0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как правильно купить дом

На что обратить внимание при покупке загородного дома: не доверяй, а проверяй

Покупка загородного дома — это не только выгодное вложение денег, но и воплощение мечты о комфортной жизни на природе. Но для того, чтобы прекрасные грёзы не превратились в настоящий кошмар, необходимо учесть максимум нюансов как при выборе дома, так и на этапе заключения сделки.

Покупая дом, нужно оценить качество постройки, состояние и работоспособность коммуникаций. Иначе вас ждут дополнительные расходы на починку, например, протекающей крыши, замену труб или даже ремонт фундамента.

Не менее важно осмотреть прилегающие территории. Иногда покупатели настолько очарованы внешней привлекательностью участка, что забывают оглядеться по сторонам. И лишь позже обнаруживают свалку по соседству, ЛЭП в непосредственной близости от участка или даже кладбище. С этими нюансами вам придется жить — исправить положение «починкой» не получится.

Не меньше нюансов с документальным оформлением собственности — здесь покупателю необходимо быть особенно внимательным. Список документов, который нужно проверить при покупке, довольно обширен. Поверхностный анализ бумаг может привести к тому, что вы станете жертвой мошенников: приобретете уже проданный участок или впоследствии обнаружите наличие межевых споров с соседями.

Мы обозначили важность внимательного отношения к покупке загородного дома, а теперь рассмотрим каждый этап сделки подробно и укажем основные моменты, на которые следует обращать внимание.

Перед покупкой загородного дома

Тем, кто покупает недвижимость в первый раз, может показаться, что данная процедура слишком сложна и лучшим выходом станет доверить ее профессионалу. Если вы хотите сэкономить время, то это вполне приемлемый вариант. Правда, стоимость такого удовольствия может быть впечатляющей, так как на каждом этапе нужен отдельный специалист.

Оценка качества постройки

Даже если вы не являетесь профессионалом в области строительства домов, не стоит отчаиваться. Чтобы избежать покупки ненадежного жилища, обратите внимание на следующие моменты:

  • Идеальным временем года для проверки дома является весна, в тот ее период, когда тает снег, а уровень грунтовых вод достигает максимальных отметок. Именно сейчас самое время заглянуть в подвал — не затоплен ли он, насколько хорошо организована гидроизоляция. Обращать внимание стоит даже на небольшие недостатки, например скопление влажности в углах. Эти мелочи расскажут вам о проблемах с дренажной системой, вентиляционными каналами или даже о нарушениях технологии при возведении фундамента.
  • Следующий шаг — осмотр крыши. Его также следует делать во время влажной, желательно дождливой, погоды. Проверка верхнего этажа или чердака (в зависимости от конструкции дома) покажет вам, насколько качественно кровля защищает от воды. Если вы обнаружите следы от подтеков, грибок, гниль или непосредственно сами протечки, то смело прибавляйте к стоимости дома затраты на ремонт крыши.
  • Внутренняя отделка загородного дома также имеет значение. Неправильную усадку могут выдать плохо закрывающиеся двери и окна. Не лишним будет захватить с собой строительный уровень, с помощью которого вы легко определите ровность пола и стен.

Оценка состояния коммуникаций

Качественно установленные коммуникации — залог комфортной жизни в вашем загородном доме. Поэтому следует уделить время хотя бы поверхностной их проверке.

  • Система отопления. Для начала попросите хозяев включить котел и через некоторое время проверьте, работают ли батареи. Убедитесь в наличии кранов для спуска воздуха на каждой из них: воздушные пробки могут помешать равномерному распределению воды.
  • Если на момент проверки в доме есть бытовые электроприборы, то непременно воспользуйтесь возможностью узнать о качестве проводки . Для этого попросите одновременно включить все устройства — если сеть выдержит нагрузку, то впоследствии вам не придется выбирать между работающим чайником и стиральной машинкой.
  • Систему канализации можно проверить, спустив большое количество воды. Если в доме есть ванна, то стоит заполнить ее до половины, а затем вынуть пробку. В идеале вода должна уйти примерно за полторы минуты. Если процесс затянулся, стоит задуматься. Проверьте состояние канализационных труб — скопление влаги на них недопустимо и может говорить о протечке.

Проверка документов

Перед покупкой дома обязательно попросите продавца предоставить следующие документы:

  • Кадастровый паспорт участка и строения.
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок и дом (в случае если дом был зарегистрирован после 15 июля 2016 года — выписка из ЕГРП).
  • Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т.д.).
  • Документы о подключении к коммуникациям (если они есть).
  • Акт о введении дома в эксплуатацию.
  • Если дом жилой, то необходимо заказать выписку из домовой книги для того, чтобы узнать, кто зарегистрирован в доме.
  • Если речь идет о покупке дома у застройщика, то необходимо убедиться, что дом не находится под залогом у банка (такие случаи не редкость).
  • Также потребуются справки из психоневрологического и наркологического диспансера на имя продавца (во избежание возможности оспорить сделку впоследствии).
  • Помимо этого, необходимо наличие справки об отсутствии налоговой задолженности и справки об отсутствии долгов по ЖКХ.

После того как, взвесив все «за» и «против», вы приняли положительное решение о покупке дома, самое время приступать к «бумажной» части процесса.

Оформление сделки

Первый этап покупки загородного дома — составление договора купли-продажи. Одна из основных рекомендаций — составляйте два отдельных договора на покупку дома и участка. Правильно составленный договор включает в себя все подробности сделки от указания прав и обязанностей продавца и покупателя до сроков освобождения помещения прежним хозяином. Необходимо тщательно проверить все данные, которые содержатся в договоре: соответствие площади участка и дома действительности (это прописано в кадастровом паспорте), точную цену и т.д.

Если вы покупаете загородный дом у юридического лица, то нелишним будет поинтересоваться, кто будет подписывать договор со стороны продавца. А затем, посмотрев выписку из ЕГРЮЛ, удостовериться, что документ будет подписан действительно уполномоченным лицом.

При покупке загородного дома у частного лица деньги обычно закладываются в банковскую ячейку. Между подписанием договора и государственной регистрацией собственности проходит около месяца, все это время деньги хранятся в банке.

При покупке загородного дома у юридического лица денежные средства чаще всего можно перевести на счет организации — это намного безопаснее, ведь факт безналичной оплаты значительно снижает риски при недобросовестной сделке.

После подписания договора купли-продажи

Итак, договор купли-продажи подписан. Теперь необходимо приступить к регистрации вашего законного права на владение земельным участком и домом. Продавец подает документы в федеральную службу Росреестр. С 1 марта 2013 года регистрировать договор купли-продажи не нужно, но регистрация права собственности проходит в прежнем порядке. Оплачивать госпошлину за эту услугу обязан приобретатель — в 2016 году год ее размер составил 2000 рублей на покупку недвижимого имущества (дома) и 350 рублей на покупку земельного участка.

Следует иметь в виду, что с 15 июля 2016 года документ о свидетельстве регистрации права собственности не выдают. Вместо него покупатель получает выписку из реестра с печатью соответствующего органа. Также на правоустанавливающем документе (договор купли-продажи) будет установлена регистрационная надпись о действии с номером и датой внесения записи в реестр.

Покупка загородного дома станет одним из лучших приобретений в вашей жизни, если грамотно подойти к вопросам проверки и оформления собственности. Главное — избегать устных договоренностей, требовать подтверждений каждой характеристике и внимательно просматривать документы. Выбирайте только добросовестных продавцов, вне зависимости от того, физическое это лицо или компания-застройщик.

Что обязательно нужно знать, покупая домик в деревне?

– Что надо непременно знать при покупке домика на земельном участке в деревне? Какие необходимы документы от продавца и покупателя для надежного совершения сделки?

Отвечает ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Юлия Дымова:

Нужно знать категорию земли и вид разрешенного использования. От продавца Вам необходимо получить справку из психоневрологического и наркологического диспансера, правоустанавливающие документы, выписку из домовой книги, технический план на земельный участок, кадастровый паспорт.

Читать еще:  Заявление на продажу доли в квартире образец

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Все зависит от того, какие документы есть на дом и землю, на кого она приобреталась и т. д. В обычный, но неисчерпывающий пакет входит кадастровый паспорт на землю и дом, ЕГРН на дом и землю, справки о том, что нет долгов по коммунальным услугам (за газ, свет, канализацию и прочее), различные акты и распоряжения от управы и другие документы, которые определяются в зависимости от основания права собственности.

Отвечает юрист Светлана Иванова:

При покупке дома в деревне риски могут исходить как от стороны по договору, так и от третьих лиц. Для того чтобы максимально обезопасить свои вложения, необходимо изучить информацию об объекте.

В первую очередь, следует обратить внимание на категорию земли и виды ее разрешенного использования, поскольку не все они допускают строительство домов на участке. Во-вторых, проверить сведения о постановке объекта на кадастровый учет, без чего купить земельный участок не получится. В-третьих, поинтересоваться зарегистрированными правами на объект, чтобы не стать жертвой мошенников. В-четвертых, узнать, насколько объект свободен в обращении, запросив информацию об арестах, запрещениях и обременениях.

При проверке документов следует помнить, что дом и участок два отдельных объекта недвижимости. То есть в отношении каждого из них требуются:

  • свидетельство о государственной регистрации права;
  • документ, на основании которого продавец приобрел недвижимость (договор, свидетельство о собственности, о праве на наследство или другой документ);
  • паспорт БТИ;
  • выписка из кадастра;
  • выписка из ЕГРН.

Если дом и участок были приобретены продавцом за счет общего имущества супругов или с предоставлением доли несовершеннолетнему, сделка должна сопровождаться предъявлением согласия супруга или органов опеки и попечительства на ее заключение.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Для покупки домика в деревне необходимо ознакомиться с документами на собственность этого домика и земли. Может быть, у хозяина один договор купли-продажи на дом и землю. На деле должны быть два свидетельства или две выписки из ЕГРН на дом и землю о том, что есть земля и дом, их размер, кому они принадлежат и какие есть обременения. Также необходимо посмотреть разрешенное использование земли. Кстати, лучше всего самостоятельно заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, чтобы получить независимую информацию. Главное чтобы назначение земли в выписке соответствовало возможности постройки дома. Так, есть земли, на которых строить нельзя (в этом случае Вам не смогут показать документы на собственность на дом, а попробуют рассказать, что собственность на него очень легко оформить потом). Если в выписке написано использование ИЖС, ДНП или садоводства, то там можно не только строить дом, но и прописываться в нем после оформления. Хорошо, если есть свежие межевые планы, и границы участка четко определены и привязаны к новой системе координат. Вам не надо будет в дальнейшем спорить с соседями о границах участка. Но до первого января 2018 года это необязательно для купли-продажи.

Если это дом ИЖС, который оформлен в собственность как жилой дом, проверьте, нет ли там прописанных посторонних людей, узнайте, куда выписываются хозяева. Это можно посмотреть в домовой книге или попросить предъявить справку об отсутствии прописанных (ф9). Не покупайте дачу по садоводческой книжке в этом случае Вы замучаетесь ее потом приватизировать. В любом случае, Вам лучше обратиться за сопровождением к риэлтору, который все объяснит, или хотя бы оформить сделку у нотариуса.

Отвечает юрисконсульт офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Гульнара Сабурова:

Во-первых, покупателю следует запросить у продавца документы, на основании которых у него возникло право собственности на данный объект, доказательство оплаты по договору купли-продажи (если право возникло на основании такого договора), справку об отсутствии задолженности по оплате газа и электричества, справку о зарегистрированных в доме по месту жительства гражданах, а также согласие супруга на совершение сделки. Помимо этого, необходимо получить актуальные на день совершения сделки выписки из ЕГРН. Как покупателю, так и продавцу для сделки нужен документ, удостоверяющий личность.

Важно, чтобы земельный участок находился на землях населенных пунктов. Наличие такого вида разрешенного использования участка, как «для личного подсобного хозяйства» или «для индивидуального жилищного строительства», гарантирует регистрацию по месту жительства.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

На что обратить внимание при покупке частного дома

Современный рынок недвижимости в России богат на предложения и спрос, а значит, продажа-приобретение каждого объекта сопряжены с определенным, весьма высоким риском. И речь даже не о мошенничестве (которого тоже много), а о юридически нечистых сделках, когда продавцы пытаются завысить (или занизить в договоре) реальную стоимость имущества, ввести покупателя в заблуждение по иным, принципиально важным вопросам.

Довольно часто сегодня гражданам, решившим приобрести в собственность частный дом, приходится самим решать массу проблем, с этим связанных, самостоятельно разбираться во всевозможных нюансах сделки, чтобы не попасть впросак. А значит, еще до подписания договора необходимо быть максимально осведомленными и подготовленными. А после не пренебрегать осторожностью, не торопиться и быть очень внимательными на протяжении всей сделки.

Многие предпочитают доверить процедуру специалистам. И это верное решение. Но вовсе отходить от дел не стоит. Надо постоянно контролировать ситуацию. Присутствовать при осмотре будущего жилья, активно участвовать в обсуждении пунктов предстоящего договора, самостоятельно подписывать бумаги (предварительно внимательно их прочитав). Нельзя полностью положиться на доверенных лиц и лишь раздавать указания. Есть риск остаться и без денег, и без дома.

Изучение правоустанавливающих документов

По закону частный дом и земельный участок под ним — это разные объекты недвижимости, обладающие абсолютно разными кадастровыми номерами. Однако (все по тому же закону) продать их по отдельности невозможно. А значит, покупая частный особняк, следует озаботиться тем, чтобы в результате сделки и земля под ним стала принадлежать именно покупателю, а не кому-нибудь другому. Принадлежать официально, по документам.

Но прежде, чем приступить к визуальному осмотру дома и земельного участка, следует ознакомиться с правоустанавливающими документами на эти объекты недвижимости. Для этого продавец должен предоставить:

  1. Свидетельства о праве собственности: и на землю, и на дом.
  2. Разрешение на ввод дома, как здания, в эксплуатацию (если строение было возведено самим продавцом).
  3. Документы, послужившие основанием для наступления права собственности (завещание, договор купли-продажи, дарственную, договор приватизации или ренты, свидетельство о наследстве, прочие бумаги).
  4. Свидетельство о праве собственности и официальное разрешение на строительство (если особняк не достроен).
  5. Технический паспорт и план на земельный участок, а также на дом.
  6. Кадастровые паспорт и план — и на дом, и на землю.
  7. Выписка из ЕГРП (расширенная) об отсутствии/наличии обременений, арестов на интересующие объекты.
  8. Выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных по данному адресу.
  9. Нотариально заверенное согласие на реализацию имущества от всех совладельцев и от супруга (если имущество является совместно нажитым).
  10. Разрешение на реализацию от попечительского совета, когда владельцем (или совладельцем) дома и земли является несовершеннолетний, а также если по адресу прописаны несовершеннолетние дети продавца.
Читать еще:  Договор купли продажи дома образец

Экспертиза документов

Мало просто прочитать предоставленные бумаги на выбранный дом, важно знать, на что обратить самое пристальное внимание, где могут таиться опасные для сделки «подводные камни».

Лучше всего за экспертизой документов обратиться к опытному специалисту в этой области. Квалифицированный юрист обеспечит чистоту сделки, проверив предоставленные бумаги на достоверность и точность содержащихся в них сведений.

Важно: если в пакете недостает каких-то бумаг или в предоставленных документах обнаружены ошибки, от приобретения такого дома следует отказаться (хотя бы временно), рассмотреть другие варианты недвижимости. И не забывать, что техническая документация сохраняет актуальность лишь на протяжении 5 лет.

На что обращать внимание?

Итак, еще раз нужно напомнить, что правоустанавливающие документы на дом и на землю — это два разных пакета юридических бумаг. В наличии должны быть и те, и другие обязательно. Раздельно продать эти два объекта нельзя. И даже если здание не достроено, на него непременно должны быть правоустанавливающие документы. Не нужно слушать продавца, который уверяет, будто потом узаконить строение можно будет «без проблем». Проблемы обязательно возникнут, а в худшем случае дело может кончиться сносом здания.

Необходимо удостоверится, что дом точно находится на земельном участке, принадлежащем продавцу. А также убедиться, что нет нарушения соседских границ. Кроме того, и тип здания, заявленный в документации, должен точно соответствовать тому, который существует в реальности.

Нужно будет также проверить наличие реально существующих хозяйственных построек на плане. Если их на плане нет, они либо незаконны, либо документ неактуален. Да и площадь территории лучше бы перемерить, чтоб совпадала с официально указанными цифрами.

Важно: особое внимание следует уделить кадастровому паспорту. Если в этом документе 2 страницы, значит объект не имеет ни обременений, ни арестов. А если страниц 4, необходимо с особой внимательностью читать их содержимое.

Самостоятельный визуальный осмотр

Дизайн и внутренняя планировка будущего жилья — это, конечно, очень важно. Но не на этих характеристиках здания следует сосредоточиться прежде всего при визуальном осмотре дома. Главное — техническое состояние строения и коммуникаций.

Загородные дома покупать и, соответственно, осматривать лучше весной, когда очевидными становятся все недостатки (если они есть) — высокий уровень влажности, сырость, затопление подвала или подпола, прочее. На кровле можно заметить следы протекания, объективно оценить качество работы системы водоотвода. Обязательно нужно будет проверить состояние фундамента — если что-то не так, весной это будет особенно заметно.

Двери и окна — дело второстепенное, их всегда можно заменить. В отличие от несущих конструкций, состояние которых должно стать предметом самого пристального изучения. Возможно вместе со специалистами, которые смогут в своем заключении поручиться за то, что дом надежен и не представляет угрозы для жизни и здоровья будущих жильцов.

Следует проверить и систему отопления здания (независимо от времени года) — батареи должны полностью нагреваться не позже, чем за полчаса после запуска котла. Также проверке подлежит наличие и исправность спусковых кранов.

Привлечение специалистов

Если есть сомнения в собственной способности проверить в доме хоть что-нибудь, кроме его внешнего вида, следует приглашать специалистов. Они смогут обнаружить неисправности, назвать их причины, а также прокомментировать возможность и стоимость исправления огрехов. Иногда ведь бывает быстрее, проще и даже дешевле установить новое оборудование (или конструкционные элементы), чем починить старое.

Если нет каких-то специальных познаний, самостоятельно провести оценку технического состояния частного дома просто невозможно. А ведь от этого будет зависеть качество проживания в купленной недвижимости. Именно поэтому приглашение специалистов всегда финансово оправдано. Ведь многие недобросовестные продавцы намеренно вводят покупателей в заблуждение, рассказывая небылицы о «прекрасном» состоянии здания, а на деле можно легко приобрести развалюху за наскоро подремонтированным фасадом.

Покупка дома на первичном рынке

Дом, приобретенный на первичном рынке — это всегда хорошо в плане юридической чистоты сделки. Ведь ранее у этой недвижимости просто не было владельцев. Опять же на нем нет никаких обременений или арестов, «левых» зарегистрированных лиц, которых нельзя выселить, и прочих «сюрпризов». Однако абсолютно безопасности договора купли-продажи это все же не гарантирует.

И среди застройщиков сегодня мошенников хватает. Поэтому, собираясь приобретать недвижимость у какой-то компании, следует изучить ее (компании) историю. Важную роль играет их стаж на рынке — если работают долго, значит наверняка добросовестно. Плюс репутация — о ней лучше всего расскажут отзывы реальных клиентов. А еще обязательно нужно поехать по адресу реализуемого объекта и убедиться, что он там действительно есть. И адрес, и объект.

Также следует понимать, что покупать недостроенный дом — это, конечно, дешевле, но очень рискованно. Неизвестно, завершиться ли строительство в срок. А может оно будет совсем заморожено по каким-то причинам. Так что еще до подписания договора следует проконсультироваться с квалифицированным юристом и опытным риэлтером. А то и вовсе попросить их сопровождать подобную сделку.

На что нужно обратить особое внимание, приобретая дом на первичном рынке? На:

  • категорию земли под строением;
  • обязательные разрешения и заключения экспертиз (имеются ли, о чем гласят);
  • соблюдение технических условий при подключении коммуникаций;
  • наличие обременений на земельный участок;
  • акт введения в эксплуатацию инженерных сетей (есть ли).

Покупка дома на вторичном рынке

Перед тем, как приобретать дом на вторичном рынке, следует наверняка убедиться в его юридической чистоте, как имущества. Для проверки у продавца нужно потребовать следующие документы:

  1. Свидетельство из Росреестра о государственной регистрации права собственности.
  2. Бумаги, являющиеся основанием для получения подобного свидетельства.
  3. Кадастровый паспорт и план с индивидуальным номером.
  4. Технический план.
  5. Акт земельного межевания.
  6. Выписку из домовой книги (расширенную).
  7. Необходимые разрешения на отчуждение имущества.
  8. Прочие значимые бумаги.

Следует иметь ввиду, что каждая дополнительная постройка на домовой территории должна быть законной. Также нужно обратить внимание — когда и на каких основаниях дом (и земля под ним) стал собственностью продавца. Это важно, поскольку у каждого основания могут быть свои нюансы. Так, например, если прошло менее 3-х лет после вступления в наследство, могут объявиться иные претенденты на него (наследство), что вовлечет покупателя в судебные разбирательства с непредсказуемым исходом.

Правильнее всего — воспользоваться квалифицированной юридической помощью, чтобы быть уверенным, что все делается по закону, безопасно и не грозит нежелательными последствиями. Тогда и удовольствие от покупки дома будет абсолютно полным.

Инструкция по покупке дома без посредников

На что обратить внимание при покупке дома

  1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
  2. Узнайте о планах развития территории;
  3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
  4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
  5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
  6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
  7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
  8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
  9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
  10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
  11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом.

Какие документы должны быть у продавца при покупке дома

  1. Разрешение на строительство;
  2. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  3. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  4. Нотариальное согласие супруга на продажу;
  5. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
  6. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Порядок действий при покупке дома с земельным участком

  1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
  2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
  3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
  4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
  5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
  6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).
Читать еще:  Дополнительный договор к договору купли продажи квартиры

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

  1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
  2. Подписывают договор на каждой странице;
  3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
  4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
  5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
  6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

  1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
  2. Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
  3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора.

Как дистанционно оформить покупку дома

  1. Вопросы о доме задавайте по телефону, а лучше по видеосвязи (Viber, Skype), чтобы сразу видеть интересующие вас моменты;
  2. Документы для проверки запросите на Email в отсканированном виде;
  3. Если документы в порядке, то составляйте, подписывайте и отправляйте продавцу почтой 2 экземпляра договора о задатке (предварительный договор купле-продажи) с просьбой выслать вам 2-й экземпляр с подписью продавца;
  4. Когда подписанный договор о задатке будет у вас на руках — переводите прописанный в договоре задаток с банковской карты на карту продавца указав в комментарии к платежу «Задаток за покупку дома до договору №1 от хх/хх/ххххх числа»;
  5. Далее приезжаете на сделку в МФЦ, подписываете основной договор купле-продажи, передаете покупателю оставшуюся сумму и подаете документы на регистрацию, включая договор о задатке;
  6. Чтобы после регистрации не приезжать в МФЦ за документами, придется искать доверенное лицо (обычно таким лицом выступает риелтор, проводящий сделку) и регистрировать на него нотариальную доверенность (

1000 рублей) на право получения документов в МФЦ вместо вас с последующей отправкой документов вам по почте (это условие лучше тоже прописать).

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

  • Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
  • Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.

Выводы

Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

  1. Выбрать район проживания;
  2. Изучить порядок цен;
  3. Найти объявления от собственников (рекомендую) или обратиться в агенство недвижимости;
  4. Подобрать 5-10 объектов и каждый посетить со знакомым строителем;
  5. Опросить соседей о стоимости ЖКХ, чрезвычайных ситуациациях и криминале в выбранном доме;
  6. Выбрать лучший вариант и проверить документы с юристом;
  7. Получить скидку и оставить продавцу задаток;
  8. Грамотно оформить куплю-продажу в МФЦ.

Кроме того, будьте готовы:

  1. Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
  2. Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
  3. Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
  4. Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector