1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Купить квартиру на нулевом цикле

Покупка квартиры на стадии котлована: аргументы за и против

Не только «цены ниже, риски выше»

Уже с 1 июля 2019 года вопрос покупки квартиры на котловане может потерять актуальность. В связи с переходом на эскроу-счета застройщики потеряют доступ к деньгам дольщиков до окончания строительства. Поэтому продавать квартиры на старте с заметным дисконтом станет нецелесообразно. Редакция IRN.RU разобралась, в каком случае имеет смысл поторопиться с покупкой на котловане, пока еще есть такая возможность.

Аргумент за: цена

Основное преимущество покупки квартиры на этапе котлована – возможность сэкономить. Правда, квартиры на ранних стадиях уже не настолько дешевле, как несколько лет назад. «Раньше квартира, купленная на этапе котлована, к завершению строительства вырастала в цене на 30-35%, сейчас в большинстве проектов этот показатель не превышает 25%», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Сейчас в среднем рост цены от начального этапа до ввода в эксплуатацию, по словам руководителя отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet Натальи Бланковой, составляет около 12-15%. Это не так уж много. «Поторопиться с покупкой квартиры стоит в проектах, в которых планируется активный рост цен, и в недооцененных комплексах», — отмечает эксперт.

В проектах, которые изначально выставляются с заметным дисконтом к рынку или где ожидается активное развитие (например, появление новой станции метро), прирост может быть заметно выше. «В частности, в одном из столичных жилых комплексов годовой рост цены составил 48% (!), а за весь период реализации (два года) квартиры в этом проекте подорожали на 70%», — говорит Ирина Доброхотова. Схожие случаи вспомнила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая: «В проекте Discovery (квартиры, комфорткласс) рост цен всего за полгода составил 19%. В «Селигер Сити» (квартиры, комфорткласс) с апреля 2017 года рост достиг 39% для квартир без отделки и 37% для жилья с отделкой white box. В ЖК «Савеловский Сити» (апартаменты, комфорт-класс) с мая 2014 года цена выросла на 63%».

Другим примером поделился Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»: «Ликвидные объекты за весь период строительства в среднем могут демонстрировать рост цены до 50%. В качестве примера можно привести наш ЖК «Кварталы 21/19». За полтора года с момента старта продаж в корпусах третьего квартала средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 35%, а отдельно взятые лоты, в частности студии, подорожали на 45%».

Дополнительный прирост к цене часто встречается в Новой Москве – как раз по причине активного развития территории. «Так, в нашем жилом комплексе «Новая Звезда» квартиры на низкой стадии готовности стоили от 110 000 руб. за кв. м., а сегодня, перед сдачей 5-го — 6-го корпусов в эксплуатацию, стоимость квадратного метра там достигает 160 000 руб.», — говорит первый заместитель генерального директора концерна «КРОСТ» Марина Любельская.

Аргумент за: большой выбор

В прошлом году на рынок вышло рекордное количество новостроек, поскольку девелоперы стремились успеть получить разрешения на строительство до ужесточения 214-ФЗ с 1 июля 2018 г. (см. «Новостройки Москвы в 2018 году: объем нового строительства увеличился на 53,5%»). В результате сейчас очень большой выбор квартир на начальных стадиях строительства. «Если рассматривать рынок жилой недвижимости в Москве, то на предложение, реализуемое на стадии котлована и монтажа первых этажей, приходится 36% рынка (27,4% и 8,6%, соответственно)», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

По подсчетам «Метриум», в среднем по рынку доля квартир на котловане по всем сегментам составляет 30%, только в массовом сегменте – 44%. Как рассказали в компании «Бест-Новострой», вместе с Новой Москвой на этапе «строительство не начато» и на «нулевом цикле» предлагаются квартиры в 183 корпусах в составе 77 проектов. Кроме того, в Большой Москве на этапе котлована реализуется 15 проектов с апартаментами.

Аргумент за: разнообразный ассортимент

Большой выбор на этапе котлована характерен не только для рынка в целом, но и для конкретных проектов. По словам Марии Литинецкой, в среднем по рынку на момент ввода в эксплуатацию в доме остается 10-20% непроданных квартир (в массовом сегменте). Однако в наиболее ликвидных объектах показатель ниже и не превышает 10%. «В нашей компании к завершению строительства дома практически не остается свободных лотов. Например, в сданных в декабре двух жилых корпусах жилого комплекса «Невский» из 500 квартир и 116 апартаментов в продаже остались всего пять апартаментов и одна квартира», — утверждает Марина Любельская.

Поэтому в начале строительства шире выбор квартир, которые могут раскупить на более поздних стадиях. «Первыми уходят самые доступные квартиры, минимальные площади, студии. С небольшим отставанием за ними следуют лоты с лучшими характеристиками (например, видовые)», — рассказывает Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, к концу продаж нередко остаются малоликвидные или неликвидные квартиры.

Аргумент против: высокие риски

Эксперты говорят, что в Москве с нарушением сроков сдается от 30% до 44% новостроек, в Подмосковье этот показатель достигает 85%, в зависимости от зоны (см. «От трети до половины новостроек в Москве сдается с просрочками»). А в условиях изменений на строительном рынке и общей нестабильности экономической ситуации растут риски банкротства застройщиков.

Поэтому квартира на котловане – это большие риски. «Выбирая квартиру на этапе котлована, необходимо тщательно анализировать застройщика, смотреть на ранее построенные объекты, проверять документацию, — рекомендует Андрей Колочинский. — Чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков, я бы советовал отдавать предпочтение жилым комплексам, в рамках которых уже есть построенные корпуса, где живут люди. Но если есть уверенность в застройщике, можно выбрать и новый проект, цена в таком случае будут привлекательнее».

Но нужно иметь в виду, что обанкротиться в нынешних условиях может даже надежный застройщик. Та же Urban Group на протяжении многих лет строила почти без просрочек. Они стали появляться только в последний год работы, а сам крах компании случился буквально за несколько месяцев (см. «Пострадавшие от красоты: что делать дольщикам Urban Group»). Причем недострой остался в том числе и в проектах, где уже были ранее построенные в срок дома.

Аргумент против: долго ждать

Даже если удастся избежать задержки строительства и банкротства, квартиру все равно придется ждать достаточно долго. По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, средний срок строительства многоэтажного панельного дома составляет около одного года, на строительство дома по монолитной технологии уходит порядка полутора – двух лет. «Однако требуется дополнительное время на подведение инженерных коммуникаций, что зачастую приводит к увеличению сроков строительства и даже их срыву. Так, в большинстве столичных новостроек задержка ввода в эксплуатацию происходит по вине ресурсоснабжающих организаций», — говорит Андрей Колочинский. Если квартира покупается с отделкой, то застройщику потребуется время на ремонт. Корпуса с отделкой обычно сдаются на два-три месяца позже остальных.

После окончания строительства ключи тоже выдаются не сразу. «Обычно после ввода дома в эксплуатацию на передачу квартир собственникам закладывается от трех до шести месяцев», — отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. Таким образом, при покупке на котловане нужно быть готовым к тому, что переехать в готовую квартиру, даже если застройщик не будет сильно срывать сроки ввода дома, получится года через три.

Аргумент против: нужно где-то жить

Сроки строительства связаны не только с долгим беспокойным ожиданием, но зачастую и с прямыми затратами. Если нет своего жилья, то на время стройки придется снимать квартиру. А при покупке в ипотеку одновременно платить банку.

Читать еще:  Какие документы необходимо подготовить для продажи квартиры

Допустим, квартира в новостройке покупается за 6 млн рублей, на первоначальный взнос есть 3 млн. В ипотеку под 10% покупатель берет еще 3 млн. При сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж, согласно ипотечному калькулятору IRN.RU, составит примерно 29 000 рублей. Еще около 30 000 рублей уйдет на аренду. За три года человек потратит чуть более 1 млн рублей на аренду, еще миллион уйдет на выплату ипотеки за квартиру, которой еще, по сути, нет. Теперь представим, что человек покупает аналогичную квартиру, но в готовом доме, на 15% дороже, то есть за 6,9 млн рублей. В этом случае его ежемесячный платеж составит 37 600 рублей, а тратить деньги на аренду вовсе не придется.

Правда, нужно иметь в виду, что более высокий платеж сохранится на весь период ипотеки, так что переплачивать придется не только во время стройки. За весь срок кредита переплата составит 5,1 млн против 3,9 млн. То есть покупатель сэкономит 1 млн на аренде, но потратит на 1,2 млн рублей больше за весь срок ипотеки. Сократить переплату можно, если делать досрочные погашения. Можно на эти цели отдавать деньги, которые могли бы быть потрачены на аренду. Тогда траты в первые годы окажутся сопоставимыми, но можно будет избежать рисков и нервов, связанных с ожиданием окончания строительства.

Аргумент против: цены растут не всегда

При расчетах мы брали средний показатель роста стоимости в 15%. Однако надо иметь в виду, что цены по мере строительства могут вырасти не только сильнее (как в обозначенных выше примерах), но и заметно меньше среднего, а то и вовсе просесть. В этом случае выгода от покупки на котловане сводится на нет.

По словам Дмитрия Таганова, сейчас во многих проектах цены подрастают всего на 5-7%. Татьяна Подкидышева говорит, что некоторые проекты показывают даже отрицательную динамику на 5-10% за время реализации, поскольку из-за ошибок в расчетах изначально выводятся по более высоким ценам. Ирина Доброхотова рассказала, что в Москве есть проект, в котором цены просели почти на 34%. Поэтому далеко не всегда покупка на ранних стадиях приводит к экономии.

Аргумент против: остатки сладки

Преимущество большого ассортимента на ранних стадиях тоже работает не всегда. Небольшое количество квартир в продаже остается только в наиболее востребованных проектах, в других этот показатель намного выше. «По данным на декабрь 2018 года, доля проданных квартир в проектах на высокой стадии строительства (отделка фасада – введен в эксплуатацию) составляет от 16% до 99%», — говорит Наталья Шаталина. Около 15% квартир, по словам Татьяны Подкидышевой, распродаются только в течение двух-трех лет после сдачи в эксплуатацию.

Правда, в основном в продаже остаются либо менее ликвидные квартиры, либо дорогие многокомнатные. Но многие застройщики стараются придержать и самые популярные квартиры до конца. «Любой застройщик заинтересован в том, чтобы самые ликвидные квартиры не вымывались на старте. За счет их высокой востребованности такие лоты можно продать дороже на высокой стадии готовности дома. Поэтому застройщики обычно выводят в продажу только пулы квартир. Нередко на старте можно встретить менее ликвидные квартиры – с не самыми удачными планировками или видом из окна, тогда как интересные варианты девелопер придерживает. Поэтому к окончанию строительства дома покупателям часто есть из чего выбрать, если, конечно, проект не окажется полностью распродан», — отмечает Мария Литинецкая.

Резюмируем

Покупка на ранних стадиях – это всегда большие риски, особенно в нынешней экономической ситуации. Поспешить с покупкой стоит, если очень понравился конкретный проект, который выставлен по привлекательной стоимости, а квартиры раскупаются быстро — чтобы не упустить понравившийся вариант. Особенно это касается небольших точечных проектов. Правда, лучше все равно не рисковать с котлованом, а купить квартиру хотя бы на трети или середине строительства. При этом нужно помнить о том, что риски сохраняются в любом случае.

Поймать на старте: новостройки Москвы на стадии котлована

Наиболее привлекательный в плане цены вариант покупки квартиры — сделка на этапе котлована, когда условия самые интересные. И до недавнего времени выбор таких вариантов был весьма внушительный, но теперь доля новостроек на начальных стадиях строительства снижается. LIVING рассказывает о самых интересных новинках столичного рынка, где еще можно купить квартиру выгодно.

Предложение уменьшается, но варианты есть

На стадии котлована сейчас, по данным компании «Бон Тон», продаётся около 18% новостроек в Москве, еще примерно столько же находится на этапе монтажа первых этажей. Для сравнения, всего несколько месяцев назад до 40% новостроек комфорт-класса было представлено на нулевом цикле. В эконом-классе около 65% — это уже введенное жилье; «на котловане» вариантов совсем мало.

Во втором квартале 2019 года на рынок новостроек Москвы вышло 11 новых проектов, среди них три объекта — в комфорт-классе, пять — в бизнес-классе, три — в премиум-классе. Наиболее привлекательная стоимость квадратного метра представлена в проекте «Движение» от ГК ФСК (129 тыс. рублей), но это апартаменты. Среди квартир самый приятный ценник у ЖК «Вестердам» от компании «Интеко» — 163 тысячи рублей за «квадрат». Причем проект расположен в ЗАО, считающемся одним из самых благоприятных по многим параметрам округов столицы. Там же представлен замыкающий тройку по цене проект «Манифест» от компании «Красные зори». В этом ЖК бизнес-класса средняя цена «квадрата» — 203 тысячи рублей.

Престижный округ по приятной цене

Проект «Вестердам» может быть интересен с точки зрения инвестиций для последующей перепродажи или сдачи в аренду, считают эксперты компании «Метриум». На западе и юго-западе Москвы расположено много престижных вузов, поэтому аренда сравнительно недорого жилья здесь будет интересна студентам и их платежеспособным родителям. Минимальная стоимость квартиры сейчас — 6,8 млн рублей (38 кв. м), срок сдачи — II квартал 2022 года.

Для ЗАО здесь демократичные цены (в среднем цена квадрата по округу в этом классе — 205 тыс. рублей, а в проекте, напомним, — 163 тыс. рублей). За 7,7 млн рублей в этом ЖК можно купить уже двухкомнатную квартиру (52 кв. м), так что можно рассмотреть вариант покупки для собственного проживания. Сравнительно низкий уровень стартовых цен означает, что в будущем жилой комплекс будет быстро дорожать по мере роста строительной готовности, уверены аналитики «Метриум». Средняя стоимость квадратного метра к завершению реализации в комплексе может вырасти примерно на 30-35%. У ЖК неплохая транспортная доступность: рядом находится Аминьевское шоссе, до ТТК можно добраться всего за 17 минут. В 2021 году в пяти минутах ходьбы откроется станция Большой кольцевой линии «Аминьевское шоссе». Из минусов: отсутствие собственной социальной инфраструктуры и отделки от застройщика.

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова выделяет еще один не так давно вышедший проект в ЗАО — Stellar City от группы «Ташир», строящийся в Можайском районе, на Сколковском шоссе. В состав Stellar City входят 7 жилых корпусов, ДОУ, школа. Предусмотрены коммерческие помещения на первых этажах и подземные паркинги, будут организованы «дворы без машин» с элементами ландшафтного дизайна. Жилой комплекс строится рядом со Сколковским шоссе — ближе всего к нему находится станция метро «Молодежная» (5 км), также неподалеку проходит ветка МЦД-1. В первом корпусе реализуются квартиры без отделки, в последующих домах запланировано предложение как с полной, так и с предчистовой отделкой. Метраж предлагаемых лотов варьируется от 30,6 до 79,6 кв. м, а стоимость предложения на старте продаж составила от 3 до 10,3 млн рублей. Уровень средневзвешенной стоимости квадратного метра — 113,5 тыс. рублей. Срок сдачи запланирован на I квартал 2021 года.

Читать еще:  Как получить выплату при покупке квартиры

Бизнес-класс у реки

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» среди новинок этого лета выделяет ЖК RiverSky от компании «Инград». Это комплекс бизнес-класса, расположенный в Даниловском районе ЮАО. Здесь предлагаются квартиры площадью 37–122 кв. м по цене от 8,9 млн рублей.

ЖК RiverSky отличается удачным местоположением — комплекс строится на набережной Москва-реки, при этом имеет отличную доступность, до локации удобно добираться как на личном, так и на общественном транспорте. В комплексе предусмотрены разнообразные типологии квартир — от стандартных однокомнатных до двухуровневых квартир и таунхаусов, имеются также квартиры с террасами, каминами и окнами в ванной.

Семь в одном

Еще одна доступная новинка — ЖК «Большая семерка», который будет построен в Богородском районе ВАО. «Название проекта отражает концепцию — в составе квартала семь монолитных корпусов на едином стилобате. Территорию планируется организовать согласно принципу «двор без машин».

Фасады домов будут выполнены в светлых тонах с использованием керамогранитной плитки. Дизайн холлов и лифтовых зон разработан по авторскому проекту. Среди плюсов также можно отметить виды на расположенную поблизости набережную реки Яузы, массивы парков Сокольники и Лосиного острова», — рассказывает Наталия Кузнецова. Проект относится к бизнес-классу, его застройщиком выступает копания «Бэсткон». Ближайшей к проекту является станция метро «Преображенская площадь» (15 минут пешком). Срок сдачи намечен на III квартал 2022 года. Площадь лотов варьируется от 39,8 до 108,1 кв. м, а цена квартир на старте начинается от 6,9 млн рублей.

Новые корпуса в «старом» ЖК

Если квартиры в проекте, который совсем только-только вышел на рынок, по каким-то причинам не устраивают, можно рассмотреть новые корпуса в ЖК, которые строятся уже давно. Например, лидеры по ценам в разных сегментах по числу комнат представлены в ЖК «Скандинавия» от ГК «А101» в Новой Москве. В частности, здесь представлен самый доступный вариант однокомнатной квартиры — 38,7 кв. м за 4,9 млн рублей (без отделки), здесь же расположена и самая дешевая «двушка» — 56,3 «квадратов» за 5,8 млн рублей (тоже без отделки). И здесь же вы найдете и самую доступную «трешку» — 73 кв. м за 7,7 млн рублей (отделка снова не входит).

Структура предложения комфорт-класса по стадии строительной готовности, кв.м,%

Новые проекты столичных новостроек II квартала 2019 года

Купить квартиру на нулевом цикле

Не только «цены ниже, риски выше».

Уже с 1 июля 2019 года вопрос покупки квартиры на котловане может потерять актуальность. В связи с переходом на эскроу-счета застройщики потеряют доступ к деньгам дольщиков до окончания строительства. Поэтому продавать квартиры на старте с заметным дисконтом станет нецелесообразно. Редакция IRN.RU разобралась, в каком случае имеет смысл поторопиться с покупкой на котловане, пока еще есть такая возможность.

Аргумент за: цена

Основное преимущество покупки квартиры на этапе котлована – возможность сэкономить. Правда, квартиры на ранних стадиях уже не настолько дешевле, как несколько лет назад. «Раньше квартира, купленная на этапе котлована, к завершению строительства вырастала в цене на 30-35%, сейчас в большинстве проектов этот показатель не превышает 25%», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Сейчас в среднем рост цены от начального этапа до ввода в эксплуатацию, по словам руководителя отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet Натальи Бланковой, составляет около 12-15%. Это не так уж много. «Поторопиться с покупкой квартиры стоит в проектах, в которых планируется активный рост цен, и в недооцененных комплексах», — отмечает эксперт.

В проектах, которые изначально выставляются с заметным дисконтом к рынку или где ожидается активное развитие (например, появление новой станции метро), прирост может быть заметно выше. «В частности, в одном из столичных жилых комплексов годовой рост цены составил 48% (!), а за весь период реализации (два года) квартиры в этом проекте подорожали на 70%», — говорит Ирина Доброхотова. Схожие случаи вспомнила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая: «В проекте Discovery (квартиры, комфорткласс) рост цен всего за полгода составил 19%. В «Селигер Сити» (квартиры, комфорткласс) с апреля 2017 года рост достиг 39% для квартир без отделки и 37% для жилья с отделкой white box. В ЖК «Савеловский Сити» (апартаменты, комфорт-класс) с мая 2014 года цена выросла на 63%».

Другим примером поделился Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»: «Ликвидные объекты за весь период строительства в среднем могут демонстрировать рост цены до 50%. В качестве примера можно привести наш ЖК «Кварталы 21/19». За полтора года с момента старта продаж в корпусах третьего квартала средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 35%, а отдельно взятые лоты, в частности студии, подорожали на 45%».

Дополнительный прирост к цене часто встречается в Новой Москве – как раз по причине активного развития территории. «Так, в нашем жилом комплексе «Новая Звезда» квартиры на низкой стадии готовности стоили от 110 000 руб. за кв. м., а сегодня, перед сдачей 5-го — 6-го корпусов в эксплуатацию, стоимость квадратного метра там достигает 160 000 руб.», — говорит первый заместитель генерального директора концерна «КРОСТ» Марина Любельская.

Аргумент за: большой выбор

В прошлом году на рынок вышло рекордное количество новостроек, поскольку девелоперы стремились успеть получить разрешения на строительство до ужесточения 214-ФЗ с 1 июля 2018 г. В результате сейчас очень большой выбор квартир на начальных стадиях строительства. «Если рассматривать рынок жилой недвижимости в Москве, то на предложение, реализуемое на стадии котлована и монтажа первых этажей, приходится 36% рынка (27,4% и 8,6%, соответственно)», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

По подсчетам «Метриум», в среднем по рынку доля квартир на котловане по всем сегментам составляет 30%, только в массовом сегменте – 44%. Как рассказали в компании «Бест-Новострой», вместе с Новой Москвой на этапе «строительство не начато» и на «нулевом цикле» предлагаются квартиры в 183 корпусах в составе 77 проектов. Кроме того, в Большой Москве на этапе котлована реализуется 15 проектов с апартаментами.

Аргумент за: разнообразный ассортимент

Большой выбор на этапе котлована характерен не только для рынка в целом, но и для конкретных проектов. По словам Марии Литинецкой, в среднем по рынку на момент ввода в эксплуатацию в доме остается 10-20% непроданных квартир (в массовом сегменте). Однако в наиболее ликвидных объектах показатель ниже и не превышает 10%. «В нашей компании к завершению строительства дома практически не остается свободных лотов. Например, в сданных в декабре двух жилых корпусах жилого комплекса «Невский» из 500 квартир и 116 апартаментов в продаже остались всего пять апартаментов и одна квартира», — утверждает Марина Любельская.

Поэтому в начале строительства шире выбор квартир, которые могут раскупить на более поздних стадиях. «Первыми уходят самые доступные квартиры, минимальные площади, студии. С небольшим отставанием за ними следуют лоты с лучшими характеристиками (например, видовые)», — рассказывает Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, к концу продаж нередко остаются малоликвидные или неликвидные квартиры.

Аргумент против: высокие риски

Эксперты говорят, что в Москве с нарушением сроков сдается от 30% до 44% новостроек, в Подмосковье этот показатель достигает 85%, в зависимости от зоны. А в условиях изменений на строительном рынке и общей нестабильности экономической ситуации растут риски банкротства застройщиков.

Читать еще:  Извещение о продаже доли в квартире

Поэтому квартира на котловане – это большие риски. «Выбирая квартиру на этапе котлована, необходимо тщательно анализировать застройщика, смотреть на ранее построенные объекты, проверять документацию, — рекомендует Андрей Колочинский. — Чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков, я бы советовал отдавать предпочтение жилым комплексам, в рамках которых уже есть построенные корпуса, где живут люди. Но если есть уверенность в застройщике, можно выбрать и новый проект, цена в таком случае будут привлекательнее».

Но нужно иметь в виду, что обанкротиться в нынешних условиях может даже надежный застройщик. Та же Urban Group на протяжении многих лет строила почти без просрочек. Они стали появляться только в последний год работы, а сам крах компании случился буквально за несколько месяцев Причем недострой остался в том числе и в проектах, где уже были ранее построенные в срок дома.

Аргумент против: долго ждать

Даже если удастся избежать задержки строительства и банкротства, квартиру все равно придется ждать достаточно долго. По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, средний срок строительства многоэтажного панельного дома составляет около одного года, на строительство дома по монолитной технологии уходит порядка полутора – двух лет. «Однако требуется дополнительное время на подведение инженерных коммуникаций, что зачастую приводит к увеличению сроков строительства и даже их срыву. Так, в большинстве столичных новостроек задержка ввода в эксплуатацию происходит по вине ресурсоснабжающих организаций», — говорит Андрей Колочинский. Если квартира покупается с отделкой, то застройщику потребуется время на ремонт. Корпуса с отделкой обычно сдаются на два-три месяца позже остальных.

После окончания строительства ключи тоже выдаются не сразу. «Обычно после ввода дома в эксплуатацию на передачу квартир собственникам закладывается от трех до шести месяцев», — отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. Таким образом, при покупке на котловане нужно быть готовым к тому, что переехать в готовую квартиру, даже если застройщик не будет сильно срывать сроки ввода дома, получится года через три.

Аргумент против: нужно где-то жить

Сроки строительства связаны не только с долгим беспокойным ожиданием, но зачастую и с прямыми затратами. Если нет своего жилья, то на время стройки придется снимать квартиру. А при покупке в ипотеку одновременно платить банку.

Допустим, квартира в новостройке покупается за 6 млн рублей, на первоначальный взнос есть 3 млн. В ипотеку под 10% покупатель берет еще 3 млн. При сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж, согласно ипотечному калькулятору IRN.RU, составит примерно 29 000 рублей. Еще около 30 000 рублей уйдет на аренду. За три года человек потратит чуть более 1 млн рублей на аренду, еще миллион уйдет на выплату ипотеки за квартиру, которой еще, по сути, нет. Теперь представим, что человек покупает аналогичную квартиру, но в готовом доме, на 15% дороже, то есть за 6,9 млн рублей. В этом случае его ежемесячный платеж составит 37 600 рублей, а тратить деньги на аренду вовсе не придется.

Правда, нужно иметь в виду, что более высокий платеж сохранится на весь период ипотеки, так что переплачивать придется не только во время стройки. За весь срок кредита переплата составит 5,1 млн против 3,9 млн. То есть покупатель сэкономит 1 млн на аренде, но потратит на 1,2 млн рублей больше за весь срок ипотеки. Сократить переплату можно, если делать досрочные погашения. Можно на эти цели отдавать деньги, которые могли бы быть потрачены на аренду. Тогда траты в первые годы окажутся сопоставимыми, но можно будет избежать рисков и нервов, связанных с ожиданием окончания строительства.

Аргумент против: цены растут не всегда

При расчетах мы брали средний показатель роста стоимости в 15%. Однако надо иметь в виду, что цены по мере строительства могут вырасти не только сильнее (как в обозначенных выше примерах), но и заметно меньше среднего, а то и вовсе просесть. В этом случае выгода от покупки на котловане сводится на нет.

По словам Дмитрия Таганова, сейчас во многих проектах цены подрастают всего на 5-7%. Татьяна Подкидышева говорит, что некоторые проекты показывают даже отрицательную динамику на 5-10% за время реализации, поскольку из-за ошибок в расчетах изначально выводятся по более высоким ценам. Ирина Доброхотова рассказала, что в Москве есть проект, в котором цены просели почти на 34%. Поэтому далеко не всегда покупка на ранних стадиях приводит к экономии.

Аргумент против: остатки сладки

Преимущество большого ассортимента на ранних стадиях тоже работает не всегда. Небольшое количество квартир в продаже остается только в наиболее востребованных проектах, в других этот показатель намного выше. «По данным на декабрь 2018 года, доля проданных квартир в проектах на высокой стадии строительства (отделка фасада – введен в эксплуатацию) составляет от 16% до 99%», — говорит Наталья Шаталина. Около 15% квартир, по словам Татьяны Подкидышевой, распродаются только в течение двух-трех лет после сдачи в эксплуатацию.

Правда, в основном в продаже остаются либо менее ликвидные квартиры, либо дорогие многокомнатные. Но многие застройщики стараются придержать и самые популярные квартиры до конца. «Любой застройщик заинтересован в том, чтобы самые ликвидные квартиры не вымывались на старте. За счет их высокой востребованности такие лоты можно продать дороже на высокой стадии готовности дома. Поэтому застройщики обычно выводят в продажу только пулы квартир. Нередко на старте можно встретить менее ликвидные квартиры – с не самыми удачными планировками или видом из окна, тогда как интересные варианты девелопер придерживает. Поэтому к окончанию строительства дома покупателям часто есть из чего выбрать, если, конечно, проект не окажется полностью распродан», — отмечает Мария Литинецкая.

Резюмируем

Покупка на ранних стадиях – это всегда большие риски, особенно в нынешней экономической ситуации. Поспешить с покупкой стоит, если очень понравился конкретный проект, который выставлен по привлекательной стоимости, а квартиры раскупаются быстро — чтобы не упустить понравившийся вариант. Особенно это касается небольших точечных проектов. Правда, лучше все равно не рисковать с котлованом, а купить квартиру хотя бы на трети или середине строительства. При этом нужно помнить о том, что риски сохраняются в любом случае.

Квартиры на стадии котлована в Москве от застройщика

  • Макс
  • 2 млн
  • 4 млн
  • 6 млн
  • 8 млн
  • 10 млн
  • 12 млн
  • 14 млн
  • 16 млн
  • 18 млн
  • 20 млн
  • 25 млн
  • 30 млн
  • 35 млн
  • 40 млн
  • 45 млн
  • 50 млн
  • Макс
  • Макс
  • 20
  • 30
  • 40
  • 50
  • 60
  • 70
  • 80
  • 90
  • 100
  • 120
  • 140
  • 160
  • 180
  • 200
  • 250
  • 300
  • Макс
  • Макс
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12
  • 13
  • 14
  • 15
  • 16
  • 17
  • Макс

  • Квартиры:
  • В Москве
  • В Новой Москве
  • До 3 млн
  • В Москва Сити
  • Недорогая вторичка
  • Студии
  • Пик Измайловский лес
  • С отделкой под ключ от застройщика
  • В ипотеку
  • Однокомнатные
  • Двухкомнатные
  • От застройщика
  • По городам МО
  • По районам
  • По метро
  • По округам
  • По шоссе
  • По станциям ЖД
  • По застройщикам
  • По цене
  • По метражу
  • По типу
  • Улицы:
  • Улицы по алфавиту
  • Улицы по округам
  • Улицы по районам
  • © 2006-2020 Квадрум™
  • Реклама
  • Конфиденциальность
  • Контакты
  • Регионы
  • Метро
  • Шоссе
  • Электрички
  • Область на карте

Ваш новый выбор заменит предыдущий.

На почту будут приходить:

  • новые объявления;
  • объявления с изменившейся ценой;
  • объявления с новыми фотографиями.

Для работы с сохраненными поисками с других устройств — авторизуйтесь

Для доступа ко всем возможностям сайта — авторизуйтесь

Важно: для работы с избранным с других устройств необходимо авторизоваться.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector