1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Для каких целей составляется предварительный документ

Далеко не все покупатели жилья знают о том, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости. Между тем, составление данного документа может потребоваться в том случае, если продавец готов ждать официального заключения сделки, но при этом требует гарантий в том, что она действительно состоится.

Договорившись о заключении сделки с определенным покупателем, хозяин квартиры будет вынужден отказывать другим потенциальным претендентам на жилье. И если вдруг по каким-либо причинам покупатель откажется от приобретения квартиры, продавец потеряет время и будет вынужден искать желающих приобрести недвижимость заново.

При составлении предварительного соглашения стороны согласовывают:

  • сроки заключения основной сделки;
  • итоговую стоимость недвижимости;
  • размер задатка, который покупатель передает продавцу.

ВАЖНО! Если в составленном соглашении стороны не указывают конкретных сроков для заключения сделки, то основной документ купли-продажи недвижимости может быть оформлен в течение одного года.

Содержание документа

Предварительный договор купли-продажи имеет стандартную форму и в

  • обязательном порядке включает в себя следующие пункты:
  • обязанность продавца передать в собственность покупателю квартиру в том же виде, в котором она была представлена при осмотре;
  • обязанность покупателя в оговоренные сроки и в полном объеме передать собственнику недвижимости денежные средства, равные стоимости приобретаемого жилья;
  • информацию о государственной регистрации недвижимости;
  • сведения о внесенной сумме аванса или задатка;
  • итоговая стоимость сделки с недвижимостью (с указанием возможности/невозможности изменения цены при определенных обстоятельствах);
  • дата заключения итогового договора;
  • способ внесения оплаты за квартиру;
  • порядок передачи недвижимости новому собственнику;
  • подтверждение от собственника квартиры (либо его доверенного лица) о том, что недвижимость не имеет обременений.

ВАЖНО! Предварительное соглашение купли-продажи недвижимости является документом, имеющим юридическую силу, но лишь в том случае, если он был составлен в письменном виде.

Если покупатель вносит за квартиру обеспечительный платеж, который в последующем будет зачтен в счет итоговой стоимости жилья, то в данном случае должен быть заключен договор купли-продажи квартиры с задатком.

Обязательно ли составлять данный документ

Российское законодательство не обязывает стороны заключать соглашение до основной сделки. Документ подписывается исключительно по добровольной договоренности между продавцом и покупателем. Договор поможет каждой из сторон защитить свои интересы и станет важным помощником в том случае, если какая-либо из сторон нарушит свои обязательства, а второй участник сделки решит обратиться в суд.

В некоторых случаях составление данного документа является наиболее желательным. В частности, чаще всего стороны составляют предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке.

Договор при оформлении ипотеки

Финансовые организации, предоставляющие кредит на приобретение жилья, довольно часто требуют от заемщика предоставить соглашение, составленное между продавцом и покупателем. В таком случае решение об оформлении ипотеки принимается банком только после изучения документа, который предоставляется в финансовую организацию.

ВАЖНО! При оформлении ипотечного кредита в соглашении следует дополнительно указать пункт о том, что недвижимость будет приобретаться за счет заемных средств, предоставленных банком.

Также важно прописать, что если финансовая организация откажет в предоставлении кредита, предварительный договор будет аннулирован, а задаток за квартиру возвращен покупателю в полном объеме.

Предварительное соглашение при покупке жилья в новостройке

Покупка жилья на первичном рынке имеет свои особенности. Часто граждане приобретают квартиры в еще строящихся домах. Поэтому покупателям настоятельно рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке.

Однако в данном случае допускается заключение еще одного документа – договора долевого участия в строительстве. Как правило, строительная компания предлагает дольщикам один из двух вариантов.

ВАЖНО! Заключение предварительного договора возможно только после того, как строительная компания получит всю разрешительную документацию, необходимую для строительства многоквартирного дома. До тех пор, пока подобные бумаги не будут выданы, заключать договор не стоит.

Потребуется ли регистрация документа

Очень часто стороны, которым предстоит заключить сделку с недвижимостью, интересуются, регистрируется ли предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Согласно российскому законодательству, государственной регистрации должны подлежать все договоры, связанные с недвижимым имуществом.

Однако речь в данном случае идет только о документах, заключенных непосредственно во время сделки при переходе права собственности от продавца к покупателю. Поэтому, в соответствии с указанием Президиума ВАС РФ, регистрация предварительного договора купли-продажи недвижимости не требуется.

Расторжение предварительного соглашения

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости может произойти как в одностороннем порядке (по желанию покупателя или продавца), так и по взаимному соглашению сторон. В некоторых случаях может потребоваться обращение в суд.

  1. Чтобы расторгнуть документ в одностороннем порядке, один из участников сделки должен в письменной форме направить второй стороне предложение о расторжении документа. В таком случае инициатор обязан выплатить штрафы и пени за несоблюдение договоренностей, оформленных документально. Если за квартиру был внесен задаток:
    • продавец, инициировавший расторжение документа, должен вернуть покупателю уплаченную сумму в двойном размере;
    • покупатель, отказавшийся от своих обязанностей по заключению сделки, оставляет продавцу уплаченный задаток в полном объеме.
  2. Если соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры принимается обоюдно по решению обеих сторон (например, в результате непредвиденных обстоятельств), то задаток в полном объеме возвращается покупателю, а все подписанные документы и расписки о получении денег уничтожаются.

В юридической практике у клиентов довольно часто возникает вопрос о том, как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, если одна из сторон не дает своего согласия. В данном случае решить проблему можно только в суде. Кроме того, как продавец, так и покупатель может обратиться с иском в судебную инстанцию, если сочтет, что условия документа не соответствуют закону либо ущемляют права.

ВАЖНО! Если по истечению сроков, выделенных для заключения сделки, основной договор купли-продажи так и не составляется, соглашение автоматически аннулируется (при отсутствии письменных претензий от любой из сторон).

Заключение

Несмотря на то, что составление предварительного соглашения купли-продажи не связано с такими же высокими рисками, как заключение основной сделки по недвижимости, сторонам рекомендуется обратиться за грамотной юридической помощью. Квалифицированный юрист поможет правильно составить документ, объяснит все нюансы соглашения и предупредит возможные ошибки. Также важно помнить о том, что и покупатель, и продавец имеют право расторгнуть заключенный документ в одностороннем порядке, а также по обоюдному решению сторон.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительным договором называют документ, обязующий сторон в дальнейшем заключить основной по купле-продаже. Составляется он для того, чтобы участники сделки не передумали делать продажу или покупку. Если это произойдет, бумага станет основанием для обращения пострадавшего в суд или взыскания штрафа с нарушившего условия.

Документ всегда составляется в такой же форме, как и основной, включает его условия и подробное описание предмета. Важно определить и указать все моменты, о которых продавец либо покупатель хочет договориться заранее.

Когда составляется

Преддоговор подписывают тогда, когда нет возможности заключить основной. Это бывает по следующим причинам:

проблемы с документами у продавца – например, нет бумаг, подтверждающих право собственности;

покупатель не собрал нужную сумму для покупки, но получит ее в ближайшее время;

недвижимость приобретается по ипотеке – тогда банку нужно время (пару недель), чтобы проанализировать жилплощадь, изучить оценку, проверить юридическую чистоту сделки;

жилье в залоге – нужно снять обременение.

Важная информация! Если покупка проводится по долевому участию в строительстве, тогда такой документ составлять нельзя. Он не предоставит дольщику нужных юридических прав.

Читать еще:  Купить дом в лизинг

Пока собираются деньги на приобретение жилья, можно сразу заложить определенную сумму на комплексный ремонт. Тогда получится выполнить все работы сразу после заселения. Опытная профессиональная компания поможет составить подходящий дизайн-проект и провести реконструкцию оперативно, чтобы квартира мечты быстрее стала реальностью.

Как составляется

Права сторон, подписывающих такую бумагу, регулируются Гражданским Кодексом России. Он обязует после его заключения создать основной договор на оговоренных заранее условиях.

Преддоговор всегда делается в письменном виде, при желании участников сделки — в присутствии нотариуса. Главные положения:

Условия, устанавливающие предмет документа. Из написанного текста должно быть четко понятно, что продавец с покупателем договорились вскоре провести куплю-продажу недвижимости по согласованной схеме.

Требования для достижения окончательного соглашения.

Согласованная цена объекта.

Список проживающих и прав, которыми они располагают касательно использования жилплощади.

Если существенных условий нет, сделка не будет считаться заключенной, а бумага действительной.

Предмет и цена

В качестве предмета выступает непосредственно намерение приобрести конкретную жилплощадь. Нужно корректно, полно прописывать все ключевые характеристики:

физический адрес, кадастровый номер;

площадь – указывается соответственно информации из справки БТИ;

этаж (где располагается квартира);

общая этажность здания.

Для подтверждения указанных параметров необходимы реквизиты правоустанавливающих документов. Понадобится также свидетельство о госрегистрации имущества или выписка из ЕГР.

Описание должно быть максимально подробным, чтобы не оставалось сомнений – речь идет именно о конкретной жилплощади. Она может быть несуществующей в момент подписания – например, продаваться в строящемся доме. Разрешается заключать преддоговор и тогда, когда жилье принадлежит третьему лицу (не продавцу).

Оговоренная стоимость жилья указывается полностью, только в рублевом эквиваленте. Если участники соглашения решили внести задаток, окончательная сумма обязательно должна прописываться. Без передачи аванса обходятся редко. Если его размер значителен, преддоговор могут признать основным.

Дополнительно прилагается текст проекта главного договора. Примечательно, что цена недвижимости в обоих документах должна совпадать. При малейшем расхождении будет зафиксировано нарушение законодательства. Кроме стоимости, нужно учесть, кто – покупатель либо продавец – платит нотариусу, погашает расценки за государственную регистрацию, арендует банковскую ячейку.

Если квартира продается без отделки или со старым ремонтом, оплачивать все изменения будет уже новый владелец. Здесь главное найти хорошую компанию, чтобы составить грамотный дизайн-проект и правильно учесть все расходы. В этом помогут специалисты «Сделано». Сотрудничество с ними будет приятным, благодаря высокому профессионализму и опыту работников.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Прочие условия

При определении прав и обязанностей сторон особое внимание уделяется срокам выполнения, процессу передачи недвижимости покупателю. За просрочку времени лучше предусмотретьштраф – так получится обезопасить себя от ситуаций, когда продавец долго отказывается передать ключи.

Можно также прописать срок заключения главного договора. Он прописывается в формате:

числа, не позднее которого должна осуществиться сделка;

периода, отведенного на решение этого вопроса (например, в течение двух месяцев).

Конкретных требований по срокам законодательство не устанавливает. Потому можно поставить короткий или продолжительный – как договорятся стороны. Если время не указано, участникам дается ровно год с момента подписания преддоговора.

Если крайний срок прошел, но нужная бумага не подписана, документ теряет силу, а стороны лишаются регламентируемых им обязательств.

Риски

Предмет – не приобретение квартиры, а только намерение сделать это в ближайшее время. Потому предварительный договор не гарантирует получение желаемого жилья даже при перечислении оплаты.

Думать о комплексном ремонте стоит уже после решения и урегулирования всех вопросов с покупкой. Опытные сотрудники профессиональной компании помогут подобрать оптимальное решение по дизайну, побывав на объекте, выслушав пожелания хозяев.

Подписание преддоговора грозит такими рисками:

Признания права собственности в судебном порядке невозможно. Все потому, что нет обязательства передать жилплощадь покупателю. Если последний подаст иск о принуждении, продавец может направить встречный, на признание документа недействительным.

Случаи двойной продажи. Госрегистрация при подписании такой бумаги не нужна, право собственности отсутствует. Недобросовестные застройщики-мошенники пользуются этим, чтобы привлекать сразу нескольких покупателей на один объект.

Когда начинается судебное разбирательство, можно рассчитывать только на возврат вложенных денег с уплатой неустойки по ставке рефинансирования Банка РФ. А если застройщика признают банкротом, можно вообще остаться без ничего.

Вероятность покупки арестованной, заложенной квартиры. Достаточно просто пропустить эти сведения при описании, чтобы избежать ответственности. Изначально стоит самостоятельно заказать выписку из ЕГРН.

Важная информация! Чтобы избежать лишних волнений, нужно сразу указывать, что квартира не арестована, а любые обременения либо ограничения отсутствуют.

При передаче аванса и задатка нужно помнить, что это – разные понятия. Под первым подразумевается сумма, которая после заключения сделки вернется покупателю, вторая входит в стоимость объекта и остается у продавца. Когда последний отказывается, возвращает двойную цену задатка.

Нужно предусмотреть прочие важные условия — ситуации, когда можно расторгнуть документ без штрафов и время возврата аванса при отказе.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Расторжение

Правила устанавливает Гражданский кодекс. Расторжение возможно:

при несоблюдении сроков заключения основного договора, при отсутствии предложений подписать его от любой из сторон;

при отсутствии нужной суммы у покупателя без инициативы продлить действие договора;

по взаимному согласию сторон;

при выявления серьезных недостатков у недвижимости.

Если предоплата была большой, после расторжения продавец обязуется ее вернуть. Если он этого не делает, покупатель может обратиться в суд.

Важная информация! Иск разрешается подавать, даже если нет расписки, подтверждающей передачу денег. Вместо нее, легко использовать выписку из банка или свидетельские показания.

Во время расторжения составляется отдельный документ-уведомление. Там указываются:

название самой бумаги, дата подписания;

положения преддоговора, который расторгается;

описание нарушений (если были);

реквизиты и подписи участников.

Если все вопросы решены, сделка прошла успешно и квартира куплена, следующий этап – комплексный ремонт. Здесь помогут специалисты компании «Сделано». Они выполнят любые работы, от составления проекта до финальной отделки.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры: скачать бланк, составить для себя, оформить. Подробный разбор каждого этапа

Предварительный договор купли-продажи квартиры подписывается сторонами при возникновении желания совершить сделку. В нем содержатся обязательные для выполнения условия, после исполнения которых обе стороны могут приступать к составлению основного соглашения.

Зачем нужен такой договор? Этот документ закрепляет намерения каждого из участников сделки купить или продать жилье, поскольку простое обещание не имеет никакой силы при возникновении споров.

Особенности документа

Предварительный договор по продаже квартиры — это официальный документ, который закрепляет желание продавца и покупателя подписать главное соглашение на указанных конкретных условиях. Все они прописываются в тексте данного договора, составленного по форме основного. Важно иметь в виду, что несоблюдение этих требований приводит к его недействительности.

В документ должна быть включена информация о жилом объекте, согласованная дата подписания главного соглашения, все существенные условия совершения сделки. Правовые основы заключения этого типа договора купли-продажи прописаны в ст. 429 ГК РФ.

Статья 429 ГК РФ. Предварительный договор

  1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
  2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
  3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
  4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
  5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
  6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Читать еще:  Аннулирование договора купли продажи автомобиля продавцом

Важно понимать, что при его оформлении и утверждении каждой из сторон, покупатель не становится хозяином указанного в документе имущества, а всего лишь приобретает возможность подписать будущий договор на условиях, которые указаны в текущем.

Очень часто после оформления предварительного договора купли-продажи, покупатель отдает продавцу некоторую сумму денежных средств. Однако этот ход неверен — внесение оплаты по этому документу вообще не должно происходить. При этом в тексте можно указать, какую сумму авансового платежа получает продавец при заключении основного соглашения.

Какова опасность заключения договора?

Порой при заключении предварительного договора участники сделки считают его «примерным», или необязательным. Однако согласно понятиям Гражданского Кодекса, этот тип соглашения фактически является отсроченным до наступления определенного события, но при этом он обязателен к выполнению его условий сторонами.

Поэтому при подписании такого документа необходимо трезво оценивать его достоинства и недостатки.

Изменение цен между подписанием предварительного и основного договоров. По причине того, что в этом документе точно прописывается окончательная стоимость приобретаемой квартиры, за время ожидания подписания главного соглашения может случиться как скачок, так и обвал цен на недвижимость.

В таких условиях вполне вероятно возникновение ситуации, когда или продавец будет недоволен старой ценой (к примеру, в новых условиях эта квартира бы стоила выше, или полученной суммы будет недостаточно для покупки нового жилья), или покупатель (к примеру, цены резко упали, и в новых условиях квартиру можно было бы купить дешевле).

Ответственность в суде. Если одна из сторон соглашения передумала подписывать основной договор, то другая сторона может заставить ее это сделать через суд. Такая возможность зафиксирована в п. 4 ст. 445 ГК. При этом пострадавшая сторона имеет полное право требовать с другой возмещение всех понесенных затрат.

Однако здесь нужно иметь в виду — предварительный договор становится недействующим, если до истечения указанного срока не подписан главный, или любой из участников не сообщил в письменном сообщении о намерении его подписания, а также дате, месте и времени события.

Понятие задатка подразумевает, что если покупатель не захочет в дальнейшем подписывать главный договор, то деньги остаются у продавца. А если продавец не подпишет документ — он обязан выплатить покупателю сумму задатка в двойном размере.

С другой стороны, все чаще в судебных разбирательствах пункты соглашения, содержащие данные о внесенном задатке, признаются недействительными. Поэтому оптимальнее всего в таком случае составлять предварительный договор, а вместе с ним — договор задатка (в чем разница между авансом и задатком?).

Снижение рисков

Предварительный договор подписывается сторонами с целью снижения риска дальнейшего несовершения сделки. Существует несколько причин, по которой желательно его оформлять.

Покупатель пока не обладает нужной суммой денег — возможно, он ожидает поступления денежных средств, одобрения кредита и т. д.

Продавец не оформил документы, которые необходимо представить при продаже жилья. Следовательно, ему необходимо дополнительное время чтобы это сделать.

Собственник в данный момент отсутствует в городе, и ему нужно время для возвращения или оформление доверенности на продажу имущества.

Необходимо совершить какие-либо действия перед сделкой, к примеру, сняться с учета или оформить разрешение в органах попечительства (опеки).

Любая из сторон договора вступает в наследство (процедура, как правило, занимает до полугода), и они хотят закрепить свое желание совершить сделку. Тем не менее, лучше не подписывать такого документа до тех пор, пока нотариус не выдал свидетельство о наследовании, чтобы документ вступил в юридическую силу.

Также могут существовать и другие причины, которые способны побудить стороны заключить предварительный договор. Внесение в документ существенных для какой-либо стороны условий, снижает риск дальнейшего срыва запланированной сделки.

Содержание документа

Предварительный договор должен иметь следующую информацию:

  • полные данные о продавце и покупателе квартиры;
  • адрес и подробное описание приобретаемого жилья;
  • конкретная дата, до наступления которой сторонам необходимо подписать главный договор по совершаемой сделке (как оформляется главный договор?);
  • цена приобретения квартиры, а также сроки и способы передачи денежных средств покупателем (например, через банковскую ячейку);
  • указание о виде собственности, в которой находится это жилье, а также на основании каких документов возникло это право;
  • сведения о прописанных в квартире людях, а также о том, кто может продолжать пользоваться квартирой до подписания главного соглашения (как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние?);
  • какие-либо действия, которые нужно выполнить для того, чтобы совершить сделку. Указываются точные сроки, отведенные на их совершение.

Ответственности за то, что обязанности предварительного договора не выполнены, или основной так и не подписан.

Как составить?

Очень важным является грамотное составление предварительного договора купли-продажи, потому как это поможет избежать возникновения рисков, и в конечном итоге приведет к заключению сделки на указанных в документе условиях. Можно скачать образец предварительного договора купли продажи квартиры из Интернета, но такой подход не всегда эффективен.

От каждой из сторон в подписании этого соглашения должны участвовать те лица, которые будут подписывать и основной. Это означает, что если жилье находится в совместной собственности у нескольких лиц, все они также должны быть указаны в этом соглашении. То же самое относится и к покупателям, если покупка производится несколькими людьми.

Очень важно присутствие на этом этапе всех участников сделки. Если, к примеру, один из владельцев находится в отъезде, а остальные уверяют что «он не против», то в конечном итоге может оказаться, что обязательства по продаже он на себя не принимает, а следовательно, не будет участвовать в конечной сделке, что приводит к ее срыву.

В договоре нужно наиболее точно и полно описывать жилье, являющееся объектом его заключения. Надо полностью указать адрес нахождения квартиры, этаж, точную площадь (общую и жилую), количество и расположение комнат. Допускается приложить к этому документу технический план квартиры из БТИ.

Важно точно указать сумму, по которой будет осуществляться сделка. Дело в том, что она в дальнейшем не подлежит изменению, даже в случае существенного колебания рыночных цен на недвижимость. Также здесь можно четко прописать, как покупатель будет расплачиваться — полностью или частями, с авансом или без него. При внесении денег частями стоит указать даты, когда каждая сумма должна быть уплачена. Кроме этого, фиксируется способ оплаты приобретаемой квартиры — наличными, банковским переводом, платеж на пластиковую карту и т. д.

Одним из важнейших пунктов документа является указание срока, в течение которого должно быть подписано главное соглашение. При этом стоит иметь в виду, что если не указана точная дата, то основной договор нужно заключить в течение одного года с даты оформления предварительного.

Читать еще:  Договор купли продажи недвижимости консультант плюс

Несмотря на неправомерность передачи аванса после подписания этого договора, его участники все равно часто так делают. Если передача произошла, то в документе можно конкретно прописать дальнейшие действия с переданными деньгами — когда они возвращаются покупателю, а когда остаются у продавца. Можно также явно указать, что эта сумма идет в погашение стоимости квартиры.

Еще один важный момент, который стоит отразить в договоре — результат проверки правоустанавливающих документов на жилье. Нужно указать реквизиты свидетельства о регистрации, отсутствие обременения на квартире — залога (как купить или продать квартиру с ипотечным обременением?), аренды, ареста, а также фиксация факта, что объект не находится под действием отчуждения.

Часто встречающиеся ошибки

Порой при приобретении квартиры в еще только строящемся доме, застройщик хочет подписать с покупателем предварительный договор купли-продажи (на что обратить внимание при покупке квартиры у застройщика?). Однако это является неправильным, потому как объектом соглашения выступает непостроенное на момент подписания жилье.

Очень важно при составлении указывать все значимые условия. Отсутствие каких-либо пунктов может в дальнейшем привести к спорам между сторонами либо вообще к признанию заключенного договора недействительным. Документ можно признать ничтожным, если не полностью или с ошибкой указаны личные данные сторон, характеристики квартиры, а также стоимость покупки.

Нельзя допускать двусмысленных и общих размытых фраз. Нужно четко прописать права и обязанности сторон, какие точно действия они должны совершить для заключения главного соглашения, до какой именно даты это нужно сделать.

Предварительный договор — это документ, который закрепляет желание сторон совершить куплю-продажу квартиры.

При этом документ не фиксирует передачу права собственности и не подлежит государственной регистрации. Он обязательно должен содержать данные сторон, описание квартиры или доли и сумму, по которой она продается.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п.). То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях. И если эти намерения не исполнятся в заданный договором срок (например, передумали заключать основной договор), то предварительный договор теряет свою юридическую силу.

Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в Откроется в новой вкладке.»>ст. 429 ГК РФ . ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке ( если такое условие в нем отражено ).

Предварительные договоры в сделках с недвижимостью бывают трех типов:

  1. Предварительный договор, по которому некоторые Застройщики принимают деньги от соинвесторов строительства, в качестве платежа за будущую квартиру (обычно, с одновременной продажей векселя компании на ту же сумму);
  2. Предварительный договор между Продавцом и Покупателем квартиры при Откроется в новой вкладке.»>ипотечной сделке, по требованию банка-кредитора (формальный документ для кредитного отдела банка);
  3. Предварительный договор, который используют некоторые агентства недвижимости при внесении авансаза покупаемую квартиру (как альтернатива Договору об авансе).

Рассмотрим их по порядку.

Предварительный договор от Застройщика

Откроется в новой вкладке.»>Застройщик, действующий в обход закона Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214, может предложить Покупателю (соинвестору строительства) заключить с ним Предварительный договор купли-продажи еще не построенной квартиры. По этому договору Застройщик принимает деньги (формально – «обеспечительный платеж») от Покупателя-соинвестора, и обязуется после достройки дома и оформления на себя права собственности, заключить с Покупателем основной Договор купли-продажи, по которому Откроется в новой вкладке.»>право собственности на квартиру перейдет уже Покупателю.

Чтобы защитить вложения Покупателя, Застройщик, обычно, предлагает заключение ПДКП совместно с передачей Покупателю векселя компании (т.н. Откроется в новой вкладке.»>«вексельная схема» покупки квартиры).

Несмотря на наличие векселя (т.е. безусловного денежного обязательства Застройщика перед Покупателем), такая схема продажи квартиры создает серьезные риски для Покупателя, но, тем не менее, такой тип договоров еще присутствует в практике рынка.

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е. такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру. В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа.

Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н. «двойная продажа»).

Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов. На практике Откроется в новой вкладке.»>Девелоперу довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП.

Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, Откроется в новой вкладке.»>«Предварительный договор долевого участия», что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214.

ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.

Предварительный договор при ипотечной сделке

Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу Откроется в новой вкладке.»>ипотечного кредита Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу.

При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора, который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.

Цель такого договора для банка заключается в следующем:

  • зафиксировать намерение Покупателя купить данную квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса;
  • формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит;
  • зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
  • определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (налом или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями);
  • установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
  • зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки) на квартиру сразу после Откроется в новой вкладке.»>регистрации перехода права на нее.

Предварительный договор от агентства недвижимости

Такой Предварительный договор иногда заключается на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке для согласования условий будущей сделки, и обоснования внесения предварительного (обеспечительного) платежа Продавцу квартиры, в счет будущих платежей по сделке.

По сути, это тот же аванс, и содержание такого Предварительный договора мало чем отличается от содержания Откроется в новой вкладке.»>Договора аванса.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector