1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как купить частный дом

Покупка дома. Чего бояться и на что обратить внимание при покупке дома.

Покупка любой недвижимости — это дело крайне не простое и весьма ответственное. Если речь идёт о покупке дома то хлопот на его выбор и приобретение вдвойне больше, относительно покупки квартиры, и это легко объясняется, гораздо большим количеством нюансов и подводных камней, при приобретении дома.

Так на что же, в первую очередь нужно обратить внимание при выборе дома?
Разобьём этот процесс на два этапа:
1. Проверка состояния дома, его коммуникаций и участка.
2. Проверка документов на данное недвижимое имущество и их соответствие законодательным нормам и правилам РФ.

1. Техническое состояние дома, его коммуникаций и участка.

— Первое, и самое главное правило при покупке гласит: Смотреть дом лучше весной! Многие допускаю ошибку, осматривая дом зимой. Здесь есть, конечно, плюсы, один из низ , это то что вы можете в полной мере оценить отапливаемость дома в зимний период, понять насколько тепло в каждой комнате. Но в тоже время в зимний период, особенно когда много снега на улице, очень сложно оценить общее состояние дома. Снег может скрывать фундамент дома, крышу, или какую-нибудь свалку в задней части двора. Фундамент может быть разрушенным или треснувшим. Шифер на крыше также может потрескаться или зарасти мхом, и из-за снега вы ничего не увидите.

Если вы осуществляете осмотр дома в весенний период, тающий снег и грунтовые воды сразу покажут, подтапливается ли подвал дома, достаточна ли гидроизоляция фундамента. Стоит обратить внимание на углы в подвале, если они сырые, это как минимум, должно навести вас на подозрения.

— Следующий элемент, на который в первую очередь стоит обратить внимание, это чердак дома. Именно, до его красоты обычно не доходят руки собственника. Именно по чердаку можно определить состояние кровли. В светлое время суток, сильно изношенная кровля может просвечиваться как дуршлаг. В дождливую погоду можно увидеть подтёки во внутренней части кровли. Также обращайте внимание на то, как уложена кровля, правильно ли устроена система водостока. Недостатки этой системы можно выявить по подтёкам на внешних стенах дома или незапланированных проектом канавок, вымытых водой на земле. Водосток имеет большое значение для несущих стен и фундамента дома, ведь неправильное истечение воды во время дождя может со временем разрушать стены и фундамент.

— При осмотре дома следует обратить внимание на то, как открываются двери и окна. Убедитесь в том, что дверные и оконные проёмы не перекошены (проверить это можно с помощью уровня). Если уклон конструкции все-таки есть, это свидетельствует о неправильной усадке дома. По возможности нужно осматривать дом при включенном свете и открытых окнах, что бы полумрак не скрыл недостатки.

— Также, с помощью уровня проверьте вертикальность стен и горизонтальность пола.

— Следующим этапом является проверка всех систем коммуникаций. Попросите у собственника недвижимости включить свет, воду, отопление. Если он будет уклоняться от включения какой-нибудь из систем, это как минимум должно вызвать у вас подозрение.

Необходимо навести справки о схеме подачи воды в дом. Проверьте всю систему на предмет подтёков и термоизоляции, система должна быть полностью изолирована на улице, что бы трубы не полопались зимой от холода.
— Далее стоит проверить отопление. Включите котёл, прислушайтесь и принюхайтесь. Исправное оборудование не должно резко пахнуть газом и периодически «чихать». Под котлом отопления не должно быть луж и ржавчины. По прошествии полу часа, проверьте батареи отопления во всех комнатах, убедитесь, что горячая вода в системе доходит до всех комнат дома. Также обратите внимание на трубы и батареи, не подтекают ли они, внезапное включение системы отопления может выявить прохудившиеся участки труб. Проверьте на работоспособность все краны для спуска воздуха на батареях отопления.

— Ещё одним немаловажным объектом вашего внимания должна быть электропроводка. Попытайтесь определить, насколько старые электросистемы проложены в доме. Зачастую, провода скрыты в стенах, по этому, оценить состояние системы можно по розеткам и осветительным приборам. В некоторых домах до сих пор присутствуют керамические патроны, висящие на проводе в тканной оплётке. Розетки, вросшие в стены, установленные ещё в пятидесятых годах, очень часто искрят, и не отвечают нынешним нормам и потребностям в электроснабжении.
— И на последок, стоит оценить в каком состоянии находится канализация. Для её проверки слейте большое количество воды в ванной или туалете(если туалет находится в доме!) и посмотрите насколько быстро вода уходит. Визуально просмотрите в каком состоянии находятся трубы, они не должны быть влажными. Если канализация дома не центральная, то не потрудитесь обследовать выгребную яму. Её размеры должны быть приближены к стандартам. (длина/ширина: 2.5-3м/0.8-1м, глубина 1,5 метра.) Стены выгребной ямы должны быть выложены из камня, кирпича или бетона.

2. Проверка документов на недвижимое имущество и их соответствие законодательным нормам и правилам РФ.

Для того, что бы проверить документы, в первую очередь нужно понимать какие именно бумаги на недвижимость используются при оформлении купли-продажи дома. Далее приведён краткий список необходимых документов:

— Правоустанавливающие документы на дом, подтверждающие право собственности. (Свидетельство о собственности)

— Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. (Свидетельство о собственности)

— Технический паспорт домовладения. Это документ, включающий в себя: план земельного участка, экспликацию площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений.

— Технический паспорт дома с поэтажным планом.

— Домовая книга.

— Кадастровый план земельного участка.

Перечень документов может существенно отличаться, это зависит от типа жилья и участка, от истории дома, и путей возникновения частной собственности на объект (например, дом может быть построен собственником, может быть куплен, получен по наследству или дарению).

— Первым делом, на что стоит обратить внимание при покупке дома, это права собственности на дом и земельный участок у продавца. Очень часто бывает ситуация когда земельный участок у продавца оформлен на праве пожизненно бессрочного владения.

— Земельный участок может быть не межеван, то есть точная площадь его не установлена. Поэтому следует обязать продавца отмежевать земельный участок и поставить на кадастровый учет с точной площадью, а также произвести регистрацию в юстиции.

— Если вы приобретаете (получаете) дом и земельный участок, то в договоре требуйте оформления сразу дома и земельного участка.

— Покупая недвижимость у продавца по доверенности, всегда проверяйте её подлинность у нотариуса. Также проверьте, существует ли в реальности доверитель, жив ли он, и выдавал ли он доверенность. Одним словом, попытайтесь связаться с собственником недвижимости.

— Следующим этапом проверки документов, является сверка реальной площади земельного участка с площадью, указанной в документах. Измерьте участок рулеткой. Если эти величины разнятся, то лучше откажитесь от сомнительной сделки.

— Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями. Отмерьте расстояния от дома до установленных границ участка, сверьте четкость границ с имеющимся планом территории.

— Проверьте соответствие государственного акта на землю тому участку, который вам показывают. Внимательно проверьте правильность его регистрации по конкретному адресу. Такую информацию могут подтвердить в Управлении земельных ресурсов.

— Удостоверьтесь в том, что на жильё не наложено обременение, такое как арест дома, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация должна проверяться нотариусом при заключении сделки.

— Также вам необходимо выяснить историю предыдущих сделок, связанных с куплей продаже данной недвижимости. На этом этапе могут всплыть довольно нелицеприятные факты, такие как продажа данного дома лицами, не имеющими полномочий. Если у данного домовладения было несколько владельцев, то вы должны уточнить правильность оформления и проведения сделок купли-продажи. Эти сделки должны были пройти государственную регистрацию, должны быть заверены нотариусом. Если одна из предыдущих сделок окажется недействительной, то и все последующие окажутся таковыми. Все договора купли продажи хранятся в архиве БТИ. Обычно с БТИ сотрудничают агентства недвижимости, в их услуги входит проверка всех договоров купли продажи.

Читать еще:  Договор купли продажи дома с земельным участком

— Тщательно изучите техпаспорт БТИ, убедитесь в отсутствии незаконных перепланировок, и всякого рода строений, возведённых без разрешения.

— Потребуйте документацию на инженерные системы дома. Вам необходимо получить информацию о всех системах разводки коммуникаций. Когда вы купите этот дом, вы должны иметь представление, где проложена электропроводка, водоснабжение, отопление, канализация дома. В любом случае, в будущем вам придётся ремонтировать коммуникации дома, и осведомлённость о местоположении той или иной системы сэкономит вам кучу времени сил и средств. Кроме этого, очень важно получить у продавца недвижимости техническое условие на подключение коммуникаций. Если такие документы отсутствуют, то в будущем у вас может появится проблема: окажется что подключение к магистральной сети было незаконным.

— И на последок, хотелось бы сказать, что в зависимости от вида имущества, могут возникать дополнительные пункты проверки, такие как проверка дееспособности продавца. Все возможные подвохи, связанные с этим пунктом может почувствовать опытный риэлтор, поэтому в случае покупки дома, где вероятность наличия таких подвохов гораздо выше, чем при покупке квартиры, есть большой смысл доверить проверку документов риэлтерскому агентству с хорошей репутацией.

Подводные камни при покупке дома. На что обратить внимание? на сайте Недвио

Покупка загородного частного дома — это очень важное решение и поэтому отношение к этому событию должно быть предельно серьезным. Для неопытного покупателя здесь есть множество «подводных камней», к которым следует отнестись самым внимательным образом. Их можно разделить на связанные с месторасположением и техническим состоянием здания и юридическим оформлением в частную собственность самого здания и участка земли, на котором оно построено.

Изучаем дом перед покупкой

1. Месторасположение

Есть люди, которые специально покупают дом подальше от города. Но если в семье есть дети, то следует подумать о расстоянии до школы или детского садика. Если их нет поблизости, то в семье обязательно должен быть автомобиль. Кроме этого обратите внимание на наличие в районе застройки общественного транспорта и продовольственного магазина. Важным моментом является наличие асфальтового или другого покрытия улицы или подъездной дороги, а так же ее освещения в ночное время.

2. Внутренний осмотр здания

Хороший дом определяется не только удобной планировкой, но и качеством выполненных работ и материалов, применявшихся при строительстве. Профессиональное техническое заключение о его состоянии смогут дать только специалисты. И лучше всего по этому вопросу обратиться в компанию по экспертной оценке недвижимости. В ней работают специалисты, занимающиеся этими вопросами уже много лет.

Но на первом этапе общий технический осмотр можно сделать самостоятельно. При этом дом необходимо осматривать не только внутри, но и по фасадам, в подвале, на чердаке. Прежде всего, обратите внимание на внутреннюю планировку и подумайте, будет ли вам и вашим родным удобно и есть ли в нем место для каждого члена семьи.

Находясь во внутренних помещениях, проверьте, как открываются створки окон и дверные полотна. Если они открываются очень туго, то возможно имеет место усадка фундамента, а это в дальнейшем приведет к образованию трещин и нарушению целостности строительных конструкций. Проверьте наличие влаги внутри стеклопакетов и отсутствие сквозняков из-под подоконников. Внимательно осмотрите полы. Они должны быть ровными и соответствовать горизонту.

Попросите продавца открыть воду, включить отопление, зажечь газовую плиту. Зайдите в туалет и проверьте насколько быстро уходит вода в унитазе и ванной. Если хозяйственные стоки уходят в септик или выгребную яму не побрезгуйте заглянуть туда и посмотреть состояние места сбора стоков. Если септик заполнен более чем на две трети, то это говорит о недостаточном дренаже в грунт и проблемах с частой откачкой в будущем.

Посмотрите на толщину наружных стен. Они обеспечат сохранение тепла зимой, а летом защитят от жары. Кроме того несущие конструкции — это основа здания, которая держит на себе перекрытия и кровлю. Несущая каменная стена не может быть тоньше 380 мм (полтора кирпича). Исключением являются монолитно-каркасные здания, но на объектах индивидуального строительства такая технология встречается крайне редко.

3. Осмотр подвала и чердака

Подвальные помещения и чердак должны быть сухими. Влажность в подвале или техническом подполье говорит о том, что в помещениях всегда будет сырость, приводящая к образованию плесени и грибка. На чердаке следует убедиться в том, что кровля не протекает, а пространство хорошо вентилируется. Чердачное перекрытие должно быть хорошо утеплено. Если в качестве утеплителя используются минераловатные плиты, то они должны быть накрыты полиэтиленовой пленкой.

4. Наружный осмотр

Осматривая дом снаружи, убедитесь в отсутствии трещин на стенах и в облицовочных покрытиях. Если фасад здания покрыт сайдингом или имеет навесной вентилируемый фасад, то увидеть возможные повреждения вы не сможете. В этом случае необходимо доверить техническую экспертизу состояния дома специалистам из компании по продаже недвижимости.

Убедитесь в наличии отмостки по всему периметру здания. Она обеспечивает защиту фундамента и обеспечивает долговечность всего строения. Осмотрите водосточную систему, которая должна отводить дождевую воду не размывая грунта.

Внимательно осмотрите источник водоснабжения. Если вода поступает из городской водопроводной сети, то не поленитесь заглянуть в колодец и осмотреть его состояние. При наличии скважины попросите показать паспорт на это инженерное сооружение и убедитесь в законности бурения. После этого включите насос и проверьте, сколько воды можно откачать непрерывно. Если объем одноразовой откачки менее 100 литров, то скорее всего скважина забита песком или ее глубина недостаточна.

В том случае, когда источником воды является колодец, осмотрите его и проверьте на отсутствие мусора внутри. И примите на заметку, что в будущем вам придется бурить скважину.

Осмотрите хозяйственные постройки. Гараж, сараи и другие сооружения дают большое преимущество при покупке дома. Отсутствие сада не имеет значения, со временем вы сами посадите то, что пожелаете. А вот на поверхностный слой грунта следует обратить внимание. Если это песок, глина или суглинок, то придется покупать и завозить большое количество плодородной почвы.

Документы, оформляемые при купле-продаже

Проверку комплекта представляемых при сделке документов лучше всего поручить специалисту, имеющему опыт купли-продажи жилых и дачных строений. При заключении сделки на продажу жилого дома продавец обязан предоставить в нотариальной конторе следующие документы:

  1. технический паспорт с планами каждого этажа и схемой участка с нанесением всех хозяйственных построек;
  2. акт комиссии по приемке законченного строительного объекта в эксплуатацию;
  3. выписку из реестра БТИ;
  4. документы о праве собственника на построенное здание;
  5. личный паспорт и идентификационный код;
  6. государственный приватизационный акт на землю;
  7. документы по экспертной оценке дома и продаваемого участка;

Документы, которые не являются обязательными, но их наличие желательно при покупке дома:

  • справки от коммунальных и энергоснабжающих служб об отсутствии задолженности по текущим платежам;
  • справка о прописанных в доме людях;
  • справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов за пользование землей.

Технический паспорт — это комплект документов в который входят: план участка земли с указанием общей площади, список и планы всех построенных сооружений, их стоимость и техническое состояние на момент регистрации.

Документы, устанавливающие права на участок земли, должны подтверждать законность частного владения. Права на постоянное или бессрочное использование не могут быть переданы другому лицу при купле-продаже дома. Поэтому необходимо наличие постановления местной администрации о предоставлении земельного участка в собственность и подтверждающее свидетельство. Без этих документов вы сможете купить только строения, но не землю.

Читать еще:  Как выписать детей при продаже квартиры

Обязательно наличие кадастрового плана участка земли. Он выдается районными отделами землеустройства. Представляет собой план границ участка и определение категории земель. Кроме этого в нем указывается привязка к ближайшим государственным геодезическим ориентирам.

От покупателя при совершении сделки требуется только наличие паспорта, идентификационный код, свидетельство о браке и заверенное согласие супруга на покупку дома.

Наиболее часто встречающиеся ошибки при покупке дома

Как показывает практика, то среди всех неправильно оформленных сделок на куплю-продажу дома наиболее часто встречаются следующие три:

  1. у продавца при правильно оформленном доме отсутствуют права на землю;
  2. на официально оформленном земельном участке продается не зарегистрированная постройка;
  3. мошенническая продажа по поддельной доверенности.

В первом случае закон не позволяет новому владельцу полностью распоряжаться землей, например, продать участок или наследовать. И поскольку земля не принадлежит владельцу дома, часть участка может быть передана другому лицу. Если покупается не зарегистрированный дом, то он считается самовольной постройкой и зарегистрировать его в дальнейшем без судебных разбирательств будет очень сложно.

Поэтому при покупке дома вопросы документального оформления лучше всего доверить специалистам. Проведение сделки на профессиональном уровне освободит вас от бумажной волокиты и кабинетных путешествий. Кроме этого будет обеспечена полная гарантия законного оформления купли-продажи дома.

Мы готовы оказать любую помощь в поиске, выборе и покупке частного дома, дачи, таунхауса, коттеджа и просто земельного участка под застройку в Москве и Подмосковье. Наши специалисты проведет экспертное обследование объекта с выдачей акта о его техническом состоянии. После этого изучат представленные документы и помогут в официальном оформлении сделки.

Для вызова нашего специалиста нужно просто позвонить по телефону или оставить заявку на сайте, и мы вам перезвоним.

Что обязательно нужно знать, покупая домик в деревне?

– Что надо непременно знать при покупке домика на земельном участке в деревне? Какие необходимы документы от продавца и покупателя для надежного совершения сделки?

Отвечает ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Юлия Дымова:

Нужно знать категорию земли и вид разрешенного использования. От продавца Вам необходимо получить справку из психоневрологического и наркологического диспансера, правоустанавливающие документы, выписку из домовой книги, технический план на земельный участок, кадастровый паспорт.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Все зависит от того, какие документы есть на дом и землю, на кого она приобреталась и т. д. В обычный, но неисчерпывающий пакет входит кадастровый паспорт на землю и дом, ЕГРН на дом и землю, справки о том, что нет долгов по коммунальным услугам (за газ, свет, канализацию и прочее), различные акты и распоряжения от управы и другие документы, которые определяются в зависимости от основания права собственности.

Отвечает юрист Светлана Иванова:

При покупке дома в деревне риски могут исходить как от стороны по договору, так и от третьих лиц. Для того чтобы максимально обезопасить свои вложения, необходимо изучить информацию об объекте.

В первую очередь, следует обратить внимание на категорию земли и виды ее разрешенного использования, поскольку не все они допускают строительство домов на участке. Во-вторых, проверить сведения о постановке объекта на кадастровый учет, без чего купить земельный участок не получится. В-третьих, поинтересоваться зарегистрированными правами на объект, чтобы не стать жертвой мошенников. В-четвертых, узнать, насколько объект свободен в обращении, запросив информацию об арестах, запрещениях и обременениях.

При проверке документов следует помнить, что дом и участок два отдельных объекта недвижимости. То есть в отношении каждого из них требуются:

  • свидетельство о государственной регистрации права;
  • документ, на основании которого продавец приобрел недвижимость (договор, свидетельство о собственности, о праве на наследство или другой документ);
  • паспорт БТИ;
  • выписка из кадастра;
  • выписка из ЕГРН.

Если дом и участок были приобретены продавцом за счет общего имущества супругов или с предоставлением доли несовершеннолетнему, сделка должна сопровождаться предъявлением согласия супруга или органов опеки и попечительства на ее заключение.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Для покупки домика в деревне необходимо ознакомиться с документами на собственность этого домика и земли. Может быть, у хозяина один договор купли-продажи на дом и землю. На деле должны быть два свидетельства или две выписки из ЕГРН на дом и землю о том, что есть земля и дом, их размер, кому они принадлежат и какие есть обременения. Также необходимо посмотреть разрешенное использование земли. Кстати, лучше всего самостоятельно заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, чтобы получить независимую информацию. Главное чтобы назначение земли в выписке соответствовало возможности постройки дома. Так, есть земли, на которых строить нельзя (в этом случае Вам не смогут показать документы на собственность на дом, а попробуют рассказать, что собственность на него очень легко оформить потом). Если в выписке написано использование ИЖС, ДНП или садоводства, то там можно не только строить дом, но и прописываться в нем после оформления. Хорошо, если есть свежие межевые планы, и границы участка четко определены и привязаны к новой системе координат. Вам не надо будет в дальнейшем спорить с соседями о границах участка. Но до первого января 2018 года это необязательно для купли-продажи.

Если это дом ИЖС, который оформлен в собственность как жилой дом, проверьте, нет ли там прописанных посторонних людей, узнайте, куда выписываются хозяева. Это можно посмотреть в домовой книге или попросить предъявить справку об отсутствии прописанных (ф9). Не покупайте дачу по садоводческой книжке в этом случае Вы замучаетесь ее потом приватизировать. В любом случае, Вам лучше обратиться за сопровождением к риэлтору, который все объяснит, или хотя бы оформить сделку у нотариуса.

Отвечает юрисконсульт офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Гульнара Сабурова:

Во-первых, покупателю следует запросить у продавца документы, на основании которых у него возникло право собственности на данный объект, доказательство оплаты по договору купли-продажи (если право возникло на основании такого договора), справку об отсутствии задолженности по оплате газа и электричества, справку о зарегистрированных в доме по месту жительства гражданах, а также согласие супруга на совершение сделки. Помимо этого, необходимо получить актуальные на день совершения сделки выписки из ЕГРН. Как покупателю, так и продавцу для сделки нужен документ, удостоверяющий личность.

Важно, чтобы земельный участок находился на землях населенных пунктов. Наличие такого вида разрешенного использования участка, как «для личного подсобного хозяйства» или «для индивидуального жилищного строительства», гарантирует регистрацию по месту жительства.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Инструкция по покупке дома без посредников

На что обратить внимание при покупке дома

  1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
  2. Узнайте о планах развития территории;
  3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
  4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
  5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
  6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
  7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
  8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
  9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
  10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
  11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом.

Какие документы должны быть у продавца при покупке дома

  1. Разрешение на строительство;
  2. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  3. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  4. Нотариальное согласие супруга на продажу;
  5. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
  6. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Порядок действий при покупке дома с земельным участком

  1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
  2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
  3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
  4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
  5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
  6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).
Читать еще:  Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

  1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
  2. Подписывают договор на каждой странице;
  3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
  4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
  5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
  6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

  1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
  2. Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
  3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора.

Как дистанционно оформить покупку дома

  1. Вопросы о доме задавайте по телефону, а лучше по видеосвязи (Viber, Skype), чтобы сразу видеть интересующие вас моменты;
  2. Документы для проверки запросите на Email в отсканированном виде;
  3. Если документы в порядке, то составляйте, подписывайте и отправляйте продавцу почтой 2 экземпляра договора о задатке (предварительный договор купле-продажи) с просьбой выслать вам 2-й экземпляр с подписью продавца;
  4. Когда подписанный договор о задатке будет у вас на руках — переводите прописанный в договоре задаток с банковской карты на карту продавца указав в комментарии к платежу «Задаток за покупку дома до договору №1 от хх/хх/ххххх числа»;
  5. Далее приезжаете на сделку в МФЦ, подписываете основной договор купле-продажи, передаете покупателю оставшуюся сумму и подаете документы на регистрацию, включая договор о задатке;
  6. Чтобы после регистрации не приезжать в МФЦ за документами, придется искать доверенное лицо (обычно таким лицом выступает риелтор, проводящий сделку) и регистрировать на него нотариальную доверенность (

1000 рублей) на право получения документов в МФЦ вместо вас с последующей отправкой документов вам по почте (это условие лучше тоже прописать).

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

  • Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
  • Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.

Выводы

Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

  1. Выбрать район проживания;
  2. Изучить порядок цен;
  3. Найти объявления от собственников (рекомендую) или обратиться в агенство недвижимости;
  4. Подобрать 5-10 объектов и каждый посетить со знакомым строителем;
  5. Опросить соседей о стоимости ЖКХ, чрезвычайных ситуациациях и криминале в выбранном доме;
  6. Выбрать лучший вариант и проверить документы с юристом;
  7. Получить скидку и оставить продавцу задаток;
  8. Грамотно оформить куплю-продажу в МФЦ.

Кроме того, будьте готовы:

  1. Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
  2. Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
  3. Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
  4. Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector