1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Документы при покупке квартиры вторичка

Покупка вторичного жилья (квартиры)

Несмотря на массу преимуществ покупки квартиры на вторичном рынке, такие сделки всегда сопряжены с риском последующего оспаривания подписанных договоров купли-продажи по тем или иным причинам. В частности, это может быть связано с нарушением прав несовершеннолетних, супругов, порядка приватизации и т.п.

Чтобы избежать подобных негативных последствий, перед оформлением сделки необходимо тщательно проверить как самого владельца квартиры, так и документацию на недвижимость.

Если уверенность в надежности продавца отсутствует, то целесообразно застраховать возможные риски по договору титульного страхования — в случае оспаривая сделки и лишения нового продавца прав собственности, это позволит получить компенсацию, соразмерную стоимости жилья.

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке

Основной проблемой, которой стоит опасаться покупателям жилья на вторичном рынке, является возможность оспаривания сделки и последующего лишения их права собственности.

Риска быть лишенным приобретенной недвижимости, как и прочих проблем, можно избежать, учитывая следующие рекомендации по проверке жилья перед его покупкой:

  • Проверка продавца. Необходимо проверить подлинность паспорта, а также попросить представить справку о дееспособности, выданную психоневрологическим диспансером. Если сделка проводится представителем, он должен иметь нотариально заверенную доверенность.
  • Проверка правоустанавливающих документов. Наличие права собственности на квартиру, согласно п. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кроме того, необходимо проверить подлинность основания приобретения прав — договора купли-продажи, дарения, ренты, свидетельства о наследстве, акт о приватизации и т.п.
  • Проверка на отсутствие притязаний третьих лиц. Осуществляется путем изучения выписки из домовой книги, в которой будут указаны все зарегистрированные в квартире лица. Кроме того, важно проверить выписку из ЕГРП. Такая выписка покажет количество продаж, наличие арестов, обременений и споров в отношении жилья.
  • Проверка качества квартиры. Необходимо изучить документацию (кадастровый и технический паспорт) на предмет соответствия ее реальной площади и планировке помещения. Проведение перепланировки, согласно ст. 26 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), требует согласования с местным органом самоуправления, а «неузаконенное» переустройство чревато проблемами при регистрации купли-продажи жилья.

Подводные камни (риски) покупки вторичного жилья

В отличие от покупки жилья в новостройках (по договору участия в долевом строительстве), приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель сразу получает право собственности на нее, что является несомненным преимуществом. Однако, несмотря на визуальную надежность сделки купли-продажи, потенциальный собственник жилья несет куда больше рисков быть обманутым, нежели владелец «первички».

А кроме этого, среди самых распространенных рисков при приобретении жилья на вторичном рынке выделяют покупку квартиры:

  • Полученной по наследству, в порядке дарения, ренты и т.д. Эти сделки довольно часто не учитывают прав третьих лиц (например, право на обязательную долю в наследстве), что впоследствии становится основанием для оспаривания купли-продажи, признания ее недействительной, а следовательно — лишения покупателя жилья;
  • С нарушением прав супругов. Если жилье было приобретено в браке, оно считается совместным имуществом мужа и жены, независимо от того, на кого оно оформлено. Для продажи такой квартиры, согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ), требуется нотариально заверенное согласие второго супруга, при отсутствии которого сделка может быть оспорена;
  • С нарушением прав несовершеннолетних. Если несовершеннолетний ребенок прописан или имеет долю в праве собственности на приобретаемое жилье, то его продажа допустима только с разрешения органов опеки и попечительства;
  • С заниженной стоимостью. Часто, заниженная стоимость указывается в договоре с целью понижения размера налогов, госпошлины и прочих затрат. Однако, в случае, если сделка по тем или иным причинам будет признана недействительной, обратно покупатель сможет получить только ту сумму, которая указана в договоре;
  • По договору дарения. Недобросовестные продавцы, с целью избежать уплаты подоходного налога, предлагают оформить продажу квартиры сделкой дарения. Мало того что такая сделка, согласно ст. 170 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) является ничтожной (недействительной), она также обязывает к уплате подоходного налога не продавца, по факту получившего прибыль, а самого покупателя.

Порядок покупки вторичной квартиры

Единственный законный способ оформления покупки квартиры на вторичном рынке — это заключение с ее владельцем договора купли-продажи.

Однако, согласно ст. 551 ГК РФ, обязательной госрегистрации подлежит переход прав собственности на недвижимость к покупателю, что требует обращения в территориальное отделение Росреестра или Многофункциональный центр.

Для проведения покупки квартиры на вторичном рынке рекомендуется придерживаться следующего порядка:

  1. Выбор жилого помещения. При поиске подходящей квартиры, помимо личных предпочтений, свой выбор необходимо основывать также на результатах проверки подлинности документации и качества жилья, следуя вышеуказанным рекомендациям.
  2. Подготовка документов. Определившись с выбором и договорившись с продавцом о цене, перед проведением сделки нужно подготовить пакет необходимых бумаг. В него входят правоустанавливающие, правоподтверждающие и устанавливающие личность документы, паспорт из БТИ, выписка из ЕГРП и т.д.
  3. Составление и подписание договора купли-продажи. Такой документ должен содержать данные, позволяющие однозначно определить предмет сделки (ст. 554 ГК РФ) — адрес помещения, вид, площадь, назначение, цену и т.д. Договор подписывается обеими сторонами. Нотариальное удостоверение купли-продажи не является обязательным, однако, рекомендуется.
  4. Регистрация перехода прав в Росреестре. Заявление для проведения госрегистрации, а также необходимые документы можно подать лично, по почте или в электронном виде. За проведение регистрации взимается госпошлина в размере 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для организаций (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
  5. Получение документов из Росреестра. Регистрация осуществляется в течение 10 рабочих дней, по истечении которых покупатель может получить свидетельство о праве собственности.

Документы при покупке квартиры на вторичке

Процесс подготовки документов — один из важнейших этапов проведения сделки купли-продажи, от которого будет зависеть итоговый результат. Процедура их сбора является весьма длительным мероприятием.

Так, для заключения сделки купли-продажи квартиры понадобятся следующие документы:

  • Основание возникновения у продавца права собственности (договор дарения/мены/ренты/купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.).
  • Свидетельство о праве собственности на квартиру.
  • Документы, удостоверяющие личности сторон.
  • Кадастровый паспорт.
  • Экспликация.
  • Поэтажный план дома.
  • Единый жилищный документ.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Копия финансового лицевого счета.
  • Нотариально заверенное согласие супруга (при приобретении квартиры в браке).
  • Расширенная выписка из ЕГРП.
  • Отчет об оценке квартиры.

Кредит (ипотека) на покупку квартиры на вторичном рынке

Ипотекой считается покупка жилья за счет заемных средств, получаемых в банковских учреждениях под залог приобретаемого жилья. Подписывая ипотечный договор необходимо реально оценивать финансовые возможности, особенно, если погашение кредитного обязательства предполагается за счет средств только одного из членов семьи. Кроме того, необходимо учитывать и другие особенности:

  • При заключении кредитного договора, согласно ст. 9.1 ФЗ «Об ипотеке», заемщику должен быть предоставлен график платежей с указанием дат их осуществления, а также сумм на погашение кредита и процентов по отдельности. Помимо этого, подписанный документ должен содержать полную стоимость подлежащего уплате кредита.
  • Ипотечный договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Однако, сама ипотека, должна быть зарегистрирована в Росреестре в установленном порядке.
  • Предметом залога по ипотеке, согласно ст. 75 ФЗ «Об ипотеке», будет не только сама квартира, но и доля в общей собственности на дом. Большую важность также имеет этап проведения оценки заложенного жилья.

Обращение взыскания, в зависимости от условий договора допустимо как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Страхование при покупке жилья на вторичном рынке

При покупке жилья на вторичном рынке, покупатель, с целью защиты своего имущественного интереса, может застраховать риск потери права собственности на жилье, путем подписания со страховой компанией договора титульного страхования. Страхователем по такому договору, будет новый собственник квартиры.

Как правило, договор страхования титула позволяет защитить покупателя от следующих рисков:

  • Риск признания сделки по тем или иным причинам недействительной (ст. 168 ГК РФ).
  • Риск истребования имущества у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).
  • Риск истребования недвижимости, обремененной правами третьих лиц (арест, залог).
  • Риск мошенничества.
  • Риск совершения ошибок при оформлении документов.
  • Риск нарушений в процессе приватизации и т.д.

Цель страхования титула — возмещение убытков, которые может понести новый владелец в случае если договор купли-продажи квартиры будет оспорен или признан недействительным, вследствие чего жилье будет отобрано. Как правило, страховая сумма, подлежащая уплате покупателю в случае наступления страхового случая, устанавливается в размере стоимости объекта недвижимости, права на который застрахованы.

Сидоров заключил с Петровым договор купли-продажи 2-комнатной квартиры и поскольку сомневался в надежности продавца, параллельно оформил в СК «СтрахТрест» договор титульного страхования. Вскоре после подписания договора и перерегистрации прав оказалось, что Петров продал квартиру, полученную им по завещанию от матери, не учитывая при этом прав своего брата А. — иждивенца матери, на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ). На основании этого, А. обжаловал договор купли-продажи и суд признал его недействительным, чем лишил Сидорова права собственности. Однако, поскольку эта ситуация была предусмотрена в качестве страхового случая в договоре страхования титула, Сидоров получил компенсацию в размере стоимости объекта недвижимости.

Заключение

Покупка жилья на вторичном рынке, несмотря на множество подводных камней, может стать вполне выгодной сделкой. Все риски, возникающие при покупке «вторички», в большинстве случаев, можно минимизировать путем доскональной проверки документов и истории квартиры. Если у покупателя все же остаются сомнения, то он может воспользоваться услугой страхования титула.

Вопрос
Ответ

Помимо того, что в случае оспаривания довольно проблематично будет вернуть уже уплаченные деньги, Вам также однозначно придется уплатить подоходный налог — 13% от стоимости квартиры, который при оформлении купли-продажи пришлось бы уплачивать продавцу.

Процедура оформления покупки квартиры

Самостоятельная покупка квартиры — рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Порядок оформления покупки квартиры

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории — истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

  1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
    • физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца , — если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
    • в случае приобретения прав на недвижимость по наследству — срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
    • судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности — в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
    • количества правообладателей продаваемой недвижимости : нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
    • в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, — юридических аспектов покупки данной квартиры . Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
    • наличия несовершеннолетних собственников квартиры , права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, — они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
    • отношений собственников с правоохранительными органами , которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, — важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
  2. Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
    • информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
    • подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
    • нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

Покупатель вправе потребовать от продавца:

  • архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
  • справки ПНД и НД на всех собственников;
  • кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Важно знать!

Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи. Имейте в виду, что официальный срок изготовления выписки — до 10 календарных дней.

Оформление документов при покупке квартиры

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

  • необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
  • о цене , включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
  • обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади .

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

  • договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
  • закладная;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
  • некоторые другие документы по требованию банка.

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Стоимость оформления покупки квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

  • государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
  • оплата услуг нотариуса;
  • оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

Знание всех этапов процедуры покупки квартиры важно вне зависимости от того, будете вы проводить сделку самостоятельно или обратитесь за помощью к риелторам. Заранее поинтересуйтесь расписанием работы официальных служб и банков, в которые будете обращаться, а также сроками оформления необходимых вам документов. Помните, что продавец, как правило, заинтересован в быстрой сделке, а его квартира может привлечь и других покупателей.

Сто­ит ли дер­жать в го­ло­ве все ню­ан­сы про­ве­де­ния сдел­ки и спи­сок не­об­хо­ди­мых до­ку­мен­тов, ре­шать вам. Од­на­ко опыт­ные ри­ел­то­ры не толь­ко зна­ют все это наиз­усть, но и лег­ко со­ри­ен­ти­ру­ют­ся при воз­ник­но­ве­нии ка­ких-ли­бо труд­нос­тей или форс-ма­жор­ных об­сто­я­тельств. По­это­му для по­куп­ки квар­ти­ры име­ет смысл об­ра­щать­ся к спе­ци­а­лис­там.

Какие документы проверять перед покупкой квартиры

Чтобы не попасть на мошенников

Три года я работала в недвижимости, и каждый пятый мой клиент рассказывал, как чуть не попал на мошенников.

Были клиенты, которых обманывали, и я разгребала последствия. Благодаря этому я знаю, что большинство мошеннических схем можно предотвратить, если грамотно проверить документы.

В статье я расскажу, какие документы обязательно нужно проверить перед покупкой квартиры и на что в них обратить особое внимание. Если работаете с риелтором, эта статья поможет его проконтролировать. Если покупаете сами, эта статья подскажет, что можно проверить самому и когда лучше идти к профессионалам.

Зачем проверять документы перед покупкой квартиры

Покупателю проверка документов особенно важна, потому что он рискует своими деньгами. Если что-то всплывет и сделку признают недействительной, полностью вернуть деньги, скорее всего, не получится. А если попасть на мошенников, последствия вообще невозможно предсказать. Есть схемы, когда люди остаются и без денег, и без квартиры.

Продавцу стоит проверить документы ради дополнительной безопасности. Ведь, если сделку признают недействительной, деньги придется возвращать. Это уже неприятно, а если деньги потрачены, то их нужно будет срочно найти.

История друзей моего клиента — пример того, что может случиться, если не проверить документы.

Молодожены решили купить квартиру. Много денег потратили на свадьбу и экономили, поэтому от риелтора и юриста отказались. Ребята выбрали квартиру и приступили к проверке документов. Собственники — семейная пара средних лет, покупали квартиру в ипотеку, которую уже выплатили. В договоре купли-продажи все чисто, справка о погашении ипотеки есть, в выписке из ЕГРН все идеально.

Квартиру купили, отпраздновали новоселье, а через несколько лет получили повестку в суд. Оказалось, что у бывших собственников было трое детей, один из которых был рожден после 2007 года. Квартира покупалась не только в ипотеку, но и с маткапиталом. По закону ребенку должны были выделить долю, но бывшие собственники этого не сделали и покупателям об этом не рассказали.

Молодожены изучили только договор купли-продажи, где дети не указаны. Они не проверили графу «Дети» в паспортах продавцов и не запросили справку из пенсионного фонда о том, что маткапитал не использовался. Эта ошибка может стоить им квартиры и 3,5 млн рублей. На момент написания этой статьи суды продолжаются.

Документы, которые подтверждают личность собственника

Сначала необходимо убедиться в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру.

Для этого у совершеннолетних собственников проверьте паспорт. Его данные должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. То есть ФИО , серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.

Если купить квартиру по поддельным документам, потом придется в суде делить ее с настоящим собственником. Например, в Московской области покупатель квартиры подал иск на собственницу за то, что она продала ему квартиру, но продолжает в ней жить. Он объяснил, что заключил договор купли-продажи, передал деньги, получил свидетельство о регистрации и может предоставить подтверждающие документы.

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке — документы и оформление

Источник изображения: www.pixabay.com

Этапы покупки квартиры разнятся в зависимости от типа сделки. На каждом из них требуется большой пакет документов как от покупателя, так и от продавца. Если при отчуждении недвижимости используются средства, предоставляемые третьей стороной, дополнительно необходимы договоры и сопроводительная правовая документация от этого участника сделки.

В первую очередь проверять их придется самому покупателю. Участие в процессе контролирующих структур не предполагает выполнения этой функции в полном объеме.

Что такое вторичное жилье

Условно объекты жилой недвижимости в России можно разделить на две основные группы:

  1. Жилье первичное, от застройщика.
  2. Жилье вторичное, от вторичного собственника.

Вторичка – это не обязательно квартира или дом, в котором уже проживали. Это может быть и новостройка, недавно сданная в эксплуатацию. Вторичным признается жилье, у которого первый владелец – непосредственно застройщик, а второй – юридическое или физическое лицо, которое обязательно уже зарегистрировало свое право собственности в Росреестре.

Государство не чинит препятствий на рынке вторичного жилья. Такие квартиры можно отчуждать на общих основаниях. До начала процедуры потенциальному покупателю следует проверить чистоту сделки. В противном случае новые собственники могут столкнуться со следующими проблемами после покупки:

  • квартиру продали с обременением;
  • на приобретенной жилплощади имеет постоянную регистрацию иное лицо;
  • жилье находится в залоге у банка;
  • на недвижимость наложен арест.

Чтобы не столкнуться с этими и прочими неприятностями, важно проверить следующие документы:

  1. Удостоверение личности продавца. При наличии возможности через правоохранительные органы выяснить, не числится ли за этим лицом правонарушений, ей стоит воспользоваться. Также рекомендуется проверить его по базе ФССП на предмет наличия у него больших долгов, пусть они никак и не касаются продаваемой квартиры, но о личности могут свидетельствовать.
  2. Выписка из Росреестра. Этот документ укажет всех собственников отчуждаемого объекта. Можно посмотреть, не сделана ли в квартире незаконная перепланировка, если представленная в выписке информация не будет соответствовать визуальному осмотру.
  3. Справка о составе семьи. Следует запросить у продавца справку о составе семьи, которую можно оформить в паспортном столе или через МФЦ. Также нужно потребовать выписку из домовой книги, где отображены все лица, которые когда-либо были зарегистрированы на жилплощади.
  4. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
  5. Разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников продаваемого жилья – несовершеннолетний ребенок. Оно потребуется даже при условии, что он просто в нем зарегистрирован.
  6. Согласие на сделку несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста.
  7. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.).
  8. Согласие супруга продавца на сделку.
  9. Договор о долевом участии. Если квартира была оформлена в долях, документ отобразит всю информацию о владельцах объекта.

Прочие необходимые документы при покупке квартиры на вторичном рынке будут зависеть от типа сделки и ряда сопутствующих факторов.

Важно! Дополнительно стоит при проверке обратиться к нотариусу, который сделает запросы на предмет выявления различных обременений. Услуга эта недорогая, но дает больше гарантий чистоты сделки.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Можно выделить два основных способа приобретения жилой недвижимости:

  1. Посредством ипотечного кредитования.
  2. Оформив договор купли-продажи.

Каждый из способов также может быть реализован по-разному.

У собственника напрямую

Самый простой способ купить квартиру – заключить договор купли-продажи с собственником. До оформления сделки покупателю следует обратить внимание на основной пакет документов. Будет нелишним дополнительно запросить кадастровый паспорт и сверить представленную в нем информацию с визуальным осмотром квартиры.

Внимание! Если квартира стала собственностью продавца на основании вступления в наследство, желательно не покупать ее, пока с этого момента не прошло три года. Это срок, в течение которого оспаривается большая часть дел, связанных со спорами о наследстве. Поэтому договор наследования необходимо проверить.

Стороны могут заключить любой договор купли-продажи, например, с отсрочкой платежа (с условием осуществления наличного или безналичного расчета). В тексте соглашения возможно оговорить дополнительные моменты: сохранение регистрации за любым из жильцов, выплата любых долгов и пр.

Важно! Договор должен быть заверен у нотариуса, в ином случае правовой силы он иметь не будет.

После нотариального заверения новому собственнику потребуется обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности, где ему предоставят соответствующее свидетельство.

В ипотеку

Договоры ипотечного кредитования заключаются на покупку первичного и вторичного жилья. В таком случае о чистоте сделки особо беспокоиться не стоит. Нужную информацию проверят юристы банка. Зато от самого заемщика кредитор потребует целый пакет документов.

Большая их часть связана с подтверждением кредитоспособности. Потребуется справка по форме 2-НДФЛ, если заемщик – наемный работник, или декларация о доходах – для предпринимателей.

Полный перечень необходимой документации следует уточнять непосредственно в банке. Он может несколько варьироваться.

Банк и заемщик заключают договор ипотечного кредитования. Условия таких соглашений имеют существенные различия по срокам, ставке, способу погашения и пр. Поэтому о них нужно спрашивать у сотрудника кредитной организации заранее и просмотреть основные условия на сайте банка.

С использованием материнского капитала

Как показывает статистика ПФР, большая часть владельцев материнского капитала предпочитает расходовать выплату на приобретение жилой недвижимости.

Использовать средства на покупку можно:

Чтобы воспользоваться целевой выплатой, владельцу маткапитала потребуется обратиться с соответствующим заявлением в Пенсионный фонд РФ, где у него затребуют:

  1. Собственный гражданский паспорт и паспорт супруга (при наличии).
  2. Свидетельство о гражданском состоянии (о заключении брака или разводе).
  3. Документы на детей. Их согласие на проведение сделки, если им уже исполнилось 14 лет.
  4. Нотариально заверенное обязательство выделить каждому члену семьи равную долю в приобретаемом жилье.
  5. Техническую документацию на приобретаемую квартиру.
  6. Правоустанавливающие документы на приобретаемую недвижимость.
  7. Согласие продавца с отсрочкой платежа.
  8. Договор с кредитором, если маткапитал намереваются расходовать на погашение ипотеки.

Детальный список требуемых документов необходимо уточнять в отделении ПФР по месту жительства.

Необходимые документы

Главное правило оформления сделки по покупке недвижимости – ее нотариальное заверение. Для подписания договора нотариус затребует следующую документацию:

  1. Удостоверения личности всех продавцов и покупателей. Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, необходимы их свидетельства о рождении и дополнительно общегражданские паспорта для тех, кому уже исполнилось 14 лет.
  2. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор о приватизации, наследовании и пр.).
  3. Свидетельство о праве собственности. Получить его можно непосредственно в Росреестре.
  4. Согласие от органов опеки и попечительства, если условиями сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних детей с любой стороны.
  5. Справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
  6. Поквартирная карточка с указанием всех зарегистрированных на реализуемой жилплощади лиц.
  7. Согласие супруга (при наличии) на проведение сделки.
  8. Выписка из ПФР о наличии средств на счете и сертификат, если при покупке используют средства маткапитала.

При задействовании заемных средств потребуются соответствующие договоры с кредиторами, а целевых выплат/бюджетных средств – документы на право их использования.

Этапы оформления

Если гражданин решил без вмешательства специалистов осуществить сделку купли-продажи, ему все же желательно получить предварительную консультацию юриста.

Порядок приобретения квартиры:

  1. Самостоятельный процесс следует начинать с проверки чистоты сделки. Нужно требовать от продавца всю необходимую документацию. Главное на этом этапе – удостовериться в отсутствии обременений. В этом помогут выписка из Росреестра, обращение в ФССП и к нотариусу. Лучше все проверки осуществить параллельно. Такие действия пусть не на 100%, но существенно обезопасят покупателя.
  2. Второй этап – составление предварительного договора с собственником и сбор требуемой документации. На этом этапе желательно обратиться к профессиональному юристу для консультации, особенно если договор планируется составлять с дополнительными условиями.
  3. Следующий шаг – обращение к нотариусу, который проверит всю документацию, составит окончательный текст договора и заверит сделку.
  4. Завершающий этап – обращение в Росреестр с заверенным договором. Здесь сделку зарегистрируют и новому владельцу предоставят свидетельство о праве собственности.

Заключение

Договор о приобретении жилья оформляется в несколько этапов. Они немного варьируются в зависимости от вида сделки. При самостоятельной покупке важный этап – проверка юридической чистоты приобретаемого жилья. Если заключается договор ипотечного кредитования, эту функцию возьмут на себя юристы банка.

В процессе будет задействовано большое количество документов. Потребуются они на стадии проверки, на этапах подписания договоров и регистрации. Перечень варьируется в зависимости от этапа отчуждения и вида сделки.

Читать еще:  Договор купли продажи дома без участка
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector