1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

История продажи квартир в доме

Шесть историй о продаже квартиры, а также советы от риелторов

Каждый, кто когда-либо участвовал в сделке с недвижимостью, знает, насколько это длительный и сложный процесс. Зачастую без помощи профессионала просто не справиться. Риелторы рассказали «Н&Ц» о том, как можно продать даже самую «безнадежную» квартиру.

Лучше синица в руках.

Продавая квартиру самостоятельно, помните: часто именно на первом показе дают максимальную цену.

По словам риелторов, в процессе продажи пик спроса приходится на 14–18-й день от даты начала рекламы. Потом он падает, и с каждым последующим днем шансы продать квартиру резко снижаются: все лица, заинтересованные именно в этой квартире, ее уже посмотрели.

Поэтому, если боитесь продешевить, возьмите тайм-аут, подумайте, посмотрите аналогичные квартиры, которые продаются в вашем и соседних домах, и потом принимайте решение.

ИСТОРИЯ ИЗ ЖИЗНИ

Рассказывает Светлана Улицкая, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Простор»:

«Двухкомнатная квартира в современном доме с подземным паркингом. Неприлично поздно звонит дама, просит срочно показать. Приезжает с мужем и собачкой. Сразу предлагает оформлять сделку, но просит уступить полмиллиона. Продавцы не соглашаются — они только вышли на рынок. Уверены, что придут и вторые, и пятые, и десятые клиенты и дадут-таки хорошую цену. Мы активно продавали эту квартиру еще два месяца. Тщетно! Стало ясно, что дама с собачкой предлагала прекрасную рыночную цену. Нам повезло: она не нашла подходящего варианта и снова пришла в наше агентство. Мои клиенты-продавцы были последними, кому в этом доме удалось продать квартиру по столь выгодной цене, несмотря на дисконт в 500 тыс.».

Многие собственники полагают, что именно они устанавливают цену: «дешевле я не продам», «мне нужно именно столько», «иначе мы не разъедемся». Эксперты предупреждают: судьба переоцененных объектов — продаваться долго, падая в цене.

«Часто собственник при оценке квартиры исходит из своих потребностей, не учитывая состояние рынка, — говорит Анна Карпова, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet. — Например, ему нужна для альтернативной сделки определенная сумма, он ее и запрашивает. Или продавцы сами оценивают свои объекты, ориентируясь на подобные, выставленные на продажу в том же доме. Однако они также могут быть переоценены».

По словам экспертов, для успеха сделки стоимость квартиры должна быть максимально приближена к рыночной (это сумма, которую готов заплатить реальный покупатель, который пришел на просмотр). Рыночная цена зависит от миллиона факторов: это и категория дома, и удаленность от метро, и соседи, и запах в подъезде и пр.

ИСТОРИЯ ИЗ ЖИЗНИ

Рассказывает С. Улицкая:

«Играйте с ценой, попробуйте ее опустить на несколько дней. Получите обратную связь от рынка, проанализируйте, увеличилось или уменьшилось количество звонков. В моей практике был случай, когда решено было поднять стоимость объекта в рекламе. И это сработало — звонки пошли. Уже на сделке мы разговорились с покупательницей Мариной. Она объяснила, что раньше просто не видела нашу квартиру в рекламе. Марина даже не могла предположить, что двухэтажная квартира с камином может продаваться по такой доступной цене».

Будь готов к дисконту

Слишком большая сумма торга, которую закладывают продавцы, тоже может препятствовать продаже, ведь покупатели сразу отсекают дорогие для них предложения. Можно добавить к адекватной рыночной стоимости квартиры порядка 5%, но никак не 20%, что делают многие собственники. И если речь идет о быстрой продаже в течение одного квартала, то продавец должен быть готов к дисконту до 15% от первоначально заявленной стоимости.

ИСТОРИЯ ИЗ ЖИЗНИ

Рассказывает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:

«У клиента роскошная квартира с эксклюзивной дизайнерской отделкой и очень дорогой мебелью, выполненной на заказ. Продавец настаивал на цифре в 50 млн руб., но продать за такую сумму не мог. Тогда мы сделали следующее: отдельно оценили мебель — в 12 млн руб., а квартиру выставили уже за 38 млн руб. Сразу нашелся покупатель. Но, придя в квартиру и увидев весь ансамбль, он не смог устоять (настолько органичным был интерьер) и согласился взять жилье в полном комплекте. В итоге продавец получил свои 50 млн руб., все остались довольны».

Повысить стоимость квартиры можно без каких-либо вложений, уверяют эксперты. Необходимо немного сил, фантазии и моющих средств, чтобы недвижимость смотрелась по-новому. Беспорядок способен испортить любой интерьер, даже самый шикарный, поэтому необходимо провести в помещении генеральную уборку, устранить все видимые поломки, убрать лишнюю и старую мебель, которая визуально уменьшает пространство. Причем речь идет даже не о косметическом ремонте, просто жилье должно быть чистым и без явных изъянов.

Лишняя мебель и разбросанные вещи зрительно уменьшают пространство. Недостаточное освещение или старые обои также могут испортить впечатление, при этом покупатель и сам не сможет объяснить, почему объект ему не понравился.

ИСТОРИЯ ИЗ ЖИЗНИ

Рассказывает Ирина Пешич, руководитель офиса «На Соколе» «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости»:

«В сталинском фасадном доме продавали объект, у которого был один минус — не очень хорошее освещение, недостаток инсоляции. Мы долго уговаривали хозяев приобрести дополнительные светильники и развесить их на стенах. Убедили лишь через несколько месяцев (все это время квартира была выставлена на продажу, но желающих совершить покупку не было). Как только появились светильники, квартира «заиграла». В итоге мы продали ее на 500 тыс. руб. дороже».

Простота хуже воровства

Обычно на просмотрах потенциальные покупатели стараются выявить все негативные моменты по квартире. Поэтому собственники должны подготовиться: составить список возможных вопросов и придумать ответы на них. Иногда продавцы, которые любят поговорить, выдают не просто лишнюю, но и вредную информацию.

«Выступать с инициативой «расскажу все сам» не всегда эффективно. Это может привести к обратному эффекту», — предупреждает С. Бирина.

ИСТОРИЯ ИЗ ЖИЗНИ

Риелторы приводят несколько примеров неправильных ответов на вопросы:

— Почему на потолке желтые пятна?

— Так крыша течет который год. И в ЖЭК ходили, и в префектуру. Ничего сделать не могут.

— А кто у вас соседи?

— Милые и интеллигентные люди, только Алексей со второго этажа буянит, а за стенкой близнецы трехлетние. Мать за порог, а они с нянькой. Вот и скачут с утра до ночи.

«Конечно, перевести негатив в позитив или снять напряжение с помощью остроумного пассажа — искусство. Не всегда удается с ходу придумать правильный ответ. Пройдите по квартире до начала показов, отметьте все возможные недостатки. Устраните, что можно. На оставшиеся недочеты придумайте варианты ответов заранее. Когда придет потенциальный покупатель, вы должны быть во всеоружии. Я, кстати, учу своих клиентов отвечать на возражения покупателей волшебной фразой: «Все минусы квартиры учтены в ее стоимости», — объясняет С. Улицкая.

Плохих квартир не бывает

На рынке можно встретить очень странные объекты. Например, бывают комнаты без окон. Или с окном, но с семью углами. Жилье, где ванная на кухне, за шторкой; мусоропровод там же, рядом с плитой и раковиной; один большой балкон на две квартиры, с которого в твою спальню может заглянуть сосед, и т. д. Возникает только один вопрос: «О чем думал архитектор?» Однако практика показывает, что продать можно даже такие варианты.

«Продается все! Даже если это квартира после пожара или наводнения. Даже если под окнами железная дорога и кладбище. Даже если квартира всего шесть квадратных метров (я видела и такое). Даже если вам кажется, что квартира не продастся или будет продаваться годами. Просто нужна правильная рыночная цена и определенные усилия по привлечению покупателей», — уверяет С. Улицкая.

ИСТОРИЯ ИЗ ЖИЗНИ

Рассказывает С. Улицкая:

«Малогабаритная квартира — 12,8 кв. м, включая туалет, душевой поддон и кухонный закуток. Живут двое — Лиля и Иван, мать и сын. Она дочь известного художника. Он сорокалетний инвалид, здоровье все хуже, почти не выходит из дома. В восьмиметровой комнате две кровати, обеденный стол, шкаф, множество книг. Свободного пространства практически нет. Но первая же клиентка, Татьяна, соглашается это жилье купить. Она живет в этом же доме, в такой же малогабаритке, с братом и теткой. Брат женился и ожидает прибавления в семье. Поэтому они решили разъехаться. Я-то думала, что квартиру будет крайне трудно продать, а для Татьяны именно эти квадратные метры оказались удачной покупкой».

8 легендарных домов Москвы, в которых можно купить квартиру

Покупка квартиры в Москве стоит огромных денег. Зачастую даже вашей зарплаты за несколько десятков лет теоретически не хватит на покупку квартиры в центре столицы. Цены доходят до сумасшедших сотен миллионов и даже нескольких миллиардов рублей. Но как же интересно прицениться к квартирам в легендарных домах. Кстати, в некоторых из них стоимость жилья по московским меркам оказывается вполне даже адекватной.

АиФ.ru собрал 8 культовых жилых зданий российской столицы, в которых можно хоть сегодня купить квартиру.

8. Дом-сороконожка на Беговой — 10 миллионов рублей

«Дом-сороконожка, Дом-осьминог, или Дом на ножках — известный экспериментальный жилой тринадцатиэтажный панельный многоквартирный дом из железобетонных блоков нестандартной габаритности заводского изготовления, который покоится на 20 парах мощных железобетонных опор-ног, сужающихся книзу. Построен архитектором Андреем Меерсоном и его коллегами в 1978 году, в канун летних Олимпийских игр 1980 года. Архитектор проекта Андрей Меерсон ориентировался на творчество великого французского архитектора Ле Корбюзье», — говорится в статье про это здание.

Авторы следующего объявления будто даже не догадываются, что живут в легендарном памятнике архитектуры — в доме, который получил в народе прозвище «сороконожка», или «осьминог». 47-метровую двухкомнатную квартиру в этом здании можно приобрести всего за 10 миллионов рублей. Самой же дорогой недвижимостью в этом доме является «трёшка» площадью 73 квадратных метра за 11,5 миллиона рублей.

7. Дом на набережной — 15 миллионов рублей

В середине рейтинга квартир на продажу в культовых зданиях столицы расположилась «однушка» в, возможно, самом известном жилом здании Москвы — в Доме правительства, или, как его чаще называют, Доме на набережной Москвы-реки.

Самая дешёвая квартира в этом легендарном здании будет стоит всего 15 миллионов рублей. За эти деньги предлагается 35-метровая однокомнатная квартира на первом этаже 10-этажного здания. Самая дорогая жилплощадь здесь обойдётся в несколько десятков раз дороже — 332,3 миллиона рублей. Это уже будут многокомнатные апартаменты площадью 233 квадратных метра с панорамными видами на Кремль, храм Христа Спасителя, МГУ и памятник Петру.

Читать еще:  Как проверить документы на квартиру при покупке

6. Дом из фильма «Иван Васильевич меняет профессию» — 17 миллионов рублей

Дом, расположенный на Новокузнецкой улице, в принципе, ничем особенным внимание к себе не привлекает. Всё это так, если не знать одного интересного факта. Именно в этом доме снималась «новогодняя» комедия режиссёра Леонида Гайдая «Иван Васильевич меняет профессию». Фильм начинается в обычной московской квартире, где молодой учёный Шурик проводит эксперименты с путешествиями во времени — в прошлое. Именно его квартира и его подъезд становятся эпицентром событий, которые происходят в Советском Союзе в 1973 году.

Квартира Шурика в современной России располагается почти в центре Москвы, неподалёку от станций метро «Белорусская» и «Маяковская» — по адресу Новокузнецкая улица, 13/15. Как ни удивительно, но выставленная на продажу квартира нашлась и в этом доме. Обычная однокомнатная квартира в этом доме, площадь которой не превышает 40 квадратных метров, будет стоить не менее 17 миллионов рублей.

5. Сталинская высотка на Баррикадной

И снова сталинская высотка, но на этот раз она расположена неподалёку от станции метро « Баррикадная » , вблизи от зоопарка.

Самая дешёвая квартира, которую здесь можно приобрести, состоит из двух жилых комнат. Окна большой комнаты выходят в сторону Садового кольца, маленькой и кухни — на центральный вход. Общая площадь квартиры, которая расположена на 7 этаже из восьми возможных в этом крыле, — 50,3 квадратных метра. Стоить всё это удовольствие новым хозяевам будет 22,8 миллиона рублей.

Самая дорогая квартира по этому адресу обойдётся потенциальным покупателям не менее чем в 134,3 миллиона рублей. Это будут трёхкомнатные апартаменты площадью 90 квадратных метров со свежим ремонтом и всей встроенной бытовой техникой. Но главное — потрясающий вид на Москву с высоты 22 этажа советского небоскрёба.

4. Высотка на Котельнической набережной

Очередная сталинская высотка и очередное объявление о продаже квартиры. На этот раз продаётся «двушка» в высотке на Котельнической набережной. Здесь в разное время жили Андрей Вознесенский, Василий Аксёнов, Галина Уланова, Ширвиндт, Шифрин, Нагиев, Литвинова и Богословский, Ладынина, Зыкина и Паустовский, Любимов, Лучко, Евтушенко, Раневская. Теперь вы можете жить по соседству.

Самую дешёвую квартиру тут можно приобрести за 29 миллионов рублей. Это будет двухкомнатная «красавица» на третьем этаже площадью 58 квадратных метров. Самая же дорогая жилплощадь по этому адресу — четырёхкомнатные апартаменты площадью 110 квадратных метров с отличным ремонтом. Всего 150 миллионов рублей — и они ваши.

3. Гостиница «Украина»

Все слышали о гостинице «Украина» — одной из семи культовых сталинских высоток Москвы. Но не все знают, что в гостинице есть одно крыло, в котором расположились жилые квартиры, а не гостиничные номера. Купить квартиру в этом крыле будет стоить минимум 42,1 миллиона рублей. За эти деньги в вашем распоряжении окажется 3-комнатная видовая квартира площадью 80 квадратных метров на последнем этаже в жилой части высотки «Украина».

Самой дорогой квартирой по этому адресу оказались 4-комнатные апартаменты площадью 170 квадратных метров, расположенные на третьем этаже жилого крыла высотки. За них хозяева хотят получить 278,2 миллиона рублей.

2. Доходный дом Шереметьева

Хотите жить в просторной трёхкомнатной квартире в дореволюционном особняке 1897 года постройки, который больше известен как Доходный дом Шереметьева? Не вопрос. Для этого нужно лишь быть готовым расстаться с 66 миллионами рублей, и квартира в Доходном доме Шереметьева в Романовом переулке ваша. Квартира продаётся с мебелью. Один минус — первый этаж.

Но есть вариант «поприличнее», но за 513,7 миллиона рублей. За эти деньги в вашу собственность перейдёт многокомнатная квартира на пятом этаже шестиэтажного дома с ремонтом, выполненным в классическом стиле, и работающим камином. Окна выходят на три стороны с прекрасными видами на Спасскую башню и исторический центр. Площадь квартиры — 253,3 квадратных метра.

1. Дом со львами

Ещё одно культовое здание, в котором можно купить квартиру, — дом на улице Малая Молчановка, более известный как Дом со львами, получивший такое прозвище за большие статуи львов у входа. Дом только недавно был отреставрирован и сейчас считается одним из самых элитных в столице. Отсюда вытекает и ценник минимум в 145,9 миллиона рублей. За эти деньги вашими станут трёхкомнатные апартаменты площадью 109 квадратных метров с ремонтом в классическом стиле, расположенные на втором этаже восьмиэтажного дома.

Самая дорогая квартира будет стоить всего в пару раз дороже — 301 миллион рублей. В ней будет 4 жилых комнаты на общей площади порядка 177 квадратных метров. Располагаться она будет по соседству с самой дешёвой — на втором этаже. Окна будут выходить во двор и на особняк посольства Бельгии, расположенный напротив.

Реальная история покупки

Балашов Александр, 26.12.2016

Я не москвич, но о покупке квартиры раньше почти не задумывался, меня все устраивало и так – пока учился в институте, была веселая жизнь в общаге, после, с этими же друзьями, мы снимали разные квартиры в складчину. Квартиры находились в разных районах, и мы, благодаря такой жизни, узнавали Москву изнутри. Однажды даже жили в самом центре, наш дом находился в одном из переулков недалеко от метро Сухаревская.

Со временем, правда, друзей, которые готовы были участвовать в таком совместном общежитии, поубавилось, лучший друг женился и переехал к ее родителям, я тоже нашел свою вторую половинку… и вот однажды, мы с моей девушкой говорили о будущем, и, как-то сама собой, возникла совсем новая для меня тема – своё жилье! Стали смотреть в интеренете – тема казалась необъятной, но постепенно стала вырисовываться суть – цены на жилье в Москве упали до рекордного уровня и именно сейчас самое время для покупки жилья, тем более, что нам до 30, мы оба молодые специалисты с высшим образованием, имеющие нормальную работу, без вредных привычек и т.д., а значит можно попробовать взять кредит в банке!

Поспрашивал на работе и у знакомых, практический каждый был готов рассказать захватывающую историю о своих дальних родственниках (или не очень близких друзьях), которые совсем недавно (в прошлом месяце, в прошлом году и т.д.) купили прекрасную квартиру и уже обживают ее. Довольно странно, так как интернет забит совсем другими историями, но мы все равно решили попробовать.

И сразу сделали то, чего не надо было делать в начале – стали думать, какую бы сумму попросить в банке – 1,5, 2, 3 или даже больше миллионов. Гораздо позже, когда уже была пройдена серьезная часть пути, я понял, что начинать нужно было с другого – с выбора жилья! Сначала нужно было понять, а какая квартира нам нужна? Двушка, трешка или однушка? В каком районе мы хотим жить? Что важнее для нас – лес под окном или метро в пешей доступности и все прелести большого города? Тем более, что пока снимали жилье, и я и моя девушка, которая тоже не москвичка, многое узнали о разных районах, о домах и типовых планировках квартир. Но эти здравые мысли пришли намного позже, а пока мы занялись сбором информации о банках и об их ипотечных программах.

Неправы те, кто утверждает, что сравнение ипотечных программ разных банков простое дело! Я, технарь с высшим образованием, и моя девушка, бухгалтер с экономическим, потратили не одну неделю, чтобы разобраться в них. Много полезной информации, особенно для таких как мы неофитов, содержится на сайтах типа sravni.ru, banki.ru, ipotek.ru и других. Учитывая серьезность вопроса, советую не экономить время на изучении подробностей. Чтобы сравнение ставок и условий было корректным, нужно запрашивать во всех банках одну и ту же сумму кредита на один и тот же срок. Очень помогают ипотечные калькуляторы, которые есть на сайтах практически всех банков, они делают очень быстрый и довольно точный расчет.

В нашем случае требовался кредит на 3 500000 руб. сроком на 10 лет. Выяснилось, что размер ставок наших банков находится в очень широком диапазоне – от 10 до 19% годовых, встречались даже цифры типа 8%, но эти условия скорее смахивали на рекламные. Если на сайте банка нас что-то настораживало или вызывало недоверие, мы вычеркивали его из нашего списка. В результате, список подходящих банков медленно, но верно уменьшался, в конце концов, в нем осталось 2 вполне уважаемых банка с примерно одинаковыми ставками: по их условиям, взяв 3 500 000 руб. за 10 лет при ставке 11,5% с ежемесячными выплатами в размере 49 000 руб. мы должны были заплатить банку общую сумму 5 900 000 руб., а если условия немного поменять, то по ставке в 13,25% за тот же срок при ежемесячных выплатах в размере 52 000 руб., банку причиталось уже 6 300 000 руб.

Получив базовые цифры, мы стали собирать пакет документов для банка на получение ипотеки. Многочисленные доброжелатели предупреждали, что процесс этот сложен и занимает уйму времени, но все оказалось гораздо проще, тем более, что большинство документов для подачи заявки требовались в ксерокопиях. Для рассмотрения заявки банку, как правило, нужен лишь один оригинал – справка 2-НДФЛ, остальное в копиях: паспорт, водительские права, военный билет, диплом. Копия трудовой книжки должна быть заверенной на работе. Наделав ошибок в анкете, я позвонил в банк и мне посоветовали заполнять анкету прямо у них. Перед тем, как отправиться в банк заполнять анкету, советую вспомнить адреса и телефоны нескольких хороших друзей или родственников, так как в анкете могут оказаться вопросы и про них. Кстати, в офисе банка нас убедили увеличить до 20 лет срок кредита, так мы существенно снизили сумму ежемесячной выплаты.

Читать еще:  Договор купли продажи гаража консультант плюс

Документы мы сдали без происшествий, после чего стали ждать решения. В банке нам сказали, что это займет несколько дней, на практике оказалось, что одобрение кредита заняло 2 недели, мы даже начали волноваться. Но вот свершилось, кредит одобрен, и тут мы столкнулись с еще одной серьезной проблемой – как выбрать жилье? На самом деле, уже позже мы поняли, что вопрос ставился слегка иначе – как выбрать квартиру, которая будет одобрена банком? Скажу сразу – гораздо легче получить одобрение банка на вторичку. С новостройкой все будет гораздо сложнее, ставки банков на кредиты под новостройку на несколько процентов выше, к новостройкам применяются разные дополнительные требования, вплоть до того, что после недель поисков подходящей квартиры, банк может ее не одобрить или, что еще хуже, предложит вам выбрать себе жилье только из тех предложений, которые есть в его собственном портфеле. Нам такая перспектива показалась неприемлемой, мы хотели сами решать, где мы будем жить.

Снова стали спрашивать друзей и знакомых, чтобы они посоветовали хорошего риэлтора. Я даже позвонил одному приятелю, который помогал что-то продать или обменять одним знакомым. Его ответ ошарашил: «Извини, я не работаю с друзьями! Поищи еще кого-нибудь». Через некоторое время, сотрудники на работе порекомендовали человека, на его кандидатуре я решил остановиться. Я должен был заплатить ему за конечный результат, поэтому ничем не рисковал, но помощь его была очень нужна, так как мы были не готовы несколько недель подряд по нескольку часов в день звонить владельцам квартир и каждый день ездить на просмотры, а риэлтор довольно регулярно присылал мне уже отобранные варианты, которые я мог с ним обсудить. Риэлтор присылал выборки из базы вторичных квартир в Москве, мы стали ездить на просмотры.

Здесь нас ждало довольно сильное разочарование – за сумму, которую мы определили, в Москве нам попадались разбитые квартиры в панельных домах, в которых каждый раз нас ожидал еще какой-нибудь сюрприз: проблемные соседи, ужасный запах в подъезде, который явно шел из подвала и просачивался во все квартиры на нижних этажах, продуктовый магазин на первом этаже, вечные пробки на выезде из микрорайона, которые увеличивали дорогу до метро с обещанных 15 до 45 минут и т.д. К тому же потом выяснилось, что в нашем банке существуют правила, по которым он не разрешит заемщику потратить кредитные деньги на определенные типы жилья, такие как маленькие квартиры гостиничного типа, или ветхое и аварийное жилье, квартиры в старых хрущевках и другие. Скорее всего, в каждом банке есть свой список подобного жилья.

Нам никак не хотелось верить в то, что мы оба несколько лет будем платить за маленькую квартиру в старом, «убитом» доме, находящемся в каком-нибудь очень отдаленном районе – в Рабочем поселке или в Бирюлево, и там родятся и будут жить наши дети. Короче говоря, посмотрев 16 квартир в Москве, мы стали склоняться к мысли, что надо поискать что-то поприличней, в ближайшем Подмосковье. Оставалось найти подходящую по всем параметрам готовую новостройку.

Получается, что мы довольно долго решали, что нам все-таки подходит больше – вторичка или новостройка? Были разные аргументы и за тот и за другой вариант. Во-первых, у нас было не очень много денег, если сложить сумму кредита и наши накопления, получалось примерно 4600 000 руб., на какую вторичку нам хватит этих денег в Москве? Если же выбрать новостройку подешевле, например, на стадии котлована, мы не сможем несколько лет ждать окончания ее строительства, потому что нам придется платить одновременно и за съемное жилье и банку за кредит. Посмотреть какие варианты есть в Москве, мы поняли, что, скорее всего, нам «светит» новостройка в Подмосковье, причем новостройка готовая.

Узнав об этом, наш риэлтор заметно погрустнел, я подумал, что его огорчила перспектива проводить все последующие выходные в путешествиях по стройплощадкам области, на самом деле, он понял, что клиент «уплывает» у него из рук, так как риэлторы новостройками не занимаются в принципе. Поэтому следующие 3 месяца мы с моей девушкой провели в машине, почти каждые выходные выезжая в один из районов Подмосковья, чтобы на месте оценить все плюсы и минусы.

Сразу отпали несколько популярных направлений, например, Долгопрудный и Лобня. Еще в институтские годы я несколько раз ездил в Долгопрудный к другу, в то время там велось активное строительство, но уже тогда меня убивала картина огромной свалки, которую надо было проезжать мимо, и которая летом частенько горела. Перспектива оказаться снова «лицом к лицу» с этой напастью не привлекала. Из-за вечных пробок пришлось отказаться от вариантов в Лобне, Балашихе и Химках. Серьезно рассматривали Видное, но в Интернете наткнулись на статью о не очень хорошей экологии в тех местах и от Видного пришлось отказаться. Из всех вариантов через некоторое время осталось всего 2 направления – Калужское и Ярославское шоссе.

Проезд по Ярославке после ее реконструкции совершенно изменился, серьезные пробки остались в прошлом. Мы несколько раз в выходные ездили по этому направлению и попали в пробку только один раз, и то из-за аварии газели. Основные предложения квартир были в Мытищах и Королеве, Пушкино из-за удаленности от Москвы мы не рассматривали. Риэлтор продолжал помогать нам своими советами, но квартиры мы в основном смотрели сами. Например, он специально подчеркивал, что самым удачным традиционно считаются направления, где есть хорошее шоссе, желательно после реконструкции, и еще железнодорожная ветка. Мытищи и Королев вполне отвечали этому требованию.

Мы проехали этих два города вдоль и поперек и в результате остановились на Королеве, Мытищи показались нам слишком промышленным городом, все время попадались какие-то цеха и заборы, а главной достопримечательностью Королева оказался огромнейший лес Лосиный остров. Моя девушка прочитала где-то, что его видно даже из космоса. Я люблю лес, походы и все с этим связанное, мне это напоминает детство, поэтому я сказал: «Пусть будет лес!».

В Королеве за нашу сумму можно было что-то подобрать из вторички, в основном это были бы квартиры в старых панельных домах, так называемой «улучшенной планировки», которые, как сказал мне риэлтор, активно строились в Москве и Подмосковье в середине и в конце 80-х годов. Но моя девушка сказала: «Я не хочу чужой энергетики и чужих жизней, прожитых в нашей квартире. Я хочу, чтобы новое жилье было только нашим!». Поэтому, посмотрев все новые дома около леса, мы выбрали себе квартиру в новостройке в одном из них.

Именно на этом этапе мы до конца осознали, что наш банк не работает с застройщиком нашего ЖК, у которого есть другой банк, тоже довольно известный. Пришлось заново собрать документы для получения ипотеки и отнести уже в другой банк. Но почему-то во второй раз это уже не вызывало таких опасений, как в первый. Ответили через неделю, банкиры посоветовали снизить запрашиваемую сумму до 2 000 000 руб. и покупать квартиру поменьше, таким образом, снизив ежемесячную выплату до 29 000 руб. в месяц, эту сумму я смогу легко выплачивать один, если, например, моя будущая жена уйдет в декрет. Банкиры особенно подчеркивали вероятность такой ситуации. Мы на изменения согласились, после чего получение кредита в общем и целом нам одобрили. Размер процента как-то незаметно увеличился до 13, зато снизился срок погашения кредита– до 15 лет.

Таким образом, мы купили однокомнатную квартиру в новостройке за 3200 000 руб., из которых: 2 000 000 руб. ипотечных, 200 000 руб. наши, а 1000 000 добавили родственники. На самом деле они обещали еще немного добавить на бытовую технику и мебель. Честно говоря, мы бы справились сами, если бы не страховка и многочисленные поборы, которые начались в офисе агентства, которому наш застройщик поручил продажу квартир в своем ЖК. Страховка вопросов не вызывала, но при оформлении договора требования выдвигались самые фантастические: «за бронирование и оформление квартиры в собственность», «за расходы на коммунальные платежи после госприемки», «за получение ключей» и еще такие же странные формулировки. В результате, небольшая премия риэлтору и сумма всех этих «комиссий» составила 120 000 руб.

Отправьте свою историю о том, как вы покупали квартиру в новостройке, на вторичном рынке, получали ипотечный кредит или продавали квартиру. Каждому автору истории мы дарим подарок — пригласительный билет в Цирк Танцующих Фонтанов «Аквамарин» (при покупке одного билета — второй бесплатно). Выгода до 3500 руб. Отправить свою историю можно тут.

Отправьте свою историю о том, как вы покупали квартиру в новостройке, на вторичном рынке, получали ипотечный кредит или продавали квартиру. Каждому автору истории мы дарим подарок. Отправить свою историю можно тут.

ДомПять историй о том, как стать владельцем квартиры в Москве

The Village спросил тех, кто недавно купил или получил квартиру в Москве, как им это удалось

The Village продолжает неделю недвижимости. В течение пяти дней мы будем рассказывать о том, как найти в Москве жильё и помещение для бизнеса, какие ловушки подстерегают квартиросъёмщика в договоре аренды, научим отличать серии домов типовой застройки и разберёмся, как выбрать славного соседа по квартире. В этом выпуске — истории москвичей, которые стали владельцами квартир тем или иным способом.

Оглавление

5. Пять историй о том, как стать владельцем квартиры в Москве

Квартира в тихом районе

В Москву я переехал из Омска в 2010 году. О переезде думал курса с третьего, нужен был повод, и он нашёлся: я купил билет на концерт U2 в Москве и больше в Омск не вернулся.

Подавляющее большинство моих знакомых в Москве живут в съёмных квартирах, но я решил приобрести своё жильё. Трёхкомнатную квартиру в центре Омска я продал за 4,3 миллиона рублей. На такие деньги можно взять квартиру только в ближайшем Подмосковье, но я же переезжал в Москву, а не в Московскую область. К тому же я хотел, чтобы квартира была не однокомнатная — на случай если появится семья, — в тихом районе и недалеко от метро. Весной этого года квартиру, соответствующую таким условиям (я искал квартиры вверху оранжевой ветки метро и снизу зелёной), можно было купить где-то за 6−6,5 миллиона рублей. Мне пришлось взять ипотечный кредит примерно на два миллиона.

Читать еще:  Договор купли продажи гаража по доверенности образец

Я не понимаю, как люди берут ипотеку с нуля. Изучение графика выплат кредита, честное слово, поражает. Из 25 тысяч рублей, что я плачу ежемесячно, на погашение кредита идут только 4 тысячи. Остальное отправляется на погашение процентов. То есть задолженность перед банком уменьшается по чайной ложке. Хотя, казалось бы, 12 % годовых звучит не так страшно. Благо у меня есть ещё одна квартира в Омске, которую я сейчас продам и погашу ипотечный кредит. В противном случае я бы, конечно, заколебался выплачивать его 15 лет.

Покупка квартиры осуществляется через риелтора. Если нанимать его через агентство, услуги обойдутся в 150 тысяч рублей, зато большое агентство гарантирует, что вас не кинут. Часто с риелтором можно договориться о частном порядке оформления сделки, тогда его устроит гонорар в 80−100 тысяч рублей. Так мы и сделали с моим агентом.

Чтобы следовать моему примеру, нужно очень доверять риелтору: способов обмануть покупателя масса. Вам могут продать квартиру по договору, в котором стоимость недвижимости будет занижена в несколько раз, а остальные деньги будут прописаны в дополнительной расписке. Это делается для того, чтобы продавец, если он владеет квартирой меньше трёх лет, не платил налог с продажи. В какой-то момент продавец может попытаться расторгнуть сделку, вернуть себе квартиру, при этом деньги, прописанные в договоре, вам вернутся, а большую часть, указанную в расписке, суд может не признать. Мне, например, пробовали продать квартиру по доверенности — хозяйка вроде бы жила в Канаде, а её родственники-алкоголики говорили, что она просит их «выйти в кэш». Тут тоже крылась опасность: хозяйка может объявиться и расторгнуть сделку купли-продажи. Риелтор от таких неожиданностей меня уберёг.

В итоге я выбрал квартиру у метро «Кантемировская» — там спокойно и много рощ, очень уютно. Пока я жил в Москве на съёмных квартирах в центре, забыл, что люди могут сидеть и бухать на улицах. В центре такого не встретишь, а тут с самого утра люди за 40 садятся на лавочки и общаются под пиво и водочку. Такой уют спального райончика.

Марина

Квартира по договору ренты

Договор ренты обычно заключают пожилые люди, у которых нет родственников и которые нуждаются в денежных средствах в силу разных обстоятельств. После того как договор заключён, квартира переходит в собственность рентоплательщика, но пользоваться ей он не может — это называется «собственность с обременением». Как правило, договор действует с момента подписания и до смерти владельца недвижимости. Рентоплательщик имеет право на квартиру только в случае, если выполнит все условия договора с собственником. В противном случае он может лишиться всех средств, которые вкладывал в квартиру. Как правило, договор включает в себя оплату коммунальных услуг, оказание помощи людям, которые там живут, их похороны.

Иногда случается так, как в нашем случае: бабушка, с которой мы заключили договор десять лет назад, стала немного не в себе и, после того как дедушка умер, решила выйти замуж за первого встречного. В 80 лет она пошла на улицу, встретила там человека, привела к себе в квартиру, оформила на него доверенность, наследство, написала завещание. В суде стала говорить, что договор с нами недействительный, мы за ней плохо ухаживали и уделяли ей мало внимания. Она сказала, что новый дедушка обошёлся с ней по-доброму — целовал, обнимал. Получается, что я десять лет платила налоги и отвечала за квартиру, хотя воспользоваться ей не могла. Наши судебные тяжбы продолжаются уже год.

Очень часто суды становятся на сторону пожилых людей, которые приходят и говорят, что за ними плохо ухаживали, это вызывает сочувствие. Есть много нюансов, которые знают опытные юристы: какой бывает договор ренты — возмездный или безвозмездный, какие подводные камни в каждом случае. Если рента безвозмездная, это значит, что недвижимость достаётся рентоплательщику бесплатно, но ему приходится ежемесячно выплачивать рентные платежи. Их рассчитывают исходя из показателя МРОТ. Если рента возмездная, как у нас, и квартира не достаётся рентоплательщику бесплатно, к рентным платежам добавляется фиксированная сумма — дополнительная плата за будущее право распоряжаться недвижимостью.

Сейчас мы получили от суда вердикт: основания для расторжения ренты нет. Всё остаётся как было, но эти тяжбы несут за собой траты на юристов и адвокатов, а также большую нервотрёпку.

По своему опыту могу сказать, что договор ренты — очень рисковое дело. С одной стороны, по телевизору показывают сюжеты, как рентоплательщики не выдерживают и убивают стариков, чтобы получить квартиру. С другой — сами жильцы нередко симулируют болезни и притворяются, что скоро умрут, чтобы за ними ухаживали. Конечно, бывают и позитивные случаи — например, рентоплательщику могут сразу предложить въехать в квартиру и жить там. Этим пользуются, например, приезжие в Москве.

Квартира в Новой Москве

Мои родители начали копить мне на квартиру лет десять назад. Мы планировали сдавать её, так как я не собиралась переезжать из съёмной квартиры рядом с работой. Мои родители не миллионеры, мы искали доступное жильё. В 2012 году появилась территория Новой Москвы, и там за наши 6,5 миллиона рублей получалось купить квартиру площадью даже 100 квадратных метров. Риелтор предлагал нам варианты под ключ, с высоким потенциалом роста прибыльности.

Мы сразу отмели все квартиры в строящихся проектах: нам сказали, что это забава для терпеливых и при худшем раскладе заселения можно так и не дождаться. Потом мы отказались от больших проектов — это когда строят порядка сорока домов сразу: сделка с такими тоже может затянуться. Например, в Ближнем Переделкине сдачу последней очереди строительства отложили на несколько лет.

В результате мы выбрали двухкомнатную квартиру в Ново-Переделкине. Она находится в пяти минутах от станции «Переделкино», рядом три шоссе. Это новый район, так что в радиусе выстраивают всё необходимое: торговый центр, школу, больницу. Важным было и то, что это известный и надёжный застройщик.

Мы начали сдавать квартиру через три месяца после того, как её купили, за 35 тысяч рублей. Её цена уже сильно выросла — с 6,5 миллиона рублей в феврале 2013 года до 8 миллионов сейчас.

Кирилл

Квартира советской интеллигенции

Я старался выбрать квартиру с хорошей историей, мне хотелось, чтобы в доме была особая атмосфера. Изначально рассматривал Юго-Запад: там ещё силён дух интеллигенции 1980-х, хорошие школы в округе, и по цене это приемлемо. Риелтор мне был не нужен: они берут комиссию в сотни тысяч, а я сам мог подбирать квартиры по ЦИАНу и другим сайтам. Я нашёл юриста, который проверил документы за 15 тысяч рублей, а с владельцами квартир созванивался сам. Я просмотрел десятки предложений, в каждом случае читал про историю здания, находил список жильцов подъезда и анализировал их фамилии. Всего я побывал в трёх квартирах, последнюю купил.

Первой квартирой, куда я приехал, владела женщина с татарским именем — хвасталась, что над ней жила Марина Тарковская и вообще подъезд приличный. Квартира оказалась слишком маленькой, так что я решил посмотреть другие варианты.

Во второй меня встретил какой-то жлоб с цепью, он мне сразу не понравился. Хотя всё равно было заметно, что он не простой: черты лица выдавали хорошие корни. В квартире стоял огромный стеллаж с книгами, и я обратил внимание, что многие из них на польском. Позже удалось выяснить, что в ней жила Дарья Павлова-Сильванская, бывший главный редактор журнала «Лиза», а до этого — довольно известный журналист, который работал с польскими делегациями в России.

В третьей квартире меня встретила приятная пожилая пара с кошками. Я сразу купился на лежащие на диване машинописные свёртки с текстами Окуджавы и Галича, а также с нетленным хитом Константина Беляева про евреев — это примета времени. Над диваном висел ковёр, вокруг на полках ютились объективы 1920-х годов, запчасти неизвестного назначения, довоенные киноплёнки. Всё это завёрнуто, например, в газету с речью Молотова на юбилей Сталина или уложено в чайную банку времён трестов. На антресолях я нашёл пачку дореволюционных фотографий, которые еле им всучил. Напротив дома — 43-я школа — приятный бонус. Из соседей — с одной стороны женщина, которая уехала жить в Израиль, с другой — старичок-физик из Академии наук. Сказал, что живёт в доме с начала 1969-го, когда его только построили.

Георгий

Квартира в обмен на мемуары

В 1980-е мы познакомились с соседкой в доме на Тимирязевской. Её звали Стелла, она была хорошо известна в тесных кругах: в детстве попала в лагерь в Киргизию как дочь врага народа, в 1990-е поддерживала Ельцина, потом работала в «Мемориале» — в общем, занимала активную позицию. Наша квартира была на два этажа выше, и когда Стелла заболела, наша семья стала за ней ухаживать. В какой-то момент моя мама решила, что воспоминания Стеллы должны остаться на бумаге, и стала писать роман с её слов. За полгода до смерти Стелла сказала, что оставляет нам квартиру. Мы отказывались, но она настаивала, переписала завещание, и вместо родственников квартира попала к нам. Мама же пообещала выпустить книгу её мемуаров.

Квартира перешла в наследство маме и моему отчиму, но вскоре они её продали и купили дом в Здравнице, неподалёку от Одинцова. Теперь мама хочет продавать дом. За это время он очень вырос в цене: его покупали за 100 тысяч долларов, сейчас он стоит около 250 тысяч. Скорее всего, на эти деньги будем покупать недвижимость за границей.

Фотографии: Константин Митрохов

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector