2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Дарение ипотечной квартиры

Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру?

Ни для кого не секрет, что в настоящее время наиболее реальный способ стать счастливым обладателем собственной недвижимости — это вступить в кредитные отношения с банком. При стечении определенных обстоятельств возникает необходимость по особому распорядиться ипотечным жильем — обменять, сдать, подарить и др. Далее будет рассмотрена ситуация, когда квартира в ипотеке — можно ли оформить дарственную на нее и что для этого нужно?

Суть ипотечного кредитования и права каждой из сторон

Каждая банковская структура имеет свои особенности относительно выдачи кредитов на жилье. Но, по сути, все они сходятся в одном: банк является полноправным владельцем квартиры, приобретенной в кредит, до тех пор, пока не будет полностью погашена сумма задолженности. При этом жилье служит залоговым обеспечением безопасности сделки.

Перечень прав, которыми наделяется заемщик в отношении собственности, каждый банк определяет самостоятельно. Чаще всего разрешение кредитора не требуется, чтобы прописаться в квартире самому и зарегистрировать там же членов своей семьи.

Также нередко сделки на передачу в безвозмездное пользование квартирой совершаются без ведома банка, и это не противоречит законодательству. А вот все то, что относится к сделкам по отчуждению имущества — купля-продажа, дарение, возмездная аренда — находится под неусыпным контролем у реального владельца недвижимости, то есть банка.

Ипотека и договор дарения

Составить дарственную на ипотечное жилье не составляет труда. Но сделать так, чтобы она приобрела юридическую силу — весьма проблематично. Это возможно только с разрешения банка. Самый простой вариант — выплатить оставшуюся часть долга. Именно с момента погашения ипотеки заемщик становится полноправным владельцем собственности, а значит, может распоряжаться ею по своему усмотрению — дарить, продавать, менять и т. д.

Но при всей простоте этого варианта есть одно, но очень большое «но» — людей, которые в состоянии погасить ипотечный долг за 10 или 20 лет вперед очень немного. А потому для абсолютного большинства случаев характерна необходимость дарения ипотечной недвижимости с обременением, то есть когда вся сумма долга за нее еще не уплачена.

Сложность данной ситуации заключается в том, что для кредитора смена собственника — это дополнительные и совсем ненужные риски. Но если вы все-таки хотите попытать удачу, то еще на стадии оформления ипотечного договора, настаивайте, чтобы среди ваших прав значилась возможность дарения квартиры в пользу третьих лиц с согласия кредитора. В этом случае есть вероятность, что банк пойдет вам на уступки и хотя бы рассмотрит возможность смены собственника.

Как получить согласие банка на составление дарственной на ипотечное жилье?

Перед тем как договор дарения квартиры в ипотеке будет признан банком действительным, он тщательно проверит платежеспособность возможного нового собственника жилья. Расчет материальных возможностей будет производиться по тому же принципу, что и при выдаче новых займов на жилье.

Сотрудники банка проанализируют, какая часть доходов будет оставаться у гражданина после ежемесячной уплаты ипотечных взносов. Кроме того, во внимание будет принято и то, сколько иждивенцев находится у него на содержании, насколько стабилен заработок и другие нюансы.

Помимо финансового благополучия сотрудники банка при принятии решения о смене собственника должны четко усмотреть желание третьего лица принять на себя бремя по выплате оставшейся суммы ипотечного долга.

Можно ли подарить ипотечную квартиру в обход банка?

Не секрет, что нечистые на руку граждане могут попытаться совершить сделку без согласия банковского учреждения. Даже если им каким-то образом удастся тайно оформить дарственную на квартиру в ипотеке и произвести ее отчуждение, банк обязательно примет ответные меры. Возможные варианты:

  1. Признание сделки недействительной через суд. При этом в подобных ситуациях закон всегда оказывается на стороне банка.
  2. Требование об исполнении ипотечных обязательств. Для его реализации банк даже может продать квартиру вне зависимости от того, кто на данный момент является ее владельцем.

Подытоживая все вышесказанное на тему, можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру, подчеркнем, что это довольно сложно, но в принципе при стечении определенных обстоятельств возможно. Главное, чтобы:

  • такая возможность была оговорена в ипотечном договоре;
  • новый заемщик был платежеспособен и согласен на все условия банка;
  • сам банк захотел рассмотреть этот вопрос.

Если, несмотря на все сложности, сделка по безвозмездной передаче жилья все-таки состоялась, самое время подумать о других сопутствующих вопросах, например, налогообложении. При заключении договора дарения не с близкими родственниками в 2020 году придется заплатить налог в размере 13% от стоимости жилья.

Из-за налога в 13% совсем не выгодно дарить ипотечную квартиру не родственникам, в этом случае гораздо выгоднее будет передать квартиру по договору купли-продажи, об особенностях такой сделки смотрите видео ниже.

Видео: Покупка и продажа ипотечной квартиры

Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру — как подарить родственнику

Жизнь всегда более изобретательна, чем люди. Поэтому она может создать ситуации, которые способны привести к сложностям с юридической стороны вопроса. Ярким примером тому является оформление дарственной на квартиру в ипотеке. Поскольку данный тип договора дарения является сделкой, касающейся недвижимости с обременением, для оформления юридически правильного документа потребуется помощь квалифицированного юриста и соблюдение некоторых условий.

Ипотечная квартира

Каждый человек, хоть раз оформляющий ипотеку, знает, что до полной выплаты стоимости всей квартиры юридически данная территория принадлежит банку и является залогом надежности и стабильности своевременных выплат. Единственное, что может сделать человек, покупавший ипотечную квартиру, это прописаться в ней самостоятельно и зарегистрировать на жилплощади членов семьи. А также жить в ней.

Остальные операции с данной недвижимостью, такие как договор дарения ипотечной квартиры, купля-продажа объекта и прочие сделки запрещены банком-кредитором. Поэтому осуществлять дарение без уведомления об этом банка и без получения его разрешения юридически невозможно.

Что будет, если оформить дарственную на квартиру в ипотеке без согласия банка

Оформление договора дарения ипотечной квартиры без согласия банка на проведение процедуры считается недействительным. Факт о несоблюдении соглашения с банком станет известен, поскольку возникнет необходимость переоформления регистрации жителей. И в такой ситуации будут два пути развития действия:

  • Банк подаст в суд и признает дарственную на ипотечную квартиру и последующие изменения недействительными. Причем суд всегда принимает сторону банка, поскольку ипотечные договоры составлялись с учетом всех нюансов и предыдущего опыта работы с клиентами.
  • Также банк может потребовать исполнения ипотечных обязательств в полной мере. То есть выплатить всю ипотеку в короткие сроки. В противном случае банк продает квартиру по своему усмотрению.

Пути, при которых можно оформить дарственную на ипотечную квартиру

С юридической точки зрения также существует два выхода для владельца квартиры, находящейся в ипотеке:

  • Самый относительно простой способ — выплатить заранее всю ипотеку, чтобы недвижимость уже находилась в полной собственности дарителя.
  • Если планы оформить дарственную на квартиру в ипотеке были еще до оформления ипотеки, тогда необходимо заранее известить банк и попросить их рассмотреть вопрос о включении возможности дарения в права покупателя квартиры. Далеко не всегда банк на это соглашается. Однако, в большинстве случаев данные вопросы рассматриваются.
  • Прямое обращение к банку о разрешении дарения. Здесь также имеется ряд сложностей, таких как проверка будущего владельца на предмет возможности осуществления стабильных выплат по ипотеке.
  • Также можно составить дарственную на квартиру в ипотеке, когда даритель будет продолжать выплачивать взносы, не передавая их новому владельцу. Последний до момента полной выплаты кредита будет являться участником по ренте. И выплата кредита перейдет в его обязанность только в случае смерти основного плательщика.
Читать еще:  Договор дарения части квартиры между близкими родственниками

Если банк соглашается на осуществление сделки, с его стороны последует долгая проверка платежеспособности будущего владельца. В критерии входят:

  • стабильность работы;
  • размер заработной платы, точнее сколько будет оставаться у одариваемого после уплаты ипотеки;
  • наличие иждивенцев и другие нюансы.

В случае приемлемости нового плательщика для банка одариваемый становится новым участником договора по ипотеке. Следует учитывать, что с недавнего времени существует закон, который облагает одариваемого пошлиной в виде 13%, если он не является близким родственником дарителя.

Для оформления договора дарения доли квартиры в ипотеке также потребуется согласие банка, поскольку ему принадлежит вся жилплощадь. Вопросы по выплатам также следует уточнять у банка-кредитора.

Несмотря на большое количество ограничений с финансовой стороны на осуществление действий с недвижимостью, многие владельцы ипотечных квартир задаются вопросом, можно ли оформить дарственную на такое жилье. Как показывает практика, лучшим решением будет подумать о совершении безвозмездной сделки заранее и уведомить об этом банк. Либо, если это желание возникло после оформления кредита, опять же попросить рассмотреть прошение на осуществление договора дарения доли квартиры в ипотеке или всей ипотечной квартиры.

Видео: Советы юриста по оформлению договора дарения на квартиру.

Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке?

Затратив небольшую сумму денег, человек приобретает возможность находиться в собственной квартире, выплачивая взятые взаймы средства на протяжении десятков лет. Механизм выдачи и погашения ипотечных займов отлажен и дает сбои только в случае невыполнения заемщиком своих долговых обязательств.

Однако предусмотреть все форс-мажорные ситуации, которые могут возникнуть в течение выполнения кредитных договоренностей. У владельца ипотечной недвижимости может появиться необходимость продать или подарить свою собственность, но наличие обременения на жилплощади не позволяет прибегнуть к таким вариантам. Но это не означает, что заключить договор дарения невозможно, при согласии кредитора процедура может быть выполнена.

Статус ипотечного жилья

Цены на недвижимость неуклонно поднимаются, а доходы большинства граждан, к сожалению, не дают им шанса на покупку собственной квартиры. Для преимущественной массы населения именно ипотечные программы являются единственным вариантом для приобретения собственных квадратных метров. О минусах такого вида кредитования можно говорить долго. Ипотека затягивает заемщика в долговую воронку на десятки лет, привязывая его к месту работы и не позволяя расслабиться до полного погашения займа. Но все отрицательные стороны перевешиваются радостью обладания жилплощадью, в которую вселиться можно сразу после покупки или после завершения долевого строительства.

Оформление ипотеки – это сложный многоступенчатый процесс. Будущий владелец должен соответствовать немалому количеству требований и походить по ряду условий кредитной организации, только тогда она согласится с ним сотрудничать и одолжить ему денежные средства на длительный срок.

Но проверка благонадежности клиента не дает стопроцентной гарантии о том, что в его жизни не наступят тяжелые времена, когда он не сможет оплачивать кредит. Банк не может позволить себе так рисковать, поэтому защищает себя дополнительными мерами. Выдавая ипотеку, кредитор берет в залог приобретаемое имущество. Таким образом, фактический владелец оказывается ограничен в своих правах и может распоряжаться имуществом только с согласия кредитного учреждения.

Права собственника

Приобретаемая недвижимость становится собственностью покупателя после того, как он:

  1. Заключил договор купли-продажи с продавцом.
  2. Передал оговоренную сумму денежных средств второй стороне.
  3. Зарегистрировал право собственности в Росреестре.

При оформлении ипотеки в эту процедуру вносятся некоторые коррективы. Договор заключается между тремя сторонами – продавцом, покупателем и кредитором. Деньги дает банк, поэтому накладывает на жилплощадь обременение, чтобы заемщик не смог распорядиться имуществом единолично.

Ипотечный заемщик после оформления жилья имеет право:

  1. Вселяться в помещение сам и заселять близких родственников, членов своей семьи.
  2. Зарегистрироваться в ней и прописать там родных.
  3. Делать косметический ремонт.
  4. Обустраивать помещение по личному усмотрению.

Ограничение прав собственника распространяется на проведение следующих процедур:

  1. Продажа недвижимости.
  2. Оформление дарственной.
  3. Регистрация в квартире лиц, не имеющих семейного родства с владельцем.
  4. Проведение перепланировки.
  5. Сдача помещения в длительную аренду.

Любое из указанных действий должно быть согласовано с кредитором и может быть проведено только при его одобрении.

Правовые основы

Она регулируется рядом законодательных актов. Если говорить более предметно о кредитовании под залог, то этот аспект регламентируется Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принятом 16 июля 1998 года.

ФЗ №102 устанавливает основания, которые предваряют процедуру заключения договора ипотечного кредитования, и регулирует права и обязанности сторон соглашения. В нем прописывается, каким образом пр

оводится процедура регистрации залогового имущества, и на каких основаниях она может быть прекращена одной или второй стороной. Сторонами взаимодействия являются:

  • залогодатель, собственник приобретенной недвижимости;
  • залогодержатель, прокредитовавший покупку жилплощади.

На основании правовых норм ФЗ №102 составляется договор ипотечного займа и закладная. Этот нормативный акт составлен с учетом интереса обеих сторон взаимоотношений. В него ежегодно вносятся поправки и изменения, призванные скорректировать недочеты, которые были выявлены уже в процессе применения законодательных норм.

Получение согласия банка

Оформлять дарственную на другого человека может любой собственник. Владея имуществом единолично, он не должен спрашивать у кого-то разрешения и имеет право распоряжаться им по своему усмотрению. Но ипотечная жилплощадь не может быть отчуждена по дарственной, если кредитор не дал на это своего согласия. Поэтому при возникновении необходимости подарить квартиру другому человеку надо, прежде всего, обсудить этот вопрос с залогодержателем.

Дарственная на квартиру в ипотеке предполагает переход прав собственности от дарителя к одариваемому. Вместе с правами ему передаются и обязанности. При дарении ипотечной жилплощади необходимость погашения ежемесячных взносов по кредиту переходит к новому собственнику. Фактически банк должен оценить нового заемщика, и если он ему подойдет по всем требованиям и условиям, то вопрос может быть решен положительно.

Читать еще:  Выписка ребенка из квартиры бабушки

Одариваемый должен иметь стабильный доход, который позволит вносить регулярные платежи по ипотеке. К тому же важен его возраст, трудоспособность и хорошая кредитная история. Согласие банка можно получить в том случае, если он посчитает для себя проведение такой процедуры выгодной.

Кому можно подарить?

Прежде чем продумывать процедуру дарения, следует кое-что сделать, а именно: изучить условия заключенного с банком договора. Некоторые кредитные учреждения прописывают пункт о запрете дарения ипотечной недвижимости. Если он присутствует в закладной, то рассчитывать на согласие кредитора не стоит. При отсутствии такого запрета следует соблюсти еще несколько обязательных условий:

  1. Одаряемый должен быть оповещен о статусе жилого помещения.
  2. Получатель недвижимости готов выполнять все обязательства по займу.
  3. Кредитор имеет интерес в подписании дарственной. Чаще всего банки неохотно идут на такие шаги, но если собственник не имеет более финансовой возможности оплачивать заём, то кредитору будет выгодно переложить ответственность на другого человека и получить свои денежные средства вместе с процентами назад.

Наиболее просто оформить дарственную на созаемщика. Таковым зачастую выступает супруг(а) заемщика, если ипотека оформлена в браке. А вот подарить невыплаченную полностью ипотечную жилплощадь несовершеннолетним не получится. Дети не несут материальной ответственности, а потому не могут быть преемниками залогового имущества.

При наличии запрета на дарение произвести данную процедуру можно будет только после того, как обременение снимется с квартиры, после погашения долговых обязательств в полном объеме.

Заключение договора дарения

После улаживания предварительных нюансов и получения от банка согласия на проведение процедуры собственник помещения должен заключить договор дарения. Для этого:

  1. Пишется заявление в банковскую организацию.
  2. Получается письменное согласие от банка.
  3. Кредитор проверяет платежеспособность и надежность одариваемого.

И только после этого заключается дарственная. Этот документ не имеет специального унифицированного бланка, но требует соблюдения определенных норм. Он составляется как стандартное соглашение, но учитывает дополнительные условия перехода обязанностей по оплате ипотеки.

Договор дарения имеет три стороны взаимоотношений – даритель, одариваемый и кредитор. После его подписания заключается новый договор о кредитовании и закладная, уже на имя нового владельца.

Условия договора

Договор дарения составляется в трех экземплярах и содержит в себе следующие обязательные пункты:

  1. Место и дату составления.
  2. Наименование документа.
  3. Данные сторон участия – паспортные сведения о дарителе и одариваемом, а также юридические реквизиты банковского учреждения.
  4. Согласие кредитора на проведение процедуры.
  5. Подробное описание даримого объекта – адрес, квадратура, иные технические характеристики.
  6. Уточнение о том, что имущество передается безвозвратно и безвозмездно.
  7. Отдельными пунктами прописываются права сторон и их обязанности.
  8. Заверения одариваемого в том, что он проинформирован о статусе недвижимости и готов взять на себя обязательства.
  9. Информация о переходе права владения к другому собственнику.
  10. Адреса сторон.
  11. Подписи участников соглашения.
  12. Дата заключения договора дарения.

После того как три стороны проставляют свои подписи, документ вступает в силу и наступает следующий этап оформления – регистрация права собственности.

Регистрация права собственности

Уладив все вопросы с кредитной организацией, необходимо обратиться в Росреестр для регистрации прав собственности на ипотечную недвижимость. Для этого собирается новый обязательный пакет документов, который состоит из:

  1. Удостоверений личности обеих сторон сделки.
  2. Заявки на регистрацию.
  3. Правоустанавливающих бумаг на имущество.
  4. Техпаспорта помещения.
  5. Выписки из домовой книжки.
  6. При наличии у дарителя супруги(а) заверенного у нотариуса согласия на дарение собственности.

Кроме вышеперечисленного, придется оплатить государственную пошлину за переоформление имущества по договору дарения.

Сроки

Вся процедура дарения производится в строго установленные сроки, следить за этим будет кредитная организация, поэтому затягивать с подачей документации не стоит. Банковское учреждение рассматривает свою часть документации как минимум три рабочих дня, а как максимум пять. В Росреестре процесс переоформления права собственности также займет не больше пяти рабочих дней. Если говорить о продолжительности процедуры от начала до конца, то она занимает около четырех недель времени.

Особенности дарения доли

При оформлении ипотеки сразу на нескольких созаемщиков, каждый из них имеет свою долю в квартире. Дарственную можно написать и на свою часть имущества, но при заключении этого договора необходимо учесть некоторые особенности данного процесса. Вся процедура производится стандартным путем, но для ее проведения потребуется заверение в нотариальной конторе.

Можно ли подарить квартиру если она в ипотеке? Нюансы распоряжения залоговым имуществом

Банки дают ипотечные кредиты под большие проценты.

Структура платежей такова, что заёмщик половину срока выплачивает в основном проценты по ипотеке.

И всё же люди, нуждающиеся в жилье, но не имеющие средств на его приобретение, соглашаются принять на себя такое долгосрочное обязательство.

Причиной является неоспоримое преимущество данного вида кредитования: жить в собственной обустроенной квартире человек может уже сейчас, не дожидаясь, когда накопит сумму, достаточную для её приобретения.

Отношения между банком и заёмщиками регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), а также Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке по Российскому законодательству?

Из всех вариантов дарение является безвозмездным, то есть не порождающим выгоду для дарителя.

Действия хозяина жилой собственности по передаче имущества, вместе с тем, имеют юридические последствия не только и не столько для дарителя-заёмщика, сколько для кредитной организации, распорядившейся денежными средствами в расчёте на получение выгоды.

Статья 37 Федерального закона «Об ипотеке ( залоге недвижимости )». Отчуждение заложенного имущества.

  1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
  2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
  3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Итак, определим реальную возможность написать дарственную на ипотечную квартиру.

Смотрим закон и договор

Купленная в ипотеку квартира оказывается заложенной банку, предоставившему денежные средства.

Залог квартиры служит гарантией исполнения покупателем обязательств по выплате полученной денежной суммы (основной долг) и процентов.

В случае невнесения платежей, кредитор вправе продать жильё.

На вырученные деньги гасится кредит, проценты и неустойка за просрочку платежей.

Заёмщику достаётся оставшаяся от погашения задолженности сумма.

Читать еще:  Выселение из муниципальной квартиры

Данные условия детально прописываются в договоре об ипотеке, заключаемом заёмщиком-покупателем жилья и банком-заимодавцем.

Таким образом, банк не теряет возможность вернуть свои денежные вложения, но финансовая выгода, на которую рассчитан кредит, будет для него безвозвратно упущена.

Залог квартиры также может быть удостоверен закладной.

Законом об ипотеке закладная причислена к ценным бумагам, и её назначение как ценной бумаги заключается в возможности уступки банком другой кредитной или иной организации прав требования по ипотеке, а именно:

  • оплаты ежемесячных взносов;
  • принудительной продажи квартиры в случае образования задолженности.

Статья 29 Федерального закона «Об ипотеке ( залоге недвижимости )», N 102-Ф. Пользование залогодателем заложенным имуществом

    Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.

Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

  • Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
  • Передача имущества иному лицу, в том числе – дарственная на квартиру, возможна лишь с согласия кредитной организации.

    Собственник квартиры несколько ограничен в праве распоряжения ей.

    Здесь, однако, необходимо упомянуть, что собственник может сдавать квартиру в наём – и согласие банка при этом не требуется.

    Практика показывает, что осуществление права на дарение купленного в ипотеку имущества, возможна в двух случаях:

    1. Распоряжение недвижимостью предусмотрено кредитным договором.
    2. По заявлению покупателя банк может пойти ему на встречу и дополнить договор соответствующим условием.

    Уже на этапе заключения ипотечного договора покупатель вправе добиваться включения пункта, разрешающего дарение квартиры с согласия кредитора.

    Как подарить?

    Договор дарения составляется в письменной форме, заверять у нотариуса его необязательно. Важно, чтобы он был составлен юридически грамотно и зарегистрирован в государственном реестре.

    Сделка по дарению не имеет ограничений по возрасту одаряемого — подарить квартиру можно и несовершеннолетнему лицу.

    Если ребёнок не достиг возраста четырнадцати лет, подписать договор дарения от его имени имеют право родители, опекуны и иные законные представители (статья 28 ГК РФ).

    Несовершеннолетний ребёнок, достигший четырнадцатилетнего возраста, вправе самостоятельно подписать договор (статья 26 ГК РФ).

    Для составления договора дарения необходимы такие бумаги:

    1. Документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого.
    2. Документы, подтверждающие собственность дарителя на квартиру – свидетельство о праве собственности, кредитный договор.
    3. Технический или кадастровый паспорт, содержащие точное наименование и основные характеристики объекта.

    Получаем согласие банка

    Во внимание принимаются совокупный ежемесячный доход одаряемого лица, членов его семьи, количество иждивенцев, размер необходимых ежемесячных трат, стабильность заработка и другие нюансы.

    Одаряемый должен чётко осознавать, что он становится заёмщиком по долгосрочному кредиту. По этим и другим причинам кредитная организация может поставить под сомнение, в частности, сделку по дарению квартиры несовершеннолетнему лицу.

    В то же время закон не связывает с согласием кредитора передачу недвижимого имущества по наследству. Будь то ребёнок или совершеннолетний человек – в момент открытия наследства банк оказывается перед фактом правопреемства всех прав на квартиру и обязательств по ипотечному кредиту.

    Если подарили без согласия

    Необходимо помнить, что все сделки по передаче недвижимого имущества обязательно должны быть зарегистрированы в государственном реестре (статья 164 ГК РФ).

    Статья 164 ГК РФ. Государственная регистрация сделок

    1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
    2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

    Незарегистрированная сделка в силу закона считается недействительной(статья 168 ГК РФ).

    Регистрации сделок проводится Федеральной кадастровой палатой Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

    Статья 168ГК РФ. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

    1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
    2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    Подробнее об оспаривании сделок дарения квартиры читайте здесь, а в этой статье рассказано об отмене дарственной.

    В государственном реестре содержится вся информация о правах на объект жилой собственности, приобретённой в ипотеку, а также её источники – копии договора купли-продажи, договора кредитования и закладной.

    Переход права собственности на заложенное имущество подвергается тщательной проверке, и скорее всего кадастровая палата откажет в регистрации договора дарения и выдаче свидетельства о собственности на следующего хозяина, если договор не удостоверен кредитной организацией.

    Если же по каким-то причинам документы пройдут государственную регистрацию, то по инициативе банка сделка по дарению может быть признана судом недействительной.

    Кроме того, закон позволяет кредитной организации потребовать досрочного возврата основного долга и процентов, как от прежнего, так и от нового владельца квартиры, при условии, что последний знал о том, что приобретает квартиру, которая находится в ипотеке.

    В случае не возврата долга она может быть продана в принудительном порядке.

    Ухудшение финансового состояния заёмщика приведёт лишь к возврату банком основного долга, а доход от суммы процентов в расчёте на весь срок кредитования будет упущен.

    В данных обстоятельствах такая форма передачи имущества как договор дарения является приемлемой не только для заёмщика, но и для банка.

    Оценив доходы одаряемого в сравнении финансовыми возможностями дарителя (наступление пенсионного возраста, увеличение количества иждивенцев и прочее) банк может одобрить сделку по дарению.

    По закону об ипотеке норма о реализации недвижимого имущества носит рекомендательный характер, что означает применение её на усмотрение банка и покупателя.

    Особенность жилой собственности заключается в том, что, не смотря на наличие конкретных правообладателей, невозможно определить порядок пользования квартирой на весь срок ипотечного кредита.

    Такой способ передачи прав на жильё как договор дарения предоставляет кредитной организации право на осмысленный выбор клиента, а заёмщику – возможность обозначить будущих законных хозяев квартиры и разделить с ними груз долгосрочного обязательства.

    Возможность подарить долю в квартире находящейся в ипотеке, законом четко не прописана. Но, исходя из всех нюансов оформления, подобная процедура очень сложная и такая сделка маловероятна.

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector