7 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Документы для покупки доли в квартире

Какие документы нужны для продажи своей доли в квартире другому собственнику и при покупке?

Продажа доли в квартире очень похожа на обычную продажу недвижимости. Главное отличие заключается в том, что продается не вся жилплощадь, а лишь отдельная ее часть.

Как правило, это случается, если доля перешла владельцу по наследству, принадлежит несовершеннолетнему, еще ее могут продавать по совместному соглашению или после развода.

Нужно понимать, что если, к примеру, продается двухкомнатная квартира, то совладелец имеет право продать не одну комнату, а именно 50% всей жилплощади.

Чтобы процедура продажи прошла успешно, нужно заранее подготовить перечень требуемых документов. Рассмотрим какие документы необходимые для продажи доли в квартире и ознакомимся с ними, а также документы при покупке доли в квартире.

Какие документы для продажи доли в квартире необходимы?

Чтобы продать долю, в Регистрационную палату предъявляются следующие бумаги:

  1. Паспорта РФ всех участников.
  2. Документ, свидетельствующий о праве собственности на долю.
  3. Справка обо всех гражданах, которые прописаны на жилплощади.
  4. Кадастровый паспорт.
  5. Согласие супруга (при наличии такового) на проведение сделки.
  6. Справка о регистрации прав собственности.
  7. Тех. паспорт.
  8. Справки-характеристики жилплощади.
  9. Выписка из ЕГРП.
  10. Разрешение, выданное органами опеки.

Паспорта каждого из участников

В данном случае все ясно – каждый из тех, кто принимает участие в сделке, должен предоставить оригинал паспорта.

Справка о праве собственности

Таким свидетельством может быть судовое решение, документ о передаче наследства, договор покупки/продажи, приватизации либо же дарственная. Наличие одного из этих документов (требуемого при тех или иных обстоятельствах) у владельца доли обязательно. А если договор основания по какой-то причине утерян, его можно восстановить путем обращения в Регистрационную палату. Если же был утерян контракт приватизации, то его следует восстанавливать в БТИ.

Справка о прописанных жильцах

Под этим подразумевается выписка из домовой книги. Дело в том, что перед подписанием контракта покупатель должен удостовериться, что на продаваемой доле никто не зарегистрирован. Поэтому с нее заранее следует выписаться и подать ему соответствующее свидетельство. Для получения выписки следует посетить паспортный стол. Как правило, ее выдают в течение одного рабочего дня.

Кадастровый паспорт

Его следует заказать в Кадастровой палате (даже если ранее он был утерян). Изготовление кадастрового паспорта занимает максимум 10 рабочих дней.

Согласие супруга

Оно может потребоваться, если муж и жена разводятся, но жилплощадь была приобретена, когда они еще находились в браке. Здесь один и супругов должен дать официальное согласие на сделку. Для этого оба супруга должны обратиться к нотариусу, предоставив ему свидетельство о браке (или, как вариант, о его аннуляции) и паспорта.

Если один из супругов скончался, требуется документ, свидетельствующий о смерти. Если жилплощадь была передана по наследству, дарственной или брачному договору, то вполне можно обойтись и без согласия.

Справка о регистрации прав собственности

Данное свидетельство есть у собственника доли. Если оно (свидетельство) было потеряно, его дубликат заказывается в Регистрационной палате.

Тех. паспорт

При подписании договора о продаже доли наличие тех. паспорта необязательно. Хотя владелец должен иметь его всегда. Если этого документа нет, то следует посетить БТИ и заказать его (процедура изготовления паспорта занимает до 15-ти рабочих дней). За это владелец доли обязан уплатить госпошлину, которая сейчас составляет 900 рублей.

Характеристики квартиры

Сюда можно отнести сразу несколько документов:

  1. Справка о лицевом счете жилплощади. Она выдается в паспортном столе, причем на ней должна быть поставлена печать нач. отдела.
  2. Документы об отсутствии долгов за коммунальные услуги. Они выдаются в управляющих организациях. Но если переоформление телевидения, Интернета или же телефона не планируется, то владелец должен посетить эти организации и расторгнуть контракты.
  3. Документ из налоговой. Эта справка необязательна, но может понадобиться, если жилплощадь передали по наследству или дарственной. Здесь покупатель пожелает удостовериться, что соответствующий налог был уплачен.

Выписка из ЕГРП

В ней должно указываться, кто владеет квартирой, имеются ли на нее какие-то обременения, была ли она объектом судебных производств. Выписка выдается абсолютно бесплатно в Регистрационной палате.

Разрешение, полученное в органах опеки

Если долей жилплощади владеет несовершеннолетний, то для заключения сделки потребуется соответствующее разрешение (ксерокопия и оригинал). Последовательность действий приведена ниже.

Если родители уже не в браке, но имеют родительские права, им необходимо обоим явиться в органы опеки с требуемыми документами на руках (их перечень приведен ниже).

Что касается несовершеннолетнего, то он должен присутствовать лишь тогда, когда ему уже есть 14.

В органы следует предоставить:

  • выписку из домовой книги;
  • паспорта;
  • документ о праве собственности;
  • паспорт (либо, как вариант, свидетельство о рождении) несовершеннолетнего владельца;
  • тех. паспорт.

Две недели органы занимаются рассмотрением заявления и проверкой на предмет ущемления прав ребенка. Если все в норме, то выдается разрешение в письменном виде на совершение сделки.

Документы для регистрации контракта

При некоторых обстоятельствах упомянутые выше документы могут быть дополнены такими справками:

  1. Копии извещения для всех граждан, которые имеют право собственности на жилье. Каждая из копий должна быть заверена нотариально.
  2. Документ, свидетельствующий о передаче заявления.
  3. Почтовые уведомления (ксерокопии), которые подтверждают, что всем собственникам были отправлены соответствующие заявления.

Стоит отметить, что документ, который свидетельствует о передаче извещения, может потребоваться в том случае, если получатель уклоняется от личного получения.

О налоговой ставке

Согласно действующему законодательству все доходы физ.лиц облагаются 13-процентным налогом. Но в некоторых случаях человек, который продает жилплощадь, может избежать уплаты. Так, если продавец владеет недвижимостью дольше 3-х лет, то он не обязан платить налоги. Если же этот срок меньше 3-х лет, но стоимость доли не превышает 1 000 000 рублей, то уплата налога также необязательна.

В остальных же случаях продавец обязан своевременно заплатить налог в сумме 13-ти процентов, но – что важно – не от общей суммы. Из денег, которые он получает, вычитается 1 000 000, а процент определяется уже по оставшейся сумме.

Допустим, доля продана за 1,5 000 000. Сумма налога в таком случае будет составлять:

(1 500 000 – 1 000 000) х 0,13 = 65 000

Итого, продавец доли обязан уплатить всего 65 тысяч рублей.

Как видим, конкретные документы для продажи своей доли в квартире, которые могут потребоваться, несколько отличается для каждого конкретного случая. Так, если речь идее о доле, принадлежащей ребенку, то в обязательном порядке следует обратиться за разрешением в органы опеки.

Стоит отметить, что при желании продавец может сделать доверенность, а всеми делами (или, как вариант, некоторыми из них) займется его доверенное лицо. Вопрос с налогами также неоднозначен и меняется по обстоятельствам. Но нужно помнить одно: если знать и учитывать все нюансы, то можно избежать трудностей, сопряженных с продажей доли в квартире. О том, что делать после заключения сделки, читайте здесь.

Особенности покупки доли в квартире в 2020 году

Собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Но существуют некоторые ограничения, если речь идет о части общей квартиры.

Читать еще:  Договор купли продажи между ооо

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Каковы нюансы покупки доли в квартире в 2020 году? Покупая долю квартиры, нужно знать о существующих юридических формальностях.

Неправильное оформление сделки может стать причиной ее отмены. Какими особенностями отличается в 2020 году покупка доли в квартире?

Общие аспекты

Согласно гражданскому законодательству все граждане наделены равными правами. В применении к долевой собственности эта норма означает, что владелец доли вправе распорядиться ей по собственному усмотрению, но с соблюдением интересов остальных собственников.

Основополагающее значение при продаже доле касается ее выделения. Продаваемая доля собственности должна быть выделена в натуре либо в форме соотношения к общей площади.

Продавец-собственник должен иметь на руках документ, в котором указана принадлежащая доля в дробном или процентном соотношении.

Продажа доли осуществляется в том же порядке, что и продажа всей квартире. Но при этом есть нюансы, касающиеся соблюдения интересов совладельцев. В частности требуется получить согласие на продажу части квартиры третьему лицу.

Что это такое

Гражданский кодекс устанавливает, что имущество, принадлежащее двум и более собственникам, является общей собственностью. Таковая может быть долевой и совместной.

Первый вариант предполагает, что квартира поделена на строго определенные доли, равные или неравные.

Деление осуществляется по желанию собственников или в судебном порядке. Каждый собственник доли получает отдельный правоподтверждающий документ на свою часть квартиры.

Квартира в совместной собственности не имеет определенных долей, но при желании ее можно поделить. Например, совместной становится квартира, приобретенная супругами в браке.

Любые сделки с таким объектом требуют согласия обоих супругов. В совместную собственность переходит квартира и после приватизации.

В дальнейшем собственники могут официально поделить квартиру, закрепив владение каждой долей документально.

Если стороны не смогли выполнить раздел самостоятельно, квартира делится через суд. Нюанс владения квартирой в долевой собственности в том, что нельзя в натуре выделить долю.

Квартира, за редким исключением, не может быть поделена на несколько обособленных помещений с разными входами.

Доля в данном случае это скорее юридическое понятие. Собственники совместно пользуются жилплощадью и потому обязательно их согласие на появление нового совладельца.

Главная особенность владения долей в квартире это несколько ограниченное право распоряжения собственным имуществом.

Для продажи необходимо получить согласие совладельцев и соблюсти преимущественное право выкупа.

Приоритетное право

В соответствии со ст.246 ГК РФ все правовые действия, затрагивающие интересы владельцев долевой собственности, реализуются только по соглашению сторон.

Этот постулат несколько нарушает права законного владельца на распоряжение своим имуществом. Но неудобства оправданы, поскольку защищают остальных собственников от мошеннических действий.

В ст.250 ГК РФ изложен порядок преимущественного выкупа в случае отчуждения части совместного имущества в пользу постороннего лица.

На практике это означает, что владелец доли при продаже должен предложить возможность выкупа остальным собственникам.

Только получив отказ можно продать долю третьим лицам. Уведомление о продаже составляется в письменной форме. Непременно указывается стоимость доли и условия сделки.

Важно указать цену, по которой продавец планирует продать свою часть в действительности.

В случае продажи впоследствии постороннему лицу нельзя указать цену меньше той, что предложена совладельцам. В течение месяца собственники должны принять решение о выкупе доли или отказе от покупки.

Если в положенный срок продавец не получил ответа, он вправе продать долю любому лицу. Получение отказа раньше срока позволяет осуществить сделку сразу.

Несоблюдение приоритетного права при продаже доли позволяет остальным собственникам оспорить сделку в течение трех месяцев с момента заключения.

При этом сделка не отменяется, права покупателя делегируются собственникам. Важно! Если после отказа собственников от преимущественного выкупа продавец решил изменить условия сделки, то нужно снова уведомить совладельцев и получить согласие или отказ.

Законодательная база

Нормы о долевом имуществе содержатся в ст.244—259 ГК РФ. Отдельные положения закреплены в законе о приватизации жилищного фонда.

Порядок регистрации собственности определен в федеральном законе о госрегистрации недвижимого имущества (ФЗ № 218).

С 2016 года нормы регистрации несколько изменились и теперь сделки, касающиеся отчуждения доли недвижимости, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ч.1 ст.42 ФЗ № 218 от 13.07.2015).

Ст.244 ГК РФ определяет, что имущество, принадлежащее двум и более лицам, может находиться в совместной собственности без определения долей или в долевой собственности с определением точной доли каждого собственника.

О преимущественном выкупе доли квартиры сказано в п.1 ст.250 ГК РФ. В частности здесь сказано, что и уведомление и отказ от выкупа должны иметь письменную форму.

В п.2 ст.250 ГК говориться о возможности продажи доли не раньше, чем спустя месяц после уведомления или ранее этого срока в случае получения официального отказа.

П.3 этой же статьи указывает на правовые последствия при несоблюдении приоритетного права. Здесь сказано о возможности оспаривания сделки в течение трех месяцев.

Вместе с тем ст.200 ГК РФ гласит, что срок исковой давности начинается с момента, когда гражданину стало известно о нарушении его права.

Что касается оформления продажи, то оно осуществляется в стандартном порядке. Договор составляется в соответствии с нормами ст.554—555 ГК РФ.

Согласно ст.556 ГК передается доля по акту. Завершается сделка регистрацией в Росреестре перехода права собственности.

Порядок оформления сделки

Планируя продажу доли квартиры, нужно учитывать, что осуществление сделки не представляется возможным, если квартира находится в общей собственности.

Обусловлено это тем, что доли попросту не существует ни де-юре, ни де-факто. Изначально необходимо выделить долю и закрепить свое право на нее.

Как оформляется аренда земли под строительство гаража, читайте здесь.

Если доля выделена и в Росреестр занесена соответствующая запись с указанием данных собственника, можно приступать к продаже.

Во избежание признания сделки недействительной желательно соблюдать следующий порядок:

Обсуждение предстоящей продажи доли с остальными собственникамиЕсли кто-то решит выкупить долю, то можно обойтись без письменного уведомления. В остальных случаях полагаться на устные заверения не стоит. Нужно подготовить официальное уведомление с указанием условий и цены
Получение ответа от собственниковЕсли получен отказ, можно приступать к оформлению сделки с третьим лицом. Иначе необходимо дождаться истечения месячного срока
Поиск покупателя, если собственники отказались от покупкиИскать покупателя дозволено любыми доступными способами (СМИ, агентства недвижимости, Интернет)
Согласование условий с покупателемКак только покупатель найден, с ним оговариваются условия продажи. При этом условия должны соответствовать тем, что указывались в уведомлении. Когда покупатель настаивает на изменении условий, он должен быть готов к месячному ожиданию для получения нового ответа совладельцев. При этом вполне возможно, что кто-нибудь согласится на выкуп доли
Заключение договора купли-продажиСогласованный договор подписывается сторонами. Затем договор заверяется нотариусом
Оформление акта приема-передачиПо этому акту осуществляется передача доли. Сам акт прилагается к договору
Обращение в РосреестрПокупатель подает документы на регистрацию перехода права собственности. Присутствия продавца не требуется, поскольку договор заверен нотариусом
Читать еще:  Договор купли продажи недвижимости образец заполненный

Какие есть подводные камни

При продаже доли следует учесть некоторые нюансы:

Когда в квартире прописан ребенокНужно получить согласие органов опеки, поскольку предполагается проживание в квартире постороннего лица
При наличии перепланировкиВ квартире потребуется ее узаконить и получить новый технический паспорт
Для приобретения доли в квартиреПотребуется получить согласие супруга (в случае официального брака)

Особенного внимания требует сделка, если продается доля, принадлежащая несовершеннолетнему лицу.

Как купить долю в квартире

Статья 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) устанавливает, по каким правилам осуществляется покупка доли в квартире. Закон предусматривает преимущественное право дольщиков на получение отчуждаемой доли в случае, если один из собственников квартиры планирует продать её третьим лицам.

Закон устанавливает право «первого выкупа» для всех других собственников жилья. Только в случае их отказа возможна продажа доли третьим лицам. Эти ограничения не относятся к дарению собственником своей доли.

По закону человек имеет право подарить свою долю имущества, не согласовывая это действие ни с кем из других собственников. Если одна из сторон прибегает к «фиктивному дарению», которое влечет за собой сокрытие факта оплаты, то иные дольщики вправе подать исковое заявление в суд с просьбой признать эту сделку недействительной. В такой ситуации приобретатель доли рисует потерять её вместе с выплаченными деньгами. Некоторые собственники практикуют дарение ¼ или ½ доли. После этого новый собственник получает право на приобретения оставшейся части имущества уже на правах совладельца жилья. Ст.421 ГК РФ в этом случае способствует продавцу, который имеет право выбрать себе из иных собственников покупателя по своему усмотрению.

Процедура оформления договора купли-продажи доли в квартире

Договор о покупке доли квартиры у родственников заключается только в письменной форме. В этом документе указываются сведения, идентифицирующие объект сделки, порядок ее проведения и участников.

При его составлении следует отражать:

  • данные сторон сделки и обязательно всех иных лиц, проживающих на данной жилплощади с указанием доли в собственности, их место регистрации и адрес фактического проживания, если они не проживают в этой квартире;
  • права сторон получать в процессе совершения сделки доступ ко всем документам, проверять законность и иные обстоятельства юридического характера;
  • время заключения соглашения и его место (с учетом даты вступления сделки в законную силу);
  • время оплаты (с учетом порядка передачи денежных средств и полную сумму сделки);
  • порядок и дату уведомления всех собственников о продаже;
  • всех лиц, которые проживают в квартире или имеют право там постоянно проживать;
  • список прилагаемых к договору документов, позволяющих убедиться о законности продажи доли и ее приобретения действующим собственником;
  • подписи сторон договора на каждой из его страниц, если он не сшит нотариусом.

Главное — правильно составить договор и перечислить там все необходимые условия, после чего можно перейти к регистрации прав на недвижимость. Этим процессом занимается отделение Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества. Соглашение между родственниками по продаже доли недвижимого имущества должно быть нотариально удостоверено.

Процесс оформления договора и регистрация перехода прав собственности

Регистрация возможна после правильного заключения договора. Для регистрирующего органа не имеет значения факт передачи денег одной стороны другой. Сделав совместное заявление в отделение Росреестра путем подачи договора купли-продажи доли, стороны подтверждают, что согласны с условиями сделки.

Подать документ для регистрации в Росреестре или Центре государственных услуг (МФЦ) можно в любом регионе РФ по единому регламенту и в одни сроки. Регистрация после этого проводится максимум в течение 10 рабочих дней.

Покупка доли в квартире у родственника с последующей регистрацией происходит в несколько этапов:

Этап 1. Уведомление всех совладельцев квартиры

Сделать это можно лично или по почте. При несогласии дольщика с продажей жилья или нежеланием выкупа предлагаемой доли, он может отдать продавцу письменный отказ. Отказ от покупки не будет основанием для прекращения процедуры регистрации права собственности на нового владельца, но при определенных условиях такую сделку можно обжаловать.

Этап 2. Сбор и изучение документов на квартиру

Эти документы должны подтверждать законность приобретении долевой собственности. Обязательно должна присутствовать выписка из реестра недвижимости, а также информация из муниципальных служб о зарегистрированных в помещении лицах.

Этап 3. Составление совместного договора купли-продажи доли

Договор должен соответствовать требованиям ГК РФ. При этом должны соблюдаться права дольщиков помещения. Если на этом этапе будут отсутствовать какие-либо нужные документы, то это может свидетельствовать об обмане или сокрытия важной информации. Договор должен быть подтвержден нотариально.

Этап 4. Составление совместного договора задатка

Этот договор составляется в случае необходимости произвести предоплату перед началом регистрации.

Этап 5. Обращение в Росреестр вместе с собственником

Вместо совместного обращения, собственнику может быть передана нотариально заверенная доверенность на совершение юридически значимых действий.

Этап 6. Получение свидетельства о праве собственности на долю в квартире

Это документ выдается в сроки, предусмотренные ГК РФ.

Этап 7. Определение порядка пользования жилым помещением

Данная процедура проводится в рамках дополнительного соглашения между оставшимися дольщиками. При помощи такого документа могут разграничиваться все обстоятельства совместного проживания.

Этап 8. Передача окончательных средств и жилой площади

Это происходит при помощи заключения акта приема-передачи.

Документы

Для покупки доли в однокомнатной квартире необходимо собрать пакет предусмотренных законом документов:

  • документы, удостоверяющие личности сторон, и паспортные данные дольщиков, прописанных в помещении лиц и других заинтересованных в исходе сделки граждан;
  • договор купли-продажи;
  • документ о выделении долей или ранее заключенный договор купли-продажи с предыдущим собственником;
  • документы о приватизации недвижимости;
  • свидетельство о рождении детей, проживающих в квартире граждан;
  • свидетельство о заключении брака;
  • согласие второго супруга при наличии совместной собственности;
  • заключение БТИ, техпаспорт, выписка из ЕГРП, выписка из домовой книги;
  • ранее выданное Росреестром свидетельство о регистрации;
  • документы о внесении задатка;
  • иные документы, подтверждающие выделение доли.

Законодательные нормы

Сделки с продажей доли в квартире осуществляются на основании норм гражданского, налогового, жилищного права и иных норм федерального законодательства.

К ним относятся:

Плюсы заключения сделки

Заключение рассматриваемого соглашения позволяет собственнику увеличить свою часть в праве собственности. Если квартира принадлежит двум гражданам, каждому из которых принадлежит ½ доля имущества, второй гражданин становится собственником всего объекта. Продавцу выгодно продать часть квартиры, т.к. продажа целого объекта недвижимости бывает достаточно проблематичной. Это актуальнее всего для столицы и областных городов.

Достаточно часто преимущественное право при купле-продаже комнаты используется в коммунальных квартирах после письменного уведомления соседей по квартире. Они заинтересованы в увеличении жилплощади и соглашаются на совершение такой сделки.

Риски при заключении сделки

Посторонние покупатели, которым была продана недвижимость без уведомления других владельцев, рискуют судебным разбирательством о признании сделки недействительной. Поэтому приобретение жилья в виде его части третьими лицами не пользуется популярностью.

При соблюдении всех установленных законом правил продажи доли жилья, опасаться негативных последствий не стоит. Подтверждающие документы об уведомлении совладельцев общего имущества о продажи доли можно запросить у продавца. В данном случае покупателю должны быть предоставлены письменные отказы всех совладельцев.

Читать еще:  Документы для купли продажи доли в квартире

Покупателю следует быть готовым к тому, что на него будут распространяться нормы о долевой собственности. Поэтому после приобретения доли он сможет распоряжаться и пользоваться общим имуществом только с согласия других сособственников.

Выделить долю и пользоваться ей единолично в общей квартире не всегда возможно. Доля может существовать только на бумаге.

Если между всеми собственниками жилья не достигнуто согласия по порядку пользования общим имуществом, предполагается, что их права будут равными.

Легче всего доля выделяется при наличии изолированных комнат в одной квартире с отдельным входом. В этом случае совладельцы смогут быстрее прийти к общему согласию.

Новый собственник регистрируется после покупки своей доли в ФМС на общих основаниях. Согласия совладельцев в этом случае не требуется. Оно понадобится только при желании прописать другого супруга и детей. Лучшим решением будет приобретение доли и раздел её между членами семьи покупателя, которые будут потом жить в этой части квартиры.

Для продавца своей доли в квартире существует риск длительной продажи по вине других собственников. Формально они дадут свое согласие на приобретение, но сознательно будут тянуть время, не давая покупать её чужим людям. Продавец должен будет просто подготовить и послать извещение по закону, а по истечение тридцатидневного срока можно без сомнений продавать свою долю.

В вопросах продажи доли в совместной собственности помогут разобраться юристы нашей компании. С их помощью сделка купли-продажи доли квартиры пройдет быстро и без нарушений норм законодательства.

Как оформить покупку доли в квартире?

Режим долевой собственности предусматривает наличие нескольких собственников на недвижимость. Размеры долей могут быть равными или разными, а запрета на распоряжение ими закон не предусматривает. При возмездном отчуждении долевой собственности придется соблюсти порядок уведомления других совладельцев, предоставив им право преимущественного выкупа. Разберем, какие особенности имеет покупка доли в квартире, какие плюсы и минусы влечет такая сделка для участников.

Зачем нужна покупка долей?

Владелец части недвижимости может распоряжаться ей без согласия или разрешения со стороны других собственников при продаже посторонним лицам, дарении, обмене. Предметом сделки может быть доля любого размера, указанная в правоустанавливающих документах (1/2, ¼, 1/100 и т.д.).

Для приобретателя покупка доли в квартире – это возможность улучшить жилищные условия, если гражданин ранее не имел собственной недвижимости. Также можно зарегистрироваться по месту жительства, чтобы соблюсти требования миграционного учета (эта цель может быть не достигнута при слишком маленьком размере доли). Кроме того, появляется право на социальные, медицинские, образовательные и иные услуги по месту прописки.

Статья 250 ГК РФ содержит правило о преимущественном праве выкупа долей. Так как продавцу необходимо соблюсти уведомительный порядок в отношении других собственников, срок сделки будет дольше, чем обычно. Рассматривать предложение о преимущественном выкупе совладельцы могут в течение 30 дней, что нужно учитывать покупателю. Также возможен вариант, когда долю захотят выкупить другие собственники, в результате чего первоначальный покупатель только зря потеряет время.

Этапы и шаги по сделке с долевой собственностью

Продажа доли в квартире обязывает собственника не только договориться с покупателем об условиях сделки, но и направить (вручить) уведомление другим дольщикам.

В общем виде алгоритм действий сторон состоит из следующих этапов:

  • согласование условий договора, в том числе стоимость части квартиры (цену можно определить по взаимной договоренности);
  • подготовка проекта договора;
  • оформление уведомлений в адрес других собственников с указанием цены доли, предложение воспользоваться преимущественным выкупом;
  • ожидание 30 дней, предоставленных на рассмотрение уведомления (если все остальные совладельцы откажутся приобретать долю и дадут ответ раньше 30 дней, можно сразу переходить к следующему этапу);
  • удостоверение договора через нотариуса, так как для продажи долей это обязательное условие;
  • направление документов на регистрацию в Росреестр (это может сделать сам нотариус, либо стороны сами подадут документы через МФЦ);
  • получение выписки ЕГРН и зарегистрированного экземпляра договора, что подтвердит переход права собственности на долю.

При сделке с несовершеннолетним собственником дополнительным этапом будет обращение в отдел опеки. Этот орган должен дать согласие на отчуждение недвижимости ребенка. Документ оформляется, если интересы несовершеннолетнего соблюдаются, т.е. если на него приобретается равнозначное или лучшее жилье.

Чтобы избежать затягивания сроков с уведомлением других совладельцев квартиры, иногда используют вариант с проведением сделки через дарение. В этом случае направлять уведомления и ждать 30 дней не нужно. Чтобы передать деньги за приобретаемую долю, это делают через договор займа. В данной ситуации дарение и займ фактически носят фиктивный характер, так как маскируют основную сделку. При выявлении этого обстоятельства любой из собственников квартиры может подать иск о признании сделки недействительной. Кроме того, у продавца и покупателя неизбежно возникнут проблемы, если они будут предъявлять какие-либо взаимные претензии о порядке оплаты.

Какой пакет документов нужен для покупки доли?

Точный список документации, который потребуется сторонам, зависит от особенностей сделки с долями.

В стандартный комплект бланков и форм входит:

  • паспорта сторон;
  • свидетельство о рождении на несовершеннолетних участников в возрасте до 14 лет;
  • доверенность на представителей (если такой вариант участия в сделке выбрал покупатель или продавец);
  • договор купли-продажи;
  • правоустанавливающие документы на собственность (выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договор, иные документы);
  • уведомление о намерении продать долю с доказательством вручения или направления (эти документы проверит нотариус при удостоверении договора);
  • нотариальный отказ от преимущественного права выкупа, чтобы сократить срок 30 дней на ожидание;
  • заявление о регистрации;
  • согласие на продажу доли ребенка;
  • платежный документ об оплате госпошлины (в 2019 году ее размер составляет 2000 руб.).

После прохождения всех стадий сделки покупатель получит выписку ЕГРН в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ. С этим документом можно обращаться в МВД на регистрацию по месту жительства, вселяться на жилплощадь.

Чем опасно приобретение доли?

При покупке части квартиры практически невозможно провести оплату через материнский капитал или ипотеку. Целью распоряжения маткапиталом является улучшение условий для проживания семьи, в том числе несовершеннолетних детей. Только в исключительных случаях доля, приобретенная на всех членов семьи, позволит им реально вселиться в жилье, соответствующее учетной норме жилплощади, надлежащим условиям благоустройства.

Также наверняка будет вынесен отказ банка при совершении сделки через ипотеку. При ипотечном кредитовании банк получает недвижимость в залог, чтобы продать ее при возникновении задолженности у заемщика. В отношении долей процедура реализации через торги будет существенно сложнее. Поэтому банк обычно выдает такие кредиты под покупку отдельных квартир или комнат.

Покупка доли ради прописки — в чем подвох для покупателя?

Если размер доли не позволяет владеть жилплощадью, соответствующей минимальной санитарной норме (6 кв.м. на человека), в регистрации будет отказано. Это связано с борьбой с «резиновыми» квартирами, так как наличие нескольких метров площади не позволяет фактически проживать в квартире. Отказ в регистрации можно оспорить через суд. Однако и остальные собственники могут подать иски о переводе на них прав на микроскопическую долю с оплатой по кадастровой стоимости.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector