82 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Апартаменты вместо квартиры

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Пожалуй, для любого собственника самые главные отличия между квартирами и апартаментами носят экономический характер. Этот пункт включает бюджет покупки, стоимость коммуналки и размер налогов. Подробно об этом и других отличиях апартаментов от квартир рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

1. Почему апартаменты дешевле квартир?

Цена апартаментов может быть до 30% ниже аналогичных по характеристикам квартир. Это объясняется совокупностью сразу нескольких факторов, напрямую влияющих на себестоимость, а значит, политику ценообразования. Во-первых, девелоперы апартаментов несут меньшие расходы на получение всей разрешительной документации. Во-вторых, к проектам апартаментов не предъявляются столь жесткие требования по инфраструктурной составляющей, как для жилой недвижимости. В-третьих, благодаря другим нормам по инсоляции, застройщик может заложить в проект большее количество апартаментов, тем самым увеличивая свою потенциальную прибыль.

2. Сколько стоят коммунальные услуги в апартаментах?

Размер коммунальных услуг для владельцев апартаментов больше, чем для собственников квартир. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение 8%, на тепло 25%, на электричество 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт ч). Тем не менее начальная экономия в стоимости объекта покрывает более дорогую коммуналку на десятки, а то и сотни лет вперед.

3. Чем отличаются налоги на квартиру и апартаменты?

Налоговые платежи для собственников апартаментов также выше, чем для владельцев квартир. Имущественный налог, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении для этого вида недвижимости есть два принципиальных отличия. Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а, во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%, тогда как для квартир 0,1%. При этом налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются. То есть собственник апартаментов не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. метров), как это предусмотрено для квартир, а также не имеет права вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке. Однако так же, как и в случае с коммунальными платежами, разница в налоговых платежах собственников апартаментов будет покрываться сэкономленными при покупке средствами.

Еще одно налоговое отличие квартир и апартаментов заключается в обязанности платить земельный налог. До 2015 года для собственников квартир он был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю. Владельцы жилой недвижимости (квартир) платят сегодня только первый налог. Собственники же апартаментов, как и собственники других помещений, обязаны уплачивать налог на землю. Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади жилья.

4. Каков юридический статус апартаментов?

Кроме экономических факторов, апартаменты отличаются от квартир и юридическим статусом. Они относятся к нежилым помещениям, а значит, их владельцы не имеют права на оформление постоянной регистрации. Однако, если такой апарт-комплекс имеет статус гостиницы, то собственник может получить временную регистрацию на пять лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи в школу ребенка, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет. Если оформить регистрацию невозможно, собственник апартаментов теряет немногое. Это прибавки и льготы, которые все равно распространяются только на незащищенные слои населения, а также право голосовать на выборах.

5. Есть ли разница в комфорте?

Как таковых кардинальных отличий при сдаче комплекса с апартаментами нет. Так же, как и жилые комплексы, проекты апартаментов должны получить положительное заключение госкомиссии и разрешение на ввод в эксплуатацию. Впрочем, за счет того, что технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов, процесс сдачи дома может быть меньше по времени. В частности, на апартаменты не распространяются требования по инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям.

Для собственников апартаментов основная разница непосредственно при проживании заключается именно в налоговых и коммунальных платежах. Однако, как уже было отмечено, разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммуналку и налоги на десятки лет вперед. На практике формальное отсутствие обязательств застройщика в строительстве социальной инфраструктуры мало влияет на качество проживания. В условиях жесткой конкуренции за покупателя большинство апартаментов не уступают обычным многоквартирным домам по наличию школ, детских садов, поликлиник и прочей инфраструктуры.

Таким образом, проживание в апартаментах мало чем отличается от проживания в «традиционных» квартирах. Поэтому при выборе недвижимости стоит ориентироваться в первую очередь не на статус жилья, а расположение, площадь объекта и концепцию самого проекта.

“Ъ” искал оптимальный вариант

На московском рынке жилья апартаменты перестали быть чем-то экзотическим. В первой половине 2016 года объем предложения такой недвижимости достиг 37%, а минимальный бюджет покупки апартаментов в пределах старой Москвы за этот же период снизился с 4,6 млн руб. до беспрецедентных для столицы 2,3 млн руб. “Ъ” разбирался, чем отличаются апартаменты от традиционных квартир.

Различия между апартаментами и квартирами можно условно подразделить на три группы. Первая — это юридические отличия, которые связаны с нежилым правовым статусом апартаментов. Вторая — экономические, а именно разница в рыночной и кадастровой стоимости таких объектов, а также особенности оплаты коммунальных услуг и налогов. Наконец, третья группа, техническая, объединяет отличия требований к проектировке и строительству апартаментов.

В Москве стали чаще покупать квартиры

C точки зрения Жилищного кодекса, квартира — это жилое, изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Помимо квартир к жилым помещениям законодательство относит также жилой дом (часть жилого дома) и комнату. Апартаменты относятся к нежилым помещениям, то есть это помещения временного размещения граждан, не предназначенные для постоянного проживания. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, понятие «апартамент» упоминается лишь в классификации гостиничных номеров, которую дает Минкультуры. По этой типологии апартамент — это номер площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой, спальни) с кухонным уголком. Однако, продолжает госпожа Литинецкая, на практике застройщики не руководствуются данным определением, даже если строящийся комплекс апартаментов имеет гостиничное назначение.

Регистрация по месту жительства

Постоянную регистрацию можно получить только в жилом помещении — квартире, комнате, доме. Постоянная регистрация в Москве дает возможность получить прибавку к пенсии (только для тех, кто проживает в столице не менее десяти лет), субсидии по коммунальным платежам, льготы на проезд для пенсионеров и несовершеннолетних в общественном транспорте, а также пользование городским телефоном, определение ребенка в детский сад, школу и другие учебные заведения по месту регистрации.

Спрос на жилье перемещается из Подмосковья в столицу

В апартаментах нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, поскольку такие объекты относятся к нежилым помещениям. Но если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то собственник апартаментов может получить временную регистрацию на пять лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, говорит Мария Литинецкая, при записи в школу ребенка, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрацией нет.

Собственники квартир в жилом доме владеют общим имуществом на правах долевой собственности наряду с другими жителями. То есть все места общего пользования, крыша и двор являются собственностью владельцев квартир. Соответственно, жители могут совместно решать, как распорядиться общими пространствами. К примеру, они могут воспрепятствовать нежелательному использованию подвалов, крыш, чердаков и других помещений. В то же время, продолжает управляющий партнер «Метриум Групп», у владельцев апартаментов отсутствует право долевой собственности на общее имущество в комплексе апартаментов (лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, и т. д.). К примеру, если собственники апартаментов решат сделать на лестничной площадке совместный огороженный тамбур, то им придется выкупить или арендовать эту территорию у собственника, которым обычно остается продавец апартаментов или управляющая компания. Тем не менее, добавляет Мария Литинецкая, нужно понимать, что управляющая компания живет за счет платежей собственников апартаментов и ей невыгодно портить с ними отношения.

Читать еще:  Договор мены квартиры что это

Есть отличие и при обращении взыскания на собственников. Когда владелец жилья становится должником и суд предписывает конфисковать его имущество в пользу кредиторов, приставы не могут выселить его из квартиры, если она является единственным местом проживания. Исключение составляет жилье, приобретенное по ипотеке. Собственник апартаментов может быть выселен в случае обращения взыскания.

Квартиры стоят дороже, чем апартаменты, так как девелопер жилого многоквартирного дома изначально несет более высокие расходы, связанные с получением всей необходимой разрешительной документации. Разница в стоимости апартаментов и квартир в среднем достигает 30% в зависимости от проекта. Это связано с тем, что застройщик несет меньшие расходы на строительство и может позволить выставить объект по сниженным ценам без ущерба для прибыли.

Средняя стоимость квартир и апартаментов по итогам первой половины 2016 года (млн руб.)

СегментКвартирыАпартаментыРазница
Комфорт2.512.3–9,1%
Бизнес3.82.9–31%
Элит13.312.6–5,6%

Источник: «Метриум Групп».

Заметно отличается налогообложение для владельцев квартир и апартаментов. Так, налог на имущество собственников квартир рассчитывается на основе кадастровой стоимости. Площадь квартиры умножается на кадастровую стоимость квадратного метра, а затем на ставку налога. Ставка налога на имущество в отношении жилых помещений устанавливается в каждом регионе решением местных властей. В Москве она составляет 0,1%.

В Москве и области квартиры будут дорожать по мере готовности

Собственники апартаментов также должны платить имущественный налог, который, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Но, уточняет госпожа Литинецкая, в налогообложении апартаментов есть два принципиальных отличия. Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%. При этом 2% применяются для площадей, расположенных в административно-деловых и торговых центрах, объектов общественного питания и бытового обслуживания, 0,5% — для апартаментов в здании гостиничного назначения. Сейчас в Мосгордуме на рассмотрении находится законопроект, которым предлагается установить минимальный размер ставки для всех видов апартаментов в размере 0,5%.

Налоговые вычеты и льготы

При исчислении имущественного налога на квартиру предусмотрен необлагаемый налогом вычет стоимости с одного жилого объекта недвижимости: 10 кв. м — для комнат, 20 кв. м — для квартиры и 50 кв. м — для дома. То есть налогооблагаемая база будет равна площади квартиры минус 20 кв. м. Кроме того, законом предусмотрены льготы для 15 категорий граждан, которые освобождены от налогообложения. Также при покупке и продаже квартиры, собственник имеет право на получение налогового вычета по уплаченному ранее налогу на доход физических лиц. Налоговый вычет равен 13% от стоимости квартиры, которая не превышает 2 млн руб. То есть максимальное значение налогового вычета равно 260 тыс. руб.

До сентября 2016 года налоговые вычеты и льготы в Москве на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространялись. Но сейчас столичное законодательство позволяет получить владельцам такой недвижимости налоговые льготы при условии, что нежилое помещение включено в утвержденный правительством Москвы реестр апартаментов или расположено в здании, включенном в указанный реестр. Есть еще несколько требований: площадь апартаментов не должна превышать 300 кв. м, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, составляет не менее 100 тыс. руб. за кв. м. Кроме того, апартаменты не переоборудованы под офис и не используются налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.

Рынок премиального жилья удержался за счет Подмосковья

До 2015 года собственники квартир были обязаны платить налог на землю, находящуюся в общей собственности жильцов многоквартирного дома. Однако этот платеж был включен в имущественный налог, напоминают в «Метриум Групп». С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога — на квартиру и на землю. Собственники апартаментов, как и владельцы других помещений в любом здании, также имеют право на долю земельного участка, на котором расположено это здание. В связи с этим они обязаны платить налог на землю. Земельный налог уплачивается исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади апартаментов. В Москве данная ставка равна 1,5%.

Как правило, коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками имеют повышенный коэффициент. По подсчетам «Метриум Групп», тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение — 8%, на тепло — 25%, на электричество — 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт•ч). Точная стоимость коммунальных услуг зависит от тарифов, установленных для нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией и поставщиком коммуналки.

Коммунальные расходы собственников квартир и апартаментов

Вид расходовАпартаментыКвартираРазница
Расходы на электроэнергию6,83 руб./кВт•ч5,03 руб./кВт•ч36%
Горячая вода («Мосэнерго»)135,3 руб./куб. м120,82 руб./куб. м12%
Холодная вода33,61 руб./куб. м30,87 руб./куб. м9%
Водоотведение23,6 руб./куб. м21,9 руб./куб. м8%
Отопление («Мосэнерго)»1154,7 руб./Гкал923,8 руб./Гкал25%

Источник: «Бест Новострой»

Что касается технических отличий, то при строительстве жилых домов контролирующие органы строго проверяют соответствие строительным и санитарным нормам и правилам (освещенность, шумоизоляция, инсоляция и др.).

Технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов. В частности, отмечает Мария Литинецкая, на апартаменты не распространяются требования к инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям.

Застройщик обязан строить объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники и т. п.) в зоне жилой застройки пропорционально числу новых жителей района. Строительство комплекса апартаментов не обязывает девелопера возводить объекты социальной инфраструктуры для его жильцов.

В обязанность застройщика жилых районов входит благоустройство прилегающих территорий, а также строительство подъездных дорог к жилому комплексу. Девелопер апартаментов не обязан строить подъездные дороги.

Сегодня многие владельцы апартаментов интересуются возможностью перевода этих помещений в жилой фонд, говорит председатель совета директоров «Бест Новострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, теоретически такая возможность существует, и многие застройщики сегодня сами переводят часть апартаментов в квартиры. Но если изменением статуса помещения хочет заняться его новый владелец — например, физлицо — для этого должны быть основания, такие как решение суда. При этом стоимость перевода в жилье будет стоить ориентировочно 300 тыс. руб., заключает госпожа Доброхотова.

Апартаменты или квартира: за и против

Апартаменты или квартира: за и против

В России апартаментами называют коммерческую недвижимость, переделанную под жильё. Разбираемся, что лучше купить: квартиру или апартаменты — и в чём юридические и реальные различия между ними.

Что значит статус жилья «апартаменты»?

В законах такого термина нет, его придумали застройщики. Юридически апартаменты — это просто коммерческое помещение. По-человечески — это коммерческое помещение, оборудованное, как квартира. Разберёмся, в чём отличие апартаментов от квартиры, какие у них плюсы и минусы.

Заказать консультацию эксперта по апартаментам

Минусы апартаментов

  1. В апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, но можно получить временную на 5 лет и регулярно её продлевать.
  2. Из-за статуса коммерческой недвижимости коммунальные платежи в апартаментах выше на 15–30%.
  3. Выше и налог на имущество: для жилых помещений — 0,1% от кадастровой стоимости квартиры за вычетом стоимости 20 м². Для апартаментов ставка в 5 раз выше — 0,5%, вычетов при этом не дадут. Если апартаменты расположены в административно-деловом комплексе, то ставка налога будет 2%, то есть в 20 раз выше.
  4. При строительстве апартаментов застройщик не обязан соблюдать санитарные нормы и требования, предназначенные для жилых помещений. Но на самом деле их грубые нарушения, реально влияющие на качество жизни, встречаются нечасто.
    Чтобы грамотно проверить апартаменты перед покупкой, читайте статью «Как снять квартиру правильно» и обращайтесь к нам в компанию «Этажи»: эксперты по апартаментам помогут с выбором и проверкой.
  5. В апартаментах используется режим общей долевой собственности. Он предполагает, что жильцы платят за содержание общего имущества. В многоквартирных домах это подъезды, лифты, лестницы. В апартаментах общим имуществом могут быть, помимо подъездов и лифтов, ещё и помещения коммерческой недвижимости на первых этажах: общие конференц-залы, коридоры, коворкинги. Если апартаменты находятся в здании с такими помещениями, управляющая компания может запросить плату за их обслуживание, даже если жители ими не пользуются.
  6. Если соседи по апартаментам будут шуметь в неположенное время, наказать их не получится: ФЗ «О тишине» распространяется только на жилые помещения. Если вы работаете из дома или с вами живут маленькие дети — это важная причина, почему не стоит покупать апартаменты вместо квартиры. Или придётся дополнительно тратиться на шумоизоляцию.
  7. Застройщик не обязан благоустраивать прилегающую к вашему дому территорию. Поэтому вокруг может не оказаться деревьев, детских площадок, школ, нормальных подъездов для транспорта и прочих удобств. Правда, случается такое редко, так как конкуренцию на рынке никто не отменял: это важно покупателям, поэтому застройщики часто строят больше, чем обязаны по закону.
  8. За взятые в ипотеку апартаменты нельзя получить налоговый вычет, как за квартиру.
  9. Если вы погрязли в долгах, судебные приставы могут забрать апартаменты в счёт их погашения, даже если это ваше единственное жильё. Владельцы квартир от такой опасности защищены законом.
Читать еще:  Возврат подоходного налога с квартиры

Плюсы апартаментов

  1. Апартаменты дешевле жилой недвижимости в среднем на 15–30%, и это главная причина их привлекательности.
  2. Из более низкой цены сразу вытекает второй плюс — апартаменты выгодно покупать для сдачи в аренду. Доходность от сдачи квартир в аренду составляет 4–5%, а апартаментов — 6–7%.
  3. Ваша фантазия в перепланировках практически не ограничена, в отличие от жилых помещений, где действуют строгие нормы и где любой чих нужно согласовывать с другими жильцами.
  4. Комплексы с апартаментами чаще всего строятся в благоустроенных районах с развитой инфраструктурой.
  5. Большинство апартаментов сдаются с полной качественной отделкой и часто уже с мебелью.
  6. Владельцы апартаментов могут не платить взносы на капремонт, в отличие от владельцев жилых помещений. При этом если общее имущество всё-таки придётся ремонтировать, взять деньги будет неоткуда. Обычно, чтобы избежать подобных проблем, жители апартаментов создают резервный фонд.
  7. Как и квартиры, апартаменты можно продать на вторичном рынке. Чтобы организовать передачу денег по всем правилам, читайте нашу статью и обращайтесь к нам в компанию «Этажи»: поможем найти покупателя на апартаменты и безопасно оформить сделку.

Заказать консультацию эксперта по продаже апартаментов

Виды апартаментов

Апартаменты отличаются по типу назначения земли под застройку:

  1. Для размещения зданий гостиничного типа.
  2. Для объектов общественно-делового значения.

Второй вариант означает, что помимо апартаментов в доме могут находиться любые объекты оказания услуг: магазины, бары, офисы, звукозаписывающие студии и так далее. В таком случае стоит проверить виды разрешённого использования земли. Если среди них нет гостиниц — в этих апартаментах нельзя зарегистрироваться и жить легально, они годятся только для коммерческого использования.

Первый вариант предпочтителен, он подходит под защищающий ваши права закон 214-ФЗ, если вы покупаете квартиру по договору долевого участия. Однако судебная практика в делах по апартаментам неоднозначная и далеко не всегда оказывается на стороне покупателя.

Чтобы снизить риски при покупке недвижимости, можно провести сделку через наше агентство недвижимости «Этажи», которое дарит сертификат финансовой и юридической защиты каждому покупателю и отвечает за результат сделки собственными средствами. Если вы лишитесь права собственности, компания «Этажи» вернёт сумму сделки до 10 млн рублей в зависимости от города. Мы так легко даём эти гарантии, так как тщательно проверяем все этапы сделки с апартаментами.

Выводы

Что лучше купить — квартиру или апартаменты? На этот вопрос сложно дать однозначный ответ. Минусов у апартаментов хватает, но не все они критичны. Чем однозначно плохо покупать апартаменты вместо квартиры:

  • Налоги, которые нужно платить за апартаменты, выше в несколько раз по сравнению с квартирами.
  • Если ваши апартаменты находятся внутри объектов общественно-делового назначения — готовьтесь к неконтролируемому шуму и постоянному потоку незнакомых людей. А возможно, вы даже будете сами за всё это платить.
  • Апартаменты могут оказаться непригодны для качественной жизни из-за недостаточного количества солнечного света, необустроенной инфраструктуры, несоблюдения требований к отоплению, вентиляции или даже опасных для человека химических и биологических веществ в составе конструкций здания.

Но есть и положительные моменты:

  • Апартаменты дешевле квартир, доходность от сдачи их в аренду выше.
  • Переплата за налоги перекрывается экономией на самой покупке сделки в течение десятков лет. Сравнивая апартаменты и квартиру, важно считать в каждом отдельном случае, какая будет переплата по налогам и экономия стоимости, и через сколько лет выгоднее продать эти апартаменты.
  • Вы можете перепланировать апартаменты как захотите, и это не нужно согласовывать с другими жильцами.
  • Если вы покупаете апартаменты в новостройке, вероятнее всего там не будет проблем ни с условиями проживания, ни с инфраструктурой.

Что выбрать — апартаменты или квартиру, — решайте исходя из своих потребностей.

Своя, но не квартира: за и против покупки апартаментов

Спрос на апартаменты в Москве после отмены долевого строительства и введения эскроу-счетов не упал, а даже вырос на 2–3%, сообщили «Известиям» в аналитическом центре «ИНКОМ-Недвижимость». По данным компании «НДВ – Супермаркет недвижимости», сейчас на столичном первичном рынке экспонируется около 10 тыс. апартаментов в 106 проектах, и по итогам III квартала их доля не превышает 20%. Москвичей привлекают цена этого вида недвижимости, его свободная планировка и транспортная доступность, считают опрошенные «Известиями» эксперты.

Стабильный спрос

Осенью 2019 года спрос на апартаменты увеличился на 3% по сравнению с весной и летом, отметил в беседе с «Известиями» руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Однако, по его мнению, пока это незначительный рост.

— После полного перехода первичного рынка на эскроу-счета разница в цене между апартаментами и квартирами может сократиться вдвое — с 20% до 10%. Такие изменения способны снизить популярность формата, — прогнозирует Дмитрий Таганов.

По данным «ИНКОМ-Недвижимости», сейчас 42% покупателей выбирают апартаменты бизнес-класса, 44% — категорию «комфорт» и еще 14% предпочитает премиум-сегмент.

— Обычно такую недвижимость покупают люди, у которых уже есть квартира в Москве и им не нужна столичная регистрация. Скорее они ищут жилье ближе к работе или центру города, желательно в престижном районе, поэтому обращают внимание на подобный формат, — отметил собеседник «Известий».

Общее количество сделок в этом сегменте в июле-октябре 2019 года на 2% выше, чем в марте–июне этого года, отмечают эксперты. Основная часть сделок с апартаментами регистрируется в массовом сегменте (46%) и бизнес-классе (47%). Подобный расклад можно объяснить тем, что именно на эти сегменты и приходится наибольший объем предложений.

Сейчас на московском первичном рынке экспонируется около 10 тыс. апартаментов в 106 проектах, а по итогам III квартала 2019 года доля апартаментов на рынке не превышает 20%, привел данные руководитель отдела аналитики и консалтинга компании «НДВ – Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров. Он согласен с тем, что наибольшая доля сделок — более 40% — относится к бизнес-классу. При этом треть предложений — 32,8% от общего числа — в ценовой категории от 10 млн до 20 млн рублей.

Читать еще:  Апартаменты это жилое помещение

— Таким образом, средняя стоимость апартамента — 16,4 млн рублей. А цена квадратного метра в зависимости от сегмента варьируется от 146,5 тыс. до 240 тыс. рублей, — пояснил «Известиям» Сергей Ковров.

По сравнению с прошлым годом с января по октябрь 2019 года спрос на недвижимость в апарт-комплексах сократился на 17%, рассказал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Он отметил, что доля подобных объектов в общей структуре сделок в январе–октябре 2019 года ниже, чем в январе–октябре 2018 года (8% в 2019-м, 11% — в 2018 году).

Цена и среда

Москвичка Вера Левдина решила купить апартаменты площадью 100 кв. м в многофункциональном комплексе «Искра-Парк»на Ленинградском проспекте, так как здесь недвижимость оказалась дешевле квартиры примерно на 30%, а до метро «Петровский парк» и «Динамо» — пешком не больше пяти минут.

— Мы рассматривали несколько вариантов – и квартиры, и апартаменты. Но так как нам прописка не важна, решили остановиться на апартаментах, потому что получается довольно хорошая экономия — до трети от общей стоимости. Более того, нам понравился сам комплекс. Клубный, красивый, фасад из натурального камня. Совсем рядом с метро, — отметила Вера Левдина.

А москвич Армен Амирханов выбрал апартаменты на западе столицы в районе Строгино по той же причине — дешевле, чем квартира.

— Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия, — подчеркнул он, отметив, что наличие прописки для него не принципиально, потому что родился в Москве и регистрация уже есть. По его мнению, жилые комплексы с апартаментами похожи на общежитие в хорошем смысле.

— Вместе с покупкой жилья получаешь доступ в комьюнити. У нашего жилкомплекса есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идемте жарить шашлыки» — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно по сравнении со вторичкой, где никто из соседей друг друга в лицо не знает, — рассуждает Армен Амирханов.

Сейчас застройщики привлекают к строительству апарт-комплексов архитекторов и ландшафтных дизайнеров, создают уникальную архитектуру зданий. Например, архитектурный проект для комплекса «Искра-Парк», состоящего из десяти секций, разработало бюро SPEECH, отразив в дизайне период 30–50-х годов XX века. Для каждой секции «Студия Артемия Лебедева» создала уникальный авторский рисунок-паттерн, отражающий достижения СССР первой половины прошлого столетия в авиастроении, космической индустрии, нефтяной и атомной промышленности, машиностроении. На первом этаже размещаются салоны, магазины, кафе и медцентры, под землей просторные многоуровневые паркинги. На территории установлена зарядная станция для электромобилей мощностью 50 кВт. А в четырехсекционном апарт-комплексе Match Point на улице Василисы Кожиной в районе Филевского парка есть даже крытая пятиэтажная спортивная волейбольная арена на 3,5 тысяч мест, для машин построен трехуровневый подземный паркинг, вблизи Кутузовский проспект и в 15 минутах ходьбы метро «Парк Победы».

— Проектируя квартал «Искра-Парк» на Ленинградском проспекте, мы стремились учесть все требования, предъявляемые к современному жилью бизнес-класса, и превзойти самые взыскательные ожидания. Например, в однокомнатных апартаментах спланировали отдельную спальню и просторную гостиную с кухонной зоной. А в помещениях большей площади предусмотрели дымоходы для установки каминов, — рассказала «Известиям» директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова.

Свободная планировка пространства — важный плюс апартаментов. Владелец решает самостоятельно, где расположить санузлы, убрать или поставить перегородки, ведь узаконить полет фантазии в апартаментах гораздо проще, чем в квартире.

Отдельные требования предъявляются к качеству строительных материалов. Так, в квартале «Искра-Парк» для отделки применяется газобетон — искусственный камень в виде известняка, который продержится без разрушений сто лет.

— Мы собираем перегородки или стены из блоков газобетона, скрепляем их с помощью клея, и у нас получается очень ровная поверхность. Соответственно, нам меньше штукатурить, экономим средства на отделке, — подчеркнул руководитель «Школы профессионалов Ytong» Виталий Быков.

Незаметные отличия

Апартаменты в большинстве случаев выбирают за более привлекательные цены. Квадратный метр здесь будет дешевле примерно на 15–20% по сравнению со вторичными и первичными объектами классического формата. При этом качественные характеристики апартаментов обычно не уступают уровню жилых комплексов. В одном корпусе могут быть как квартиры, так и апартаменты — да и планировки у двух форматов тоже одинаковы или же имеют минимальные отличия.

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев полагает, что ключевым фактором для покупателей может быть и местоположение новостройки.

— Зачастую апарт-комплексы возводятся в районах деловой активности, рядом с транспортными узлами. Такие проекты наиболее привлекательны для инвестиций с целью последующей продажи или сдачи в аренду, — добавил он.

А по мнению руководителя отдела аналитики и консалтинга «НДВ – Супермаркет недвижимости» Сергея Коврова, покупка апартаментов — неплохой способ вложения денег, возможность сохранить и преумножить сумму за счет сдачи в аренды или дальнейшей перепродажи площади.

— Благодаря своей цене они пользуются хорошим спросом среди студентов, молодых пар и людей, которые планирует открыть свое дело, например дизайнерское ателье, фотостудию, — отметил он.

Минус на плюс

Апартаменты по юридическому статусу — нежилые помещения, но это понятие законодательством до сих пор не отрегулировано и встречается только в гостиничном бизнесе, пояснила руководитель департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова.

— Использование этого термина носит скорее маркетинговый характер, — считает эксперт.

При этом, по ее словам, договоры по ипотеке и для покупки апартаментов и квартир практически идентичны.

— Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой. А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться, — предупредила Нурида Ибрагимова.

Несмотря на экономию при покупке, налоговые вычеты и льготы для владельцев такой недвижимости не предусмотрены, кроме того, апартаменты из-за статуса нежилого помещения облагаются повышенным налогом на имущество, рассказал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

— Если для квартир налог на имущество составляет от 0,1% до 0,3%, то для апартаментов налог от 0,5% до 2%, — пояснил Дмитрий Таганов.

Разница в налогах будет покрываться сэкономленными при покупке средствами, убеждена директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова.

— Налог исчисляется по кадастровой стоимости, которая у нежилых помещений раза в два, а то и три меньше, чем у квартир, поэтому в итоге имущественный налог получается либо таким же, как у квартир, либо в некоторых случаях даже меньше, — рассказала она.

Расходы на водоснабжение, отопление и электроэнергию в апартаментах оказываются на 10–15% выше, чем в квартирах, так как размер коммунальных платежей в апартаментах самостоятельно устанавливается управляющей компанией и не регулируется нормативными правовыми актами правительства Москвы, пояснил Дмитрий Таганов.

Разницу в оплате коммунальных услуг Екатерина Батынкова из «Галс-Девелопмент» признает, но не считает существенной.

— Что касается воды и электричества, то ставки немного выше, в среднем на 20%, от ставок жилых помещений. Допустим, если вода и электричество обходятся в 3–4 тыс. рублей, то 20% этой суммы — 600–700 рублей. На мой взгляд, это не может быть стоп-фактором относительно выбора апартаментов, – убеждена она.

По наблюдениям экспертов, зачастую тарифы на коммунальные услуги одинаковы, несмотря на то что формально апартамент — нежилое помещение. Управляющие компании рассчитывают коммунальные платежи для апартаментов по тарифам на водоснабжение, водоотведение и электроснабжение, как и для жилой недвижимости.

При этом в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, напомнила руководитель департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова.

Однако собственники могут рассчитывать на временную регистрацию сроком на пять лет с возможностью продления, сообщает директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова. По ее словам, данный документ дает возможность прикрепиться к поликлинике, записать ребенка в районную школу или детский сад.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector