3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как купить новостройку и не быть обманутым

Правильно купить квартиру в новостройке, что бы не потерять деньги

Автор:

В наше время с покупкой жилья нужно быть крайне осторожным и если раньше считалось, что выберете квартиру у застройщика, то ваша сделка в принципе не может быть какой то подозрительной или вас не могут обмануть, то сейчас не важно у кого вы покупаете жилье, на вторичном рынке или у застройщика, вам нужно быть одинаково бдительными и осторожными при покупке. В данной статье я вам расскажу, как правильно купить квартиру в новостройке.

Как правильно купить квартиры в новостройке и не допустить ошибок?

Нет официального разрешения на строительство!

Не редко застройщики хитрят и начинают строительство нового дома не получив практически никаких разрешений на строительство, ведь с застройщика требуется масса документов, которых у него может вовсе и не быть или они просто не готовы, а строительство дома уже началось, хотя официального разрешения еще не было и дом не должен начинать строиться. Этот момент нужно обязательно проверить перед покупкой, есть ли у застройщика разрешение на строительство.

Так же скажу вам следующее, что не все земли предназначены для строительства жилых домов, у каждого земельного участка есть свое назначение, к примеру земля была отведена для сельскохозяйственных нужд, но застройщик начинает строительство, опять же не получив официального разрешения. Вас могут очень убедительно уверять, что проблемы нет и она уже практически решена, но не идите на поводу у цепких менеджеров, не покупайте такие объекты, ведь в конце концов разрешение может быть не получено и вы останетесь без квартиры. Ведь если разрешение не было получено, то такое строение признается самовольной постройкой и по решению суда самострой полежит сносу. Не покупайте объекты, на которых не получено разрешение на строительство, это огромный и не оправданный риск, даже если цена ниже рыночной, задумайтесь, возможно вы вкладываете деньги в аферу.

Дополнительные навязанные услуги!

Будьте внимательны и при заключении договора обязательно следите за тем, какие услуги предлагает вам застройщик, ведь такие услуги обычно платные и не несут в себе какой то ценности, ведь при такой схеме с вас просто берут деньги за действия, которые при обычном ходе дел, оплата не берется.

С вас могут взять плату за оформление прав собственности, за страхование рисков, за возможность совершения самой «очень выгодной» сделки, бывает что платные услуги на столько нелепые, что смеяться хочется и стоимость таких услуг я вас уверяю будет очень внушительная, грубо говоря деньги могут брать даже за возможность заключить договор в офисе застройщика а не в автомобиле представителя.

В итоге при такой ситуации сумма расходов на дополнительные услуги может доходить до трети стоимости суммы сделки и деньги эти по договору могут быть оплачены совершенно посторонней организации, а все почему? Да потому, что в глубине договора прописано заковыристое условие, согалсно которому дополнительные услуги предоставляет какая то организация «Рога и копыта» и здесь самое опасное, что если вы будете судиться с застройщиком по нарушению сроков сдачи дома и захотите вернуть деньги, то сумма которая ушла сторонней организации может вернуться вам с огромным трудом или вообще не вернуться, кто знает, возможно на момент судебных разбирательство фирма уже и существовать не будет или ее просто обанкротят.

Затяжная стройка

Не советуем вам покупать квартиру на самом начальном этапе строительства, ведь в таких случаях есть реально большой шанс , что дом так и не будет сдан, ведь случаев когда у застройщика просто заканчиваются деньги не мало и все мы видели митингующих покупателей которые вложились в строительство дома, но долгожданной квартиры, так и не дождались.

Помните, что вкладываясь в строительство на начальном этапе, по факту квартиру вы не покупаете, вы становитесь приобретателями обещания, что в конкретному сроку вы получите ключи от вашей квартиры. Даже факт того, что сделка юридически грамотно оформлена не дает вам никаких гарантий и вы не можете быть уверены, что после завершения стройки, вы получите квартиру.

Поэтому мы вам крайне не советуем покупать квартиру на стадии рытья котлована или закладки фундамента, даже если в доме построено уже практически половина, все равно не стоит покупать, это риск и сэкономив сегодня 200000 рублей, вы можете потерять все деньги далее. Так же когда вы видите, что работа над объектом кипит, все же проверьте, сколько по времени уже строится данный дом, ведь может быть что построено уже 8 этажей из 16, но эти 8 этажей могут строиться уже боле 5 лет.

Скажу вам честно, покупка на стадии строительства, это своего рода рулетка, игра, где вы можете остаться с выигрышем, или просто все проиграть, ведь не мало случав, когда дома уже казалось бы на высоком этапе готовности просто замирали и не двигались далее. Такие случаи происходили и с весьма крупными именитыми организациями, где казалось все схвачено и все надежно.

Готовимся к сделке как к сделке всей своей жизни, никаких эмоций, только холодный расчет, очень серьезно подготавливаемся. Обязательно посетите место строительства, спросите у местных жителей сколько по времени уже идет стройка, ведь все происходит у них на глазах и обманывать вас им не за чем.

Подложные документы на другую фирму

Вы приходите к застройщику и обсуждаете весь процесс покупки и застройщик вам говорит, что заключаем с вами договор и далее все будет происходить согласно договору. Но при заключении данного договора, вам подсовывают документы при подписании которых вы заключаете договор не с застройщиком, а совершенно с другой организацией которая к застройщику не имеет никакого отношения. Условие это хитрое и спрятано глубоко в договоре и далее при предъявлении претензий у вас могут быть проблемы с тем, кому же предъявлять эту самую претензию. Поэтому читаем договор внимательно особенно перед тем как его подписать, ведь вы можете передать на подпись один договор, а вам на подпись принесут уже другой.

Наши советы вам при покупке квартиры

  • Узнайте всю информацию о компании застройщике с которой вы собираетесь заключать договор, читайте отзывы на форумах, найдите группу в контакте конкретного застройщика в вашем городе, ведь в группах и на форумах общаются люди и оставляют отзывы о застройщиках, региональные порталы так же пишут много интересных новостей про такие компании. Найдя информацию в интернете у вас уже будет более менее хорошее представление о компании застройщике. Если организация существует менее 5 лет, то проверяем особенно тщательно. Очень важно бывает поднять информацию об учредителях, ведь они могут быть владельцами таких же компании существовавших ранее и знать кем являются владельцы компании застройщика очень важно;
  • Выясните, с какими банками работает данный застройщик, даже если вы не собираетесь брать ипотеку, все равно выясните этот момент, ведь банки все же стараются работать только с надежными застройщиками;
  • Проверяем документы, а особенно разрешение на строительство, подлинники землеотвода, назначение земли на которой будет строиться дом, ведь она должна быть выделена именно под строительство дома, а не какого то другого объекта. Так же выясните не будет ли строиться будущий дом на землях садоводческих товариществ, ведь согласно законодательству на таких землях не допускается строительство домов выше 3 этажей. При чем застройщик обязан по вашему требованию выдать вам копии данных документов и с данными документами вам следует пройти в администрацию вашего города или в управление градостроительства, а далее там проверить документы на действительность;
  • Обязательно в случае если вы покупаете дом на этапе строительства, заключайте с застройщиком договор (ДДУ) договор долевого участия. Ведь по данному договору вы более защищены и если вам предлагают заключить предварительный договор купли-продажи, вексельный иди договор об инвестировании, то не соглашайтесь на такие условия, ведь вас будут убеждать, что разницы нет и это лишь игра слов, но не соглашайтесь и не идите на поводу. Ведь по ДДУ все риски несет застройщик, а при договоре инвестирования все риски делятся 50 на 50% между покупателем и застройщиком. В Например если вы приобрели квартиру по вексельному контракту, то ваши шансы привлечь к ответственности застройщика за задержку дома равны нулю. А если вы заключите договор с ЖСК, то есть шанс, что придется вносить дополнительные денежные средства;
  • Сейчас дольщики могут быть дополнительно защищены и ипотека может быть выдана только в случае если расчеты с дольщиками будут производиться через эксроу-счета которые есть у застройщика в данном банке. Эксроу-счет это такой счет, который открывается в банке и на него кладутся деньги застройщика, далее эти деньги замораживаются на срок строительства дома. Замороженные деньги с эксроу-счета будут переданы застройщику, только после того, как он исполнит свои обязательства перед дольщиком, то есть построит и сдаст дом. Только после сдачи дома застройщик сможет получить доступ к своим деньгам, а если застройщик по любым причинам не сдал дом, то деньги с эксроу-счета возвращаются дольщикам;
  • Обязательно находим грамотного юриста для сопровождения вашей сделки, что бы юрист при вас смог изучать документы и давать вам советы, полностью все контролировать и не дать вас обмануть;
  • Не клюйте на низкие цены, это может быть лишь завлекаловкой;
  • Обязательно регистрируем ДДУ в регистрационной палате, так у вас будет гарантия и защита от двойной продажи.
Читать еще:  Договор купли продажи между юр лицами образец

Какие пункты должны быть в договоре?

  • Наименование объекта строительства;
  • В какой срок объект строительства должен быть передан покупателю и обязательно должна быть предусмотрена ответственность за задержку сроков сдачи готового дома в эксплуатацию;
  • Точная стоимость объекта, порядок оплаты и сроки;
  • Обязательно должна быть указана информация о гарантийном сроке. При чем знайте, что данный срок должен быть не менее 5 лет;
  • На каких условиях может быть расторгнуть договор, как по вашей инициативе, так и по инициативе застройщика. Все должно быть прописано максимально подробно и понятно;
  • В случае если площадь квартиры окажется больше чем указано в договоре, должен быть отдельный пункт об оплате дополнительных квадратных метров после сдачи дома;
  • Обязательно должно быть указано на каких условиях производится возврат денег в случае если квартира окажется меньшей площади чем по договору;
  • Обязательно должны быть указаны параметры квартиры, такие как площадь, наличие балкона, метраж и прочие характеристики.

На последок еще один важный момент.

Идеальный вариант, что бы стройка была застрахована на случай если застройщик обанкротится, либо строительство не будет завершено, либо в случае если вложенные деньги не вернутся дольщику. Если ответственность застройщика застрахована, то у вас есть хоть какие то гарантии.

Если у вас остались вопросы, то задайте их на сайте нашему юристу, который с удовольствием вас проконсультирует по данному вопросу и подскажет как вам действовать в вашей ситуации.

Васильев Дмитрий. Один из самых опытных юристов Центра Правовой Помощи ‘Лидер’ в сфере недвижимости, а так же земельного права, так же практикует трудовое право. Общий стаж в сфере юриспруденции более 11 лет. Автор статей по соответствующим категориям на портале. В 2007 году окончил СПбГЭУ – Санкт-Петербургский государственный экономический университет. Проходил обучение на кафедре юриспруденции, получил статус бакалавра.

Как купить квартиру в новостройке

С 1 июля 2019 все новостройки в России стали возводиться по новым правилам. С этой даты застройщики не смогут принимать деньги от дольщиков напрямую. Собранные с граждан средства будут лежать на специальных банковских счетах до окончания стройки. А дома возводить застройщики станут исключительно за счет проектного финансирования — банковских кредитов.

Вообще такая схема считается более цивилизованной и надежной. И вводят ее для того, чтобы наконец кардинально разобраться с проблемой обманутых дольщиков. По новой схеме дольщик в случае каких-то форс-мажоров хотя бы получит назад свои деньги.

Но пока потенциальные покупатели новостроек, наоборот, разволновались. Многие застройщики — да и ряд экспертов — прогнозируют, что значительная часть строительных компаний после 1 июля очень быстро окажутся банкротами, поскольку ни один банк не даст им денег. Да и если даст, проблемы тоже будут: нынче деньги дольщиков застройщикам обходятся бесплатно, а банк захочет проценты.

И что теперь делать? Покупать новостройку или подождать? И, если покупать, как сориентироваться — не возникнут ли у застройщика неожиданные проблемы в связи с изменениями в законодательстве?

— Если есть жилье, которое хочется купить, и есть возможность это сделать — никогда ждать не надо, в том числе и сейчас, — говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. — Никаких принципиально новых рисков сейчас не появилось. Но очень важно соблюдать те правила безопасности, которым на рынке новостроек желательно было следовать и раньше.

1. Выбирайте дома высокой степени готовности. Да, с точки зрения цены новостройка на стадии котлована выглядит гораздо привлекательнее. Но и риск, что по мере строительства возникнут какие-то проблемы, значительно выше. Дом, возведенный на 70%, застройщик бросит только при каких-то совсем чрезвычайных обстоятельствах — это себе дороже.

2. Обратите внимание на историю застройщика — насколько его предыдущая деятельность чиста, понятна и предсказуема. Самый простой критерий для неспециалиста — насколько в срок сдавались предыдущие объекты, не было ли с ними проблем. Эту информацию легко найти на форумах дольщиков, которых сейчас огромное количество. Застройщик с понятной историей, скорее всего, и не будет иметь особых проблем с банками в связи с изменениями в законодательстве — получит нужное финансирование.

3. Внимательно прочитайте, что записано в договоре. Есть мнение, которое активно поддерживают менеджеры по продажам, — мол, все такие договоры типовые. Это не совсем так. И предпочтение стоит отдавать тем компаниям, которые уделяют серьезное внимание содержанию договора и реально прописывают там важные для покупателя детали — от точных характеристик квартиры, которая покупается, до форс-мажоров.

4. Проектная декларация застройщика — не формальность. И важно убедиться, насколько на практике выполняются данные там обещания. В том числе по строительству сопутствующей жилому комплексу или кварталу социалки — школы, детского сада, магазинов и т. п. Если компания начинает пренебрегать такого рода обязательствами — мол, не волнуйтесь, потом построим, — это может быть одним из признаков, что у нее есть проблемы.

5. Изучаем, в скольких банках можно под конкретную новостройку получить ипотечный кредит и что это за банки. Полностью, конечно, на банковскую экспертизу полагаться нельзя. Известно немало случаев, когда банки спокойно выдавали ипотеку под проекты застройщиков, которые весьма скоро оказывались банкротами. И все же — если клиентов некоей строительной компании готовы кредитовать все крупнейшие банки, это, безусловно, говорит о большей надежности, чем если с вашей стройкой готов связываться лишь какой-то один мелкий региональный заемщик. Опять же банк, конечно же, с большим удовольствием и на лучших условиях откроет кредитную линию тем застройщикам, с которыми уже много лет работал — пусть и по старым правилам.

Как избежать риска и мошенничества при покупке в новостройке. Обзор схем мошенничества с новостройками.

Квартира в новостройке является одним из самых популярных объектов махинаций. Правовая неграмотность покупателя успешно используется мошенниками для получения своей выгоды. Мы подготовили для вас статью, в которой подробно описаны самые распространенные схемы мошенничества и наиболее актуальные способы для того, чтобы их избежать.

○ Законодательное регулирование.

Приобретение жилья в новостройке возможно как на стадии строительства, так после его завершения. Законодатель предусмотрел правовую защиту покупателей при заключении такого вида сделок, регулируемых:

  • Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
  • Семейным кодексом РФ (далее СК РФ).
  • Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ).
  • ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
  • ФЗ «О государственной регистрации. » от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Знание соответствующих правовых актов существенно снизит риск попадания в ловушки мошенников.

○ Общие нюансы покупки квартиры.

Стать владельцем недвижимости в новостройке можно заключения различных типов договоров. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, которые определяют выбор покупателя.

Так, решив приобрести жилплощадь в новострое, вы можете заключить договор:

  • Купли-продажи, который подразумевает единовременную оплату квартиры и, как правило, заключается, если предметом сделки является недвижимость в уже достроенном доме, сданном в эксплуатацию.
  • Долевого участия (ДДУ), предполагает покупку в недостроенном доме, строительство которого будет завершено на финансовые средства покупателей (дольщиков).
  • Уступки прав требований (цессия), который может заключаться при ДДУ. Согласно ему объектом сделки является квартира, права собственности на которую еще не перешли к продавцу и покупатель берет на себя обязательства по оставшимся выплатам.
  • Паенакопления в ЖСК – договор, который заключается с группой лиц, объединившихся с целью создания кооператива и регулирования всех вопросов строительства дома.

Приобрести квартиру в новостройке можно на собственные и заемные средства. Именно данный сегмент недвижимости является основным в ипотечном кредитовании.

Итак, чтобы купить квартиру в новостройке, нужно:

  • Подобрать подходящее жилье, соответствующее требованиям покупателя и его финансовым возможностям.
  • Договориться о стоимости недвижимости с продавцом.
  • Составить наиболее подходящий для сторон вид договора.
  • Осуществить государственную регистрацию сделки (обязательно для ДДУ и договора уступки требований).
  • Оплатить покупку (частями или единовременно).
  • Зарегистрировать переход права собственности (обязательно для всех типов соглашений).
Читать еще:  Как подешевле купить квартиру

Это общие правила действий при заключении сделки. Но приобретение квартиры в новостройке имеет много нюансов, что увеличивает потенциальный риск встречи с мошенниками.

○ Основные виды мошенничества при покупке квартиры в новостройке.

Самыми распространенными являются следующие схемы махинаций:

  • Заключение договора с несколькими покупателями.
  • Использование поддельных документов при оформлении соглашения.
  • Исчезновение продавца после получения суммы в качестве предоплаты (аванса или задатка).
  • Неправильное заполнение договора (указание неправильного адреса проживания).

Эти махинации являются такими популярными именно в силу юридической безграмотности населения. Чтобы минимизировать риск попадания в подобные ситуации, каждая схема мошенничества будет подробно рассмотрена ниже.

✔ Продажа нескольким лицам.

Для проведения подобной аферы мошенник использует действительные правоустанавливающие документы. При их помощи заключаются несколько сделок с одним и тем же объектом недвижимости. Мошенники пользуются тем, что на государственную регистрацию перехода права собственности требуется время и уговаривают покупателя оплатить покупку сразу после того, как договор будет заверен нотариусом (требование о нотариальном заверении является эффективным способом усыпить бдительность покупателя, который посчитает сделку «чистой»).

Чтобы избежать попадания в подобную ловушку, важно проводить оплату покупки только после того, как закончится процедура регистрации перехода права собственности.

✔ Продажа по поддельным документам.

Предъявление недействительных документов при заключении договора купли-продажи является самым распространенным методом мошенничества. Злоумышленники получают их различными способами: арендуют жилье и изготавливают поддельные документы либо попросту крадут подлинники, чтобы сделать фальшивые.

Чтобы проверить действительные ли предоставляемые бумаги, нужно затребовать выписку и ЕГРП, в которой будет указан и собственник и все, проживающие с ним лица. Данная справка выдается только владельцу недвижимости или прописанному в квартире человеку. Поэтому отказ продавца предоставить данный пакет документов должен навести на подозрения о чистоте планируемой сделки.

✔ Пропажа продавца после получения аванса.

Требование внести предоплату (задаток или аванс) является типичным в современных сделках с недвижимостью. Однако если в роли продавца выступает мошенник, это просто один из способов незаконного обогащения.

В этом случае получатель аванса просто перестает выходить на связь после получения оговоренной суммы денег.

В случае возникновения подобной ситуации покупатель должен провести досудебное урегулирование вопроса, отправив претензию заказным письмом. А для этого ему необходимо знать точный действительный адрес получателя. Поэтому при ознакомлении с документами продавца, очень важно проверить подлинность владения демонстрируемым имуществом.

✔ Указание в договоре другого адреса.

Это еще одна распространенная схема мошенничества, которая преимущественно используется при работе с гостями города. Они, как правило, ориентируются в городе пребывания не так хорошо, и вряд ли заметят несоответствие адресов.

Мошенники показывают продавцу квартиру с хорошей площадью и расположением в центре города, предварительно арендованную у настоящего владельца. Документы при этом демонстрируются на другое жилье, меньше размерами и нерентабельным расположением. Обман обычно раскрывается после заключения сделки, поэтому внимательная проверка всех пунктов договора является обязательной.

○ Как избежать мошенничества?

Чтобы не стать жертвой махинаций при покупке квартиры в новостройке, нужно проявлять повышенное внимание ко всем аспектам сделки на каждом этапе ее заключения.

✔ Проверка документов.

Это один из самых важных требований к процедуре оформления договора. Необходимо проверить подлинность представленных документов и право продавца совершать сделки с недвижимостью. Так, если он не может представить выписку из ЕГРП, это повод насторожиться. Также важно, чтобы в представленных документах именно продавец был указан в качестве собственника объекта сделки. В противном случае она будет признана недействительной.

✔ Внесение собственных требований.

Учитывая то, что именно заключаемое соглашение будет являться основанием разрешения конфликтов при их возникновении, очень важно крайне ответственно подойти к его оформлению.

Законодатель не устанавливает фиксированной формы договора и допускает внесение в него дополнительных условий по соглашению сторон. Соответственно покупатель может внести в соглашение собственные требования, которые будут в большей степени защищать его права. При отсутствии возражений со стороны контрагента, они прописываются в разделе дополнительных условий.

Несмотря на большое количество случаев мошенничества, приобретение квартиры в новостройке пройдет успешно, если соблюдать осторожность и внимательность. Тщательная проверка документации застройщика, ознакомление проектом и составление грамотного договора являются условиями успешной сделки купли-продажи.

○ Советы юриста:

✔ Заплатили аванс, но продавец не отвечает на звонки и не выходит на связь.

В данном случае нужно направить продавцу претензию заказным письмом, в котором будет содержаться требование о соблюдении принятых на себя обязательств. Если ситуация не изменится, можно обратиться в суд с заявлением о неисполнении контрагентом своих обязательств либо прокуратуру по факту мошенничества.

✔ Купили квартиру, но оказалось, что она была продана нескольким лицам.

Здесь необходимо обратиться в суд с пакетом документов, удостоверяющих проведение сделки купли-продажи. Квартира останется за покупателем, который первым зарегистрировал право собственности. Но обращение в суд поможет взыскать компенсацию с недобросовестного продавца.

Как обезопасить себя от мошенников при покупке квартиры (недвижимости) рассказывает юрист Антон Сорвачев.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как обманывают при покупке новостройки. На что обратить внимание покупая квартиру в новом доме.

Покупка новостройки, как обманывают застройщики. Десять способов обмануть дольщика.

Рекомендую ознакомиться с первой и второй частью статьи, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

В настоящей статье речь пойдет об уловках и ухищрениях застройщиков. Согласитесь, важно знать, что вас ждет на пути к получению квартиры в строящемся доме.

  1. Обещали квартиру в итоге ничего не дали.

Самый большой обман застройщиков наверное в том, что Застройщики не предупреждают, что вы вовсе можете не получить квартиру. Почему-то у многих дольщиков даже не возникает подобной мысли. Наверное, покупатели думают, что многочисленные ряды обманутых дольщиков просто совсем не грамотные люди. Нет, ничего подобного ни у кого не было. Те, кто пополнили ряды обманутых, так же как и все прочие покупали квартиры по договору долевого участия, на момент покупки стройка велась и возможно застройщик уже сдал до этого не первый дом. В рядах обманутых есть дольщики, которые покупали квартиры через ипотеку, с риелторами и даже с юристами. На мой взгляд в 214-ФЗ есть серьезная не доработка, в законе нет обязанности предупреждать дольщика о возможных рисках покупки квартиры в новостройке. Даже на инструкции к витаминам производитель предупреждает о побочных действиях, а покупая квартиру в новостройке подобного предупреждения вы можете не услышать ни от кого. Мощная рекламная кампания и пропаганда строительных компаний сделала по сути не востребованными услуги юристов при покупке квартиры в новостройке. На рынке востребована только одна услуга — помощь в подборе квартиры в новостройке, но практически никто не проводит экспертизу рисков. В итоге складывается впечатление, что государство всесторонне защищает дольщиков от всевозможных рисков. Вот уже и страхование ответственности дольщиков заработало и кажется, что вкладывать в новостройку — это все равно, что золото покупать, очень надежно. Но вот беда, реальность совсем не такая как нам бы этого хотелось и страховка в большинстве случаев не спасает. Списки обманутых дольщиков постоянно пополняются. На момент написания статьи только в МО официально зафиксировано более ста проблемных новостроек. На момент написания статьи только в МО официально зафиксировано более ста проблемных новостроек здесь можно посмотреть актуальную информацию. Поэтому если кто-то не знал, то сообщаю покупать новостройку это риск потерять вложенные деньги.

Рекомендация: Заказать полный юридический анализ застройщика, а еще лучше полное сопровождение сделки юристом. За неимением средств самостоятельно оценить застройщика используя инструкцию по проверки застройщика и инструкцию на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

2. Сообщение заведомо ложных сроков строительства.

Средняя задержка строительства составляет 1 год. Но почему повсеместно застройщики нарушают сроки передачи квартиры? Неужели нельзя указать срок строительства с запасом? Конечно можно, но застройщику не выгодно указывать реальные строки строительства. По статистике более половины потенциальных покупателей не станут ждать квартиру со сроком передачи более 2 лет. Зачем терять их? Застройщик сообщает нереальные сроки и продажи идут на ура. Но это еще не все. Срок завершения строительства влияет на цену и еще как! Чем ближе сроки передачи ключей, тем выше стоимость. Указывая заведомо неверную информацию о сроках завершения строительства, Застройщики получают выгоду от продажи недвижимости значительно дороже её реальной рыночной стоимости. Многие возразят: а как же 214-ФЗ со своими штрафными неустойками за нарушение сроков передачи строительства и Закон о защите прав потребителей с 50% штрафом? Так-то оно так, но Застройщики научились минимизировать свои риски, связанные с просрочкой. Во-первых, подавляющее большинство дольщиков не судится, дальше угроз на форумах дело не идет и реально идут в суд от силы 20% покупателей квартир.

Читать еще:  Договор авансового платежа при покупке квартиры

Во-вторых, многим нужно побыстрей получить квартиру. И когда дом уже готов, застройщик дает ключи в обмен на подписание соглашения о переносе сроков. Конечно, есть масса способов получить ключи и неустойку, но оставаясь один на один с застройщиком, люди, как правило, подписывают все что угодно на возможность быстрее получить ключи.

В-третьих, суды активно снижают законную неустойку. Если в вашу пользу должна быть начислена неустойка в 1 миллион рублей, на практике суд может ее снизить и вам дадут всего 100 000 руб. Конечно, есть способы взыскать полную неустойку, но не всегда и не со 100% гарантией.

В-четвертых, к моменту сдачи дома застройщик выводит все активы с компании и существует проблема исполнить решение суда. Подробней об этом здесь. Так что иногда судиться с застройщиком вообще нет смысла, если потом не получится исполнить решение.

Это основные факторы, благодаря которым Застройщики не боятся указывать заведомо неверные сроки строительства. Есть и совершенно естественные факторы задержки строительства, такие как отсутствие достаточного финансирования строительства, административные барьеры, некомпетентность менеджмента и т.д.

Рекомендации: анализировать сроки строительства всей группы компании застройщика, всех аффилированных с ней лиц. Если компании допускали просрочку строительства и ранее, то вероятность повторения просрочек по другим объектам очень высокая.

В нашем отчете есть раздел, посвящённый анализу сроков строительства. Стоимость отчета от 3000 руб. Пример отчета здесь.

3. Доплата за квадратные метры.

Бывает так, что застройщики указывают в первоначальном проекте толщину стен, к примеру, 1 метр и вы радуетесь тому, что у вас будет очень теплый дом. В договоре же всегда есть пункт, который дает право Застройщику в одностороннем порядке изменить проектную и иную строительную документацию. По ходу строительства меняется проектная документация и толщина стен становится 50 см. Подобная толщина стен не противоречит СНиП. В итоге Застройщик экономит на материале и как бонус вы получаете дополнительные квадратные метры, которые могут составлять от 2 до 10 лишних квадратов. Если бы вам эти квадраты достались даром, то можно было бы только порадоваться, но за них нужно будет заплатить рыночную цену. Если учесть, что многие покупают квартиру на последние деньги, да еще и в кредит, подобная манипуляция со стороны застройщика никак не может обрадовать.

Рекомендация: Заключайте договор после проверки его у юриста.

Ряд застройщиков добиваются того, что результаты обмера дома не соответствуют реальным размерам. В итоге по каждой квартире появляются незначительные квадратные метры от 1 до 4 квадратов. Ключи вам, конечно, никто не даст, пока вы не оплатите полученную разницу. Данная махинация рассчитана на сложность судебного процесса. Допустим, вам нужно доплатить всего 100 000 рублей и уже можно делать ремонт и фактически жить. Если вы выбираете судиться с застройщиком, то вам нужно заплатить юристу, дождаться пока суд назначит судебно-строительную экспертизу. А значит, в это время вы не можете делать ремонт. Гарантировать же, что все ваши убытки и моральный вред будут взысканы с застройщика, не сможет ни один честный юрист. В итоге, многие соглашаются на условия застройщика, тем более, что в правоустанавливающих документах будет стоять большая площадь, что учитывается при последующей продаже квартиры.

Бывает и обратная ситуация, когда в договоре указано больше квадратных метров, чем вам передают на самом деле. Застройщики в подобных ситуациях страхуются пунктами в договоре указывающими на то, что в такой ситуации они не возвращают деньги.

4.Было общее имущество стало индивидуальным.

Бывают ситуации, что, просматривая планы новостройки, менеджер по продажи вам рассказывает великолепные преимущества нового дома. К примеру: бесплатная общая для всех парковка, кладовка, которая расположена на лестничной площадке, прочие нежилые помещения, которые со слов менеджера являются общедомовым имуществом. В итоге при подходе к завершающей стадии строительства, общедомовое имущество появляется в продаже, и становится индивидуальным. В итоге на колясочной появляется дверь и замок и коляску могут поставить не все, кто живет на площадке, а тот, кто купил указанное помещение.

Рекомендация: Проводите сделку с юристом. Опытный юрист может обнаружить подобную махинацию еще на этапе совершения сделки. Не дайте менеджерам по продаже вас одурачить.

5. Квартира передается со значительными недостатками.

Качество строительства в эконом сегменте значительно упало. Будьте готовы к этому. Если менеджер по продаже вам с гордостью заявит, что будут установлены современные пластиковые окна, то будьте уверены, что вам поставят самые дешёвые, которым место только на помойке и т.д.

Рекомендация: Изучите проект дома, найдите отзывы живущих в подобной серии домов. Если застройщик уже что-то строил, то поспрашивайте тех, кто уже живет в подобном доме.

6. Как застройщики оформляют односторонние акты приемки квартиры.

«А где собственно стальная дверь, евро окна, ремонт?! При заключении договора нам обещали-может воскликнуть дольщик при просмотре новой квартиры» На что представитель застройщика скажет: «Вася Пупкин, который вам все это обещал, у нас давно не работает. Если он обещал, то к нему и предъявляйте свои требования. Вы получаете ровно то, что прописано в договоре. »

Часто при продаже вам рисуют такие перспективы квартала, придомовой территории, что именно эти условия становятся определяющим пунктом в выборе именно этого застройщика. Вам могут показать проектную декларацию, где собственно все это указано, но (вот беда) не построено.

Рекомендация: Забудьте все то, что вам говорят на словах. Рассчитывать вы можете лишь на то, что указано в договоре. Все что не указано в вашем договоре — не правда. Рекомендую ознакомиться с инвест-контрактом, заключенный между Застройщиком и администрацией субъекта. Если там указано то что вам рассказывает Застройщик то есть большой шанс, что вы его получите. Но именно социальная нагрузка, навязанная застройщику, может быть первопричиной задержки строительства. Объект могут не вводить в эксплуатацию пока не будет построено то самое благоустройство.

8. Застройщик навязывает свою управляющую организацию.

Будьте готовы, что при подписании акта приема-передачи квартиры вас обяжут подписать договор с компанией, которая будет эксплуатировать ваш дом. Более того, вы сразу согласитесь с ее возможно повышенными тарифами. Как обычно, без этого вам не дадут ключи!

Рекомендация: Принимать квартиру с юристом, который предложит возможные варианты действий. Даная тема слишком обширная, чтоб описать в рамках одной статьи.

9. Застройщик не передает ключи без оплаты коммунальных платежей за период с момента ввода объекта в эксплуатацию и внесения аванса на несколько месяцев вперед.

Не все застройщики требуют коммуналку с момента ввода до подписания акта приема-передачи, ввиду явной незаконности указанного требования, но авансовый платеж на 2-4 месяца вперед требуют практически все. Стоимость коммунальных услуг в новом доме — это тема для отдельной статьи, жадность управляющих компаний не знает предела.

Не редкость, что управляющая компания фактически доделывает то, что не сделал Застройщик. Дольщик по сути второй раз оплачивает за то, что не было сделано. И вот тут как раз может появиться обещанное вам озеленение и прочие радости жизни. Только на деньги, которые вы платите управляющей компании, а не на те, что вы уплатили за покупку квартиры.

Рекомендация: приемку квартиры осуществлять с юристом.

10. Проблемы с оформлением права собственности.

Проблема с оформлением прав собственности очень часто встречается в новостройках. Все проблемы с оформлением собственности порождаются самим застройщиком. Застройщик может, к примеру, не поставить дом на кадастровый учет. Постановка вашей квартиры в индивидуальном порядке – это дорогостоящая процедура. Подробней о том, как узнать, поставлена квартира на кадастровый учет или нет и об оформлении права собственности квартиры, не поставленной на кадастровый учет, можно здесь.

Общая рекомендация при покупке квартиры в новостройке: будьте пессимистом и большим скептиком при покупке квартиры в новостройке, подвергайте сомнению каждое слово менеджера. Порадуетесь, если ваши пессимистические прогнозы не сбудутся! А лучше доверьте проверку застройщика и сопровождение сделки опытному юристу в сфере недвижимости.

Компания «Силкин и партнеры» оказывает полный комплекс юридических услуг с вязанный с недвижимостью. Пожизненная гарантия сделки!

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector