0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Анализ рыночной стоимости недвижимость

Рыночная стоимость

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке при жесткой конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон совершаемой сделки не обязана реализовывать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать объект оценки;

стороны сделки достаточно информированы о предмете совершаемой сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки находится на открытом рынке при использовании публичной оферты, типичной для таких же объектов оценки;

цена сделки есть разумное вознаграждение за объект оценки и нет принуждения к совершению сделки по отношению к каждой стороне сделки;

оплата за объект оценки будет осуществляться в денежной форме.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке.

Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.

Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:

на основании имущества организации.

на основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.

Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.

Какие факторы влияют на рыночную стоимость

При анализе рыночной стоимости рекомендуется учесть все факторы, которые влияют на ее образование:

Спрос. Подразумевает предпочтения потребителей. Данный фактор предполагает учет всех возможных рисков.

Полезность компании. Организация признается полезной только в том случае, если она приносит пользу собственнику. Как правило, польза – это доходность. При увеличении полезности увеличивается и рыночная стоимость.

Прибыль. Это разница между доходом и расходом.

Время. Предполагает период, через который планируется получение прибыли. Многие предприятия имеют отсроченную прибыль. К примеру, компания ввела в производство новую технику. Это нужно для увеличения прибыли, однако доход увеличится только в перспективе.

Существующие ограничения. К примеру, ограничительные меры, введенные государством. Чем больше ограничений, тем меньше рыночная стоимость.

Риски. Имеются в виду риски отсутствия доходов в дальнейшем.

Ликвидность. Большая ликвидность активов положительно влияет на стоимость предприятия.

Конкуренция. Наибольшую рыночную стоимость имеют компании, имеющие большой спрос и работающие в сфере небольшой конкуренции. Большое количество конкурентов снижает рыночную стоимость.

Соотношение предложения и спроса. Спрос определяется платежеспособностью инвесторов, возможностью привлечения сторонних средств, а также множеством других факторов.

Как можно заметить, на рыночную стоимость влияет очень много факторов. По этой причине рекомендуется доверить расчет рыночной стоимости профессиональным оценщикам. Специалисты могут адекватно проанализировать ситуацию на рынке, учесть все многообразие факторов.

Когда необходимо знать рыночную стоимость

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

при отчуждении имущества для государственных нужд;

при определении стоимости размещенных акций общества, которые приобретаются обществом на основании решения общего собрания акционеров или на основании решения совета директоров (наблюдательного совета) общества;

при установлении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

при установлении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

при установлении стоимости имущества должника-банкрота;

при установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей.

Задачи определения рыночной стоимости

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:

Повышение эффективности работы предприятия.

Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.

Определение стоимости при планах на продажу компании.

Необходимость выделения доли одного из участников.

Подготовка к поглощению организации.

Разработка плана развития компаний.

Достижение финансовой устойчивости.

Анализ возможностей предприятия по кредитованию с залогом.

Принятие управленческих решений.

Разработка инвестиционных проектов.

Способы определения рыночной стоимости

Существует три метода определения рыночной стоимости:

Доходный метод. Его основа – ожидаемый максимальный доход предприятия.

Затратный метод. Актуален в том случае, если у компании нет стабильного дохода.

Метод подходит для корректирования баланса. Как произвести расчеты? Нужно найти рыночную стоимость активов, а затем вычесть из нее сумму обязательств компании.

Данный способ можно подразделить еще на два метода.

Метод чистых активов: из рыночной стоимости вычитается сумма обязательств.

Способ ликвидационной стоимости: сумма, получаемая после продажи активов по отдельности.

Сравнительный метод. Рассматриваемый способ практически не применяется. Связано это с тем, что результаты его являются весьма приблизительными.

Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится при разных сделках, например, при продаже, покупке, оформлении ипотечного займа. Сегодня расскажем, как ее проводят, какие виды стоимости можно посчитать, зачем нужна процедура в каждом конкретном случае.

Оценка недвижимости — что это такое

Оценкой стоимости недвижимости называют процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: например, производственного цеха, квартиры, дачи, гаража, частного дома или другого. Проведение оценки недвижимости строго регламентировано. Оценкой недвижимости занимаются оценщики, деятельность которых регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Читать еще:  Государственный кадастровый учет недвижимого имущества это

Рассчитать ориентировочную рыночную стоимость можно самостоятельно, но результаты такой оценки не примут во внимание государственные органы. Суд, Росреестр, банки принимают во внимание только официальный документ — отчет об оценке, выданный аккредитованным специалистом.

Виды стоимости

Согласно ФСО №2 , при осуществлении оценочной деятельности используются четыре вида стоимости объекта оценки: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.

Рыночная стоимость объекта недвижимости — это цена, за которую его можно продать в условиях свободного рынка. Именно ее используют, например, покупатели и продавцы при обсуждении стоимости недвижимости, либо юридические лица в качестве доказательства наличия определенных активов. Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Она же появляется в результатах оценки.

Рыночная стоимость — та, за которую можно продать объект недвижимости.

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости — это цена, по которой его можно продать быстро. Так, при расчете стоимости оценщики используют срок экспозиции 3–4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости берут срок экспозиции 1–2 месяца. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Обычно она составляет 75–80% от рыночной цены.

Ликвидационная стоимость — та, за которую можно быстро продать недвижимость. Согласно ФСО №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость объекта оценки — это цена для конкретного человека или группы лиц при определенных инвестиционных целях. Чаще всего ее используют для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли приносить доход недвижимость при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, потому что учитывает возможную прибыль с объекта в дальнейшем. Если она меньше, значит, выбран плохой план, и проще просто продать недвижимость по рыночной цене.

Инвестиционная стоимость — та, за которую можно купить объект для извлечения прибыли.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это сумма, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Ее определяют методами массовой оценки, а если это невозможно — индивидуально для каждого объекта недвижимости. Оценщик определяет кадастровую стоимость, в том числе, для налогообложения.

Реже используют другие типы стоимости при проведении оценки, например, восстановительную. Восстановительная стоимость объекта недвижимости — это сумма, которую нужно потратить на строительство такого же объекта в текущих условиях. При ее расчете учитывают зарплату рабочих, стоимость строительных материалов, оплату проектных материалов и другие прямые, косвенные затраты.

Анализ рыночной стоимости недвижимость

Самостоятельный сравнительный рыночный анализ стоимости квартир

Только самостоятельное и внимательное изучение конкурентов приближает человека к пониманию формирования стоимости на рынке недвижимости и эффективнее позволяет сохранять цену во время переговоров с покупателем.

Посещать квартиры конкурентов, – это лучший способ вывести среднерыночную стоимость своей.

⠀⠀Понятно, что при определении рыночной цены на недвижимость методом сравнения, легко обнаружить много значимых параметров.

⠀⠀Очевидное не всегда очевидное для всех, поэтому, вместе с приобретением знания о своих конкурентах, мы получаем и силу; знания своих конкурентов обладают силой, если знать их и применять.

⠀⠀Такой подход применим при серьёзном желании максимально точно определить цену и продать квартиру по средней рыночной стоимости.

⠀⠀ Лёгкий пример: если стало известно, что покупателю важно светящее по утрам, а не по вечерам солнце, то этим нужно пользоваться. Покупатели в некоторых случаях при торге опираются на другие предложения квартир, говоря что-то вроде:

⠀⠀– Я смотрел квартиры как ваша там и там. И в первом случае мне скидку предлагают, а во втором этажом лучше.

⠀⠀– Я помню, что вы говорили о важности для вас цикла солнца в квартире и оно должно светить в неё с утра, а у первой квартиры, на сколько мне известно, окна совсем на другую сторону, я там был; а у второй хоть этаж и лучше, но солнце загораживает десятиэтажное здание напротив. Что вы намерены с этим делать?

⠀⠀Ведь, если вы были в тех квартирах, то максимально осведомлены о своей позиции на рынке и легко сможете управлять фактами.

Что делать при самостоятельном определении рыночной стоимости квартиры

Рынком всегда руководили покупатели, они смотрели, сравнивали, предлагали цену.

⠀⠀Чтобы быть более конкурентоспособным знать, какую цену установить за квартиру, важно владеть информацией. Для этого нужно притвориться профессиональным покупателем:

⠀ ⠀1. Вооружиться таблицей сравнительного анализа, представленной ниже; или сделать свою.

⠀⠀ 2. Внести туда схожие квартиры из вашего сегмента. Узнать о большинстве из них можно на досках объявлений. Необходимо обязательно позвонить продавцам; поскольку, серьёзный подход к продаже обязывает выяснить как можно больше информации.

⠀⠀ 3. Одеть «тело» покупателя. Об этом вопросе есть отдельная статья с таблицей для глубокой аналитики рынка:

⠀⠀⠀⠀ 3.1. Позвонить всем продавцам, чтобы посмотреть их квартиры.

⠀⠀⠀⠀ 3.2. Перед просмотром попросить, чтобы продавец взял с собой оригиналы или копии правоустанавливающих документов. Это позволит узнать о юридических подробностях, влияющих на сделку.

Читать еще:  В общую площадь жилого помещения не входят

⠀⠀⠀⠀ 3.3. Спросить, какой будет окончательная стоимость квартиры, если возникнет желание её купить. Так вы сможете спрогнозировать дальнейшее движение рынка, ведь озвученная стоимость рано или поздно появится и в объявлении о продаже этой квартиры.

⠀⠀ 4. Фиксировать всю полученную информацию в таблицах сравнительного (первичного) ценового анализа; и глубокого исследования каждого объекта.

⠀⠀5 . Сравнить и посчитать.

⠀⠀Чтобы упростить определение допустимых рамок в корректировке собственной стоимости и цен конкурентов, я рекомендую задать себе следующие вопросы:

⠀⠀ 1. За сколько продаем?

⠀ ⠀2. Почему цена именно такая?

⠀ ⠀3. Сколько эта цена будет актуальна?

⠀ ⠀4. Как цена будет изменяться во времени?

⠀⠀5. Какой будет окончательная приемлемая цена?

⠀⠀ 6. Будут ли разные цены для разных групп покупателей?

⠀⠀Существует две альтернативы самостоятельному способу оценки: обращение в агентство недвижимости, либо к профессиональному риэлтору.

Хотите, оставить заявку на оценку квартиры?

Расчёт стоимости недвижимости онлайн 🌐

«Лёгким движением руки брюки превращаются; брюки превращаются; брюки превращаются в элегантные шорты.»
© КФ. Бриллиантовая рука.

⠀⠀Онлайн сервисы – простой и бесплатный способ узнать цену на квартиру по указываемому адресу, но, как и брюки – не надёжный.

Калькуляторы средней цены на квартиру

⠀⠀Сервисы-калькуляторы для оценки недвижимости позволяют рассчитать стоимость недвижимости онлайн. Однако, они используют излишнюю информацию в то же время упуская важные параметры для сравнения и не способны проанализировать цену спроса на недвижимость во время показа; потому что сайт не может лично пройти по двору, подойти к крыльцу, почувствовать чистоту или загазованность воздуха; зайти в подъезд дома и оценить его чистоту; зайти в квартиру любого собственника, продававшего или продающего. Сайт не способен выглянуть в окно и тем более провести показ квартиры.

⠀⠀Полученный таким образом отчёт о рыночной стоимости недвижимости не включает значимые и весомые во время торга параметры. Он просто не точен.

Из вышенаписанного рождаются 2 правила для продавца недвижимости

⠀⠀ 1 Правило. Делать фотографии перечисленных выше вещей для объявления, это позволяет заранее удовлетворить часть требований и любопытства тех, кому нужна недвижимость, имеющая схожие характеристики.

⠀ ⠀2 Правило. Результаты определения цены на квартиру, вычисляемые подобными сайтами – информация легко и бесплатно добытая. А «полезности», всё-таки, добываются трудом и/или платно.

⠀⠀Точному определению цены помогает обнаружение конкурентных преимуществ похожего жилья, выставленного на рынке, а не слепое полагание на программы.

⠀⠀Как искать преимущества и пользоваться ими с этапа написания объявления и во время показов, читайте в статье:

Пять сайтов с функцией определения цены недвижимости

⠀⠀Площадки, делающие расчёт стоимости жилья онлайн, исходя из предложений на их сайте недвижимости:

⠀⠀ 1. Сайт Центрального Информационного Агентства Недвижимости ЦИАН:

⠀ ⠀2. Сайт о недвижимости:

⠀⠀ 3. Сервис по оценке от Рекламного Информационного Портала «РЕИНПОРТ недвижимость»:

⠀ ⠀4. Сервис расчёта стоимости недвижимости от разработчиков Авито на сервисе Domofond:

⠀ ⠀5. Онлайн оценка истории цен на недвижимость от Яндекса. Позволяет узнать онлайн за сколько продавались и/или сдавались квартиры по определённому адресу:

Узнайте, как выглядят по-настоящему продающие объявления в моих кейсах:

Заказ оценки квартиры у профессионального риэлтора

Профессионал всегда отличался от толпы; это просто заметить.

⠀⠀Просто смотрите за тем, как много инструментов использует риэлтор и какими знаниями располагает; делайте заказ только на основании этих данных.

⠀⠀Следует понимать, что оценку рыночной стоимости недвижимости с обходом конкурентов, риэлтор сделает либо на основании оплаты за такую работу, либо при подписанном эксклюзивном договоре. Иначе, максимум, на который можно рассчитывать – это анализ с прозвоном конкурентов.

Заказ оценки квартиры в агентстве недвижимости

В агентстве недвижимости работают риэлторы; профессиональные и нет. Если придерживаться предыдущего пункта, то ошибка маловероятна.

⠀⠀Не выбирайте риэлтора на удачу. Проследите за тем, какие инструменты ему известны и что он использует. И когда найдёте действительно стоящего профессионала, тогда смело нанимайте его для оценки, или заключайте договор для продажи.

⠀⠀Бытует мнение, что, если пригласить к оценке и продаже сразу нескольких риэлторов, то это может приблизить сделку за счёт усилий каждого из них. Некоторые собственники во время таких «крысиных бегов» дополнительно прилагают ещё и собственные усилия. Следует понимать, что чаще всего в описанном случае инструменты и навыки собственника и «нанятых» риэлторов будут совпадать; это не только не прибавит точности в определении рыночной стоимости недвижимости, но и снизит эффективность продажи, создав в будущем засоренность пространства на некоторых досках, что может даже привести к искусственному снижению стоимости.

Настоящий эксперт обладает заметным количеством инструментов и работает только по договору.

Хотите, чтобы я занялся продажей вашей недвижимости?

Единственный способ оценить квартиру для покупателя с ипотекой

Средняя рыночная стоимость и цена оценщика могут значительно отличаться в определённых далее случаях.

⠀⠀Оценочные компании разрабатывают специальный отчёт о рыночной стоимости недвижимости для предоставления в банк.

⠀⠀Сегодня довольно много кампаний, делающих оценку стоимости квартиры для банка в каждом городе, что позволяет выбирать между ними, но в целом они одинаковы.

⠀⠀Отчёт о стоимости имеет ограниченный срок жизни, обычно не превышающий 1 месяц. Общий алгоритм оценки сложен и малоприменим в быту, однако следует знать, что в подавляющем большинстве оценщики не совершают звонков по анализируемым квартирам и, тем более, не посещают их, что значительно снижает точность отчёта по отношению к настоящим ценам.

Читать еще:  Акт обследования жилого помещения образец заполнения

⠀⠀Случается так, что некоторые риэлторы размещают «заманушки» ценой ниже рынка для получения звонков. Если подобные риэлторы облюбовали ваш район, тогда в отчёт оценщика попадут варианты со сниженной стоимостью; а, как вы, наверное, знаете, банк обычно предоставляет 80-90% от цены квартиры в отчёте оценщика. Покупателю просто может не хватить собственных денег для погашения возникшей разницы.

⠀⠀Как следствие – малоэффективное средство для точной аналитики рынка.

⠀ ⠀Несоблюдение этого правила усложнит жизнь с ипотечными покупателями и может снизить среднерыночную стоимость квартиры в отчёте до минимальной.

⠀⠀ Правило: Следите за «заманушками» на вашу квартиру, чтобы при необходимости оценки для банка, отчёт был приближен к реальности.

⠀⠀Если рынок наполнен продавцами с завышенными, по сравнению с вашей, ценами, тогда не заморачивайтесь на этот счёт.

⠀⠀Некоторые банки не сотрудничают с некоторыми оценочными организациями, поэтому всегда уточняйте в банке список оценщиков, отчёты которых он готов принять на текущий момент.

Анализ рынка недвижимости в процессе оценки

Следующим этапом производится сбор и анализ данных рынка. Оценщик собирает и обрабатывает всю необходимую информацию (уровень спроса на объект недвижимости; наличие возможных покупателей и конкурентов; параметры сопоставимых объектов; условия финансирования предполагаемой сделки и пр.). Если собранные данные окажутся неточны или неполны, оценщику будет трудно дать достоверное и обоснованное заключение о стоимости объекта недвижимости.

Рынок должен изучаться достаточно широко — от рынка страны в целом, далее — региона, города и конкретного района, где находится объект недвижимости.

В анализе следует ориентироваться на тип оцениваемой недвижимости.

Анализ рынка можно разделить на два вида:
1) общий анализ;
2) специальный анализ.

В первом случае изучаются общие данные о рынке региона, города района, их влияние на стоимость объекта недвижимости. Во втором случае рассматривается информация, непосредственно связанная с оцениваемым объектом.

Весьма существенным является то, что весь анализ строится на информации, которую аналитик собирает и проверяет:

— на соответствие (в какой мере она соответствует действительности);
— своевременность (свежесть информации);
— точность и надежность (зависит от источника);
— возможность отражать основные тенденции.

1. Общий анализ рынка
Задачи, которые помогает решить общий анализ рынка:
— определиться с наиболее эффективным использованием объекта;
— обосновать экономическую заинтересованность в объекте недвижимости;
— определить наличие внешнего устаревания объекта недвижимости.

В ходе общего анализа:
— дается характеристика географического положения объекта;
— изучаются основные группы факторов, влияющие на стоимость объекта на уровне государства, региона, города и района:
— социальные,
— экономические,
— политические и государственные,
— физические; а также
— прогнозируется будущее города, района и его влияние на использование и стоимость объекта.
В общем анализе рынка района, микрорайона дополнительно рассматриваются: »
— использование недвижимости;
— типы недвижимости, пользующейся повышенным спросом;
— типы недвижимости, не пользующейся спросом;
— факторы, влияющие на целесообразное использование объекта;
— отрицательные факторы, снижающие стоимость объекта.

2. Специальный анализ рынка
Специальный анализ базируется на информации по району, микрорайону и связан непосредственно с определением стоимости объекта. В базе данных для этого анализа должна быть следующая информация:
— уровень доходов, ставки дохода для подобных объектов;
— цены на строительство;
— процедура и трудоемкость получения разрешений на строительство;
— продажи, даты, мотивации покупателей и продавцов, условия продаж;
— количество предложений;
— уровень реализации объектов;
— степень недоиспользования;
— использование объектов до и после продажи.

Таким образом, в результате анализа получается полная картина социальной, экономической и политической ситуации вокруг оцениваемого объекта. Замыкаются связи «объект — среда».

Результаты анализа могут быть использованы как для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, так и для других целей, таких как:
— прогноз возможности реализации объекта;
— прогноз финансовой целесообразности проекта;
— прогноз НЭИ участка земли;
— оценка размеров кредита для финансирования проекта.

Кроме того, может быть различным уровень детализации анализа, требующийся конкретному заказчику. Например, иностранного инвестора больше интересует общий анализ, связанный с рынком страны, региона для принятия решения о целесообразности внедрения и работы на этом рынке. Российского бизнесмена в большей степени будет интересовать конкретная информация на уровне города, района, микрорайона, а также результаты специального анализа по сопоставимым объектам.

Основываясь на общем и специальном анализе рынка, аналитик рассчитывает стоимость объекта недвижимости методами трех основных подходов (затратного, доходного, сравнительного), каждый из которых базируется на той или иной совокупности оценочных принципов. Для затратного подхода требуется дополнительный расчет стоимости земли, который выполняется исходя из принципа её НЭИ, при оценке рыночной стоимости недвижимости.

Полученные применением различных подходов значения стоимо-‘ сти объекта недвижимости ранжируются, «взвешиваются» на основе сформированной оценщиком системы критериев, для того чтобы прийти к итоговому значению оцениваемой стоимости. Окончательный результат согласовывается с заказчиком, и, наконец, отчет об оценке передается заказчику.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×