1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ипотечный кредит на покупку доли в квартире

Условия и особенности процедуры получения ипотеки на покупку доли в квартире

Случается, что родственники или супруги совместно владеют недвижимым имуществом (статья 244 ГК РФ). Или же бывшие муж и жена (или просто группа родственников) делят жилплощадь. Как ни странно, данная проблема касается не только судебно-юридической сферы, но и сферы банковской. Приобретение доли какой-либо жилой недвижимости является довольно распространенной практикой в области ипотечного кредитования. Сбербанк, например, подсчитал, что такая ипотека в рамках его работы составляет примерно 25% от всех ипотек в целом. Ипотека на долю в квартире имеет место, когда соблюдаются следующие условия:

  • есть какое-то жилье, владение которым осуществляется в долях. То есть есть несколько собственников, каждый из которых имеет в собственности часть представленной недвижимости – квартирную комнату или часть дома;
  • долевой принцип таков, что имеется какой-то доминирующий собственник, которому принадлежит большая часть квартиры или дома. Или же кто-то из владельцев хочет купить долю каждого другого совладельца, чтобы стать полноправным собственником, а остальные готовы дать согласие на это, поскольку денежный эквивалент какой-нибудь комнаты для них привлекательнее, чем сама комната;
  • в результате ипотеки на выкуп доли в квартире у квартиры или дома останется единственный полноправный владелец.

Причины осторожной политики банков в сфере долевых ипотек

Например, есть четырехкомнатная квартира и три собственника. Один владеет двумя комнатами, двое других – по одной. Если эти двое не имеют возражений, тогда первый владелец выплачивает им денежную компенсацию, равную рыночной стоимости этих комнат (подсчитывается относительно рыночной стоимости всей квартиры). И все – покупка доли квартиры завершена. Теперь единственный собственник в финансовом плане будет иметь дело только с банком. Ибо ипотеку на покупку доли в квартире ему выдало именно это финансовое учреждение. Но банк далеко не всегда соглашается на оформление кредита на выкуп доли. Почему? Причин тут три:

  1. Дело в том, что в 90% всех инцидентов с имущественными долями стороны имеют или имели близкие/родственные отношения. Это разведенные муж и жена, дети и родители, братья и сестры. То есть данный случай таков, что по ипотеке купить долю можно только у родственника. Предположим, получает заемщик кредит на долю в жилой недвижимости. Отдаёт деньги своим близким, становится полноправным собственником и… начинает гасить ипотечный кредит этими же деньгами, потому что родственники, будучи по договоренности, вернули их ему. Зачем это родственникам? Тут можно предположить разное. Например, родственники сами задолжали банкам по кредитам, и чтобы избежать потери своего имущества решили таким способом на время передать его заемщику. Собственность допустимо передавать по-всякому. Сценариев можно предположить немало. Строго говоря, банку-кредитору это все равно – главное, что выданный кредит на долю постепенно возвращается. Но вот с объективной юридической точки зрения здесь попахивает мошенничеством. Некоторые банки дорожат своей «до блеска чистой» репутацией и не захотят иметь дело с такими клиентами.
  2. Но это не основная причина. Главная причина кроется в другом. Бывает, что заемщик после реализации ипотеки на долю в квартире не становится единоличным собственником. Например, на взятые в долг деньги приобретается только одна комната. Для банка это значит, что в случае банкротства заемщика от такого залогового имущества будет мало проку. Поскольку продать его даже по дешевке гораздо труднее, чем целую квартиру или дом. Спрос на отдельные комнаты и доли частных домов невероятно низок. Фактически, банк останется с бесполезным для него балластом, с кусочком недвижимости, который крайне трудно перевести в деньги. Именно поэтому почти всегда обязательным условием финансовой организации выступает пункт, подразумевающий, что после выкупа доли заёмщик станет единоличным владельцем. То есть деньги выдаются на «последний пазл», а не на «пазл» как таковой. Хотя конъюнктура рынка недвижимости меняется в зависимости от масштаба города. Например, в Москве, где жилплощадь стоит бешеных денег, и комната в квартире идет на вес золота, что делает получение долевой ипотеки более доступным. А вот в мелком, провинциальном городе спрос и, следовательно, шансы в несколько раз ниже.
  3. И последний, третий фактор, когда заемщик собирается приобрести часть жилплощади, на которую кто-то из его родственников уже имеет права, например, по завещанию или дарственной. Тогда потенциальный законный владелец может оспорить акт купли-продажи в суде, после чего заемщик лишится этой доли, банк потеряет залоговое имущество, а ничем не обеспеченный кредит «зависнет» на неопределенный срок.

Предложения от Сбербанка и других банков

В силу этого банки проводят проверки. Конечно, договоренность между родственниками учреждение не раскроет, но вот проверка на соблюдение второго и третьего условий ведется тщательно. Но как взять такую особую ипотеку? Да аналогично той, что дается на целое жилье. Основные этапы такие же и набор документов тот же. Какие банки дают кредиты на покупку доли квартиры или части дома? Взять ипотеку для получения в собственность доли недвижимого имущества можно во многих кредитных организациях. Сбербанк, как крупнейший банк России, активно занимается долевым кредитованием. Но здесь дадут подобный заем только при обязательном соблюдении одного из двух условий:

  • после приобретения доли через ипотеку вся недвижимость переходит клиенту (об этом уже говорилось). Например, полностью выкупленный дом, но с изначальным владением только его половиной;
  • либо оставшаяся часть недвижимости закрепляется в собственности у мужа/жены заемщика (заемщицы).

Второй пункт надо пояснить. Когда у супругов «совет да любовь», и каждый из них владеет половиной квартиры/дома, то второй половинке и незачем брать ипотеку. Жена мужу или муж жене просто может подарить свою долю (согласно 246-й статье ГК РФ), если семья хочет, чтобы собственник был один. Второй пункт актуален для ситуации, когда жена/муж владеет только частью недвижимости, а вторая часть пока не принадлежит ни жене, ни мужу. Тут возникают различные варианты. Например, есть третье лицо, могущее претендовать на часть жилплощади. Или же доля уже находится в собственности у другого родственника жены/мужа, который согласен ее продать. Заем на долю в доме Сбербанк предлагает по следующим параметрам:

  • сумма кредита – от 300 тыс. до 15 млн рублей;
  • сумма кредита не может превысить 80% от рыночной стоимости жилья;
  • годовые проценты – 12%;
  • период кредита – до 30 лет;
  • в качестве залога для обеспечения займа всегда оформляется вся недвижимость целиком, т. е. ипотеку под залог доли в квартире Сбер не выдаст;
  • приветствуется, когда кто-то из супругов выступает созаемщиком.

Газпромбанк, РИБ, Банк Зенит и Транскапиталбанк

Газпромбанк выдвигает ряд достаточно строгих требований к самому объекту недвижимости. Обязательным моментом является физическое страхование объекта ипотеки. В ряде случаев может потребоваться и титульное страхование. Если имеют место следующие пункты, то кредит в ГПБ предоставлять не станут:

  • дом числится как аварийный;
  • заемщик собрался покупать комнату в коммунальной квартире;
  • объектом ипотеки выступает однокомнатная квартира категории «малосемейка»;
  • исключаются все хрущевки, которые стоят на территории Москвы и близлежащей территории (бывший московский округ);
  • деревянные дома, включая и те, которые имеют только деревянную внешнюю оболочку.

В остальном ГПБ мало чем отличается от того же Сбербанка: максимум здесь можно получить 45 млн рублей, максимальный срок 30 лет, процентная ставка 12%. Плюс имеется условие минимального первоначального взноса в 15% от суммы займа. Русский ипотечный банк выделяется тем, что здесь можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры и с тем условием, что дольщик так и останется дольщиком, т. е. владеть будет только частью недвижимости. Основные условия этого банка следующие:

  • максимальная сумма в РИБ не определена (плавающая), зато минимальный порог – это заем в 1 млн рублей;
  • клиент обязан сразу, единовременно внести в счет погашения ипотеки 25% от ее суммы. В качестве помощи можно привлечь материнский капитал, причем если до 25% средств будет не хватать, банк может снизить планку первоначального взноса;
  • минимальная ставка по годовым процентам – 14,5%;
  • период кредитования длится не дольше 25 лет;
  • страхование жилья от физического ущерба – обязательное, страхование жизни и здоровья заемщика и титульное страхование – по желанию клиента, но если их не соблюсти, годовые проценты вырастут на 1,5-2%;
  • если клиент после реализации ипотеки станет полноправным единоличным владельцем недвижимости, тогда годовые проценты уменьшатся на 0,5%.
Читать еще:  Компенсация при покупке квартиры

Банк Зенит известен тем, что здесь процентная ставка тесно коррелирует с размером первоначального взноса.

Можно ли взять ипотеку на выкуп доли в квартире и как это сделать: инструкция

Согласно Гражданскому Кодексу человек может обладать объектом недвижимости не только в полной мере, но и его частью. Именно поэтому нередки ситуации, когда для приобретения недвижимости требуется оформление ипотеки на долю в квартире.

Что нужно знать

Можно ли взять долю квартиры в ипотеку?

Как показывает практика, деятельность большинства кредитных организаций направлена на выдачу ипотечных кредитов для приобретения целых объектов имущества. Однако некоторые учреждения предоставляют жилищные займы на приобретение доли.

Для принятия решения о выдаче ипотеки на покупку доли банки принимают во внимание отдельные особенности будущей сделки.

При этом существует определенный ряд ситуаций, в которых наиболее вероятным является получение отказа:

  • приобретение доли у ближайшего родственника (банк заподозрит фиктивность сделки и попытку обналичить средства);
  • выкуп доли у бывшего супруга после развода (в данной ситуации значение имеет промежуток времени, прошедший после развода и наличие новых браков у каждой из сторон, так как банк должен быть уверен в том, что бывшие супруги действительно хотят урегулировать имущественные взаимоотношения, а не пытаются провести аферу).

Кому не дадут

Как показывает практика, получить одобрение по ипотеке на приобретение доли в квартире или дома практически невозможно, когда заемщик хочет приобрести жилье:

  • на которое он ранее не имел каких-либо прав;
  • где он уже владеет долей, но после совершения сделки объект не перейдет в его полное владение.

В таких случаях эксперты рекомендуют попробовать оформить потребительский кредит (при этом процентные ставки будут существенно выше) или предложить банку в качестве залогового имущества другой объект недвижимости, если таковой есть в собственности.

Последняя доля

Выкуп последней доли в квартире с помощью ипотеки является наиболее вероятным вариантом получения одобрения от банка. Обусловлено это тем, что чем меньше собственников у объекта, тем выше его ликвидность, и в случае наступления финансовых трудностей у заемщика, банк сможет с легкостью реализовать такое жилье и возместить собственные убытки.

Ипотека на выкуп комнаты в коммунальной квартире

Охотнее всего банки выдают жилищные займы на приобретение последней комнаты в коммунальной квартире, так как наличие только одного собственника существенно повышает ликвидность имущества.

При этом приобретаемая комната должна соответствовать определенным требованиям банка и жилищным условиям, таким как:

  • надлежащее состояние и пригодность для проживания;
  • наличие удобств (канализации, санузла и других коммуникаций);
  • наличие электропроводки и отопления;
  • размер площади не менее 12 метров квадратных;
  • отсутствие деревянных соединений;
  • дата постройки дома позже 1970 года.

Как выкупить долю квартиры в ипотеку: инструкция пошагово

Алгоритм приобретения доли квартиры в ипотеку представляет собой последовательное выполнение следующих шагов:

  • подбор оптимального варианта;
  • проверка юридической чистоты недвижимости;
  • сбор документов;
  • оформление сделки.

Специалисты настоятельно рекомендуют отказаться от рассмотрения варианта, если:

  • на приобретаемой площади был зарегистрирован человек: отбывающий наказание/объявленный без вести пропавшим или умершим;
  • приобретаемая жилплощадь находится в аварийном здании;
  • хотя бы один из совладельцев квартиры отказывается нотариально заверить отказ от приобретения данной доли.

Внимание: Первоочередным правом на приобретение доли обладают собственники других долей в данной квартире.

До заключения соглашения заемщику предстоит собрать всех необходимые документы и провести определенные процедуры за собственный счет:

  • собрать справки и выписки для проведения сделки;
  • получить нотариально заверенное согласие совладельцев на продажу доли;
  • провести оценку жилья;
  • застраховать имущество.

Для проведения оценочной экспертизы специалисту потребуется:

  • паспорт;
  • регистрационное свидетельство права собственности;
  • техническая документация:
    • домовая книга;
    • технический паспорт помещения.

Внимание: Все расходы по оформлению сделки оплачиваются покупателем.

Какие банки выдают: обзор предложений

Рассмотрим предложения пяти самых популярных российских банков, выдающих ипотечные кредиты на покупку доли в квартире.

«Сбербанк»:

  • выдается кредит только на приобретение последней долги в квартире;
  • под залог оформляется вся квартира;
  • сумма: от 300 тысяч до 15 миллионов рублей (но не более 80 процентов от стоимости объекта);
  • ставка: 12 процентов годовых;
  • срок кредитования: до 30 лет;
  • возможно привлечение созаемщиков.

«Газпромбанк»:

  • выдается кредит только на приобретение последней долги в квартире;
  • сумма кредита: до 45 миллионов рублей;
  • ставка: от 12 процентов годовых;
  • срок кредитования: до 30 лет;
  • первоначальный взнос: не менее 15 процентов;
  • обязательно страхование от риска повреждений или утраты;
  • банк не одобряет кредиты в случае, если:
    • объект находится в аварийном состоянии;
    • объект подлежит капитальному ремонту;
    • комната находится в коммунальной квартире или малосемейке;
    • объект имеет деревянные внешние стены.

«Русский ипотечный банк»:

  • возможно приобретение доли, когда после заключения сделки объект не переходит в полную собственность заемщика;
  • сумма кредита: не менее 1 миллиона рублей;
  • первоначальный взнос: от 25 процентов;
  • допускается использование материнского капитала со снижением суммы первоначального взноса;
  • ставка: от 14,5 процентов годовых (при приобретении последней доли – от 14 процентов);
  • срок кредитования: до 25 лет;
  • обязательно заключение договора страхования объекта, жизни и здоровья заемщика и титульного риска (от последних двух можно отказаться, но банк повысит ставку).

«Зенит»:

  • сумма кредита: от 800 тысяч рублей до 14 миллионов рублей для столицы и от 270 тысяч рублей до 10,5 миллионов рублей для регионов;
  • ставка: от 15 процентов годовых;
  • первоначальный взнос: от 20 процентов;
  • срок кредитования: до 25 лет;
  • при отказе заемщика от страховки процентная ставка повышается на 3 пункта.

«Транскапиталбанк»:

  • сумма кредита: от 500 тысяч рублей;
  • первоначальный взнос: от 20 процентов;
  • срок кредитования: до 25 лет;
  • допускается привлечение созаемщиков;
  • обязательно страхование недвижимости;
  • для заемщиков старше 65 лет обязательно страхование жизни и здоровья.

Таким образом, несмотря на определенные нюансы приобретения доли в квартире или доме, получить ипотечный кредит для покупки комнаты возможно. Главное в этом вопросе – ответственно подойти к ситуации и в случае необходимости довериться специалистам.

Покупка квартиры в долевой собственности по ипотеке

Для многих людей остается затруднительным приобретение сразу всего объекта недвижимости, а порой и даже его части – поэтому современные банки разработали такой продукт, как ипотечный кредит на долю квартиры.

Сейчас мы рассмотрим, что он собой представляет, а также где и кто может его предложить.

Два вида долевой собственности

Для определения права собственности при разделении недвижимости на части, современное законодательство разделяет долевую недвижимость на два вида:

  • На праве общей собственности – при этом состоянии квартира или дом имеет нескольких владельцев, чья доля является абстрактной и измеряется в процентном отношении, а не квадратными метрами. Так владельцы могут иметь ½ от общей площади квартиры или же 2/3. Чаще всего в равных долях недвижимость делят родственники – муж, жена и дети.
  • Доля как частная собственность – определяется конкретными размерами, выраженными в квадратных метрах. То есть в квартире у владельца есть 15 кв. м, и этой площадью имеет право пользоваться только он. Наглядный пример – коммунальная квартира.

Несколько причин, из-за чего отказывают в кредите на покупку доли

Оформить ипотеку для покупки части в доме или квартире хоть и дешевле по деньгам, но довольно сложно в оформлении документов.

  1. Банки, дающие кредит на выкуп части недвижимости, очень тщательно изучают права собственности владельцев этой недвижимости, так как не редко заемщики ухитряются проворачивать различные мошеннические схемы с передачей в собственность и оплатой. Так «покупая» долю у родственника заемщик получает средства на покупку у банка, и потом ими же расплачивается за покупку. Фактически сделка вроде бы и правомерная, но согласно юридическим меркам это чистой воды мошенничество, поэтому банковские структуры отказываются в сотрудничестве с подобными клиентами.
  2. При оформлении ипотечного кредита залогом выступает покупаемая недвижимость. И потому финансовые учреждения, кредитующие по этой схеме, рискуют овладеть неликвидным активом в виде части недвижимости в случае неспособности клиента выполнять свои обязательства по выплате.
  3. Ипотека на часть метров в квартире, если на нее у другого человека есть права (в виде завещания или дарственной) могут окончиться для заемщика судебным разбирательством и потерей права на владение.
Читать еще:  Как выкупить у государства земельный участок

Полезное видео:

Тонкости покупки долевой собственности по ипотеке

В данном случае банки не станут затягивать разбирательства по поводу взаимоотношений покупателя и продавца. Но в подобном сценарии есть свои нюансы, из-за которых сделка может не состояться:

  • Операция происходит между двумя родственниками – в этом случае сделка может носить мошеннический характер.
  • Квартира, долевую часть которой заемщик желает приобрести, является общей собственностью бывших супругов – для рассмотрения возможности оформления подобного кредита, банки обязательно изучают брачные взаимоотношения обеих сторон: период, прошедший с момента развода и наличие новых браков у участников.

Видео по теме:

Оформление ипотеки в долях невозможно в таких случаях:

  1. Если заемщик никоим образом не связан с жильем, на долю которого рассчитывает.
  2. После сделки заемщик не может полностью выкупить всю недвижимость.

к содержанию ↑

Дают ли ипотеку на часть недвижимости в России?

Так как существуют многочисленные риски при оформлении подобных кредитов, многие банки отказываются от них. Но все же есть финансовые структуры, которые этим занимаются.

  • Сбербанк.
  • Банк Тинькофф.
  • Газпромбанк.
  • Дельтакредит.
  • ФК «Открытие».
  • Русский ипотечный банк (РИБ).
  • Банк Зенит.
  • Транскапиталбанк.

к содержанию ↑

Детальное предложение от русских банков по кредитованию на покупку долевой недвижимости

Как уже было сказано, в России есть несколько банковских учреждений, которые имеют такой продукт, как ипотека на долю в недвижимости. Сейчас мы обсудим условия этих предложений.

В Сбербанке

Срок ипотеки наряду с этим может быть до 30 лет. Средства, на которые может рассчитывать получить заемщик в Сбербанке составляют от 300 тысяч до 15 миллионов российских рублей, они в общей сложности не должны превышать 80% от стоимости всего объекта на рынке недвижимости.

Одним из лояльных условий в Сбербанке является то, что на долевую ипотеку могут рассчитывать даже пенсионеры.

В Газпромбанке

Здесь выдвигаются следующие условия:

  • Для оформления ипотеки в этом банке необходимо приготовиться оплачивать первоначальный взнос, который составляет 15% от суммы займа. Для клиентов с материнским капиталом – 5%.
  • За обслуживание кредита заемщик будет оплачивать 12% в год.
  • Обязательное страхование жилья и заемщика.
  • Объект ипотеки не должен быть в аварийном состоянии или подлежащим капитальному ремонту. Также нельзя получить ипотеку на приобретении доли в коммунальной комнате, малосемейке, доме с деревянными внешними стенами, хрущевке, находящейся в Москве или Московской области.

В РИБ

Но наряду с этим остальные условия являются более жесткими, по сравнению с предыдущими банками:

  • Сумма займа должна превышать 1 миллион рублей.
  • Годовая базовая ставка составляет 14.5%, но окончательный ее вариант зависит от суммы кредита и срока, на который оформляется ипотека, а также от согласия заемщика заключить некоторые страховые договоры.
  • Первоначальный взнос составляет четверть от суммы кредита.
  • РИБ предлагает оформить такой кредит на срок до 25 лет.

В банке Зенит

Банк, из-за разницы стоимости недвижимости в различных регионах страны установил разные граничные суммы:

  • Для Москвы и ближайшей к ней территории сума займа составляет от 800 тыс. руб. до 14 миллионов.
  • Для остальныхот 270 000 рублей до 10,5 миллионов.

Также в этом банке присутствует градация процентных ставок, которая напрямую зависит от суммы первоначального взноса и срока, на который заключается кредитный договор:

% первоначального взносаГодовая ставка, %
От 20 до 3015-15,5
От 30 до 5015,5-15,75
Выше 5015-15,5

Как и в Русском Ипотечном Банке, максимальный срок кредитования составляет 25 лет.

В Транскапиталбанке

Для приобретения части недвижимости по ипотеке от Транскапиталбанка клиенту необходимо внести первоначальный взнос, ставка которого установлена на уровне 20%.

Касательно суммы займа, то Транскапитал предлагает оформить ипотеку от 500 000 рублей.

Что делать, если не удаётся оформить ипотеку на часть недвижимости?

По многим причинам приобрести долю в квартире или доме по ипотеке не получается: то первоначального взноса не хватает, то кто-то из совладельцев не согласен с предоставлением жилья в залог.

В этом случае есть альтернативные способы получения желанных квадратов.

  • Можно оформить потребительский кредит, но наряду с этим, стоит заметить, проценты по займу будут гораздо выше и сама вместо договора продажи оформляется договор дарения.
  • Помимо того по этому же сценарию можно произвести оформление ипотеки под залог имеющейся недвижимости. Но в этом случае банки очень редко согласовывают кредиты, так как неполноценная недвижимость не рентабельна в случае банкротства заемщика.

Можно ли взять ипотеку на покупку доли в квартире

На рынке недвижимости встречаются такие специфические объекты, как часть жилья (доля). Это может быть половина квартиры или треть дома — в зависимости от того, что указано в документах, подтверждающих право собственности на жилье. Но даже на такие предложения есть спрос, и нередко приобретение подобной недвижимости осуществляется в кредит. Ипотека на покупку доли в квартире является одним из специфических видов кредитования.

КредиторВремя полученияМаксимальная суммаГПС(%)*Возрастное
ограничение
Возможные срокиПроцент одобрения(%)
1 дн.50000000 руб.
Оформить
8.09 %21-703-30 г.74 %

КредиторВремя полученияМаксимальная суммаГПС(%)*Возрастное
ограничение
Возможные срокиПроцент одобрения(%)
1 дн.15000000 руб.
Оформить
6.49 %20-753-25 г.68 %

Когда актуальна покупка доли в ипотеку

Вопрос, можно ли взять ипотеку под выкуп доли, является актуальным для следующих ситуаций:

  • При разделе имущества во время развода. Если квартира была приобретена после свадьбы и считается совместным имуществом, она должна делиться между супругами в определенных долях. Поэтому чтобы стать единоличным собственником жилья, нередко один из экс-супругов обращается за ипотекой на покупку второй ее части.
  • При разделе имущества, полученного в наследство. Одна из сторон нередко соглашается выкупить у других наследников их доли.

Раньше банки не предоставляли подобные кредиты, так как такое имущество считалась неликвидным. Однако на сегодняшний день ситуация кардинально изменилась, и ипотека на покупку доли в доме нашла свое место в линейке кредитных продуктов многих финансовых учреждений.

Условия кредитования

Условия предоставления кредита на покупку доли недвижимости несколько отличаются от стандартных программ – как уже отмечалось, такое жилье является менее ликвидным. Обращают на себя внимание следующие аспекты:

  • первоначальный взнос – больше на 10-15%;
  • процентная ставка – выше на 1-2 п.п.

Заем может предоставляться на покупку:

  • отдельной комнаты;
  • последней доли в квартире.

Последний вариант более интересен для кредитора, значит, и условия кредитования будут мягче. Также есть еще один момент, на который нужно обратить внимание желающим приобрести часть недвижимости: подобные объекты нужно искать только на вторичном рынке, в новостройках квартиры частями не продаются.

В качестве залога может выступать приобретаемая или имеющаяся в собственности заемщика недвижимость.

При наличии выбора кредитор, разумеется, предпочтет второй вариант. Ипотека на последнюю долю в квартире также выгодна финучреждению – в этом случае банк потребует оформить в залог весь объект, а не только часть, приобретаемую клиентом в кредит.

Кредит на долю

Параметры ипотеки на приобретение части недвижимости могут также отличаться — в зависимости от предмета договора (квартира или жилой дом), а также от наличия льгот и желания потенциальных заемщиков их использовать.

В квартире

Рассчитывать на положительное решение кредитора при желании приобрести часть недвижимости можно только в случае, если планируется купить последнюю долю квартиры, а затем переоформить в собственность целый объект.

Можно, конечно, обратиться за кредитованием покупки отдельной комнаты. При этом нужно обосновать в банке целесообразность такой покупки, а также рассказать о своих действиях в случае серьезной ссоры с соседями по жилплощади.

В доме

При покупке части дома учитываются следующие моменты:

  • общая площадь;
  • сколько комнат приобретается;
  • возможность осуществления перепланировки и физического разделения дома на несколько частей, чтобы каждая из них имела отдельный вход и коммуникации.

Лучше обращаться за ипотекой, когда все строительные/ремонтные работы уже выполнены. В ипотечном договоре обычно сказано, что проведение перепланировок и капитального ремонта до полного выполнения кредитных обязательств не допускается. Как и оформлять другой объект недвижимости в ипотеку.

При использовании материнского капитала

Облегчить покупку доли в квартире или доме поможет материнский капитал. С помощью этой формы господдержки можно:

  • уплатить первоначальный взнос;
  • погасить часть кредита.

В 2017 году помощь семьям с двумя и более детьми предусмотрена в сумме 453 тысячи рублей.

При использовании материнского капитала заемщику стоит учесть, что в соответствии с действующим законодательством ему необходимо в течение полугода оформить приобретенное имущество в совместную собственность.

Для военнослужащих

Военнослужащие для покупки жилья могут воспользоваться льготной программой кредитования «Военная ипотека». Однако для этого необходимо выполнить ряд условий, одним из которых является участие в накопительно-ипотечной системе не менее 3 лет. Важным нюансом «Военной ипотеки» является погашение кредита за счет средств военного бюджета, благодаря чему для заемщиков покупка жилья в кредит стала более доступной. Но стоит отметить, что с помощью этой программы кредитования нельзя приобрести только часть квартиры.

В соответствии с ФЗ №117 «О НИС жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004, деньги допускается направить на покупку:

  • жилого помещения;
  • участка с домом или частью дома;
  • недвижимости по договору долевого строительства.

Оформление

Процесс оформления ипотеки на приобретение части квартиры или дома мало чем отличается от стандартной процедуры. Сначала потенциальный заемщик должен предоставить пакет документов о себе, чтобы кредитор мог определить его платежеспособность и рассчитать максимальную сумму займа. Никто не запрещает физлицу еще на начальном этапе принести бумаги на недвижимость, однако это можно сделать и после принятия решения о кредитовании.

Во время подачи заявки на кредит рекомендуется акцентировать внимание на том, что приобретается последняя доля в квартире или доме. Таким образом можно существенно увеличить свои шансы на ипотеку. Если же планируется купить отдельную комнату, нужно быть готовым, что кредитор потребует предоставить другое обеспечение в залог.

Требующиеся документы

Чтобы в ипотеку купить долю в квартире, потенциальному клиенту необходимо представить в банк следующие документы:

  • паспорт РФ;
  • справку о доходах за последние полгода или год (в зависимости от требований кредитора). Она может быть по форме 2-НДФЛ/работодателя/банка;
  • копию трудовой книжки или договора с отметками работодателя;
  • документы о семейном положении — свидетельство о браке/разводе/рождении детей и т.д.;
  • материнский сертификат и справку из Пенсионного фонда — если планируется использовать эти средства при погашении кредита;
  • военный билет, сертификат участника НИС, удостоверение — если планируется оформлять «Военную ипотеку.

При наличии действующих кредитов также потребуется предоставить справку об остатке задолженности и качестве обслуживания ипотеки.

По объекту недвижимости потребуются:

  • документ, подтверждающий право собственности продавца (договор купли-продажи, дарения, мены и т. п.);
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книжки;
  • отчет об экспертной оценке.

А также другие документы по требованию банка.

В какие банки можно обратиться

Взять целевой кредит на приобретение отдельной комнаты или последней доли в квартире получится не во всех финансовых учреждениях. Итак, рассмотрим, какие банки имеют в своем арсенале подобные кредитные продукты.

Газпромбанк

Оформляет кредиты только на покупку последней доли в квартире на срок до 30 лет по ставке от 9% годовых. Минимальный первоначальный взнос составляет 10%. Допускается использование материнского сертификата, это позволит уменьшить аванс до 5%. Максимальный размер кредита ограничивается суммой 45 млн рублей.

Дельта Банк

Кредитует население на покупку последней доли или отдельной квартиры на срок до 25 лет. Здесь можно получить кредит в сумме от 600 тысяч рублей, но не более 90% от стоимости недвижимости — если планируется приобрести последнюю часть жилья, и не более 75% — если объектом договора является отдельная комната или доля жилья. Ставка по ипотеке стартует с 10,25% годовых.

«Открытие»

Выдает займы только на покупку последней доли в квартире. Максимальный срок кредитования — до 30 лет. Размер финансирования не может превышать 30 млн рублей — для Москвы и Санкт-Петербурга, а также их областей, для остальных субъектов федерации ограничение по сумме составляет 15 млн рублей. Минимальный авансовый взнос — 15%. Ставка по кредиту — от 10% годовых.

«Фора-Банк»

Выдает целевые кредиты на покупку последней доли в квартире или комнаты на срок от 3 до 25 лет. Минимальный первоначальный взнос составляет 10%, а ставка от 9% годовых. Стоит отметить, что «Фора-Банк» не ограничивает максимальный размер финансирования — лишь бы хватало дохода заемщика на обслуживание кредита и выполнялось условие по авансовому взносу.

Гораздо проще приобрести долю в квартире в ипотеку, если у потенциального заемщика уже есть в собственности недвижимость или залог предоставляет имущественный поручитель.

Также для покупки части квартиры или дома, если она не последняя, можно использовать деньги, полученные по программе нецелевого потребительского кредитования. Как правило, такие банковские продукты не предусматривают наличие обеспечения, к тому же финучреждение не интересует, на какие цели заемщик потратит средства.

Дарение доли в ипотечной квартире

Квартира, которая выступает обеспечением по кредиту, является гарантией выполнения обязательств, возложенных на заемщика. Поэтому любые действия с залоговым имуществом без согласия кредитора являются неприемлемыми. Это прописывается в тексте ипотечного договора.

Ипотекодатель может пользоваться квартирой или домом, но не распоряжаться. Причинами таких ограничений являются:

  • снижение риска для кредитора потери залога;
  • желание банка предупредить уменьшение стоимости недвижимости по вине заемщика.

Именно поэтому без согласия банка ипотекодатель не может, как уже отмечалось, делать капитальный ремонт, сдавать имущество в аренду и так далее. А про разделение жилья на части с последующим дарением и речи быть не может.

Все же есть один вариант. Им можно воспользоваться, если большая часть кредита погашена и стоимость залогового имущества в разы перекрывает остаток задолженности. В таком случае заемщик имеет право обратиться в банк с просьбой о замене предмета ипотеки. Если кредитор дает согласие, клиент может разделить имущество на части и снова передать их в ипотеку, кроме доли, которая была подарена.

О плюсах и минусах

Если говорить о преимуществах описываемой программы кредитования, можно отметить одно – некоторым клиентам по силам приобрести только часть жилья из-за высокой стоимости недвижимости. Но в целом это не решает таких проблем, как отсутствие жилья и недоступность ипотеки.

Также стоит отметить, что не все банки кредитуют покупку доли в квартире. Такие программы предусматривают выкуп за счет ипотеки только последней доли недвижимости, чтобы банк в итоге мог взять в залог целый объект. Среди всех финансовых учреждений продукт, который предусматривает выкуп отдельной комнаты, есть только в банке «ДельтаКредит».

Подводя итог, можно отметить, что покупка доли жилья оправдана, если планируется его объединение. В противном случае в такой сделке больше минусов, чем плюсов.

Ипотечный кредит на комнату и долю квартиры: Видео

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector