0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как выгодно купить квартиру в москве

Как выгодно купить недорогую квартиру в Москве или МО 2017 г.

1. Можно сэкономить на риэлтерских услугах.

Стоимость риэлтерских услуг при покупке квартиры очень высокая: от 3-6% от стоимости покупаемого жилья. Хотите сэкономить — ищите квартиру сами и заказывайте у юристов, специализирующихся на недвижимости, только юридическое сопровождение сделки. К примеру, если вы покупаете новостройку, то полная проверка застройщика и сопровождение сделки под ключ стоит всего 30 000 рублей в Москве. Но и тут можно сэкономить. В нашей компании есть услуга — юридическая консультация в офисе стоимостью 3000 рублей. Клиент приходит с комплектом документов, полученных от застройщика, и мы консультируем его. Иногда проверки документов бывает достаточно. Более того, за 12 лет работы мы проверили практически всех застройщиков и знаем благонадежность многих. Мы смело можем рекомендовать многие компании, где вас точно не обманут. При покупке квартиры у проверенного застройщика полное юридическое сопровождение бывает лишним и на риэлтерских услугах можно сэкономить приличную сумму денег. А с другими нужно держать ухо в остро! Бывает так, что на предварительной встрече вам показывают один договор, а на сделке вы подписываете другой, со значительными юридическими правками.

Чтобы сэкономить, вам самим нужно только найти удовлетворяющую вас квартиру и заказать юридическое сопровождение сделки.

Также можно сэкономить при покупке квартиры на вторичном рынке. Стоимость юридического сопровождения под ключ в разы дешевле стоимости риэлтерских услуг. Здесь можно ознакомится с расценками на юридическое сопровождение. А как найти квартиру самостоятельно, поможет эта статья. Итого первый пункт поможет сэкономить при покупке квартиры от 1 до 5 процентов от стоимости квартиры, а это, согласитесь, не маленькая сумма. Подробней о покупки квартиры без риелтора здесь.

2. Экономим на налогах.

Еще 260 000 рублей можно получить от государства при возврате подоходного налога. Этот способ подходит тем, кто платит НДФЛ! Для безработных данный способ не подходит.

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.

Фактически государство может вернуть 13% от 2 000 000, что составляет 260 000 руб.

Кроме этого, можно получить вычет с суммы процентов, уплаченных за ипотечный договор.

В соответствии со п. 4 ст. 220 НК РФ: Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей.

Если у вас ипотека, то с суммы процентов, но не более с 3 000 000 рублей, можно также вернуть 13% (3 000 000*13%=390 000 руб).

Итого максимально можно вернуть от государства 650 000 рублей (260 000+390 000=650 000).

3. Покупка квартиры в новостройке.

Квартиры в новостройке стоят, как правило, дешевле вторичного фонда. Только следует учитывать, что к стоимости новостройки следует прибавить расходы на ремонт и на стоимость денег, которые пропадут при ожидании сдачи квартиры.

Что я имею в виду под стоимостью денег? Во-первых, пока строится новый дом, вы снимаете жильё, стоимость аренды примерно 30 000 руб. в месяц (коммуналка сверху). При покупке квартиры на вторичном рынке вы сразу заезжаете и живете в новой квартире, а если новостройка со сроком сдачи через год, то в течении года вы потратите 360 000 рублей (30 000*12=360 000 руб). К тому же строительство обычно задерживают (почему, читаем здесь) и ожидание сдачи может растянуться до двух или трех лет. В новостройку не получится въехать сразу, ведь сначала нужно сделать ремонт, который длится от двух месяцев, да и первые три года жить в новом доме не очень комфортно: шум, строительный мусор, проблемы со светом, лифтами и прочими недоделками. Новостройки класса «Эконом» сразу после сдачи требуют ремонта. Итого может набежать дополнительно 1 млн рублей (360 000*3=1080 000 (расходы на аренду жилья, да и не стоит забывать про возможное ежегодное повышение арендной ставки). Плюс неполученный доход от использования денег. Если положить сумму в размере стоимости квартиры по банковские проценты, то через год с суммы 5 000 000 рублей по ставке 12% годовых набегает сумма в размере 600 000 рублей, через два года с учетом капитализации (прибавление процентов к основной сумме), вы получите сумму 672 000 рублей, а через 3 года сумма уже составит 752 000 рублей. Итого за 3 года ожидания сумма процентов составит 2 024 000 руб. (600 000+672 000+ 752 000=2 024 000 руб.). С учётом расходов на аренду сумма составит 3 104 000 руб. (2 024 000+ 1 080 000=3 104 000). Полученную сумму никак нельзя игнорировать при желании сэкономить при покупке квартиры в новостройке. Посчитайте ваши расходы по изложенному принципу и оцените, выгодны ваши вложения в новостройку или нет.

Как же рассчитать сумму, предполагаемую к экономии при покупке новостройки?

Принцип расчета такой. Допустим 1-комнатная квартира площадью 50 квадратных метров в готовом построенном панельном доме без ремонта стоит 5 000 000 рублей. И в этом же районе строится новый панельный дом со сроком сдачи и выдачи ключей через год, в котором стоимость 1-комнатной квартиры 50 квадратных метров составляет 4 000 000 рублей. Соответственно, предполагаемая экономия составит 25%. Из этой суммы нужно вычесть расходы на аренду жилья, которые возможно у вас имеются, стоимость денег, неполученных от процентов по возможному вкладу.

При расчете экономии от вложения в новостройку не учитывается такой показатель, как рост цен на недвижимость. Потому что в данном случае сравниваются варианты покупки квартиры в готовом доме и в новостройке. Очевидно, что рост цен в такой ситуации будет одинаковым для обоих квартир, поэтому данный показатель не учитывается.

Читать еще:  Договор купли продажи залоговой квартиры

3. Покупка ипотечных квартир.

Ипотечные квартиры стоят дешевле, чем квартиры, не находящиеся в залоге у банка. Дисконт объясняется тем, что квартиры под ипотекой очень сложно продать, потому что многие покупатели боятся связываться с ипотечной квартирой, как и многие риелторы, и юристы. У продавца квартиры по сути безвыходная ситуация, так как квартира продается либо по согласию между банком и собственником, либо по суду и через ССП (службу судебных приставов). Если квартира продается по судебному решению, то она оценивается еще дешевле и продается сразу с значительным дисконтом. Продавцу всегда выгодней продать квартиру самому, ведь банк или ССП оценят квартиру еще ниже. Вот и продаются квартиры, которые находятся в залоге у банка, с дисконтом 10-15%. В данной ситуации без помощи юриста или риелтор-юриста не обойтись.

При продаже квартиры, находящейся в ипотеке, иногда используются различные не вполне законные сделки, и есть риск остаться без денег. Грамотный юрист подскажет, как провести подобную сделку абсолютно без риска потерять деньги. Последняя время мошенники активировались именно по ипотечным схемам. Продавец квартиры сообщает, что не погасил кредит в размере 2 млн рублей. Так как провести сделку невозможно по причине наличия обременений, то продавец, получив аванс, гасит кредит, и после того как квартира становится свободной, происходит фактическая продажа квартиры. Тонким моментом в подобной схеме является то, что если в сделке присутствуют мошенники, то полученный аванс идет не на погашение кредита, а на иные цели. Вам останется только судиться, и в итоге вы получите решение о взыскании в вашу пользу 2 000 000 рублей, а вот исполнить решение будет, увы, невозможно. Чтобы такого не происходило, обращайтесь к квалифицированным юристам с опытом работы по ипотечным договорам.

Где найти ипотечные квартиры? Указанные квартиры размещены на сайтах ипотечных банков. Также подобные квартиры встречаются в обычных базах недвижимости. Обычно в объявлении не пишут, что квартира находится в залоге у банка, это сообщается после просмотра, если вы заинтересуетесь ей. Это делается с одной целью — не испугать потенциальных покупателей. Отличительной особенностью объявлений по продаже ипотечных квартир является цена ниже рыночной. И если вы увидели в объявлении низкую цену, обязательно спросите у продавца, есть ли какие обременения или нюансы сделки.

При грамотном подходе к делу, вы ни только ничем не рискуете, но и приобретаете квартиру с дисконтом 10-20%.

4. Покупка квартиры с аукциона.

Самый выгодный вариант покупки квартиры — это покупка с аукциона. Кредиторы продают залоговые квартиры по очень привлекательным ценам. Цена низкая, потому что кредитор, получая решение на продажу залогового жилья, старается оценить ее ниже рыночной, чтобы иметь возможность продать квартиру максимально быстро. Плюс ко всему, закон позволяет сделать дисконт сразу от рыночной стоимости. Если квартира не продается, то повторное выставление квартиры на продажу происходит еще с большим дисконтом. Итого квартиры, продающиеся на аукционе, стоят на 30-60% дешевле рынка.

Обычные покупатели не покупают подобное жилье в связи с тем, что не понятен механизм приобретения и присутствуют определенные риски, да и выбор местоположения квартиры зачастую не совпадает с желаемым. В связи с этим, подобное жилье не пользуется спросом и продается фактически по бросовым ценам.

Но если вы задались целью купить квартиру за максимально низкую цену, то этот вариант будет самым выгодным.

Найти квартиры, которые продаются с аукциона, можно на следующих сайтах:

Если вы хотите купить квартиру с аукциона, то без юридических услуг точно не обойтись. Вы сами можете найти понравившийся вам объект недвижимости и обратиться за юридической помощью по сопровождению сделки.

5. Покупка квартиры в доме под снос.

Хороший способ заработать предоставляет государство. Купив квартиру в старой пятиэтажке без балкона, можно в итоге получить квартиру в новом доме. Следует также знать, что в старых домах есть ряд ограничений. За полгода до официального сноса дома устанавливают запрет на все сделки с недвижимостью, регистрацию по месту жительству. Играть с государством опасно, можно и проиграть. Часто на реализацию программы по сносу ветхого жилья нет денег и ветхое жилье могут сносить годами, если не сказать десятилетиями. Иногда вместо сноса можно получить капремонт, в итоге инвестиции в жилье не очень увеличатся. Также к возможному риску можно отнести и то, что жилье могут дать в неудачном месте (например, далеко от метро или окнами на шоссе), да еще и на первом этаже, что в конечном итоге не увеличит прибыльность сделки, а вообще сделает ее непривлекательной. Не забывайте, что государство славится бюрократическими проволочками, и чтобы получить заветное жилье нужно будет потратить немало времени.

6. Покупка менее комфортной квартиры.

Менее комфортная квартира дешевле стоит. Выбирая квартиру без балкона, с маленькой кухней, без лифта, на первом этаже, в старом фонде, на окраине города, с соседями наркоманами, с плохим видом из окна, можно прилично сэкономить. Если хотите сэкономить, то иногда стоит пожертвовать отсутствием балкона, или маленькой кухней. Экономия может достигать от 10 до 50%. Прошли те времена, когда в квартире проживали всю жизнь. Теперь многие улучшают свое жилье каждые три года. Квартиры, которые были в собственности более 3х лет, стоят чуть дороже тех, которыми владели менее трех лет. К тому времени, как квартире исполнится три года, собственники успевают подкопить денег и уже меняют квартиру на более комфортное жилье. Поэтому если вы ограничены в финансах, то на начальном этапе можно купить квартиру мене комфортабельную, чем вам бы хотелось.

6. Покупка квартиры с юридическими рисками.

В эту группу относятся квартиры, продаваемые по доверенности, по договору ренты, с арестами, с нарушениями приватизации, наследства и прочими недостатками. Купив подобную квартиру, можно существенно выиграть, но риски могут быть непомерно высокими. Найдя подобный супердешёвый вариант, вы должны найти еще и юриста, который не один год занимается недвижимостью и знает на зубок всю судебную практику. В подобной ситуации не может быть и речи о экономии на юридических услугах.

Читать еще:  Договор о намерениях купли продажи

Надо понимать, что существует видимость скидки, когда на сайте цена указана якобы со скидкой. Указание старой цены рядом с новой относится скорее к маркетинговым приемам. Мы же хотим поговорить о получении реальной скидки. Продолжение здесь

I Как получить скидку при покупке квартиры в новостройке.

II Как получить скидку при покупке квартиры на вторичном рынке.

ДомКак правильно купить квартиру в Москве

The Village поговорил с экспертами рынка недвижимости и составил гид по покупке жилья в столице

The Village продолжает неделю недвижимости. В течение пяти дней мы будем рассказывать о том, как найти в Москве жильё и помещение для бизнеса, какие ловушки подстерегают квартиросъёмщика в договоре аренды, научим отличать серии домов типовой застройки и разберёмся, как выбрать славного соседа по квартире. Для этого материала мы спросили экспертов компаний «Инком-Недвижимость» и «НДВ-недвижимость», а также магазина документов «Симплоер» о том, как правильно подобрать риелтора, какие есть варианты, если не хватает на квартиру, и можно ли забрать часть квартиры себе, если ипотека погашена наполовину.

Оглавление

4. Как правильно купить квартиру в Москве

Изучить предложение
и выбрать риелтора

Цены, представленные на большинстве сайтов, сильно отличаются от реалий. Некоторые завышены: в них не учитывается торг, который часто уместен. Чаще цены занижают, чтобы привлечь клиентов. Во многих объявлениях искажается информация, параметры квартиры и её стоимость. Из тридцати выбранных предложений после детального изучения реальными могут оказаться только три. Отсеять ложные варианты можно самостоятельно, можно переложить эту заботу на плечи риелтора.

Риелтора лучше всего искать по рекомендации друзей. Если на примете никого нет, целесообразно обращаться в известные компании, давно существующие на рынке. Перед этим необходимо проверить отзывы о компании, также не лишним будет узнать, существует ли в ней механизм контроля качества и как он работает. Особенно важно выяснить, проверяет ли риелтор историю квартиры.

Важны и личные качества риелтора, он должен понимать вас. Ему нужно честно и понятно сформулировать свои потребности: какую квартиру вы хотите и, что очень важно — для чего. Если нужно улучшить жилищные условия, то надо искать один вариант, если уехать подальше от тёщи — другой. Кроме того, не надо стесняться каких-то финансовых ограничений. Риелтор может подсказать выходы из различных ситуаций, помочь с получением ипотечного кредита и так далее.

Может быть полезным обращаться в крупные компании, если вы ещё не определились с тем, какое жильё хотите. Если компания занимается и новостройками, и вторичным жильём, и загородной недвижимостью, а также работает с ипотекой, то шансы найти оптимальный вариант повышаются.

Выбрать район

Самые востребованные квартиры расположены на Юго-Западе и Западе Москвы. По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», на ЮЗАО приходится 17 % общего спроса, на ЗАО — 12 %. По 13 % от общего спроса приходится на СВАО и ЮАО. В десятку самых востребованных районов Москвы входят Марьино, Пресненский, Южный, Люблино, Отрадное, Тёплый Стан, Раменки, Обручевский, Кунцево, Гагаринский.

При этом в Москве нет районов-аутсайдеров, на каждую квартиру находится свой покупатель. Чем дешевле жильё, тем оно востребованнее.

Смотреть не на сезон,
а на экономическую ситуацию

В Москве на рынке жилья сезон почти не сказывается. Осенью есть небольшой традиционный всплеск покупательской активности. Жилищным вопросом лучше заниматься тогда, когда возникает в этом потребность. Ждать, когда снизятся цены, можно очень долго. Сейчас момент более подходящий, чем, например, год назад. Есть тенденция к понижению спроса, то есть продавец склонен к торгу. Впрочем, существенного понижения цен в рублях не будет в связи с ослаблением отечественной валюты.

Средняя стоимость предложения, по данным «Инком-Недвижимости», в сентябре составила 190,9 тысячи рублей за квадратный метр. По сравнению с прошлым месяцем, рублёвая цена увеличилась на 0,5 %, а с начала года — на 6,8 %.

Когда сделка альтернативная (продажа и покупка одновременно), вообще неважно, какая ситуация на рынке. Если вы продаёте и вынуждены снизить цену на квартиру, то при этом можете попросить снижения стоимости у продавца.

Если не хватает денег
на квартиру

Если не хватает на квартиру в Москве, можно рассмотреть вариант комнаты. Стоимость комнат в Москве в среднем составляет 2,5−3 миллиона рублей. В Подмосковье за такую цену можно найти квартиру. Ещё один бюджетный вариант — студии в новостройках. В них кухня совмещена с гостиной. Подходящий вариант для тех, кто не хочет делить свою площадь с соседями.

Составить договор
купли-продажи

При составлении договора необходимо детально прописать данные, позволяющие идентифицировать квартиру. Если этого не сделать, договор будет считаться незаключенным. То же самое произойдёт, если не указать цену квартиры. Если в квартире будет жить кто-то ещё, нужно указать данные жильцов с перечислением принадлежащих им прав пользования.

Набор необходимых документов зависит от квартиры, которую вы приобретаете — новая ли она, или у неё уже был владелец. Если в ней кто-то жил до вас, регистрирующий орган будет смотреть на договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности продавца, выписку из домовой книги. Из неё, кстати, можно узнать много интересного. Например, что такой-то гражданин, ранее прописанный в квартире, был временно выписан в исправительно-трудовую колонию. Так вы узнаете много деталей про бывших собственников и сможете прикинуть возможные проблемы в будущем.

Если вы первый собственник, регистрирующий орган будет смотреть документы, подтверждающие наличие квартиры (например, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).

Читать еще:  Акт передачи денег при покупке квартиры

Выбрать условия по ипотеке

При заключении договора ипотеки особенно важно обратить внимание на разделы про свои обязательства и права банка. Например, по изменению ставки, досрочному прекращению договора, другим малоприятным потенциальным сюрпризам.

За ипотекой лучше обращаться в солидные банки, которые самые важные пункты в договоре пишут не мелким шрифтом. Хотя сейчас такие ловушки попадаются редко. Закон обязывает банки предоставлять гражданам информацию о полной стоимости кредита, графиках платежей.

Закон допускает возможность оспаривания в суде сделки по причине крайне невыгодных условий. Однако перспективы такого спора для гражданина туманны. Прежде всего надо будет доказать, что договор был заключён вследствие стечения тяжёлых обстоятельств, чем не преминул воспользоваться коварный банк.

Заплатить половину суммы по ипотеке и забрать себе половину квартиры не получится. Из-за неуплаты по кредиту банк продаст квартиру (вероятно, дёшево, чтобы избавиться от актива побыстрее), из вырученных денег заберёт своё. Если что-то останется, отдаст опечаленному гражданину.

Если квартира оказалась
с сюрпризом

Судиться из-за качества квартиры имеет смысл в случае, если требования к ней были прямо прописаны в договоре. Если же договор не предусматривал того, что продавец гарантирует толщину стен и звукоизоляцию, позволяющую не слышать соседских детей и репетиции панк-рок-группы этажом выше, то суд, вероятнее всего, обернётся лишь потерей нервов, времени и денег.

Такой же результат вероятен и в ситуации, когда покупатель предъявляет претензии к тому, что непосредственно не связано с самой квартирой. Например, проживающая рядом пенсионерка с двадцатью кошками — это ваша проблема, а не бывшего владельца квартиры.

Как выгодно купить квартиру в москве

— При существующей ситуации откладывать покупку квартиры в Москве на более поздний срок не стоит, — говорит коммерческий директор группы компаний «РКС Девелопмент» Александр Коваленко. — Если курс валюты не стабилизируется, то застройщики будут вынуждены поднять цены. Многие стройматериалы зависят от курса. Есть биржевые товары, такие как металл. Есть отделочные материалы, большинство из которых импортные и не имеют отечественного аналога.

Эксперт считает, что у тех, кто рассуждает о том, стоит ли покупать квартиру в Москве в 2020 году, есть возможность заскочить в последний вагон. А именно взять недвижимость по старым ценам и по старым ипотечным ставкам.

Немного иной прогноз у юриста и риэлтора компании «Полезные люди» Юрия Паршикова:

— Экономические законы вечны и всегда работают одинаково. Если стоимость денег увеличивается, их доступность снижается. Следовательно, покупательная способность тоже падает. Значит и цены зачастую опускаются. Ведь если нет покупателей, то какой смысл держать высокие цены? Март 2020 года показывает серьезный всплеск покупок в Москве как нового жилья так и вторички.

Новостройки

— Главный совет — вкладываться в уже построенное и сданное! Потому что стройки могут затормозиться из-за карантина, — рассказал заместитель генерального директора «БСК-Санкт-Петербург» Сергей Цаплин. — Еще одна рекомендация — в сегодняшней ситуации по возможности покупать «первичку» с отделкой. Предложения с отделкой раскупают сейчас гораздо активнее, чем без. Покупатели не просто хотят вложиться и избежать потери денег, люди желают сразу же заселиться и переждать карантин с комфортом.

На вопрос о том, стоит ли покупать жилье в новостройке в Москве в 2020 году, Юрий Паршиков отвечает, что возможны два сценария развития ситуации.

— Вернее, в эти сценарии попадут две категории застройщиков. Первые решат, что им необходимо воспользоваться ажиотажем и поднимут цены. Думаю, что 5-15% безосновательного повышения — реальность. Вторые не будут поддаваться панике и оставят свои цены в прежних значениях прайса. Тем самым соберут на себе основной поток покупателей.

Эксперт считает, что застройщики, которые решат воспользоваться моментом и пустят цены вверх — проиграют в долгосрочной перспективе. Ведь во все времена наличие денег в кассе определяло стабильное положение компаний. А если ты задрал цены, то кто у тебя будет покупать?

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Темы в материале

Поделиться

Перед покупкой квартиры возникает немало вопросов – от выбора планировки до наличия инфраструктуры. Но для многих основным критерием остается цена. Мы решили выяснить у экспертов, в какой период выгоднее всего приобретать жилую недвижимость и на что нужно обратить внимание при покупке квартиры в новостройке по скидке.

По мнению специалистов, в сегменте жилой недвижимости именно канун Нового года и его начало – один из периодов выгодных предложений от застройщиков.

По словам Алексея Зубика, акции застройщиков массового сегмента можно разделить на два типа: постоянные предложения, которые закладываются как базовые условия реализации квартир, и сезонные или другие ограниченные во времени предложения.

Постоянные скидки действуют практически все время реализации проекта и привязаны к способу оплаты или типу квартиры, которую выбирает клиент. Чаще всего их предоставляют при 100% оплате или при оплате с привлечением ипотечных средств банка.

Отделка комфорт-класса, аллеи и дворы без машин: «фишки» столичных ЖК от застройщиков

Размеры скидок, по мнению экспертов, зависят от выбранной застройщиком стратегии.

Алексей Зубик отметил, что иногда застройщик предлагает альтернативные варианты-акции: отделка в подарок или специальные условия на одновременную покупку квартиры с кладовкой или парковочным местом.

Также популярностью пользуются программы по рассрочке от застройщика или субсидированной застройщиком ипотеке, когда скидка на квартиру предоставляется не клиенту, а банку. Последний уменьшает для клиента размер процентной ставки.

В свою очередь генеральный директор «Концерна РУСИЧ» Борис Лесков считает, что высокой скидкой можно считать дисконт от 5 до 10%. Все, что больше 15%, должно насторожить покупателя, так как в лучшем случае – это рекламный ход.

На заметку

Также эксперты выделили несколько пунктов, на которые нужно обратить внимание при покупке квартиры в новостройке по скидке.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×