственника соответствующего жилищного фонда может выступать действующий от его имени государственный орган или орган местного самоуправления либо управомоченное им лицо — наймодатель.

Передача жилого помещения нанимателю осуществляется на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения (см. комментарий к ст. 57 ЖК), что порождает обязанность наймодателя заключить с ним соответствующий договор социального найма жилого помещения. В силу этого основанием возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью выступает совокупность двух юридических фактов — принятие решения о предоставлении жилого помещения и заключение договора социального найма жилого помещения, который одновременно является и обязательственным правоотношением между нанимателем и наймодателем.

3. Как обязательственное правоотношение договор социального найма жилого помещения характеризуется рядом прав и обязанностей его сторон, которые предусмотрены в первую очередь именно в комментируемом Кодексе (см. комментарий к ст. ст. 65 и 67).

В числе полномочий гражданина — нанимателя жилого помещения по договору социального найма ЖК РФ называет полномочия по владению и пользованию занимаемой площадью. Вместе с тем наниматель социального жилья не лишен и отдельных правомочий распоряжения предоставленным жилым помещением, к числу которых могут быть отнесены, к примеру, право на замену и право на обмен жилой площади, направленные на ее отчуждение иным лицам при определенных условиях, установленных законом.

Полномочие гражданина — нанимателя жилой площади по распоряжению жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, существенно уже соответствующего правомочия гражданина-собственника, который может заключать в отношении принадлежащего ему жилья любые гражданско-правовые сделки.

Цель договора социального найма жилого помещения заключается в использовании жилого помещения для проживания в нем граждан. Помимо проживания ЖК РФ разрешает использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности (врачебной, адвокатской и т.п.) или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК).

Жилое помещение по договору социального найма, как это следует из ЖК РФ, предоставляется за плату, которая состоит из платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также платы за коммунальные услуги — платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение, отопление (см. комментарий к ст. 154 ЖК РФ).

Таким образом, договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно условий о предмете (т.е. жилом помещении) и нанимателе), возмездный, двусторонний, взаимный (каждая сторона договора имеет не только права, но и обязанности).

Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

4. Близким по содержанию договору социального найма жилого помещения является договор найма жилого помещения (или договор коммерческого найма), урегулированный гл. 35 ГК РФ. По этому договору собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК).

Читать еще:  Договор дарения квартиры пример

Различия между указанными видами договоров сводятся к следующему. Как отмечалось выше, договор социального найма жилого помещения может заключаться только в отношении помещений, находящихся в государственном или муниципальном жилищном фонде, в то время как договор коммерческого найма может заключаться в отношении помещений, находящихся в частном жилищном фонде, а также в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Основанием заключения договора социального найма выступает решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, т.е. административный акт, а договор коммерческого найма заключается исключительно на основе волеизъявления сторон. Договор социального найма жилого помещения — бессрочный; по такому договору плата за пользование жилым помещением, предоставляемым по установленной норме, предусмотрена законодательством. В то же время договор коммерческого найма всегда носит срочный характер и заключается на срок от одного года до пяти лет; плата за пользование жилым помещением по этому договору определяется соглашением сторон, так же как и размер предоставляемого жилого помещения.

Споры по пользованию жилыми помещениями, вытекающие из договоров социального найма жилого помещения и найма (коммерческого найма), разрешаются в судебном порядке.

5. Жилищный кодекс РСФСР содержал норму о том, что к отношениям, вытекающим из договора найма жилого помещения (имелся в виду социальный наем), в определенных случаях подлежали применению также правила гражданского законодательства. Это касалось, например, норм о сделках, исковой давности и т.д. Сейчас в ЖК РФ такого упоминания нет, что, однако, не означает невозможности использования положений ГК РФ в этой части. Более того, именно положения ГК РФ используются при решении вопросов, связанных, например, с последствием предоставления жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда на основании незаконного решения органа местного самоуправления, поскольку ЖК РФ их не регламентирует.

6. Стабильность отношений по пользованию жилым помещением по договору социального найма — одна из важнейших гарантий реализации конституционного права граждан на жилище.

В числе условий такой стабильности не только бессрочность договора социального найма, предусмотренная ч. 2 комментируемой статьи, но и правило ч. 3 этой же статьи. Ее смысл состоит в том, что граждане, пользующиеся жилым помещением по договору социального найма, но переставшие, к примеру, быть малоимущими (по ЖК РФ это основное условие предоставления социального жилья), вправе продолжать пользоваться им и далее по договору социального найма.

Читайте про договор коммерческого найма квартиры, скачайте бланки и образцы соглашений на жилое помещение

Если граждане договариваются об аренде или найме жилой недвижимости — для защиты своих интересов им необходимо оформить договор найма. Это позволит минимизировать финансовые риски сторон, а также позволит существенно сэкономить время и нервы при возникновении спорных ситуаций.

Что это значит?

В законодательстве РФ не выделено такое понятие, как коммерческий найм. Вся процедура, описывающая использование жилой недвижимости на платной основе, регулируется ГК РФ. В главе 35 этого документа описано само понятие аренды, процедура оформления соглашения, а также оговорены права и обязанности участников сделки.

Сам договор коммерческого найма жилья также является основой правовой базы, так как в главе 35 ГК РФ нередко делаются ссылки на его условия.

Понятие и особенности

Согласно положениям статьи 671 ГК РФ, договор найма жилой недвижимости предполагает, что один из участников сделки, т. е. владелец недвижимости (наймодатель), берет на себя обязательства предоставить другой стороне (нанимателю) принадлежащий ему объект недвижимости на возмездной основе во временное владение и пользование.

Соглашение заключается между участниками сделки после того, как между ними будет достигнута договорённость по всем существенным условиям договора.

В отличие от социального найма, потенциальному нанимателю не потребуется проходить ряд бюрократических процедур, таких как постановка на учет лиц, нуждающихся в улучшении условий проживания, длительного ожидания, получение ордера на вселение в предоставленное жилье и др.

Соглашение о коммерческом найме может быть заключено во всех сферах, в том числе на государственном и муниципальном уровне.

Наиболее популярен найм жилья на платной основе в частном жилищном фонде. В этих случаях участниками сделки являются владелец жилого помещения и наниматель, в роли которого выступает физическое лицо.

Объект пользования

В качестве объекта договора найма может выступать:

  • Обособленное помещение, которое принадлежит жилому фонду. Это могут быть как дом или квартира, так и их часть. Размеры помещения роли не играют.
  • В многоквартирных домах объектами соглашения могут стать не только жилые и вспомогательные помещения, но и общедомовое имущество, которое находится за пределами или внутри жилья и обслуживающее более одной квартиры. В эту категорию могут быть включены опорные конструкции здания, электрические, водопроводные и отопительные сети, а также другое оборудование (согласно положениям пункта 2 статьи 673 и статьи 290 ГК РФ).

На эту недвижимость не распространяются установленные нормативы по площади помещений, их размер может быть определен только соглашением сторон.

Единственное требование, установленное законом – соответствие сдаваемого внаем жилья санитарным и техническим требованиям.

Содержание и форма

Договор найма может быть составлен только в письменной форме. Должны содержаться разделы:

  1. Персональные данные участников сделки. Если вместе с нанимателем будут проживать члены его семьи — сведения о них необходимо также указать в тексте соглашения.
  2. Подробная информация о сдаваемом объекте недвижимости, в том числе его технические характеристики и точный адрес.
  3. Сумма платежа, которую наниматель будет ежемесячно передавать владельцу квартиры, а также порядок расчетов между ними.
  4. Срок действия договора.

Внимание! Если этих данных в тексте соглашения не будет, то договор будет признан недействительным.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×