Как правильно купить квартиру в москве
Как правильно выбрать квартиру в Москве для покупки
Как выбрать квартиру в Москве, как правильно искать хороший вариант жилья на вторичном рынке города, что учесть помимо цены и района.
Я же расскажу, как правильный выбор жилья происходит на практике, алгоритм, подтвержденный сотнями покупателей, подыскивающих себе жилплощадь.
Если решили найти квартиру в Москве для покупки, то будьте готовы к тому, что в одном и том же районе квартиры с одинаковыми характеристиками будут значительно разниться в цене. Причина проста – «хотелка» собственника.
Больше советов и рекомендаций найдете в статье Как правильно выбрать квартиру
Но так или иначе предложение выше спроса, поэтому вам стоит запастись терпением и временем. А чтобы поиски хорошей квартиры не затянулись, читайте алгоритм выбора.
Как выбрать квартиру в Москве
Часто при подборе квартиры в Москве для покупки покупатель ориентируется на следующие параметры:
- район;
- цена;
- близость метро;
- экология;
- развитость инфраструктуры.
Дополнительные критерии подбора:
- ликвидность (в случае инвестирования для перепродажи или сдачи в аренду);
- уровень преступности;
- плотность населения.
Кстати, именно поэтому некоторые покупатели предпочитают приобретать жилье в Москве в районах с плотной застройкой с советских времен, чтобы жить с развитой инфраструктурой и избежать точечного появления новостроек.
Обратите внимание на местоположение дома, граничит ли он с проезжей частью или расположен внутри жилого квартала
Расстояние до станции метро можно померить инструментом Яндекс Линейка, что очень удобно, если надо точно знать, сколько времени вы потратите на дорогу в офис.
Внимательно осмотрите карту района на наличие или отсутствие «вредных» объектов:
- Кладбище;
- Свалка;
- Железнодорожные или трамвайные пути;
- ТЭЦ;
- Диспансеры;
- ИВС, СИЗО и другие.
Видеосъемка и просмотры
При осмотре пользуйтесь блокнотом или видеозаписью (с разрешения собственников), чтобы после сравнить просмотренные варианты на наличие плюсов и минусов.
Видеозапись экономит время, т.к можно разделиться и смотреть квартиры по одному, а дома собрать все видеозаписи и проанализировать вместе.
Готовьтесь к тому, что при просмотре жилья, которое продают московские риэлторы специалисты будут применять различные уловки для создания ажиотажа:
- Просмотры с короткими интервалами между покупателями;
- Аукционы;
- Намеки, что до вас были покупатели и им понравилось, а значит могут купить раньше вас;
- И т.д.
Как найти квартиру в Москве для покупки
Выясним, что надо сделать, чтобы правильно и быстро найти жилье в городе Москва и потерять при этом немного времени и нервов.
Подбор объявлений
Читая объявления на интернет-досках обращайте внимание на описание квартиры и аккаунт, выставляющего объявление. Зачастую риэлторы копируют объявления собственников вместе с фото даже не имея на это право (без заключения договора на продажу).
В результате, обращаясь к посреднику вы переплатите от 100 тыс. рублей. Поэтому ищите объявления от собственников. Да, вы потратите время, но сэкономите деньги и нервы.
Какими базами недвижимости пользоваться в Москве:
- Авито;
- ЦИАН;
- Из рук в Руки;
- Яндекс Недвижимость;
- База Winner (платная).
Не пренебрегайте бесплатными базами объявлений, т.к. они могут содержать информацию, которой нет в платной базе.
Покупая квартиру в Москве на вторичном рынке обязательно проверяйте ее на «юридическую чистоту»
Обзванивая найденные объявления выясните информацию:
- Актуальность продажи и цены (вопросы: продали или нет, какова цена на сегодняшний день);
- Есть ли торг (если не дают сразу, можно найти причины чтобы дали, но при осмотре);
- Характеристики квартиры (те, что важны для вас и не указаны в тексте объявления, а так же те, которые указаны неточно, например этаж);
- Основание приобретения квартиры в собственность (потенциально опасные – наследство, несовершеннолетние собственники, использование маткапитала при покупке, приватизация).
Какие вопросы не стоит задавать:
- Сколько минут пешком до станции метро (вам не скажут правду, а как самим измерить написал выше);
- О наличии парковки (всегда сообщат, что все отлично, хотя на самом деле там негде ставить транспорт);
- Общая жилплощадь (реальную можно посмотреть уже будучи на просмотре и измерив рулеткой. Да, вы не правильно поняли! Потому что часто выравнивают стены ГВЛ, поэтому реальная площадь меньше, указанной в техпаспорте или выписке ЕГРН).
Кстати, за меньшие квадраты, чем указано в документах, можно попросить торг!
Что бы там не говорили, первое на что покупатель ориентируется — его кошелек! Источник может быть любой:
- Продажа имеющейся недвижимости;
- Наличные;
- Ипотека;
- Сертификат и т.д.
Будьте готовы к тому, что покупая 2-3-4-комнатную квартиру столкнетесь с тем, что продавцы будут подыскивать себе жилье взамен и сделка растянется на месяц-два
Как подобрать квартиру в Москве
Разберем алгоритм, как правильно подобрать квартиру в Москве для покупки на примере.
Соотносим цену с характеристиками желаемой квартиры:
- количеством комнат (раздельные, смежные);
- характеристиками дома (панель, кирпич, монолит);
- район расположения;
- ремонт;
- этаж и этажность;
- балкон, лоджия (застекленные или нет);
- санузел (совмещенный или раздельный).
Соотносим с вашей жизненной ситуацией:
- Наличие семьи (учитывайте, что в скором времени заведете детей);
- Наличие детей (обращаем внимание на расположение детских садов, школ, институтов);
- Место работы (работаете в офисе, измеряйте время в пути);
Рассмотрим на примере
У вас от 8 млн. рублей, какой район можно посмотреть?
По цене подойдут спальные районы ближе к окончаниям радиальных веток московского метрополитена. По количеству комнат, вполне хватит на 2-комнатную.
- Запад – хороший выбор (например, Солнцево или Переделкино);
- Восток – удовлетворительный!
- Север и Юг – нормально (обратите внимание на строящиеся ветки метро, обычно Юго-Запад).
По инфраструктуре можете не заморачиваться, ее уровень по всей Москве хороший. Исключение могут составлять только что построенные жилые комплексы и то они быстро обустраиваются.
Обращайте внимание на состояние:
- Двора (парковочные места, чистота, расположение мусорных баков);
- Крыши и подвала (сырость, подтеки на потолке подъезда и квартиры);
- Лифта (косвенно говорит о контингенте и работе ТСЖ);
- Квартиры (постарайтесь не брать с мебелью и бытовой техникой, которую потом все-равно выкинете);
- Соседи (пообщайтесь с соседними квартирами на этаже и над квартирой).
Вы узнали, как выбрать нужную квартиру в Москве способы, критерии и алгоритм поиска, на что обращать внимание при подборе, советы, как искать хорошие варианты на вторичном рынке недвижимости.
Как правильно купить квартиру в москве
— При существующей ситуации откладывать покупку квартиры в Москве на более поздний срок не стоит, — говорит коммерческий директор группы компаний «РКС Девелопмент» Александр Коваленко. — Если курс валюты не стабилизируется, то застройщики будут вынуждены поднять цены. Многие стройматериалы зависят от курса. Есть биржевые товары, такие как металл. Есть отделочные материалы, большинство из которых импортные и не имеют отечественного аналога.
Эксперт считает, что у тех, кто рассуждает о том, стоит ли покупать квартиру в Москве в 2020 году, есть возможность заскочить в последний вагон. А именно взять недвижимость по старым ценам и по старым ипотечным ставкам.
Немного иной прогноз у юриста и риэлтора компании «Полезные люди» Юрия Паршикова:
— Экономические законы вечны и всегда работают одинаково. Если стоимость денег увеличивается, их доступность снижается. Следовательно, покупательная способность тоже падает. Значит и цены зачастую опускаются. Ведь если нет покупателей, то какой смысл держать высокие цены? Март 2020 года показывает серьезный всплеск покупок в Москве как нового жилья так и вторички.
Новостройки
— Главный совет — вкладываться в уже построенное и сданное! Потому что стройки могут затормозиться из-за карантина, — рассказал заместитель генерального директора «БСК-Санкт-Петербург» Сергей Цаплин. — Еще одна рекомендация — в сегодняшней ситуации по возможности покупать «первичку» с отделкой. Предложения с отделкой раскупают сейчас гораздо активнее, чем без. Покупатели не просто хотят вложиться и избежать потери денег, люди желают сразу же заселиться и переждать карантин с комфортом.
На вопрос о том, стоит ли покупать жилье в новостройке в Москве в 2020 году, Юрий Паршиков отвечает, что возможны два сценария развития ситуации.
— Вернее, в эти сценарии попадут две категории застройщиков. Первые решат, что им необходимо воспользоваться ажиотажем и поднимут цены. Думаю, что 5-15% безосновательного повышения — реальность. Вторые не будут поддаваться панике и оставят свои цены в прежних значениях прайса. Тем самым соберут на себе основной поток покупателей.
Эксперт считает, что застройщики, которые решат воспользоваться моментом и пустят цены вверх — проиграют в долгосрочной перспективе. Ведь во все времена наличие денег в кассе определяло стабильное положение компаний. А если ты задрал цены, то кто у тебя будет покупать?
Как покупать квартиру в Москве.
Этот пост — квинтэссенция моего скромного активистского опыта на ниве борьбы с реновацией. Пришлось два года назад стать председателем своего МКД (многоквартирного дома). Пришлось потому, что никто больше не хотел, а надо было. Провела общее собрание собственников с целью вывода дома из реновации. Поставила землю на кадастр. Так что с позиций всего этого могу поделиться, на мой взгляд, полезной информацией, о которой мало кто задумывается.
И так. Что же необходимо учитывать при покупке квартиры в Москве для жизни? Ведь нарваться, на самом деле, очень легко. Учитывая градостроительный беспредел, происходящий сейчас в столице...
1. Состав Совета муниципальных депутатов района. Если председатель едрос — жопа. Мундепы-едросы если ещё не сдали, значит скоро сдадут округу строительной московской мафии. И будете жить на стройке или вдруг обнаружите, что ваша вторичка идёт под снос. Ведь программа реновации — это не программа по сносу пятиэтажек. Это программа по сносу того, что захочет застройщик. И это может быть все, что угодно.
2. При поиске квартиры на карте ЦИАНа также учитывайте карту реновации данного района. Возможно, в округе планируется масштабный снос жилья и великое переселение народов. Вот оно вам надо? Особенно я бы остерегалась селиться рядом с пятиэтажками.
3. Публичные слушания по ПЗЗ и ППТ в данном квартале. Были или когда будут. Может так статься, что вы-то въехали, а у властей в плане стоит все снести и перестроить. Или дорогу у вас под окном расширить за счёт зелёных насаждений. Или метро под домом прорыть. Узнавайте.
4. На сайте zakupki.gov.ru выяснить, не продал ли город землю под вашим МКД застройщику. Если продал — не покупайте там квартиру. Т. к. в таком случае у вас не будет права на землю, а будут права только на воздух внутри квартиры. И вас легко, как скотину, можно будет согнать с этого места, если чё.
Тут важно понимать, что по ГК РФ, если вы имеете право собственности на квартиру, то у вас автоматически возникает право собственности на долю земли в данном ЗУ МКД (земельный участок многоквартирного дома) в пропорции отношения площади квартиры к площади дома. Собственность на квартиру неразрывно связана с собственностью на землю. Если вы не являетесь собственником земли, это означает, что, по сути, вы арендуете квартиру у реального собственника земли, например, застройщика. И он вправе вам диктовать такие условия, как, например, управляющую компанию. И он вправе в одностороннем порядке с вами разорвать договор аренды квартиры, которая находится на его территории. Т.е. де-факто и де-юре вы бесправны в таком случае.
5. Посмотрите по кадастровой карте Москвы, что с данным ЗУ МКД. Стоит ли он на кадастре? Или его обрезали по подошве, что незаконно. Какой там стоит ВРИ (вид разрешённого использования земель). Если код 2.5 — это среднеэтажная застройка. Если 2.6 — высотная и лепи на вашей земле, что хочешь, какой угодно высоты. Хотя. Может, вы и сами не против жить на 40-м этаже. В любом случае ЗУ под вашим МКД должен быть. А если его нет, то в случае покупки квартиры в таком доме, вы опять становитесь собственником воздуха в бетоне. Ну или въезжайте и сами ставьте ЗУ на кадастр. Тысяч в 80 с дома это обойдется. И ещё не факт, что ДГИ вам все согласования пропустит. Они там мухлюют, сукины дети. Прикидываются ветошью. Не вносят в реестры права о собственности: то забыли, то понос у них был, то месячные.
6. Если вы покупаете квартиру в новостройке, узнайте историю этого места. Что было на месте дома раньше? В соседнем районе, например, элитный ЖК (Живописная, 21) построили в 5 м от ГРП по СЗАО и САО. Новый дом стоит в сосновом бору (красота-то какая!), который окружает ГРП. ГРП является особо опасным объектом. Через него качается 500 000 м³ газа в час! В радиусе нескольких километров от него ничего нельзя строить в принципе!
Другой ЖК «Серебряный парк» сейчас строится на могильнике радиоактивных отходов. Все жители района об этом знают. Там постоянный радиоактивный фон. Раньше на этом месте были промзона и хлебзавод.
А ещё сейчас в Щукино строится высотный ЖК прямо у ядерного реактора. Как вам такой поворот?
Естественно компания, продающая квартиры в таких ЖК, будет от вас скрывать эту информацию.
7. Ландшафт влияет на привлекательность инвестирования в землю. Чем ближе ваша новая вторичка к паркам и рекам, тем более лакомым куском для застройщика является земля под ней. По кадастру, это самая дорогая земля в районах. + удаленность от центра влияет на стоимость земли. Другими словами, чем более зелёный район у вас, да ещё и у воды, тем больше шансов, что застройщик захочет там все снести (вместе с вашей новой квартирой) и построить какую-нибудь элитку на продажу. В этом смысле селиться у трасс и промзон довольно безопасно. Это самая дешёвая никому не нужная земля.
8. Поражает на сколько люди недальновидно покупают квартиры в огромных муравейниках-новостройках, совершенно не учитывая пропускную способность транспортных артерий к ним подводящих. Часто смотришь — огромный ЖК и к нему ведёт ууузенькая дороженька в две полосы. И чё с этим делать? Не, ну, может, у вас, конечно, есть вертолет.
9. Об учёте нагрузки на существующую инфраструктуру (садики, школы, поликлиники, травмпункты (их сейчас, кстати, закрывают) я думаю, можно не упоминать. Именно существующую! Не обещанную! Обещанную, как правило, никогда не строят.
10. Какая УК будет управлять вашим домом или управляет? Если это УК, навязанная застройщиком — ещё одна жопа. Они доят жильцов на невероятные тарифы по ЖКХ. Лучше всего, конечно, когда дом в ТСЖ или ЖСК.
11. Как утеплён дом? Обшит минватой, а сверху отделан вентилируемым фасадом? Ужас какой. Минвата попадает в лёгкие по вентиляции. Это очень вредное для здоровья жильё. Сейчас даже элитные комплексы ею обшиваются. Вторичка в этом смысле на много более экологична.
12. Учитывайте контингент соседей в целом по дому и району. Если это интеллигенция и образованный условный средний класс — эти люди способны к кооперации и сотрудничеству. В основном это думающие люди. Если дом у вас хороший в смысле архитектурных решений и место хорошее, обычно такие жильцы дорожат своими домами и просто так их на откуп мафии и реновации не отдадут (пример — район Сокол). Кстати, у них в домах как раз и могут быть организованы ТСЖ/ЖСК.
Рабочий класс же и нувориши думают хуже. И если вдруг придёт угроза из вне (например в виде капремонта или той же реновации) этим людям проще будет сдать свою крепость (вместе с вашими потрахами). Думать, сотрудничать и противостоять они не умеют. Нахлебаетесь с такими соседями.
13. Ещё одна беда, могущая грозить вторичке — капремонт. Узнайте, когда он был или будет. Лучше, чтобы он вашему дому не светил. Потому, что это реальный геморрой. Или вы сами с соседями будете контролировать весь процесс от и до, а для этого вам потребуется собирать ОСС (общее собрание собственников), организовывать Совет МКД или ваш дом просто угробят. Собственно, программа капремонта для того и создана — для доведения имеющегося жилищного фонда до состояния аварийности. Опять снос. Опять стройка — бабулечки рекой текут в карман застройщика.
И даже если вы учтете все это, в условиях современной Москвы вы совершенно ни от чего не застрахованы.
Лучшие районы Москвы для покупки квартиры
Москвичи и гости столицы в процессе поиска жилья, задаются вопросом, в каком районе Москвы лучше купить квартиру?
В разных округах столицы условия жизни отличаются друг от друга. При выборе района, необходимо учитывать множество факторов. Прежде всего ценится наличие социальной инфраструктуры, экология, транспортная развязка и т.д. Мы расскажем, какие важные моменты необходимо учитывать в выборе района Москвы.
Выбираем район для покупки квартиры
Москвичи, которые прожили в столице много лет, к выбору района для своей новой квартиры, относятся с особой ответственностью. Но при наличии капитала и необходимых денежных средств, намного проще определиться с выбором района, чем с ограниченным бюджетом. Для поиска квартиры, которая будет полностью пригодной для жизни следует придерживаться следующих критериев:
- Экология. Дома, которые находятся вблизи предприятий или автомобильных трасс не могут подходить покупателям, делающим ударение на комфорт. Они предпочитают жить вблизи зеленых парков с большим количеством деревьев. К таким районам столицы можно отнести Хамовники, Юго – западный округ и Строгино.
- Отличная транспортная развязка. Самым наилучшим вариантом считается пешая доступность к метрополитену.
- Удобная социальная инфраструктура. Очень важна для семей с детьми. Наличие детских садов, школ, поликлиники часто является одним из главных факторов при выборе недвижимости. Часто бывает, что, покупая квартиру в новостройке, вблизи не имеются школы или детсады и детям приходится ездить туда за несколько километров на транспорте. Поэтому отдавайте предпочтение районам, находящимся вблизи метрополитена.
- Наличие торговых точек, предприятий бытового обслуживания. Если рядом с домом находятся супермаркеты или торговые центры, это всегда влияет на стоимость приобретаемой квартиры.
Стоимость квартир в разных районах Москвы
В каждом округе Москвы стоимость квартир отличается друг от друга. Приводим примеры средних показателей:
- Бирюлево — 105 тыс. руб. кв. метр
- Крылатское — 160 тыс. руб. кв. метр
- Тропарево – Никулино— 175 тыс. руб. кв. метр
- Октябрьское Поле, ВДНХ—180 тыс. руб. кв. метр
- Арбат — 450 тыс. руб. кв. метр
- Остоженка — 390 тыс. руб. кв. метр
- Новая Москва – 108 тыс. руб. кв. метр
Как видите, самые приемлемые цены на недвижимость в Бирюлево, самые дорогие — Арбат и прилегающие к нему центральные районы.
Что нужно учитывать при выборе квартиры в Москве
Существует масса других моментов, которые необходимо учитывать при выборе недвижимости. Но для каждого покупателя наличие того или другого фактора играет немаловажную роль. Все люди по сути разные, и если кому – то важно наличие детского сада или школы, то другому рядом необходимы ночные клубы, рестораны и другие развлекательные места.
Район Москвы, в котором вы хотите купить квартиру, должен соответствовать только вашим личным критериям. И никакое другое мнение, в том числе и риелтора, не должно играть в этом роли. Но с другой стороны, важно учитывать, что самостоятельный выбор места жительства может обернуться разочарованием. Купив квартиру в определенном районе столицы по ошибке, многие начинают задумываться о предстоящем переезде. Это влечет за собой немалые дополнительные расходы. Поэтому, чтобы все получилось с первого раза, щекотливое мероприятие по выбору недвижимости лучше доверить специалистам.
Какой район Москвы выбрать для проживания
По статистике самый большой процент приобретений столичных квартир приходится на Южный и Юго – Восточный округ. В этих районах самая высокая плотность новостроек и домов вторичного плана. Ценовая политика квартир в них находится на среднем уровне. Это влияет на покупательскую способность граждан, а также на квартиры в этих округах проще получать ипотечные кредиты.
В каком районе Москвы можно купить доступное жилье
Одни из сравнительно недорогих квартир находятся за МКАД. К примеру, в Юго – Восточном округе предложения опережают спрос. Это благотворно влияет на ценовую политику стоимости квартир. Новостройки в этих районах рассчитаны на квартиры эконом – класса. Вторичное жилье всегда можно купить с приличной выгодой. Инфраструктура и транспортная развязка ЮВО нормально организована.
Также немаловажен тот факт, что одни из недорогих квартир находятся в домах с плохой транспортной развязкой, то есть до ближайшей станции метрополитена ехать приходится с двумя пересадками.
Доступными районами считаются Кузьминки, Выхино и т.д. В этих районах доминирует вторичное жилье. Это пятиэтажные и девятиэтажные строения, которые включают в себя недорогие и малогабаритные квартиры. Цены у них демократичные, но планировка и метраж желают лучшего.
Где находятся дорогие квартиры в Москве
Наиболее дорогостоящее жилье расположено в центральной части столицы и Юго – Западном округе. Здесь в основном находятся дорогостоящие апартаменты и квартиры бизнес – класса. В пределах МКАД квартиры – студии могут иметь стоимость до 5 млн. рублей. А их метраж иногда не превышает 20 метров общей площади.
Транспортная развязка в выборе квартиры
Сама по себе Москва имеет огромную площадь, она занимает 2562 квадратных километра. Для покупателей важным вопросом является, какие районы Москвы пригодны для комфортного проживания. К поиску квартиры подходим с большой ответственностью и щепетильно выбираем жилье.
В столице одним из главных вопросов считается транспортная отдаленность. В небольшом городе добраться с одного конца в другой не составляет большого труда. Но только не в Москве. Густая населенность и огромная площадь столицы, заставляет жителей подыскивать себе жилье поближе к метрополитену. Отдаленность работы и социальной инфраструктуры играют немаловажную роль в выборе недвижимости.
Экологически чистые районы Москвы
Экология района столицы играет одну из важных ролей при выборе будущей недвижимости. Покупатели сначала оценивают транспортную доступность, социальную инфраструктуру и сразу интересуются чистотой воздуха, наличием зеленой зоны и состоянием экологии района. Учитывая близость парков и скверов, низкий уровень шума, стоимость такого жилья будет намного дороже их аналогов вблизи промышленных зон.
Анализируя экологическую обстановку района, учитывают близость автомобильных дорог. Процент загрязнения выхлопными газами в Москве занимает 85% от всех выбросов вредных веществ в атмосферу столицы.
По мнению экспертов, самыми чистыми считаются Северо – Западный округ и Юго – Западный. Вот рейтинг районов, которые считаются самыми комфортными районами Москвы по экологии:
- Южное и Северное Бутово. Эти районы находятся в Юго – Западном округе за пределами МКАД. Их окружают лесопарковые зоны, что благотворно влияет на экологию. Небольшим минусом можно считать близость Варшавского шоссе.
- Ясененво тоже считается неплохим районом, касательно экологической обстановки. Здесь отсутствует промышленная зона, а само Ясенево просто утопает в зелени
- Митино. Северо – Западный округ столицы. Находится за МКАД, со всех сторон район окружен парками и лесами. В нем находится Новгородский лесопарк, который компенсирует наличие вредных выхлопных газов небольшого отрезка окружной дороги.
Как видите, в столице есть свои плюсы и минусы каждого из районов. А в каком районе лучше купить квартиру — этот вопрос решаете только вы сами!
Компания Чистые Пруды всегда готова помочь вам купить квартиру в Москве и Подмосковье. Широкий ассортимент на рынке недвижимости и наличие собственной базы позволяет выбрать для покупателя самые выгодные и комфортные варианты первичного и вторичного жилья столицы. Мы подберем для вас наилучшие квартиры в экологически чистых районах Москвы, с отличной транспортной развязкой и наличием социальной инфраструктуры. Ждем вас в Чистые Пруды!
Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.