0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как купить квартиру без риска

Как купить квартиру без рисков. 7 советов экспертов

Приобретение квартиры, бесспорно, шаг ответственный. А потому к нему надо подходить с умом и заранее предусматривать все риски. На что нужно обратить внимание, чтобы сделка по купле-продаже прошла гладко, разбиралась корреспондент 1ul.ru.

Все специалисты сходятся в одном: чтобы купить квартиру и не «остаться с носом», лучше обратиться к помощи профессионалов, ведь лишь они знают все подводные камни сделок по купле-продаже недвижимости. Каждый случай покупки квартиры уникален, однако есть общие моменты, на которые стоит обратить внимание, чтобы не попасть впросак.

1. Стоимость квартиры ниже рыночной

По словам директора ООО «Первое региональное агентство недвижимости» Ольги Колесниковой, причины, по которым квартиру продают ниже рыночной стоимости, могут быть разными: возможно, людям надо просто срочно продать квартиру, а объект не продается, бывают и периоды спада на рынке недвижимости. Однако эксперты сходятся во мнении: если цена на квартиру сильно занижена, отнеситесь к этому настороженно и чтобы обезопасить себя, возьмите справку из Росреестра.

«Проверить квартиру можно, заказав выписку в Росреестре из Единого государственного реестра прав. Здесь вам предоставят полную информацию о квартире: владельцы, обременение и др. Если квартира обременена, то, автоматически, никакие сделки с ней осуществляться не могут», — прокомментировала юрист юридической компании «Ваше право» Елена Сизова.

2. Квартира продается по доверенности, а реального собственника скрывают

К сожалению, такие случаи встречаются. И к ним тоже стоит относиться с опаской. Ольга Колесникова вспомнила случай, когда собственник собирался заключать сделку по продаже дома, но оказалось, что дом был продан ранее, по доверенности, при этом собственник об этом даже не знал. Поэтому, если вы все-таки решились покупать квартиру у продавца по доверенности, необходимо проявить особую бдительность. Специалисты рекомендуют в этом случае опять же взять выписку из Росреестра.

Кроме того, все авансовые платежи должны фиксироваться соответствующими договорами и подписываться двумя сторонами. Не лишним будет внимательно изучить договор продающего риэлтора и собственника. В этом договоре должен быть указан пункт о том, что собственник имеет право принимать авансовые платежи.

3. Собственник или прописанные с ним лица вызывают опасения из-за состояния их физического/психического здоровья

В юридической компании «Ваше право» нам сказали, что поводы для беспокойств в этой ситуации есть. Поскольку, если собственник недееспособен, в суде эту сделку впоследствии могут расторгнуть. «Можно запросить у собственника справку, однако, не обязательно он Вам ее предоставит. Если Вы все-таки решились на покупку квартиры у очень пожилого человека или человека, чье психическое состояние вызывает опасения, то лучше это делать в присутствии нотариуса, нотариально удостоверив сделку», — рассказала Елена Сизова.

Риэлтор Ольга Колесникова также посоветовала обратить внимание, чтобы в договоре купли-продажи был пункт о том, что собственник находился в состоянии здравого ума, был дееспособен, отвечал за свои поступки и пр. По ее словам, эта мера обезопасит при заключении подобных сделок.

4. В договоре купли-продажи продавец отражает не реальную стоимость квартиры, а меньшую, чтобы уйти от налогов

На это не стоит идти по двум причинам. «Если цена будет указана слишком низкая, то это привлечет внимание налоговых органов. В соответствии с действующим налоговым законодательством налог при продаже недвижимости относится к налогам на доходы физических лиц, соответственно, должен быть оплачен продавцом. В данном случае налоговым органам нетрудно будет узнать рыночную стоимость квартиры и истребовать налог с рыночной цены», — говорит Елена Сизова.

Кроме того, если сделка будет расторгнута, то покупателю вернут лишь те деньги, что указаны в договоре купли-продажи, и в суде будет очень трудно доказать, что стоимость квартиры была выше.

5. Собственник ранее состоял в браке

Эксперты советуют в этом случае проверить даты заключения и расторжения брака, а также покупки квартиры. Если квартира была куплена во время брака, то оба супруга имеют на нее права, независимо от того, на кого из них она оформлена. В этом случае необходимо заручиться письменным нотариально заверенным согласием супруга/экс-супруга на продажу квартиры. Либо поискать другое жилье.

6. Покупка квартиры, перешедшей по наследству

Эксперты сходятся во мнении, что при такой покупке могут возникнуть риски. Узнать о том, что квартира перешла по наследству можно легко — в свидетельстве о государственной регистрации права указано, на основании чего квартира находится в собственности у продавца. Необходимо обратить внимание на следующее обстоятельство: получил ли собственник квартиру на основании завещания, либо он является наследником по закону. Это поможет понять, кто еще может претендовать на квартиру. «Однако если квартира получена по наследству более шести месяцев назад, то опасаться не стоит: срок, в который остальные наследники могли заявить о своих правах, истек», — отмечает Елена Сизова.

7. Как избежать риска, что квартира одновременно продается нескольким покупателям?

В юридической компании «Ваше право» рассказали, что предварительный договор купли-продажи поможет избежать таких рисков. Там должна быть прописана обязанность продавца продать квартиру покупателю к конкретному сроку.

Как купить квартиру без риска

Ежедневно во всём мире совершаются тысячи сделок по покупке и продаже различных объектов недвижимости. Люди подходят к этой процедуре очень ответственно, так как здесь участвует крупная денежная сумма. Любой объект недвижимости обладает ценой, которую назовёт высокой любой человек, даже самый зажиточный. Ну а где крутятся большие деньги, там, к сожалению, присутствуют и мошенники. Как бы ни старались покупатели квартиры избежать встреч с мошенниками, они часто попадаются на различные уловки. Дело в том, что злоумышленники постоянно придумывают какие-то новые методы обмана. Однако наиболее доверчивые люди (особенно те, кто раньше никогда не занимался покупкой недвижимости) могут попасться и на стандартные уловки.

Что же нужно делать для того, чтобы не стать жертвой при покупке квартиры? Прежде всего необходимо хорошо познакомиться с самим продавцом, а также с продаваемым им объектом. Конечно же, не нужно забывать и о всех документах, которые должны сопровождать процесс купли-продажи квартиры. Не зря их требуется так много. Ведь все они необходимы как раз для того, чтобы уберечь покупателей от обмана со стороны продавца.

В газетах и на других площадках, где можно публиковать различные объявления о продаже тех или иных товаров, часто встречается такой заголовок — «Продаю квартиру, без посредников». Это очень привлекательное объявление, особенно для тех, кто не желает тратить много денег на оформление купли-продажи. При покупке квартиры без посредников не придётся платить риэлторам, а значит, приличная часть денег будет сэкономлена. Однако стоит помнить о том, что при приобретении квартиры без участия представителей агентств недвижимости покупатель рискует попасться на какую-либо уловку недобросовестного продавца.

В мире есть огромное количество людей, которые работают риэлторами. Это, несомненно, означает, что спрос на таких специалистов достаточно большой. Они оказывают очень полезные услуги, связанные с покупкой и продажей объектов недвижимости. В частности, они могут подобрать наиболее подходящий вариант, помогут оформить все необходимые документы и лишить продавца возможности обмануть покупателя.

Вообще, когда говорят о мошеннической деятельности в области операций с объектами недвижимости, то прежде всего имеют в виду подделку документов. Проверить, насколько подлинным является весь набор необходимых документов, невозможно, однако некоторую информацию получить нетрудно. Например, можно запросто узнать, живут ли люди в той квартире, которая выставлена на продажу. Для этого достаточно взять выписку из домовой книги. Вопрос состоит лишь в том, как это сделать: самостоятельно или с привлечением риэлтора. То же самое касается и всех остальных документов. При их самостоятельном изучении обычный гражданин, не имеющий юридического образования, может упустить из виду какие-то очень важные моменты, и, как следствие, стать жертвой. Поэтому, возможно, лучшим решением в этом случае будет обращение в агентство недвижимости за помощью.

Читать еще:  Как вернуть товар купленный в магазине

Ещё один риск связан со способами оплаты за квартиру. Обычно все операции по купле-продаже недвижимости проводятся с применением наличных денег. Конечно, в этом случае процесс завершится быстрее, но при этом имеется риск лишиться значительной суммы денег, которая была предназначена для покупки. Если продавец снижает цену и твердит о том, что продать квартиру ему нужно как можно быстрее, то с ним стоит быть осторожнее. Перед покупкой нужно проверить паспорт продавца и удостовериться в том, что все сведения правильные.

В случаях же когда вы собрались купить квартиру в новостройке проверять необходимо совершенно другие документы. О том как проверить надежность застройщика мы уже писали в одной из наших предыдущих статей.

Как избежать обмана при покупке и купить квартиру без риска?

Покупка недвижимости – дело весьма ответственное. Но, несмотря на это, обман при покупке квартиры – весьма распространенное явление. Для того чтобы избежать обмана при покупке квартиры со стороны продавца, изучите более внимательно продаваемую жилплощадь и правоустанавливающие документы на нее.

Риски при покупке квартиры

Многие видели объявления в печатных изданиях о покупке/продаже квартиры без посредников. С одной стороны, такой подход существенно экономит денежные средства обеих сторон. Но, с другой, значительно повышает возможность наступления неблагоприятных последствий.

Опытный риэлтор или юрист сможет на начальных этапах решить всяческие проблемы, которые могут осложнить заключение сделки в дальнейшем. Поэтому если у вас имеется возможность, воспользуйтесь услугами профессионалов.

Статистика, которую ведут агентства недвижимости и правоохранительные органы, показывает довольно высокий уровень мошеннических действий при проведении сделок купли-продажи.

Связаны такие действия, в первую очередь, с предоставлением поддельных документов. Безусловно, проверить подлинность всех документов мы не сможем, так как не ко всем базам данных имеется открытый доступ; но, например, о наличии «лишних» людей в квартире вполне можно узнать по выписке из домовой книги.

Следующий риск связан с расчетами по договору купли-продажи. В большинстве случаев денежные операции между продавцом и покупателем осуществляются наличным расчетом. С одной стороны, это экономит время, с другой, есть возможность лишиться всех денег.

Обратите внимание на те случаи, когда продавец настаивает на очень срочной продаже квартиры и даже готов сделать «неплохую скидку». Как правило, это может быть связано с тем, что собственник квартиры не является добросовестным приобретателем.

Как купить квартиру без риска?

Итак, рассмотрим более подробно аспекты, на которые стоит обратить внимание при покупке жилья.

Оформление документов. Безусловно, доверять продавцу надо. Но не забудьте проверить его слова. Мы-то с вами понимаем, что сделки по купле-продаже квартиры не самые дешевые, поэтому и относиться к ним надо со всей осторожностью.

Нам нужно проверить следующие документы:

  • На предмет наличия всех операций, связанных с распоряжением квартиры, мы смотрим выписку из ЕГРН. В ней также отражаются все обременения, которые были наложены на квартиру, включая аресты.

Обратите внимание на то, нет ли каких-либо судебных споров, которые еще не завершены. А для большего успокоения вспомним положения Гражданского кодекса, которые закрепляют правило о сроке исковой давности в 3 года.

Выписка из ЕГРН платная и, как правило, выдается собственникам, членам их семьи или иным заинтересованным лицам. Наиболее простой вариант — заказать выписку на сайте Росреестра и получить ее на электронную почту. Также ее можно получить, подав письменное заявление лично в Росреестр, через МФЦ или по почте.

Далее обращаем свое пристальное внимание на справку о зарегистрированных лицах. Довольно часто встречаются ситуации, когда продавец «забывает» про членов семьи и третьих лиц, которые хоть и прописаны, но в этой квартире не проживают.

Вы покупаете квартиру, а через некоторое время выясняется, что брат продавца освободился из мест лишения свободы и, так как он в свое время отказался от участия в приватизации в пользу продавца, имеет право проживать в этой квартире.

Он подает иск в суд, суд выносит решение о том, что вам надо бы квартиру вернуть назад. Но вы же не расстроились, правда? Вы подаете иск о возврате денег продавцом…Ну и зря, что не расстроились…Денег у продавца, естественно, уже нет. Имущества тоже. Только небольшая зарплата, которую он исправно получает каждый месяц.

Вот приставы и назначают ему «взыскание» из постоянно дохода. Вы уже успели подсчитать, через какое время вам будет возвращена сумма за квартиру?

Обязательно проверяем документы продавца. Смотрим его паспорт и проверяем сведения из него в паспортном столе. Часто встречаются ситуации, когда продавец может быть недееспособным человеком.

На продажу выставлена квартира. Вы ее покупаете, оформляете все необходимые документы, регистрируете и ввозите туда свои вещи. Все хорошо ровно до того момента, когда вам приходит повестка из суда с просьбой явиться в суд.

Вы удивляетесь: в чем дело, я же добросовестный приобретатель! Вы-то да! К вам претензий никаких. А вот продавец… в общем, он оказывается недееспособным; и в момент совершения сделки не осознавал последствий своих поступков.

Получается, что договор купли-продажи признают недействительным, а вы остаетесь один на один с судебным решением и невозможностью вернуть деньги.

  • Если договор подписывает не собственник, а представитель по доверенности, внимательно читаем доверенность. Дело в том, что некоторые собственники ограничивают своих представителей в правах: например, он может проводить переговоры и подписывать договор, а денежные операции не входят в его компетенцию. Чтобы не произошло непредвиденных ситуаций, которые могли бы иметь отрицательные последствия, не поленитесь, прочитайте внимательно доверенность.
  • Справка из БТИ. Некоторые собственники после перепланировки квартиры «забывают» зарегистрировать ее в БТИ. Это грозит штрафом. Но чтобы данной неприятности избежать, просите собственника заказать выписку из реестра в БТИ и изучаете все сведения о квартире. Это необходимо и для того, чтобы у вас в будущем не возникли проблемы при продаже этой квартиры
  • Осматриваем внешний вид квартиры. Сразу выясняем все моменты, которые вас могут насторожить. Например, плохо закрывающаяся дверь, подтеки на потолке и т.д. После драки кулаками махать будет поздно.

    Обращаем внимание на цену. В целом вы должны иметь общее представление о стоимости недвижимости в вашем субъекте. Такую информацию можно получить, проведя мониторинг рынка недвижимости.

    И, соответственно, если квартира неплохая, но цена снижена, то в чем-то здесь подвох. Безусловно, возможен и «хороший» вариант, когда собственник просто не знает цен и выставил квартиру на продажу, не подумав, или ему срочно нужны деньги.

    Но бывают случаи, когда в дело вступают мошеннические схемы. Например, оформление сделки купли-продажи по поддельным документам. Проверьте все самым тщательным образом.

    «Особенные» варианты продажи квартиры

    Здесь мы вкратце рассмотрим 3 ситуации: продажа квартиры по переуступке прав, продажа квартиры, полученной в наследство, и продажа квартиры, находящейся в долевой собственности.

      Продажа квартиры по переуступке права(Подробнее см. Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав?). Такой вариант возможен по двум договорам: договор долевого участия в строительстве и предварительный договор купли-продажи.

    Как утверждают специалисты, самым «безопасным» является договор долевого участия в строительстве. Связано это с тем, что помимо положения гражданского кодекса у покупателя появляется дополнительная «защита» по 214-ФЗ. Но такой договор предполагает уступку прав только по согласию с застройщиком. Более того, если квартира была куплена в ипотеку, то потребуется еще и разрешение от банка.

    Читать еще:  Как купить дачу

    В случае если был подписан договор переуступки права, а застройщик не выполнил свои обязательства, то к первоначальному владельцу не может быть никаких претензий. Уступка права должна быть зарегистрирована. Исключение – договор предварительной купли продажи.

    Покупка квартиры, полученной по наследству(Подробнее см. На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?). Наследование в соответствии с законодательством может быть по закону и по завещанию. В том, и в другом случае возможна передача квартиры наследникам.

    Но закон «негласно» устанавливает приоритет за завещанием. Основными мошенническими схемами в данном случае является подделка завещания.

    По закону существует несколько очередей наследования. К первой относятся близкие родственники умершего – дети, супруги, родители. Но есть еще одна «внеплановая» очередь – по праву представления. Такие наследники имеют приоритет.

    Кроме этого, возможен так называемый «завещательный отказ», когда умерший в завещании указывает на то, что, например, его сын должен обеспечить мать жильем до конца ее жизни.

    Поэтому если сыну вдруг вздумается продать квартиру, полученную по наследству, мать будет пользоваться своим правом на проживание по завещательному отказу.

    Основной проблемой при покупке квартиры, полученной по наследству, является «внезапное» объявление наследников, которых не включили в очередь. Это связано с тем, что в полномочия нотариусов не входит проверка всех родственников умершего; они лишь «фиксируют» всех граждан, которые обращаются за наследством в срок, установленный законом.

    Второй аспект, на который следует обратить внимание – это ситуация, когда продавца признают «недостойным» наследником, а сделка купли-продажи уже оформлена.

    Пример из практики: на наследство в виде квартиры претендовали брат и сестра. После открытия наследства квартира была поделена между ними двумя. Через какое-то время сестра «исчезает», хотя брат утверждает, что она вышла замуж и уехала. На самом деле, все это время он держал ее запертой в подвале. Квартира, естественно, была «переписана» на него, и он ее продал. Но сестре каким-то образом удалось выбраться и добежать до полиции. Ну а дальше, как в бразильском сериале: суд объявляет брата «недостойным» наследником и возвращает сестре квартиру. Все бы хорошо, но что делать в этом случае добросовестному покупателю? Подавать иск к брату об истребовании денег, переданных за квартиру.

    Покупка квартиры, находящейся в общей собственности(Подробнее см. В чем особенность покупки квартиры у двух собственников?).Согласно действующему законодательству, существует общая долевая и общая совместная собственность.

    Главной особенностью сделок с таким имуществом является то, что на распоряжение совместной собственностью должно быть получено согласие всех собственников: оно может быть выражено в форме нотариально удостоверенного согласия; или же собственники включаются как стороны в договор купли-продажи и расписываются каждый за себя.

    Самая распространенная ситуация – продажа квартиры, которая находится в собственности двух супругов. Или возможен другой вариант: квартира в собственности у мужа, жена просто прописана, но недвижимость куплена в браке; соответственно, для продажи жилплощади в любом случае требуется согласие жены.

    В противном случае сделка может быть признана недействительной. В суд такие граждане (чьего согласия не «спросили), могут обратиться в течение 1 года с момента, когда они узнали или должны были узнать о совершении сделки.

    Отдельным вопросом стоит ситуация, когда одним из собственников квартиры является ребенок. Помимо согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки, родителям или законным представителям необходимо предоставить ребенку «новые» условия для проживания не хуже, чем были раньше. Если они этого не выполнят, то несовершеннолетний сохраняет право на пользование квартиры, даже если она уже в собственности у другого лица.

    Всех непредвиденных ситуаций никогда не предугадаешь. Главное, при возникновении сложных вопросов не теряться, а решать их по мере поступления.

    Если вы будете уверены в «правильности» и достоверности всех представленных документов со стороны продавца, то вам уже будет намного легче. А если еще и обратитесь к риэлторам, избавите себя от потраченного зря времени и душевных сил.

    Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

    Риски при покупке квартиры на вторичном рынке никогда не удаётся свести к нулю, но вполне возможно – к околонулевой величине. Если при подготовке сделки выявляются признаки, сигнализирующие об опасности, то, возможно, со сделкой лучше повременить, пока не прояснятся возникшие вопросы. Если продавец уклоняется от ответов на вопросы, тогда сделку разумнее отменить. На что же смотреть при покупке квартиры кроме её качества?

    Вторичный рынок и сопутствующие опасности

    Вложение больших денег требует знаний: как безопасно купить квартиру и не потерять её. Проверка юридической чистоты квартиры может занимать несколько недель; столько времени потребуется для получения и изучения правоустанавливающих документов из Росреестра и нотариальных контор.

    Предпочитая купить квартиру на вторичном рынке, покупатели обычно ориентируются на качество и комфорт. Вторичка, как правило, уже проверена годами эксплуатации и вряд ли преподнесёт сюрпризы, на которые способно новое жильё. При поиске квартир ближе к центру города больше вариантов, опять-таки, приходит в виде вторички.

    Различия между первичным и вторичным рынком в том, какие риски могут ожидать покупателя. В большинстве случаев они сводятся к потенциальным наследственным спорам. Свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, это документ высокой юридической силы. Нотариусы весьма щепетильно относятся к процедуре перехода прав на недвижимое имущество, потому что в случае нотариальной ошибки несут и материальную ответственность перед пострадавшим, и дисциплинарную – перед нотариальной палатой области (края, города).

    Опасность приобрести квартиру с неприятным сюрпризом в виде неожиданного претендента не исключается полностью ни при каком жилье.

    Даже самая новая квартира, купленная у застройщика и не имевшая (по его словам) никакой предыстории, могла быть параллельно продана кому-то ещё. На вторичном рынке эти риски множатся.

    Для проверки истории квартиры в документах нужно, прежде всего, изучить:

    1. Как квартира была приобретена.
    2. Срок владения квартирой.
    3. Круг лиц, проживающих в ней.

    Для того чтобы избежать риска столкновения с другим покупателем, квартиру лучше не оплачивать до получения на руки выписки из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) о том, что регистрация перехода права собственности произведена. В случае рассрочки и отсрочки платежа регистратор проставляет в поле с информацией об обременениях отметку об ипотеке в силу закона. После получения выписки уже можно выплатить продавцу деньги и получить расписку, при этом он должен подать в МФЦ (многофункциональный центр) заявление о снятии ипотечного обременения с проданной квартиры.

    Если продавец на самом деле мошенник и уже договорился ещё с кем-то о продаже квартиры, то два поданных в Росреестр заявления о купле-продаже квартиры приведут к тому, что регистратор просто приостановит процедуру регистрации перехода прав и уведомит об этом покупателей. Если они не передавали продавцу никаких денег, то ничего и не потеряют (кроме времени, разумеется).

    Вот почему при заключении договоров купли-продажи недвижимости принято сначала оформлять переход недвижимого объекта к покупателю, а потом выплачивать деньги. Продавец находится в более защищённом по сравнению с покупателем положении: покупатель не может увезти с собой дом или квартиру, тогда как продавец увезти деньги вполне может.

    Читать еще:  Заявление на расторжение договора купли продажи автомобиля

    Права несовершеннолетних

    Вопреки известному заблуждению о том, что нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован ребёнок, это ошибочное мнение: закон вполне допускает сделки с квартирами, где проживают несовершеннолетние. Если ребёнок является членом семьи собственника, то он будет просто снят с регистрации. Можно попросить продавца сделать это до заключения сделки.

    Если у ребёнка есть право на квартиру или долю в ней, произвести продажу можно только с разрешения органов опеки.

    Данное разрешение орган опеки выдаст, если ребёнку будет гарантировано приобретение другой недвижимости, не уступающей той, которая от его имени продаётся. Теоретически возможен случай, если недобросовестный чиновник из опеки за вознаграждение (взятку) соглашается дать разрешение на продажу имущества ребёнка, который потом не получит ничего. Во избежание подобного развития событий лучше проверить самому или через доверенного агента, действительно ли ребёнок получит новое жильё, взять с представителя ребёнка обязательство, что несовершеннолетнему будет куплено новое жильё, нехудшего качества.

    Особый случай возможного нарушения прав ребёнка (а равно других членов семьи) это продажа приватизированной квартиры, в которой нет долей членов семьи, но есть их право пользования данной квартирой. Во избежание претензий со стороны этих людей, следует проверить основание владение квартирой. С учётом того, что в 90-х годах были приватизированы сотни тысяч, если не миллионы квартир, на вторичном рынке проще простого найти объект, в истории которого была приватизация.

    Итак, в квартире (был) зарегистрирован ребёнок, следует уточнить, в каком он статусе:

    • просто жилец;
    • член семьи собственника;
    • сособственник;
    • потенциальный собственник (как правило, через открытое наследство).

    Права супруга

    Обязательный момент при составлении договора это проверка возможных претензий со стороны супруга продавца. Как известно, имущество, купленное в браке, это совместная собственность. Если на момент приобретения квартиры продавец в браке не состоял, она является (скорее всего) его единоличной собственностью; если же был в браке, но получил её как подарок или унаследовал, к супружеской собственности она также не относится, поскольку не было вложений со стороны другого супруга.

    Наилучший вариант приобретения квартиры у человека, состоящего в браке, это покупка с получением согласия супруга на продажу.

    Если квартиру продаёт вдова (вдовец), необходимо посмотреть, сколько времени прошло со дня смерти супруга.

    Срок принятия наследства составляет шесть месяцев. Теоретически возможна ситуация, когда у умершего супруга есть наследники (прежде всего – дети), которые должны получить свою долю наследства. Если в полугодовой промежуток от момента смерти супруга до закрытия периода, отведённого для вступления в наследство, квартира будет продана, они могут потребовать признать сделку недействительной.

    При покупке квартиры у взрослого человека с точки зрения потенциальных прав другого супруга варианты от наиболее к наименее предпочтительному таковы:

    1. Женат и предъявляет согласие супруга на продажу.
    2. Не женат и никогда не был.
    3. Разведён, чем дольше, тем лучше.
    4. Овдовел, чем раньше, тем лучше.

    Иные виды и признаки опасных сделок

    В случае если квартира продаётся по доверенности, необходимо уточнить, как была выдана доверенность, и почему хозяин не может продать квартиру сам. Если он здоровый, внешне дееспособный человек, риск возникновения проблем после покупки невелик. Но чем старше продавец, тем выше риск того, что после подписания договора и регистрации его в Росреестре могут возникнуть проблемы. Поэтому желательно пообщаться с продавцом лично, чтобы узнать, по какой причине он был вынужден дать доверенность на продажу квартиры. Нормальная ситуация, если человек по причине инвалидности, например, паралича, не может передвигаться, но сохраняет ясный ум и хочет продать квартиру, чтобы переехать в дом на земле или в подъезд с пандусом. Если же это человек преклонного возраста, который проявляет признаки возрастного снижения интеллекта, следует проявить осторожность.

    Бывают такие случаи, когда доверителя уже нет в живых, а доверенное лицо подписывает договор от имени человека, находящегося в буквальном смысле в могиле, о чём не знают ни регистратор, ни покупатель.

    Такая сделка является ничтожной, поскольку с момента смерти продавца его собственность становится наследством и может отчуждаться только наследниками, когда они оформят своё право собственности на неё.

    Признак фиктивной сделки – дарение между чужими людьми или, наоборот, купля-продажа между родственниками. При этом дарение между чужими людьми само по себе не говорит о фиктивном договоре, наоборот, это может быть всего лишь способом сэкономить на налогах. Равно и купля-продажа между роднёй может быть способом закрепления перехода имущества (расторгнуть договор купли-продажи труднее, чем договор дарения), но может быть и самой обычной сделкой, если дети покупают у родителей квартиру, чтобы не чувствовать себя должными.

    Вариантов для будущей отмены сделки в суде может быть немало:

    • продавец недееспособен;
    • продавец введён в заблуждение;
    • продавец неправомочен на распоряжение продаваемой недвижимостью.

    Как купить квартиру максимально безопасно

    Если приобретается квартира в другом городе у неизвестного продавца, то следует оценивать надёжность документов прежде всего, по сроку её нахождения в собственности у продавца. Наиболее безопасные варианты это когда покупается квартира у семьи, владевшей ею много лет.

    На следующем месте – квартира, которая приобретается у ипотечного заёмщика, которая была изъята у банкрота, а ещё лучше: то и другое вместе. Дело в том, что банки перед выдачей ипотечного кредита проводят юридическую экспертизу предмета залога своими силами, поэтому если у продавца есть одобренный ипотечный кредит, который он не смог выплатить и поэтому продаёт квартиру, квартира прошла проверку ещё перед выдачей кредита. После этого без согласия банка никаких операций с ней не могло быть произведено.

    Процедура банкротства, через которую прошла квартира в прошлом, хороша тем, что банкротные дела слушаются иногда по нескольку лет, при этом с извещением всех заинтересованных лиц. Если квартира была изъята в ходе банкротного производства и затем реализована, это тоже одна из высших степеней «юридической чистоты» квартиры.

    Итак, хорошие признаки юридической чистоты:

    • многолетнее право собственности на квартиру у продавца;
    • проверка квартиры ипотечным кредитором;
    • реализация квартиры в ходе банкротного процесса.

    Что делать, если сделка оказалась «с сюрпризом»

    Ответчик, которому подан иск, может воспользоваться правом на срок давности и в суде просить об отказе в удовлетворении иска в связи с пропуском этого срока. В общем случае срок исковой давности составляет три года, для признания сделки недействительной (оспоримой) – один год. Однако данные сроки начинают течь с того момента, как истец узнал о надлежащем ответчике. Поэтому даже если квартира находилась в собственности продавца три года или больше, это не гарантирует ответчику возможности применить срок давности.

    Если истец подаёт иск с опозданием в 15 лет, ответчик может подать иск о признании собственности на квартиру по праву исковой давности. Срок давности владения складывается также из сроков предыдущего владения.

    В июне 2017 года Конституционный суд запретил изымать квартиры у добросовестных приобретателей, которые считали квартиру «чистой» на основании данных из ЕГРП (ЕГРН).

    Таким образом, был усилен принцип защиты добросовестных приобретателей.

    Если при всех стараниях удержать квартиру на правах добросовестного приобретателя не удалось, следует обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве со стороны продавца и параллельно обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с продавца, к иску приложить ходатайство об аресте его имущества.

    На стороне ответчика в суде будут:

    • его добросовестность;
    • давность владения;
    • срок владения.

    Но лучший способ защитить собственность – это осмотрительность при покупке квартиры.

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector
    ×
    ×