1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как оценивается квартира при продаже

Определение рыночной стоимости квартиры при продаже

Процедура оценки недвижимого имущества относится к востребованным процедурам при сделках с жильем. При оформлении покупки или продаже это обязательный шаг, обойтись без которого нельзя. Для квартир или жилья в коммуналке такой вопрос на практике особенно актуален. Тем более это касается случаев, когда оформляют ипотеку.

ЗАЧЕМ НУЖНА ОЦЕНКА СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

Необходимость в организации процесса чаще всего возникает при следующих обстоятельствах:

1. Нужно оценить ущерб, причиненный имуществу в результате различных несчастных случаев.
2. Вступление в наследство, когда имущество переходит от бывшего владельца.
3. Оформление кредита, особенно – если квартира используется в качестве залога.
4. Различные споры, предполагающие организацию судебных разбирательств.
5. Покупка страхового полиса, когда нужно определить, какая сумма будет оптимальной.
6. Различные операции, включая покупку и продажу, оформление дарственной.

При обращении к услугам профессиональных оценщиков предполагается составление специального отчета по результатам работы. Этот документ наделяется обычной юридической силой, может использоваться при решении различных задач. Суд принимает такую информацию без проблем, то же касается других организаций.

ОСНОВНЫЕ ФАКТОРЫ, ПО КОТОРЫМ ОЦЕНИВАЕТСЯ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ

Во время процедуры специалисты заранее решают, какие факторы брать в расчет. Вот лишь некоторые показатели, имеющие значение:

— планировка;
— наличие лифта и других компонентов, которые делают эксплуатацию более удобной;
— качество вида, который открывается из окон;
— общая квадратура;
— сколько комнат внутри;
— наличие рядом различных сооружений, составляющих инфраструктуру района;
— разновидность самого дома, где находится квартира;
— место расположения квартиры;
— общее развитие инфраструктуры района, и так далее.

На эти факторы в равной степени обращают внимание и сами оценщики, и будущие покупатели.

КТО МОЖЕТ ВЫПОЛНЯТЬ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

Для решения этого вопроса обращаются к компаниям, специализирующимся на услугах в этой сфере. Частные лица тоже могут работать в этом направлении. Проблем с выбором возникнуть не должно, поскольку многие банки налаживают официальное сотрудничество с представителями профессий.

У заемщиков есть право отказаться от компаний, которые навязывает банк. Но лучше воздержаться от таких решений. На то есть свои причины:

1. Чаще всего выбор делается в пользу проверенных и надежных партнеров, уже работающих некоторое время, заслуживших репутацию.
2. Рассмотрение заявки на выдачу займа отнимает меньше времени. Это благодаря отсутствию форс-мажорных ситуаций, продуманному и организованному процессу.

Для оценщиков обязательное условие – страховка своей деятельности, на минимальный срок от 1 года и больше. Дополнительно нужно уплачивать регулярные взносы в так называемый компенсационный фонд СРО. Важное условие – наличие полиса ГО на сумму от 300 тысяч рублей и больше.

При выборе будущего партнера можно будет принять во внимание следующие показатели:

— отзывы о работе в различных источниках;
— продолжительность работы на рынке;
— репутация.

КАК ПРОИСХОДИТ ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ КВАРТИРЫ

Со своей стороны заемщик должен выполнить два главных требования:

1. Сбор необходимых документов для проведения процедуры.
2. Вызов оценщика на объект.

Вот стандартный список с документацией, которая нужна владельцу имущества:

— гражданское удостоверение;
— кадастровый паспорт на объект недвижимости;
— план на помещение, вместе с экспликацией;
— договор по покупке-продаже.

Когда все бумаги будут на руках, остается позвонить представителям компании, чтобы оставить заявку. Отдельно уточняют сроки и стоимость конкретной услуги. Планируется время встречи с представителем исполнителя.

Оценка недвижимости проводится несколькими методами:

1. Рыночный подход.
2. Затратный.
3. Доходный.

Специалисты берут в расчет лишь характеристики, способные оставаться неизменными на протяжении длительного времени. Отчет формируется на протяжении 1-5 дней. Помимо текстовой информации, к отчету прикладывают фотографии. Общий объем документа в среднем составляет до 27-30 страниц. Ликвидная стоимость – главный параметр, принимаемый во внимание банком.

КАК САМОСТОЯТЕЛЬНО ВЫПОЛНИТЬ ПРОЦЕДУРУ

Для применения сложных методов оценки не обойтись без специальных знаний и опыта. Лучше всего отдавать предпочтение варианту со сравнением. Для этого достаточно изучить объекты с аналогичными свойствами. А потом ищут просто средний уровень.

Стоит помнить, что у обычных граждан в большинстве случаев нет доступа к ЕГРН. Поэтому анализ проводится для сделок, реализуемых на рынке. Можно посещать любые сайты, где размещают соответствующие объявления.

Цены лучше корректировать на 3-5%. Это допустимая скидка во время торга. Рассчитывают цену квадратного метра в каждой квартире, обладающей аналогичными характеристиками. Для определения среднерыночного показателя складывают цифры по всем объектам, а затем делят их на количество последних.

При самостоятельной оценке велика вероятность получить цифры, не соответствующие действительности.

НА ЧТО ВЛИЯЕТ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ ПРИ ЕЕ ОЦЕНКЕ

Выдача и согласование жилищных кредитов – главное направление, для которого итоговая цена имеет значение. Доходы, кредитная история и тому подобные факторы берутся в расчет уже после того, как станет ясно, сколько владелец помещения может потребовать за свой объект.

Вот информация о том, на что может повлиять итоговая оценка:

— оплата нотариальных расходов и налогов, то же касается других обязательных платежей, госпошлины;
— вознаграждение страховой компании;
— срок погашения;
— уровень ставки по кредиту;
— размер первого взноса;
— общая сумма заимствованных денег.

Документ описывает как рыночную, так и ликвидную цену объекта.

СКОЛЬКО СТОЯТ УСЛУГИ ПО ОЦЕНКЕ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ

Первый фактор, влияющий на итоговые цифры – район, где расположено жилье.

3500-5000 рублей – средняя цена услуг при работе в Москве. В случае с Санкт-Петербургом такие же работы обойдутся в 3-4 тысячи. 2-3 тысячи рублей – средний уровень цен для большинства других российских регионов.

Читать еще:  Когда можно подарить квартиру после покупки

Своевременная подача заявок на процедуру – первый и самый важный шаг для тех, кто заинтересован в экономии. Но репутация и стаж работы компании остаются важными факторами, к которым клиенты обязательно должны присматриваться. Если отчет готовит небольшая фирма, появившаяся только что – велика вероятность, что банк откажется принимать документ.

По результатам процедуры банк решает, какую сумму кредита выдавать клиентам. Но часто бывает так, что кредит не покрывает возможные расходы. Один из вариантов решения проблемы – обращение к другому оценщику. В этом случае не обойтись без дополнительных затрат. Дополнительная возможность – обращение к продавцу с просьбой предоставить скидку.

ИТОГИ

Без оценки квартиры не обходится ни одна сделка, связанные с ипотекой. При этом нельзя назвать процедуру простой формальностью, связанной с дополнительными расходами. Это важно для ситуаций, когда увеличивается вероятность расторжения соглашений. Благодаря документу вы удостоверитесь в объективной ценности жилья, после чего все убытки компенсируются. Независимость и профессиональность, объективность – главные требования, предъявляемые к процедуре и результатам анализа.

Отчет по оценке – официальный документ, принимаемый не только государственными учреждениями, но и коммерческими организациями. Знание рыночной стоимости важно для определения других шагов в дальнейшем.

Оценка квартиры для продажи

«Все быстро и квалифицировано. «

Преимущества нашей компании

  • Выполнение отчета об оценке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;
  • Большой опыт и высокий уровень квалификации специалистов;
  • Бесплатные консультации;
  • Ваш Персональный менеджер, который всегда на связи;
  • Выезд на объект в любое удобное для вас время (включая выходные);
  • Оперативное выполнение работы.

Описание

Оценка квартиры для продажи проводится на добровольной основе, закон никак не обязывает продавцов или покупателей осуществлять эту процедуру за исключением того случая, когда покупатель для приобретения жилья оформляет ипотеку.

Однако, оценка квартиры перед ее продажей не будет лишней. Это поможет узнать реальную стоимость недвижимости на данный момент и не прогадать с ценой. Ведь всем известно, что если завысить стоимость, то квартира может продаваться годами, а запросить гораздо меньше – упустить свою выгоду. Плюс – официальный отчет о стоимости квартиры будет являться веским аргументом при торгах с покупателем, которому будет уже гораздо сложнее снизить цену.

Что такое оценка квартиры?

Профессиональный оценщик сможет определить реальную стоимость квартиры с учетом всех ценообразующих факторов: район, развитость инфраструктуры, год постройки дома и его состояние, а также качество ремонта в квартире и многое другое.

Как происходит оценка?

Процесс оценки здесь такой же, как и при определении стоимости квартиры для любой другой цели и включает в себя следующие этапы:

1 – Сбор документов, необходимых для оценки.

Оценщику надо предоставить технические документы на объект, где будут указаны все параметры квартиры, а также документы на право собственности.

2 – Осмотр объекта.

На этом этапе специалист приезжает для визуального осмотра квартиры, что позволит ему при определении стоимости учесть все нюансы, влияющие на стоимость от состояния ремонта до вида из окна.

3 – Анализ рынка.

Перед проведением расчетов оценщик анализирует состояние рынка и экономики в регионе в целом, оценивает спрос и предложение на данный момент, отбирает аналоги.

4 – Расчет стоимости.

Когда вся информация собрана оценщик приступает к расчетам. По специальным формулам выводит рыночную и ликвидационную стоимости квартиры.

5 – Выполнение отчета.

Всю полученную информацию о квартире, рынке и итоговой стоимости оценщик формирует в отчет об оценке в соответствии с законом и стандартами оценочной деятельности.

Что получает клиент?

В результате работы оценщика клиент получает отчет об оценке стоимости квартиры, который он может использовать в торгах и обосновать сумму сделки.

Отчет об оценке квартиры – это печатный документ, состоящий из 50-60 страниц. Отчет обязательно должен быть прошит и пронумерован, а также заверен печатью и подписью оценщика, выполнившего его.

Отчет об оценке — документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта недвижимости.

  • Сведения об Оценщике и Заказчике
  • Характеристика объекта оценки
  • Обзор и анализ рынка недвижимости
  • Анализ ликвидности объекта
  • Обоснование методики оценки
  • Определение рыночной стоимости
  • Определение ликвидационной стоимости
  • Документы Оценщика: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
  • Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис
  • Документы Заказчика: правоустанавливающая и техническая документация на квартиру
  • Фотографии квартиры

Оцениваем свою квартиру самостоятельно

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Первым делом нам, конечно же, надо прицениться. То есть трезво взглянуть на тот товар, который мы продаем. «Трезво» здесь – ключевое слово. Нам нужна объективная оценка нашей квартиры, без эмоций и личных привязанностей («здесь прошло мое детство» – не является объективным критерием).

Как самостоятельно оценить квартиру для продажи?

Это не сложный процесс, если понимаешь, какие факторы влияют на цену квартиры.

Цена квартиры определяется набором ее маркетинговых (рыночных) характеристик. Посмотрите, какие характеристики перечисляются в большинстве объявлений о продаже квартир. Это и есть определяющие цену квартиры факторы. Ничего сложного. Главное – оценивать без эмоций, как чужую квартиру.

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы. Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки. Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Читать еще:  Возврат ндфл при покупке квартиры у родственников

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (в порядке убывания значимости):

  • тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.);
  • количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
  • площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни);
  • вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 10-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
  • расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
  • удаленность от метро (если в городе такое присутствует);
  • этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
  • элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
  • элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, поземная автостоянка и т.п.);
  • хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры. Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры. Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

Порядок действий при самостоятельной оценке квартиры

Чтобы самостоятельно оценить квартиру для продажи, нам достаточно выполнить по порядку следующие простые пункты.

1. Источники данных о продаже квартир

Выбираем 2-3 заслуживающих доверия ресурса с объявлениями о продаже квартир на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке. Для этого годятся как интернет-порталы, так и печатные издания по недвижимости.
На наш взгляд, хорошими источниками данных для оценки могут служить представленные ниже ресурсы:

Как оценить квартиру перед продажей: четыре способа

Такой способ оценить квартиру не хуже и не лучше других, и вы сейчас в этом убедитесь. Вариантов оценки городских квартир много, причем самых разнообразных. Расскажем вам о четырех основных, пишет Собственник.

Способ первый, официальный

При упоминании официальной оценки на ум приходит справка из БТИ, которая имеет слишком формальный характер и никогда не учитывается в определении рыночной цены (а ведь именно по ней квартира выставляется на продажу).

Справки о рыночной стоимости квартиры имеют право выдавать организации, которые состоят в саморегулируемых организациях оценщиков (список здесь). Подобное членство заменило лицензию, действовавшую до 1 июля 2006 года. Подробности того, какой должна быть организация, чтобы иметь возможность считаться профессиональным оценщиком, см. в приложении на стр. 2.

Оценщики предоставляют обратившемуся к ним достаточно толстый отчет, в котором методом сравнения с другими квартирами, предлагающимися на рынке, обосновывают цену с определенной погрешностью. Без подобного отчета никто не сможет купить квартиру по ипотеке, поэтому основные потребители услуги – ипотечные покупатели, которые должны доказать банку, что цена, по которой они совершают покупку, рыночная.

Стоимость услуги варьируется от 3 до 5 тыс. руб., срок выполнения – от 3 до 7 дней. За срочное составление документов тариф может быть увеличен. Срок действия этого документа обычно составляет месяц с момента выдачи клиенту.

Есть у такой оценки довольно серьезные минусы: оценщики ориентируются не на цены реальных сделок, а на цены предложений. Поэтому на растущем рынке оценка может отставать от реальной, а на падающем – быть выше. Чтобы избежать этой проблемы, оценщики делают определенную поправку с учетом возможного роста или падения стоимости за месяц. При этом они предполагают, что тренд будет таким же, как в предыдущем месяце. При перемене тренда ошибка может быть достаточно велика.

Будем честны: мало кому из москвичей, продающих свою квартиру, придет в голову пойти в оценочную компанию, заплатить кровные тысячи, чтобы через неделю получить отчет. А вот на Западе этот процесс практически всегда предваряет продажу квартиры, ведь большинство квартир там куплено именно в ипотеку, а значит, находится в залоге у банка. Россияне же не любители «официоза», поэтому большинство наших сограждан в первую очередь за оценкой идут в риелторское агентство.

Читать еще:  Как купить квартиру в москве советы

Способ второй, массово-реалистичный

Практически каждое агентство предлагает позвонить им, чтобы в процессе диалога с покупателем определить цену его квартиры. Какие-то агентства даже обещают это сделать с помощью Интернета, предлагая заполнить анкету о квартире. Но вот тут у российского покупателя вызывают опасения (и возможно, небезосновательные) такие графы, как адрес и число прописанных в квартире. Поскольку подобные сайты не могут дать гарантии, что будут хранить введенные данные в секрете, не будем рекомендовать ими пользоваться.

Старый добрый звонок риелтору, а лучше двум или трем, плюс усреднение их оценки, оказывается самым популярным и дающим цену, по которой квартиру можно реально продать. Выставить жилье в продажу риелтор, скорее всего, предложит с определенной надбавкой, чтобы создать возможность торга.

Один важный нюанс: риелторы предлагают эту услугу не только по доброте душевной. Это хорошо работающий маркетинговый инструмент поиска клиентов. Как показали опросы риелторов, примерно каждый четвертый или пятый человек из позвонивших с таким вопросом действительно собирается продать квартиру, и если агенту удалось понравиться ему по телефону, есть шансы подписать договор на продажу (илиобмен квартиры).

Плюсы подобного способа: агенты будут оперировать не ценами предложений, а цифрами реальных сделок. Кроме того, у агента с хорошим стажем обычно есть интуитивное понимание, за сколько конкретную квартиру можно продать.

Среди ловушек, поджидающих продавца, – завышение цены. Агент может специально назвать завышенную цену, чтобы предпочли его, а далее уже, когда продажи пойдут плохо, уговаривать владельца снизить цену (потери по времени и увеличение нервотрепки в таком случае неизбежны).

Способ третий, самостоятельный

Интернет сделал информацию более доступной: достаточно давно есть независимые от агентств сайты, предлагающие сервис автоматической оценки квартиры. Как правило, это сайты специализированных СМИ или баз данных по недвижимости, которые могут автоматически сделать выборку похожих квартир.

Эта оценка дает весьма приблизительный результат, который вполне годится для ответа на вопрос, который регулярно мучает владельцев квартиры в Москве: «А сколько сейчас моя собственность стоит-то?»

Плюсы понятны: быстро можно получить какую-то цифру. Минусы – используется база данных предложений, поправка на торг не делается, и цена, скорее всего, будет довольно сильно завышенной. Опять же, в ходе такой оценки не могут быть учтены индивидуальные параметры квартиры, которые делают ее в чем-то уникальной (а цену – существенно выше), или, наоборот, те параметры, которые будут считаться недостатком, снижающим цену.

Можно самостоятельно просмотреть базу данных. Одна из самых известных профессиональных баз, где собраны практически все предложения рынка, – WinNER. Для первичной оценки может быть использован ее бесплатный вариант. Учтите, что на стоимость квартиры влияют тип дома, местоположение дома, общая и жилая площадь, смежность или изолированность комнат, площадь кухни, расстояние до ближайшей станции метро, вид из окна, этаж, высота потолков, балкон, лоджия или эркер, качество ремонта и другие, иногда не указанные в объявлениях, параметры. К примеру, из объявления вы не узнаете про «чистоту документов» и количество владельцев и прописанных, сложность «альтернативы» и т. п., а эти факторы могут влиять на цену, уменьшая ее от 3 до 10%.

Мария Артемова (Китайчик), руководитель проектов юридической фирмы Via lege, прокомментировала для «Собственника» вопрос о влиянии на ценообразование сугубо юридических факторов: «Если ваша квартира за последние несколько лет многократно меняла владельца или владельцы по нескольку раз женились и разводились, то сделка с ней является более рисковой». Поэтому будет трудно продать такое жилье по той же цене, что и аналогичную квартиру, находящуюся в собственности одного лица на протяжении последних 10 лет.

Снизить цену может продажа квартиры нынешнему владельцу по доверенности, особенно если с момента сделки прошло менее трех лет. С настороженностью относятся покупатели и к недавно унаследованным квартирам, опасаясь появления «неучтенных» наследников. Мотивом вложить деньги в такое жилье может стать лишь скидка от среднерыночной цены, считает эксперт. Часто покупатели отказываются от квартиры, как только слышат, что в квартире зарегистрирован или, хуже того, является сособственником несовершеннолетний ребенок: многие боятся проблем с опекой. Опасаются покупатели и ипотечных квартир, находящихся в залоге у банка, и пусть опасения покупателей абсолютно не обоснованы, продавцам приходится учитывать этот фактор и снижать цену под влиянием такого «железного» аргумента, добавляет Артемова.

Способ четвертый, авторитарный

Назначить цену, какую хочется. И ждать своего покупателя. Этот метод тоже работает, особенно на растущем рынке. Мне известен случай, когда дама публиковала объявления в журнале о продаже «цековской» квартиры в течение двух лет, причем цена казалась всем совершенно неадекватной. Однако квартира была продана, и, как утверждает хозяйка, без торга. Сколько придется ждать «своего покупателя», никто вам не скажет, но определенно одно: без упорства и терпения в этом деле не обойтись.

Если вы после прочтения статьи задумались над выбором, каким же способом оценки воспользоваться, то рекомендуем следующую последовательность: четвертый (если есть время ждать), третий, второй и, при необходимости, первый. Неоспоримое преимущество описанных способов оценки в том, что можно не делать мучительного выбора и применять их все одновременно. Удачной вам продажи!

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector