4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Апартаменты это жилое

Чем отличаются апартаменты от квартиры

Современная недвижимость разнообразна и термин «апартаменты» на российском рынке возник совсем недавно. Большая часть покупателей считают этот тип недвижимости классической квартирой в новостройке, но это не совсем так. Чтобы избежать неприятностей и недоразумений при приобретении жилища, следует выяснить плюсы и минусы апартаментов, что такое апартаменты в новостройках, а также узнать больше о правовом статусе этого типа собственности.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это специальные габаритные номера, площадь которых превышает показатель в 40 кв. м. Это не постоянное жилое помещение, а временное место для проживания с несколькими помещениями для сна, кухней и ванной комнатой. Номера этого типа относятся к высшей категории и чаще всего располагаются на территории гостиничных комплексов, пансионатов и отелей.

Фактически апартаменты относятся к недвижимости коммерческого типа:

  1. Гостиничные варианты могут быть разными – это номера в апарт- и кондо-отелях, а также сервисные апартаменты. Большая часть вариантов не предназначены для частного приобретения, а вот жилье в кондо-отеле можно купить для себя.
  2. Апартаменты офисного типа представляют собой жилье в бизнес-центрах. Их используют для своих нужд компании и фирмы, которые стараются предоставить своим работникам комфортные условия. На рынке недвижимости эти апартаменты можно купить или арендовать на любой срок, но отличаться от классической квартиры они будут.

Апартаменты имеют свои преимущества и недостатки, которые обязательно следует учитывать, если вы хотите стать собственником такой недвижимости.

Плюсы проживания в апартаментах

Среди плюсов покупки и проживания в апартаментах стоит выделить:

  1. Удобное месторасположение с хорошей инфраструктурой. Чаще всего этот тип недвижимости находится в центральной части города, благодаря чему владельцы апартаментов могут экономить время и всегда иметь доступ к магазинам, аптекам, ресторанам и другим важным объектам.
  2. Цены. Апартаменты примерно на 20% дешевле, нежели классические квартиры в центре. Покупать их даже в какой-то степени выгоднее.
  3. Любая планировка. Апартаменты могут иметь любую планировку, особенно, когда речь идет о новостройках, где проекты могут быть самыми разными и современными.
  4. Апартаменты можно использовать для заработка, сдавая их в аренду.

Покупка апартаментов – выгодная инвестиция, благодаря которой можно приумножить свой капитал. Главное знать различие этого типа недвижимости и не забывать о его юридическом статусе.

Минусы проживания в апартаментах

Есть не только плюсы у апартаментов, но и минусы:

  1. Отсутствие постоянной прописки. Владелец этой недвижимости может оформить только временную регистрацию и сроком до 5-ти лет. Далее нужно будет оформлять продление, что влечет за собой волокиту с документами и трату времени.
  2. Коммунальные услуги придется оплачивать не только своевременно, но и по завышенному тарифу. Апартаменты оплачиваются по тарифам, которые актуальны для нежилых помещений. Проблема в особенности касается горячего водоснабжения и отопления в холодное время года.
  3. Налог на жилье, когда речь идет об апартаментах, выше, чем у квартир.
  4. Владельцу этой недвижимости бессмысленно рассчитывать на субсидию.
  5. Редко какой банк может дать кредит на приобретение апартаментов.

Существенным минусом также является факт наличия необычных соседей. Часто компании используют апартаменты как офис, и если вы решили купить такую недвижимость для собственного проживания, будьте готовы к неподходящим соседям.

Чем отличается жилая квартира от апартаментов

Не многие знают, чем апартаменты отличаются от квартир. У этих типов недвижимости разный юридический статус, поэтому отличия апартаментов от квартир более чем существенные.

Квартира – это помещение изолированного типа, которое соответствует техническим и санитарным нормам и предназначено для постоянного проживания. Апартаменты – это нежилой фонд, но представляющий собой временное жилье. Отличие квартиры от апартаментов тесно связано с юридическим статусом этой недвижимости.

Среди основных отличий можно выделить:

  1. Нежилой и жилой фонд.
  2. Отсутствие возможности получить регистрацию в апартаментах.
  3. Стоимость коммунальных услуг, ведь за классическую квартиру с такой же площадью нужно будет платить меньше.
  4. Инфраструктуру. Около жилых многоквартирных домов должны располагаться необходимые социальные объекты. Для апартаментов такого требования нет.
  5. Защиту дольщика. Законодательство частично защищает покупателя новой жилой недвижимости от непредсказуемых неприятностей (банкротства застройщика и т. д.). Покупатель апартаментов таких привилегий не имеет.
  6. Налогообложение. Налоги при покупке или продаже классических квартир меньше.
  7. Стоимость. Из-за минимальных требований к нежилым постройкам, застройщику не нужно тратить большие деньги, поэтому классические квартиры всегда стоят дороже.

Важно! В России термина «апартаменты» на законодательном уровне как такового не существует. Это слово используют в своей деятельности риэлторы, застройщики и инвесторы как бы условно.

Можно ли прописаться в апартаментах

Сегодня на постоянной основе прописаться в апартаментах невозможно, даже если покупка была оформлена правильно и законно. В отличие от классических квартир тут можно жить и получить лишь временную регистрацию с максимальным сроком в 5 лет. Хотя эти сроки всегда можно продлить.

Регистрация временного типа возможна только в апартаментах, которые являются частью гостиницы или имеют статус апарт-отеля. Обязательно поинтересуйтесь у застройщика о статусе здания, в котором вы собираетесь приобрести жилье, чтобы в будущем избежать недоразумений и иметь законную возможность регистрации.

Важно! Покупатель апартаментов не имеет права стоять на бирже труда.

Налогообложение апартаментов

Многочисленные апартаменты, ежедневно возводящиеся по всей стране, облагаются немалым налогом. Это часто отпугивает покупателей. За жилье, непригодное к постоянному проживанию, необходимо заплатить от 0,5 до 2% кадастровой оценки. С учетом ежегодно возрастающей ставки сумма получается большой.

Нельзя оставить в стороне и тарифы за коммунальные услуги, которые для коммерческих зданий являются завышенными. Их размер на 10-30% больше, нежели для обычных квартир, потому что они относятся к особому жилому фонду. Также придется платить за услуги, предоставляемые управляющей компанией. Отказ от них невозможен, поскольку это стандартный набор: домофон, консьерж, вывоз мусора, уборка территории и помещений. Не стоит забывать, что в соответствии с Жилищным кодексом, помещения обслуживающего назначения, так же как и инженерные коммуникационные сети, принадлежат застройщику, и он вправе навязать дополнительный сервис, изымая за него плату.

Размер налога прямо пропорционально зависит от площади, указанной в техническом паспорте. Если жилье находится в многоэтажном здании с примыкающей придомовой территорией и местами общего пользования, та налоговая ставка рассчитывается и на обслуживающие территории, а также раскидывается на всех собственников. Размер налога соответствует площади, указанной в документах на право собственности.

Минимальная ставка налогообложения в 0,5% от кадастровой оценки возможна, если:

  1. Апартаменты расположены в здании, оформленном как гостиница.
  2. Кадастровая стоимость не превышает 300 000 рублей.
  3. В бумагах не указано прямое назначение сооружения: офисные помещения, заведения общественного питания, магазины.

Важно! Стоимость апартаментов в столице начинается от 8 тыс. долларов за 1 кв. м. На арендную ставку влияют габариты помещения, его месторасположение, дизайн интерьера и др. У моря купить апартаменты дорого, тут сумма может составлять от 20 тыс. долларов за 1 кв. м.

Как перевести апартаменты в квартиру

Первоначально важно отличать апартаменты от квартир, ведь разница существенная. В правовой практике нашего государства существует не так много случаев, когда владельцы апартаментов успешно переоформили их на квартиру. Главным условием переведения долевой собственности, к которой относят апартаменты, в жилой фонд, является согласие всех без исключения собственников сооружения.

Известны прецеденты, в которых жильцам удавалось добиться своей цели и перевести многоэтажные здания из назначения апартаменты в назначение квартира, но все они не обошлись без судебного процесса. Немалая заслуга в достижении желаемого результата за плечами опытных юристов. Правильный подход к делу дал свой результат.

Читать еще:  Допустимый уровень шума днем в квартире

Законодательная база нашей страны еще не усовершенствована, поэтому переведение в жилой фонд объекта инвестирования на административном уровне невозможно. Необходимо обзавестись терпением, собрать все необходимые документы, найти хорошего юриста и начинать судебное разбирательство.

Еще одним неотъемлемым условием переоформления коммерческой собственности в жилье является право собственности и соответствие помещения санитарным и техническим нормам квартиры. Затраты на оформление такой недвижимости обойдутся в кругленькую сумму, да и времени процесс займет немало (от 6 месяцев до года). Получив все разрешения и согласования, проведя ремонт, потребуется провести приемку помещения специальной государственной комиссией.

Для переведения апартаментов в квартиру, нужно собрать пакет документов:

  1. Бумаги на право собственности.
  2. Правильно заполненный бланк заявления на переоформления одного вида имущества в другой.
  3. Технический паспорт.
  4. Полная планировка постройки по каждому этажу.
  5. В случае перепланировки, новый утвержденный проект и др.

В столице по вопросам перевода нужно обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и предоставить правоустанавливающие документы, заявление о переводе, технический паспорт БТИ, поэтажный план здания, в котором находится апартамент. Только так можно попробовать перевести апартаменты в квартиру законно и пользоваться ими исключительно легально.

Важно! Основной критерий для перевода в жилой статус – это двухчасовой дневной интервал, в течение которого солнечный свет должен попадать в жилые комнаты помещения. Соответственно, апартаменты с недостаточной инсоляцией — с окнами в «колодец» или в атриум дома на сегодняшний день по законодательству не могут стать жилыми.

Покупка апартаментов: за и против

Треть новостроек, строящихся в Москве, приходится на апартаменты. Они всегда популярны у покупателей из-за более доступных цен – их стоимость может быть на 30% ниже, чем квартира равной площади в этом же районе. Возникает вопрос: чем же апартаменты отличаются от обычной квартиры, если застройщики готовы идти на такое снижение стоимости?

Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Почему так дешево?

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов. Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.

«Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.

Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки. Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Социальные гарантии

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия. Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Плюсы апартаментов

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку. Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными. К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская.

Читать еще:  Выселить из квартиры за неуплату квартплаты

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров. В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Застройщики в Москве продают всё больше апартаментов — несмотря на то, что об их статусе до сих пор спорят в правительстве. Апартаменты выглядят как обычные квартиры или студии, но юридически считаются нежилыми помещениями. Сравни.ру нашёл героев, которые недавно купили апартаменты, и расспросил их о плюсах и минусах такого жилья.

Почему апартаменты

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена . Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

«Апартаменты» – новое слово в недвижимости?

Что такое апартаменты? В законодательстве такого понятия нет, а многие обыватели до сих пор связывают это слово с шутливым обозначением большого гостиничного номера или иного роскошного помещения. Шутки шутками, а спрос на это жилье растет день ото дня. По некоторым данным, в Москве ежемесячно совершается около 50 сделок по покупке апартаментов. Конечно, это несопоставимо мало по сравнению со спросом на квартиры, но уже существенно для молодого рынка апарт-недвижимости. Постараемся разобраться, чем так привлекают людей апартаменты и с какими проблемами сталкиваются их новые владельцы.

Читать еще:  Договор дарения квартиры налог

Под апартаментами понимаются нежилые с юридической точки зрения помещения, которые реализуются гражданам и юридическим лицам для фактического использования в жилых целях. Как правило, апартаменты расположены на земельных участках, не предназначенных для жилой застройки, либо в составе многофункциональных комплексов. По данным некоторых исследований, более 50% апарт-комплексов представляют собой реконструируемые здания, ранее неиспользуемые или заброшенные. Застройщики обычно обновляют в них несущие конструкции, оснащают здания современными коммуникациями и инженерными сетями, оставляя неизменным фасад. Внутри такие квартиры часто имеют свободную планировку.

Экономисты связывают популярность апартаментов с обострением экономической и политической ситуаций в мире, неудовлетворенным спросом на жилые помещения, отсутствием в некоторых регионах пригодных для застройки жилых участков.

Действительно, кто-то покупает апартаменты, потому что считает это хорошим вложением средств. «Покупка апартаментов может быть интересна инвесторам для последующей сдачи в аренду, поскольку разница в цене между подобными объектами и аналогичными по характеристикам квартирами по-прежнему составляет примерно 20%. При этом для арендатора разницы между форматами нет. Соответственно, меньший по стоимости входной билет обеспечивает более короткие сроки окупаемости. Владелец апартаментов при их сдаче в аренду может рассчитывать на доходность в среднем 5-9%, которая будет зависть от класса объекта, его расположения, транспортной доступности, окружения и других характеристик», – делится Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». «А некоторые проекты предусматривают возможность централизованной сдачи апартаментов в аренду управляющей компанией с выплатой гарантированно высокого дохода», – напоминает руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров.

Многие хотят купить жилье в районе, где ограничена жилая застройка и практически нет свободных площадок для строительства, но есть пустующие и обветшавшие здания (например, в ЦАО города Москвы). «Апартаменты строятся по двум причинам, – рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Во-первых, в определенных местах просто нельзя возводить жилые дома, во-вторых, если застройщик не хочет проходить огромное количество согласований для получения разрешения на строительство жилья».

Кому-то апартаменты подходят по ценовому критерию. «На сегодняшний день главный «козырь» апартаментов – это их цена», – подмечает Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet. Ведь парадокс апартаментов заключается в том, что на данном рынке можно найти и весьма дешевые (по 90 тыс. руб. за кв. м в Москве), и очень дорогие варианты (до 1,780 млн руб. за кв. м в Москве).

А отдельные граждане приобретают такие помещения, потому что это модно и престижно. «Данный сегмент может быть интересен для людей творческих, мыслящих нестандартно. Часто в свободной планировке апартаментов есть, где разгуляться фантазии дизайнера», – отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Кроме того, некоторые застройщики, приостановившие возведение бизнес-центров из-за изменившегося градостроительного законодательства, были вынуждены переходить к формату апартаментов, чтобы не потерять вложенные в строительство деньги. Например, в связи с принятием в Москве постановления Правительства Москвы от 21 августа 2007 г. № 714-ПП «О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в городе Москве» решения о размещении объектов капитального строительства на застроенных территориях принимаются только при наличии документации, прошедшей публичные слушания и обосновывающей отсутствие «точечного» строительства.

С юридической точки зрения использование апартаментов для жилья обусловлено наличием пробелов в законодательстве. Проконтролировать фактическое использование помещений достаточно сложно, чем и пользуются многие граждане. Однако наличие законодательных лазеек не всегда гарантирует совершение выгодной сделки. У апартаментов есть ряд существенных недостатков, о которых должен быть осведомлен каждый, кто намеревается приобрести в собственность такое жилье. Рассмотрим основные из них.

Апартамент – квартира нежилая

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ). Тот факт, что апартаменты жилым помещением не являются, означает, что никто не проверял их на соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам (например, на коэффициент естественной освещенности или допустимого уровня шума). Это не означает, что в апартаментах опасно жить, – их владелец просто должен понимать, что к жилому помещению требования предъявляются выше, чем к апартаментам.

Что касается содержания права собственности, то собственники апартаментов могут владеть ими, пользоваться и распоряжаться наравне с жилыми помещениями. При перепланировке апартаментов потребуется проводить меньше согласований с уполномоченными органами, чем в случае с обычными квартирами.

Апартаменты не предназначены для постоянного или преимущественного проживания граждан, а значит, на них не распространяется действие Жилищного кодекса РФ. Собственник апартаментов может получить только временную регистрацию сроком на пять лет, с которой ему не удастся получить ИНН в случае его отсутствия, встать в очередь на жилье, иметь приоритет при определении ребенка в школу или детский сад. Кроме того, с покупкой апартаментов у их владельца не возникает права на общее имущество, как это происходит с приобретением помещения в многоквартирном доме, что может послужить дополнительным доходом, например, при сдаче общего имущества в аренду под офис (Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). А вот при возбуждении исполнительного производства на апартаменты может быть обращено взыскание, в то время как на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение – нет (ст. 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Продажа апартаментов в офисных центрах часто приводит к тому, что по соседству располагаются склады, шоу-румы, развлекательные заведения и прочие «неприятные» соседи. Хотя не всех покупателей это пугает: находятся и те, кто специально приобретает жилье в одном здании с местом работы. Социальная инфраструктура вблизи апартаментов тоже нередко оставляет желать лучшего: вместо скверов и детских площадок рядом с апартаментами часто расположены заводы и транспортные развязки. И хотя заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин уже заявлял о необходимости обязать компании, строящие апартаменты, возводить рядом социальную инфраструктуру, в настоящий момент ситуация не изменилась. Как нам сообщили в Минстрое России, ведомство по-прежнему рассматривает возможность обязать застройщиков апартаментов возводить всю необходимую социальную и транспортную инфраструктуру как при строительстве квартир.

Оплата налога и коммунальных услуг

Коммунальные платежи за апартаменты придется платить в повышенном размере. В среднем их стоимость отличается от платежей за квартиры примерно на ставку НДС (18%). Более подробно разницу между тарифами на оплату электроэнергии, водоснабжения, водоотведения и отопления можно посмотреть в приведенной ниже таблице.

Таблица. Сравнение стоимости коммунальных платежей в апартаментах и квартирах

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector