1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Купили квартиру с долгом за капитальный ремонт

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам или по капитальному ремонту

Нередко покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам позволяет стать собственником нового жилья по заманчиво низкой цене, но с другой стороны может добавить хлопот с управляющей компанией и другими ресурсоснабжающими организациями. Главное в этом случае заранее знать размеры задолженности и согласовать с продавцом порядок ее погашения.

Переходят ли долги при покупке квартиры

По общему правилу при покупке квартиры долги по коммуналке не переходят новому собственнику, независимо от его осведомленности о задолженности и ее суммы. Последний начинает оплачивать пользование электричеством, водой и другими ресурсами только после вступления в собственность, то есть, с даты государственной регистрации перехода права собственности (ст. 153 ЖК РФ). Все, что коммунальщики начислили до указанной даты (в том числе пени и штрафы за несвоевременную оплату), обязан оплатить продавец.

Иногда управляющие компании (УК) в надежде на неосведомленность граждан не стесняются выставлять счета с долгами новому владельцу, чтобы облегчить себе работу и не искать настоящего должника. Важно знать, что следующие действия УК в отношении нового собственника являются незаконными:

  • требования оплатить долги прежнего владельца за потребленную воду, газ, электричество;
  • угрозы приостановить/ограничитьподачу ресурсов (полностью отключить подачу, из-за чего квартира утратит статус пригодной для проживания, они не имеют права в любом случае).

В такой ситуации нужно предоставить в УК договор купли-продажи, где указано, что долг по коммуналке не переводился на покупателя, и переоформить лицевые счета (если этого не было сделано ранее). Если этого окажется недостаточно, решить проблему поможет претензия на имя директора УК или предупреждение обратиться с жалобой в Жилищную инспекцию, прокуратуру или суд. Обычно уже этих действий достаточно для решения конфликта в пользу нового владельца недвижимости.

Какие долги переходят новому собственнику

Единственный вид задолженности, который автоматически переходит к новому собственнику – неоплаченный счет по капитальному ремонту (ст. 158 ЖК РФ). Долги за поставку электроэнергии и природного газа, водоснабжение и водоотведение, отопление, содержание и ремонт придомовой территории всегда остаются за предыдущим собственником. Но законом предусмотрена возможность для покупателя добровольно принять жилье с накопившимися долгами и взять на себя ответственность по их уплате. Кроме того, перевод долга по закону должен проходить с согласия управляющей компании или той организации, перед которой образовалась задолженность (п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ). Соответственно сторонам сделки необходимо будет согласовать свои намерения с указанными организациями.

Срок исковой давности по коммуналке составляет 3 года. Даже если счета фактически не оплачивались более длительное время, оплачивать нужно будет только сумму, накопившуюся за последние 3 года.

Кто платит долги за коммунальные услуги при сделке

Кто будет погашать долги по конкретному объекту недвижимости, зависит от результатов переговоров сторон. При отсутствии какой-либо договоренности на этот счет или даже умышленном сокрытии информации обязанность по оплате всегда остается за продавцом. Со своей стороны покупатель может:

  • Внести аванс, за счет которого продавец обязуется оплатить накопившиеся долги. В договоре аванса желательно указать целевое назначение внесенной суммы, сроки погашения и обязательство продажи квартиры конкретному покупателю.
  • Договориться о скидке в размере задолженности. На «сэкономленные» таким образом деньги покупатель самостоятельно обязуется оплатить накопившиеся долги.

Так или иначе, основные затраты по погашению коммуналки лягут на продавца. Разница только в том, будет он рассчитываться сразу собственными средствами (например, возьмет кредит в банке или одолжит деньги у знакомых) или получит их от покупателя в счет будущей оплаты квартиры.

Долг по капитальному ремонту

Лицевой счет по взносам на капитальный ремонт числится не за собственником, а за определенной квартирой. Соответственно все накопившиеся долги по этой статье коммунальных платежей придется оплачивать покупателю, независимо от его согласия и сумм задолженности. Своего рода утешением можно считать, что суммы здесь значительно меньше по сравнению со счетами за отопление, электричество и прочие коммунальные услуги. В любом случае перед покупкой желательно получить от продавца информацию о неоплаченных к моменту сделки счетах по капремонту, чтобы иметь представление о будущих затратах.

Как проверить квартиру при покупке на долги

До заключения сделки купли-продажи важно получить достоверную информацию о наличии и размерах задолженности по оплате коммунальных услуг. Сделать это можно одним из следующих способов:

  • Запросить у продавца справку из УК, ТСЖ или другой инстанции, занимающейся обслуживанием дома. Основной документ, по которому можно получить необходимую информацию. Законом не установлено обязательное предъявление справок, но добросовестные продавцы обычно предоставляют их по собственной инициативе. Если приходит несколько квитанций от разных организаций (к примеру, отдельный счет за водо- или газоснабжение), соответственно справки нужны от каждой из них. При этом важно обратить внимание на наличие печати и подписи бухгалтера и дату выдачи (срок действия не более 1 месяца). Отказ предоставлять какие-либо справки – серьезная причина рассмотреть к покупке другие варианты жилья.
  • Использовать онлайн-сервисы. Управляющие компании и другие инстанции создают порталы для информирования жильцов многоквартирных домов о задолженности по коммунальным платежам. Некоторые из них выставляют информацию в открытом доступе или дают возможность получить данные в электронном виде.
  • Обратиться напрямую в УК и к поставщикам услуг (офис Ростелекома, энергосбытовой компании и пр.). Хотя бухгалтерии указанных организаций обычно выдают сведения только по запросу собственника, покупатель может сослаться на то, что является потенциальным собственником квартиры, соответственно желает иметь полное представление о состоянии счетов.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Процедура покупки проходит по стандартной схеме. Законом не предусмотрено обязательное нотариальное заверение подобных сделок.

Последовательность действий

Когда найденная квартира полностью устраивает покупателя и наличие долгов по ЖКХ не является препятствием к покупке, порядок дальнейших действий будет следующим:

  1. Провести переговоры с продавцом о цене жилья и прочих условиях сделки. На этом же этапе следует уточнить точные размеры задолженности и согласовать, кто будет ее оплачивать.
  2. Запросить у продавца документы на недвижимость. В числе обязательных: справка о размерах задолженности и выписка из ЕГРН. С помощью последней можно убедиться в отсутствии обременения недвижимого имущества (ареста), в том числе в связи с долгами. Последний вариант возможен при наличии крупной задолженности и может стать препятствием для проведения сделки купли-продажи.
  3. Составить договор купли-продажи квартиры. В документе обязательно прописать наличие и сумму задолженности, порядок ее погашения.
  1. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
  2. Уведомить Управляющую компанию о смене собственника и переоформить счета.
  3. Подписать акт приема-передачи. Кроме прочих сведений о состоянии жилья, в документе следует зафиксировать показания приборов учета на момент передачи новому владельцу. Для большей надежности их можно заверить в УК.
  4. Провести окончательные расчеты с продавцом (как правило, одновременно с подписанием акта приема-передачи). Расписку о получении денег от покупателя составляет продавец (обычно от руки) в одном экземпляре и передает на хранение покупателю.
Читать еще:  Генеральная доверенность без права продажи недвижимости

Документы для сделки

Для проведения сделки и последующей регистрации перехода права собственности кроме самого договора купли-продажи понадобятся:

  • Паспорта сторон сделки.
  • Выписка из ЕГРН. Для сделки нужен документ со свежей датой выдачи, чтобы подтвердить право собственности продавца на недвижимость и отсутствие обременений.
  • Справки от управляющей компании, других поставщиков услуг. Они подтверждают наличие долгов по коммунальным платежам и их факт их погашения продавцом.
  • Акт приема-передачи.
  • Расписка от продавца, подтверждающая передачу покупателем денежной суммы за объект, указанной в договоре купли-продажи.
  • Правоустанавливающие документы продавца, на основании которых он ранее получил недвижимость в собственность.
  • Выписка из домовой книги. Документ нужен, чтобы подтвердить отсутствие прописанных лиц на момент покупки.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

В зависимости от особенностей сделки купли-продажи дополнительно могут понадобиться:

  • Нотариальная доверенность (если от имени одной из сторон действует представитель). Если это не генеральная доверенность, в документе должно быть указано право участвовать в сделке купли-продажи или выполнять другие действия (например, получать деньги).
  • Согласие супруга продавца на продажу квартиры (если недвижимость является совместной собственностью, приобретенной во время брака).
  • Разрешение органов опеки и попечительства на продажу (если прежний собственник – несовершеннолетнее лицо).

Сроки

Единственный регламентированный законом срок касается времени регистрации перехода права собственности:

  • минимальный – 1 день (при электронной подаче документов);
  • максимальный – 10-12 дней (при обращении через Росреестр и МФЦ соответственно, если одновременно с регистрацией требуется процедура кадастрового учета).

В целом продолжительность сделки будет зависеть от договоренности сторон, сроков погашения задолженности, степени готовности документов. При наиболее благоприятных условиях стать владельцем нового жилья можно уже за пару недель. В отдельных случаях сделка может растянуться на несколько месяцев (например, придется ожидать, пока продавец найдет средства для погашения долгов, если покупатель не желает давать для этой цели аванс).

Стоимость

Кроме само собой разумеющейся оплаты стоимости квартиры, установленной договором купли-продажи, среди обязательных расходов покупателя – оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности в размере 2000 руб. Стороны могут договориться о разделении расходов напополам или в иной пропорции, но в квитанции в любом случае должны быть указаны данные покупателя, как нового собственника недвижимости.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам или по капитальному ремонту

Несмотря на значительное превышение предложения над спросом в сфере продажи недвижимости, найти подходящее по всем параметрам жилье бывает достаточно сложно. И нередко бывает так, что у продавца есть серьезные долги по коммунальным платежам. Станет ли такая проблема причиной для отказа от покупки и в чем особенности покупки подобного жилья – читайте в этой статье.

Переходят ли долги при покупке квартиры

Все зависит от ситуации и заключенного договора купли-продажи. Если у продавца есть долги по коммунальным платежам, и он честно об этом сообщает, можно попробовать договориться о серьезной скидке, превышающей сумму долга. Это выгодно как для продавца, так и для покупателя:

  • Продавец избавляется от долгов и может спокойно потратить вырученные за продажу деньги на покупку нового жилья или любые другие нужды.
  • Покупатель получает квартиру с хорошей скидкой.

Но верно все указанное выше, только при условии, что покупатель готов разбираться с долгами, а продавец их не скрывает. В противном случае проблемы будут преимущественно у продавца, так как значительная часть долгов по коммунальным платежам связана с владельцем квартиры, а не с самой недвижимостью. В результате, несмотря на продажу жилья, бывший собственник все равно, рано или поздно будет вынужден заплатить все свои долги, включая сюда штрафы, пени и так далее.

Какие долги переходят при покупке квартиры

При покупке квартиры, исходя из ст.153 ЖК РФ и ст.169 ЖК РФ, покупатель будет обязан заплатить только долг, который накопился по платежам за капитальный ремонт. Это, безусловно, неприятно, однако сумма таких ежемесячных платежей значительно меньше, чем оплата отопления, водоснабжения, канализации, электричества и так далее. Все перечисленные коммунальные услуги обязан оплачивать именно тот человек, который допустил долги.

Кто платит долги за коммунальные услуги при покупке квартиры

Тут все опять же зависит от того, что сказано в договоре. Возможно продавец попросит у покупателя некую сумму авансом с обязательством погасить всю задолженность по коммунальным платежам. В этом случае платит, вроде как, продавец, но деньги ему для этого дает покупатель.

Если же стороны не договорились ни о чем и сам вопрос оплаты коммунальных платежей в договоре купли-продажи не поднимался, то платить будет продавец, вне зависимости от того, хочется ему это или нет.

Долг по капитальному ремонту

Как уже было сказано выше, долг по капитальному ремонту оплачивает новый владелец. Это единственный тип долгов, который привязан непосредственно к квартире, а не к ее владельцу. Так что, при покупке жилья все равно желательно уточнять наличие или отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Хотя бы для того, чтобы определить, какую сумму придется заплатить.

Как проверить квартиру при покупке на долги

Существует несколько основных способов проверить на долги квартиру еще до заключения договора купли-продажи. Рассмотрим детальнее каждый из них.

Справка о задолженности

Самый простой, а потому и самый востребованный способ – запросить справку о задолженности в управляющей компании или ЖЭКе. Рекомендуется требовать такой документ от продавца недвижимости. Даже если он откажется, это уже будет косвенно свидетельствовать о возможных проблемах.

Онлайн сервисы

Также во многих городах действуют специальные информационные онлайн-сервисы. На этих порталах информация о задолженности по коммунальным платежам выставляется в открытом доступе. Как вариант, можно поискать те же данные на сайте управляющей компании или даже запросить в электронном виде.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Процедура покупки жилья с долгами по ЖКХ практически ничем не отличатся от приобретения обычной недвижимости.

Последовательность действий

Порядок действий для покупки квартиры с долгами по ЖКХ:

  1. Поиск квартиры. Если нужно именно жилье с долгами (например, чтобы договориться о скидке), нужно искать именно такую информацию, но на практике, об этом сообщают в объявлениях крайне редко.
  2. Переговоры с продавцом. Если продавец заранее сообщает о долгах, этот момент рекомендуется обсудить отдельно. Желательно, сразу договориться о том, как долги будут отражены в договоре купли продажи. Если о них не упоминали или прямо сказано, что долг остается на предыдущем владельце, то платить будет продавец. А вот если в договоре сказано, что погасить всю задолженность должен будет покупатель, то тогда платить будет уже он. Но, разумеется, квартира при таких условиях будет продаваться со скидкой.
  3. Запросить документы на жилье. Сюда обязательно нужно включать справку из управляющей компании или ЖЭКа.
  4. Осмотреть квартиру. Это тоже обязательный этап, благодаря которому покупатель может убедиться, что жилье действительно соответствует описанию. Хотя непосредственно к долгам данный пункт относится очень опосредованно. Единственное исключение: если долги за «коммуналку» уже настолько крупные, что продавцу отрезали газоснабжение, воду, свет и так далее. В такой ситуации проблема будет серьезнее, так как придется давить на управляющую компанию или ЖЭК, чтобы все коммуникации подключили после смены владельца. А это достаточно сложно и может растягиваться на длительный срок.
  5. Составить договор купли-продажи. Конкретные условия стороны согласовывают в индивидуальном порядке. Если необходимо, тут нужно будет вписать ранее согласованные пункты о долгах за коммунальные услуги.
  6. Зарегистрировать договор. Его не обязательно заверять у нотариуса, однако регистрировать обязательно.
  7. Оформить право собственности на жилье. Сразу после этого, если не планируется выплачивать долги и, особенно, если какие-то коммуникации отключены, нужно обращаться в управляющую компанию или ЖЭК, требуя начислять вот с такой-то даты все с нуля и вернуть все коммунальные услуги на место.
  8. Подписать актприема-передачи. На основании этого документа и производится фактические выполнение условий договора. Если покупатель не планирует погашать долг, то на этом этапе можно напомнить продавцу, что все предыдущие долги остаются. В то же время, нужно помнить, что новый собственник не обязан никак помогать управляющей компании разыскивать должника.
  9. Потребовать от продавца расписку в получении всей суммы за квартиру. Именно этот документ, вместе с актом приема-передачи и закрывает сделку (обычно акт и расписка подписываются практически одновременно). Расписку пишет только продавец и, обычно, она предоставляется в одном экземпляре. Продавец ее себе не оставляет. Разве что захочет и себе копию.
Читать еще:  Как заполнить 3 ндфл при покупке квартиры

Документы

Для сделок купли-продажи нужны следующие документы:

  • Паспорта покупателя и продавца (от покупателя – это единственный требуемый документ, разве что продавец затребует подтверждение платежеспособности).
  • Выписка из ЕГРН. Заменяет собой свидетельство о праве собственности. Имеет свойство устаревать, потому желательно перед сделкой запросить максимально свежую выписку.
  • Справка из управляющей компании или ЖЭКа. Этот документ как раз указывает на наличие или отсутствие долгов. Не является обязательным, однако при отказе продавца его предоставлять у покупателя сразу же должны возникнуть подозрения.
  • Выписка из домовой книги. Указывает на лиц, которые зарегистрированы в квартире. Очень рекомендуется требовать, что все прописанные еще до завершения сделки выписались. Если взрослых выписать потом можно будет без особых проблем по решению суда, то вот таким же образом выписать несовершеннолетних невозможно.
  • Техпаспорт на квартиру. Сверив реальный внешний вид жилья с планом в техпаспорте можно проверить, не производил ли продавец неузаконенную перепланировку. Это может стать серьезной проблемой.
  • Разрешение на продажу жилья от органов опеки. Актуально только в том случае, если одним из продавцов квартиры (совладельцем) является несовершеннолетнее лицо.
  • Согласие супруга/супруги на продажу жилья. Этот документ актуален в том случае, если продавец состоит в браке. Формально, при некоторых условиях квартира может являться личным имуществом и такое согласие не потребуется, но на практике доказать это намного сложнее, чем предоставить указанное согласие.

Расходы

Расходы, которые возникают при продаже квартиры, обычно несет продавец, а не покупатель. Однако стороны могут договориться о том, что все затраты делятся в том или ином соотношении между сторонами. Например, 70% от всех расходов оплачивает продавец, а покупатель – оставшиеся 30%. Или, допустим, все расходы берет на себя покупатель, а продавец взамен делает скидку на жилье в том или ином объеме.

Примерный перечень допустимых расходов, которые могут возникнуть при покупке-продаже квартиры:

Тип расходовСумма затрат
Отчет об оценке жильяОт 2 тысяч рублей
Услуги агентства недвижимостиОт 2% стоимости квартиры
Свежая выписка из ЕГРН350 рублей
Новый техпаспортОт 10 тысяч рублей
Нотариальное заверение договораОт 5 тысяч рублей
Нотариальное согласие супруги/супругаОт 1 тысячи рублей
Госпошлина за регистрацию права собственности2000 рублей на каждого нового владельца

Сроки

Сроки во многом зависят от договаривающихся сторон, необходимости срочно продать или купить квартиру и многих других факторов. Примерный перечень будет выглядеть так:

  • Поиск жилья: от 1 дня до нескольких лет (в среднем, актуальное предложение обычно находится за 1-2 месяца)
  • Переговоры с продавцом: индивидуально, обычно до 1 месяца.
  • Получение и изучение требуемых документов: от 1 недели до 1 месяца.
  • Составление договора купли-продажи: от 1 дня.
  • Регистрация права собственности: от 1 недели.
  • Общение с управляющей компанией или ЖЭКом насчет обнуления долга нового собственника и подключения отрезанных коммуникаций: от 1 дня и до полугода.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

У прежнего владельца квартиры долг за капремонт. Теперь долг мой?

Добрый день, уважаемые сотрудники Тинькофф-журнала!

Столкнулся с ситуацией, которая, думаю, будет интересна многим людям, приобретающим вторичное жилье.

Я приобрел квартиру на вторичном рынке, а предыдущий хозяин не совершал платежи по капитальному ремонту от начала их начисления, поэтому там скопилась значительная сумма (около 10 тысяч рублей). А так как фактом заключения договора на внесение платежей за капитальный ремонт является первый платеж либо личное подписание, то, возможно, предыдущий владелец не считал себя связанным обязательствами платить.

Является ли начисленный долг моим? Мне нужно просто переоформить его вместе с договором на свое имя? Или у меня есть возможность отказаться от него, подав заявление на оформление нового договора на свое имя, не учитывая предыдущие долги? Буду рад услышать компетентное мнение. Спасибо!

Илья, начисленный долг за капремонт является вашим, и у вас нет возможности от него отказаться. По закону долг за капитальный ремонт переходит к следующему собственнику. Это как бы долг, закрепленный за квартирой. См. п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

В прошлом году в госдуме думали над тем, чтобы закрепить долги за капремонт за предыдущим собственником. Комитет по ЖКХ законопроект не поддержал, и его отклонили. Так что сейчас действует вот такое правило:

Долги за капремонт гасит новый собственник

Это значит, что вам придется платить по долгам предыдущего владельца квартиры, но только за капитальный ремонт. Если бы у него были долги за электроэнергию, отопление или воду, он бы платил сам. Долги за коммунальные услуги к новым собственникам по умолчанию не переходят, а за капитальный ремонт — переходят.

При покупке квартиры покупатель вынужден сам проверять, что по квартире нет долгов за капремонт. Можно попросить квитанции у продавца или взять справку в управляющей компании.

Если вы этого не сделали, считается, что согласились купить квартиру с долгом. Может быть, это стало поводом получить скидку.

Есть шанс потребовать эти деньги у продавца квартиры. Для этого придется доказать, что бывший собственник вас обманул: например, при оформлении сделки показал поддельные квитанции на оплату долга или вступил в сговор с бухгалтером ТСЖ. Но сначала всё равно нужно погасить долги, а уже потом требовать их компенсации через суд. И не факт, что вы выиграете процесс и вернете судебные расходы.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Купил квартиру с долгом за коммуналку или капремонт? Что делать с задолженностью прошлого собственника, как законно избежать наказания?

Если выбранная квартира устраивает вас по цене и своему состоянию, все равно не стоит торопиться с заключением сделки. Перед этим шагом нужно провести тщательную проверку недвижимости и личности хозяина, в том числе, убедиться, что вместе с квартирой вам не перейдут внушительные долги по коммунальным услугам. В нашей статье мы рассмотрим, как происходит покупка квартиры с подобным обременением и что нужно делать покупателю, чтобы не выплачивать чужие долги.

○ Проверка жилья перед покупкой.

Помимо паспорта продавца и его правоустанавливающих документов на предмет сделки, нужно также проверить, нет ли у него долгов по коммуналке. Для этого нужно затребовать у собственника справку об отсутствии подобных обязательств. Но даже если он вам представит этот документ, стоит его перепроверить. Для этого просто обратитесь в Управляющую компанию, ЖЭК или ТСЖ. Разъясните, для чего вам нужны подобные сведения. Как правило, получить их не составляет труда и не занимает много времени.

○ На кого возлагается обязанность по оплате долгов?

  1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
  2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса (ст. 153 ЖК РФ).

Как следует из настоящего закона, ответственность за оплату долгов лежит на продавце. При этом законодатель уточняет, что покупатель все же должен погасить определенный вид долга – по уплате взносов за капитальный ремонт (п.3 с. 169 ЖК РФ).

○ Оплата долгов новым собственником.

  1. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.
    В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.
  2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
    Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга (ст. 391 ГК РФ).

Таким образом, у покупателя может возникнуть обязанность по оплате коммунальных долгов, только если стороны заключили соглашение о переводе долга. В противном случае все требования по оплате являются неправомерными.

Здесь стоит учитывать, что покупатель может подписать обязательство по переводу долга, не заметив данный пункт в договоре. Именно поэтому внимательное изучение всех аспектов соглашения является ключевым в вопросе снижения рисков покупки недвижимости.

○ Как правильно договориться продавцу и покупателю?

Стороны могут договориться о погашении долга в процессе заключения сделки купли-продажи. Это можно сделать разными вариантами:

  • Договориться о внесении аванса, который будет направлен на оплату коммуналки (данный факт необходимо отразить в договоре аванса, прописав цели использования полученных денег).
  • Уменьшить стоимость квартиры на сумму долга по коммуналке (в этом случае стоит учитывать, что у продавца нет гарантий, что покупатель действительно внесет необходимые платежи).
  • Продавцу погасить долг до заключения договора купли-продажи, предварительно изыскав необходимые средства (например, взять кредит в банке).

Последний способ является наиболее предпочтительным. Потому что объект сделки без долгов не несет никаких рисков ни для одной из сторон.

○ Оформление договора купли-продажи.

Соглашение оформляется по стандартной схеме, с указанием:

  • Реквизитов сторон.
  • Предмета сделки.
  • Стоимости жилплощади.
  • Способа и сроков оплаты.
  • Прав и обязанностей сторон.
  • Ответственности за их неисполнение.
  • Дополнительных условий.

В последнем пункте и прописывается вариант оплаты долгов. Здесь нужно указать, принимает ли покупатель на себя обязательства по внесению платежей. В противном случае в тексте соглашения необходимо прописать данные приборов, что станет доказательством того, что квартира куплена с долгами. Информацию со счетчиков также нужно указать в акте приема-передачи, который будет фиксировать факт успешного завершения сделки.

○ Отношения с управляющей компанией.

После завершения сделки купли-продажи и вступления в собственность, вам необходимо посетить Управляющую компанию, чтобы написать заявление о предоставлении коммунальных услуг и открыть свой лицевой счет. Скорее всего, в этот момент вам припомнят долги предыдущего владельца.
Несмотря на то, что по закону, вы не обязаны погашать долги предыдущего хозяина, Управляющая компания может не соглашаться с этим. Они могут настаивать на внесении необходимых платежей, что может быть достаточно неприятно. Чтобы избежать подобных требований, вам нужно написать письменное заявление на прекращение выставления претензий, приложив договор купли-продажи. Если УК не перестанет настаивать на оплате, вы можете смело обращаться в прокуратуру либо судебные органы, потому что подобные требования являются незаконными.
Таким образом, если квартира, которую вы решили купить, окажется с долгами по коммуналке, это не повод отменять сделку. Следует помнить, что оплачивать коммунальные услуги новый владелец обязан только после прохождения государственной регистрации и получения права собственности. Любые попытки требовать погашения долгов предыдущего хозяина являются неправомерными.

○ Советы юриста:

✔ Кто платит за капремонт?

Этот вид взносов осуществляется собственником жилплощади, при этом долг по ним переходит к покупателю. Поэтому при покупке квартиры особенно важно потребовать квитанции по оплате взносов за капитальный ремонт, а при их отсутствии требовать погашения задолженности.

✔ Как прописать какие есть показания счетчиков?

Эти данные нужно прописать в акте приема-передачи перед приемом квартиры по договору. Фиксирование показаний всех счетчиков избавит покупателя от необходимости впоследствии собирать доказательства того, что квартира была куплена с долгам.

Судебный юрист Алёна Балабатько расскажет стоит ли платить долги за коммунальные услуги от предыдущих владельцев квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector