0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как передавать деньги при покупке дома

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Порядок расчета при покупке недвижимости

Передача денег при сделке с недвижимостью становится безопасной, если:

  1. Полная сумма (включая задаток) прописана в договоре купли-продажи, а сам договор будет зарегистрирован в РосРеестре;
  2. Между продавцом и покупателем будет безналичный расчет или аккредитив (выгодно когда счета открыты в одном банке, а недвижимость в собственности более 5-ти лет);
  3. При наличном расчете используется банковская ячейка. Понятно, что за это банк потребует вознаграждение (от 1500 рублей);
  4. При наличном расчете без банковской ячейки, попросите покупателя рассчитаться сразу после подписания договора купли-продажи, прямо во время регистрации сделки и в присутствии регистратора РосРеестра или специалиста МФЦ. После подписания договора, Регистратор спросит: «Продавец, вы получили всю сумму?». Рекомендую ответить правду и настоятельно попросить покупателя рассчитаться, если он этого еще сделал. Поверьте, налоговая не следит за вами с помощью скрытой камеры, а сверять сумму в договоре с фактической — не входит в полномочия регистратора.

Помните, что любые предложения покупателя рассчитаться после сделки — это риск остаться без денег.

Причины «отсрочки» платежа могут быть разные:

  • Хочу рассчитаться только когда увижу зарегистрированный РосРеестром договор. Договор то покупатель получит, а вот вы свои деньги — не факт;
  • Деньги на карте — сейчас выйдем и рассчитаемся. Но после первого снятия оказывается, что на карте лимит на снятие 50 тысяч в день или вообще в месяц.

Выводы

Так как расписка от руки не имеет юридической силы, самый надежный способ проведение расчетов по сделке с недвижимостью — безналичный. Так вы будете иметь документальное подтверждение факта передачи денег продавцу в виде справки или выписки из банка.

К минусам безнала можно отнести указание полной суммы в договоре купле-продажи и, как следствие, оплату налога на прибыль в размере 13% от суммы. Более подробно о том, какой налог придется заплатить, я рассказываю здесь.

Сделка без дураков: когда передавать деньги при покупке квартиры

В Забайкальском крае 8 из 10 сделок с недвижимостью совершаются с передачей денег либо до, либо в момент подписания договора купли-продажи. То есть, сначала продавец получает заветную выручку, и только потом в едином государственном реестре официально регистрируется право собственности покупателя. Мошенники могут воспользоваться этой лазейкой. Эксперт рассказал корреспонденту «Чита.Ру», как оказаться умнее аферистов.

До, при, после

При заключении сделки стоит учитывать три главных момента. Первый: деньги можно передавать до, во время или после подписания договора. Второй: форма расчёта может быть наличной и безналичной. Третий: средства передаются собственные, привлечённые (кредит и государственные субсидии), а также те и другие одновременно.

Больше всего внимания требует пункт первый. Необходимо учитывать, что передача денег до и во время подписания договора купли-продажи – наиболее небезопасный способ расчёта. Право собственности на недвижимость в Российской Федерации подлежит обязательной государственной регистрации. Право собственности возникает у покупателя только с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Регистрация права занимает от 5 до 10 рабочих дней. Если расчёт произведён раньше, чем зарегистрировано право собственности покупателя, он рискует потерять продавца из поля зрения, с которым может случиться что угодно. А деньги уже отданы. Поэтому эксперт агентства недвижимости «Росжилфонд» Сергей Булатов рекомендует отдавать деньги только после официально подтверждённой смены собственника (внесения сведений о смене собственника в ЕГРН). Лучше всего производить расчёты с участием банка.

«Мы работаем по следующему алгоритму: 1. Подаём документы на регистрацию перехода права с залогом в пользу продавца до полного расчёта. 2. После регистрации перехода права получаем документы. 3. Обращаемся в банк для осуществления расчётов между покупателем и продавцом. 4. Повторно обращаемся в Росреестр для снятия залога. Этот алгоритм безопасен для обеих сторон».

Перевод и оплата наличными

Даже в век цифровых технологий есть люди, которые покупают квартиру с чемоданными наличными. Продавцы, желающие «потрогать деньги руками», сами себе осложняют процедуру продажи. Эксперты по недвижимости категорически против этого. Расписку, даже заверенную нотариусом, можно поставить под сомнение, ведь он заверяет только текст, а не сам факт передачи денег. Транзакция банка – дополнительное подтверждение передачи денежных средств. Их там не только грамотно посчитают, но и проверят на подлинность. В любом случае, как электронный перевод, так и оплата наличными должна проходить после регистрации права собственности.

«Однажды в моей практике произошёл подозрительный случай. Обвинять в попытке мошенничества нельзя, но эта история меня насторожила. К нам обратился клиент, который хотел самостоятельно совершить сделку. Он самостоятельно нашёл квартиру в Октябрьском по низкой стоимости – на 2 миллиона рублей дешевле рыночной. Продавец попросил весомый залог, равный 1 миллиону рублей. У клиента закрались сомнения. Он попросил меня присутствовать на сделке. Оказалось, документы не все, а собственник в местах не столь отдалённых. Доверенность выдана по справке, а не по паспорту. Через 3 минуты переговоров продавец схватил документы и выскочил из кабинета», – рассказал Сергей Булатов.

Читать еще:  Документ обратной продажи

Банковская ячейка

Банковская ячейка – это мини-сейф, открываемый банком для участников сделки по недвижимости. Ключ от ячейки обычно хранится у покупателя, поскольку деньги фактически принадлежат ему, либо в банке по согласованию сторон.

Аренда депозитарной ячейки в банке позволяет устранить сомнения продавца и покупателя в честности друг друга. Исполнение договора купли-продажи становится обязательным для сторон не с момента подписания, а с момента государственной регистрации права собственности. При этом продавец ещё не видел денег, и логично опасается подписывать договор, а покупатель – расставаться с деньгами, пока не станет полноправным собственником. Ячейка выступает гарантией выполнения обязательств обеими сторонами.

«Перед помещением денег в банковский сейф участники сделки подписывают соглашение, в котором обговаривают все нюансы: сроки и условия получения денег, доступ к ячейке, особенности передачи прав на недвижимость, а также кто платит за банковские услуги. Проверенные на подлинность и пересчитанные деньги помещаются в ячейку и последующий доступ к ним становится возможным после выполнения условий и по истечении срока для повторного допуска», — объяснил Булатов.

Срок аренды ячейки обычно составляет один месяц, а сроки допуска оговариваются с учётом времени, необходимого для регистрации. По наблюдениям Сергея Булатова, раньше в Забайкалье этот вариант пользовался популярностью при ипотечных сделках. Сейчас более востребован так называемый сервис безопасных расчётов от Сбербанка. Это один из видов аккредитива.

Аккредитив

Аккредитив – это условное денежное обязательство, принимаемое банком по поручению плательщика, произвести платежи в пользу получателя средств по предъявлении последним документов, соответствующих условиям аккредитива. Проще говоря, электронная ячейка, деньги на которой перейдут на счёт продавца только тогда, когда право собственности будет официально передано покупателю.

«Например, при использовании сервиса безопасных расчётов Сбербанка присутствие продавца не требуется: не нужно посещать банк, чтобы открыть и закрыть ячейку. Банк самостоятельно запрашивает выписку из Росреестра и тщательно проверяет документы. Стоимость услуги составляет около 2 тысяч рублей. Использование аккредитива (в том числе сервиса безопасных расчётов Сбербанка) в настоящее время считается наименее рискованным способом расчёта», – говорит Булатов.

Щит от мошенников

Сделки с привлечением заёмных средств (кредит, ипотека) идут под дополнительным контролем сотрудников банка. Если вы переезжаете в другой город и не знаете, к кому обратиться за помощью при совершении сделки купли-продажи, Сергей Булатов рекомендует приобретать квартиру с использованием кредитных средств любого из крупных банков. В этом случае сотрудники службы безопасности и юристы банка тщательно проверяют приобретаемый вами объект недвижимости и помогают провести сделку.

Главное правило: сумма, передаваемая в виде задатка или аванса, не должна превышать средства, которые не жалко потерять. Например, 50–100 тысяч рублей – средства значительные, но не критичные. Остальную сумму можно спокойно передавать продавцу после регистрации права.

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Эксперты «Метриум Групп» составили рейтинг самых распространенных ошибок при передаче денег на вторичном рынке жилья.

1. Передача денег до или после регистрации права собственности

Передача средств – это обоюдный риск, как для покупателя, так и для продавца. Поэтому покупатель заинтересован в том, чтобы сначала получить квартиру, а затем расплатиться. Продавец же, напротив, хочет сначала получить деньги, а затем передать квартиру. Как правило, участники сделки в каждом конкретном случае договариваются, когда произойдет передача денег. Обычно самые высокие риски берет на себя та сторона, которая в большей степени заинтересована в договоре. Тем не менее существует более справедливая схема. Используйте при покупке квартиры банковскую ячейку для наличного расчета и безотзывный аккредитив – для безналичного. Посредник в лице банка не позволит покупателю отозвать средства до регистрации права собственности, а также не переведет их продавцу, если регистрация не удастся.

2. Передача денег без расписки

Распространенной ошибкой при расчетах за квартиру на вторичном рынке остается оплата без расписки. Причем многие покупатели полагают, что подписание договора свидетельствует о передаче денег, однако единственным способом доказать факт оплаты является только расписка продавца о получении средств. Специалисты «Метриум Групп» напоминают: расписка о передаче средств полностью пишется от руки и должна обязательно содержать имена договаривающихся сторон и их паспортные данные (и те же данные свидетелей при их присутствии), цену и описание объекта, дату договора и самой расписки. Расписка поможет избежать самого простого мошеннического трюка, когда злоумышленники фактически получают деньги, но потом отрицают этот факт.

Читать еще:  Как получить возмещение ндфл при покупке квартиры

3. Проверка подлинности и количества купюр

Продавец обязательно должен проверить купюры на предмет их порчи или подделки. Испорченные банкноты можно, конечно, заменить в банке, но за это придется заплатить комиссию. Еще большая неприятность – получение от покупателя поддельных купюр. Чтобы не допустить расплату фальшивками, необходимо использовать специальные средства проверки их подлинности, которые есть, в частности, в нотариальных конторах или банках. Также есть риск недосчитаться заявленной суммы, причем это может произойти как по злому умыслу, так и в связи с простой невнимательностью покупателя. Этого можно избежать с помощью счетчика купюр, который есть в банке. Таким образом, к получению крупной суммы сделки нужно быть технически подготовленным и не рассчитывать только на собственную внимательность.

4. Небезопасное место

Покупатель, назначивший встречу для передачи денег в небезопасном месте, рискует не только деньгами, но и собственным здоровьем и даже жизнью. Никогда не проводите сделку в пустынных местах, у себя дома или у продавца. Относительно людные места (рестораны, торговые центры) также не подходят для передачи средств. Во-первых, в случае грабежа или кражи прохожие и охранники могут не отреагировать на преступление своевременно, а во-вторых, вы можете привлечь внимание других злоумышленников, которые станут случайными свидетелями передачи средств. С собственником квартиры лучше расплачиваться на нейтральной территории. Лучше всего проводить сделку и передачу денег в банке, так как кредитные учреждения, как правило, хорошо охраняются. Кроме того, банковские работники могут стать квалифицированными свидетелями сделки в случае судебного разбирательства.

5. Передача денег без свидетелей

Если по каким-либо причинам участникам сделки приходится передавать средства напрямую, без посредника в лице банка или нотариуса, договаривающимся сторонам следует пригласить свидетелей. В случае судебного разбирательства они смогут подтвердить факт передачи денег, а также прояснить некоторые детали: место и время передачи денег, добровольность участия сторон. Свидетелей должно быть как минимум двое. Они не только присутствуют, но и ставят свои подписи в расписке, иначе впоследствии суд может проигнорировать их показания.

6. Внесение большой предоплаты

Нередко продавец требует внесения определенной суммы в качестве предоплаты. Покупатель рискует, если эти средства передаются собственнику квартиры до регистрации сделки. В подавляющем большинстве случаев договор купли-продажи успешно проходит регистрацию, но этого может и не произойти. Если продажа изначально была организована мошенниками, то покупатель рискует больше никогда не увидеть свой задаток. Поэтому с большой настороженностью следует отнестись к требованию предоплаты, особенно если она составляет значительную часть стоимости (около 50%). Если у продавца нет никакого злого умысла, то предоплата рассматривается скорее как символическое доказательство серьезности намерений покупателя. Как правило, она не превышает 5-10% от цены квартиры.

7. Пренебрежение помощью профессионалов

Для успешного закрытия сделки следует привлечь профессионалов: риелтора, юриста, нотариуса, банковского сотрудника. Во-первых, они обладают достаточным опытом, чтобы учесть все формальности и быть готовыми к форс-мажорам. Во-вторых, в случае возникновения судебных споров они смогут дать квалифицированные показания в суде. В-третьих, профессионалы с высокой долей вероятности распознают мошенников.

Передача денег при сделке с недвижимостью

Передача денег при сделке с недвижимостью происходит согласно договору купли-продажи. Чтобы человека не обманули, лучше передавать денежные средства самыми надежными способами, которые приведены ниже. Подробно рассмотрим каждый вариант, раскроем их преимущества и недостатки и ознакомимся с рекомендациями экспертов.

Способы и порядок расчетов в сделках с недвижимостью

Передают денежные средства несколькими способами:

  1. Из рук в руки наличными с распиской при регистрации права собственности (непосредственно после подачи документов).
  2. Ипотека (участвует банк).
  3. Безналичным путем.
  4. С участием нотариуса.
  5. Открытие аккредитива.
  6. Через банковскую ячейку.

Продажа квартиры или земельного участка предполагает заключение договора купли-продажи. Он оформляется по стандартному образцу и имеет несколько пунктов. Существенный раздел – это стоимость недвижимости, деньги, которые будут переданы покупателю. Основные его пункты:

  1. Сумма.
  2. Дата передачи денег.
  3. Вариант передачи денежных средств.

Наличными продавцу

Если в договоре указано, что передача денег будет происходить наличным расчетом, то нужно правильно подготовить расписку, в которой будет прописан факт получения денежных средств продавцом. Это самый простой вариант оплаты нового жилья, но вместе с тем подразумевает некоторые риски. В расписке указываются:

  1. Данные всех участников процесса.
  2. Данные паспортов.
  3. Когда передаются деньги и в какой валюте.
  4. Желательно привлечь свидетелей, которые также должны быть указаны в расписке.
  5. В расписке получатель пишет полученную сумму росписью, ставит свою подпись и ее расшифровку.

Продавец обязан написать фразу о том, что деньги по договору купли-продажи №00 получены в полном объеме и претензий к покупателю нет. Лучше осуществлять этот процесс непосредственно перед тем, как подавать документу на перерегистрацию жилья.

Читать еще:  Какие документы нужны при продаже земельного участка

Есть несколько отрицательных сторон этого варианта:

  1. Деньги могут быть похищены до момента передачи.
  2. Продавец может сам отказаться от такого способа оплаты недвижимости, потому что какие-то из купюр могут быть поддельными.
  3. Можно ошибиться при пересчете, особенно если сумма предоставлена мелкими купюрами или даже монетами.
  4. Даже людное место не застрахует людей от грабителей и других мошеннических действий.
  5. Сложно вернуть деньги, если Росреестр по каким-то причинам откажет в регистрации.

Поэтому к такому варианту прибегают в самых крайних случаях.

Участие нотариуса

Законом определено, что в продаже любой недвижимости должен принимать участие нотариус, чтобы следить за законностью сделки. В том числе можно привлекать его для проведения безопасных расчетов. Рассмотрим этот процесс подробнее.

Наличный расчет

Пошаговый алгоритм действий с наличными деньгами:

  1. Покупатель в присутствии нотариуса передает денежные средства продавцу.
  2. Продавец проводит пересчет банкнот и монет (при наличии) и пишет расписку. Он имеет право проверить их на подлинность, если есть соответствующее оборудование.
  3. Расписку получает покупатель недвижимости.

Нотариус заверяет факт передачи денег, далее его участие в сделке заканчивается.

Депозит

В данном случае все происходит так же, как и в предыдущем случае. Только деньги не передаются продавцу. Нотариус составляет дополнительное соглашение, в котором говориться об условиях приема-передачи денег, и они зачисляются на счет нотариуса.

После выполнения условий соглашения и предоставлении документальных доказательств нотариус выдает наличные средства или переводит деньги на счет продавца (это заранее оговаривается в соглашении). Юристы считают этот способ надежным, но не очень удобным, потому что он подразумевает несколько дополнительных действий, без которых может обойтись.

Безналичный перевод

Этот способ подразумевает передачу денег безналичным путем на банковский счет продавца или риэлтерской конторы. Эти данные прописываются в договоре купли-продажи. Также там указывается дата перевода. Как правило, она приурочена к тому дню, когда участники процесса подают документы на регистрацию прав собственности. Банк выступает в роли посредника в этом деле.

Данный способ расчета схож с передачей наличности. С той лишь разницей, что деньги зачисляются покупателем на банковский счет, а не передаются лично в руки. Никаких дополнительных гарантий при этом не предусмотрено. Вариант безопаснее наличного расчета – нет риска потери или кражи средств. Но не защитит в случае недобросовестных действий продавца и не поможет вернуть деньги в случае отказа от регистрации.

Аккредитив и банковская ячейка

Аккредитив — условное денежное обязательство, принимаемое банком-эмитентом по поручению плательщика. Для осуществления передачи денег по такому варианту выполняется следующее:

  1. Заключается соглашение между банком и покупателем.
  2. Оформляется соответствующая документация. Учитываются условия оплаты и те документы, которые должны подтвердить этот момент.
  3. Осуществляется перевод денег на специальный счет продавца. Но снять он их не может, пока не будут выполнены условия аккредитива.
  4. Продавец передает квартиру и сопутствующие документы.
  5. Покупатель проводит регистрацию нового имущества.
  6. Продавец получает средства.

Также участники процесса могут арендовать банковскую ячейку. Этот вариант наряду с аккредитивом считается самым надежным из всех. Покупатель арендует сейф и закладывает сумму согласно договору купли-продажи. Продавец получает доступ к банковской ячейке только после документального оформления всех прав нового владельца жилья. Деньги надежно защищены, поэтому даже в случае отмены сделки владелец денежных средств заберет их обратно.

Разница между аккредитивом и ячейкой лишь в том, что во втором случае расчет производится наличными. Ранее этот способ был наиболее популярен, но в последнее время с распространением безналичных расчетов стороны все чаще обращаются к аккредитиву.

Советы специалистов

На удочку мошенников чаще всего попадаются доверчивые люди, поэтому нужно быть бдительным и все оформлять по закону с участием нотариуса или банка в качестве гаранта безопасности. Деньги опасно передавать продавцу до регистрации прав собственности. Самый безопасный вариант – это банковская ячейка или аккредитив. Рассмотрим советы юристов:

  1. Не желательно разбивать стоимость недвижимости на несколько сумм без острой необходимости.
  2. Одна из сторон часто предлагает занизить сумму, указанную в договоре, чтобы не платить налоги. В этом случае под большой риск попадает покупатель жилья.
  3. Нельзя открывать доступ к банковской ячейке посторонним лицам.
  4. В договоре должна быть прописана реальная стоимость недвижимости.
  5. Безналичный расчет выгоден только в том случае, если счета продавца и покупателя открыты в одном финансовом учреждении.
  6. Лучше передавать денежные средства, когда договор будет зарегистрирован в Росреестре.

Если решено рассчитываться наличными деньгами, то стоит это сделать сразу после заключения договора купли-продажи в присутствии нотариуса или сотрудника государственного учреждения. В этом случае расписка будет единственным документом, который подтверждает факт передачи денег.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×