0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор намерения купли продажи недвижимости подводные камни

Договор купли продажи квартиры в РФ. Подводные камни

О юридических опасностях, подстерегающих покупателей при заключении договора купли продажи жилой недвижимости, рассказывает адвокат Екатерина Баглаева (адвокатская коллегия «Юков и Партнеры»).

Приобретая квартиру, люди редко задумываются о том, что впоследствии кто-либо может помешать их владению этой собственностью или отнять ее, поскольку такие «печальные перспективы» противоречат многим нормам, гарантирующих свободное пользование и распоряжение имуществом. Конечно, законом предусмотрены защитные меры для лиц, уязвимых с его точки зрения, – но, несмотря на это, многие законодательные нормы нередко используются в незаконных целях. Мошенники изыскивают множество способов для завладения чужим имуществом.

ГК РФ предусматривает ряд норм, по которым договор купли продажи квартиры, заключенный с лицами, не способными в полной мере осознавать собственные действия, может быть признан недействительным. Но следует знать, что зачастую этими нормами пользуются недобросовестные граждане. С точки зрения закона, определение дееспособности контрагента не является обязательным, но в ваших интересах все же лучше быть уверенным, что лицо, с которым вы заключаете договор купли продажи, полностью дееспособно – это позволит исключить возможность дальнейшего признания недействительности сделки.

Единой базы данных о дееспособности граждан не существует, и такая информация не является общедоступной, и получить ее самостоятельно очень непросто. Если вы как покупатель имеете какие-либо сомнения, то оформление договора купли продажи квартиры лучше провести в нотариальной форме. Нотариусы при утверждении сделок обязаны удостовериться в полноценной дееспособности сторон. Своими силами заставить человека предоставить подтверждение своей дееспособности нельзя – разве что только попросить его об этом. При наличии возможности рекомендуется попросить продавца показать вам справку из психоневрологического и/или наркологического диспансера, подтверждающую, что он не находится на учете в этих учреждениях. Если же продавец отказывается это делать, – тогда, до того, как подписать договор купли продажи квартиры или иной недвижимости, можно попробовать самостоятельно все выяснить. Для этого можно, например, обратиться за выпиской из ЕГРП, куда будет внесена соответствующая запись (если у органа госрегистрации имеются сведения о признании недееспособности или частичной дееспособности граждан, а также сведений о членах семьи собственника данного жилья, проживающих здесь и находящихся под попечительством или под опекой).

Имейте в виду, что подобными сведениями орган госрегистрации может и не обладать. Поэтому, если у вас имеются серьезные сомнения по поводу дееспособности продавца, а он не желает подтверждать ее – лучше не заключайте с ним договор купли продажи, поскольку в дальнейшем с этим жильем могут возникнуть проблемы. Основные характерные признаки, которые должны вас настораживать, таковы:

– злоупотребление алкогольными напитками или наркотическими веществами;
– пристрастие к азартным играм, если оно приводит к тяжелому материальному положению семьи продавца;
– психические расстройства, способные привести к тому, что лицо перестает осознавать значение собственных действий;
– (как это ни банально) очень пожилой возраст лица, с которым вы планируете заключение договора купли продажи квартиры.

В случае если вы все-таки столкнетесь с проблемой недееспособности либо неполной дееспособности продающей стороны, вас ждет процедура признания недействительности сделки. Как может показаться на первый взгляд, ничего особо страшного здесь нет – ведь после признания договора купли продажи недействительным, стороны обязаны вернуть все полученное друг другу. Однако в итоге может выясниться, что продавцу просто нечего передать вам назад и, соответственно, вы рискуете остаться ни с чем.

При этом существуют и прочие, уже откровенно противоправные методы мошенников – продажа чужого или присвоенного жилья по поддельным документам либо продажа нескольким покупателям одновременно. Кроме того, владелец может подписать договор купли продажи квартиры под влиянием угроз, что в конечном итоге тоже повлечет за собой серьезные проблемы.

Иногда сами покупатели жилья предпочитают схитрить, чтобы избежать выплаты больших налогов и фиксируют в договорах заниженную стоимость недвижимости. Если продавец найдет основания для того чтобы договор купли продажи был расторгнут или признан недействительным, ему вернут лишь ту сумму денег, которая фигурировала в документе. Даже если у вас не пытаются отнять право собственности на приобретенное жилье – вас могут поджидать и другие опасности. Одна из них заключается в так называемых «отказниках» – лицах, отказавшихся от приватизации жилплощади, но давших на нее согласие.

Итак, представьте ситуацию: вы приобрели жилье, все документы на него в порядке, в том числе и договор купли продажи квартиры, вы оформляете право собственности на имущество, готовитесь к ремонту… Но внезапно, при очередном посещении квартиры, вы обнаруживаете, что ваш ключ не подходит к двери, а в квартире находятся некие лица, утверждающие, что прописаны и будут жить здесь. На первый взгляд может показаться, что вы легко сможете выписать их, согласно нормам ГК, где предусмотрено, что при смене собственника помещения, все члены семьи бывшего собственника теряют право пользоваться этим помещением. Однако если прописанные в квартире люди являются «отказниками» – их будет практически невозможно выписать и таким образом сделать свое свободное владение полным, а собственность неограниченной. В судах обычно удовлетворяются требования о признании за «отказниками» прав на пожизненное пользование жильем. Что же делать, чтобы избежать подобной проблемы? Перед подписанием договора купли продажи квартиры обязательно нужно лично убедиться, что все ранее зарегистрированные в данной квартире лица были выписаны из нее, а для заключения сделки была предоставлена подлинная и действительная выписка из домовой книги. Чтобы убедиться в подлинности этой выписки, покупателю жилья следует лично присутствовать при ее получении продавцом.

Итак, чтобы обезопасить себя, следует скрупулезно проверять все документы и особенно – сам договор купли продажи квартиры. Не поленитесь тщательно изучить их содержание, срок действия, а также примите личное участие в получении всех необходимых документов для исключения риска подделок, подлогов и т. д.

Ищите и перепроверяйте все возможные данные о предыдущих сделках, о покупателях и продавцах, принимавших участие в этой цепочке, обращайтесь за помощью к квалифицированным юристам, будьте предельно осторожны и внимательны. Желаем вам безопасных сделок!

А разместить или найти объявление об интересующей Вас недвижимости Вы можете в соответствующих разделах интернационального портала недвижимости Stopmakler.

Предварительный договор купли-продажи

2770 Василиса Иванова

Сделки с недвижимостью – очень тонкая материя. Множество нюансов, исполненных или упущенных, формируют имущественные права и отношения на долгие годы. Ошибка при покупке или продаже квартиры обходится дорого и в материальном, и в моральном плане. Для того, чтобы защитить продавца и покупателя от некоторых рисков, был создан такой инструмент, как договор о намерениях. Он активно использовался еще во времена Римской империи, и вместе с элементами римского права прочно обосновался в современной юриспруденции. Однако в нашей реальности такой вид договора встречается не так часто, как мог бы. Для популяризации предварительного договора мы расскажем подробно о выгоде и о спорных моментах его заключения.

Что такое предварительный договор купли-продажи

Этот документ еще называют договором о намерениях. Он письменно фиксирует желание продавца продать, а покупателя – приобрести в собственность объект недвижимости. Действия, связанные с заключением этого договора, регулируются статьей 429 Гражданского кодекса РФ.

Самое широкое применение предварительный договор находит в сделках с недвижимостью. Иногда складываются ситуации, в которых продавец и покупатель собираются заключить сделку, но в данный конкретный момент времени не могут осуществить свое намерение. Те, кто обходятся без предварительного договора, в процессе ожидания несут определенные риски. Например, продавец может найти более обеспеченного покупателя, а покупатель, в свою очередь, может найти более интересный вариант. В этом случае вторая сторона оказывается не у дел – потеряно время, и чаще всего еще и деньги, потому что цены на недвижимость не стоят на месте. А имеют тенденцию к постоянному росту.

Никакими имущественными правами предварительный договор не наделяет, но обязывает заключить основной документ на условиях и по цене, оговоренной в предварительном соглашении. Этот договор не подлежит обязательной регистрации в управлении Росреестра или нотариальному заверению. Но при желании вы можете провести эти процедуры. Официально в законную силу документ вступает после подписания его сторонами.

Что включает в себя предварительный договор

В соответствии с действующим законодательством, соглашение о намерениях должно содержать несколько обязательных пунктов. Другие важные сторонам пункты можно добавлять в соглашение по взаимной договорённости.

  • фамилии, имена, отчества, паспортные данные, сведения о регистрации и другие реквизиты сторон;
  • описание объекта договора, по которому его можно четко установить. В случае с недвижимостью это адрес, площадь, и другие технические характеристики;
  • цена объекта договора. Это стоимость, за которую продавец обязуется передать объект покупателю. Иногда в договоре сторонами предусматривается вариант снижения/повышения установленной цены при наступлении каких-либо обстоятельств;
  • дата подписания договора и подписи всех сторон по нему;
  • в соответствии с ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, которая установлена для основного договора. В случае, если эта форма не оговорена, то в простой письменной форме. В противном случае, договор о намерениях считается ничтожным.
Читать еще:  Как проверить объект недвижимости при покупке

По своему усмотрению стороны могут указать в договоре другие важные для них параметры.

  • дата, по истечении которой договор должен быть заключен. В случае, если дата в договоре не прописана, Гражданский кодекс устанавливает, что основной договор должен быть подписан в течение года после предварительного. Если по истечении указанного срока или срока, определенного законодательством, основной договор не заключен, и ни одна из сторон не направила другой предложение о заключении основного договора, то предварительный договор считается утратившим силу;
  • внесение сведений об авансе или задатке по сделке. Здесь надо понимать, что это разные понятия. Аванс – это часть суммы, которая будет включена в стоимость квартиры. По закону, стороны могут отказаться от сделки, вернув аванс покупателю в том же размере в случае если произошел значительный скачок цен на недвижимость. В случае с задатком, при отказе от сделки по инициативе покупателя сумма ему не возвращается. А вот если от сделки отказался продавец, то задаток передается второй стороне в двойном размере. Сумма задатка или аванса обычно составляет 5-10% от стоимости сделки;
  • обязательство продавца передать имущество покупателю в том же виде, в каком оно было в день осмотра;
  • порядок и сроки передачи денежных средств от покупателя к продавцу;
  • подтверждение собственника о том, что на предмет договора не наложено обременение и на него не претендуют в установленном законом порядке третьи лица;
  • пункт об аннулировании договора. Стороны могут указать, в каком случае предварительный договор теряет свою силу. Если такие условия не установлены, то при отказе одной стороны от исполнения условий договора, вторая сторона вправе подать в суд.

Когда договор о намерениях – необходимость, а не прихоть?

Предварительный договор в некоторых ситуациях – настоящее спасение. В реальности могут складываться различные ситуации, не позволяющие зарегистрировать переход права собственности здесь и сейчас. Если при этом ни одна из сторон не хочет потерять возможность заключить сделку, и опасается, что другая сторона по истечении времени может изменить свое мнение и отказаться от покупки (продажи), придет на помощь предварительный договор.

  • Квартира находится в собственности у нескольких лиц, и одно из них не имеет возможности в настоящее время присутствовать при сделке или оформить доверенность. Поскольку сделка купли-продажи совершается только в присутствии всех собственников или их представителей по доверенности, можно отсрочить заключение договора до приезда собственника, сохранив исходные условия продажи квартиры.
  • У продавца не готов необходимый для сделки пакет документов. Как известно, сбор всего необходимого может занять длительное время. Чтобы покупатель не сорвался с крючка, пока продавец обивает пороги всех необходимых инстанций, придуман предварительный договор. Хотя конечно документы лучше подготовить сразу к старту продажи квартиры.
  • В случае, если квартира приобретается с использованием субсидий или сертификатов (например, военного или материнского). В случаях с частичным государственным финансированием покупки, деньги по сертификату или субсидии перечисляются не сразу, а только после регистрации сделки. А это может занять порядка двух недель. Тогда после погашения привлеченной средств составляется соглашение об окончательном расчете с внесением остальной суммы и переходом права собственности.
  • У покупателя нет полной суммы, необходимой для сделки, но он уверен, что она появится, скажем, через месяц. Он получит наследство, премию или успеет продать свою квартиру.
  • Продавец только вступает в наследство на данную квартиру. Наследственные процедуры длятся не менее полугода, а если наследство спорное, то и более – в судах и в других инстанциях. Поэтому с одной стороны, договор о намерениях зафиксирует желание продавца и покупателя совершить сделку. С другой стороны, наследственные дела могут быть непредсказуемы. Мы рекомендуем заключать предварительные договоры (да и вообще любые договоры) только с людьми, у которых есть на руках документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимого имущества.
  • Для совершения сделки продавцу необходимо совершить некоторые действия – например, сняться с регистрационного учета, вывезти мебель, получить согласие на продажу от органов опеки и попечительства в случае, если одним из собственников продаваемого имущества является несовершеннолетний гражданин.
  • При заключении цепочки альтернативных сделок. Например, если есть несколько квартир и их нужно продать, чтобы купить другую, заключаются предварительные договоры между всеми участниками цепочки.

Подводные камни заключения предварительного договора

К сожалению, юридическая грамотность обычных людей оставляет желать лучшего. Наши сограждане до сих пор подписывают, не проверяя текста документа, легко передают свои личные данные посторонним. А даже если и читают, то написанному значения не предают. Поэтому у многих словосочетание «предварительный договор» не вызывает каких-то серьезных эмоций. Люди считают, что этот договор подписан «понарошку» и все равно они смогут отказаться от его исполнения при изменении обстоятельств. И большим удивлением, а в дальнейшем и финансовыми тратами оборачивается внезапная повестка в суд от второй стороны. Чтобы избежать неприятных ситуаций при заключении договора о намерениях, вы должны понимать, какие правовые последствия за собой влечет его подписание:

  • возможно значительное изменение цен на рынке недвижимости. В случае, если цена на жилье внезапно и ощутимо вырастет, вы можете не уложиться в оговоренную сумму для покупки своего жилья. Впрочем, если вы покупатель, а цены значительно выросли, в этой ситуации вы останетесь в выигрыше.
  • законом не запрещено в предварительном договоре указывать факт передачи задатка от продавца покупателю в качестве меры, подтверждающей серьезность намерений сторон. И зачастую этот пункт указывается в соглашении. Стороны подразумевают, что в случае неисполнения обязательств продавцом задаток возвращается к покупателю в двойном размере. А если договор не заключен по инициативе покупателя, то задаток в полном объеме остается у продавца в качестве компенсации. Однако при возникновении разногласий в последствии часто стороны обращаются в суд. А судебная практика показывает, что не всегда судом признается факт передачи задатка при использовании для этих целей предварительного договора. В этом случае покупатель может потерять задаток. Опытные юристы рекомендуют оформлять договор о намерениях и соглашение о задатке разными актами, не объединяя их в одном документе.

  • отказ от исполнения договора о намерениях также влечет за собой определенные последствия. В случае неисполнения одной стороной своих обязательств по договору, вторая сторона вправе обратиться в суд. В большинстве случаев суд признает законность заключенного предварительного договора и обязывает стороны заключить сделку на условиях, в нем прописанных. По дополнительным требованиям истца на отказавшуюся сторону судом может быть возложена обязанность оплатить все издержки и убытки, связанные с уклонением от заключения договора. При таком исходе событий, основной договор считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу, если в самом решении суда не указан иной срок.
  • при покупке квартиры в новостройке с использованием предварительного договора, будьте предельно внимательны. Во-первых, недобросовестный девелопер может заключить договор на указанную квартиру не только с вами, а потом продать ее тому, кто его сердцу милее (читай тому – кто больше заплатит). Потому что предварительный договор должен содержать в себе точные технические характеристики помещения. А если квартира не построена, то и ее экспликация, и метраж могут отличаться от договорной. Соответственно, застройщик заявит, что это не ваша квартира и точка. Вы потеряете время, деньги (за время строительства цены на жилье подросли) и еще время, если обратитесь в суд для решения вопроса. Судебная практика по таким делам бывает разная.
  • при заключении предварительного договора купли-продажи с застройщиком в случае банкротства последнего или задержки строительства можно распрощаться с вложенными деньгами. В этих случаях неустойка рассчитывается судом с момента регистрации договора долевого участия в строительстве либо договора купли-продажи. Предварительный договор не является ни тем, ни другим. Поэтому при работе с застройщиками мы рекомендуем исключительно заключение договора долевого участия в строительстве либо путем создания накопительного жилищного кооператива.
  • Требование о понуждении к заключению договора может быть направлено уклоняющейся стороне в течение полугода с момента неисполнения обязательств другой стороной.
Читать еще:  Кто платит за договор купли продажи

Заключение

Несмотря на то, что предварительный договор купли-продажи не предполагает таких же существенных последствий, какие, например, наступают в результате сделки купли-продажи или дарения, к его заключению необходимо подойти со всей серьезностью. Ошибки, допущенные при составлении, могут доставить серьезные неприятности.

Например, неправильно составленный договор о намерениях судом признается недействительным. Поэтому при совершении любого юридически значимого действия лучше всего обратиться за помощью к специалисту. Можно направить шаблон договора на правовую экспертизу, либо взять юриста с собой на подписание договора. И обязательно читайте то, что вы подписываете. А если написанное вызывает вопросы – не стесняйтесь их задавать или взять паузу для обдумывания. Берегите себя и свою недвижимость.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Перед тем как проводить сделку с квартирой, продавец и покупатель нередко заключают предварительный договор купли-продажи. Такой документ может потребоваться в том случае, если между сторонами по тем или иным причинам нет возможности заключить основной договор.

К примеру, несмотря на то, что принципиальное согласие достигнуто, покупателю необходимо собрать в полном объеме все денежные средства, а продавцу необходимо время для подготовки всех необходимых документов. Предварительный договор дает некие гарантии, которые позволяют не потерять возможность приобрести недвижимость через некоторое время по тем условиям, которые были оговорены заранее.

На сегодняшний день составление предварительного договора купли-продажи квартиры достаточно распространенное явление. Однако такой договор может обладать некоторыми подводными камнями. В большинстве случаях, обе стороны не уделяют должного внимания данному договору, что впоследствии может привести к серьезным проблемам. Именно поэтому, к такому договору как предварительный договор купли-продажи квартиры, стоит относиться с особым вниманием.

Составление предварительного договора купли-продажи квартиры

Первое что желательно указать в предварительном договоре для получения полной определенности, это срок заключения основного договора купли-продажи квартиры. Этот срок можно и не устанавливать. При отсутствии даты, основной договор подлежит заключению в течение года со дня подписания предварительного договора купли-продажи квартиры.

Далее, покупатель либо доверенное лицо с его стороны должно предоставить продавцу, либо также доверенному лицу продавца, часть стоимости квартиры в качестве аванса. Эта сумма может составлять около 5-10 % от общей стоимости квартиры и быть своеобразным гарантом для продавца того, что покупатель не откажется в последний момент от сделки.

Предварительный договор купли-продажи квартиры включает в себя все детали сделки, которые будут внесены и в основной договор купли-продажи. В том случае, если одна из сторон впоследствии уклоняется и не желает подписывать основной договор купли-продажи, вторая сторона может подать в суд с требованиями, согласно которым основной договор должен быть заключен. Если все же одна сторона не смотря ни на что отказывается от заключения основного договора, она должна возместить второй стороне в полном объеме все убытки.

После того как основной договор купли-продажи будет заключен, он обязательно подвергается государственной регистрации в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в отличие от предварительного договора, который регистрации не повергается.

Предварительный договор купли-продажи несуществующих квартир

Несуществующими объектами недвижимости в данном контексте являются квартиры в строящихся домах. Сегодня достаточно часто можно встретить предварительные договоры купли-продажи квартиры, которые заключаются между сторонами для того чтобы через некоторое время заключить основной договор купли-продажи о продажи имущества, которого на момент подписания предварительного договора не существует.

Стоит отметить, что такой предварительный договор купли-продажи чаще всего заключаются по настоянию застройщиков. Однако такие действия не совсем правомерны. Согласно закону, заключать договор купли-продажи на недвижимость, которой не существует, нельзя. Но несмотря на строгие правила, во многих случаях такой договор имеет силу и для судебного решения.

Что необходимо для того чтобы составить предварительный договор купли-продажи квартиры

Для того чтобы грамотно составить предварительный договор купли-продажи, стоит ознакомиться с некоторыми нюансами. Необходимо уточнить все данные о лицах, которые будут впоследствии подписывать договор. Предварительный договор купли-продажи в обязательном порядке должен включать все данные сторон сделки.

Если с одной из сторон выступает физическое лицо, то обязательно необходимо указать Ф.И.О., а также паспортные данные и настоящее место жительство. Если в качестве одной стороны выступает доверенное лицо, то необходимо указать реквизиты доверенности. Если в качестве одной из сторон выступает юридическое лицо, то указывается организационно-правовая форма, а также наименование юр. лица, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, местонахождение, Ф. И. О. лица, действующего от имени юридического лица.

Как требует закон, в предварительном договоре купли-продажи квартиры указывается предмет, а также другие условия основного договора. Если этот пункт отсутствует, то предварительный договор купли-продажи квартиры считается незаключенным.

Если основной договор не заключить в оговоренный срок или в срок согласно закону, то обязательства, которые определяются предварительным договором купли-продажи, прекращаются. В этом случае принудить заключить основной договор будет уже не возможным.

В нашем агентстве Вы можете оформить любые договоры всего за 500 рублей, причем проект договора мы готовим сами.

Предварительный договор. Заключать или не заключать?

Предварительный договор. Заключать или не заключать?

Если вы решили продать или приобрести недвижимое имущество (квартиру, дачу, жилой дом, земельный участок), перед вами обязательно встанет вопрос: как закрепить ваши намерения и обезопасить себя от недобросовестности другой стороны, получить гарантию того, что основной договор купли-продажи будет заключен в установленный срок и с соблюдением оговоренных сторонами на этапе переговоров, условиях. Сегодня для заключения договора недостаточно просто ударить по рукам. Поэтому для подтверждения реальности своих намерений стороны вынуждены заключать письменный договор или соглашение. Современное законодательство дает продавцу и покупателю недвижимого имущества возможность заключить ряд договоров: это может быть договор о намерениях, договор аванса, договор задатка, предварительный договор купли-продажи. Какой договор выбрать – решать продавцу и покупателю. У каждого из перечисленных договоров есть свои плюсы и минусы.

Кратко разберем суть каждого из договоров.

Чаще всего на практике используются договоры аванса и задатка.

Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит отдельных статей, определяющих правовую суть аванса. Из самого понятия аванса, следует, что аванс – это денежная сумма, которая передается до заключения сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Цель аванса схожа с задатком – подтверждение намерений в совершении сделки, но аванс, в отличие от задатка, не является способом обеспечения обязательств. Если сделка по каким-либо причинам не совершена в установленный договором аванса срок, аванс просто возвращается, независимо от виновности стороны. Стороны не несут никаких потерь, если только в договоре аванса не была оговорена уплата штрафа стороной, по вине которой сделка не состоялась или стороны предусмотрели иные санкции за не исполнение договора.

Совершенно другое дело задаток. Понятие задатка закреплено в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации. Задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной стороной другой в счет будущих платежей по сделке для обеспечения ее исполнения. Задаток является способом обеспечения обязательств. Если сделка не состоялась в оговоренный срок по вине или не желанию покупателя, то задаток остается у продавца (получателя задатка). Если же сделка не произошла по вине продавца, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере (статья 381 Гражданского кодекса Российской Федерации). Именно это положение и определяет существенное отличие между авансом и задатком.

Несмотря на различия между договором аванса и договором задатка, ни один из этих договоров не порождает у сторон права требовать заключения основного договора купли-продажи и, как следствие, не может служить основанием возникновения права собственности на недвижимое имущество у стороны, давшей аванс или задаток.

Иные правовые последствия порождает предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Положения о предварительном договоре закреплены в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Перед заключением основного договора купли-продажи стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи. Предварительный договор позволяет не потерять возможность в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости с конкретным покупателем или продавцом по зафиксированной цене. На сегодняшний день заключение предварительных договоров купли-продажи квартиры довольно распространенное явление.

Читать еще:  Бланк купли продажи земельного участка

Имеет смысл заключить предварительный договор, если основной договор купли-продажи не может быть заключен в данный момент. К примеру, до заключения основного договора купли-продажи требуется провести какие-нибудь работы, необходимо собрать денежные средства в полном размере, или продавцу необходимо подготовить документы к сделке.

Наиболее целесообразным и защищающим права сторон, на наш взгляд, является заключение предварительного договора купли-продажи загородной недвижимости (дач, жилых домов, земельных участков). Не секрет, что согласование, получение различных разрешений, изготовление справок, проведение межевания и других необходимых мероприятий в Московской области занимает значительное время – от нескольких месяцев до, в исключительных случаях, нескольких лет. Достаточно распространены случаи, когда продать загородную недвижимость хотят люди пожилые, которые в силу возраста и состояния здоровья не могут пользоваться дачей или садовым участком, или граждане, получившие загородную недвижимость в порядке наследования и не нуждающиеся в ней, и не собирающиеся пользоваться ей. В таких случаях продавцы не всегда располагают временем на сбор справок и документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи. Заключив предварительный договор, стороны не потеряют возможность в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости с конкретным покупателем или продавцом по зафиксированной цене. Кроме того, чтобы контролировать подготовку к сделке покупатель с согласия продавца, и наличия доверенности от него, может самостоятельно заниматься сбором справок, согласованием, получением различных разрешений, необходимых для заключения и последующей государственной регистрации основного договора купли-продажи.

Для того, чтобы работа покупателя и его затраты на сбор документов не были напрасны, стороны – продавец и покупатель — могут заключить договор, в соответствии с которым покупатель по доверенности, предоставленной продавцом, будет осуществлять ряд мероприятий, а также сбор документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи, при этом в договоре целесообразно предусмотреть вознаграждение покупателя за проделанную им работу.

Однако, не во всех случаях предварительный договор является наиболее приемлемым и не всегда может гарантировать исполнение предусмотренных условий сторонами в установленный срок и должным образом. Так не всегда исполним предварительный договор при приобретении жилья в строящемся доме, когда окончание строительства, ввод дома в эксплуатацию, оформление права собственности продавца на объект строительства, зависит от множества условий, на исполнение которых продавец повлиять не может. Несмотря на изменения от 04 июня 2010 года, внесенные в Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве..», которые предусматривают, что денежные средства граждан могут привлекаться для строительства жилья только на основании: договора долевого участия в строительстве, путем выпуска эмитентом ценных бумаг, а также жилищно-строительными и жилищными кооперативами, на практике, мы сталкиваемся с тем, что инвестор привлекает денежные средства граждан, предлагая заключить предварительный договор купли-продажи жилья. По нашему мнению, граждане, соглашаясь с таким способом вложения своих денежных средств на строительство жилья, не могут в полной мере быть уверены в том, что договор будет исполнен, и не могут рассчитывать на гарантию возникновения у них в будущем права собственности на квартиру. Следует иметь в виду, что по общему правилу, заключить основной договор купли-продажи в отношении недвижимого имущества, которое отсутствует, нельзя. Предварительный договор купли-продажи несуществующего объекта недвижимости, например, квартиры в строящемся доме, не подлежит обязательной государственной регистрации, а, следовательно, не может в полной мере дать покупателю гарантий, что будет исполнен в полной мере. На практике часто получается так, что покупатели недвижимости в строящемся доме, не имея возможности в установленный срок заключить основной договор купли-продажи и оформить право собственности обращаются в суд. Однозначной судебной практики по этому поводу нет, и вопрос остается открытым. В некоторых случаях суды признают право собственности покупателя на основании предварительного договора купли – продажи, объектом которых является объект незавершенного строительства, и, как правило, в тех случаях, когда по предварительному договору было выполнено большинство существенных условий, предусмотренных для основного договора, в частности произведена полная оплата стоимости приобретаемого жилья. Связано это с многочисленными нарушениями сроков завершения строительства; особенно актуально такое положение для Московской области. Еще раз повторим, вопрос это спорный и не всегда решается в пользу покупателя. В комментариях к статье 429 Гражданского кодекса прямо говорится, что право собственность на имущество не может быть приобретено истцом на основании предварительного договора о продаже имущества, поскольку предварительный договор является лишь основанием для заключения основного договора купли-продажи.

Поэтому заключать предварительный договор купли-продажи строящегося жилья или найти другого добросовестного инвестора (застройщика), который работает в соответствии с действующим законом, предлагает заключить договор долевого участия в строительстве, зарегистрировав его в Управлении Федеральной регистрационной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, решать, конечно, вам.

Если вы решили заключить предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, вы должны предусмотреть в нем все условия, по которым будет в будущем заключен основной договор купли-продажи. В предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества обязательно должны быть прописаны существенные условия, предусмотренные законом для договора купли-продажи. К ним относятся: предмет договора, то есть обязательства сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи, объект договора – та недвижимость, в отношении которой у сторон возникают взаимные обязательства. Объект должен быть описан так, чтобы его однозначно можно было идентифицировать: адрес, количество комнат, площадь. В предварительном договоре купли-продажи должны быть указаны данные сторон сделки. Необходимо указать фамилию, имя и отчество, если стороной договора купли-продажи является физическое лицо, и обязательно вписать паспортные данные и адрес местожительства. Если лицо действует на основании доверенности, то нужно указать реквизиты доверенности. Если стороной сделки является юридическое лицо, то указывается его организационно-правовая форма, наименование юридического лица, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также данные лица, уполномоченного заключить предварительный договор. Предварительный договор обязательно должен содержать пункт о цене объекта; именно эта цена должна быть и в основном договоре купли-продажи. Следующим существенным условием, оговоренным в предварительном договоре, является срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества. При заключении предварительного договора покупатель, как правило, передает продавцу недвижимости часть суммы, от цены договора, которая будет являться гарантией для продавца. Кукую сумму вносить при заключении предварительного договора решать, безусловно, продавцу и покупателю. На практике, обычно, эта сумма составляет 5 — 10 % от общей стоимости за недвижимое имущество. В некоторых случаях, продавец хочет получить при заключении предварительного договора большую сумму. Целесообразно ли это, решать покупателю. На наш взгляд, оплата при заключении предварительного договора более 30 % от цены основного договора, не желательна.

Предварительный договор является основанием для заключения основного договора купли продажи. В случае если одна из сторон, уклоняется от подписания основного договора купли-продажи квартиры, другая сторона может обратиться в суд с требованием заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества. Сторона, которая отказывается от регистрации основного договора купли-продажи, должна возместить другой стороне убытки в полном размере. Однако, если такой срок не определен, основной договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного документа (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Если же договор купли-продажи квартиры в оговоренный срок (или срок по закону) не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор то обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи квартиры, прекращаются, и принудить его заключить уже будет невозможно. Основной договор купли-продажи жилого помещения после его заключения подлежит обязательной государственной регистрации в территориальном отделении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Предварительный же договор купли-продажи квартиры, дома, дачи, земельного участка не регистрируется.

Как и другие договоры, предварительный договор купли-продажи имеет свои «подводные камни». Не всегда стороны договора могут предусмотреть все необходимые условия и юридически грамотно составить договор, что в дальнейшем может привести к проблемам. Перед заключением предварительного договора купли – продажи, рекомендуем обратиться к квалифицированным специалистам, которые помогут подготовить предварительный договор купли-продажи, учесть конкретные обстоятельства и особенности и помогут сократить возможные риски до минимума.

Мы работаем для Вас. Готовы начать сегодня!

Статья подготовлена руководителем юридического отдела «АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «МОИ СТОЛИЦЫ»

Бесплатную консультацию юриста можно получить по тел. (495) 644-4508

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector