0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Документы для продажи доли в квартире родственнику

Продажа доли в квартире между родственниками

Доли в квартире разрешено продавать, как и весь объект целиком. Процедура эта имеет ряд правовых особенностей. Проходит она в несколько этапов. Сделка в зависимости от обстоятельств может требовать нотариального удостоверения. И всегда завершается государственной регистрацией. Рассмотрим, можно ли продать долю своему родственнику. И что для этого потребуется.

Можно ли продать долю в жилище своему родственнику?

Ситуации, когда долю в имуществе отчуждают в пользу родственника – распространенное явление. Часто такая необходимость появляется после получения объекта по праву наследования сразу несколькими наследниками, которые далее не намерены проживать совместно. Закон не препятствует такого рода сделкам и не наделяет их особенными характерными признаками. Отличия могут возникнуть только на стадии оформления налогового вычета. И только если сделка совершалась между близкими родственниками.

Отдельное внимание российское законодательство уделяет сделкам с недвижимостью, в которой доли принадлежат несовершеннолетним детям. Прямого запрета на их продажу не существует. Доли в квартире могут быть проданы и родственникам. Но только в интересах несовершеннолетних детей и после получения согласия от органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

Основной порядок действий

Если гражданин владеет долей в квартире, он вправе распоряжаться ей по своему усмотрению. Т.е. он может ее продать, подарить, заложить и пр. Закон ему в этом не препятствует. Однако при совершении сделок купли-продажи долей в жилой недвижимости следует учитывать некоторые ограничения. Они присутствуют в Гражданском кодексе, чтобы защитить имущественные права прочих содольщиков.

Обязательное извещение о сделке прочих собственников

Ограничения заключаются в преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК). Если собственник желает продать свою долю в квартире родственнику, он должен сперва о своем намерении известить владельцев всех прочих долей в ней. И предложить им выкупить эту долю.

На принятие решения содольщикам отводится один месяц. И только если желания выкупить долю они не выкажут, ее можно продать родственнику и иному лицу. Извещения составляются в письменном виде и направляются каждому владельцу доли, если их несколько. Желательно делать это через нотариуса, тогда стороны не смогут заявить в итоге, что извещения не получали и опротестовать сделку.

Условия продажи, предъявляемые прочим собственникам не должны отличаться от условий, по которым владелец намеревается продать свою долю третьему лицу. Если содольщикам он предложит выкупить свою часть в имуществе за 5 млн. руб., а в итоге при их отказе продаст третьему лицу за 4 млн. 800 тыс. руб., сделку можно легко опротестовать через суд.

Ожидать месяц после отправки извещений не обязательно, если прочие собственники дадут отказ выкупать долю. Но только нужно оформить его в письменном виде.

Важно знать! Если родственник, которому собственник намеревается продать долю в квартире, тоже владеет частью в ней, направлять уведомления и выжидать месяц нет необходимости.

Пошаговая инструкция продажи доли

Порядок действий при продаже доли в квартире не зависит от того, кто ее покупает: родственник или нет. На него будет влиять только количество продавцов и покупателей, а также личные пожелания сторон.

Этапы сделки:

  1. Собственник доли договаривается с родственником о ее продаже.
  2. Если родственник не является содольщиком, всем прочим владельцам долей рассылаются письменные уведомления о предстоящей сделке. В них содержатся предложения о выкупе.
  3. Если в течение месяца прочие собственники не заявят о намерении выкупить часть объекта, продавец и покупатель составляют договор купли-продажи.
  4. После подписания договор удостоверяют у нотариуса.
  5. Заключительный этап – регистрация сделки в Росреестре.

Важно знать! Нотариальное удостоверение ДКП доли в квартире может и не требоваться по закону. Но это только при условии, что все содольщики продают свои доли одному человеку в рамках одной сделки, составляя единый договор купли-продажи (ФЗ РФ № 76 от 01.05.2019). Но если стороны сделки желают обратиться к нотариусу для большей безопасности, никаких препятствий этому нет.

Например, брат и сестра после смерти отца получили в наследство от него однокомнатную квартиру и оформили ее в собственность в равных долях. Брат решил выкупить долю сестры, чтобы поселить в квартире своего сына. Сестра согласилась на продажу. Отправлять уведомления в таком случае не потребовалась, т.к. содольщики продавали объект друг другу. Удостоверять договор у нотариуса родственники тоже не стали. Поэтому сделку просто зарегистрировали в Росреестре.

Как оформить договор купли-продажи?

Удобней и безопасней составление договора купли-продажи недвижимости доверить профессиональному юристу. Делать это желательно даже, если сделка совершается между родственниками. В будущем такой подход помогает избежать множества правовых проблем, если кто-то со стороны решит сделку оспорить.

Единой формы документа не предусмотрено. Договор составляется обязательно письменно (ст. 550 ГК РФ) и содержит следующую информацию:

  • Дату и место подписания;
  • Название документа;
  • Основные данные всех сторон (ФИО, даты и место рождения, адреса постоянной регистрации, реквизиты гражданских паспортов);
  • Сведения о квартире, в которой отчуждают долю (адрес, этаж, общая площадь, количество комнат, материал постройки, характеристики общих помещений: кухни, ванной комнаты, общее количество собственников). Необходимо изложить максимум информации. Если комнаты изолированные или проходные, это желательно отметить;
  • Сведения о продаваемой доле. В первую очередь, это – процент от общей площади. Доли в натуре в квартирах выделены редко, но судом или соглашением может быть отведена для проживания конкретная комната. Это необходимо обозначить;
  • Ссылки на правоустанавливающие документы и на свидетельство из ЕГРН;
  • Стоимость отчуждаемой доли. Нужно написать ее цифрами и прописью;
  • Порядок денежного расчета (передача наличных средств, перевод на банковский счет);
  • Условия вступления договора в силу. Этот пункт не обязателен. В таком случае договор будет считаться заключенным с момента его нотариального удостоверения;
  • Ответственность сторон за несоблюдение условий договора. Этот пункт тоже не обязателен. При его отсутствии стороны будут отвечать на основании ГК РФ. Но если участники сделки желают, они могут внести обязательства по оплате дополнительной неустойки;
  • Факт наличия или отсутствия акта-передачи. Его можно сформировать отдельным документом и передавать имущество по акту передачи. Но многие это условие просто вносят в ДКП;
  • Какая из сторон берет на себя расходы на государственную регистрацию сделки.
  • Ссылки на действующее законодательство, на основании которого договор составляется.
  • Подписи покупателя и продавца с расшифровкой.

Если продаваемая доля принадлежит несовершеннолетнему, при составлении договора потребуется соблюсти ряд дополнительных условий. Во-первых, в текст надлежит внести сведения о представителе ребенка (родителе или опекуне), указать реквизиты его паспорта. Если несовершеннолетний находится под опекой, следует зафиксировать данные свидетельства об установлении опеки.

Когда ребенку уже исполнилось 14 лет, он сам ставит подпись под договором, но с разрешения родителей. Если он не достиг этого возраста, расписывается его представитель.

Какие нужны документы?

Для совершения сделки от продавца и покупателя потребуется пакет документации. Он несколько варьируется в зависимости от обстоятельств.

В ходе процедуры запросят:

  • Удостоверения личности всех сторон. Для взрослых – это гражданские паспорта. Для детей до 14 лет – свидетельство о рождении;
  • Правоустанавливающие документы на отчуждаемую долю в недвижимости. Это может быть ДКП, свидетельство о наследстве или приватизации и пр;
  • Свидетельство о праве собственности на продаваемую долю, оформленное в Росреестре;
  • Технический план (можно оформить в БТИ), экспликация и поэтажный план здания;
  • Выписка из домовой книги;
  • Копия лицевого счета.

Если продавец состоит в браке, от него дополнительно потребуют письменное согласие супруга (супруги) на сделку. Предварительно его необходимо нотариально удостоверить.

Когда продавец – несовершеннолетний гражданин, дополнительно необходимо письменное согласие на сделку органов опеки и попечительства.

Стоимость процедуры

Величина расходов за совершение сделки будет зависеть от того, каким услугам прибегнут ее стороны.

За нотариальное удостоверение договора придется заплатить ½ процента от стоимости сделки. При этом взимаемая сумма не может быть менее 300 руб. и более 20 тыс. руб. (ст. 333.24 НК РФ).

Обязательно требуется оплата регистрационных действий в Росреестре. На момент 2020 года стоимость их составляет 2 тыс. руб.

Составление договора в зависимости от степени сложности может обойтись от 2 тыс. до 30 тыс. руб. Единых тарифов на услугу не предусмотрено. В среднем по стране взимают от 5 до 7 тыс. руб.

Составление технической документации на недвижимость обойдется в среднем в 5 тыс. руб.

Если для совершения сделки нужны будут нотариальные доверенности, за каждую потребуется заплатить 200 руб.

Нужна ли юридическая помощь?

Сделка по продаже жилья даже между близкими родственниками может в итоге преподнести неприятные сюрпризы. Особенно, если родня не очень близкая и между сторонами существует конфликтная ситуация. Поэтому без профессиональной поддержки не обойтись.

Читать еще:  Документы необходимые для продажи квартиры

Во-первых, юрист необходим для грамотного составления договора. Человек, далекий от данной сферы не сможет его сформировать, как положено и учесть все нюансы. В тексте обязательны ссылки на действующее законодательство. А для этого в нем необходимо разбираться. Любая неточность в тексте – это основание в дальнейшем для признания сделки купли-продажи недействительной. Чтобы избежать такого поворота, нужен грамотный юрист.

Во-вторых, профессионал поможет проверить чистоту сделки. Это особенно актуально при наличии конфликтной ситуации. Доля в квартире может находиться под обременением (арестом, в залоге и пр.). Лучше узнать об этом до подписания договора. Юрист не даст 100-процентной гарантии, но существенно обезопасит. При наличии обременений сделку в Росреестре, все равно, зарегистрируют. А вот избавиться от них будет сложно.

Юрист может потребоваться и продавцу при передаче денежных средств. Только опытный профессионал подскажет, каким способом в данной ситуации лучше производить расчет: перевести деньги на банковский счет, использовать банковскую ячейку. Юрист и здесь выступает в качестве гаранта, что деньги за долю будут выплачены в полном объеме.

Как самостоятельно осуществить продажу доли в квартире родственнику

Сделка по продаже квартиры в последнее время набирает всё больше популярности, как более удобный вариант передачи права собственника от одного лица к другому.

Несмотря на тот факт, что существуют весьма похожие формы (как ), в случае с родственниками следует сконцентрироваться непосредственно на данный метод соглашения.

В чём заключаются его преимущества, и какие подводные камни стоит учесть во время оформления, чтобы не потерять выгоду?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Запланированная продажа доли в квартире между родственниками не имеет существенных отличий от стандартного оформления сделки с третьим лицом.

Однако реализация конкретной части объекта недвижимости допускается лишь, когда лицо имеет право распоряжения ею и это отмечено в соответствующем документе о собственности.

А продажа допустима только при наличии согласия остальных собственников, независимо от того, кто является покупателем: до заключения соглашения обязательно стоит уведомить собственников, ведь приоритетное право на выкуп территории имеют именно они.

Данное сообщение составляется в письменном виде и должно иметь следующие пункты:

  • подробное описание предмета продажи с указанием места расположения и площади;
  • размер стоимости;
  • временные сроки, в течение которых собственник должен принять решение (минимум месяц).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Кто считается родственниками с указанием степени родства?

Родство – группа людей (чаще всего семья), которые имеют общего предка и связаны по крови, то есть имеют общее ДНК.

Согласно закону различают несколько ступеней в зависимости от «удаленности»:

  1. родители и их дети (сводные и усыновленные тоже);
  2. родители родителей по отношению к детям (дедушки с бабушками и внуки, братья и сестры);
  3. дяди и тети к племянникам и племянницам;
  4. прадедушки и прабабушки;
  5. самые близкие двоюродные родственники;
  6. двоюродные дяди, тёти и внуки.

Дальние родственники в троюродном колене — это слишком слабая связь.

Доказать связь с вышеперечисленными людьми можно при помощи предоставления необходимых бумаг (паспорта, свидетельство о заключении брака, свидетельство о рождении ребенка), показаний свидетелей, справки с места работы или через экспертизу ДНК (чаще этот метод применяют лишь для первой степени родства).

Плюсы и минусы продажи доли квартиры между родственниками

Гражданин, который является собственником доли квартиры, имеет возможность самостоятельно выбрать способ передачи имущества.

Договор купли-продажи считается самым простым и быстрым выходом из ситуации, поскольку имеет массу положительных сторон:

  • процедура составления соглашения несложная;
  • третьим лицам нельзя оспорить совершенную сделку;
  • реально предусмотреть обширный круг гарантий;
  • допускается заключить предварительную сделку;
  • сумма госпошлины, уменьшается прямо пропорционально степени родства.

Но немаловажно взять во внимание и негативные моменты оформления, которые в отдельных случаях могут оказаться камнем преткновения и вызвать претензии с обеих сторон:

  • обязанность платить налоговый платеж на доход;
  • для супругов такая собственность получает статус совместного имущества;
  • невозможность держать под контролем действия родственника.

Стоит тщательно взвесить все плюсы и минусы, чтобы в будущем проведённая сделка не вызвала новых проблем именно из-за самой формы продажи.

Поэтому внимательно изучите все оговорки насчёт передачи прав и проверить документацию.

Подробная пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Порой возникают ситуации, когда требуется выкупить долю квартиры, принадлежащую родственнику.

Законодательство РФ допускает свободную передачу прав собственности на недвижимое имущество между близкими родственниками посредством сделки купли-продажи.

Но упомянутую процедуру лучше проводить при помощи специалистов, чтобы избежать осложнений, и придерживаться определённых этапов.

С чего начать?

Без предварительного уведомления совладельцам квартиры продавать долю нельзя — право перехода прав на недвижимость просто не будет официально зарегистрировано.

Поэтому принципиально важно сообщить о своих намерениях в письменной форме и получить согласие в аналогичном формате.

Иначе потом владельцы другой доли квартиры могут оспорить заключённый договор, а вы не сумеете доказать тот факт, что ранее они имели иное мнение.

Где оформляют и куда идти?

Оба участника должны обратиться в соответствующую контору, предоставив отказы других родственников либо доказательства отсутствия их реакции в течение установленного срока (почтовые чеки, датированная корреспонденция, техпаспорт БТИ или санкции органов опеки).

В свою очередь нотариус обязан проанализировать обстоятельства и реакцию других особ.

В конечном итоге он либо заверяет сделку печатью и подписью, либо отказывает в оформлении, сославшись на конкретные нарушения.

Даже отрицательное решение вносится в нотариальный реестр.

Немаловажным шагом станет и государственная регистрация.

Совершается она через обращение в ближайшее учреждение Росреестра или МФЦ.

После улаживания всех формальностей в сделке продажи доли квартиры, ставится печать, а переход прав указывается в ЕГРП.

Далее участники получают выписку, заверенный договор и кадастровый паспорт и новый хозяин вступает в свои законные права.

Какие документы необходимы?

Продавцу нужно подготовить максимально полный перечень бумаг, которые описывают объект предстоящего соглашения и имеющиеся на него права:

  1. Паспорт или свидетельство о рождении.
  2. Технический паспорт жилого помещения (заказать в службе БТИ).
  3. Договор купли-продажи в 3-х экземплярах, заверенный у нотариуса.
  4. Согласие супруга, также нотариально заверенное (если имущество приобретено после заключения брака).
  5. Разрешение органов опеки и попечительства (в случае с несовершеннолетним).
  6. Документ, удостоверяющий право собственности (справка из налоговой).
  7. Официально оформленный отказ других дольщиков от права первоочередного выкупа.
  8. Справка о том, что нет долгов по коммунальным платежам (запрашивается в ТСЖ (УК, ЖСК).
  9. Выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах.
  10. Акт приема-передачи (или соответствующий пункт в договоре).
  11. Выписка из ЕГРН.

От покупателя требуется более скромный список:

  1. Паспорт.
  2. Согласие супруга (если он есть) на покупку жилплощади, заверенное нотариально.
  3. Квитанция об оплате госпошлины.

Сроки оформления

Собственник доли должен направить по адресу заявителя подтверждение, что он отказывается от приобретения части квартире – на это даётся 30 дней.

Родственник, который изъявил желание купить обговариваемую недвижимость, обязан так же в течение 30 дней с момента получения бумаги дать свое согласие.

По истечению тех же 30 дней владелец вправе продать долю третьему лицу (не родственнику), если не получил письменный отказ на приобретение прав собственности.

Стоимость оформления

При заключении сделки придётся оплатить налог, который равен 13% от общей суммы.

Хотя в определённых ситуациях он может быть уменьшен (вычеты), либо отменён вовсе.

Когда могут отказать?

Существуют 3 способа отречения от доли в приватизированной недвижимости:

  1. По собственному желанию (но не в чью-либо пользу и теряя возможности получить часть жилой площади впредь).
  2. Дарение (требуется обновить техническое удостоверение и обратиться к нотариусу чтобы получить разрешение).
  3. Продажа (следует направить запрос к прочим собственникам, чтобы получить их согласие на будущую сделку).

Взаиморасчеты

Точно рассчитать долю жилого помещения и её цену сумеет только квалифицированный специалист.

Обычно оценку стоимости совершают по формуле РСД = (РСН х РД) : К, где:

  • РСД – рыночная стоимость доли;
  • РСН – стоимость недвижимости;
  • РД – площадь отчуждаемой части;
  • К – понижающий коэффициент.

Особенности и нюансы

Согласно ГК РФ все граждане наделены равными правами, а хозяин доли может распорядиться ей по собственному усмотрению, но придерживаться интересов остальных жителей.

Читать еще:  Бланк договора купли продажи недвижимости

Алгоритм продажи доли происходит в том же порядке, что и продажа целой квартире.

При этом остаются некие нюансы, касающиеся соблюдения установленных правил, которые тоже важно учесть.

Продажа доли дочери или сыну

Многие родители отказываются от продажи квартиры детям, когда их сын или дочь заключили брак.

При таком варианте недвижимость будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода делиться лишь между супругами.

Важно понимать, что продав долю квартиры родственникам, вы можете в ней жить лишь по личной договоренности.

Если вас решает выгнать, то закон будет на стороне тех, кто имеет права на владение жильём согласно бумагам.

Только в случае завещания квартиру, она продолжит быть вашей собственностью до самой смерти.

Другие моменты

Привлечением госпрограмм поддержки во время подобных сделок никак не ограничена по закону.

Но при покупке доли за счёт материнского капитала существует ряд замечаний:

  • запрещено приобретение жилья у близких родственников (с дальними членами семьи возможность заключения сделки рассматривается индивидуально);
  • несовершеннолетние дети не могут участвовать в договоре;
  • купленная недвижимость должна быть поделена между всеми членами.

Нередко возникает ситуация, когда люди обращаются за помощью к банкам, чтобы те одобрили ипотечные займы.

Сегодня такие организации часто не обращают внимания на наличие родства между продавцом квартиры и ее покупателем.

Можно сделать вывод, что покупка доли квартиры у родственников выгодна и наиболее безопасна для покупателя.

Помимо длительного сбора и нотариального заверения бумаг, к минусам процедуры можно отнести налоговый вычет, который подразумевает под собой довольно ощутимые финансовые траты.

В остальном договор практически не имеет подводных камней и является лёгким методом передать права на владение жильём близкому человеку.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Как купить долю в квартире

Статья 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) устанавливает, по каким правилам осуществляется покупка доли в квартире. Закон предусматривает преимущественное право дольщиков на получение отчуждаемой доли в случае, если один из собственников квартиры планирует продать её третьим лицам.

Закон устанавливает право «первого выкупа» для всех других собственников жилья. Только в случае их отказа возможна продажа доли третьим лицам. Эти ограничения не относятся к дарению собственником своей доли.

По закону человек имеет право подарить свою долю имущества, не согласовывая это действие ни с кем из других собственников. Если одна из сторон прибегает к «фиктивному дарению», которое влечет за собой сокрытие факта оплаты, то иные дольщики вправе подать исковое заявление в суд с просьбой признать эту сделку недействительной. В такой ситуации приобретатель доли рисует потерять её вместе с выплаченными деньгами. Некоторые собственники практикуют дарение ¼ или ½ доли. После этого новый собственник получает право на приобретения оставшейся части имущества уже на правах совладельца жилья. Ст.421 ГК РФ в этом случае способствует продавцу, который имеет право выбрать себе из иных собственников покупателя по своему усмотрению.

Процедура оформления договора купли-продажи доли в квартире

Договор о покупке доли квартиры у родственников заключается только в письменной форме. В этом документе указываются сведения, идентифицирующие объект сделки, порядок ее проведения и участников.

При его составлении следует отражать:

  • данные сторон сделки и обязательно всех иных лиц, проживающих на данной жилплощади с указанием доли в собственности, их место регистрации и адрес фактического проживания, если они не проживают в этой квартире;
  • права сторон получать в процессе совершения сделки доступ ко всем документам, проверять законность и иные обстоятельства юридического характера;
  • время заключения соглашения и его место (с учетом даты вступления сделки в законную силу);
  • время оплаты (с учетом порядка передачи денежных средств и полную сумму сделки);
  • порядок и дату уведомления всех собственников о продаже;
  • всех лиц, которые проживают в квартире или имеют право там постоянно проживать;
  • список прилагаемых к договору документов, позволяющих убедиться о законности продажи доли и ее приобретения действующим собственником;
  • подписи сторон договора на каждой из его страниц, если он не сшит нотариусом.

Главное — правильно составить договор и перечислить там все необходимые условия, после чего можно перейти к регистрации прав на недвижимость. Этим процессом занимается отделение Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества. Соглашение между родственниками по продаже доли недвижимого имущества должно быть нотариально удостоверено.

Процесс оформления договора и регистрация перехода прав собственности

Регистрация возможна после правильного заключения договора. Для регистрирующего органа не имеет значения факт передачи денег одной стороны другой. Сделав совместное заявление в отделение Росреестра путем подачи договора купли-продажи доли, стороны подтверждают, что согласны с условиями сделки.

Подать документ для регистрации в Росреестре или Центре государственных услуг (МФЦ) можно в любом регионе РФ по единому регламенту и в одни сроки. Регистрация после этого проводится максимум в течение 10 рабочих дней.

Покупка доли в квартире у родственника с последующей регистрацией происходит в несколько этапов:

Этап 1. Уведомление всех совладельцев квартиры

Сделать это можно лично или по почте. При несогласии дольщика с продажей жилья или нежеланием выкупа предлагаемой доли, он может отдать продавцу письменный отказ. Отказ от покупки не будет основанием для прекращения процедуры регистрации права собственности на нового владельца, но при определенных условиях такую сделку можно обжаловать.

Этап 2. Сбор и изучение документов на квартиру

Эти документы должны подтверждать законность приобретении долевой собственности. Обязательно должна присутствовать выписка из реестра недвижимости, а также информация из муниципальных служб о зарегистрированных в помещении лицах.

Этап 3. Составление совместного договора купли-продажи доли

Договор должен соответствовать требованиям ГК РФ. При этом должны соблюдаться права дольщиков помещения. Если на этом этапе будут отсутствовать какие-либо нужные документы, то это может свидетельствовать об обмане или сокрытия важной информации. Договор должен быть подтвержден нотариально.

Этап 4. Составление совместного договора задатка

Этот договор составляется в случае необходимости произвести предоплату перед началом регистрации.

Этап 5. Обращение в Росреестр вместе с собственником

Вместо совместного обращения, собственнику может быть передана нотариально заверенная доверенность на совершение юридически значимых действий.

Этап 6. Получение свидетельства о праве собственности на долю в квартире

Это документ выдается в сроки, предусмотренные ГК РФ.

Этап 7. Определение порядка пользования жилым помещением

Данная процедура проводится в рамках дополнительного соглашения между оставшимися дольщиками. При помощи такого документа могут разграничиваться все обстоятельства совместного проживания.

Этап 8. Передача окончательных средств и жилой площади

Это происходит при помощи заключения акта приема-передачи.

Документы

Для покупки доли в однокомнатной квартире необходимо собрать пакет предусмотренных законом документов:

  • документы, удостоверяющие личности сторон, и паспортные данные дольщиков, прописанных в помещении лиц и других заинтересованных в исходе сделки граждан;
  • договор купли-продажи;
  • документ о выделении долей или ранее заключенный договор купли-продажи с предыдущим собственником;
  • документы о приватизации недвижимости;
  • свидетельство о рождении детей, проживающих в квартире граждан;
  • свидетельство о заключении брака;
  • согласие второго супруга при наличии совместной собственности;
  • заключение БТИ, техпаспорт, выписка из ЕГРП, выписка из домовой книги;
  • ранее выданное Росреестром свидетельство о регистрации;
  • документы о внесении задатка;
  • иные документы, подтверждающие выделение доли.

Законодательные нормы

Сделки с продажей доли в квартире осуществляются на основании норм гражданского, налогового, жилищного права и иных норм федерального законодательства.

К ним относятся:

Плюсы заключения сделки

Заключение рассматриваемого соглашения позволяет собственнику увеличить свою часть в праве собственности. Если квартира принадлежит двум гражданам, каждому из которых принадлежит ½ доля имущества, второй гражданин становится собственником всего объекта. Продавцу выгодно продать часть квартиры, т.к. продажа целого объекта недвижимости бывает достаточно проблематичной. Это актуальнее всего для столицы и областных городов.

Достаточно часто преимущественное право при купле-продаже комнаты используется в коммунальных квартирах после письменного уведомления соседей по квартире. Они заинтересованы в увеличении жилплощади и соглашаются на совершение такой сделки.

Риски при заключении сделки

Посторонние покупатели, которым была продана недвижимость без уведомления других владельцев, рискуют судебным разбирательством о признании сделки недействительной. Поэтому приобретение жилья в виде его части третьими лицами не пользуется популярностью.

При соблюдении всех установленных законом правил продажи доли жилья, опасаться негативных последствий не стоит. Подтверждающие документы об уведомлении совладельцев общего имущества о продажи доли можно запросить у продавца. В данном случае покупателю должны быть предоставлены письменные отказы всех совладельцев.

Читать еще:  Договор купли продажи дома с рассрочкой платежа

Покупателю следует быть готовым к тому, что на него будут распространяться нормы о долевой собственности. Поэтому после приобретения доли он сможет распоряжаться и пользоваться общим имуществом только с согласия других сособственников.

Выделить долю и пользоваться ей единолично в общей квартире не всегда возможно. Доля может существовать только на бумаге.

Если между всеми собственниками жилья не достигнуто согласия по порядку пользования общим имуществом, предполагается, что их права будут равными.

Легче всего доля выделяется при наличии изолированных комнат в одной квартире с отдельным входом. В этом случае совладельцы смогут быстрее прийти к общему согласию.

Новый собственник регистрируется после покупки своей доли в ФМС на общих основаниях. Согласия совладельцев в этом случае не требуется. Оно понадобится только при желании прописать другого супруга и детей. Лучшим решением будет приобретение доли и раздел её между членами семьи покупателя, которые будут потом жить в этой части квартиры.

Для продавца своей доли в квартире существует риск длительной продажи по вине других собственников. Формально они дадут свое согласие на приобретение, но сознательно будут тянуть время, не давая покупать её чужим людям. Продавец должен будет просто подготовить и послать извещение по закону, а по истечение тридцатидневного срока можно без сомнений продавать свою долю.

В вопросах продажи доли в совместной собственности помогут разобраться юристы нашей компании. С их помощью сделка купли-продажи доли квартиры пройдет быстро и без нарушений норм законодательства.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками

Приобретение жилья у родных – довольно распространенная в России процедура. Законодательных ограничений для такой операции не существует, а выгоды ее проведения очевидны всем. Чтобы продажа недвижимости родственникам была проведена правильно, придется учесть ряд особенностей заключения договоров и оформления сопутствующих документов.

Что нужно знать о сделках с жильем между родственниками

Закон не ограничивает россиян в их праве распоряжаться своей недвижимостью. Продать дом или квартиру можно любому покупателю, даже родным. К таковым относят супруга, родственников по восходящей линии (отец, мать, бабушка, дед) и по нисходящей линии (дети, внуки).

Пакет документов, необходимых для перехода права собственности, будет стандартным. Порядок оформления разрешительных документов – тоже.

Следует учесть Никаких льгот при продаже не предусматривается. Процедура проводится на общих основаниях, вариантов «заключить сделку по-быстрому», как иногда предлагают некоторые недобросовестные риелторы, просто не существует.

Преимущества продажи недвижимости внутри семьи может назвать даже новичок в таких делах:

  1. Отсутствие комиссий риелтору или агентству.
  2. Доскональное ознакомление с состоянием жилья.
  3. Прозрачность купли-продажи.
  4. Низкий риск оспаривания сделки либо отказа от него.
  5. Разумная согласованная цена.

О недостатках имущественных операций между родственниками говорить не принято. Однако они могут быть довольно существенными:

  1. Необходимость раздела совместного имущества супругов в случае развода, даже если его доли перепродавались друг другу.
  2. Невозможность контролировать дальнейшую судьбу жилья, например, когда оно переходит в собственность совершеннолетнего ребенка.

В целом, близкородственная продажа недвижимости представляется юристам менее рискованной, чем другие имущественные сделки.

Отличие покупки недвижимости от ее завещания или дарения

Действующее сегодня налоговое законодательство позволяет владельцу жилья в случае его дарения или завещание близкому родственнику воспользоваться правом на льготный режим налогообложения сделки. Никаких налогов ни с дарителя, ни с одаряемого не взимается. Чтобы воспользоваться преференцией, в договоре следует указывать степень родства, а также подтверждать ее соответствующими документами.

Обратите внимание: Оплата услуг нотариуса при дарении осуществляется по сниженному тарифу – 0,3, а не 1% от договорной суммы. Однако это все равно дороже, чем самостоятельное составление договора купли-продажи, актуальный шаблон которого можно свободно найти на официальных сайтах либо порталах юридической тематики.

С завещанием дело обстоит еще сложнее. Во-первых, наследственное дело открывается только спустя 6 месяцев после смерти заявителя. Если поименованные в завещании лица сочтут волю покойного неудовлетворительной и могут вступить с длительные судебные тяжбы. В итоге, судьба имущества может оказаться совсем не такой, как планировал ее прежний владелец.

Во-вторых, нюансы завещания могут оставаться скрытыми от наследников, что провоцирует ненужные споры между ними. Поэтому многие собственники предпочитают при жизни распорядиться своей недвижимостью. Например, продать ее родным.

Схема сделки

Обычно купля-продажа квартиры между близкими родственниками проходит по следующему алгоритму:

  1. Получить согласие всех собственников жилья на сделку (ст. 131 ГК РФ).
  2. При наличии среди владельцев объекта несовершеннолетних детей взять согласие за них в органах опеки (ст. 28-29 ГК РФ).
  3. Обзавестись выпиской из ЕГРП, подтверждающей право собственности на продаваемое имущество.
  4. Для граждан, состоящих в браке – получить у супруга согласие на операцию.
  5. Собрать прочие бумаги: выписку из лицевого счета, подтверждающую оплату всех коммунальных счетов, техпаспорт БТИ, выписку из домовой книги, общегражданские паспорта сделки.
  6. Составить договор купли-продажи по общим для всех правилам (ст. 549 ГК РФ).
  7. Оформить акт-приема передачи отчуждаемого жилья, предъявляемого при регистрации сделки (ст. 131 ГК РФ).
  8. Сдать весь пакет документов специалистам МФЦ на регистрацию и через установленный срок получить заверенные госорганом экземпляры договора, выписку из ЕГРП о переходе прав собственности к новому владельцу.

Правила оформления договора

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните на бесплатную горячую линию:

8 800 350-13-94 — Для регионов России

8 499 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 812 425-64-57 — Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Составить договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками можно как с помощью нотариуса, так и самостоятельно (ст. 454 ГК РФ). При этом следует принять во внимание следующие моменты:

  • допустима рукописная или печатная форма;
  • исправления в документ вносить нельзя;
  • предмет купли-продажи следует описывать максимально подробно;
  • договор обязан содержать все персональные данные сторон для их однозначной идентификации;
  • стоимость жилья должна примерно соответствовать среднерыночной. Если она будет занижена более чем на 20%, возникнет риск оспаривания сделки со стороны налоговых органов;
  • необходимо указать, что все заинтересованные стороны уведомлены об операции и осознают ее последствия для себя лично;
  • важно подробно прописать права и обязанности сторон, а также момент наступления ответственности за неисполнение договорных обязательств.

Продажа доли родственнику: на что обратить внимание

Ситуации, когда осуществляется купля-продажа доли в квартире между родственниками, встречаются очень часто. Базовая структура сделки при этом не меняется, но необходимо учесть значимые особенности ее проведения:

  1. Обязательное уведомление всех собственников о планируемом отчуждении доли дома, квартиры или коммуналки. В уведомлении должны присутствовать: описание объекта, его основные характеристики, желаемая цена, условия передачи прав на недвижимость, сроки, в течение которых возможные покупатели обязаны оповестить продавца о своем решении.
  2. Если среди собственников доли числится несовершеннолетний, извещают о возможной сделке органы опеки.
  3. В течение 30 дней необходимо получить от всех собственников письменные отказы в выкупе доли либо согласие на продажу.
  4. Если ни один из совладельцев за указанный в уведомлении срок не выразил желание приобрести долю квартиры, можно продавать ее другому родственнику или любому заинтересованному лицу.
  5. Согласие супруга на продажу доли оформляется обязательно.
  6. Для составления договора прибегают к помощи нотариуса либо пользуются типовой формой из Росреестра. К документу прилагается план квартиры с указанием части отчуждаемой жилплощади.
  7. Акт приема-передачи объекта составляется обязательно.

Затем сделка по продаже доли объекта недвижимости регистрируется по общеустановленным правилам.

Принудительный выкуп доли

При одновременном наличии перечисленных ниже факторов закон дозволяет отчуждать долю без согласия ее владельца:

  1. Незначительная доля в собственности (определить этот факт может только по итогам судебного разбирательства).
  2. Невозможность выделить долю (например, нереально выделить для пользования часть квартиры площадью несколько кв. м).
  3. Отсутствие заинтересованности в пользовании долей.

Принудительный выкуп части недвижимости – дело хлопотное и неблагодарное. Поэтому вначале нужно предпринять попытку совершить взаимовыгодную операцию. Предложение о ее условиях направляется собственнику в письменном виде. И только если родственник уклоняется от продажи, придётся выкупать долю принудительно.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Понравилась статья? Поделитесь ссылкой с друзьями:

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector