0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как уменьшить ндфл при продаже квартиры

Как сэкономить на налоге при продаже квартиры

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

  • если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
  • если право собственности получено в результате приватизации;
  • если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

НАША СПРАВКА

Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

Как рассчитать налог

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

  • имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
  • вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).

Как заплатить налог

БЛАНКИ И ОБРАЗЦЫ

Бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Образец заполнения декларации по форме 3-НДФЛ при получении имущественного налогового вычета

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

Законные способы сэкономить: как не платить налог с продажи квартиры?

Продажа квартиры является способом получения дохода.

Это значит, что по законодательству РФ, продавец должен заплатить налог с этой операции.

Поэтому многих интересует вопрос, как законно уменьшить налоговое бремя при продаже жилья или вовсе не выплачивать налог.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Сроки владения недвижимостью для продажи без НДФЛ

Сначала — о том, через какое время можно произвести продажу жилья, чтобы уйти от выплаты 13 %.

Законодательство по продаже жилой недвижимости до конца 2015 года основывалось на норме п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса.

Там было сказано, что от налога освобождаются граждане, у которых квартира в собственности больше трех лет.

Но затем были приняты поправки Федеральным законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ.

Согласно этим поправкам, не платя НДФЛ, могут продать недвижимость лица, владеющие квартирой не менее 5 лет.

Трехлетний льготный срок сохраняется только в следующих случаях:

  • недвижимость стала собственностью в в процессе приватизации социального имущества;
  • квартиру собственник не купил, а получил в наследство, или на него оформили дарственный документ;
  • получена в собственное имущество по рентному договору с пожизненным содержанием.

При этом, если квартира была приобретена в собственность до 2016 года срок для безналоговой продажи остается прежним – больше трех лет.

Если право подтверждается договором купли-продажи, то срок исчисляется с даты, указанной в договоре. В случае с наследованием – по дате открытия наследства, вне зависимости от даты фактического вступления в наследство.

Если гражданин покупал недвижимость по долям, то дата собственности считается с момента приобретения первой доли, даже если вторую долю приобрели за месяц до продажи.

Налог на данный вид дохода составляет 13%.

Советуем почитать:

Как избежать уплаты 13 процентов или уменьшить сумму?

Если недвижимость находится в собственности меньше 5 лет, то есть возможность максимально снизить налоги. Для того, чтобы обойти полную выплату НДФЛ при продаже жилья, существует несколько способов, таких как:

  • вычет доход за проданную квартиру минус расходы при ее покупке;
  • стандартный вычет на 1 млн рублей;
  • взаимная замена налога при продаже и вычета при покупке жилья.

У каждого из предложенных вариантов есть свои особенности.

Вычет доход минус расход

Это наиболее распространенный вариант, если жилье было куплено и остались документы, подтверждающие затраты при его приобретении и если расходы при покупке меньше доходов.

В таком случае налог придется платить с разницы, а это значительно более меньшая сумма, чаще в десятки раз меньше изначальной.

Например, гражданин Н купил квартиру за 2.8 млн рублей, а продал ее через 2 года за 3 млн. Доход с продажи квартиры равен 3 млн-2.8 млн рублей= 200 тысяч.

Налог придется платить не со всей суммы, а лишь с разницы, которая в данном случае составляет 200 тысяч рублей. 13% от этой суммы (200 тысяч х0.13) составляет 26 тысяч рублей. Это и есть сумма налога с учетом дохода минус расход.

Такой вариант уменьшения налогового бремени можно применять несколько раз в год, вне зависимости от времени собственности на недвижимость.

Главное, чтобы были на руках документы, подтверждающие стоимость расходов, которые понес владелец при ее покупке. При этом важно, что затраты на услуги риелтора в данную сумму не входят.

Стандартный вычет на 1000000 рублей

В отличие от предыдущего варианта этим методом можно пользоваться только раз в год. Такой вариант вычета не зависит от срока владения жилплощадью.

Конечно, если сумма, за которую продана квартира значительно больше, то размер налога будет внушительный.

Например, недвижимость, полученную в наследство от бабушки, гражданин продал за 4.5 миллиона рублей. За вычетом миллиона налог выплачивать нужно с 3.5 млн рублей.

Налоговое бремя за вычетом 1 млн составляет (4.5 млн – 1млн.)х0.13. Сумма получается 455 тысяч рублей.

Если продаваемая жилплощадь находится в долевом совместном имуществе, то право на вычет имеет только один собственник. Эта сумма дается на объект, а не на человека.

Например, на продажу выставлена квартира в общей собственности у двух братьев, которые получили ее от мамы в наследство.

При продаже имущества они получили на двоих 6 млн рублей. Поскольку доли в квартире были равными, доход каждого составил по 3 млн рублей. При стандартом вычете, каждый из братьев заплатит налог с суммы в 2.5 млн рублей. Это составит по 325 тысяч рублей.

В то же время, при продаже долевой собственности есть возможность получить два налоговых вычета. Для этого сделку по продаже необходимо оформить в виде отдельных соглашений на каждого собственника.

Например, у супругов в общей долевой собственности есть квартира. они продают ее за 2 млн рублей, каждую долю отдельным договором по 1 млн. В итоге ни один из супругов не несет налоговое бремя, поскольку оно уменьшено как раз на сумму дохода.

В любом случае такая сделка будет значительно выгодней, чем продажа квартиры единым договором.

Налоговый взаимозачёт

Это уменьшение доходов на расходы при покупке жилья и возврат 13%, но не больше, чем в 260 тысяч рублей в виде НДФЛ из зарплаты. При этом право на вычет не исчезает, даже если владелец новой квартиры продал ее в этом же году.

Если после продажи квартиры и вычета затрат на ее расходы все же осталась сумма, которая облагается налогом, можно сделать взаимозачет. В итоге сумма, которая ожидается из бюджета в качестве вычета будет уменьшена на сумму налога, который необходимо уплатить.

Пример взаимозачета:

Гражданка продала квартиру за 3 млн рублей. Купила за 3 млн 200 тысяч рублей новую квартиру. Заработок за год составил 800 тысяч рублей.

База за год 800 тысяч рублей плюс 2 млн рублей (1 млн отняли по предыдущему пункту). Имущественный вычет максимально можно получить с 2 млн, значит в данном случае он будет составлять 260 тысяч – по максимальной сумме.

НДФЛ который должны вернуть после покупки квартиры – 260 тысяч.

С продажи квартиры за вычетом млн необходимо заплатить 2 млн х 0.13 – 260 тысяч

В результате взаимозачета гражданка на руки от государства денег не получит, но и выплачивать ей ничего не придется.

При оформлении жилья в ипотеку к возврату можно оформить еще и проценты.

Можно ли уменьшить доход от продажи старого жилья на стоимость нового?

Многие продают квартиру, чтобы затем приобрести новую в лучшем районе, больше по площади и по другим причинам.

Но уменьшить доход от продажи старой квартиры за счет стоимости новой не получится.

Такой вариант решения события возможен только в случае, если расходы касались той же самой квартиры, от которой получены доходы.

Даже если новая квартира куплена за эти же деньги, уменьшить налоговое бремя от продажи недвижимости таким образом нельзя.

Любой доход по Российским законам облагается налогом. Сюда же относится и продажа недвижимости.

Правда, налоговое бремя придется выплачивать только владельцу, жилье которого в собственности меньше 3 или 5 лет в зависимости от того, как она приобреталась.

В любом случае есть возможность уменьшить налог и на такую квартиру, и в первую очередь заплатив налог с разницы между доходом и расходом на приобретение данной недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Для того чтобы продать квартиру без налога, нужно владеть ею дольше минимального срока. Если этот срок не наступил, вы обязаны заплатить налог – 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи квартиры.

Налоговые льготы, установленные законодательством РФ, могут значительно снизить ваш налог. Главное – правильно выбрать и применить вид льготы.

Уменьшение налога за счет вычета расходов на приобретение

Чтобы уменьшить НДФЛ с продажи квартиры, можно применить вычет расходов на приобретение.

Налоговая льгота подразумевает, что налог платится не со всей суммы, полученной вами по договору купли-продажи, а за вычетом расходов на приобретение этой же квартиры. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Пример:

В 2016 году вы купили квартиру за 1 млн рублей, а в 2018 году продали за 2 млн рублей. Какой налог с продажи вы должны заплатить? От суммы, полученной при продаже квартиры, отнимаем сумму, потраченную на покупку этой же квартиры. С полученной разницы платим 13%: (2 млн – 1 млн) х 13% = 130 тыс. рублей.

Если после применения льготы сумма налога стала нулевой, это не освобождает вас от декларирования дохода. В следующем году до 30 апреля вы должны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в налоговую инспекцию. Заплатить налог нужно не позднее 15 июля того же года.

Пример:

В 2017 году вы купили дом за 1,5 млн рублей, а в 2018 продали за 1,3 млн рублей. Так как сумма продажи меньше суммы покупки, вы освобождены от уплаты налога с продажи дома. Несмотря на нулевой итог, вы обязаны до 30 апреля 2019 года заполнить и передать в ИФНС по месту жительства декларацию 3-НДФЛ.

После покупки квартиры сохраняйте договор купли-продажи и платежные документы. Впоследствии они потребуются для заполнения декларации 3-НДФЛ при продаже этой же квартиры.

Потерянные документы можно восстановить: подтверждение платежей – в банке, а копию договора купли-продажи – в риэлтерской компании, у продавца или в Росреестре.

Имущественный вычет при продаже квартиры

Если вы не покупали квартиру, а она была приватизирована, получена в наследство или подарена, вы не можете сделать вычет расходов, так как расходов на приобретение у вас не было. Для таких случаев законодательством предусмотрен имущественный налоговый вычет. Применив его, вы снижаете размер налоговой базы на 1 млн рублей и с полученной разницы платите налог. Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Еще одна ситуация, когда имеет смысл применить имущественный вычет, а не вычет расходов на приобретение – если вы продаете квартиру дешевле 1 млн рублей. В этом случает налоговый вычет полностью перекроет ваш доход, и вы будете освобождены от уплаты налога.

Пример:

В 2017 году вы получили в наследство квартиру и в 2018 продали ее за 2,3 млн рублей. Какой налог с продажи вы должны заплатить? В 2019 году при заполнении декларации 3-НДФЛ и расчете налога вы не можете сделать вычет расходов на приобретение, так как не тратились на покупку квартиры. Применяем имущественный налоговый вычет: 13% х (2,3 – 1) = 169 тыс. рублей.

Обратите внимание! Если квартира была куплена после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

Продавайте доли по отдельным договорам

Если вы не единственный собственник квартиры, а владеете ею на правах долевой или совместной собственности, то имущественный налоговый вычет распределяется на всех владельцев.

Это прописано в пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ: «при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)».

При продаже квартиры по общему договору купли-продажи 1 миллион налогового вычета делится на всех собственников. А при продаже долей отдельными договорами имущественный вычет предоставляется каждому собственнику в полном объеме.

Пример продажи квартиры по общему договору купли-продажи:

Квартира находится в общей долевой собственности супругов. Доля каждого супруга – ½ квартиры. В 2018 году семейная пара продает жилье за 2 млн рублей по единому договору купли-продажи. Какой налог с продажи нужно заплатить каждому из супругов? Расчет: 13% х (1 млн (½ квартиры) – 500 тыс. (½ вычета)) = 65 тыс. рублей.

Пример продажи долей квартиры по отдельным договорам купли-продажи:

Квартира находится в общей долевой собственности супругов. Доля каждого супруга – ½ квартиры. В 2018 году семейная пара продает жилье за 2 млн рублей по отдельным договорам купли-продажи. Какой налог с продажи нужно заплатить каждому из супругов? Расчет: 13% х (1 млн (½ квартиры) – 1 млн. (полный вычет)) = 0.

Таким образом, при продаже собственности по отдельным договорам, каждый из собственников имеет право на получение имущественного налогового вычета в полном объеме.

Основание: Письма Минфина РФ от 13 мая 2015 N 03-04-05/27395, 27 июня 2013 N 03-04-05/24491, 30 мая 2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25 июля 2013 N ЕД-4-3/13578@. Подробно о правилах распределения налогового вычета читайте в нашей статье «Как распределить имущественный вычет между супругами».

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера «Секреты риэлтора»: Квартира-без-агента.ру. С помощью материалов сайта вы сможете самостоятельно ориентироваться в вопросах купли-продажи недвижимости, контролировать своего риэлтора и задавать ему правильные вопросы.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽

Продаю квартиру. Как уменьшить НДФЛ с помощью расходов на ее покупку?

Прочитал вашу статью о том, как продать квартиру с невыплаченной ипотекой. В разделе «Что делать с налогом с продажи» есть вариант «Уменьшение налогооблагаемой базы».

Очевидно, что этот вариант наиболее выгодный в случае, когда продаешь квартиру и еще не прошло 5 лет с момента покупки. Почему тогда это описано лишь как один из вариантов? Он слишком сложен? Или налоговая не всегда его принимает? Какие действия необходимо выполнить, чтобы зарегистрировать такое уменьшение и оплатить налог только с разницы дохода от продажи и расходов на покупку вместе с уплаченными банку процентами? И как это повлияет на ситуацию с возвращенным налоговым вычетом, документы на который уже поданы в налоговую?

Моя ситуация максимально близка к описанной в статье: купил квартиру в ипотеку в конце 2015 года. Право собственности зарегистрировал в июне 2018. Уже подал документы на налоговый вычет на покупку квартиры и на проценты по ипотеке.

Антон, рада, что статья про продажу квартиры с ипотекой оказалась для вас полезной. Расскажу подробнее, как уменьшить доходы на расходы.

Почему есть несколько вариантов, как уменьшить НДФЛ

Если в законе есть несколько способов уменьшения налога, я рассказываю обо всех. Так каждый человек сам решит, как ему поступить в той или иной ситуации и что будет выгоднее. Если человек купит квартиру за миллион или чуть-чуть дороже, при снижении налогооблагаемой базы ему будет проще воспользоваться вычетом на ту же сумму: не придется прикладывать дополнительные документы, подтверждающие расходы.

Кроме того, если человек не купил квартиру, а получил ее в наследство или в дар, у него не было расходов, на которые можно уменьшать доход от последующей продажи. Для него вычет в миллион рублей — это неплохой выход из ситуации, если еще не прошло трех лет с момента приобретения. Так он уменьшает налог, который должен отдать государству.

Поэтому вариант уменьшения налогооблагаемой базы на сумму фактически произведенных расходов был не единственным в списке. Налоговая принимает его всегда, если у вас есть подтвержденные расходы.

Когда подавать декларацию о продаже квартиры

За доход от продажи квартиры до истечения минимального срока владения — 5 лет — вам надо будет отчитаться перед налоговой: подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Если квартиру купили до 2016 года, минимальный срок владения, в течение которого нужно подавать декларацию, составит 3 года. Срок нужно считать с даты регистрации права собственности.

Если квартиру продали в 2018 году, декларацию нужно было подать не позднее 30 апреля 2019 года. Если продали в этом году — тогда не позднее 30 апреля следующего года. Лучше подавайте заранее, чтобы точно успеть. Но если дотянете до последнего дня, а он выпадет на выходной или нерабочий праздничный день, представьте декларацию в первый рабочий день, следующий за 30 апреля.

Как подать декларацию, если продали квартиру

Через личный кабинет. Проще всего подавать декларацию через личный кабинет на сайте nalog.ru. Тогда не придется скачивать специальные программы, распечатывать документы и лично идти в налоговую. Перед отправкой нужно сформировать электронную подпись — это бесплатно.

С помощью программы «Декларация». Чтобы заполнить декларацию, воспользуйтесь бесплатной программой на сайте ФНС России. Заполненную декларацию можно распечатать или отправить через личный кабинет.

Лично в налоговой инспекции. Если нет личного кабинета или не разберетесь с программой, можно заполнить форму даже от руки. Документы подают непосредственно в ИФНС или направляют по почте с уведомлением о вручении и описью вложения.

Если подаете декларацию в ИФНС, сделайте ее в двух экземплярах. Один экземпляр останется в налоговой, на втором вам сделают отметку о принятии и укажут дату приема. Если отправите декларацию почтой, датой ее представления будет считаться дата штампа на конверте. Если отправите через портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика — дата отправки.

Эти даты важны. Если нарушите срок подачи декларации и подадите позже 30 апреля следующего года, придется заплатить штраф — 5% от не уплаченной в установленный срок суммы налога. Минимум — 1000 рублей, максимум — 30% от суммы задолженности. Даже если налога к уплате нет, 1000 рублей все равно придется заплатить.

Какие документы понадобятся

К декларации приложите копии документов, подтверждающих факт продажи квартиры, а также расходов на ее приобретение: предыдущий договор купли-продажи или участия в долевом строительстве, платежные документы. Для долевого строительства очень важен акт приема-передачи квартиры, его обязательно надо приложить.

В сумме расходов можно учесть стоимость квартиры, а в некоторых случаях — и расходы на отделку. При условии, что квартиру купили без отделки или в неудовлетворительном состоянии. Расходы на ремонт, который сделали во время проживания, могут не учесть.

Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены. Представьте чеки, расписки, акты выполненных работ — все документы, которые свидетельствуют об оплате. Не забудьте про справку из банка об уплаченных процентах. Налоговая разрешила учитывать и такие расходы.

Сколько НДФЛ придется заплатить

Предположим, вы купили квартиру в 2015 году за 3,7 млн рублей. Еще 600 тысяч заплатили в качестве процентов банку. Получается, вы можете подтвердить 4,3 млн рублей как траты на покупку квартиры.

Допустим, сейчас вы продаете квартиру за 4,5 млн рублей. Значит, налог придется платить с 200 тысяч: 4 500 000 − 4 300 000 = 200 000 Р .

То есть государству вы отдадите НДФЛ: 200 000 × 13% = 26 000 Р .

Как это повлияет на ситуацию с вычетом на приобретение недвижимости

Продажа квартиры не помешает получить вычет при покупке. Даже если продать квартиру в том же году, все равно можно вернуть из бюджета 13% от той суммы, которую потратили на приобретение жилья.

Если у вас есть право на вычет при покупке квартиры, это поможет не тратить деньги при продаже. Если налоговая не успеет вернуть всю сумму налога, можно зачесть ее в счет того НДФЛ, который вы начислите к уплате при продаже квартиры.

Допустим, в 2018 году вы заберете только 100 тысяч рублей НДФЛ. А в 2019 году продадите квартиру и одновременно заявите остаток вычета и еще 160 тысяч рублей налога к возврату. При этом НДФЛ к уплате за продажу жилья составит 26 тысяч рублей. Тогда платить их не нужно: налоговая просто вернет сумму, которая будет меньше на начисленный к уплате налог.

Но если возвращать вам будет уже нечего, НДФЛ при продаже придется заплатить до 15 июля следующего года.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Читать еще:  Возврат имущественного вычета при покупке квартиры
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×