6 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как избежать уплаты налога при продаже квартиры

Информация о налоге при продаже квартиры/дома/земли

При продаже недвижимости одним из самых актуальных вопросов является вопрос налогообложения дохода: нужно ли платить налог при продаже, размер налога, а также как и когда подавать налоговую декларацию. Ниже мы рассмотрим общие вопросы налогообложения при продаже жилья.

Минимальный срок владения для продажи без налога

Если Вы владели недвижимостью больше минимального срока, Вы полностью освобождаетесь от налога и необходимости подавать налоговую декларацию. При продаже такой квартиры у Вас не возникает обязательств перед налоговой инспекцией.

Минимальный срок владения может составлять три года или пять лет в зависимости от того, когда и как было приобретено имущество:

    Минимальный срок владения 3 года применяется в следующих случаях:
    — если жилье приобретено до 1 января 2016 года;
    — если жилье получено после 1 января 2016 года в порядке дарения/наследования от близких родственников, приватизации или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Пример: Савельев А.К. в 2015 году получил квартиру в собственность по договору купли-продажи. В 2019 году он продает данную квартиру. При расчете налога будет применяться минимальный срок владения недвижимостью 3 года, так как Савельев получил право собственности на жилье до 1 января 2016 года. Савельеву не придется ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

Пример: Скворцова Л.В. 9 февраля 2016 года получила в наследство от отца квартиру. В конце 2019 года она продает квартиру. При продаже этого жилья будет применяться минимальный срок владения равный трем годам, так как квартира была получена по наследству от близкого родственника. Таким образом, Скворцовой не нужно будет ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

  • Минимальный срок владения 5 лет применяется во всех остальных случаях (например, если жилье приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи). Более подробно срок владения рассмотрен в статье: Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы продать ее без налога?
  • Что делать если Вы владели жильем менее минимального срока?

    Получив доходы от продажи имущества, которое находилось в собственности менее минимального безналогового срока, Вы должны:

    1. Заполнить и подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ (декларация, в которой производится расчет Вашего налогооблагаемого дохода и налога, который Вы должны заплатить).
    2. Заплатить налог на доходы от продажи (если он полностью не покрывается налоговыми вычетами).

    В общем случае, продав квартиру или другое имущество, Вы должны заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости продажи. В то же время в соответствии с Налоговым Кодексом РФ Вы можете уменьшить (в некоторых случаях до нуля) размер налога, воспользовавшись одним из видов налоговых вычетов (стандартным или вычетом по расходам при покупке). Подробную информацию о вычетах и других способах уменьшения налога Вы можете найти в нашей статье: Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья.

    Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли). Подробно этот вопрос рассмотрен в нашей статье: Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость.

    Обратите внимание: Даже если налоговые вычеты полностью покрыли Ваш налог, и платить его Вам не нужно, Вы все равно обязаны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган.

    Сроки подачи налоговой декларации и уплаты налога

    Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в налоговый орган по месту основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

    Если по итогам декларации Вы должны также заплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи жилья.

    Пример: в феврале 2019 года Сидоров С.С. продал квартиру, с которой должен заплатить налог. Сидорову необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган до 30 апреля 2020 года, а затем в срок до 15 июля 2020 года заплатить налог на доходы с продажи квартиры.

    Узнать об ответственности и штрафах за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ, а также за неуплату налога Вы можете в нашей статье: Штрафы за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ.

    Как подготовить и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ?

    Вы можете заполнить декларацию 3-НДФЛ самостоятельно, используя бланк декларации (см. Формы и Бланки) или воспользоваться нашим сервисом для заполнения декларации (см. Как заполнить декларацию при продаже жилья?)

    После заполнения Вы должны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту Вашей постоянной регистрации. Сделать это можно лично в налоговом органе или отправить декларацию по почте ценным письмом с описью вложения (более подробная информация представлена в нашей статье — Как и куда подать декларацию 3-НДФЛ?)

    Вместе с декларацией 3-НДФЛ Вы должны подать в налоговый орган копии документов, подтверждающих сумму продажи. Обычно этим документом является копия договора купли-продажи (или долевого участия). Если у Вас сохранились копии платежных документов, подтверждающих оплату покупателем, то их лучше тоже приложить к декларации.

    Если в декларации Вы уменьшили налогооблагаемый доход на расходы при покупке жилья, то Вам также нужно приложить копии документов, подтверждающих эти расходы. Обычно это копия договора купли-продажи (или долевого участия в строительстве) с платежными документами, подтверждающими оплату (например, рукописная расписка, платежное поручение, кассовый чек с приходно-кассовым ордером) (Письмо Минфина России от 30.01.2015 № 03-04-05/3513).

    Читать еще:  Как оформлять покупку квартиры

    Личный консультант заполнит
    за вас декларацию за 1699 ₽

    Официальные способы не платить налог при продаже квартиры

    Всем привет! Сегодня мы вновь поговорим о недвижимости и рассмотрим вопрос о том, как законно уклониться от уплаты налоговых сборов с продажи квартиры.

    Избежать дополнительных потерь своих денег, правильно осуществив купле-продажу жилого помещения, вполне по силам каждому.

    Так как не платить налог с продажи квартиры?

    В каких случаях дополнительную пошлину можно не платить

    Если Вы читали последнюю редакцию Налогового Кодекса РФ, которая начала работать с начала 2016 года, то в законе четко прописано, что налог в 13% можно не оплачивать:

    1. После 5 лет проживания в квартире (если жилье у Вас в собственности с 2016 г);
    2. По истечении 3 лет (в том случае если владельцы получили собственность до того, как был принят данный НК);
    3. Через 3 года, в том случае, если: жилье Вы получили в наследство, квартиру подарил ближайший родственник (член семьи);
    4. Налог на квартиру можно не платить, если право собственности получено по итогам приватизационных действий;
    5. В случае приобретения квартиры на основании соглашения о пожизненной ренте.

    Если по какой-то причине Вы решили продать квартиру или сменить жилье на более подходящее, но к вышеперечисленным пунктам Ваш случай никак не подвести, то можно значительно снизить сумму, подлежащую уплате в казну государства, или вовсе свести её к нулю.

    Причем вполне законно, ведь платить лишние деньги, конечно же, никто не хочет.

    Что сделать, чтобы легально не уплачивать пошлину государству или значительно её сократить

    Самый простой способ: не обязательно точно указывать сколько именно стоит Ваше жилье.

    Так, например, можно договориться с покупателем об одной цене, а при составлении официального документа по продаже – указать гораздо меньшую.

    Однако, риск здесь очевиден – покупатель может и не заплатить полную стоимость. И НИЧЕГО Вы в суде потом не докажете.

    Еще одна опасность заключается в том, что Федеральная налоговая служба легко может в судебном порядке оспорить подобное соглашение.

    Следует также удостовериться, чтобы цена продажи в договоре была не меньше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Иначе налог будет вычисляться с кадастровой оценки, умноженной на 0,7, и могут возникнуть вопросы.

    Для того, чтобы уменьшить налоговые вычеты, продавец также может использовать следующие варианты:

    • Вычет в 1 миллион рублей (возможен 1 раз в год). На данную сумму может быть уменьшена вырученная сумма, облагаемая налогом. Например: продаете квартиру за 3 500 000, вычитаете с этой суммы 1 млн руб., остается 2 500 000. С этой суммы и будет считаться налог: 2,5 млн х 13% =325 000.
    • Вычесть стоимость затрат на приобретение квартиры, либо на ремонтные работы. Если вычесть эти суммы, то оставшаяся часть будет значительно меньше, чем полная цена за жилье. В то же время, любой расход должен подтверждаться официальными документами.

    Если в квартире больше одного владельца, то можно продать её долями, заключая отдельные договора.

    В этом случае, налоговая база может быть уменьшена на то количество миллионов, сколько новых собственников ее приобрели.

    Это, пожалуй, основные способы обойти или значительно уменьшить налог с продажи квартиры.

    Если есть другие, о которых Вы знаете — пожалуйста, поделитесь в комментариях.

    Если материал понравился, поделитесь им в социальных сетях с помощью кнопок ниже.

    Подписывайтесь на обновления, в т.ч. на Телеграм канал блога .

    Налог с продажи квартиры в 2020 году

    При продаже квартиры собственник получает доход, за который необходимо отчитаться в налоговый орган и заплатить налог. Наличие некоторых условий позволяет физическому лицу избежать налогообложения или уменьшить облагаемый доход.

    Размер налога. Ставка НДФЛ для большинства видов дохода устанавливается налоговым законодательством, ее размер составляет 13 %. Это относится и к полученной выгоде от продажи квартиры.

    Рассчитать налог с продажи квартиры в 2020 году калькулятор онлайн

    Воспользуйтесь удобным калькулятором для расчета налога при продажи квартиры меньше минимального срока:

    Когда необходимо оплатить налог с продажи квартиры?

    Согласно п. 4 ст. 228 НК РФ заплатить налог с дохода от продажи жилья необходимо до 15 июля года, следующего за годом реализации имущества. При этом подтвердить свои доходы нужно декларацией по форме 3-НДФЛ, которая должна быть представлена в налоговый орган до 30 апреля.

    Например: Соколов продал квартиру в апреле 2019 года и он попадает под условия обязательной уплаты налога. Значит в 2020 году ему нужно до 30 апреля подать декларацию в ФНС, а после заплатить налог до 15 июля.

    Если декларация не представлена и налог не уплачен в срок, на налогоплательщика накладывается штраф. ФНС рассчитает налог по имеющимся у них данным и размер штрафа будет составлять 5 % от неуплаченной в бюджет суммы за каждый месяц просрочки (но не менее 1000 руб. и не более 30 % от общей суммы исчисленного налога).

    В случае, когда гражданин подал декларацию, но не уплатил в срок НДФЛ, взысканию будут подлежать только пени за каждый день просрочки.

    Кто освобождается от уплаты налога при продажи квартиры в 2020 году?

    В порядке освобождения физического лица от налогообложения с дохода, полученного от продажи квартиры, учитывается дата его приобретения и срок нахождения в собственности.

    Не подлежит декларированию и обложению налоговым сбором:

    • если дата покупки до 2016 года и гражданин владел квартирой более трех лет;
    • если купили после 2016 года и имущество находилось в собственности не менее установленного налоговым законодательством срока.

    Минимальный срок владения считается:

    1. Три года для следующих ситуаций (п. 3 ст. 217.1 НК):
    • собственность на квартиру оформлена в связи ее приватизацией, наследованием или дарением от близкого родственника, а также передачей, оформленной соглашением о содержании с иждивением пожизненно;
    • у продавца на дату перехода прав собственности на проданную квартиру к новому владельцу не имеется другого жилого помещения, т.е. она являлась для него единственной. В том числе у продавца не должно быть также жилого имущества в совместной собственности с супругой, долей. Допускается наличие зарегистрированного жилья (или доли в нем) только при условии, что регистрационные действия были произведены не более, чем за 90 дней до даты оформления прав собственности нового владельца за проданной квартирой.
    1. Пять лет — в отношении всех других случаев, не перечисленных выше (п. 4 ст. 217.1 НК).
    Читать еще:  Исполнение договора продажи предприятия

    Период владения считается от даты, когда в Росреестр внесена запись о новом собственнике, т.е. прошла регистрация его прав на квартиру. Ее можно определить в выписке ЕГРН или свидетельстве, которое выдавалось до середины июля 2016 года. Это действует в большинстве случаев – при покупке, получении в дар или строительстве жилья.

    Но есть исключения, например:

    • для наследного имущества срок владения отсчитывается от даты смерти наследодателя;
    • для квартиры, собственность по которой устанавливалась через суд – дата вступления в силу судебного решения;
    • по приватизированной жилой недвижимости дату можно определить в выписке из ЕГРН (если дата приватизации после начала 1998 года) или в договоре о передаче квартиры в собственность (по приватизированной до 1998 года);
    • в случае долевой собственности срок владения следует отсчитывать от даты приобретения первой из долей;
    • по квартирам, полученных по программе реновации в Москве, учитывается срок владения замененным жильем. Например: квартира куплена 2014 году, в 2020 взамен старой получили новое и решили продать в этом же году. Минимальный срок более 5 лет, так как отсчитывается с 2014 года, соответственно налог платить не нужно.

    С какой суммы уплачивается налог?

    Согласно пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК у физического лица в связи с продажей квартиры возникает обязанность рассчитать налог и произвести его уплату в определенный срок.

    Размер полученного дохода следует определять:

    1. По договору купли-продажи с возможностью уменьшить облагаемую налогом сумму, следуя нормам пп.2 п.2 и пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ.
    2. Учитывая кадастровую стоимость проданной квартиры. Если цена жилья по соглашению между продавцом и покупателем окажется ниже кадастровой стоимости более, чем на 70 %, то при расчете НДФЛ с продажи будет учитываться именно кадастровая стоимость, уменьшенная на коэффициент 0,7. Именно к этой величине будет применяться имущественный вычет и последующее определение величины налога.

    Например. Гражданин унаследовал жилое помещение в 2019 году. Стоимость его по кадастровой оценке — 5,8 млн. руб. В этом же году он продал имущество по цене 3,4 млн. руб. Для расчета облагаемой базы применим имущественный вычет:

    5800000 × 0,7 — 1000000 = 3060000 ₽

    Расчет налога будет следующим: 3060000 × 13% = 397800 ₽

    Как уменьшить налог при продаже квартиры раньше минимального срока?

    Налог рассчитывается с учетом следующих параметров, позволяющих снизить налогооблагаемую базу:

    • применить имущественный вычет в размере 1 млн. рублей;
    • при наличии договора, подтверждающего приобретение проданной квартиры, гражданин вправе рассчитывать налог, исходя из фактических расходов (суда же входят проценты по кредиту).

    Воспользоваться можно только одним из вариантов вычета на выбор!

    Пример. Гражданин в 2018 году стал владельцем квартиры. По договору ее стоимостью обозначена в 2,3 млн. рублей. Он продает жилье в 2019 году за 2,9 млн. рублей. Учитываем, что срок владения не укладывается в минимальные границы, ему придется уплатить налог.

    Следует рассчитать сумму налога по двум вариантам:

    Облагаемая база: 2900000 — 1000000 = 1900000 ₽

    Сумма налога: 1900000 × 13% = 247000

    1. С учетом фактических расходов на покупку:

    Облагаемая база: 2900000 — 2300000 = 600000 ₽

    Сумма налога: 600000 × 13% = 78000

    Обратите внимание! После применения имущественного вычета или фактических расходов может сложиться ситуация, когда результат станет отрицательным или равен нулю. В этом случае налог не исчисляется.

    Часто задаваемые вопросы

    Нужно ли оплачивать налог при продаже подаренной или переданной по наследству квартиры?

    Налог от реализации жилья, полученного в порядке наследования или дарения, оплачивается по общим правилам. Следует учитывать, что минимальный срок владения в этом случае применяется:

    • 3 года — для родственников наследодателя или дарителя, относящихся к категории близких;
    • 5 лет — для всех других остальных граждан, получивших квартиру в дар или по наследству.

    Если продано после указанного срока владения жильем, то налог платить не надо!

    Если продажа и покупка квартиры в одном году, нужно ли оплатить налог?

    Если речь идет об одной квартире, то при расчете налогооблагаемой базы с продажи квартиры, приобретенной в этом же году, необходимо учитывать сумму фактических затрат на ее покупку. Таким образом, в декларации нужно указать не только сумму продажи, но и сумму покупки, подтвердив их соответствующими документами.

    Например: квартира куплена в 2019 году за 1840000 руб. и продана в этом же году за 2160000 руб. Облагаемая база составит 320 тыс.руб. (2160000 — 1840000), а сумма налога 41600 руб. (320 тыс.р. × 13%).

    Если квартира продана в 2020 году и в этом же году куплена другая квартира? Ситуация предполагает, что в одном году совершены две разные сделки. Поэтому гражданин должен по проданной квартире рассчитать налог, а по купленной (если у него имеются основания) применить налоговый вычет. Взаимозачет сумм налоговым законодательством в этом случае не предусмотрен.

    Читать еще:  Деньги от государства на покупку квартиры

    Однако, налог с продажи возможно уменьшить не только на имущественный вычет в размере 1 млн. рублей, но и дополнительно на 2 млн. рублей по приобретенному новому жилью. А с остатка рассчитать НДФЛ.

    Например: жилое помещение было продано за 4900000 рублей. Применим вычет в 1 млн.рублей, полагающийся с продажи имущества. Остается 3900000 рублей, с которых полагается уплата налога. Дополнительно у гражданина имеется право на имущественный вычет, поскольку он им ранее не пользовался и приобрел жилье. Поэтому с остатка в 1900000 (3900000 — 2000000) должен быть произведен возврат НДФЛ.

    Его сумма составит 1900000 × 13% = 247 000 руб.

    При продаже доли в квартире, нужно ли платить налог?

    При продаже долевой собственности в жилой недвижимости каждый ее участник производит исчисление налога в соответствии со своей долей. В расчете будет участвовать фактически полученная прибыль дольщика.

    При этом учитывается применение имущественного вычета при расчете налога по сделке:

    • долевая собственность продана по одному договору купли-продажи — имущественный вычет (1 млн.рублей) распределяется между бывшими владельцами квартиры пропорционально их долям в праве собственности;
    • продажа каждой доли в квартире оформлена разными договорами — каждый из бывших собственников вправе воспользоваться вычетом в один миллион рублей.

    Например: У двух братьев квартира находилась в долях, каждому принадлежало по ½ доли. Продали разными договорами за 2,3 млн.руб. каждый свою долю.

    Облагаемая база: 2300000 — 1000000 = 1300000 руб.

    Рассчитаем налог: 1300000 × 13% = 169 000 руб.

    Оба брата — бывшие собственники проданной квартиры должны заплатить налог в размере 169 000 рублей каждый.

    Оплачивают ли налог с продажи квартиры пенсионеры?

    Налоговое законодательство не предусматривает освобождение от уплаты НДФЛ ни для каких категорий граждан. Поэтому пенсионеры при продаже квартиры обязаны рассчитать и заплатить налог, если период владения окажется меньше установленного минимума.

    Как не заплатить налог при продаже квартиры?

    Разберемся с нововведениями и вспомним о налоговых льготах.

    Ещё больше интересных статей вы найдёте в интернет-журнале М².

    В начале 2020 года был принят ряд изменений, касающихся уплаты налога при продаже квартиры. Если вы хотели продать свое жилье в прошлом году, но у вас не получилось, то, возможно, это к лучшему. Давайте разбираться, почему.

    Как было раньше?

    Все мы платим НДФЛ в размере 13%, даже когда продаем квартиру. Однако есть некоторые условия, выполнение которых поможет вам избежать его уплаты. До этого года, если вы продавали единственную квартиру со сроком владения более 5 лет, то могли не платить НДФЛ. С одной стороны, это хорошо, если после переезда вас все устроило, и не возникли планы ее продать. Но вдруг вас не устроил район, не понравились соседи или поняли, что до работы добираться трудно. Что делать? Если бы вы решили ее продавать, то отдали бы налоговой 13% от ее стоимости. Обидно? Конечно.

    В начале 2020 года минимальный срок владения жильем был снижен до 3 лет. Стоит отметить, что это касается только владельцев, у которых в собственности только одно жилье и нет доли в ином жилье. Теперь, желающим продать недавно купленную квартиру ждать не так долго. Больше всего, поправки станут полезны молодым семьям. Например, люди поженились, купили однокомнатную квартиру, завели ребенка, и скоро жить стало тесно. По старым правилам им бы пришлось ждать 5 лет, чтобы избежать уплаты налога. В условиях снижения это срока, молодым семьям будет гораздо легче.

    Это большой плюс для собственников, желающих продать жилье еще с прошлого года. Кто-то продал квартиру и заплатил налог, зато теперь вы можете этого избежать.

    Также, это еще не все. Есть несколько важных моментов, содержащихся в налоговых нововведениях:

    1. Освобождение от уплаты налога действует, если продаваемая квартира является единственным жильем и находится в собственности 3 года и более. В частности жильем считаются: квартира, жилой дом, комната, а также доли в таком имуществе;

    2. Если у владельца квартиры есть в собственности еще одно жилье, для него минимальный срок сохраняется на уровне 5 лет. Этот же срок сохраняется для квартир, купленных до 1 января 2016 года, независимо от количества квартир в собственности;

    3. Если вы получили квартиру безвозмездно, например, в результате дарения или в порядке наследования, не платить налог вы можете также по истечении 3 лет.

    О чем надо помнить?

    Существуют налоговые льготы, про которые, к сожалению, знают не все.

    Их использование принесет вам некоторые материальные выгоды:

    1. Налоговый кодекс РФ дает право получить вместо налогового вычета сумму произведенных расходов, понесенных на приобретение этого имущества. Это будет полезно помнить людям, продающим или желающим продать квартиру. Если вы покажете все чеки и прочие документы по расходам, то сможете уменьшить свою налогооблагаемую базу и, таким образом, заплатить меньше налогов. К таким затратам относятся в основном оформление и составление документов;

    2. Налог от продажи жилья нельзя уменьшать безгранично. Предельная сумма для уменьшения налогооблагаемой базы составляет 1 млн. рублей. Например, проданная квартира стоит 8 млн. рублей. 13% от этой суммы – 1040 тыс. рублей. В таком случае, вы сможете уменьшить налогооблагаемую базу только на 1 млн. рублей. 40 тысяч не будут учитываться.

    В целом, принятые поправки в законодательстве, действительно, несут пользу. Снижение минимального срока владения жильем дает возможность молодым семьям или людям, которые часто меняют место жительства, не платить налог на доходы физических лиц. Также использование действующих вычетов и льгот принесет существенные материальные выгоды.

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector