Какие документы нужны для покупки нежилого помещения
Купля-продажа нежилого помещения: какие документы нужны для заключения сделки и регистрации недвижимости?
Подготовка документации для проведения имущественной сделки – базовая основа её проведения. Если речь идёт о недвижимости, где стороны купли продажи оперируют крупными денежными суммами, ответственность за подготовку документации существенно возрастает. В статье дан алгоритм подготовки нужных бумаг при купле-продажи нежилого объекта.
Какие нужны бумаги, чтобы купить или продать недвижимость, не предназначенную для жилья?
Согласно нормам гражданского законодательства, купля продажа нежилой недвижимости совершается по общепринятым нормам, распространяющимся на все виды недвижимого имущества, представленными в статьях 130, 131, 549-558 ГК РФ. Согласно таковым, главным документом, участвующим в сделке, является договор купли продажи (ДКП), который вступает в силу после внесения в Росреестр сведений о проведении сделки.
Регистрация сделки регулируется нормами статей 131, п.1 ст. 551, п.2 ст. 558 ГК РФ. Правила её проведения и обеспечение процедуры документацией даны в положениях Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г.
Ранее действовавший закон о регистрации № 221-ФЗ от 24.07.97 г. частично утратил силу, поэтому нужно ориентироваться на нормы акта № 218-ФЗ.
Согласно статье 429 ГК РФ, предварительно мог заключаться ПДКП, юридическая сила которого утрачивается после заключения основного договора. По нормам статьи 556 ГК РФ, прилагается передаточный акт о вступлении в фактическое владение. Выписки, требующиеся при оформлении сделки, регулируются нормами Приказа Минэкономразвития России от 20.06.16 г. № 378.
От продавца
Собственник объекта представляет следующие документы из числа обязательных:
- Гражданский паспорт.
- Правоустанавливающий документ о возникновении права собственности на продаваемый объект.
- Свидетельство о собственности (до 2016 года) или выписка из ЕГРН (право удостоверяющий документ).
- Кадастровый паспорт объекта.
- Технический план объекта.
- Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения залогом.
- Административное решение о переводе жилого помещения в нежилое (если такая процедура проводилась).
Дополнительно, в определённых ситуациях, могут понадобиться следующие документы:
- Нотариально удостоверенная доверенность на представителя.
- Нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку.
- Нотариально удостоверенное согласие совладельцев долевой собственности.
- Решение органов опеки и попечительства, свидетельство о рождении, если собственник несовершеннолетний.
Если продавец – юридическое лицо, он предъявляет дополнительно учредительные документы и подтверждает правомочие руководителя на сделку.
От покупателя
Заинтересованное в приобретении недвижимости лицо обязано представить только гражданский паспорт с регистрацией в РФ. В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные документы:
- доверенность – для представителей;
- кредитный договор – при ипотеке.
По усмотрению покупатель может оформить страхование сделки.
Как составить договор?
Договор составляется сторонами, в зависимости от предпочтений и сопутствующих обстоятельств:
- в агентстве по работе с недвижимостью;
- в юридической консультации;
- в нотариальной конторе;
- самостоятельно.
При обращении к агенту, юристу или нотариусу стороны получают полностью подготовленный к пользованию документ. При самостоятельной его подготовке нужно обратить внимание, чтобы в него были включены все необходимые сведения. К ним относятся:
- Предмет договора, с указанием персональных и паспортных данных покупателя и продавца, места проживания каждого из них. Обязательно указываются параметры нежилого здания или помещения, его место расположения.
- Удостоверение того, что объект действительно принадлежит продавцу, притязания на него со стороны третьих лиц не возникали.
- Условия передачи прав продавцом покупателю, сроки фактического вступления во владение.
- Стоимость объекта, сроки и способы внесения оплаты.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность сторон за не исполнение установленных договором обязанностей.
- Условия расторжения договора.
- Заключительные положения.
- Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения
- Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения
ДКП составляется в трёх экземплярах, каждый экземпляр подписывается сторонами. Рядом с подписями сторон вносятся их реквизиты.
О нюансах заключения ДКП при сделке между юрлицом и прочими субъектами мы рассказывали в отдельном материале, а здесь вы узнаете, как грамотно составить договор при купле-продажи нежилого объекта с ЗУ.
Требуется ли регистрация?
Регистрация нужна обязательно, так как посредством регистрационной процедуры в Государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о новом собственнике, которому перешли права на нежилое здание или помещение. Регистрация может проводиться:
- в территориальном органе Росреестра;
- в МФЦ «Мои документы».
Непосредственно регистрация проводится Росреестром, МФЦ исполняет лишь функцию приёма и выдачи документации.
Предварительно уплачивается пошлина, которая составляет:
- 2 тысячи рублей для физических лиц;
- 22 тысячи рублей – для юридических.
Документы подаются сторонами в окошко регистратору. Если они обращаются совместно, то процедура сокращается до 10 дней. При обращении по отдельности она длится в пределах месяца. Регистратор принимает документы под расписку и назначает дату повторного визита.
В назначенный день стороны подходят к регистратору и получают на руки:
- Продавец: договор купли продажи с отметкой о регистрации сделки.
- Покупатель: ДКП с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН о праве собственности на приобретённый объект.
После получения покупателем обозначенных документов сделка считается завершённой, новый собственник вправе беспрепятственно владеть нежилой недвижимостью в соответствии с её целевым назначением.
Список необходимых бумаг
В Росреестр или МФЦ подаются 3 экземпляра ДКП, по одному для продавца, покупателя и регистрирующего органа. Кроме этого продавец предъявляет:
- паспорт, представитель – доверенность;
- правоустанавливающий и право удостоверяющий документ;
- кадастровый и технический паспорта;
- разрешение супруга на сделку (для приобретённого в браке, имущества);
- разрешение от совладельцев (если имущество в долевой собственности);
- разрешение от опеки для несовершеннолетних продавцов.
Юридические лица предъявляют:
- устав компании с полномочиями директора;
- протокол собрания с разрешением продажи.
От покупателя требуются следующие документы для регистрации сделки:
- паспорт, представителям – доверенность;
- заявление на регистрацию;
- квитанцию об уплате пошлины;
- договор кредитования (если регистрируется обременение залогом);
- разрешение на покупку от учредителя (для юридических лиц).
Подводные камни при сборе документации и заключении сделки
Любая сделка с недвижимостью может повлечь непредвиденные осложнения. Поэтому на каждом этапе нужно проявлять максимальную бдительность и считать процедуру завершённой только по окончании регистрации.
При сборе документов продавец должен добиться следующего качества пакета документации:
- Собрать все бумаги, которые потребуются для сделки.
- Каждый документ должен быть в правоспособном состоянии: без порчи, технических ошибок, исправлений и помарок.
- Справки и выписки не должны быть просроченными.
- Если проводилась реконструкция, должны быть представлены все необходимые разрешения.
Покупателю необходимо внимательно ознакомиться с документацией. Попросить оригиналы правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Проверив паспорт, покупатель может выписать фамилию собственника и сверить на сайте Росреестра информацию о принадлежащей ему недвижимости. Чтобы облегчить поиск, из кадастрового паспорта нужно выписать кадастровый номер объекта и использовать его при идентификации собственника.
При заключении договора нужно проверить внесённые данные ещё раз, перед проставлением подписи, чтобы не стать жертвой мошенников. Ни в коем случае нельзя изменять в договоре стоимость объекта или вносить иные не соответствующие действительности сведения.
Передача денег обязательно должна подтверждаться документально: распиской, банковским чеком или зафиксированной транзакцией о переводе денежных средств.
Сбор документов для купли продажи – основная часть подготовки к сделке. На этом основании создаётся представление о её юридической чистоте. Передача прав происходит после заключения и регистрации ДКП. Это правоустанавливающий документ, который должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства. После регистрации сделки нежилая недвижимость переходит покупателю.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Как проверить нежилое помещение перед покупкой
Одним из важнейших этапов при покупке нежилого помещения является юридическая проверка покупаемого объекта имущества. Предлагаем Вашему вниманию стандартный список документов, который используется в компании «Юридическое бюро» при сопровождении сделки по приобретению нежилого помещения.
В таблице приняты следующие обозначения:
- ФЛ — физическое лицо
- ЮЛ — юридическое лицо.
№ | • За кем зарегистрировано право собственности; • дата и номер государственной регистрации права; • какие ограничения наложены на объект; • существуют ли правопритязания и заявленные в судебном порядке права требования; •кадастровый номер; • площадь помещений; • адрес | |
• Кому принадлежат право собственности на земельный участок под зданием • Каково разрешенное использование земельного участка, • Вид права, на котором собственник здания использует расположенный под ним участок | ||
• Кто и когда запрашивал сведения об объекте, • исходящие номера полученных выписок из ЕГРН по объекту за весь период | ||
• Паспортные данные собственника; • адрес регистрации; • состоит ли в зарегистрированном браке. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке. В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС. Копия Свидетельства о браке собственника Если собственник — ФЛ и состоит в браке Паспортные данные супруга собственника, дата регистрации брака Копия паспорта супруга собственника (всех страниц) Если собственник — ФЛ и состоит в браке | • Паспортные данные супруга собственника; • адрес регистрации; • состоит ли в зарегистрированном браке. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке. В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС. Согласие супруга собственника на отчуждение имущества Если собственник — ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом Воля супруга на отчуждение совместно нажитого имущества Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении супруга собственника Если собственник — ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью Копия доверенности на отчуждение имущества Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника- ФЛ | Данные о полномочиях представителя |
• Паспортные данные представителя собственника; • адрес регистрации. Проверить паспорт на действительность можно по ссылке. В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС. Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении собственника Всегда, если собственник — ФЛ Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью Копия водительского удостоверения собственника (оригинал — на обозрение) Всегда, если собственник — ФЛ Дополнительное подтверждение дееспособности лица, идентификации собственника (фотография) Копия военного билета, пенсионного удостоверения, загранпаспорта (оригиналы — на обозрение) Всегда, если собственник — ФЛ Дополнительная идентификация собственника (фотография), чтобы исключить риски совершения сделки по поддельному паспорту Выписка из ЕГЮЛ на компанию — собственника Всегда, если собственник — ЮЛ | Статус ЮЛ; форма ЮЛ; кто является генеральным директором ЮЛ; список учредителей ООО | |
Позволяет определить наличие документов, имеющих значение при совершении органами ЮЛ распорядительных действий, о которых представитель ЮЛ мог не упоминать (судебные решения, мировые соглашения, решения участников) | ||
Основания приобретения собственником права на объект | ||
• Сведения о дате, номере государственной регистрации права; • Документы – основания регистрации; • Сведения о субъекте и объекте права; • Сведения о виде права и иных правообладателях (при долевой собственности); • Кадастровый номер объекта; • Существующие ограничения права (ипотека, залог и т.д.) | ||
• Основания приобретения права собственности на объект; • Сведения о субъекте и объекте права | ||
• Кадастровый номер; • Дата внесения номера в ГКН; • назначение помещения (нежилое); • Кадастровая стоимость; • Площадь; • Предыдущие кадастровые номера объекта; • Этаж, где расположено помещение; • План расположения помещения на этаже с указанием площади отдельных комнат. | ||
• Адрес, метраж; • Номера помещений на поэтажном плане; • Площадь отдельных комнат в составе помещения; • Техн. описание конструктивных элементов здания; • Инвентаризационная стоимость помещения; • Поэтажный план расположения помещения на этаже (ах); • Экспликация | ||
Статус ЮЛ (действующее ли), форма ЮЛ, кто является генеральным директором ЮЛ, список учредителей ООО | ||
Порядок принятия решений членами юридического лица, компетенция органов юридического лица (Исследуемая редакция должна быть актуальной на момент принятия соответствующего решения) | ||
• Информация о подключении к соответствующим сетям; • О присоединенной мощности; • о соблюдении технических условий и нормативов при подключении к сетям; • разрешительная документация | ||
• Сведения о дате последнего капитального ремонта здания, где расположено помещение; • Предусмотрены ли действующими распорядительными документами снос, реконструкция или капитальный ремонт данного здания | ||