1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как купить квартиру без агента

Покупка квартиры без риелтора

Люди делятся на два типа: те, кто, покупая квартиру, пойдут к риелтору, и те, кто возьмутся проверить все бумаги и оформить сделку своими силами. Что на самом деле подразумевается под словами «купить квартиру без риелтора» и есть ли вообще смысл в посредниках?

Ситуация 1. Покупка квартиры в новостройке

Самый, на первый взгляд, простой и надежный способ не попасть впросак с документами, покупая жилье, – выбрать квартиру в новостройке.

Но и здесь есть нюансы. Квартиры в одной и той же новостройке могут продаваться напрямую от застройщика и через партнерские агентства недвижимости. В обоих случаях покупатель подписывает не только ДДУ, но и договор на услуги по сопровождению сделки. Это сопровождение включает и регистрацию сделки, и оформление права собственности (для этого дольщику нужно подписать доверенность). Стоимость этих услуг может зависеть от стоимости квартиры (например, 1–2% от цены), но чаще это фиксированная сумма около 30–50 тысяч рублей.

Важно заранее узнать, сколько будут стоить эти услуги и что в них входят. Если денег в обрез, это может повлиять на то, какую квартиру вы выберете. Дело в том, что продавец часто заявляет, что оформление документов является обязательной услугой и отказаться от нее невозможно. Если вы хотите сэкономить, настаивайте как минимум на том, что хотите самостоятельно оформить право собственности на квартиру, – на это застройщик или агентство может согласиться. Регистрацию ДДУ, скорее всего, придется оплачивать, так как продавец вообще может отказаться от сделки: если покупатель не зарегистрирует ДДУ правильно или вовремя, то Росреестр придет с претензиями к застройщику.

«Услуга по регистрации ДДУ практически всегда включена в стоимость, это один из важных этапов сделки, которая согласовывается с застройщиком. На крупных и хорошо продаваемых объектах торг по услугам чаще всего неуместен. В случае несогласия клиента со схемой сделки и оплатой услуг покупка может не состояться», – поясняет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

И у застройщика, и у агентства должны быть правоустанавливающие документы на объект. И это первое, что вам нужно увидеть, если вы думаете купить квартиру в этой новостройке. В обязательный пакет входят документы о праве застройщика на земельный участок, разрешение на строительство, проектная декларация по каждому корпусу. «Если на объекте уже зарегистрирован первый ДДУ, его копию также могут продемонстрировать потенциальному покупателю», – добавляет Ирина Доброхотова.

В целом узнать о репутации компании можно и у других агентов, и на интернет-форумах дольщиков и жильцов. Самостоятельная проверка информации в любом случае необходима. Начните с текущего состояния дел застройщика и истории реализованных проектов. Удостоверьтесь, что компания есть в реестре застройщиков, что документы на строительство объекта в порядке. Полный список документов, которые понадобятся для проверки, вы найдете в этой статье.

Ситуация 2. Покупка вторичного жилья

На вторичном рынке ситуация сложнее.

Итак, вы нашли идеальную квартиру и готовы приступить к оформлению документов.

Первым делом внимательно изучите правоустанавливающие документы на квартиру, сверьте данные в них с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько, и каждый из них должен дать согласие на сделку. Все собственники должны быть дееспособными (можно попросить взять справку в психдиспансере). Если в квартире владеют долей несовершеннолетние, то для сделки потребуется согласие от местных органов опеки.

Минимальный пакет документов для самой сделки небольшой:

  • копии паспортов всех владельцев недвижимости;
  • свидетельство о государственной регистрации прав собственности;
  • документ, подтверждающий право собственности на квартиру (договор купли–продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда);
  • согласие от органов опеки (если собственниками квартиры или доли являются несовершеннолетние);
  • кадастровый и технический паспорта на квартиру.

Все документы должны быть в подлинном виде (копии не подойдут, даже если они нотариально заверены).

Не забудьте попросить у продавца справку об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг, так как задолженность перейдет на вас вместе с правом собственности. Имеет смысл запросить выписку из ЕГРН и удостовериться в том, что на квартиру нет обременений, она не является предметом спора, не выставлена на аукцион, не находится в залоге.

Если владелец состоит в браке, то для грамотно оформленной сделки нужно нотариальное оформленное согласие супруга или супруги на продажу или решение суда о разделе совместного имущества.

В России не существует единого реестра регистрации браков и разводов. На практике это значит, что если человек поменял паспорт (например, потерял предыдущий) и не поставил отметку о том, что он состоит в браке или находится в разводе, то вы никак не сможете это проверить. Даже если запросить справку по месту регистрации, в ней будет указано лишь то, что человек не состоит в браке в этом районе этого города. Поэтому, если продавец не в браке, нужно добавить к документам его нотариально оформленное заявление об этом. В случае, если через какое-то время внезапно объявится разгневанный супруг или супруга, вы сможете апеллировать к факту мошенничества.

Если вы собираетесь приобрести вторичное жилье в ипотеку, то банк проверит не только вас, но и квартиру, на покупку которой вы намерены взять кредит. Квартира должна быть ликвидной, банку важно понимать, во что он вкладывается и сможет ли он получить обратно свои деньги, если кредитор окажется недобросовестным. Однако не стоит обольщаться: правовую сторону вопроса банки не проверяют – их интересует только, что жилье не аварийное и оценено адекватно.

И еще один нюанс: если в выставленной на продажу квартире прописаны люди, то передавать деньги нужно лишь после того, как все они сделают постоянную регистрацию по новому адресу. Как правило, в этом случае платеж проводится через банковскую ячейку, в которой вы оставляете деньги, и они там блокируются до тех пор, пока не придет подтверждение, что все выписаны и квартира чиста.

Как купить квартиру в новостройке самостоятельно без риэлтора

Как купить квартиру в новостройке самостоятельно у застройщика без посредников: порядок действий. Как при этом не быть обманутым и не попасть в долгострой.

Шаг первый: выбор объекта

Для начала необходимо определиться с количеством комнат и максимальной ценой, сроком сдачи и выбрать желаемое расположение. После этого заходим на любой сайт с поиском недвижимости (например, Авито, Яндекс.недвижимость, ЦИАН и т.п.) и ищем. Также можно искать в журналах (например, Бюллетень Недвижимости – BN.ru) или посещать различные ярмарки недвижимости. Тут всё очевидно.

Шаг второй: проверка документов и застройщика

Самый важный момент, если вы хотите купить квартиру в новостройке самостоятельно. Выбрав строящуюся новостройку по подходящей цене с хорошим расположением, необходимо проверить документы и узнать надежность застройщика, чтобы не попасть в долгострой / недострой.

Для этого смотрим на сайте или запрашиваем у застройщика (они обязаны предоставить) следующие документы:

  1. Документы на земельный участок – свидетельство о собственности на землю или договор аренды / субаренды (нет ничего страшного в том, что земля арендована).
  2. Разрешение на строительство многоквартирного дома (проверить, что разрешение именно на многоквартирный дом, а не на коммерческую недвижимость или парковку).
  3. Проектная декларация.
  4. Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального Закона 214 (с 2017 года).
Читать еще:  Возможно ли купить квартиру в москве

Если какой-то из документов не предоставляют, то разворачиваемся и ищем другого застройщика. Кроме того, застройщик должен продавать квартиры только по ДДУ (договору долевого участия) в рамках 214-ФЗ. Если предлагают ЖСК (жилищно-строительный кооператив) или предварительный договор долевого участия, разворачиваемся и уходим.

Если все документы на месте, проверяем информацию о застройщике:

  • Опыт работы в регионе.
  • Соблюдение сроков строительства на предыдущих объектах.
  • Наличие текущих проблемных объектов.
  • Судебные споры и административные наказания.
  • Не проходит ли процедуру банкротства.
  • Отзывы о застройщике и качестве сданных домов.

Если собрав информацию застройщик кажется не надежным, возвращаемся к шагу 1 и ищем новостройку у другого застройщика. Продолжаем смотреть как купить квартиру в новостройке без риэлтора.

Шаг третий: оформление договора с застройщиком

Перед покупкой у застройщика можно попросить пример ДДУ, который вы будете подписывать. На что обратить внимание в ДДУ:

  1. Характеристику многоквартирного дома.
  2. Сроки окончания строительства.
  3. Сроки передачи квартиры.
  4. Обязанности и ответственность сторон.
  5. Штрафные санкции за нарушение условий договора.
  6. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты

Если всё хорошо, необходимо выбрать планировку и забронировать квартиру. За бронь некоторые застройщики могут взимать плату (фиксированную или около 1% от стоимости).

При заключении договора перед покупкой в документе обязательно должны быть указаны: адрес дома, номер квартиры, ее площадь, цена за квартиру или за квадратный метр.

Застройщики почти никогда не соглашаются на внесение изменений в договор на жилье низкой и средней ценовой категории. Изменить цену или договор как правило нельзя.

Таким образом, если в договоре есть пункты, которые вас абсолютно не устраивают, то лучше поискать другой жилой комплекс.

Шаг четвертый: оплата

Если вас всё устраивает, то можно подписывать ДДУ. После этого в течение нескольких дней он должен пройти государственную регистрацию. Денежные средства покупатель вносит ТОЛЬКО после государственной регистрации ДДУ!

  1. 100% оплата – самый выгодный вариант. При 100% оплате застройщик часто делает скидки на квартиры от 10 до 15%.
  2. Рассрочка. Цена квартиры увеличивается на 10-20%, если вы платите в рассрочку (по сравнению со 100% оплатой или ипотекой). Необходим большой первый взнос – обычно от 30 до 50%. Если дом построится раньше, необходимо будет погасить всю оставшуюся сумму по рассрочку раньше. Иначе, большие штрафы.
  3. Ипотека. Как оформить ипотеку самостоятельно.
    • Собираем документы (у разных банков список может различаться. Обычно: заявление, копии паспорта, трудовой, 2-НДФЛ, документы по покупаемой квартире). Обычно у застройщиков есть свои сотрудники, которые помогают во всеми документами и оформлением ипотеки на месте прям в офисе застройщика.
    • Если вы подаете заявку на ипотеку самостоятельно, лучше подать заявки сразу в несколько банков.
    • Ждем решение банков. Обычно от 2 до 5 дней. После одобрения подписываем ипотечный договор.
    • Банки могут взимать комиссию за выдачу кредита. В среднем – 1% от суммы ипотеки.
    • Страхование риска ущерба и утраты недвижимости. Также банки могут потребовать страхование жизни и трудоспособности. От страхования можно отказаться, но тогда банк повысит вам ставку по ипотеке на 2-3%. Страховка же обойдется в 1% от суммы ипотечного кредита.
    • Оплачиваем первый взнос и не опаздываем с ежемесячными платежами.

Кроме того, при покупке квартиры в ипотеку, вы можете воспользоваться программами материнского капитала, военной ипотеки для оплаты первого взноса.

Шаг пятый: получение ключей

После постройки дома до получения ключей пройдет еще не меньше пары месяцев на изготовку техпаспорта, обмер квартир и т.д. Получение ключей происходит после подписания акта приема-передачи квартиры.

Застройщик должен назначить вам определенное время для подписания данного акта, а вы обязаны на него прийти в установленные сроки. Если вы не можете присутствовать лично, акт приема-передачи может подписать доверенное нотариально лицо.

Перед подписанием вас проведут в приобретенную квартиру, где вы должны проверить качество постройки, отделки, материалов, а именно:

  • Водоснабжение квартиры;
  • Систему вентиляции;
  • Отопление, если возможно;
  • Электроснабжение;
  • Отделка в зависимости от вида (настил полов, потолки, стеклопакеты, подоконники, обои, двери и т.д.).

Если у вас есть какие-то претензии по качеству (например, неровная стяжка полов, сколы, царапины на окнах), то даные недочеты необходимо записать на двух листах в свободной форме, и застройщик обязан все эти недочеты исправить. Акт приема-передачи в данном случае подписываем только после исправления недостатков квартиры!

Если претензий к квартире нет, то подписываем акт приема-передачи и получаем ключи. С данного момента вы обязаны оплачивать коммунальные платежи. Некоторые застройщики просят заплатить услуги ЖКХ сразу за 3-4 месяцеа вперед.

Шаг шестой: как оформить право собственности самостоятельно

Для оформления права собственности самостоятельно вам понадобятся следующие документы:

  1. Заявление на регистрацию собственности;
  2. Договор долевого участия,
  3. Акт-приема-передачи квартиры
  4. Кадастровый паспорт и экспликация квартиры;
  5. Паспорт и его копию;
  6. Закладная и кредитный договор из банка, если вы брали квартиру в ипотеку;
  7. Квитанцию об оплате госпошлины.

Данные документы необходимо сдать в местный МФЦ. Ответ из Росреестра придет минимум через 2-3 недели.

При положительном ответе в МФЦ можно вас поздравить. Вы приобрели квартиру в новостройке в собственность! Дальше уже можно делать прописку и спокойно жить в собственной квартире.

Советы

Если вы хотите купить квартиру в новостройке самостоятельно без риэлтора, мы рекомендуем при возможности всё обдумать. Вы можете обратиться к нам или в любую другую хорошую риэлторскую фирму. Для вас это всё равно будет бесплатно, вы ничего не теряете!

Риэлторы не заинтересованы продать какой-либо определенный объект, в отличие от застройщика. Знают акции, застройщиков, их надежность, различные нюансы и имеют незаменимый опыт. Кроме того, помогут с ипотекой, ДДУ, обратят внимание на риски. И сэкономят вам кучу времени и нервов! Вы можете сделать всё сами, но наши специалисты всегда рады вам помочь подобрать новостройку.

Покупка квартиры без риэлтора: инструкция, документы, риски

Оформить покупку квартиры без риэлтора представляется вполне возможным. Чтобы процесс прошел без бюрократических проволочек, обмана и мошенничества, необходимо соблюдать четкий регламент, следовать пошаговому руководству и тщательно проверять документы.

Инструкция по покупке квартиры без помощи риэлтора

Самостоятельное осуществление покупки недвижимости следует проводить с учетом нюансов всех ее этапов. В числе таковых можно назвать:

  1. Подбор базы недвижимых объектов по заданным критериям;
  2. Осмотр квартиры и оценка ее соответствия заявленным требованиям (наличие изъянов или слабая инфраструктурная развитость могут позволить снизить установленную продавцом стоимость);
  3. Ознакомление с правоустанавливающими и другими сопутствующими документами продавца (предварительная проверка добросовестности контрстороны убережет от обмана или мошенничества, подтвердит юридическую чистоту сделки и отсутствие на квартире долгов);
  4. Утверждение всех условий приобретения (конечная стоимость, размер авансового взноса, сроки, порядок распределения расходов за дополнительные услуги);
  5. Заключение предварительного договора и внесение части стоимости квартиры под расписку (в таком договоре зафиксированы все существенные условия основного договора, а оставление сторонами на нем своей подписи подтверждает, что достигнуто согласие и недопустим односторонний порядок изменения условий);
  6. Заключение основного договора (при ипотеке его заключение допускается в присутствии работника банка; при покупке за счет собственных средств можно привлечь нотариуса);
  7. Перечисление денежных средств продавцу;
  8. Передача документов на регистрацию права собственности.
Читать еще:  Договор купли продажи по предоплате образец

Перечь документов, необходимый для покупки и оформления квартиры в собственность

  • Паспорт продавца и покупателя;
  • Предварительный договор (не имеет обязательного характера, заключение предусматривают для того, чтобы стороны могли подтвердить серьезность намерений и согласие по всем существенным условия);
  • Расписка о принятии части суммы по предварительному договору (обычно покупатель оставляет в качестве залога 50 тысяч продавцу, которые позже будут засчитаны в пользу всей стоимости недвижимости);
  • Правоустанавливающие документы на недвижимую собственность (свидетельство о регистрации права собственности и документ, выступающий основанием ее более раннего приобретения нынешним правообладателем: свидетельство о наследстве, договор дарения, приватизации, ренты, купли-продажи);
  • Технический паспорт и план объекта (выдает БТИ);
  • Выписка из ЕГРП (подтверждает отсутствие обременений);
  • Согласие на продажу квартиры от супруги (если недвижимость находится в общей совместной собственности) или от других сособственников (в случае покупки доли квартиры);
  • Согласие на покупку квартиры от супруга (супруги) заемщика (при ипотечных правоотношениях);
  • Справка от управляющей компании, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • Выписка из книги домового учета, подтверждающая отсутствие других зарегистрированных на жилплощади лиц;
  • Кредитный договор, договор поручительства (в случае оформления покупки в ипотеку);
  • Квитанция об уплате государственной пошлины (от 2000 рублей).
  • Разрешение от законных представителей или органа социальной защиты (если продавец недвижимости – несовершеннолетний);
  • Справка от психо-, наркодиспансера, подтверждающая полную дееспособность продавца (носит рекомендательный характер и не обязательна при фиксации сделки);

На завершающем этапе – переходе прав собственности, сторонам договора купли-продажи (лично или через представителей) необходимо передать перечисленные документы в орган, уполномоченный на проведение государственной регистрации недвижимости (Росреестр, МФЦ). По истечении 7-10 рабочих дней новому собственнику выдадут правоустанавливающий документ.

Оформление квартиры по ипотечной программе

Покупка квартиры с привлечение заемных средств банка обеспечивает некоторые гарантии благонадежности процедуры. Дело в том, что кредитная организация проводит тщательную проверку документов на предмет их соответствия правовым требованиям и достоверности изложенной в них информации, сведений.

Перед покупкой квартиры необходимо провести ряд действий по завязыванию отношений с самим банком. К ним относятся:

  1. Анализ репутации банков и предлагаемых ими финансовых продуктов ипотечной сферы;
  2. Выбор наиболее подходящих условий кредитования;
  3. Сбор предварительных документов, требуемых для подачи заявки на ипотеку (как правило, среди их числа просят предоставить: заявление-анкету; паспорт или другой документ, устанавливающий личность; 2НДФЛ);
  4. Получение одобрения заявки;
  5. Предоставление заемщиком полного пакета документов;
  6. Оформление ипотечного договора и открытие расчетного счета.

После проведения всех формальных процедур и подтверждения законности сделки банк-кредитор может перевести заявленную сумму либо непосредственному продавцу квартиры, либо на счет клиента-заемщика. Более частый вариант – передача или перевод средств между сторонами договора купли-продажи прямо в стенах банка. В этот же момент подписываются итоговые документы, подтверждающие получение заемных средств банка.

Самостоятельное приобретение квартиры по договору купли-продажи

Для того, чтобы договор приобрел юридическую силу, в нем необходимо отразить все существенные моменты и условия. В обязательном порядке содержание договора должно отражать:

  • Полные сведения о продавце и покупателе (паспортные данные, место регистрации);
  • Исчерпывающее описание объекта, его местонахождение, данные из правоустанавливающих документов (этаж, площадь, вид собственности, тип строения, адрес, кадастровый номер и прочее);
  • Стоимость квартиры;
  • Порядок внесения выкупной цены (по частям, полное погашение, пропорциями);
  • Некоторые исключительные обязанности сторон, не предусмотренные в законодательных актах;
  • Место совершения сделки (населенный пункт);
  • Дата, подписи сторон.

Плюсы и минусы сделки без риэлторского сопровождения

Плюсы:

  1. Экономия личных трудозатрат и времени на поиск подходящих вариантов;
  2. Отсутствие необходимости в оценке правоустанавливающих документов (это сделает риэлтор);
  3. Больше вероятности договориться о снижении стоимости объекта (заинтересованность риэлтора в проведении сделки позволяет достигать консенсуса по стоимости, в том числе и путем ее занижения);
  4. Многие риэлторские компании могут помочь снизить издержки при оформлении или страховке недвижимости, так как хорошо знакомы с ценами на этом сегменте рынка;
  5. Минимизированы риски обмана и мошенничества со стороны продавца;

Минусы:

  1. Высокие тарифы на риэлторские услуги;
  2. Субъективная невнимательность, которая может повлечь неблагоприятные последствия (плохая сверка документов) и заинтересованность в быстром проведении всей процедуры.

Вывод

Провести процедуру покупки квартиры без привлечения стороннего лица и сэкономить средства вполне реально, если заранее учесть все нюансы и знать острые правовые моменты. Услуги риэлтора, однозначно, станут лишними, если планируется привлекать заемные средства кредитно-финансовых организаций, так как их служба безопасности максимально полно проведет анализ всех документов по сделке, прежде чем перечислить средства.

Покупка квартиры без помощи риэлтора – пошаговая инструкция и порядок оформления документов

Приобретение вторичной недвижимости, учитывая ее рыночную стоимость – весьма серьезный шаг. Желая минимизировать риски, покупатели обращаются в агентства недвижимости или к частным риэторам. Подобные услуги обходятся недешево, хотя и дают гарантию чистоты сделки. Обладая определенными знаниями, можно обойтись без дорогостоящих услуг посредников. Рассмотрим, как правильно купить квартиру без участия риэлтора и не попасться на одну из мошеннических схем.

Плюсы и минусы самостоятельности

Решаясь на самостоятельное приобретение жилой недвижимости, обычно рассчитывают сэкономить на оплате услуг риэлтора. Их стоимость может доходить до нескольких процентов от цены жилья – это главный плюс самостоятельных действий. Но не единственный. Среди других положительных моментов можно отметить:

  • общение с самыми разными людьми поможет завязать полезные в будущем знакомства;
  • изучение большого объема информации о сделках с недвижимости может пригодиться в дальнейшем;
  • защита от недобросовестности посредника и его сговора с продавцом;
  • выбор наиболее подходящего жилья, а не того, что желает продать риэлтор;
  • принятие решений в собственном темпе, без спешки, с полным пониманием своих действий.

Пренебрежение деталями может обернуться участием в сомнительной сделке. Ниже мы приведем примеры самых распространенных мошенничеств при покупке жилья. Обращение в солидное агентство, хоть и стоит дорого, но гарантирует чистоту и надежность оформляемой сделки.

Третий минус самостоятельных поисков — небольшой выбор. В открытый доступ попадает информация далеко не о всеми продаваемом жилье. У имеющих большой опыт и клиентуру посредников есть собственные базы квартир. Найти многие из них самостоятельно попросту невозможно. Но если трудности вас не пугают и есть желание купить квартиру на вторичном рынке без риэлтора, то мы предлагаем пошаговую инструкцию.

Поиск вариантов

Есть несколько источников информации о предложениях на рынке недвижимости. Первое, с чего начинают поиск квартиры на продажу — опрос знакомых. Способ довольно надежный, но малоэффективный, так как не каждый день люди продают жилье и сообщают друзьям и родственникам.

Второй способ — изучение бесплатных объявлений о продаже. Часть продавцов размещает их в традиционных газетах, другие используют электронные доски объявлений. В настоящее время в каждом регионе есть по нескольку подобных ресурсов. Очень часто объявление о продаже одного и того же объекта публикуют сразу несколько авторов. Большинство из них риэлторы, но где-то есть и оригинальное объявление владельца. Чаще всего оно оказывается в нижней части списка.

Читать еще:  Договор купли продажи в долях образец

Если не полениться и поискать, есть шанс оформить сделку без участия посредников с обеих сторон. Использовать объявление может и сам покупатель. Но стоит быть готовым к тому, что 9/10 поступивших звонков будут все от тех же посредников.

Искать информацию о продаваемых квартирах в понравившемся районе можно и при личном общении. Словоохотливые старушки на лавочках, консьержи и сотрудники управляющих компаний могут стать источниками ценной информации, позволяющей пообщаться с хозяином напрямую и купить квартиру без посредников. Надо лишь запастись терпением и не стесняться задавать людям вопросы. Правда есть риск быть принятым за мошенника или вора, но при правильном поведении он незначителен.

Осмотр квартиры

Объявления, как правило, сопровождаются фотографиями. Но составить полное представление о том, где предстоит жить, надежнее всего по собственным впечатлениям. Поэтому необходимо настаивать на осмотре понравившейся квартиры. Лучшее время — разгар светового дня. Это позволит увидеть недостатки, незаметные при искусственном свете. Например, что в квартиру попадает мало естественного света, особенно на трех нижних этажах.

Еще по пути к адресу стоит обратить внимание на расположение остановок общественного транспорта или крупных транспортных магистралей. Особенно актуально для новых кварталов на окраинах. Иначе велика вероятность обнаружить, что до ближайшей остановки полчаса по грязи, а на выезде из микрорайона в любое время суток стоит транспортный затор.

В самой квартире необходимо убедиться, что этаж, размер и число комнат соответствуют заявленному в объявлении. Вид из окон также имеет значение. В комнатах, выходящих на улицу, будет более шумно, чем в расположенных со стороны двора. Расположение школ, детских садов и магазинов также важны.

В самой квартире можно оценить состояние потолка, стен и полов, их кривизну. В санузлах и кухне стоит внимательно осмотреть все поверхности на предмет следов плесени. Грибок представляет серьезную опасность для астматиков и аллергиков. Пятна от протечек на потолке тоже не должны остаться без внимания.

Не лишним будет проверить работу всех коммуникаций, электропроводки, отопления. Даже если планируется выполнить в купленном жилье капитальный ремонт, на первое время придется пользоваться уже имеющимися ресурсами и оборудованием. Знание об имеющихся дефектах нового жилья поможет точнее составить схему расходов на приведение ее в порядок.

Аванс или задаток?

Подготовка к совершению сделки по купле-продаже квартиры займет некоторое время у обеих сторон. Чтобы «закрепить» за собой полностью устраивающий вариант, необходимо настаивать на заключении предварительного договора и внесении аванса или задатка. Аванс и задаток – не одно и то же. Да, они обеспечивают определенную дисциплинированность сторон сделки, но имеют разную правовую природу и последствия передачи.

По предварительному договору о передаче задатка, обе стороны приобретают определенные обязательства друг перед другом. Если покупатель отказывается о приобретения квартиры, за которую переданы средства в задаток, то они остаются у продавца. Если же сделка срывается по вине продающей стороны, то она возмещает расходы покупателю в двойном размере. О получении денег обязательно составляется расписка.

Проверять все!

Главное, на что следует обратить внимание — не стены или действующий водопровод. Тщательной проверке необходимо подвергнуть все документы на жилье, имеющиеся у продавца. До заключения договора обязательно следует получить от него:

  • паспорт для подтверждения личности;
  • свидетельство о регистрации права собственности (для квартир, оформленных до июля 2016 г.);
  • документ, подтверждающий законность прав на квартиру (договор купли-продажи, дарения, приватизации и т. д.);
  • справку из БТИ с планом квартиры и ее размерами;
  • справку о зарегистрированных в квартире жильцах (форма 9);
  • выписку с лицевого счета об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • выписку из ЕГРП об отсутствии обременений, например, залога;
  • согласие на совершение сделки супруга продавца, а также всех прописанных в ней;
  • согласие органов опеки на продажу квартиры, где прописан ребенок.

Все справки и выписки должны быть только подлинными, с оригинальными печатями и свежими — не более одного месяца до дня их предъявления, а лучше не более двух недель. Но даже при наличии всех документов стоит перепроверить некоторые из них. Прежде всего, выписку из домовой книги. Потребуется архивная справка, содержащая сведения обо всех когда-либо прописанных в квартире лицах и причинах их выбытия. В ней не должно быть лиц, отбывающих наказание в тюрьме или служащих в армии, а также недавно выписанных несовершеннолетних. Также стоит заказать в Росреестре выписку из кадастра,чтобы лично убедиться в числе собственников и отсутствии обременений.

Наиболее распространенные мошеннические схемы

Первое, что должно насторожить покупателя — оформление сделки по доверенности. Генеральная доверенность, дающая право на продажу чужого жилья, оформляется только через нотариуса. Запись остается в документах нотариальной конторы и может быть проверена. Второй момент, связанный с доверенностью – ее действительность. Мошенники зачастую продают квартиры, собственник которых умер. Такая сделка недействительна с самого начала. Для начала стоит убедиться, что доверитель в добром здравии и не отзывал свою доверенность.

Вторая группа сделок с нарушением закона связана с нарушением прав детей. Для мошеннических схем используются такие способы, как выписка из квартиры несовершеннолетних накануне приватизации или нарушение обязательств предоставить им часть жилья, купленного на материнский капитал. Такие сделки успешно оспариваются в суде.

Оформление документов и передача денег

Сегодня нотариальное оформление сделки купли-продажи жилья не является обязательным. Однако покупателю стоит все же внести оплату услуг нотариуса в необходимые расходы. Это гарантирует юридическую чистоту сделки и правильность оформления всех документов. И продавец, и покупатель должны присутствовать при подписании договора лично и подтвердить свою личность подлинниками паспортов. Ситуации с продаже по доверенности стоит всячески избегать.

Договор составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами собственноручно. Стоимость квартиры должна быть указана полностью. В дальнейшем это даст право на оформление налогового вычета. В договоре прописываются сроки, когда квартира будет полностью освобождена и передана новому владельцу. Все прежние жильцы должны быть выписаны.

После подписания договора следует еще один обязательный этап — государственная регистрация прав нового владельца. Без нее сделка не считается действительной. С момента получения выписки из ЕГРП покупатель становится полновластным собственником. Но сделка будет незавершенной без передачи жилья и денег.

Передача квартиры оформляется актом, подтверждающим с одной стороны предоставление ключей и документов, а с другой — всей оговоренной суммы. Популярным способом передачи денег является закладка наличных средств в банковскую ячейку. Реже используется безналичный перевод на счет покупателя или расчеты через аккредитив.

Покупка квартиры без риэлтора вполне реальна. Но необходимо самым тщательным образом проверить документы продавца и саму квартиру. Время и средства, затраченные на эти процедуры, станут залогом действительно надежной и честной сделки.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector