1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как правильно оформить покупку земельного участка

Как оформить куплю-продажу земельного участка?

Необходимо со всей серьезностью подходить к оформлению купли-продажи земельных участков, ведь будет совершаться финансовая сделка с имуществом. В такой ситуации главное правильно составить договор купли-продажи, а также зарегистрировать сделку в РосРеестре.

О том, как провести сделку продажи земельного участка, вы узнаете из данной статьи.

Для чего нужен?

При проведении сделки по покупке земельного участка без договора купли-продажи не обойтись. Этот документ подтвердит ваши права на владение участком, когда вам понадобится подтвердить право собственности на него.

Главное — правильно составить договор, оговорим все нюансы сделки, прописав стоимость земельного участка, данные о продавце и покупателе. Сейчас нотариального заверения договора не требуется, но для того, чтобы договор был более качественным, можно это сделать.

Требования к договору

Точный бланк договора купли-продажи не установлен законодательно, поэтому может быть составлен в произвольной письменной форме, но при этом с выполненными к договору требованиями.

В договоре купли-продажи земельных участков необходимо указать:

  • ФИО сторон сделки;
  • Данные их паспортов;
  • Указание ролей;
  • Указание документа, подтверждающего право собственности на имущество продавца;
  • Данные о земельном участке (номер кадастра, месторасположение, площадь и т. д.);
  • Стоимость сделки;
  • Порядок расчета между сторонами (важно указать реальную стоимость на случай расторжения договора);
  • Дата и место проведения сделки;
  • Обязанности сторон;
  • Подписи сторон.

Факт передачи денег также может быть освещен в договоре, либо в дополнительных расписках.

Документы

Бумаги, которые понадобятся при оформлении договора купли-продажи земельного участка:

  • 3 экземпляра бланков договора на продажу земли;
  • Документ, подтверждающий права на продажу;
  • Удостоверения личностей сторон;
  • Документы на земельные участки (паспорт участка, схема);
  • Сертификат на право собственности продавца;
  • Квитанция об оплате госпошлины (предъявлять не обязательно);
  • Выписка из ЕГРП.

Порядок проведения сделки

Для сделки продажи земельного участка нужно проделать следующее:

  • Составить или скачать бланк договора покупки земли (3 экземпляра — для РосРеестра, продавца и покупателя);
  • Заполнить его в соответствии со всеми требованиями и предоставленными данными (заполнять от руки, одной синей ручкой, предоставляя достоверные данные);
  • Произвести расчет средств за участок и его передачу (возможно и после государственной регистрации, если это оговорено в договоре);
  • Составить расписку и акт приема-передачи участка;
  • Подготовить документы для регистрации сделки и предоставить их в соответствующий орган;
  • Оплатить государственную пошлину;
  • Получить выписку из ЕГРП, которая подтверждает право собственности на приобретенный участок.

Регистрация сделки в РосРеестре

После того, как на договоре купли-продажи земельного участка появились подписи сторон, его, как мы писали выше, необходимо зарегистрировать в РосРеестре. Если этого не сделать, то у купившего будет лишь право владения, но не будет права собственности на участок.

Регистрация занимает не много времени и требует минимум документов, список которых можете видеть выше.

Итак, нужно прийти в регистрирующий орган, написать заявление о переходе права собственности, предъявить чек на госпошлину и необходимые документы. Могут потребовать дополнительные бумаги от продавца в случае, если право собственности на участок у него долевое.

После у заявителей примут документы и дадут расписку о приеме заявления и бумаг. В течение 10 дней будет рассмотрено заявление и дан ответ по нему. Если сделка признана законной, то переход права собственности подтверждается выпиской из ЕГРП.

Госпошлина

Вкладывать в список документов для РосРеестра квитанцию об уплате госпошлины необязательно, факт оплаты фиксируется в электронной системе органа. Кроме того, оплатить ее можно непосредственно на месте в государственном реестре.

Сумма государственной пошлины составит либо 350 рублей, либо 2000 рублей, в зависимости от вида участка (для чего будет предназначен — для ведения дачного, подсобного хозяйства или жилья).

Сроки регистрации

Срок регистрации в РосРеестре будет зависеть от того, заверен ли договор купли-продажи нотариально. Если будет заверен нотариусом, то срок регистрации займет до трех дней, иначе до 10 рабочих дней.

Конечно, еще срок регистрации зависит от того, все ли документы предоставлены и правильно ли оформлен договор.

Образец договора

Образец договора можете скачать с нашей страницы, либо воспользуйтесь услугами юриста, который поможет составить договор, подходящий именно вам, он учтет все нюансы сделки.

Рекомендуем заверить договор купли-продажи нотариально, тогда срок государственной регистрации будет сокращен до трех дней. Кроме того, его подпись и печать заверяют, что сделка совершена добровольно.

Юридическая помощь в оформлении

Корректно составить договор купли-продажи земельного участка поможет опытный юрист, обратитесь к нему. Специалист поможет собрать все необходимые документы, правильно составит договор и проверит юридическую чистоту приобретаемой земли.

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Порядок действий при покупки земельного участка у собственника

Приобретение земли возможно либо у государства, либо у физического лица. В том и другом случае — это процедура длительная, требующая подготовки пакета документации.

Законодательство разрешает покупать наделы собственников. Оформлением справок при этом занимается продавец.

Как осуществляется процесс приобретения ЗУ у собственника, каков порядок оформления и регистрации сделки?

Нормативное регулирование

Сделки, касаемые недвижимого имущества, регулируются 30 гл. Гражданского кодекса. Нормативно – правовой акт раскрывает вопросы, связанные с законностью сделки, правилами заключения договора, защитой прав участников.

Земельный кодекс РФ решает вопросы перехода прав собственности.

Согласно статье 37 ЗК:

  • объектом купли – продажи может выступать надел, состоящий на кадастровом государственном учете;
  • покупатель имеет право расторжения договора купли – продажи, если продавец предоставил ему неверную информацию;
  • имеются условия соглашения, являющиеся недействительными (о праве выкупа продавцом ЗУ обратно, об ответственности продавца при предъявлении прав на участок третьим лицам и пр.).

Внимание! ГК и ЗК являются ключевыми нормативно – правовыми актами при регулировании вопросов проведения сделки купли – продажи.

Не менее важен Федеральный закон № 218 «О государственной регистрации недвижимого имущества». Документ гласит, что для признания сделки действительной она должна быть зарегистрирована.

Как купить землю?

Прежде чем заключать сделку, необходимо подобрать подходящий участок и осмотреть его.

Чтобы оформить его в собственность, необходимо придерживаться алгоритма:

  1. Заключить предварительный договор (с указанием обязанностей сторон).
  2. Установить требуемые сроки для подготовки и сбора пакета документации.
  3. Составить договор купли – продажи.
  4. Обсудить условия оплаты.
  5. Подписать соглашение.
  6. Зарегистрировать его в Росреестре.

Договор подписывается обеими сторонами.

Оформляется в трех экземплярах: для владельца, покупателя, сотрудника Росреестра. Предварительно заверять их не нужно.

Проверка документации и владельца

После выбора подходящего земельного участка необходимо приступать к юридической стороне вопроса и оформлению сделки в регистрирующих органах.

Первый шаг — документальная проверка того, что продавец является единственным собственником территории, и она не арестована, не имеет обременений. Чтобы получить такую информацию в Росреестре, придется заплатить 250 рублей.

Обратите внимание! Регистрирующий орган высылает выписку ЕГРН в течение трех суток с момента подачи запроса. Выдаваемые сведения являются официальными, подтверждаются электронной цифровой подписью.

Следующий шаг — проверка чистоты справок. При приобретении ЗУ обязательны такие документы:

  • Паспорт. Данные необходимо сверить с информацией в выписке.
  • Устав. Если продавец — юридическое лицо, у него следует запросить уставные документы. Правоспособность проверяется на сайте ФНС.
  • Выписка ЕГРН. Помимо вышеуказанной информации нужно проверить кадастровый номер и указанную категорию земли.
  • Согласие на продажу. Если продавец состоит в законном браке, понадобится согласие мужа (жены). Заверяется нотариусом. Без наличия этой справки сделка не будет осуществлена.

Если имеется возможность, необходимо измерить надел и сравнить с цифрами в документации владельца. Размер площади должен совпадать.

Подробнее о проверках земельного участка смотрите в видео:

Пакет документации на ЗУ

Прежде чем приобретать земельный участок, необходимо изучить правоустанавливающие документы на недвижимость (ДКП, дарственная и т.п.).

Для заключения нового договора купли — продажи понадобятся:

Читать еще:  Документы на продажу дома

  1. паспорта участников сделки, их ИНН;
  2. справка, подтверждающая право собственности на отчуждаемую территорию;
  3. денежная оценка эксперта;
  4. заключение об ограничениях (если имеются);
  5. технические документы ою участке;
  6. заявление от мужа (жены) продавца на продажу надела (заверяется у нотариуса);
  7. свидетельство о заключении брака;
  8. извлечение об отсутствии запретов на продажу территории.

Документы предоставляются нотариусу для регистрации сделки или лично в регистрирующую палату.

Если имеется жилое строение, подаются данные о государственной регистрации прав на него, а также справка о стоимости здания, акт приема его в эксплуатацию.

Справка! Если ЗУ продает не владелец, а его представитель, понадобится нотариально заверенная доверенность.

Дополнительно покупателем оплачивается государственная пошлина.

Процедура оформления договора купли – продажи

В договоре купли – продажи стороны фиксируют условия сделки. Объектом договора является земельная территория, сторонами — продавец (в лице собственника) и покупатель. Договор оформляется письменно. Составляется самостоятельно участниками сделки или с помощью нотариуса.

Указываются:

  • где и когда было заключено соглашение;
  • данные из паспорта;
  • сведения об объекте (кадастровый номер, площадь, месторасположение, границы);
  • стоимость покупки, условия оплаты, расторжения, ответственность сторон.

Важно! Все пункты соглашения необходимо подтверждать документально.

Процесс передачи денежных средств

Условия приобретения ЗУ продавец и покупатель обсуждают заранее. Также они принимают решение о необходимости уплаты задатка, его размера.

Часто эта сумма представляет собой определенный процент от общей стоимости надела. Условия внесения задатка стороны прописывают в предварительном соглашении.

Бывает нескольких видов:

  • наличные средства;
  • безналичные,
  • недвижимое;
  • движимое имущество.

Если покупатель рассчитывается наличными деньгами, продавец выдает ему расписку о получении денег. При безналичном расчете финансы переводятся на счет продавца.

Подача документов и заявления в Росреестр

В соответствии с законодательством заявление и документы подаются в Росреестр или МФЦ — лично, почтой или онлайн. При предоставлении документации рассматривается их соответствие установленным стандартам и правовая сила сделки.

Кроме основного договора в Росреестр предоставляются:

  1. межевой план;
  2. выписка ЕГРН;
  3. схема расположения надела на Кадастровой карте;
  4. заявление;
  5. квитанция об оплате сбора.

Подаются справки в любом отделении МФЦ или Росреестра по месту расположения участка. Заявление рассматривают в течение 10 дней. При наличии электронной подписи допустимо регистрировать сделку онлайн на сайте Росреестра, но это не избавит от похода за итоговыми документами при смене собственника.

С какими трудностями можно столкнуться?

При приобретении территории у собственников покупатели могут столкнуться с проблемами. Первая — недобросовестный продавец.

Бывает, что с целью ускорения продажи владельцы замалчивают о важных обстоятельствах. Надел может относиться к территории лесного фонда — продажа в этом случае недопустима.

Часто продавцы не оповещают о категории ЗУ. Сельскохозяйственная земля не может использоваться в промышленных целях.

Покупатель будет обязан менять категорию самостоятельно. Если участок окажется самовольно захваченным, прав на него по закону нет. Территория может быть арестована, быть залогом или перепроданной (без кадастрового номера, по акту старого образца).

Вторая проблема — неправильное оформление документации: несовпадение информации в новых справках и имеющемся кадастровом паспорте. Если право на землю принадлежит малолетнему гражданину, в соглашении потребуется согласие опекуна (попечителя).

По своей невнимательности покупатель может получить другой участок — не тот, который ему показывали. При осмотре планируемой покупки необходимо следить, чтобы кадастровые номера в справках не отличались от осматриваемой территории.

Заключение

Таким образом, законодательная власть допускает возможность покупки земельного участка у собственника. Прежде чем приобретать территорию, необходимо проверить документы и убедиться, что продавец является собственником.

Инструкция по покупке земельного участка без посредников

Шаг 1 — убедиться, что покупаете участок у собственника

После того, как вы выбрали себе земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.

Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

  1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
  2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
  3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
  4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
  5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток.

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

  • Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
  • В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

  1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
  2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
  3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
  4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
  5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее трех лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
  6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

  1. Судебное постановление об аресте имущества;
  2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
  3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
  4. Залоговые обязательства;
  5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
  6. Доверительное управление имуществом;
  7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
  8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).
Читать еще:  Залог или задаток при покупке квартиры разница

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

  • Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
  • Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
  • Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
  • В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.

Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д.

Как составить договор между юр и физ лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

  • В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
  • Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
  • Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

  • о праве продавца выкупить участок;
  • ограничений на пользование землей после покупки;
  • отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Какие документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

  1. Выписку из ЕГРН;
  2. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.) или регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
  3. Кадастровый паспорт земельного участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
  4. Паспорт гражданина РФ.

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже. Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности. Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Как правильно оформить покупку земельного участка

Земельная собственность – один из самых ходовых товаров на рынке недвижимости. Тем не менее, многие граждане не осведомлены о самых элементарных правилах её покупки. Приобретение земли обеспечивает множество рисков, если не учитывать нормы, установленные для её использования и купли-продажи.

Как правильно выбрать земельный участок

Процедура покупки земельного участка (ЗУ) опирается на соответствующие нормы главы 30 ГК РФ, на статью 37 ЗК РФ. Приобретение надела сельскохозяйственного назначения регулируется также нормами статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.02 г. Дополнительно применяются муниципальные законодательные акты.

При его приобретении в первую очередь нужно руководствоваться разновидностью земель, которая связана с категорией, целевым назначением и видом разрешённого использования. При использовании земли основное значение имеет то, для каких целей она может применяться собственником. Физические лица и предприниматели могут приобретать наделы, относящиеся к категориям земель поселений и сельскохозяйственного назначения.

Земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Участки этой категории могут выделяться из земель поселений для строительства малоэтажных зданий, предназначенных для постоянного проживания граждан и их семей.

Если купить участок под ИЖС, но вместо этого использовать его под дачу или под ведение бизнеса, это будет расценено как нецелевое использование ЗУ, которое характеризуется следующими признаками:

• строительные работы не ведутся в течение 10 лет;
• участок используется под огород или животноводческую ферму;
• на участке построено помещение для ведения бизнеса.

Земли сельскохозяйственного назначения

Также нужно не ошибиться, купив земли сельскохозяйственного назначения, если требуется строительство жилого дома. ЗУ этой категории может находиться как за городом, так и в пределах городской черты, и принадлежать товариществу, которое выделяет земли под дачи. Здесь можно строить дачные домики, где предусматривается только сезонное проживание граждан, и нет прописки.

Не следует верить продавцу, который обещает возможность постоянного проживания и прописки в дачном массиве, руководствуясь нормами законодательства. Это возможно, но при следующих обязательных условиях:

• дачный посёлок функционирует круглый год;
• весь год дачи обеспечиваются электричеством и водой;
• дом отвечает требованиям, предъявляем для капитальных строений;
• дом имеет локальное (центральное) отопление.

При наличии характеристик, отвечающих возможности постоянно проживания, нужно оформить административное разрешение на прописку и проживание.

А если ЗУ сельхоз назначения предназначен под личное подсобное хозяйство, то на нём могут запретить даже строительство сезонного домика. То же касается угодий, которые предназначены для ведения сельскохозяйственного бизнеса.

Плюсы и минусы покупки земель под ИЖС и земель сельскохозяйственного назначения

При покупке ЗУ из категории земель поселений, покупатель получает следующие преимущества:

• здесь можно строить жилой дом с надворными постройками;
• надел всегда располагается в пределах жилой зоны населённого пункта;
• эти земли предусматривают постоянное проживание и прописку;
• их можно использовать как предмет залога;
• они являются более респектабельным приобретением, чем дачные земли;
• в районе застройки будет развиваться инфраструктура;
• здесь обязательно будут проведены коммуникации;
• земли находятся в индивидуальной собственности;
• их легче всего перепродать.

Читать еще:  Купить квартиру в подмосковье вторичное жилье недорого

Минусы такого приобретения, следующие:

• более высокая стоимость;
• обязательства по строительству жилого дома;
• обязательное оформление пакета документации на строительство дома;
• обязательное соблюдение всех строительных норм и отступов при планировке участка.

Земли сельскохозяйственного назначения также имеют определённые привлекательные стороны для их покупателя, которые выражаются в следующем:

• бюджетная стоимость;
• надел также может быть расположен в пределах городской черты, что приравнивает его по качеству к землям под ИЖС;
• земли имеют более высокое качество плодородия;
• обычно дачные посёлки располагаются в более живописном месте;
• при строительстве дома здесь не требуется оформление пакета строительной документации;
• строительство дома ограничивается минимальными требованиями к его расположению и архитектуре;
• строение регистрируется на условиях «дачной амнистии», по упрощённой программе;
• при желании, дом можно не строить вообще;
• при необходимости здесь можно добиться прописки и постоянного проживания граждан.

К минусам приобретения таких участков можно отнести следующее:

• постоянное проживание возможно в редких случаях;
• для получения прописки потребуется получение дополнительного разрешения администрации;
• дом не будет считаться капитальным строением;
• продажа ЗУ с домом будет дешевле, чем на землях под ИЖС;
• земли находятся в долевой собственности;
• ЗУ не может выступать предметом залога.

Соответственно, покупка надела любой категории может быть рентабельной, если правильно следовать целям его приобретения. При строительстве жилья для постоянного проживания нужно приобретать земли поселений, а для отдыха или подсобного хозяйства – земли сельхоз назначения.

Процедура купли-продажи земельного участка

Если не обращаться в компанию, занимающуюся продажей недвижимости, то все действия, начиная с выбора надела, потребуется проводить самостоятельно. Вначале осуществляется поиск земельного объекта.

Поиск участка

Для того чтобы его найти, можно просмотреть объявления, имеющиеся:

• в интернете;
• в местных СМИ.

Кроме этого, можно обратиться непосредственно к председателю дачного товарищества, если нужен надел под дачу, или – повесить объявление в строящемся жилом посёлке, если там есть специальные места для размещения рекламы.

Проверка правоспособности собственника и участка

Покупателю нужно внимательно проверить все документы, которые имеются у продавца. Надел, который может участвовать в сделке купли-продажи, должен быть обеспечен соответствующим пакетом документации. В нём должно быть:

• правоустанавливающий документ;
• правоудостоверяющий документ;
• кадастровый паспорт ЗУ;
• кадастровая справка об отсутствии строений;
• кадастровая справка о кадастровой стоимости ЗУ;
• кадастровая справка об отсутствии залога и обременений;
• межевое дело.

Правоустанавливающим считается документ, на основании которого у продавца возникло право собственности, а правоудостоверяющим – выписка из Единого Государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Иногда такую выписку заменяет свидетельство о праве собственности. В пакет межевого дела должны войти:

• кадастровый план ЗУ с координатами поворотных точек;
• акт подписания границ с соседями;
• акт установки межевых знаков.


кадастровый план участка

Только при наличии всех перечисленных документов, участок можно считать готовым к сделке. У продавца следует проверить гражданский паспорт, удостоверившись в том, что он совершеннолетний. В отдельных случаях могут понадобиться дополнительные документы:

1. Если в интересах продавца действует представитель, он должен предъявить доверенность, удостоверенную нотариусом и свой гражданский паспорт.
2. Если собственник приобрёл надел, будучи в законном браке, у него должно быть разрешение от супруга.
3. При покупке долевой собственности, требуются согласия на продажу от совладельцев. А при покупке надела в дачном товариществе — согласие общего собрания.

Если владелец надела предъявил при просмотре всю перечисленную документацию, можно приступать непосредственно к оформлению передачи имущественных прав на ЗУ. Эта процедура состоит из составления и подписания договора купли-продажи (ДКП) на землю, и регистрации сделки в Росреестре.

Заключение договора

Составление ДКП ориентируется на нормы закона 549 ГК РФ. Он составляется в свободной форме, но в нём обязательно должны содержаться существенные сведения и обязательные реквизиты, в числе которых:

• место и дата составления документа;
• его наименование;
• сведения о сторонах;
• место расположения ЗУ;
• его кадастровые и технические характеристики;
• категория земель, целевое назначение и вид разрешённого использования;
• общая площадь;
• стоимость.

Вначале формулируется предмет договора, где указывается:

• наименования сделки;
• сведения о сторонах;
• данные участка.

Далее вносятся существенные положения ДКП. Они оформляются следующими пунктами:

• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон;
• условия проведения сделки;
• допустимость и условия расторжение договора.

В заключение ставятся подписи сторон, согласно статье 163 ГК РФ, документ можно удостоверить нотариально. К купчей на землю прилагается акт приёмки участка, подписанный сторонами: покупателем и продавцом.

Регистрация в Росреестре

После того как договор подписан, пакет документов с прилагаемым к нему договором имущественной сделки и заявлением, составленным покупателем, передаётся в МФЦ для регистрации. Если сделка нотариально не удостоверялась, то перед тем как подавать документы, нужно уплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей.

Регистрация длится не более одного календарного месяца, когда стороны обратились в МФЦ одновременно, эта процедура сокращается до 10 дней. А если сделка удостоверялась нотариально, покупатель имеет следующие преимущества:

• не уплачивает госпошлину;
• сроки регистрации сокращаются до 3 дней.

По завершении регистрирующих действий, покупатель получает на руки:

• договор с отметкой о регистрации;
• выписку из ЕГРН.

С этого момента покупатель становится полноправным собственником, который может единолично распоряжаться своей земельной собственностью.

ВАЖНО: С момента заключения договора купчей, новый владелец ЗУ обязан уплачивать земельный налог.

Какие подводные камни могут встретиться при оформлении сделки?

Сделки с недвижимостью могут иметь риски разной степени сложности. Наиболее часто, при покупке земель, встречаются следующие:

1. Опасность стать жертвой мошенников, которые могут продать чужой участок по подложным документам. Чтобы этого избежать, можно проверить собственника на сайте Росреестра по адресу, номеру участка и фамилии собственника, которые должны быть идентичны.
2. Неправоспособная доверенность продавца.
3. Покупка ЗУ, не поставленного на кадастровый учёт. Чтобы этого не произошло, нужно проверить наличие кадастрового номера в документах и сверить его с кадастровой картой.
4. Покупка ЗУ, не находящегося в собственности. Чтобы этого не произошло, нужно проверить наличие в выписке из ЕГРН сведений о праве владения участком, где должно быть указано право собственности.
5. Покупка надела установленной категории и вида разрешённого использования, которые не соответствуют целям покупателя.
6. Покупка участка с долгами. Чтобы этого не произошло, нужно проверить имеющиеся у продавца квитанции об уплате земельного налога.

Если покупателю не хватает имеющихся компетенций для самостоятельной покупки надела, но он не хочет переплачивать риэлторам, целесообразно обратиться к юристу за разовой консультацией, или удостоверить сделку нотариально.

Последние статьи раздела:

Согласно российскому законодательству, строительство жилого дома разрешено только на участках земли, предназначенных для этих целей. Территории садоводческих участков не относились.

Наследование земельного участка имеет множество особенностей, по причине которых могут возникнуть трудности при переходе наследства. Рассмотрим условия принятия земельного участка в.

В 2019 году была вновь продлена возможность приватизации дачного участка на бесплатной основе. Узнаем, для чего необходима приватизация, а также условия ее оформления.

Владелец земельного участка может стать полноправным собственником только после оформления всей необходимой документации. Однако зарегистрировать участок не получится без предварительной.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector