0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Бизнес квартиры посуточно с чего начать

Как сделать бизнес на посуточной аренде квартир

p, blockquote 1,0,0,0,0 —>

Бизнес на аренде квартир посуточно

В категорию «бизнеса с нуля» можно смело отнести деятельность по сдаче посуточно квартир в аренду. При этом вы можете не владеть квартирами, но также зарабатывать на краткосрочной аренде. Все, что для этого нужно – найти жилье, владельцы которого готовы предоставить его на условиях субаренды. Субаренда – это форма договора, при которой право на сдачу квартиры в аренду как бы переуступается.

p, blockquote 2,0,0,0,0 —>

Подобный бизнес может показаться понятным и легко организуемым. Но не все так гладко и спокойно. Квартир посуточно сдается много, однако не все из них приносят нормальные деньги, а некоторые и вовсе не оправдывают вложенные в них средства.

Хорошо, если в собственности уже есть пара – тройка квартир. Пусть и однокомнатных (самых ходовых на рынке), тогда доходность будет выше. Если же такой собственности нет, придется арендовать жилье на длительный срок и уже его сдавать в посуточную или почасовую аренду.

p, blockquote 4,0,0,0,0 —>

Вся сложность в организации дела сводится к поиску подходящего жилья. Многие владельцы, услышав слово «посуточная аренда», сразу ассоциируют это с пьянством, проституцией и прочими негативными вещами. И никакими уговорами их мнение не поменяешь. Хотя фактически, такие квартиры в последующем ремонте нуждаются крайне редко, в отличие от квартир в долгосрочной аренде.

p, blockquote 5,0,0,0,0 —>

Субарендаторам не выгодно держать жилье в плохом состоянии, потому что у них просто не будет клиентов. После каждого заселения квартира тщательно убирается. Чего не скажешь про долгосрочную аренду: арендаторам (а среди них немало молодежи) в 90% случаев за состоянием квартиры не следят. А гуляют и пьют в таких квартирах не меньше.

p, blockquote 6,0,0,0,0 —>

«Чтобы заключить договор субаренды на понравившуюся квартиру, приходится немного приврать хозяевам. Я говорю, что у меня есть договоры с некоторыми фирмами на заселение людей, которые приезжают в командировку. И в этом случае жильцы будут часто меняться. Если вы согласны на такие условия, то я буду платить вам за аренду немного больше. Хозяева жилья первое время волнуются, но, когда видят, что с их квартирой все в порядке, успокаиваются. И мнение соседей и председателей ТСЖ им уже безразлично», – говорит пользователь «Rasklad» на форуме nasutki.borda.ru.

p, blockquote 7,0,1,0,0 —>

Лучше всего искать квартиры ближе к центру города. Здесь найти клиентов гораздо проще. И затраты на рекламу намного меньше. Также стоит арендовать квартиры как можно ближе друг к другу – это позволит уменьшить транспортные расходы. Если же одна квартира находится в 15 км от другой, то транспортные расходы будут гораздо больше.

Легализация деятельности

Особенность бизнеса на посуточной аренде квартир в том, что он сложно контролируется государством. А потому немалая часть бизнесменов работает без регистрации предпринимательской деятельности и не платит налоги. В некоторых случаях это оправдано, особенно когда речь идет об 1 – 3-х сдаваемых квартирах и доход от деятельности не такой большой, чтобы появился смысл легализовать бизнес.

p, blockquote 9,0,0,0,0 —>

С ростом оборота организации, когда в распоряжении организатора уже не одна и не две квартиры, а минимум 5 – 6, лучше зарегистрировать ИП или ООО. С оформлением бизнеса будет проще находить новые квартиры (владельцы жилья доверяют организациям больше, чем обычным физическим лицам). Станет спокойней работать, так как штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность никто не отменял. Завистники всегда найдутся, в том числе и в лице председателей ТСЖ, которые могут сообщить об этом в милицию или прокуратуру. И на этот случай у вас всегда будут документы. Все будет в рамках закона..

p, blockquote 11,0,0,0,0 —>

Регистрируют такой бизнес чаще всего как обычное индивидуальное предпринимательство. Для оформления бизнеса в налоговой инспекции нужно предъявить заявление, ксерокопию паспорта и ИНН, квитанцию об уплате государственной пошлины. В заявлении на регистрацию следует указать коды ОКВЭД: 55.23.5 «Деятельность прочих мест для временного проживания» и 70.20.1 «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества» (можно указать несколько кодов). Уже через 5 рабочих дней после подачи документов можно получить свидетельство о регистрации ИП. И вы законный представитель бизнеса.

p, blockquote 12,0,0,0,0 —>

Отдельно стоит упомянуть про выбор системы налогообложения. Для такой деятельности подходят все три известных спецрежима: патент (патентная система налогообложения), ЕНВД (вмененка) и УСН (упрощенка). Самый выгодный вариант – патент. Вы уплачиваете фиксированную плату (около 10 тыс. р.) и целый год работаете спокойно. Вам не нужно предоставлять отчеты, вести бухгалтерию и пр. Но патентная система принята не во всех регионах, а значит, придется выбирать между ЕНВД (можно применять до 500 кв. м.) или УСН. Данные спецрежимы также выгодны (хотя обходятся несколько дороже), но придется вести бухгалтерию и сдавать отчетность по графику.

p, blockquote 13,0,0,0,0 —>

Стоит учитывать и тот момент, что, оформив бизнес, придется уплачивать подоходный налог за владельцев квартир, а это 13% от стоимости аренды. Чтобы не обидеть себя, этот вопрос следует обговорить с владельцами жилья еще на этапе заключения договора субаренды. Эти самые 13% по праву должны вычитаться из стоимости аренды квартиры.

Читать еще:  Договор о сдаче квартиры образец

Найм сотрудников

Если мы говорим о построении бизнеса, а не о работе «ради работы», то следует решить вопрос с наемными работниками. Если в вашем распоряжении 2 – 3 квартиры, то еще как-то можно управиться в одиночку. А если вы работаете с 5-ю и более квартирами, одному уже никак не управиться.

p, blockquote 15,1,0,0,0 —>

Представьте картину: вы нашли клиента, едете показывать ему квартиру. Пока вы договариваетесь, вам идет звонок от второго клиента – вы отвлекаетесь на разговор. В это время третий клиент съезжает с квартиры, на которую уже есть другой клиент, и вам необходимо срочно навести порядок в квартире и т. д. и т. п. И таких мелких суетных дел может быть с десяток – другой в день. Голова будет идти кругом, что скажется на качестве работы и количестве клиентов. Поэтому с ростом количества заказов следует подумать о найме горничной для уборки квартир и менеджера по работе с клиентами. Уборщице можно платить только процент от сделанной работы, не оформляя её в штат (чтобы не платить страховые отчисления). Менеджеру – оклад и небольшой процент для мотивации. Пусть он занимается работой с клиентами, отвечает на звонки, проводит встречи, проверяет состояние квартир после гостей и др.

p, blockquote 16,0,0,0,0 —>

У вас в таком случае появляется много времени, которое можно потратить на поиск новых квартир, на решение бухгалтерских и юридических вопросов, на рекламу услуг, на контроль работы персонала. Появится время и на личную жизнь, а дело будет приносить удовольствие.

p, blockquote 17,0,0,0,0 —>

Как рекламировать услугу

Поиск клиентов – одна из первых задач, на решение которой следует пустить все силы. Не будет клиентов – не будет доходов, а обязательства по выплате аренды никуда не денутся. В создании клиентской базы помогут следующие варианты:

p, blockquote 18,0,0,0,0 —>

  • Размещение объявлений в газетах. Старый и проверенный способ, хотя с приходом интернета он становится все менее актуальным. Но это еще не означает, что от СМИ стоит отказываться совсем. Очень многие командировочные по приезде в незнакомый город покупают газеты и находят квартиры именно там.
  • Расклейка листовок в местах, популярных для туристов и приезжих. Это выходы из метро, автобусные и трамвайные остановки, авто и ж/д вокзалы, центральные улицы города.
  • Размещение информации на досках объявлений в интернете: авито, сландо, городские порталы и пр. Не забывайте про составление грамотного описания, с обилием качественных фотографий.
  • Пробуйте уникальные способы рекламы, вроде написания объявлений на асфальте. Все, что нужно – трафарет и баллончик с краской.
  • Можно договориться о сотрудничестве с местными таксистами, так как нередко приезжие нанимают такси в аэропорту и просят водителя подсказать, где можно снять недорогое жилье.

Подводные камни в «посуточном» бизнесе

Поиск квартиры, легализация бизнеса и урегулирование вопросов с жильцами – далеко не все проблемы, которые ждут предпринимателя в этой сфере. Одна из главных проблем – отсутствие клиентов. Чтобы бизнес приносил доход, каждая квартира должна заполняться минимум на 70%. То есть, из 30 дней – 21 день в аренде.

Спрос на жилье может быть низким не только по причине высокой конкуренции, но и просто в виду сезонного спада. Летом в центральной части России спрос на посуточную аренду жилья резко падает. Люди уезжают на отдых, становится меньше командировочных. По этой причине не стоит открывать бизнес к летнему сезону. Некоторые опытные в этом бизнесе предприниматели в межсезонье отказываются от части арендуемого жилья, чтобы уменьшить постоянные расходы.

p, blockquote 20,0,0,0,0 —>

В то же время для курортных городов (Сочи, Геленджик, Анапа и др.) лето как раз самый сезон. А осенью и зимой такой бизнес простаивает.

p, blockquote 21,0,0,0,0 —>

Отдельно стоит упомянуть про ипотеку и покупку квартир в кредит. На форумах можно прочитать идеи такого содержания: «можете купить несколько квартир в ипотеку и сдавать их в посуточную аренду. Это лучше, чем платить арендодателю». Идея выглядит заманчиво, но не осуществима по ряду причин:

p, blockquote 22,0,0,0,0 —>

  1. Чтобы получить ипотеку даже на одну квартиру, придется сильно понравиться банку. Он потребуют с вас справку о доходах, посмотрит кредитную историю, попросит найти поручителей и пр. Ваш официальный доход не достигает 30 – 50 тыс. р. в месяц и банк вам отказывает. Если вы желаете оформить две квартиры, то вам уже потребуется доход в 80 тыс. р. А если у вас такой доход, тогда зачем вам нужны ипотека и посуточная аренда.
  2. С точки зрения инвестиций, такой вариант выглядит крайне не выгодным. Окупаемость вложений составит порядка 8-10 лет, что немыслимо для нормального, рабочего бизнеса.

Сколько можно заработать. Краткий бизнес-план

Долгосрочная аренда однокомнатной квартиры в Москве будет стоить 25 – 30 тыс. р. в месяц. Сюда следует учитывать затраты на уборку, рекламу и амортизацию (замена поломанной техники и мебели) – около 5 тыс. р. на квартиру в месяц. Сдать посуточно такие квартиры можно в среднем за 2 – 2,5 тыс. р.

Читать еще:  Договор найма жилого помещения бланк скачать бесплатно

p, blockquote 23,0,0,1,0 —>

p, blockquote 25,0,0,0,0 —>

Ориентировочно картина в сезон должна выглядеть следующим образом:

p, blockquote 26,0,0,0,0 —>

p, blockquote 27,0,0,0,0 —>

Прибыль от сдачи шести квартир будет около 120 000 р. в месяц.

p, blockquote 28,0,0,0,0 —>

Чтобы определить окупаемость вложений, следует учитывать первоначальные инвестиции в бизнес. Каждую квартиру потребуется довести до необходимого комфорта – сделать ремонт, закупить мебель и технику. На каждую квартиру следует заложить минимум 100 000 р. Поэтому шесть квартир потребуют вложений в 600 000 р.

p, blockquote 29,0,0,0,0 —>

Отсюда окупаемость вложений по расчетам, приведенным выше, составит от 6 месяцев. Но необходимо учитывать и тот факт, что в первые месяцы клиентов будет немного. Потребуется проработать не один месяц, прежде чем наработается постоянная клиентская база и начнет работать «сарафанное радио». Поэтому период окупаемости вложений можно смело умножать на два.

p, blockquote 30,0,0,0,0 —> p, blockquote 31,0,0,0,1 —>

Бизнес на посуточной аренде квартир

Сколько можно заработать на посуточной аренде квартир

Главное, конечно, доход.

— Допустим, в Москве, в районе Садового кольца, скромную однушку можно сдать надолго за 45 тыс. руб. в месяц, — рассказывает владелец нескольких столичных квартир Павел. — А при посуточной ставке 2500 рублей с учетом простоя и расходов на уборку и стирку выйдет в среднем 60 тысяч в месяц. То есть в Москве посутка получается где-то на 30 — 35% доходнее, чем долгосрочная сдача. А узнал я недавно, что делается во Владивостоке, — просто ахнешь! В районах, сравнимых со столичным Садовым кольцом (это окрестности порта и железнодорожного вокзала, Спортивная гавань), приличные однушки, которые в долгосрочной аренде сдаются максимум за 25 тыс. в месяц, уходят за 3 тысячи в сутки, причем со свистом! Я глянул календарь заселения одной такой квартиры (международный туристический портал airbnb.com дает такую возможность) — месяц едва начался, а уже весь забронирован! Это минимум 80 тысяч получается за месяц. Вот и считайте выгоду: по сравнению с посуточной арендой квартир — более 200 процентов сверху! Квартиры поскромнее, те, что сдаются за 15 тыс. в месяц, в сутки уходят по 1700 — 2000 руб. Прибыль примерно такая же.

Риски в посуточной аренде квартир

— Ну-ну! Сдам я свою квартиру посуточно — мне ее обнесут, одни обои оставят или так уделают, что на клининговой компании разоришься, — хмурился коллега Андрей, когда я посоветовал ему попробовать себя в новомодном бизнесе.

На первый взгляд беспокойство оправдано. Но на практике все не так страшно. Я и сам в этом убедился. Еще во время футбольного мундиаля подбил соседа сдавать квартиру болельщикам — через портал airbnb. А там есть система отзывов: гости пишут про квартиру и выставляют оценки-звезды — от 1 до 5, а хозяева режут правду-матку о гостях: напишут, что грязнуля — другие хозяева поостерегутся его селить, и придется человеку идти в гостиницу, а цены там в несколько раз выше, чем в квартирах. Мы с соседом только удивлялись, в каком чистом состоянии оставляли квартиру фанаты — бразильцы, аргентинцы, мексиканцы, немцы, ну и наши не сплоховали.

Еще один метод воздействия на гостей — залог, который в случае порчи имущества не возвращается. Тоже действует. Но снижает посещаемость. Многих добропорядочных туристов такое недоверие обижает.

Есть еще так называемые черные списки, куда вносят паспортные данные и телефоны недобросовестных постояльцев, но, на мой взгляд, эта мера, хоть и помогает выпустить хозяину пар, практической пользы не принесет. Списков десятки, их составляет любой желающий в соцсетях и мобильных группах, и отследить, засветился ли твой постоялец в одной из них, просто нереально.

А если говорить не о порче, а о естественном износе квартиры, то и тут посутка выигрывает.

— Когда сдаешь надолго, квартиранты тебя видеть не хотят, не сообщают о мелких неполадках, о кранах, проводке, плиту не моют, на ней через год слой жира в сантиметр, — рассказывает сосед, перешедший с моей подачи на посутку. — А в краткосрочной аренде ты как минимум раз в неделю должен все посмотреть, чтобы ничего не капало, не искрило, ту же плиту раз-два помыла жена, а то гости плохой отзыв напишут.

А разве это не запретили?

Пять шагов к посуточным доходам с квартиры

У вас есть квартира и вы решили сдавать ее краткосрочно — что нужно делать?

1. Прежде всего определить, подходящий ли у вас район. Посмотрите на сайтах, сдают ли здесь жилье и почем. Это вовсе не обязательно должен быть центр. Вокзалы, выставочные комплексы, университеты, бизнес-центры, предприятия, крупные рынки, больницы — вот точки притяжения потенциальных гостей.

2. Привести квартиру в порядок. Болевая точка — санузел: он должен сверкать. На полочках разложите гели, шампуни. Жидкое мыло предпочтительнее кускового: гигиеничнее и экономнее — разоритесь на выброшенных обмылках. Не забудьте о ватных дисках и палочках — дамы вам скажут спасибо.

Постель — это вторая болевая точка. На одном из форумов посуточников увидел вопрос: «Коллеги! Чем прикрыть вылезшие из матраса пружины?» Ничем — купить новый хороший матрас. Удобна постель или нет — гости к этому относятся очень трепетно.

Читать еще:  Где найти план квартиры

3. Сделайте хорошие фото. Посмотрите сайты краткосрочной аренды: там загляденье, а не квартиры. Искусство презентации в этом сегменте на голову превосходит фото гостиничных номеров. Так что соответствуйте. Никакой разбросанной по стульям одежды, валяющихся сумок. Все, что в кадре, должно говорить об уюте и вызывать желание поскорее забронировать ваше жилье. Аккуратно свернутые полотенца, цветы, чай, бокалы — все это хорошо смотрится на снимках. Есть даже специализация среди фотографов — съемка для посуточной аренды. От 2 до 5 тысяч рублей. Да, и не ограничивайтесь одними лишь фото квартир. А вид из окна? Он тоже очень важен. И окрестности — где можно погулять: набережные, интересные здания, детские площадки.

4. Продумайте текст объявления. Укажите, что находится рядом: вокзал, аэропорт, остановки общественного транспорта, станции метро, банки, культурные достопримечательности. И, конечно, кафе и рестораны — посоветуйте гостям, где можно отведать местных деликатесов или просто вкусно и недорого перекусить.

5. Зарегистрируйтесь в качестве самозанятого — всего 4% от прибыли, которую сами укажете. А спокойствия будет — на все сто.

Личный опыт: как сдать квартиру в аренду и заработать на новую

Кажется, будто сдавать квартиру в аренду сложно и рискованно, поэтому немногие решаются начать свой бизнес. Однако Анна не побоялась и открыла дело всей своей жизни. Мы узнали, с чего она начинала, и попросили поделиться опытом. В посте есть даже смета с товарами из ИКЕА — листайте до конца.

Как начать сдавать квартиру?

Эта идея у меня возникла еще давно: хотелось проводить больше времени с ребенком и меньше в офисе. Было страшно взять квартиру в субаренду и уйти в минус. Как ни странно, помог случай и сокращение: когда меня уволили, я уехала на Украину к бабушке и впервые решилась сдать квартиру посуточно.

В это же время в Донецкой области началась война, и в город приехали беженцы. Моя мама работает администратором в гостинице и видела, как люди соглашались ночевать прямо в лобби на диванчике: мест не было.

Так мы стали брать людей к себе: у нас было две свободные квартиры. Сдавали койко-места за копейки по сто рублей, лишь бы помочь людям. Стирали, гладили и убирались тоже сами.

Бизнес на посуточной аренде. О чем молчат инфоцыгане

О чем не говорят инфоцыгане типа Мрочковского?

1. Они не говорят как делается этот бизнес. Где искать клиентов. Как распределять нагрузку. Никто не знает, что загрузка апартаментов в посуточную аренду целое искусство. Потому что в любой момент клиент может продлить проживание, а другой клиент сорвать заезд.
2. Никто не говорит о том, что экономика бизнеса не считается от 100% загрузки. Нормой отельной индустрии считается загрузка 75% суток в году. В апартах мы достигали 80%, но это надо упахаться.
3. Никто не говорит о рисках загрузки конфликтных клиентов.
4. Никто не рассказывает вам как искать менеджера по загрузке, как искать уборщиц.
5. Что вам понадобится договор с прачечной. Что нужно устанавливать бойлер на случай отключения горячей воды

О чем нужно знать в реальности?

1. Это действительно доходный бизнес. НО! Это не пассивный бизнес.
2. Вы можете начать не с покупки апартаментов. Мы ничего не покупали. Мы брали апартаменты по договору аренды с правом пересдачи в субаренду. Есть целая папка договоров, которые нужно заключать.
3. Даже при том, что вы платите деньги собственникам вперед – это интересный бизнес, который приносит 200-400 тыс в месяц чистого дохода.
4. Окупаемость модели без покупки апартаментов начинается от 12 шт в управлении.
5. Только после того как вы поняли, что это за бизнес можно начать привлекать кредитное плечо, а лучше деньги инвесторов.
6. Покупаем под хостел нежилые помещения, площадь одной комнаты 14-18 метров.
7. Хорошо идут в аренду и представительские апартаменты.
8. Золотой прямоугольник под сдачу дорогих апартаментов (смотрим на карту) Пушкинская, Арбатская, Кутузовская, Баррикадная
9. Доходность от инвестиции в апартаменты, если вы сдаете не сами, а отдаете в управление 7-8% годовых.
10. Доходность от самостоятельного управления своим фондом 12-14% годовых
11. Вам понадобится: менеджер по заселению, уборщицы, договор с техником, которого сегодня можно найти на profi.ru. Еще нужен бухгалтер, потому что постоянно идут корпоративные клиенты, которые требуют «закрывающие» документы. Вам нужен обязательно кассовый аппарат с приемом карт.
12. Не заселяем меньше, чем на 3 суток.
13. У вас будет простой в январе-феврале и в августе (загрузка в эти месяцы не более 20% фонда).
14. Следите за календарем значимых событий в городе: выставки, семинары, конференции, концерты звезд, футбольные матчи. Это повышает спрос на гостиницы.
15. Вы будете работать всегда. 24/7. Приготовьтесь.

Мы устали от этого бизнеса за 2 года. Он рутинный, хотя и прибыльный. Состоит из кучи бытовых вопросов.

Вот чем я отличаюсь от бесов типа Мрочковского.

И ни в коем случае не пилите жилую квартиру на студии, тем более, если купили ее в ипотеку.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector