1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как происходит покупка участка

Как происходит покупка земельного участка

Вы уже определились с выбором участка?

Если вы выбрали участок в одном из наших поселков, то дальнейшие действия по покупке предельно просты, состоят всего из двух шагов.

Первое что вам необходимо сделать, это прислать нам на почту или в мессенжеры фотографию или скан паспорта, первой, второй станицы и страницы с пропиской.

Ваш персональный менеджер подготовит все документы для оформления сделки и запишет Вас к нотариусу на оформление доверенности. Запись к нотариусу осуществляется в удобное для вас время.

Второй шаг, это забрать доверенность у нотариуса и приехать к нам в офис на подписание договоров купли продажи земельного участка.

После подписания договоров, вы оплачиваете стоимость участка в банке.

Как только оплата совершена, мы отправляем договоры на регистрацию права собственности.

И, буквально, через 3 недели вы получаете выписку из единого государственного реестра прав недвижимости, где собственник земельного участка уже вы.

Как происходит покупка земельного участка у физического лица и какие документы нужны?

Земельный участок для реализации поставленных целей можно купить у государства или у частного лица – собственника надела. Приобретение ЗУ – длительный процесс, поскольку требуется оформление большого количества документов.

Особенности покупки земли

Купить землю у физического лица – общие правовые аспекты

Глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует сделки, связанные с куплей-продажей движимых и недвижимых объектов. В данном нормативном акте уделено большое внимание правомерности сделки, правилам составления договора, защите законных прав и интересов договорных отношений.

Переход права собственности на надел регламентирует Земельный кодекс Российской Федерации в ст. 15, 25-26. Купля-продажа – ст. 37.

Внимание! При подготовке договора покупки-продажи УЗ следует руководствоваться ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимость». В нём описаны правила регистрации прав на объекты недвижимости.

Подводные камни при приобретении надела

Купля-продажа недвижимых объектов с юридической точки зрения – сложная сделка со многими рисками. При подготовке договора на приобретение УЗ потенциальный покупатель должен знать о возможных подводных камнях:

  • Проблематичность проверки юридической чистоты покупаемого участка;
  • Возможность изъятия земли в ходе её оформления у продавца органами государственной власти;
  • Наличие серьёзных обременений на проведение определённых действий (например, возведение индивидуального жилого строения);
  • Слишком высокая цена земельного надела, которую назначает сам продавец.

Справка. Вышеуказанный список не является исчерпывающим. Но в нём указаны главные моменты, на которые должен обратить внимание потенциальный покупатель при заключении сделки.

Как проверить бумаги на отсутствие скрытой информации?

Чтобы не стать жертвой мошеннической аферы, следует тщательным образом проверить документы на земельный участок.

Внимание! Сбор документов с целью обнаружения скрытой информации потенциальный покупатель должен проводить самостоятельно. Продавец, как заинтересованное лицо может предоставить неверные сведения.

Этапы проверки бумаг:

  • Снятие ксерокопий документов с данными на надел. Подлинное свидетельство о регистрации защищено водяными знаками и голограммой. Его проверку легко осуществить, обратившись в службу Федеральной регистрации. Честный продавец без проблем предоставит данную бумагу.
  • Проверка земельного участка по кадастровому номеру по Публичной карте Федеральной регистрационной службы. Для этого заходят на сайт rosreestr.ru.
  • Заказ выписки на приобретаемый участок в Федеральной регистрационной службе. По документу легко установить собственника надела, наличие обременений или арестов.

В случае необходимости проверку документов можно поручить агентству по недвижимости.

Процесс оформления купли-продажи земли у собственника

Процедура приобретения надела во владение посредством покупки делится на несколько этапов:

  • Демонстрация участка земли;
  • Разработка предварительного договора;
  • Сбор необходимых бумаг;
  • Оформление окончательного договора купли-продажи;
  • Передача оговорённой денежной суммы продавцу;
  • Получение права собственности на земельный участок.

Договор купли-продажи составляют в 3-х экземплярах. Один должен находиться у будущего владельца, другой – у продавца, третий передаётся в Росреестр для регистрации ПС на надел.

В договоре обязательно указывают:

  • Сведения о продавце: фамилия, имя, отчество, данные паспорта.
  • Предмет соглашения и его характеристика: местонахождение, кадастровый номер, вид разрешённого использования, категория земли, наличие или отсутствие обременений, кадастровая стоимость.
  • Сумма по сделке и особенности оплаты. Нужно подробно расписать данный пункт, чтобы у сторон не возникло недоразумений.
  • Список прилагаемых бумаг.

По желанию участников сделки подписывается акт приёма-передачи недвижимого объекта.

Для оформления договора покупки-продажи владелец УЗ должен иметь следующую документацию:

  • Свидетельство о ПС. По новому законодательству взамен свидетельств на гербовой бумаге выдаются выписки из ЕГРН;
  • Правоустанавливающие бумаги: дарственная, завещание или договор купли-продажи;
  • Кадастровый и межевой план;
  • Кадастровый паспорт;
  • Согласие супруга на заключение сделки (если он есть);
  • Справка из налогового органа об отсутствии долгов.

Внимание! Пакет документов нужно собрать не раньше, чем за 2 недели до заключения договора.

От покупателя для совершения сделки потребуется паспорт, денежные средства и согласие супруга, если таковой имеет место. Если надел оформляется по доверенности – она должна быть заверена нотариусом.

Для регистрации договора обращаются в отделение Росреестра.

Что нужно учитывать при покупке земли с домом?

При купле земельного участка с домом важно знать нюансы, чтобы не разочароваться в покупке и предотвратить возможные неприятности.

Выбрав надел, на котором находится строение, обязательно проверяют:

  • Техническое состояние постройки;
  • Правоустанавливающие бумаги на дом и землю;
  • Состояние инженерных коммуникаций.

Внимание! Перед куплей недвижимости не достаточно общей оценки качества сооружения. Необходимо проверить функционирование коммуникационных сетей, проанализировать состояние кровли, фундамента.

Особое внимание уделяют изучению документации на землю и дом. Выясняют, кто возводил постройку и был её собственником, источники газо-и водоснабжения. Проверку технического состояние дома и документации желательно поручить профессионалам.

Как оформляется купля надела под ИЖС?

Перед заключением договора собственник обязан предоставить потенциальному покупателю возможность ознакомления с бумагами:

  • Свидетельство о ПС;
  • Документация, подтверждающая переход прав на УЗ;
  • Кадастровый план участка;
  • Документ об экспертизе УЗ;
  • Выписка из ЕГРН об отсутствии ограничений и обременений;
  • Ситуационный план УЗ;
  • Справка о виде разрешенного пользования землёй (обязательно должно быть ИЖС).
Читать еще:  Квартиры в москве на этапе котлована купить

При покупке государственной земли в местную администрацию подают заявку на приобретение.

Важные моменты

Регистрация договора в Росреестре

Для оформления перехода ПС от продавца к покупателю обращаются в отделение Росреестра, предъявив документы:

  • Заявление;
  • Паспорт;
  • Квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины.

Специалист произведёт проверку бумаг в течение 10 дней.

Получение свидетельства о собственности

Внимание! Получать свидетельство о собственности не обязательно.

В отделении Росреестра после процедуры регистрации выдаётся выписка из ЕГРН. Она является заменой свидетельства. Оба документа одинаковые по юридической силе.

Нотариус поможет обезопасить сделку

Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость» (№ 122-ФЗ) для признания действительности сделки необходимо заверение нотариусом.

Важно! Когда совершается купля-продажа УЗ в интересах несовершеннолетнего или недееспособного лица, участие нотариуса обязательно.

Нотариальному заверению подлежат соглашения, в которых одним из участников является юридическое лицо.

Преимущества обращения к нотариусу:

  • Получение помощи в составлении проекта договора.
  • Проведение тщательной проверки документов, предоставленных для заключения сделки.
  • Обеспечения гарантии получения компенсационных выплат при установлении факта махинации с документами.

Стоимость услуг нотариуса достаточно высока. Зато после нотариального заверения не останется сомнений в юридической чистоте сделки.

Чтобы приобрести земельный участок, у продавца необходимо затребовать для проверки бумаги, подтверждающие право собственности. Перед совершением сделки следует проверить паспорт хозяина УЗ – прописку и наличие гражданства РФ.

Инструкция по покупке земельного участка без посредников

Шаг 1 — убедиться, что покупаете участок у собственника

После того, как вы выбрали себе земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.

Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

  1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
  2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
  3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
  4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
  5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток.

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

  • Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
  • В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

  1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
  2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
  3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
  4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
  5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее трех лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
  6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.
Читать еще:  Какие документы нужны при покупке дома

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

  1. Судебное постановление об аресте имущества;
  2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
  3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
  4. Залоговые обязательства;
  5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
  6. Доверительное управление имуществом;
  7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
  8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

  • Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
  • Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
  • Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
  • В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.

Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д.

Как составить договор между юр и физ лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

  • В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
  • Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
  • Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

  • о праве продавца выкупить участок;
  • ограничений на пользование землей после покупки;
  • отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Какие документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

  1. Выписку из ЕГРН;
  2. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.) или регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
  3. Кадастровый паспорт земельного участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
  4. Паспорт гражданина РФ.

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже. Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности. Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Как купить землю: пошаговая инструкция и лайфхаки от риэлторов

Как купить землю: пошаговая инструкция и лайфхаки от риэлторов

Если вы мечтаете о собственном доме или даче, или просто хотите вложить деньги, то можно буквально «зарыть» их в землю — купить участок. Как определить, что продавец чист перед вами и вы получаете эту землю законно? Где и когда регистрировать сделку? Рассказываем.

Читать еще:  Какие документы нужны для оформления продажи квартиры

Выбираем тип участка

Землю нужно выбирать исходя из того, что вы планируете на ней делать. Все земли, государственные и частные, принадлежат к определенной категории, которая указана в кадастровом паспорте участка. Есть категории, которые позволяют жить на участке и вести личное хозяйство, а есть категории, пригодные, например, только для промышленного использования. В этот раз поговорим про земли для личных нужд, а про промышленные расскажем в другой статье.

Определитесь, для чего вам земля. Чтобы разбить садик и выращивать овощи или для строительства? В обоих случаях вам подойдут земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов/поселений.

Земли населенных пунктов делятся на две категории: под ИЖС и для общего пользования.

ИЖС — земли для индивидуального жилищного строительства. На таком участке можно построить жилой дом и прописаться в нем.

Земли сельхозназначения имеют несколько типов, но только один подходит для огорода или дачи — участки для ведения личного подсобного хозяйства или ЛПХ . Обычно такие участки находятся на территориях садовых некоммерческих товариществ (СНТ) или дачных некоммерческих партнерств (ДНП).

Также учтите, что садовые земли не подразумевают круглогодичного проживания, и это может стать проблемой, если вы планируете жить в доме на такой земле: дороги зимой не чистятся, могут отключить электричество, сложно провести газ.

Определяемся с деньгами

Участки, предназначенные для ИЖС, можно покупать в ипотеку и в кредит. Садовые участки труднее предоставить как залог, поэтому банки менее охотно дают деньги на такую покупку.

Стоимость участка зависит от расположения, наличия коммуникаций или построек, инфраструктуры или планируемой инфраструктуры. И от жадности продавца, конечно. Очень дешево обычно продаются «проблемные» земли, которые принадлежат формально продавцу, но фактически документы давно утеряны и на их восстановление нужны деньги, время и адвокат. Также максимально быстро и дешево люди стараются сбыть участки, на которые претендует кто-то еще — например, наследники бывшего владельца.

Подбираем участок

Часто покупатели стремятся купить землю в красивом месте или поближе к озеру, не задумываясь о том, смогут ли они построить на этом участке дом, будут ли трудности с подъездом зимой. Но есть несколько правил, которые сильно упростят вам жизнь:

  • Берите участок с минимальным уклоном. Выравнивание перед закладкой фундамента влетит в копеечку — лучше, чтобы земля этого не требовала.
  • Выбирая землю возле водоема, проверьте, не уползет ли земля вместе с вашим домом прямо в реку. Для этого можно вызвать специалистов — геофизиков и гидрогеологов.
  • Подбирайте участок нужного размера. Если вы примерно представляете, какого размера будет дом, участок не должен быть меньше ожидаемого размера дома. Считайте не только в сотках, но и в метрах. С расчетами вам помогут маркшейдеры или строительные компании.
  • Оцените состояние коммуникаций. К участку должно быть легко проехать круглый год, если вам это важно, а также не должно быть проблем с подключением воды, электричества и газа.
  • Определитесь, на каком расстоянии от города должна находиться земля.

Покупаем землю

Прежде, чем заплатить деньги, нужно проверить участок.

  • Что и когда будут строить поблизости, не возникнут ли проблемы с использованием земли по назначению? Это можно узнать в департаменте архитектуры и градостроительства в муниципалитете того района или области, где покупаете землю.
  • Не находится ли участок в залоге, аренде или под арестом судебных приставов? Это можно узнать в Росреестре, запросив кадастровую выписку непосредственно в нем, в МФЦ или на сайте Госуслуг.

Если все документы в порядке, можно подготовить договор купли-продажи, подписать его, оплатить пошлину и с полным пакетом документов приехать в Росреестр — все сделки по покупке и продаже земель регистрируются там.

Какие документы вам понадобятся

📑 паспорта покупателя и продавца;

📑 документы на землю: свидетельство о государственной регистрации права, его копия, кадастровый паспорт, если земля продается впервые (если эта земля раньше уже продавалась, кадастровый паспорт не обязателен);

📑 договор купли-продажи с подписями покупателя и продавца, в 4 экземплярах;

📑 акт приема-передачи участка с подписями сторон;

📑 квитанция об уплате госпошлины и ее копия;

📑 если продавец состоит в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга или супруги;

📑 заявление о регистрации.

Когда подадите документы, получите расписку от МФЦ или отделения Росреестра о том, что документы приняты и сделка состоялась. Через несколько дней (об этом вам скажет сотрудник МФЦ или Росреестра) вы придете и заберете новое свидетельство о собственности — с вашими данными.

Рассчитаться с продавцом вы можете как банковским переводом, наличными деньгами непосредственно в день сделки, либо с помощью банковской ячейки. Если берете землю в кредит, с продавцом расплатится банк — полностью или частично.

Памятка покупателю

☝ Для строительства жилого дома и постоянного проживания подходят земли ИЖС, для дачи — земли ЛПХ.

☝ Перед покупкой участка запросите выписку из Росреестра и кадастровую выписку: так вы узнаете, не находится ли земля под арестом или в залоге, нет ли других юридических сложностей, которые мешают ее оформить.

☝ Выбирая участок, ориентируйтесь не только на красивый вид и близость к городу, но и такие «скучные» штуки, как фактические размеры, ровность грунта, глубину грунтовых вод, тип почвы. Здесь вам помогут специалисты: геофизики, гидрогеологи, маркшейдеры.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector