Договор о намерениях купли продажи недвижимости

Договор о намерениях купли продажи квартиры (образец)

Купле-продаже недвижимости иногда предшествует длительная процедура подготовки к сделке и согласования всех условий. Зафиксировать устные договоренности и определить порядок дальнейшего взаимодействия потенциального продавца и покупателя можно с помощью договора (соглашения) о намерениях.

Назначение договора о намерениях

В российском законодательстве отсутствует четкое определение понятия «договор о намерениях», тем не менее, подобные документы допустимы при сделках с недвижимостью в силу п. 2 ст. 421 ГК РФ. Они актуальны в случаях, когда нет возможности сразу продать квартиру с последующей регистрацией перехода права собственности в Росреестре. Среди наиболее распространенных оснований:

• временное отсутствие достаточной суммы средств у покупателя или необходимых для сделки документов у продавца;
• невозможность одной из сторон явиться на сделку в определенный срок;
• необходимость проверки правоустанавливающих или других документов, которая иногда может занимать длительное время.

С целью закрепить на бумаге намерение одной стороны (продавца) продать квартиру, а второй стороны (покупателя) купить ее, а также указать необходимые для этого варианты действий можно подписать соглашение о намерениях. Оно не порождает юридических обязательств, в случае отказа от выполнения условий и подписания основного договора купли-продажи (ДКП) ответственность также не предусмотрена. Тем не менее, подписание соглашения несет определенную пользу за счет того, что можно:

• зафиксировать желание сторон о дальнейшем сотрудничестве;
• определить предмет будущей сделки (конкретный объект недвижимости) и возможные условия (но они могут быть пересмотрены);
• установить порядок запланированных действий и сроки их осуществления;
• согласовать обращение к риелтору, нотариусу и прочим специалистам;
• запланировать график дальнейших встреч покупателя и продавца;
• использовать текст для подготовки основного ДКП.

Отличия от предварительного договора купли-продажи

Соглашение о намерениях близко по своей природе к предварительному договору купли-продажи, требования к которому изложены в ст. 429 ГК РФ. Фактически оба документа предусматривают дальнейшее заключение сделки купли-продажи. Но у них имеются существенные отличия:

• Предварительный договор. Порождает обязательство заключить основной ДКП в установленные сроки и содержит его существенные условия.
• Соглашение о намерениях. Подтверждает только волю сторон на операцию купли-продажи и планируемые ими действия для ее совершения.

Второй документ обладает ограниченной юридической силой. Он подлежит добровольному исполнению и не гарантирует заключение сделки. При отказе одной из сторон заключать проводить в будущем саму сделку купли-продажи, вторая не вправе понуждать ее к этому. Но при решении конфликтных ситуаций в судебном порядке суд будет рассматривать любые доказательства факта взаимоотношений между продавцом и покупателем и их намерений по проведению сделки. Соответственно соглашение может пригодиться для защиты своих интересов в суде.

Как составить договор

Соглашение о намерениях купли-продажи квартиры составляется в письменной форме (рукописной или печатной) по количеству сторон, которые будут ставить на нем подписи. Единого бланка не существует. В разных сделках с недвижимостью существуют индивидуальные обстоятельства, которые и должны быть учтены в документе. Важно использовать предельно четкие формулировки, чтобы исключить возможность двоякого толкования и недопонимания между участниками.

Содержание соглашения

Строгих требований по содержанию законодательство не устанавливает, что дает право продавцу и покупателю включать в него любые условия. При этом желательно уточнить в тексте, что документ не является предварительным договором. Иначе в конфликтной ситуации одна из сторон может утверждать исключительно об информативном характере соглашения и его добровольном исполнении без возникновения обязательств, тогда как вторая сторона будет настаивать на полной юридической силе, обязательности исполнения и ответственности при одностороннем отказе.

В соглашение нужно включить следующую информацию:

• Название, дата и место заключения;
• Данные сторон: ФИО, дата рождения, адрес регистрации и проживания, паспортные сведения.
• Указание на намерение заключить сделку, описание ее предмета (адрес, характеристики конкретного объекта недвижимости), возможно, предварительной цены.
• Роль каждой из сторон (кто будет покупателем, кто – продавцом).
• Описание предварительных условий (например, необходимость собрать недостающие справки и разрешения).
• Дополнительные условия взаимодействия сторон: сроки встреч для принятия окончательного решения по заключению сделки, порядок разделения расходов, привлечение риэлтора, нотариуса и пр.
• Подписи сторон.

Необходимые документы

Для подписания соглашения нужны документы, которые будут подтверждать личность покупателя и продавца, права последнего на квартиру и совершение с ней каких-либо действий:

• паспорта;
• правоустанавливающая документация на квартиру;
• выписка из ЕГРН;
• техническая документация на недвижимость;
• дополнительные разрешения (например, от других совладельцев при продаже доли в квартире или от второго супруга при продаже недвижимости, приобретенной в браке).

Срок действия

Стороны могут установить любой срок действия, включив его в текст отдельным пунктом. Он определяется в зависимости от времени, необходимого для готовности документов, получения денег или выполнения других условий для последующего заключения основного ДКП. После наступления указанной даты покупатель и продавец должны встретиться для дальнейшего взаимодействия (в рамках основной сделки купли-продажи или корректировки своих действий) или отказаться от него.

При выборе сроков рекомендуется оставить небольшой запас времени на случай непредвиденных обстоятельств. Допустимо также вообще не упоминать какие-либо сроки. В таком случае соглашение считается действительным в течение одного года.

Образец договора о намерениях купли-продажи квартиры

Нотариальное заверение и государственная регистрация

Документ приобретает законную силу сразу после подписания. Обязательное заверение соглашения о намерениях у нотариуса российским законодательством не предусмотрено. Но стороны могут сделать это по своей инициативе, что обеспечит дополнительные преимущества:

• Нотариус перед заверением проверит грамотность составления и наличие ошибок, поможет выявить подозрительные мошеннические действия одного из участников.
• Заверенный экземпляр будет иметь большую значимость, если дело дойдет до судебных разбирательств.

На что обратить внимание

В общем случае, если одна из сторон в силу определенных причин откажется выполнять прописанные в соглашении действия, она вправе отказаться и от дальнейшей сделки купли-продажи без каких-либо последствий. Но в зависимости от используемых формулировок возможны разные варианты развития событий. В случае судебных разбирательств договор о намерениях может быть признан юридически значимым документом, если:

• содержит прямые указания о появлении обязательств у сторон заключить основной ДКП (соответственно приравнивается к предварительному договору).
• для исполнения его условий были понесены какие-либо затраты (в том числе покупателем был внесен аванс или задаток).

Подобный статус устанавливается только судом. Соответственно одна из сторон может требовать обязательного исполнения условий, а при отказе второй стороны – несения установленной законодательством ответственности по ст. 445 п. 4 ГК РФ (возмещение понесенных убытков, понуждение к заключению сделки). При обращении с иском следует учесть, что отстаивать свои права пострадавшая сторона вправе только в рамках срока действия документа. Если же срок вышел, а стороны не договорились о дальнейших действиях, документ автоматически аннулируется.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область — +7(499)648-11-59
   • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Договор о намерениях купли продажи недвижимости

Соглашение о намерении купли-продажи недвижимости (предварительный договор) оформляют, когда гражданам нужно закрепить будущую покупку какого-либо имущества. Соглашение можно заключить в отношении движимого либо недвижимого имущества без ограничений. Сторонами выступают как физические, так и юридические лица. Если сторонам интересна сделка, то они могут оформить устную договоренность в предварительный договор. В конце статьи можно скачать образец документа.

При каких обстоятельствах заключают предварительный договор?

• временная нехватка финансов либо нужных документов;
• покупка недвижимости в новостройках в период строительства;
• проверка будущим покупателем документов права собственности в государственных инстанциях;
• когда одна из сторон не может прибыть в назначенную дату для оформления купли-продажи.

Особенности оформления документа

Документ оформляется в письменном виде, заверяется у нотариуса. В предмете договора указывается объект, который подлежит купле-продаже. Здесь максимально подробно прописываются характеристики имущества, которое подлежит будущей продаже.

При продаже квартиры либо дома нужно указать:

• ее точное местоположение;
• квадратуру площади: общую и жилой части;
• этажность дома и на каком этаже расположена квартира, есть ли земельный участок вокруг частного дома и какой площади;
• количество комнат, санузлов;
• иные характеристики.

Если предметом выступает земельный участок, то нужно указать его месторасположение, площадь, имеются ли строения на нем и т. п.

Если автомобиль, то нужно прописать подробные данные из технического паспорта: название марки, модели, объем двигателя, цвет, иные характеристики.

Что необходимо сторонам прописать в договоре? Физические лица указывают личную информацию: фамилия, имя, отчество, паспортные данные, дата рождения, адрес места жительства и регистрации. Юридические лица также добавляют учредительные документы своей организации, если лицо трудится по доверенности номера этого документа (ксерокопию прилагают к договору).

В разделе финансов указывается, за какую цену стороны хотят осуществить куплю-продажу имущества. Здесь же указывается способ взаиморасчета: наличными или безналичными (в последнем случае указывается номер расчетного счета банка).

Важно! Если была осуществлена предоплата, то указывается ее сумма.

В разделе сроков необходимо указать дату, когда будет заключено основное соглашение купли-продажи. Если его нет, то по закону у сторон есть один календарный год на заключение основного договора.

В разделе об ответственности прописывается, что при неисполнении условий предварительного договора стороны могут обращаться в суд, чтобы защитить свои права, возместить возможные расходы и т.п.

В конце соглашения стороны ставят свои подписи и расшифровывают их. Представитель юридического лица ставит печать своей организации.

Образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости

Договор о намерениях купли-продажи недвижимости — образец этого документа, грамотно составленный с юридической точки зрения, в условиях отсутствия достаточного правового регулирования указанной процедуры поможет избежать ошибок в процессе совершения сделки такого рода. Кроме того, он позволит сторонам избежать дополнительных расходов. О составлении такого договора и пойдет речь в нашей статье.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости — правовое регулирование

Законодательство не определяет понятия «предварительный договор» или «договор о намерениях», что порождает правовые коллизии на практике в связи с тем, что договаривающиеся стороны часто совершают письменные сделки, поименованные именно так. Некоторую ясность в этот вопрос в части предварительных договоров купли-продажи недвижимости внес Пленум Высшего арбитражного суда РФ в своем постановлении от 11.07.2011 № 54. В частности, п. 8 указанного постановления определяет, что при рассмотрении соответствующих споров в судах последним надлежит рассматривать такие договоры, как договоры купли-продажи будущей (той, что будет создана или приобретена в будущем) недвижимости, содержащие условие о предоплате. Соответственно, к предварительному договору о продаже недвижимости применяются нормы главы 30 Гражданского кодекса при наличии условия, подпадающего под действие ст. 487 о предварительной оплате.

Содержание договора намерения купли-продажи недвижимости, образец

В силу указанных выше норм и особенностей сделки в договор о намерениях купли-продажи недвижимого имущества обязательно включаются следующие условия:

• дата составления и подписания документа (могут быть и разными, что также должно отражаться в документе);
• данные сторон, в т. ч. данные удостоверения личности, указание места жительства, даты рождения, наименования либо Ф. И. О. (в зависимости от категории каждой стороны);
• указание на намерение в будущем совершить сделку по покупке-продаже недвижимого объекта (заключить соответствующий договор);
• подробное описание предмета договора и будущей сделки (адресные данные, данные кадастрового учета, технические данные и т. п.);
• описание правоустанавливающих документов, подтверждающих правомочия стороны, в будущем выступающей продавцом;
• цена сделки (стоимость объекта);
• сроки подписания непосредственного договора купли-продажи;
• порядок расчетов по договору (сроки внесения задатка, иных денежных сумм, способ их передачи) и иные условия по усмотрению сторон.

Образец предварительного договора такого рода для получения наглядного представления о его содержании вы можете скачать на нашем сайте.

О расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости

К расторжению предварительного договора применимы общие нормы Гражданского кодекса, закрепленные в главе 29. Таким образом, он может быть расторгнут:

• в связи с обстоятельствами, указанными в договоре, если они допускают расторжение по инициативе одной из сторон;
• по обоюдному согласию в любых случаях;
• по решению суда в случае нарушения условий, указанных в п. 2 ст. 450 ГК (нарушение существенных условий и иных случаях, указанных в нормативном акте либо самом договоре);
• при существенном изменении условий, в которых находились стороны в момент заключения договора (при отсутствии договоренностей также потребуется судебное решение).

На практике оснований для расторжения подобных договоров может быть множество — от значительного изменения цен на рынке недвижимости в период между заключением предварительного договора и моментом подписания основного до банальной финансовой несостоятельности будущего покупателя.

Как видите, к договору предварительной купли-продажи недвижимости применимы общие нормы купли-продажи с обязательным указанием условия о предварительной оплате. Расторжение его происходит по общим правилам и основаниям, указанным в главе 29 ГК.

Как составить договор о намерениях купли-продажи недвижимости

Сделки купли – продажи недвижимости всегда сложные, ответственные и при этом крайне рискованные. Никогда не знаешь как поведет себя другая сторона, какие возникнут препятствия и с чем придется столкнуться во время проведения этой операции. В связи с этим многие ищут любую возможность сделать будущую купле – продажу максимально безопасной и простой.

В этой статье мы расскажем о таком документе, как договор о намерениях купли – продажи недвижимости. Именно он является одним из лучших гарантий того, что сделка не сорвется и пройдет так, как обговаривалось заранее. Мы расскажем о том, зачем нужна эта бумага, как такой договор составляется и заверяется, перечислим список необходимых для него бумаг и затронем штрафы, которые затронут нарушителей.

Что это за договор и зачем он нужен?

С юридической точки зрения такого определения, как «Договор о намерениях купли – продажи» не существует. Но в то же время этим термином обозначается предварительный договор купли – продажи, и это определение настолько широко распространено, что порой даже используется в официальных бумагах.

Договор о намерениях – документ строгой формы, который составляется между продавцом и покупателем и служит для того, чтобы отразить основные положения будущей сделки. Его главными задачами являются:

• Фиксация стоимости покупки;
• «Закрепление» недвижимости за будущим покупателем;
• Определение прав и обязанностей сторон;
• Указание штрафов, пени и компенсаций.

Отдельно стоит остановиться на такой вещи, как предоплата. Если в сделке часть денег за землю вносится заранее, то это так же отражается в договоре о намерениях. В этом случае он так же будет нужен для того, чтобы доказать, что часть денег уже внесена.

Нужно ли заверять?

Очень много вопросов касается темы заверения договоров о намерении у нотариуса. Ответим сразу – законодательство не обязывает граждан заверять договоры о намерениях купли – продажи недвижимости у специалистов, так как хватает и обычной подписи. Однако эта процедура очень полезна по ряду причин:

• Нотариус, заверяя документы, поможет выявить ошибки в договоре о намерениях, а так же обнаружить мошеннические действия одной из сторон;
• У нотариуса можно заказать и правильно оформить все документы, необходимые для купли – продажи недвижимости;
• Заверенный нотариусом договор о намерениях купле – продажи недвижимости проще использовать при спорах и разбирательствах в суде.

Так что есть вы хотите заключить действительно крупную и важную сделки, то заверенный специалистом договор о намерениях будет вам весьма полезен. К тому же, цена проверки и подтверждения не так уж и высока – около 2000 рублей.

Как выглядит?

Как было сказано выше, договор о намерениях – документ весьма строгой формы. Он практически полностью идентичен стандартному договору купли – продажи, и составляется в следующей последовательности:

• Наименование сделки;
• Данные каждой из сторон: ФИО, адрес регистрации, паспортные данные, контакты;
• Предоставляемые договором гарантии;
• Описание порядка проведения будущей сделки;
• Перечень обязанностей и прав сторон;
• Сведения о кредитах, выданных для проведения сделки;
• Полные сведения о стоимости недвижимости;
• Данные о задатке;
• Реквизиты для оплаты;
• Способы разрешения спорных и конфликтных ситуаций;
• Заключительные положения;
• Реквизиты сторон и их подписи.

Как видите, ничего особенно сложного договор о намерениях купли – продажи собственности не содержит. Но при этом он достаточно точно описывает сделку и дает представление о всех её наиболее важных аспектах.

Образец

Что нужно для подготовки и использования?

Перейдем к пакету бумаг, который может понадобиться вам для подготовки договора о намерениях. Он немного меньше, чем полный пакет документов, требующихся для осуществления купли – продажи, но тем не менее достаточно разнообразен:

• Удостоверения личности каждой из сторон;
• Правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
• Кадастровый паспорт собственности;
• Технический паспорт и план собственности;
• Выписка из ЕГРП;
• Выписка из домовой книги (при купле – продаже квартиры);
• Свидетельств о праве на наследство (если имущество получении продавцом после смерти его владельца и еще не переоформлено);
• Разрешение других собственников (если продается доля).

Чем грозит его несоблюдение?

Чаще всего договор о намерениях создается с одной единственной целью – избежать возможных проблем, споров и срыва сделок. Именно поэтому особый упор при подготовке предварительного договора делается на пункты, касающиеся штрафов и урегулирования споров. Так что ответ на вопрос «Чем грозит несоблюдение договора о намерениях?» очень прост – денежными взысканиями, которые в нем же и прописаны.

Еще одним важным пунктом является возможность нарушения договора, по которому внесена предоплата. Как правило, именно она и будет служить для закрепления сделки, так как при нарушениях со стороны покупателя продавец оставит за собой право предоплату удержать, а при расторжении сделки продавцом покупатель получит и предоплату, и соразмерную компенсацию.

Стоит отметить, что несоблюдение договора о намерениях не всегда ведет к расторжению сделки. При желании его можно дополнить и отредактировать по взаимному согласию, подстроив тем самым текст документа под новые обстоятельства.

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.