2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор о намерениях купли продажи

Договор о намерениях купли-продажи недвижимости

При покупке или продаже недвижимости большинство сделок носят длительный характер, и заключаются спустя некоторое время. Для того чтобы обезопасить стороны от нежелательных рисков, в Гражданском кодексе предусмотрена возможность заключения предварительного соглашения. Как составить договор о намерениях купли — продажи недвижимости, расскажем в статье.

Общие сведения

В практике юристов, наиболее популярными сделками на сегодняшний день являются купля-продажа недвижимости. Процедура состоит из нескольких этапов:

  1. Заключение контракта о намерениях;
  2. Подписание основного соглашения купли — продажи;
  3. Оформление акта приема — передачи недвижимости;
  4. Регистрация сделки в Кадастровом реестре.

В большинстве случаев, подобный порядок не соблюдается, однако, покупатель и продавец не освобождаются от ответственности.

Если по каким-либо причинам стороны не могут совершить сделку своевременно, но способны сделать это спустя некоторое время, покупатель и продавец составляют соглашение о намерении. Документ не является основанием для возникновения права собственности, однако предполагает соблюдение некоторых обязательств — продавец должен продать имущество конкретному лицу за определенную стоимость и согласно сроку, который прописан в договоре.

Различают следующие виды предварительных соглашений:

  • договор о намерениях без задатка;
  • соглашение о задатке (авансе);
  • предварительный контракт купли — продажи.

Наиболее предпочтительно составлять предварительный договор с задатком, так как подобное соглашение связывает стороны обязательствами не только финансово, но и юридического характера — совершение сделки в строго оговоренный срок.

Чаще всего предварительный договор заключается при продаже земельного участка, дачи и других объектов загородного типа, поскольку сбор необходимых документов, таких как получение разрешения, межевание и приватизация, занимает большое количество времени. При оформлении письменного соглашения купли — продажи недвижимости, стороны договариваются об основных вопросах, таких как стоимость и срок оплаты. Иными словами, предварительный договор — это первоначальный этап, на основании которого, в последующем, составляется основной контракт купли — продажи недвижимости.

Как оформить договор о намерениях купли-продажи недвижимости?

При оформлении как основного, так и предварительного договора купли-продажи недвижимости, необходимо следовать требованиям законодательства РФ, если стороны не желают в дальнейшем отстаивать права в судебной инстанции.

Предварительное соглашение составляется в простой письменной форме. Государственная регистрация и нотариальное заверение документа не требуются. В контракте прописываются существенные условия сделки, предусмотренные для процедуры купли-продажи недвижимого имущества.

Содержание предварительного соглашения купли — продажи недвижимости:

  • предмет договоренности — обязательство сторон совершить сделку купли-продажи;
  • объект сделки — подробное описание квартиры, дома или земельного участка (указание площади, комнат, мебели и бытовой техники);
  • стоимость недвижимости — по требованию ГК РФ, цену имущества требуется указать в национальной валюте;
  • срок действия договоренности — период, в течение которого стороны должны подписать основной контракт купли — продажи.

В случае уклонения одной из сторон от подписания основного договора, покупатель или продавец недвижимости вправе обратиться в суд с требованием подписать документ в принудительном порядке. Однако, если время исполнения обязательств в соглашении не указано, на подписание договора купли-продажи недвижимого имущества законом отводится 1 год. В случае истечения срока действия документов, обязательства, предусмотренные договором о намерениях, прекращаются.

При отказе от регистрации контракта, виновник обязан будет возместить моральный ущерб согласно ГК РФ.

В отношении дома с земельным участком

Жилая недвижимость и земля, на которой возведена постройка, являются неразрывно связанными элементами. Согласно ГК РФ и ЗК РФ, правительством регламентируется обязательное требование, согласно которому отчуждение дома, дачи или любого другого типа постройки производится совместно с земельным участком, на котором располагается объект. Если в документе не прописать этот момент, соглашение признается недействительным по статье №273 Гражданского кодекса.

Скачайте образец предварительного договора купли — продажи дома с земельным участком здесь:

При сделке с квартирой

Предварительный договор купли — продажи квартиры составляется в 3 экземплярах в присутствии сторон. Законодательством не предусмотрена специальная форма соглашения, однако документ должен содержать основные условия совершения сделки — срок, порядок оплаты и обязательство регистрации бумаги в Росреестре.

В содержании договора купли — продажи квартиры требуется указать следующее:

  • личные данные сторон (идентификационный номер паспорта, инициалы покупателя и продавца, адреса места жительства, номера телефонов);
  • предмет договора;
  • подробное описание квартиры;
  • список правоустанавливающих документов на недвижимость;
  • полная стоимость квартиры;
  • порядок расчета;
  • размер задатка (аванса);
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность продавца и покупателя;
  • срок действия договора;
  • дата составления, подписи, печати (для юридических лиц).

При покупке жилья по ипотеке

Одним из главных документов при оформлении ипотеки является договор купли-продажи, заключаемый между заемщиком-покупателем и продавцом-собственником. Однако основному договору должно предшествовать предварительное соглашение. Например, при покупке квартиры на вторичном рынке.

Контракт о намерениях не требуется заверять нотариусом. Документ составляется в трех экземплярах, один из которых предоставляется банку. В содержании необходимо указать существенные условия совершения сделки. После подписания, предварительный договор обретает юридическую силу и предполагает обязательства сторон.

Договор о намерениях купли-продажи недвижимости по ипотеке гарантирует осуществление сделки в будущем.

Сроки

Предварительное соглашение, как и любой другой юридический документ, предполагает обязательства сторон, а также срок для их исполнения. В случае нарушения основных требований, покупатель, как и продавец, могут быть привлечены к ответственности и штрафным взысканиям.

Читать еще:  Залог при покупке квартиры образец расписки

Образец договора о намерениях купли — продажи квартиры с задатком можете скачать по ссылке.

Образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости

Соглашение о намерении заключить договор купли-продажи недвижимости является закреплением желания сторон сотрудничать друг с другом. Законодательно документ не предусмотрен, но стороны вправе заключить его в силу п. 2 ст. 421 ГК.

Чем отличается предварительный договор от соглашения о намерениях?

Следует различать понятия предварительного договора и договора о намерениях. Юридически это разные документы, влекущие определенные последствия в случае, когда достигнутые договоренности окажутся не исполнены.

Договор о намерениях и предварительный договор фиксируют желание заключить договор в будущем. Важно отличать первый документ от второго, поскольку только предварительный договор обязывает в соответствии с п.5 ст.429 ГК стороны совершить сделку. Соглашение о намерениях лишь подтверждает, что стороны достигли договоренности по какому-либо из этапов сделки.

Отличить предварительное соглашение можно по следующим особенностям:

  • содержит точные сведения об объекте недвижимости, который станет предметом основного договора (в соглашении о намерениях возможно указание только приблизительных данных);
  • имеет структуру, схожую с основным соглашением купли-продажи.

Следует заметить, что соглашение о намерениях может быть составлено по типу предварительного договора. Но для того, чтобы оно не было признано таковым, необходимо внести в текст фразу, что документ не является предварительным договором.

Также читайте:

Когда заключается договор о намерении купли-продажи?

Соглашение о намерениях удобно использовать при необходимости закрепить устные договоренности, но избежать финансовых потерь при отказе от сделки. Такой вариант применяется, когда переговоры о сделке ведутся продавцом сразу с несколькими возможными покупателями.

Хотя никаких последствий при расторжении такого договора не возникает, при обращении в суд он может стать доказательством того, что стороны вели переговоры. Это важно в том случае, когда покупатель и продавец недвижимости взаимодействовали, но неожиданно одна из сторон прекратила процесс, при этом другая понесла убытки. При требовании об их возмещении в соответствии с п.3 ст. 434.1 ГК соглашение о намерениях станет доказательством, что они участвовали в переговорах добровольно.

Как правильно составить договор?

Составляется документ в простой письменной форме в следующем порядке:

  • наименование документа;
  • дата составления и наименование населенного пункта, где он оформлен;
  • реквизиты сторон соглашения (юридическое лицо указывает наименование в соответствии с уставными документами и ФИО лица, уполномоченного заверять договор от имени организации, физическое лицо заполняет ФИО полностью, дату рождения, паспортные данные и адрес регистрации);
  • предметом соглашения является желание выполнить условия, которые необходимы для заключения основного договора в отношении недвижимого объекта. Например, подготовить необходимую документацию;
  • документ может содержать также условия о порядке дальнейшего взаимодействия сторон: назначать встречи, определять порядок распределения расходов и т.д. Следует учитывать, что этот пункт не вправе содержать условия, которые будут ограничивать ответственность сторон за недобросовестные действия (п.5 ст.434.1 ГК);
  • договор о намерениях не является предварительным, поэтому в нем запрещено указывать требование о заключении основного договора сделки;
  • допустимо в соглашении установить условие, когда продавец обязуется, что в установленный период времени не станет предлагать недвижимый объект иным покупателям. Если такое условие установлено, то в рамках соглашения допустимо установить штраф за его нарушение;
  • реквизиты и подписи сторон.

Составляется документ в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Договор о намерениях не требует нотариального заверения.

До введения в действие ст. 434.1 ГК документ носил околоправный характер, что лишало подписавших его стороны уверенности в совершении оговоренной сделки. Сегодня эта статья закрепила юридическое значение договора, что позволяет подтвердить в суде факт ведения переговоров и даже согласования сторонами существенных условий будущего договора сделки.

Образец бланка 2019 года

Можно ли его расторгнуть?

Документ о намерении служит для предварительного закрепления договоренностей о будущей сделке, но оставляет за сторонами право от нее отказаться без каких-либо последствий. Это удобный инструмент для тех продавцов, кто ведет переговоры о продаже недвижимого объекта сразу с несколькими потенциальными покупателями.

Расторгнуть соглашение вправе любая из сторон. Юридически оно не налагает на продавца или покупателя обязанность заключить основной договор, поэтому не предусматривает последствий для того, кто стал инициатором расторжения.

Однако, документ, подписанный сторонами, может стать доказательством ведения переговоров по сделке. Если какая-либо из сторон при расторжении понесет убытки, то вправе в судебном порядке потребовать из возместить на основании п. 3 ст. 434.1 ГК.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту.

Как составить договор (соглашение) о намерениях (образец)?

Договор о намерениях (образец) заинтересует тех, кто настроен на заключение какой-либо сделки, но в конкретный момент времени подписать основной договор не может. Из данной статьи вы узнаете, что такое соглашение о намерениях и каковы особенности предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Соглашение о намерениях заключить договор

Соглашение о намерениях заключить договор – это документ, который выражает волю сторон к сотрудничеству в будущем. Несмотря на то что в документе выражается совместная воля сторон, он не влечет никаких юридических последствий, как, например, предварительный договор.

Характер заключенного соглашения скорее декларативный, но это не совсем «бесполезный» документ. В случае возникновения спора между сторонами и доведения дела до суда, соглашение о намерениях (образец которого не утвержден законодателем) можно представить в качестве доказательства наличия взаимоотношений между сторонами.

Читать еще:  Купил некачественный товар что делать

Договор намерения купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества фиксирует намерение сторон в будущем заключить сделку купли-продажи квартиры.

Как правило, этот договор подписывается сторонами, если продажу квартиры в настоящий момент времени осуществить невозможно по различным причинам (например, отсутствие у покупателя денежных средств).

Запомните! В договоре о намерении купли-продажи недвижимости обязательно должна быть идентификация объекта недвижимости (как минимум, адрес), указана цена и порядок расчетов, а также сроки совершения сделки.

Для покупателя такой договор-намерение выгоден тем, что выбранная им квартира будет продана по цене, оговоренной заранее.

Продавец выигрывает в том, что покупатель купит недвижимость в срок, указанный в договоре.

Скачать соглашение о намеренияхСкачать предварительный договор
купли-продажи недвижимости

Предварительный договор долевого участия в строительстве

Если стороны заключили предварительный договор долевого участия в строительстве, то суд вправе признать его основной сделкой – договором долевого участия в строительстве и, соответственно, обязать застройщика зарегистрировать сделку в территориальном управлении Росреестра.

Но для этого необходимо одновременное соблюдение 2 условий:

  • в предварительном договоре наличествуют все условия, которые необходимо включить в основной договор, а именно: идентификация объекта строительства, цена, гарантийные обязательства застройщика, срок передачи квартиры покупателю, способы обеспечения застройщиком обязательств по сделке;
  • лицо, на чьи деньги строится объект недвижимости, соответствует требованиям о застройщике, установленным законодательством РФ.

Таким образом, договор о намерениях (образец которого представлен на нашем сайте) является «предварительным» документом для основной сделки. Рекомендуем вам включить в данный договор как можно больше условий, которые в дальнейшем найдут свое отражение в основном договоре.

Договор о намерениях купли-продажи недвижимости: образец

Договор о намерениях купли-продажи недвижимости — это предварительный договор, который заключается, чтобы избежать каких-либо рисков при совершении будущей сделки. В данный договор вносятся все условия совершения основной сделки, права, обязанности, ответственность, стоимость, порядок оплаты и сроки. Впоследствии, эти условия переносятся в основной договор купли-продажи недвижимости.

Назначение договора о намерениях

Договор о намерениях купить недвижимость является гарантией того, что сделка состоится. Но, после подписания предварительного договора права владения на объект недвижимости не переходят от владельца второй стороне. Он лишь подтверждает актуальность условий и сроков совершения сделки.

Договор о намерениях купли-продажи недвижимости заключают по разным причинам. К наиболее популярным причинам заключения предварительного договора относят следующие:

  • Сроки откладываются из-за нехватки финансов у покупателя;
  • Отсутствие требуемых документов для совершения сделки у одной из сторон;
  • Отсутствие возможности у одной из сторон быть в ЕГРН для оформления сделки;
  • Приобретение жилья в новострое, которая еще не числится за застройщиком как собственность;
  • Долгосрочная проверка документации в Росреестре;
  • Приобретение жилья с обременением;
  • Иные ситуации, которых довольно много.

Предварительный договор купли-продажи имеет юридическую силу и, если одна из сторон не желает исполнять установленные обязательства, то такие вопросы решаются в судебном порядке и с виновного возможно получить компенсацию или иное решение в пользу истца.

Существует соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимости. Оно не является юридически подкрепленным. Оно всего лишь описывает волеизъявление о намерениях покупки. Стороны не берут на себя никаких обязательств по исполнению. Если сделка сорвется, соглашение не будет являться веским аргументом для суда.

Сделка по приобретению недвижимости обычно состоит из четырех этапов, которые помогают избежать рисков и споров между участниками. К ним относят:

  1. Составление договора о намерениях;
  2. Оформление основного договора купли-продажи;
  3. Оформление акта приема-передачи;
  4. Регистрация перехода прав в ЕГРН.

Предварительный договор о намерениях может быть нескольких видов:

  • Договор о намерениях купли-продажи без внесения задатка;
  • Договор о намерениях приобретения недвижимости с внесением аванса;
  • Предварительный договор о купле-продаже жилплощади.

Предварительный договор можно зарегистрировать в Росреестре по согласованию участников в качестве добровольного принятия такой обязанности.

Оптимально как для продавца, так и для покупателя, составлять договор о намерениях приобретения недвижимости с внесением аванса. Он гарантирует не только совершение сделки в установленные сроки, но и подкреплен финансово.

Составление такого рода договоров распространено при купле-продаже коттеджей, участков земли, иных построек загородного типа, а также для покупки жилья с обременением или для ипотечного займа. Все потому, что для заключения таких сделок требуется длительный сбор документации и различных разрешений.

Содержание договора о намерениях купли-продажи недвижимости

Согласно ГК РФ ст. 429, предварительный договор купли-продажи недвижимости или, другими словами, договор о намерениях, составляется в трех экземплярах, в свободной письменной форме. Договор может быть составлен участниками сделки самостоятельно или нотариально заверен.

Учитывая законодательство РФ, договор о намерениях купли-продажи недвижимости должен содержать основные условия сделки, детальное описание предмета договора, срок, способ и порядок оплаты и передачи недвижимости.

Учитывая особенности предварительного договора он должен содержать следующее:

  • Название документа, место и дата подписания;
  • Данные участников сделки, включая паспортные. Для юридических лиц — регистрационные документы. Для доверенных лиц — нотариально заверенная доверенность и паспорт;
  • Указание о намерении приобретения в будущем объекта недвижимости (предмета договора);
  • Указать все идентификационные данные предмета договора, а также его состояние и дефекты;
  • Дать ссылки на документы, которые подтверждают права владения продавцом данной недвижимостью;
  • Стоимость предмета договора, по которой продавец согласен продать объект недвижимости, а покупатель приобрести;
  • Порядок и способ расчета;
  • Размер аванса;
  • Присутствие/отсутствие у покупателя претензий по поводу жилья. Для этого пункта можно составить протокол разногласий в качестве приложения;
  • Срок подписания основного договора купли-продажи;
  • Права и обязанности участников сделки;
  • Ответственность сторон;
  • Срок действия предварительного договора;
  • Иные условия;
  • Дата, подпись, расшифровка.
Читать еще:  Генеральная доверенность на покупку недвижимости

Предмет договора

К существенным условиям любой имущественной сделки относят предмет договора. Учитывая ст. 554 ГК РФ, предметом договора недвижимости может быть любой объект — квартира, дом, дача, коттедж и т.д. Главным аспектом этого пункта договора являются идентификационные данные оговариваемого предмета, которые позволяют определить продаваемый объект и отличить его от других.

К основным характеристикам предмета договора относят:

  • Адрес;
  • Границы (если сделка касается земельных участков);
  • Назначение;
  • Общая площадь;
  • Этаж;
  • Количество комнат;
  • Кадастровый номер;
  • План объекта;
  • Особенности и дефекты и т.д.

Цена договора

Цена также является существенным условием договора о намерениях купли-продажи недвижимости. Это положение регулируется в соответствии с ст. 424 ГК РФ и ст. 555 ГК РФ. Это условие обязательно для занесения в договор, без права изменения в основном договоре.

Стоимость предмета договора устанавливается посредством анализа и сравнения цен на рынке недвижимости похожих объектов. В этом же пункте стороны указывают сроки, порядок и валюту.

Стоимость предмета договора о намерениях купли-продажи недвижимости может определяться как:

  • Фиксированная сумма;
  • Установленная стоимость за кв. метр, умноженная на общее количество кв. метров продаваемой недвижимости;
  • Проценты от кадастровой стоимости согласно ЗК РФ п. 1 ст. 2 закона от 25.10.2001 No 137-ФЗ.

Права и обязанности сторон

В договор о намерении следует включить права и обязанности участников по исполнению условий данного договора и за нарушение которых они могут быть привлечены к правовой ответственности.

Главное обязательство обеих сторон по договору о намерениях — заключить в будущем основной договор о купле-продаже недвижимости, согласно условиям, предусмотренным этим договором. Этот документ дает право любой из сторон требовать заключения основного договора.

Если один из участников данного договора уклоняется от заключения основного, то второй участник имеет основание обратиться в суд с иском о принуждении к заключению и потребовать возмещение понесенных трат из-за несвоевременного оформления окончательного договора.

Согласно договору о намерениях купли-продажи недвижимости продавец должен:

  • Оформить в срок основной договор купли-продажи с покупателем, указанный настоящим договором;
  • Обязан заключить договор согласно указанным условиям в настоящем договоре;
  • Составить проект основного договора купли-продажи и направить покупателю для рассмотрения;
  • Если был составлен протокол согласования разногласий по настоящему договору, то оповестить покупателя не позднее 10-ти дней о его одобрении/отклонении.

Покупатель обязан:

  • Оформить в срок основной договор купли-продажи с продавцом, указанный настоящим договором;
  • Обязан заключить договор согласно указанным условиям в настоящем договоре;
  • Оповестить об одобрении/отклонении проекта договора купли-продажи или предъявить протокол разногласий не позднее 10 рабочих дней.

Право обеих сторон заключается в возможности отказа от оформления основного договора купли-продажи, если нарушены существенные условия основного договора, оговоренные в предварительном. Это регламентируется ГК РФ главой 29.

У любой стороны сделки есть право расторжения настоящего договора или отказ от заключения основного по следующим причинам:

  • В связи с обстоятельствами, прописанными в договоре, если они предполагают расторжение по инициативе одного из участников;
  • По согласованию обеих сторон;
  • По решению суда в случае нарушения условий, указанных в п. 2 ст. 450 ГК;
  • При существенном изменении цен и/или условий, сопряженных с заключением договора.

Также следует прописать ответственность сторон за нарушение прав и обязанностей. Ответственность может предполагать штраф, неустойку, компенсацию и т.д. Указать, что уплата указанных штрафных санкций не освобождает от выполнения условий договора. Оспорить такое положение любая из сторон может в судебном порядке.

Сроки реализации намерений сторон

Для данного вида договора срок не является существенным условием. Его возможно указать для установления четкого срока заключения основного договора купли-продажи по согласованию участников.

Если срок не оговорен и не указан, то предполагается, что основной договор должен быть заключен в течение года с момента оформления договора о намерениях.

Дополнительные условия

Дополнительные условия в договор о намерениях стороны сделки могут занести по согласованию. Они могут быть следующие:

  • Стороны подтверждают, что нет иных соглашений или устных договоренностей и сделка будет совершаться с учетом описанных здесь условий;
  • Стороны признают, что если в связи с изменениями в законодательстве какой-то пункт из договора становится недействительным, то они вправе его пересмотреть или исключить, так как все остальные остаются действительными;
  • Иные условия по согласованию сторон, которые помогут при заключении сделки.

Образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости

Определенной установленной законодательством формы договора о намерениях купли-продажи недвижимости не существует. Но, если его грамотно оформить, то это поможет, в случае разногласий и споров, избежать судебных разбирательств (или же позволит требовать через суд их разрешения).

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector