1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как аннулировать сделку купли продажи квартиры

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.
  • Расторжение до регистрации

    Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

    Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

    При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

    Расторжение после регистрации

    Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

    Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

    Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

    Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

    Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

    Расторжение по соглашению сторон

    Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

    Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

    При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

    Расторжение через суд

    К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

    Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

    Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

    Потому важно соблюдать несколько основных правил:

    • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
    • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
    • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

    На что следует обращать внимание

    Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

    В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

    • Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
    • Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

    Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

    Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

    Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

    Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

    Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

    Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

    Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

    Притворная или мнимая сделка.

    Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

    Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

    Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

    Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

    Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

    Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.
  • Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

    Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

    Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

    Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

    Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

    • Не передаются основные документы по недвижимости;
    • Прописка граждан, которых невозможно выписать;
    • Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
    • Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

    Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

    Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

    Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

    Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

    Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

    И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

    Читать еще:  Когда можно продать квартиру после покупки

    За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

    Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

    Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

    Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

    Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

    В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.
  • При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

    Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

    Расторжение договора купли-продажи квартиры

    Иногда столь взвешенный и серьезный шаг, как покупка квартиры, может обернуться для сторон серьезными проблемами, которые заставят их пожалеть о заключении договора. Но реально ли все исправить? И на каких основаниях продавец и покупатель вправе отменить действие обременительной сделки?

    Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор купли-продажи квартиры

    Право и порядок расторжения договора установлены в главе 29 Гражданского кодекса РФ.

    Наиболее простой и быстрый вариант расторжения — по соглашению. Однако возможен он в редких случаях: когда продавец с покупателем пришли к обоюдному мнению и намерены подписать договор, прекращающий юридическую силу заключенной ранее сделки.

    В одностороннем порядке отменить действие договора можно только через суд. Для этого заинтересованному лицу необходимо обратиться к органу правосудия с иском о расторжении, и обосновать правомерность своей просьбы.

    До регистрации

    Сделка купли-продажи недвижимости совершается в 2 этапа:

    1. Подписание договора.
    2. Регистрация перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

    И, если отмена договора будет производиться до регистрации квартиры (после подписания), на осуществление процедуры у сторон уйдет значительно меньше времени и сил.

    Вероятность наступления благоприятных последствий для сторон в таком случае повышается — им гарантированно возмещаются необоснованно понесенные затраты.

    В ходе судебных тяжб при этом сокращается перечень рассматриваемых вопросов и, соответственно, доказательств, приводимых истцом в поддержку правомерности расторжения договора.

    После регистрации

    Уже оконченная регистрация перехода права собственности на объект сделки создает некоторые препятствия для расторжения купли-продажи, ну или делает процесс гораздо трудозатратнее.

    Действие договора при этом формально прекращается ввиду погашения обязательств по сделке.

    Но ст. 425 ГК РФ установлено очень важное обстоятельство: даже окончание действия договора не лишает его стороны ответственности за неисполнение прописанных в нем обязательств.

    На практике это означает, что существенное нарушение ключевых пунктов подписанного документа, правомерные претензии от другой стороны могут стать веским основанием для его расторжения впоследствии. А в результате аннулирования сделки неправомерным становится и сам факт смены собственника недвижимости.

    К совершенно противоположному результату может привести желание бывшего покупателя и продавца разорвать сделку по обоюдному желанию, то есть по соглашению.

    В этом кроется подводный камень добровольного аннулирования договора. И, чтобы избежать его, сторонам необходимо должное внимание уделить подробностям соглашения и не забыть отметить их в документе.

    Основания и условия для расторжения сделки

    Гражданским законодательством установлены следующие основания для аннулирования договора:

    1. Обоюдное желание сторон.
    2. Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
    3. Существенное изменение обстоятельств.
    4. Недействительность сделки.

    И каждое из них прямо влияет на особенности осуществления процедуры.

    Соглашение об отмене

    Стороны вправе без каких-либо веских причин сообща отменить сделку.

    Для этого им потребуется:

    1. Составить соглашение о расторжении.
    2. Указать в нем последствия отмены (если они не были прописаны отдельным пунктом в договоре купли-продажи).
    3. Переоформить право собственности на квартиру обратно (в случае, когда регистрация уже была произведена).

    Соглашение об аннулировании сделки заключается в той же форме, что и сам договор — в простой письменной либо нотариальной.

    Неисполнение обязательств

    Со стороны продавца это может быть:

    • Нежелание выселяться из проданной квартиры или сниматься с регистрационного учета по месту жительства.
    • Уклонение от передачи имущества.
    • Сокрытие или намеренное искажение таких обстоятельств, как наличие обременений, других правообладателей недвижимости и пр.
    • Неявка на процедуру госрегистрации (без уважительных причин).
    • Передача квартиры ненадлежащего качества (не соответствующей заявленным в договоре характеристикам).

    Ненадлежащее исполнение обязательств покупателя выражается в следующем:

    • Неуплата или существенное нарушение порядка передачи утвержденной суммы.
    • Отказ принять жилплощадь, полностью соответствующую заранее известным (и отмеченным в договоре) характеристикам.

    Расторжение производится, как правило, в судебном порядке по требованию обманутой стороны.

    Существенное изменение обстоятельств

    Ст. 451 ГК РФ устанавливается возможность расторжения договора ввиду значительного изменения обстоятельств, существовавших в момент заключения сделки.

    Наличие данного основания определяется по таким признакам:

    • Непредвиденность изменений — стороны не могли ожидать подобного поворота событий).
    • Непреодолимость — продавец и покупатель были не в состоянии повлиять на смену обстоятельств при адекватной ситуации осмотрительности.
    • Последствия заключения договора при измененных условиях влекут за собой существенные убытки для одной или обеих сторон.
    • В договоре нет отдельного указания о несении заинтересованной стороной ответственности на случай значительных изменений.

    Недействительность сделки

    Отменить действие договора можно также путем признания его недействительным, то есть противоречащим актуальным законодательным нормам.

    Основания недействительности сделки:

    1. Подписание неправомочным лицом — несовершеннолетним (за исключением эмансипированного), недееспособным собственником, представителем, не имеющим достаточных полномочий (без доверенности, документов, подтверждающих статус законного представителя).
    2. Отсутствие разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего/недееспособного собственника.
    3. Заключение сделки в простой письменной форме, в то время как по закону требуется нотариальная (в случае продажи доли квартиры).
    4. Осуществление давления на продавца и/или покупателя, принуждение его к подписанию договора (шантаж, угрозы, насилие в отношении его самого или близких).
    5. Установление факта временного нарушения сознания в момент отчуждения имущества (в результате алкогольного опьянения, действия наркотических средств, психотропных препаратов, в состоянии аффекта).

    Признать недействительность документа заинтересованное лицо вправе через суд или даже без разбирательства, если данное обстоятельство не требует доказывания при участии третьих лиц (есть документ, прямо подтверждающий незаконность сделки).

    В течение какого времени можно расторгнуть договор

    К предъявлению судебных исков применяется специально установленный срок давности, в пределах которого суд обязан рассматривать полученные от граждан заявления.

    Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после госрегистрации

    Единой инструкции к отмене договора купли-продажи не существует. В качестве ориентира можно взять примерный план действий расторжения сделки по соглашению сторон и через суд.

    Внесудебный порядок

    Заручившись поддержкой противоположной стороны договора, инициатору процесса необходимо:

    1. Составить план соглашения, обсудить его с продавцом/покупателем по аннулируемой сделке.
    2. Организовать время и место подписания (если договор купли-продажи был заверен нотариально, заключение соглашения об отмене также требует участия нотариуса).
    3. Поставить подписи на двух экземплярах соглашения (по одному для каждой из сторон).
    4. Посетить отделение Росреестра или МФЦ для переоформления права собственности на жилплощадь обратно (если в результате купли-продажи уже была произведена регистрация).
    5. Вернуть в полном объеме (насколько это стало возможным) уплаченные по договору средства и освободить занятую покупателем квартиру либо исполнить иные обязательства согласно последнему подписанному договору.

    Для содействия при возврате денег и имущества стороны вправе обратиться за помощью к посреднику, который проконтролирует безопасность сделки и обеспечит исполнение условий нового договора.

    Через суд

    Процесс расторжения через решение суда требует от истца следующих действий:

    1. Подача письменного предложения расторгнуть договор купли-продажи заказным письмом или через курьера (чтобы в результате отправитель смог получить уведомление о вручении или доставке).
    2. Составление иска о расторжении договора (после получения отказа от оппонента или по истечении 30 дней с момента получения им письма).
    3. Подача заявления и пакета прилагаемых к нему документов в районный суд по месту жительства ответчика.
    4. Ожидание уведомления о принятии дела к производству.
    5. Явка на заседание суда в назначенный срок либо заблаговременная подача в судебную инстанцию ходатайства о рассмотрении спора в свое отсутствие (неявка без предупреждения грозит прекращением судопроизводства).
    6. Участие в слушании (подтверждение своей позиции, разъяснение недостающих сведений и пр.).
    7. Ожидание решения суда (как правило, принимается и озвучивается сразу после окончания разбирательства, однако при наличии невыясненных ключевых вопросов заседание может быть перенесено на другой день).
    8. Получение выписки из судебного постановления через несколько дней после принятия окончательного решения (при личном визите или на указанный почтовый/электронный адрес).
    9. Обращение в орган госрегистрации для переоформления прав собственности либо к судебным приставам с целью принуждения ответчика к исполнению решения суда (если добровольное урегулирование вопроса невозможно).
    Читать еще:  За что нужно платить при покупке квартиры

    Документы и стоимость

    Перечень необходимых бумаг и расходы в процессе расторжения через суд и по соглашению представлены в таблице.

    Признание договора купли-продажи недействительным

    Процедура расторжения сделки купли-продажи недвижимости после регистрации не является редкостью. Такая необходимость может возникнуть по разным причинам. Покупатель и продавец могут отменить сделку по основаниям, предусмотренным законом или на условиях, указанных в договоре.

    Изменение и расторжение договора купли-продажи совершается в соответствии с главой 29 ГК РФ, которая содержит основания, особенности, порядок и последствия таких действий.

    Основания для расторжения сделки

    Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

    Отменить договор можно по взаимному согласию или в одностороннем порядке. Инициатором процесса может быть любая сторона. Если такое желание возникает у продавца, обычно причиной расторжения является отсутствие оплаты отчуждаемой квартиры либо отказ покупателя необоснованно принимать жилье в установленный срок. А по инициативе покупателя самыми частыми причинами являются следующие ситуации:

    • продавец (родственники продавца) не выселяются или не выписываются из квартиры;
    • объект недвижимости фактически не передан;
    • приобретенный объект передается в виде, не соответствующем условиям договора.

    Основания для расторжения договора содержатся в статьях 450, 451 ГК РФ.

    По соглашению сторон

    Если стороны пришли к обоюдному согласию аннулировать договор, то обращаться в суд не нужно. Регистрация права собственности прекращается на основании соглашения.

    При этом нужно иметь в виду, что расторжение сделки возможно только по договору, обязательства по которому выполнены не в полной мере.

    Например, продавцом недвижимости получена не вся сумма, указанная в договоре. Либо прежние жильцы не освободили квартиру в положенный срок.

    Причинами прекращения сделки могут служить разные обстоятельства: потеря денег, отмена запланированного переезда в другую местность и другие.

    В одностороннем порядке

    Если инициатором выступает одна из сторон, отменить договор, как правило, можно только по решению суда. Но для этого должны быть веские основания:

    1. Серьезные нарушения договорных обязательств, которые приводят к значительному ущербу для другой стороны.
    2. Существенные изменения обстоятельств. Ситуация изменилась так, что если бы ее можно было предвидеть, сделка не заключалась.
    3. Иные случаи, предусмотренные условиями договора или законом.

    Согласно ст. 450.1 ГК РФ имеется возможность воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если такое условие содержится в нем. В данном случае направляется уведомление об отмене сделки, которая прекращается с момента получения такого уведомления.

    Порядок расторжения сделки

    Порядок прекращения договора зависит от ситуации, как говорилось выше, это происходит:

    По обоюдному соглашению. Как правило, проблем не возникает. Достаточно:

    1. Составить соглашение о расторжении ранее зарегистрированного договора купли-продажи. В нем указываются:
    • все условия аннулирования договора;
    • прописывается, что получает каждая из сторон.

    При этом нужно учитывать, что в соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение совершается в той же форме, что и подписанный ранее документ. Если договор удостоверялся нотариусом, то и соглашение должно быть заверено нотариально.

    1. Подается заявление в Росреестр для регистрации данного соглашения.

    В одностороннем порядке. Если инициатором расторжения договора является одна из сторон, то предпринимаются следующие действия:

    1. Истцом направляется заказным письмом либо вручается под личную подпись ответчику требование о расторжении сделки. Это обязательное условие (статья 452 ГК РФ). Если получен положительный ответ, то заключается соглашение. Если вторая сторона не согласна, либо ответ не получен в положенный срок, то обращаются в районный суд.
    2. Собираются документы, которые подтверждают основания для прекращения сделки.
    3. Составляется исковое заявление.
    4. После получения решения суда подается заявление в Росреестр о прекращении ранее зарегистрированного права.

    Однако необходимо иметь в виду, что ответчик может не согласиться с решением суда и подать апелляцию. К тому же могут возникнуть проблемы, если покупатели откажутся покидать квартиру.

    Признание договора недействительным

    Расторжение сделки и признание ее недействительной – разные процедуры. Отличие в том, что основанием для признания договора недействительным является неправомерность сделки. То есть, нарушены требования законодательства или права и интересы сторон (либо других заинтересованных лиц). А при расторжении договора основаниями служат возникшие обстоятельства.

    Признать договор недействительным можно на основании следующих причин:

    • договор составлен с нарушениями действующего законодательства;
    • сделка была проведена путем обмана, в результате мошеннических действий;
    • доказана притворность сделки;
    • при подписании договора участвовало недееспособное (ограниченно дееспособное) лицо;
    • были нарушены права несовершеннолетнего.

    Не всегда возможно самостоятельно определить, какой вариант (расторжение или признание сделки недействительной) подходит в конкретной ситуации. Чтобы получить положительное решение суда, должны быть:

    • правильно определены основания;
    • собраны доказательства;
    • составлено обоснованное исковое заявление;
    • не нарушен срок исковой давности 3 года (ст. 196 ГК РФ).

    Суд может вынести разные решения:

    • отменить ранее проведенную сделку;
    • отказать в удовлетворении иска;
    • вернуть имущество или финансовые средства.

    В исковом заявлении необходимо подробно указывать требования о прекращении действия договора и возврате имущества или денежных выплат. Ведь суд удовлетворяет только заявленные требования. К тому же истец может выдвинуть требования о взыскании понесенных убытков, возмещении морального вреда, ходатайствовать о наложении ограничений.

    Поэтому для составления искового заявления лучше воспользоваться помощью опытного юриста.

    Образец требования (претензии) о расторжении договора купли-продажи квартиры

    Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

    Соглашение не имеет определенной формы, составляется в свободном виде. Количество экземпляров соглашения соответствует числу сторон. Основными сведениями, которые должны присутствовать в документе являются:

    1. Реквизиты соглашения. Указывается наименование документа, дата и место подписания этого соглашения, а также реквизиты аннулируемого договора купли-продажи.
    2. Вводная часть (преамбула). Включает данные сторон и, при необходимости, документы, на основании которых действуют представители.
    3. Основная часть. Содержит информацию об условиях прекращения ранее заключенного договора, о прекращении обязательств по нему, а также отсутствию претензий друг к другу.
    4. Паспортные данные с подписями участников сделки.

    Соглашение о расторжении – неотъемлемая часть подписанного договора купли-продажи квартиры, поэтому составляется в виде его дополнения и в той же форме.

    Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры

    Исковое заявление составляется согласно ст. 131 ГПК РФ.

    Основания и процедура расторжения договора купли продажи квартиры в 2020 году: по обоюдному согласию или по инициативе стороны, образцы документов

    В ряде затруднительных случаев в сделке купли продажи возникает необходимость повернуть ситуацию назад. Законом предусмотрен ряд юридических инструментов, они применяются разными лицами в разных ситуациях. Сегодня рассмотрим, какими способами происходит расторжение договора купли продажи квартиры (ДКП).

    Общая информация

    Расторжение контракта влечет прекращение всех взаимодействий между его участниками. Помните, что по общему правилу на в результате расторжения граждане не вправе требовать назад полученные вещи и деньги. Это значит:

    • если квартира передана – продавец не сможет получить ее назад «автоматически», нужно будет заявлять дополнительное требование;
    • аналогично с авансом (задатком) – покупателю придется заявлять о неосновательном обогащении в рамках дела о прекращении договорных отношений.

    Чтобы предупредить подобное развитие событий, в контракт включают специальный раздел, что при расторжении купли продажи возвращается имущество, к этому дню приобретенное в рамках соглашения.

    Договор купли продажи можно расторгнуть, если договоренности все еще действуют. Вариантов бывает всего несколько:

    • период четко установлен в договоре до определенного числа – тогда ориентироваться следует на него;
    • срок определен моментом исполнения сторонами своих обязательств – тогда нужно оценить, прошла ли регистрация, оплата и снятие с учета (прописки) семьи продавца.

    Если все манипуляции по контракту выполнены и/или срок действия по нему истек – договор считается завершенным. Завершенный договор уже не подлежит расторжению. Имеет смысл подумать о признании сделки недействительной.

    Причины для инициирования расторжения купли продажи в общем виде можно передать так:

    По виду причин избирается конкретный способ расторжения – путем составления соглашения или в судебном порядке. Прекратить договоренности только по воле одной стороны (без суда) путем простого уведомления невозможно, даже если заранее стороны прописали такую возможность в договоре.

    Расторжение договора по соглашению сторон

    Когда граждане решили не продолжать взаимодействие после проставления подписей в бумагах, им необходимо составить специальный документ. Порядок действий в данном случае будет зависеть от того, прошла государственная регистрация прав или нет. Как расторгнуть договор купли продажи квартиры по соглашению – рассмотрим далее.

    Внимание! Если контракт подписан, но не передан на регистрацию, а стороны решили его расторгнуть, то устной договоренности недостаточно. Обязательно оформите соглашение, иначе недобросовестный контрагент обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации прав в ЕГРН.

    Образец соглашения

    В тексте документа о прекращении ДКП необходимо отразить:

    Читать еще:  Декларация продажа квартиры более 3 лет

    Порядок действий

    Стороны расторгают не только письменные договоренности, но и возвращают друг другу все, что получили в рамках сделки. Порядок расторжения зависит от выполненных действий и факта регистрации.

    Пошаговая инструкция:

    1. Составить и подписать текст соглашения.
    2. Если по контракту ничего не передано, а сам он не прошел регистрацию – больше ничего предпринимать не нужно.
    3. Если передана квартира, ее необходимо возвратить с составлением передаточного акта. О том, как составить акт приема-передачи жилья к ДКП мы писали здесь.
    4. Если передали деньги в оплату жилья – их также нужно вернуть. Порядок возврата регламентируется соглашением. Можно оформить распиской.
    5. Если переход права состоялся, то соглашение нужно передать на регистрацию в Росреестр, чтобы регистраторы совершили соответствующую запись в ЕГРН.

    После завершения регистрационных действий и полного расчета соглашение можно считать исполненным, а контракт купли продажи квартиры – прекращенным.

    Как расторгнуть в судебном порядке

    Аннулировать контракт через суд приходится во всяком случае, если имеет место конфликт сторон. Важно заранее продумать порядок действий и правильно сформулировать требования – тогда суд встанет на защиту потерпевших.

    Стоит отметить, что если сторона не является на подачу документов для регистрации – это не основание для аннулирования покупки и расторжения сделки купли продажи. В таких случаях заявляют иск о понуждении к регистрации.

    По желанию продавца – основания

    Чаще всего основания для расторжения договора купли продажи – это всегда серьезные нарушения договоренностей другой стороной. Если, например, покупатель просрочил внесение очередного платежа на 1 день – такое нарушение нельзя назвать существенным вплоть до расторжения всей сделки.

    Другая ситуация, если покупатель отказывается оплачивать квартиру или явно уклоняется на протяжении длительного времени от внесения платежей. В данном случае продавец вправе сначала потребовать надлежаще исполнить договор, а затем – обратиться в суд с требованием о расторжении.

    Есть и другие основания для расторжения:

    • если покупатель не принимает квартиру (не подписывает акт, не является на осмотр, не выходит на связь);
    • если покупатель нарушает другие условия договора, о которых стороны договорились в тексте.

    Важно! При формировании иска обязательно укажите, какие последствия для вас несет нарушение договора.

    По желанию покупателя – основания

    Договор расторгается судом по требованиям покупателя, если они вызваны следующими обстоятельствами:

    • продавец уклоняется от передачи квартиры;
    • переданная квартира имеет значительные недостатки, которые были выявлены только после ее приема;
    • продавец не выписывает членов своей семьи из квартиры;
    • продавец нарушает другие пункты договора, что приносит покупателю значительный ущерб.

    Внимание! Если продавец не передает вам технические документы на квартиру – заявите требование о понуждении его к этому. Так вы лучше защитите свои интересы, чем если будете требовать расторгнуть саму сделку.

    Документы и образец иска 2020 года

    Исковое заявление пишется в трех экземплярах (для истца, ответчика и суда), к нему прикладываются доказательства, и пакет документов направляется в судебную канцелярию по месту нахождения ответчика.

    В иске указывают:

    • наименование суда, истца и ответчика;
    • название документа – исковое заявление;
    • изложение фактических обстоятельств (в том числе ссылку на договор купли продажи);
    • правовое обоснование требований (ссылки на нормы ГК РФ);
    • сведения о досудебном порядке;
    • требования к ответчику (после слова «прошу…»);
    • перечень приложений, дату и личную подпись истца.

    К исковому также прикладывается комплект материалов для ответчика – само заявление и копии доказательств. Суд самостоятельно отправит их нарушителю.

    К требованию нужно приложить:

    • квитанцию об оплате пошлины;
    • договор купли-продажи и акт к нему (если есть);
    • сведения об оплате;
    • актуальную выписку из ЕГРН;
    • досудебную претензию и ответ на нее;
    • другие документы, если необходимы.

    Размер пошлины зависит от цены договора – он может составить от 400 до 60 000 рублей.

    Порядок действий

    Вы сможете расторгнуть договор, если будете придерживаться следующего порядка действий:

    1. Направьте ответчику досудебную претензию – попробуйте уладить конфликт миром. Чтобы составить претензию, возьмите будущий иск и поменяйте шапку, наименование документа и обращение к суду. Требования оставьте такими, какие будете заявлять в суде, иначе досудебный порядок не будет соблюден.
    2. Дождитесь ответа на претензию в течение 30 дней с даты ее вручения. Если ответа не последовало или он вас не устроил – подготовьте пакет документов для суда.
    3. Исковое и доказательства передайте сотрудникам канцелярии лично или бандеролью с описью. Дождитесь назначения дела.
    4. В назначенный день подойдите на заседание сами или отправьте представителя с нотариальной доверенностью. Поясните свою позицию суду, представьте дополнительные доказательства по его просьбе.
    5. Решение, принятое судом, вступает в силу в течение 30 дней. В этот период его можно обжаловать, если вас не устроил результат.

    С решением на руках обратитесь в Росреестр для аннулирования записи о праве собственности покупателя. Возвратом денег придется заниматься самостоятельно или через Службу судебных приставов.

    Практика по расторжению в суде

    Конфликты, доходящие до суда, формируют практику разрешения споров по делам о расторжении договоров купли продажи. Суды в целом выступают одинаково, разрешая дела однотипно. Далее рассмотрим самые актуальные судебные позиции.

    С ипотекой

    Возможно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, под которую взята ипотека – да. Проблема заключается в том, что квартира останется в залоге у банка даже после возврата продавцу. В итоге продавец рискует получить назад обремененное имущество, по которому необходимо выплачивать ипотеку. В интересах продавца – чтобы долг был погашен максимально быстро. Если покупатель решит не оплачивать ипотеку, квартиру изымут и продадут с торгов.

    По таким делам банк привлекают третьим лицом, однако это не помогает продавцу защитить свои интересы. Обезопасить себя поможет только тщательная проверка покупателя.

    После регистрации

    Расторгнуть договор после регистрации можно, если стороны еще не закончили его исполнять. Например, если покупатель не перевел полную оплату или продавец еще не передал имущество по акту. Если же все манипуляции выполнены, то расторгнуть договор практически невозможно.

    Исключением является ситуация, когда обнаружены существенные недостатки в качестве квартиры – такие, из-за которых проживать в ней невозможно. В этом случае можно заявить иск о расторжении договора и возврате уплаченных средств на основании ст. 475 ГК РФ. Срок для подачи такого требования – не более 2 лет со дня передачи квартиры.

    С рассрочкой

    Расторжение договора с рассрочкой возможно по основаниям, указанным выше в статье. Обязанность по оплате прекращается только в момент внесения последнего платежа, поэтому период рассрочки совпадает с периодом действия ДКП.

    Как признать ДКП недействительным

    Нельзя путать процедуры расторжения договора и признания его недействительным, хотя последствия у них достаточно схожи. Расторжения договора вправе требовать только стороны и только в период, пока он действует.

    Потребовать признать сделку недействительной может сторона или заинтересованное лицо, право которого нарушено (например, несовершеннолетний или кредитор в банкротстве). Срок для подачи такого иска – 1-3 года в зависимости от основания:

    • нарушено чье-то право;
    • не получено согласие, которое требовалось;
    • сделка подписана под влиянием обмана, угрозы или шантажа;
    • сделка прикрывает другой договор или совершена для вида;
    • ряд других оснований.

    Внимание! Если вы требуете расторжения договора, нельзя просить в иске «признать сделку недействительной» — и наоборот. Это существенная ошибка.

    Способы защиты

    Договор купли продажи квартиры – это риск для обеих сторон. Чтобы обезопасить себя, необходимо формулировать соглашение четко, прописывать в нем конкретные сроки и действия, избегать размытых формулировок.

    Определить, как лучше прописать тот или иной пункт в договоре, поможет наш дежурный юрист. Просто напишите свой вопрос в чат.

    Расторжение ДКП на квартиру редко происходит по взаимному соглшению. Чаще это многомесячные конфликты и судебные заседания. Защитить свою позицию и правильно составить иск поможет наша статья.

    Просьба поставить лайк и сделать репост.

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector