3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Возможно ли купить квартиру в москве

Возможно ли купить квартиру в москве

— При существующей ситуации откладывать покупку квартиры в Москве на более поздний срок не стоит, — говорит коммерческий директор группы компаний «РКС Девелопмент» Александр Коваленко. — Если курс валюты не стабилизируется, то застройщики будут вынуждены поднять цены. Многие стройматериалы зависят от курса. Есть биржевые товары, такие как металл. Есть отделочные материалы, большинство из которых импортные и не имеют отечественного аналога.

Эксперт считает, что у тех, кто рассуждает о том, стоит ли покупать квартиру в Москве в 2020 году, есть возможность заскочить в последний вагон. А именно взять недвижимость по старым ценам и по старым ипотечным ставкам.

Немного иной прогноз у юриста и риэлтора компании «Полезные люди» Юрия Паршикова:

— Экономические законы вечны и всегда работают одинаково. Если стоимость денег увеличивается, их доступность снижается. Следовательно, покупательная способность тоже падает. Значит и цены зачастую опускаются. Ведь если нет покупателей, то какой смысл держать высокие цены? Март 2020 года показывает серьезный всплеск покупок в Москве как нового жилья так и вторички.

Новостройки

— Главный совет — вкладываться в уже построенное и сданное! Потому что стройки могут затормозиться из-за карантина, — рассказал заместитель генерального директора «БСК-Санкт-Петербург» Сергей Цаплин. — Еще одна рекомендация — в сегодняшней ситуации по возможности покупать «первичку» с отделкой. Предложения с отделкой раскупают сейчас гораздо активнее, чем без. Покупатели не просто хотят вложиться и избежать потери денег, люди желают сразу же заселиться и переждать карантин с комфортом.

На вопрос о том, стоит ли покупать жилье в новостройке в Москве в 2020 году, Юрий Паршиков отвечает, что возможны два сценария развития ситуации.

— Вернее, в эти сценарии попадут две категории застройщиков. Первые решат, что им необходимо воспользоваться ажиотажем и поднимут цены. Думаю, что 5-15% безосновательного повышения — реальность. Вторые не будут поддаваться панике и оставят свои цены в прежних значениях прайса. Тем самым соберут на себе основной поток покупателей.

Эксперт считает, что застройщики, которые решат воспользоваться моментом и пустят цены вверх — проиграют в долгосрочной перспективе. Ведь во все времена наличие денег в кассе определяло стабильное положение компаний. А если ты задрал цены, то кто у тебя будет покупать?

ДомКак правильно купить квартиру в Москве

The Village поговорил с экспертами рынка недвижимости и составил гид по покупке жилья в столице

The Village продолжает неделю недвижимости. В течение пяти дней мы будем рассказывать о том, как найти в Москве жильё и помещение для бизнеса, какие ловушки подстерегают квартиросъёмщика в договоре аренды, научим отличать серии домов типовой застройки и разберёмся, как выбрать славного соседа по квартире. Для этого материала мы спросили экспертов компаний «Инком-Недвижимость» и «НДВ-недвижимость», а также магазина документов «Симплоер» о том, как правильно подобрать риелтора, какие есть варианты, если не хватает на квартиру, и можно ли забрать часть квартиры себе, если ипотека погашена наполовину.

Оглавление

4. Как правильно купить квартиру в Москве

Изучить предложение
и выбрать риелтора

Цены, представленные на большинстве сайтов, сильно отличаются от реалий. Некоторые завышены: в них не учитывается торг, который часто уместен. Чаще цены занижают, чтобы привлечь клиентов. Во многих объявлениях искажается информация, параметры квартиры и её стоимость. Из тридцати выбранных предложений после детального изучения реальными могут оказаться только три. Отсеять ложные варианты можно самостоятельно, можно переложить эту заботу на плечи риелтора.

Риелтора лучше всего искать по рекомендации друзей. Если на примете никого нет, целесообразно обращаться в известные компании, давно существующие на рынке. Перед этим необходимо проверить отзывы о компании, также не лишним будет узнать, существует ли в ней механизм контроля качества и как он работает. Особенно важно выяснить, проверяет ли риелтор историю квартиры.

Важны и личные качества риелтора, он должен понимать вас. Ему нужно честно и понятно сформулировать свои потребности: какую квартиру вы хотите и, что очень важно — для чего. Если нужно улучшить жилищные условия, то надо искать один вариант, если уехать подальше от тёщи — другой. Кроме того, не надо стесняться каких-то финансовых ограничений. Риелтор может подсказать выходы из различных ситуаций, помочь с получением ипотечного кредита и так далее.

Может быть полезным обращаться в крупные компании, если вы ещё не определились с тем, какое жильё хотите. Если компания занимается и новостройками, и вторичным жильём, и загородной недвижимостью, а также работает с ипотекой, то шансы найти оптимальный вариант повышаются.

Выбрать район

Самые востребованные квартиры расположены на Юго-Западе и Западе Москвы. По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», на ЮЗАО приходится 17 % общего спроса, на ЗАО — 12 %. По 13 % от общего спроса приходится на СВАО и ЮАО. В десятку самых востребованных районов Москвы входят Марьино, Пресненский, Южный, Люблино, Отрадное, Тёплый Стан, Раменки, Обручевский, Кунцево, Гагаринский.

При этом в Москве нет районов-аутсайдеров, на каждую квартиру находится свой покупатель. Чем дешевле жильё, тем оно востребованнее.

Читать еще:  Договор купли продажи строения без участка

Смотреть не на сезон,
а на экономическую ситуацию

В Москве на рынке жилья сезон почти не сказывается. Осенью есть небольшой традиционный всплеск покупательской активности. Жилищным вопросом лучше заниматься тогда, когда возникает в этом потребность. Ждать, когда снизятся цены, можно очень долго. Сейчас момент более подходящий, чем, например, год назад. Есть тенденция к понижению спроса, то есть продавец склонен к торгу. Впрочем, существенного понижения цен в рублях не будет в связи с ослаблением отечественной валюты.

Средняя стоимость предложения, по данным «Инком-Недвижимости», в сентябре составила 190,9 тысячи рублей за квадратный метр. По сравнению с прошлым месяцем, рублёвая цена увеличилась на 0,5 %, а с начала года — на 6,8 %.

Когда сделка альтернативная (продажа и покупка одновременно), вообще неважно, какая ситуация на рынке. Если вы продаёте и вынуждены снизить цену на квартиру, то при этом можете попросить снижения стоимости у продавца.

Если не хватает денег
на квартиру

Если не хватает на квартиру в Москве, можно рассмотреть вариант комнаты. Стоимость комнат в Москве в среднем составляет 2,5−3 миллиона рублей. В Подмосковье за такую цену можно найти квартиру. Ещё один бюджетный вариант — студии в новостройках. В них кухня совмещена с гостиной. Подходящий вариант для тех, кто не хочет делить свою площадь с соседями.

Составить договор
купли-продажи

При составлении договора необходимо детально прописать данные, позволяющие идентифицировать квартиру. Если этого не сделать, договор будет считаться незаключенным. То же самое произойдёт, если не указать цену квартиры. Если в квартире будет жить кто-то ещё, нужно указать данные жильцов с перечислением принадлежащих им прав пользования.

Набор необходимых документов зависит от квартиры, которую вы приобретаете — новая ли она, или у неё уже был владелец. Если в ней кто-то жил до вас, регистрирующий орган будет смотреть на договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности продавца, выписку из домовой книги. Из неё, кстати, можно узнать много интересного. Например, что такой-то гражданин, ранее прописанный в квартире, был временно выписан в исправительно-трудовую колонию. Так вы узнаете много деталей про бывших собственников и сможете прикинуть возможные проблемы в будущем.

Если вы первый собственник, регистрирующий орган будет смотреть документы, подтверждающие наличие квартиры (например, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).

Выбрать условия по ипотеке

При заключении договора ипотеки особенно важно обратить внимание на разделы про свои обязательства и права банка. Например, по изменению ставки, досрочному прекращению договора, другим малоприятным потенциальным сюрпризам.

За ипотекой лучше обращаться в солидные банки, которые самые важные пункты в договоре пишут не мелким шрифтом. Хотя сейчас такие ловушки попадаются редко. Закон обязывает банки предоставлять гражданам информацию о полной стоимости кредита, графиках платежей.

Закон допускает возможность оспаривания в суде сделки по причине крайне невыгодных условий. Однако перспективы такого спора для гражданина туманны. Прежде всего надо будет доказать, что договор был заключён вследствие стечения тяжёлых обстоятельств, чем не преминул воспользоваться коварный банк.

Заплатить половину суммы по ипотеке и забрать себе половину квартиры не получится. Из-за неуплаты по кредиту банк продаст квартиру (вероятно, дёшево, чтобы избавиться от актива побыстрее), из вырученных денег заберёт своё. Если что-то останется, отдаст опечаленному гражданину.

Если квартира оказалась
с сюрпризом

Судиться из-за качества квартиры имеет смысл в случае, если требования к ней были прямо прописаны в договоре. Если же договор не предусматривал того, что продавец гарантирует толщину стен и звукоизоляцию, позволяющую не слышать соседских детей и репетиции панк-рок-группы этажом выше, то суд, вероятнее всего, обернётся лишь потерей нервов, времени и денег.

Такой же результат вероятен и в ситуации, когда покупатель предъявляет претензии к тому, что непосредственно не связано с самой квартирой. Например, проживающая рядом пенсионерка с двадцатью кошками — это ваша проблема, а не бывшего владельца квартиры.

«Насекомые и крысы сильно портят впечатление»

В Москве много недорогих квартир. Почему их никто не покупает?

С 2017 года доля низколиквидных квартир на рынке новостроек Москвы резко выросла: с восьми до 20 процентов от всего объема предложения. Причем в некоторых столичных жилых комплексах доля квартир, которые не востребованы у покупателей, достигает 60 процентов. В чем причина такой нелюбви к московской недвижимости, разбиралась «Лента.ру».

Согласно недавнему исследованию «Инком-Недвижимость», примерно половина низколиквидных квартир расположена в границах «старой» Москвы, четверть — в Подмосковье, и столько же — на территории Новой Москвы. Такое жилье не могут распродать в течение пяти-семи лет и дольше. В других компаниях, работающих со столичными новостройками, подтверждают факт определенного затоваривания рынка невостребованным жильем.

«Тенденция скопления квартир в сегменте новостроек наблюдается последние два-три года, — рассказывает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». — На данный момент в уже построенных домах реализуется около 8 700 квартир — это 20 процентов от текущего объема предложения на первичном рынке. И этот объем предложения в построенных новостройках растет от года к году примерно на тысячу квартир, даже с учетом того, что часть из него в течение года распродается».

Читать еще:  Купить квартиру взамен старой в москве

«Само по себе наличие в продаже квартир после сдачи дома в эксплуатацию еще не говорит о том, что они низколиквидные. Некоторые застройщики сознательно выводят часть квартир в продажу после того, как дом уже построен, чтобы продать их дороже, — подчеркивает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. — Но есть и действительно неликвидные объекты: те, что расположены в неудобных локациях, с плохой историей строительства, неадекватной ценой. Часто это апартаментные проекты, которые, как правило, продаются медленнее, чем квартирные».

Особенно, как говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова, подобные проблемы характерны для жилья верхней ценовой категории. «В настоящее время в бизнес-классе речь идет о 43 устаревших проектах, в премиум-классе — о 17», — подчеркивает эксперт.

Как правило, это ЖК, выведенные в реализацию до 2014 года: их проекты были разработаны еще в сытых и оптимистичных 2011-2012 годах, когда покупатели охотно рассматривали жилье большой площади, без отделки и даже с погрешностями в планировке — и готовы были за это платить по тарифам престижного жилья.

В самом «Инкоме» считают: основная причина роста объемов невостребованного жилья в том, что за последние годы на рынок вышло много проектов с интересной концепцией — старые ЖК с ними конкурировать не могут, вот и стоят квартиры в них непроданными по пять-семь лет.

Аналогичный тренд фиксируют и в компании «БЕСТ-Новострой». «На первичном рынке доля низколиквидных квартир за последние годы существенно увеличилась — из-за рекордного роста объемов предложения, качество которого повышается по мере увеличения конкуренции между девелоперами, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — До сих пор продаются квартиры от застройщика в жилых комплексах, сданных в эксплуатацию семь и более лет назад (всего таких проектов сегодня 12)».

Впрочем, на вторичном рынке встречаются сроки экспозиции и подольше.

«Я, наверное, никогда не продам эту квартиру, — говорит москвич Вениамин. — Десять лет без малого ее показываю, цена низкая, и все равно не берут».

Квартира, на самом деле, хорошая по московским меркам: просторная «однушка» с шестиметровой лоджией в кирпичном доме 1968 года постройки — так называемой «башне Вулыха» (эти планировки считаются одними из лучших во всем советском типовом домостроении — и без труда перепланируются в компактную «двушку»), рядом Москва-река, ближайшая станция метро — «Коломенская». Проблем с документами, как говорит риелтор, показывающий квартиру, тоже нет. Да и продается она за смешные (для удаленности от центра, типа дома и планировки) 6,8 миллиона рублей. В чем проблема?

Жилье находится в глубине Нагатинского Затона, и до метро — в лучшем случае, полчаса ходьбы. В районе рано или поздно появятся станции Большого кольца, но Вениамину вряд ли поможет и это — ни одна из них не будет рядом с его домом. Такая отдаленность от цивилизации сказывается и на социальном окружении: маргиналов здесь даже визуально многовато.

Но и плохое расположение — лишь одна из проблем невостребованности московских вторичных квартир.

«Мы смотрим вторичные квартиры с февраля 2019-го, и иногда просто тоска охватывает. Любой приличный вариант обязательно оказывается с двойным дном. А если, на первый взгляд, без — хозяева тут же поднимают цену. По одной квартире за неделю подняли почти на миллион: выставили за 7,6 миллиона, пока мы ехали на просмотр, подняли до 7,8, вечером она стоила уже 8 — а еще через пару дней смотрим, уже 8,5, — рассказывает покупательница Ирина. — И такое ощущение, что в недорогом сегменте большинство квартир полукриминальные. Один вариант смотрели, рядом с ВДНХ — в объявлении указано, как обычно, что квартира свободная, продает наследник. Стали проверять — там 18 переходов права собственности за последние годы. Третья квартира — тоже наследство. По телефону там были наследники первой очереди, риелтору нашему признались, что второй очереди. На просмотре — оказались вообще чуть ли не четвертой очереди, концов не сыскать. И пол на кухне почему-то разобран».

«Практически каждая третья квартира имеет какие-то проблемы по документам. Особенно сложно проверить наследственные квартиры, — подтверждает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. — Но откровенно криминальных вариантов не так много». Неликвидными же, по словам эксперта, считаются в основном квартиры с видом на железнодорожную станцию, зону разгрузки продуктовых магазинов, на трамвайные пути, с видом на промзону, а также квартиры на низких этажах.

Вызывают тревогу квартиры с перепланировками — тем более, что владельцы этот факт довольно часто скрывают, делится опытом Ирина. По ее словам, тут может помочь риелтор с большим опытом работы — обычно такие ухищрения специалист замечает довольно быстро.

«Очень частая проблема — плохое общее состояние дома. Ветхий конструктив, страшный грязный подъезд, насекомые и крысы сильно портят впечатление при просмотре, — продолжает список минусов Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир». — Бывали случаи, когда собственники, очень желавшие продать жилье, делали ремонт в подъезде за свой счет. Во всяком случае, привести в порядок квартирный холл и лестничную клетку в порядок перед показами точно стоит. С этой проблемой тесно связана другая — соседское окружение. Алкоголики и наркоманы во дворе, сосед-скандалист, душевнобольной или сутяга не украшают выставленный на продажу объект». Обычно продавцы стараются скрыть проблемных соседей от покупателя — например, провести на показ в то время, когда их нет, напоминает эксперт. Впрочем, беседы с бабушками у подъезда как способ экспресс-проверки на наличие проблемных соседей никто не отменял.

Читать еще:  Как купить квартиру в новостройке

Тем же способом можно выведать сведения и о бывших/нынешних владельцах жилья. «Сложно продаются квартиры, в которых умерли бывшие собственники. Чтобы сдать или реализовать такую недвижимость, наследники порой утаивают правду. Да, если продавец молодой человек, а обстановка объекта — из середины прошлого века, нет смысла врать, что квартира досталась в наследство от пожилого родственника. Но многие наследники не признаются, что в квартире кто-то умер — настаивают, что это случилось в больнице, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — По нашим оценкам, квартиры, в которых кто-то умер, на вторичном рынке занимают порядка одного процента. Причем, как правило, речь идет о жилье, в котором скончались пожилые люди, хотя бывает и криминал — нам попадался случай, когда именно “черный риелтор” убил пожилого собственника и пытался перепродать квартиру. Дело закончилось полицией».

Такие случаи, впрочем, все же единичные — хотя, как говорит большинство опрошенных «Лентой.ру» экспертов, чем сильнее цена квартиры отклоняется в минус от стоимости похожих предложений по району, тем выше вероятность «напороться» на проблемный вариант. Особенно — если цена низкая в отсутствие видимых повреждений и недостатков.

«Потенциально оспариваемых сделок на сегодняшнем вторичном рынке — около десяти процентов, — делится данными Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости НДВ. — Реально же до судебных разбирательств доходит не более чем в одном проценте случаев».

В остальном, утверждают игроки рынка, недостатки квартир с лихвой компенсируются скидками. «Например, рекордсменами по сроку экспозиции обычно выступают квартиры после пожара, лоты в домах, расположенных возле шумных транспортных магистралей, ЛЭП, тюрем и кладбищ, — говорит Ирина Доброхотова. — В этом случае достаточно сделать скидку в размере 10-15 процентов от цены аналогичного объекта, но без подобных изъянов, и квартира найдет своего покупателя».

«Адекватно оцененная квартира не будет продаваться дольше полугода. Собственно, вообще все, что продается годами, — просто неадекватно оцененное жилье», — резюмирует Оксана Иванова.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Темы в материале

Поделиться

В Москве можно купить квартиру на любом этапе: инвесторы продают жилье на стадии котлована, во время строительства или в готовом доме. Город в лице Могосстройнадзора контролирует этот процесс. Но, оказывается, город может выступить и в качестве инвестора, у которого можно купить жилье. Для этого необходимо принять участие в электронном аукционе.

Строительством недвижимости занимается казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»). Для этого создан проект «Жилые комплексы Москвы «Мой адрес», а уполномоченным агентом по реализации является АО «Мосреалстрой».

Подробная информация представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф, инвестиционном портале города Москвы www.investmoscow.ru, официальном сайте Департамента столицы по конкурентной политике www.mos.ru/tender, электронной торговой площадке www.roseltorg.ru, на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru.

К примеру, на портале www.investmoscow.ru нужно зайти в раздел «Торги. Имущество» и воспользоваться фильтром «Продажа квартир». Здесь можно выбрать квартиру по вкусу. Для этого необходимо использовать ссылку «Больше фильтров» и выбрать интересующие параметры по расположению, площади, типу торгов и назначению помещений.

По состоянию на 17 января 2019 года на Инвестиционном портале Москвы в разделе «Торги. Имущество»/«Продажа квартир» размещена информация о 350 квартирах, торги по которым находятся в статусе «Объявленные».

Зачем город строит жилье на продажу? В чем его выгода?

Строительство жилых и нежилых помещений ведется в соответствии с Адресной инвестиционной программой города Москвы. Основная цель возведения городом жилья – обеспечение квартирами льготных категорий граждан. Остаточные площади продаются на аукционах.

Еще одна задача – решение общегородских задач и софинансирование строительства нежилых и социально-культурных объектов. Объем продаж ежегодно варьируется и зависит от городских потребностей.

Почему выгоднее покупать квартиру у города? Возможно ли использование ипотеки?

Продаваемые городом квартиры – это качественное и современное жилье, доступное для любой категории граждан. Для него действуют специальные условия ипотеки от ведущих банков-партнеров. Актуальные предложения по ипотечным программам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «ипотека» (www.мой-адрес.рф/ipoteka).

Основные преимущества приобретения квартиры у города – безопасное проведение сделок купли-продажи недвижимости и отсутствие финансовых рисков. Жилье реализуется в готовых к заселению панельных и монолитных жилых комплексах на территории столицы. Квартиры представлены как с отделкой «под ключ», так и без нее.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×