3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Задаток в предварительном договоре купли продажи недвижимости

Задаток в предварительном договоре купли продажи недвижимости

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
  • Задаток по предварительному договору купли-продажи

Можно ли включить в предварительный договор купли-продажи недвижимости условие о задатке?

Задаток — денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (статья 380 ГК РФ)

Если покупатель, давший залог продавцу, вдруг, по каким-то причинам передумал исполнять обязательства по заключенному договору, сумма залога остается у продавца.

Если же отказался исполнять обязательства получивший задаток продавец, то он обязан будет уплатить покупателю двойную сумму задатка.

Задаток по предварительному договору. Сейчас и ранее

Обеспечение обязательств по предварительному договору задатком не запрещено.

Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ в статью 380 ГК РФ внесены изменения (вступили в силу с 01.06.2015 года), указанная статья дополнена пунктом 4 следующего содержания:

«4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).»

При этом, следует упомянуть, что ранее в правоприменительной практике это был являлся дискуссионным. Но еще в 2008 году Верховный Суд РФ разъяснил, что обеспечение обязательств по предварительному договору не противоречит действующим нормам гражданского законодательства:

«..Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора».

См. подробнее: Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2008 N 53-В08-5; данное определение вошло в Бюллетень Верховного Суда РФ.

Аналогичная позиция находит отражение и в более поздней судебной практике (например, апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 27.03.2014 по делу N 33-3496/2013)

Аналитика Публикации

ВС РФ vs ВАС РФ: предварительный договор и задаток

Источник:: Корпоративный юрист. Практикум

Нередко участники предварительного договора, принимая на себя обязательства по заключению основного договора, обеспечивают их исполнение задатком. При этом они предусматривают, что при отказе от заключения основного договора стороны, уплатившей задаток, последний остается у другой стороны, а в случае отказа от заключения основного договора стороны, получившей задаток, он подлежит возврату контрагенту в двойном размере. Допустимо ли обеспечение задатком обязательств, возникших из предварительного договора?

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 No 13331/09 по делу No А40-59414/08-7-583 (далее – Постановление No 13331/09) содержится вывод о том, что задаток не может применяться в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору. Противоположная точка зрения отражена в Определении ВС РФ от 22.07.2008 No 53-В08-5 (далее – Определение No 53-В08-5), в котором указано, что обеспечение задатком предварительного договора законодательно не запрещено.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

С учетом этого и в теории гражданского права, и в судебной практике выделяют три функции задатка:

  • обеспечительную (задаток обеспечивает исполнение обязательств по договору);
  • доказательственную (задаток выдается в доказательство заключения договора);
  • платежную (задаток выдается в счет причитающихся по договору платежей).

Предварительный договор не порождает появление у его участников обязанностей по передаче имущества, уплате денежных средств, выполнению работ или оказанию услуг – они могут возникнуть только из основного договора. Поэтому основным аргументом в пользу невозможности обеспечения задатком обязательств по предварительному договору традиционно является отсутствие платежной функции.

Именно такими соображениями руководствовался Президиум ВАС РФ при вынесении Постановления No 13331/09, отмечая, что согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Поскольку предварительный договор не порождает возникновения денежного обязательства (его предметом, как уже указывалось выше, является обязательство заключить основной договор), задаток по такому договору выдан быть не может.

Тем не менее на практике платежи по предварительному договору все-таки производятся. Цель их совершения зачастую состоит в том, чтобы подтвердить серьезность намерений сторон заключить сделку, платежеспособность приобретателя имущества, обеспечить собственника отчуждаемого объекта денежными средствами, необходимыми для подготовки к сделке, и т. п. Как правило, такие платежи уплачиваются в счет цены основного договора, который должен быть заключен в будущем.

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОЙ КВАЛИФИКАЦИИ

При возникновении спора о такого рода платежах суды сталкиваются с необходимостью их правовой квалификации.

Арбитражные суды с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении No 13331/09 в основном квалифицируют такие платежи в качестве аванса, в т. ч. в случае, когда они поименованы в договоре как задаток (определения ВАС РФ от 19.10.2009 No ВАС-13238/09 по делу No А32-25114/2008-48/354, от 04.03.2011 No ВАС-1693/11 по делу No А76-34349/09-64-653, от 29.03.2013 No ВАС-3157/13 по делу No А40-139849/10-60-903, постановления ФАС Уральского округа от 18.08.2010 No Ф09-5958/10-С6 по делу No А07-22967/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2011 по делу No А38-281/2011, ФАС Западно-Сиабирского округа от 08.12.2011 по делу No А70-5494/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 22.06.2012 по делу No А32-19421/2011, ФАС Дальневосточного округа от 11.10.2012 No Ф03-4486/2012 по делу No А73-668/2012, ФАС Поволжского округа от 28.02.2013 по делу No А65-9973/2012, ФАС Центрального округа от 13.09.2013 по делу No А23-2114/2012, ФАС Московского округа от 02.10.2013 по делу No А41-2121/13, ФАС Северо-Западного округа от 03.03.2014 по делу No А56-27498/2013).

Нередко формальным поводом для такой квалификации служит п. 3 ст. 380 ГК РФ, согласно которому в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Между тем аванс точно так же, как и задаток, имеет платежную функцию. Разница между ними состоит в том, что в отличие от задатка аванс не является способом обеспечения исполнения обязательств. И если за платежом, вносимым согласно условиям предварительного договора в счет цены основного договора, который будет заключен в будущем, признавать платежную функцию, то проблем с возможностью признания такого платежа задатком не возникает. Именно такой подход был применен ВС РФ при вынесении Определения No 53-В08-5.

В Определении No 53-В08-5 ВС РФ отклонил доводы ответчика, ссылавшегося на то, что основной договор между сторонами заключен не был, поэтому денежное обязательство отсутствует, т. е. уплаченная согласно предварительному договору денежная сумма не выполняла платежной функции. Не отрицая того, что предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон заключить в будущем основной договор, ВС РФ пришел к выводу о том, что исполнение именно этого обязательства обеспечивалось задатком. Денежным же являлось одно из обязательств покупателя по основ ному договору, в зачет которого в случае его заключения поступила бы внесенная покупателем сумма задатка. Таким образом, по мнению ВС РФ, уплаченные покупателем по предварительному договору денежные средства в данной ситуации выполняли платежную функцию, вследствие чего могли быть квалифицированы как задаток.

Практику совершения платежей по предварительному договору ВАС РФ признает, предлагая в подобных обстоятельствах руководствоваться следующим.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных в нем условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или ее существенную часть, то суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Этот вывод сформулирован ВАС РФ в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 No 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.

Однако такой подход не позволяет в полной мере решить проблему, связанную с осуществлением платежей по предварительному договору, поскольку:

  • он неприменим в ситуации, при которой предварительный договор заключается в отношении объекта, на момент его заключения уже находящегося в собственности продавца;
  • он не позволяет переквалифицировать предварительный договор в основной в случаях, когда согласно предварительному договору оплачивается незначительная часть цены основного договора;
  • неоправданная переквалификация заключенного сторонами договора в любом случае ущемляет свободу договора, которая возведена в ранг принципа гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Необходим ли задаток при покупке или продаже квартиры: образец соглашения и советы юриста

У нас не верят бумагам. Поэтому риелторы практикуют внесение покупателями задатка за квартиру. Часто это сумма в 10-50 тысяч рублей, передача которых оформляется расписками. «Продвинутые» посредники на рынке недвижимости предлагают заключать предварительные договоры и к ним в качестве приложения соглашения о задатке. Насколько это оправдано с точки зрения закона и имеет ли смысл вообще вносить задаток при покупке квартиры?

Как оформить предоплату?

Предварительную договорённость между покупателем и продавцом можно закрепить:

  • предварительным договором,
  • задатком.

Это даёт сторонам время, чтобы покупатель мог проверить правовой статус квартиры, получить согласие банка при кредитовании сделки, а продавец оформить согласие всех сособственников на продажу.

Что это такое?

Задатку посвящены всего две статьи Гражданского Кодекса РФ – ст. 380 и 381.

Согласно закону, задаток – это денежная сумма, которая передается от одного участника сделки другому в следующих целях:

  • подтвердить факт заключения договора;
  • обеспечить исполнение обязательств участником сделки, принявшим задаток;
  • внести частично оплату по договору.

Юристы выделяют три функции:

Требований к размеру задатка закон не содержит. Однако предполагается, что сумма должна быть значимой для стороны, принимающей задаток. Иначе своей функции обеспечения исполнения обязательства он нести не будет, при незначительной сумме нарушить принятые договоренности гораздо проще.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Предварительное закрепление договоренностей

Оформляется передача задатка письменным соглашением: предварительный договор купли-продажи или соглашение о задатке.

Основные требования к содержанию – существенные условия:

  • указаны стороны (ФИО, место жительства, паспортные данные);
  • договор, в обеспечение обязательств по которому вносится задаток, его реквизиты и существенные условия;
  • обязательство стороны, в обеспечение которого вносится задаток;
  • размер задатка;
  • дата внесения;
  • подписи сторон.

Реквизиты – часть договора, содержащая его название, место и дату составления, наименование сторон, их место регистрации и банковские счета.

Важно, чтобы в тексте документа передаваемая денежная сумма именовалась «задатком». В противном случае, согласно закону, такой платеж признается авансом.

На что еще обратить внимание при покупке жилья — читайте здесь.

Какой вариант лучше: задаток или аванс?

Аванс – это денежная сумма, которая передается в счет будущих платежей по договору. То есть аванс несет в себе чисто платежную функцию.

Продавец не будет обязан подписать основное соглашение купли-продажи. Доказать внесением аванса факт заключения сделки между сторонами нельзя, законом такая возможность не предусмотрена.

Задаток – это способ обеспечения выполнения договорных обязательств. Его основная цель: побудить сторону, принявшую деньги, выполнять обязательства по договору.

Отсюда и различные правовые последствия в случае неисполнения обязательства по договору стороной, принявшей деньги. Подробнее о разнице между авансом и задатком читайте по этой ссылке.

Что будет, если не заключить договор?

Есть четыре варианта разрыва отношений:

  • стороны передумали и еще не приступили к выполнению его условий договора — сумма задатка возвращается покупателю;
  • форс-мажорные обстоятельства сделали исполнение невозможным — сумма задатка также возвращается;
  • ответственен покупатель — сумма остается у продавца;
  • ответственен продавец — он обязан возвратить сумму задатка в двойном размере и возместить понесенные убытки.

Эти последствия прекращения или неисполнения обязательства предусмотрены ст. 381 ГК РФ.

Какие существуют основания для расторжения уже заключенного основного договора купли-продажи, рассказываем в этом материале.

Если сделка не была заключена, а переданные деньги признаны авансом, продавец должен возвратить полученную сумму покупателю без дополнительных штрафных санкций.

Особенности и нюансы

Внести задаток можно двумя способами:

  • через соглашение о задатке — скачать бланк по ссылке;
  • через заключение предварительного договора с условием о задатке.

Юридически оба эти документа правильно оформляют внесение предоплаты в виде задатка и могут в случае необходимости защитить права лица в суде. Второй вариант чаще используют в более сложных ситуациях, например, при ипотеке. При непосредственной передаче денег нужно дополнительно оформить расписку, образец доступен здесь.

Обязанностью сторон по предварительному договору является заключение в определенный срок договора купли-продажи квартиры. При уклонении стороны от совершения основной сделки заинтересованное лицо вправе обратиться в суд.

Задаток же вносит дополнительную материальную заинтересованность сторон в совершении сделки, побуждает соблюдать предусмотренные предварительным договором сроки и условия. Условие о задатке может содержаться в предварительном договоре купли-продажи квартиры либо быть оформлено отдельным документом с соблюдением требований ст. 380 ГК РФ.

Предоплата при покупке квартиры

Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

На Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки у Откроется в новой вкладке.»>Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. Откроется во всплывающем окне.»>агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры.

Предоплата при покупке квартиры может вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

Задаток при покупке квартиры

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность.

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко. В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры.

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (Откроется в новой вкладке.»>ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.380, ГК РФ).

Аванс при покупке квартиры

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями. В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е. если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в Откроется в новой вкладке.»>ст.381.1, ГК РФ.

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание Откроется в новой вкладке.»>«альтернативных сделок » и «цепочек», т.к. здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно. Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс.

Договор аванса при покупке квартиры

На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – Аргументы ЗА и ПРОТИВ.
Откроется в новой вкладке.»>агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у Откроется в новой вкладке.»>нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки.

Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.), условия подписания Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях.

Правильно составить все формулировки авансового договора с учетом условий конкретной сделки, можно, например, с помощью Откроется в новой вкладке.»>специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку).

Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с Откроется в новой вкладке.»>ПДКП между дольщиком и Откроется в новой вкладке.»>Застройщиком).

По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.

На Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует. Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном Откроется в новой вкладке.»>договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса. В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне). В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.

Читать еще:  Как купить квартиру в москве недорого
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
21
октября